Jacob Frey es un nuevo residente sin complejos. Mientras asistía a la facultad de derecho en Villanova, el nativo de Virginia vino a Minneapolis para correr el maratón de Twin Cities y, según lo cuenta, se enamoró de la ciudad. El día después de graduarse, condujo los 1.900 kilómetros al oeste hasta Minneapolis, el lugar que eligió para vivir.

Comenzó como abogado laboral y de derechos civiles, se convirtió en organizador comunitario, ejerció en el consejo de la ciudad y fue electo alcalde en 2017. Bajo este cargo, supervisó la aprobación de una prohibición de zonificación unifamiliar pionera en 2019, enfrentó la COVID y el asesinato policial de George Floyd en 2020. Fue reelecto en 2021 y ha seguido ocupándose de las conexiones entre la equidad racial, la capacidad de pago y la zonificación.

El miembro sénior, Anthony Flint, entrevistó a Frey durante su visita a Minneapolis para la conferencia de la Asociación Estadounidense de Planificación de 2024. Más tarde, Frey se unió a Flint, el alcalde de Cincinnati, Aftab Pureval y la alcaldesa de Scranton Paige Cognetti para un panel de debate con aforo completo sobre las principales antiguas ciudades industriales.

Esta entrevista, que se ha editado por motivos de espacio, puede escucharse completa en el pódcast de Land Matters.

Anthony Flint: Minneapolis ha sido pionera en la reforma de la zonificación y en la prohibición de la zonificación unifamiliar. ¿Cómo le va? ¿Puede hacer algún comentario sobre si aumentar la oferta es un buen camino para lograr la capacidad de pago?

Jacob Frey: Hay dos caminos críticos que se deben tomar en simultáneo para lograr la capacidad de pago. El primero es el subsidio. Es cerrar la brecha entre el precio de mercado y el precio asequible, es asegurarse de que las personas sin vivienda tengan el siguiente peldaño en la escalera para ascender. Ese lado de la ecuación no puede lograrse solo a través de la oferta; requiere cierta intervención del gobierno. Y se necesita oferta para tener un ecosistema de vivienda saludable . . . y así, hace unos 10 años, cuando asumí el cargo de concejal de la ciudad por primera vez, dije con mucha claridad que íbamos a ir a luchar contra los estacionamientos a nivel del suelo. Íbamos a aumentar la oferta y la densidad en gran medida, y eso hicimos. Combinamos eso con un plan integral que, como mencionó, eliminó la zonificación unifamiliar, lo que dio lugar a los dúplex y tríplex en barrios residenciales, y luego también sumó densidad y altura en los corredores comerciales. Todas esas cosas han permitido a Minneapolis mantener los alquileres más bajos que cualquier otra ciudad importante del país. Otras ciudades experimentaron aumentos de dos dígitos, mientras que nuestros aumentos de alquiler se mantuvieron entre el 1 y 2 por ciento. Y esto ocurrió con mucha gente nueva que llegó a la ciudad. Logramos un aumento drástico en la oferta, y ha ayudado mucho.

Durante años, operamos bajo ordenanzas de zonificación prescriptivas que decían explícitamente que mantendríamos a los negros y a los judíos en una parte de la ciudad. Cuando hacer eso explícitamente se volvió ilegal, se comenzó a hacer lo mismo implícitamente a través del código de zonificación, de modo que a menos que uno pudiera ser dueño de una casa enorme en una parcela enorme, no podría vivir en franjas grandes de la ciudad. Las consecuencias de esas decisiones perduran hasta el día de hoy. Queríamos deshacer eso. Buscamos una diversidad de opciones de vivienda en cada barrio y, por lo tanto, una diversidad de personas en cada barrio. En los últimos tres años, hemos construido más de 1.000 unidades de vivienda en edificios multifamiliares en parcelas que antes solo permitían una vivienda unifamiliar.

Hemos visto un gran progreso, . . . y, luego, nos demandaron. A la larga, vamos a ganar, ya sea a través de la legislación o a través del litigio en sí. Todos deberían tener la oportunidad de vivir en una gran ciudad, y queremos crear esa oportunidad para todas las personas.

AF: Para las personas que no están en Minneapolis, ¿quién lo demandó y cuál fue la justificación?

JF: Nos demandó un grupo de personas que dijeron que estábamos haciendo algo que dañaría el medio ambiente, y estoy rotundamente en desacuerdo. Una de las mejores maneras de mejorar el medio ambiente, de reducir tu producción individual de carbono, es vivir en una gran ciudad. En lugar de trasladarte 45 minutos al trabajo desde tu propia casa unifamiliar con cerca de madera en los suburbios o exurbios, puedes caminar hasta la tienda de comestibles e ir en bicicleta al trabajo. Incluso si usas el auto, son menos kilómetros recorridos. La demanda dice, en líneas generales, que deberíamos haber realizado una revisión medioambiental sobre este plan integral y el desarrollo potencial total. Seamos realistas: no podemos asumir que cada edificio del centro tendrá 100 pisos de altura y cada casa unifamiliar será un tríplex, porque eso nunca va a suceder. La forma en que nos pedían que calculáramos el desarrollo no funciona en la realidad.

AF: Pasando ahora al transporte público y la movilidad, ¿cómo está logrando su visión de movilidad sostenible en una metrópolis históricamente dependiente de los automóviles?

JF: Nuestra ciudad se construyó en una época en la que la gente dependía en gran medida de los automóviles. En relación a lo que se construyó antes de ese período de tiempo, las calles y las redes se adaptaron para que se centren en los automóviles. Por supuesto, reconocemos que los automóviles son una forma en que las personas se desplazan, pero queremos agregar opciones para que las personas puedan ir a trabajar en bicicleta de manera segura y cómoda; queremos que los peatones se sientan cómodos y, de hecho, que se les dé prioridad; queremos agregar opciones de transporte público, no solo como una opción que esté disponible de vez en cuando, sino como una opción conveniente para ir del punto A al punto B.

Estamos sumando autobuses de tránsito rápido (BRT, por su sigla en inglés) siempre que sea posible. Observamos un aumento drástico en el número de líneas de BRT y, en los últimos 15 años, Minneapolis ha tenido un crecimiento de alrededor de 50.000 personas; sin embargo, el total de kilómetros recorridos por vehículos y las emisiones de gases han disminuido.

Reconocemos que la gente va a usar automóviles y vamos a tratar de hacer que esos automóviles sean lo más sostenibles posible a través de estaciones de carga de vehículos eléctricos. En este momento, también estamos agregando carriles de tránsito específicos para autobuses para que uno pueda tomar el autobús y evitar el tráfico en el que, de otro modo, estaría atascado.

AF: ¿Cuál es su valoración del financiamiento basado en el suelo para financiar el transporte, la reurbanización, la vivienda asequible y los parques? La idea es que la acción y las inversiones del gobierno creen valor en el suelo y la urbanización privados. ¿No es posible aprovechar una parte de ese aumento de valor y reinvertirlo en la comunidad? ¿Es partidario de la recuperación de plusvalías?

JF: Creo que no es inteligente estar a favor de la recuperación de plusvalías, del financiamiento por incremento impositivo (TIF, por su sigla en inglés), o en contra de la recuperación de plusvalías o del TIF. Es una herramienta muy importante y necesita equilibrarse. Hay una manera de mejorar una ciudad mediante el uso de herramientas como la recuperación de plusvalías y el TIF para lograr estructuras y opciones de construcción y transporte maravillosas que no serían posibles si no fuera por la intervención del gobierno. Lo hemos estado usando de diversas maneras, incluido uno de los movimientos de políticas más populares que hemos hecho en los últimos años, que es derribar el viejo Kmart. Para ponerlo en contexto, unos 40 o 50 años atrás, se tomó la decisión de bloquear Nicollet Avenue y poner un gran Kmart en un enorme estacionamiento en el medio.

Sería algo injusto por mi parte cuestionar las decisiones que se tomaron en ese momento, porque estoy seguro de que, dentro de 40 años, las decisiones que he tomado no serán tan inteligentes, pero, en mi opinión, esta es una de las peores decisiones de planeamiento urbano tomadas en nuestra ciudad. Encontramos formas de obtener el control del suelo sobre ese antiguo Kmart. Vamos a derribar el edificio. Vamos a abrir la calle, y revitalizar esta importante arteria, y asegurarnos de que no falte nada, desde un parque hasta viviendas asequibles, además de precios comerciales y de mercado. Permite que el flujo de emprendimientos y el crecimiento de nuevos negocios en ese corredor se expandan hacia el sur y el norte. Una gran parte de lo que estamos utilizando para lograr este objetivo a gran escala es la recuperación de plusvalías.

Es una herramienta que debe usarse, pero también es una herramienta que no debe usarse cada vez que se levanta un nuevo edificio o aparece una oportunidad nueva. Tiene que haber un equilibrio.

AF: Un grupo de trabajo está estudiando cambios en el Consejo Metropolitano, pero ¿de qué manera está funcionando este acuerdo pionero? ¿Puede o debe ser replicable esta idea de gobernanza regional?

JF: No se puede pensar en ninguna ciudad como si viviera en el vacío. El alcalde Carter [de St. Paul] y yo bromeamos diciendo que no solo protegemos el agua de nuestro lado del río Mississippi; lo compartimos. De la misma forma, compartimos una economía que no termina donde termina la calle y comienza el límite.

Tengo una responsabilidad con la ciudad de Minneapolis, y ayuda tener un órgano de gobierno que tenga un enfoque regional. Tenemos un Concejo Metropolitano nombrado en gran parte por el gobernador que nos ayuda a poner un metro ligero que pasa por varios municipios diferentes. Nos ayuda a diseñar el tránsito rápido de autobuses, ayuda a pagar la policía de tránsito metropolitano. Tener ese enfoque regional no solo es importante, sino que es crucial para promover una mentalidad y un objetivo regionales.

AF: ¿Cuál es su opinión sobre los pasadizos elevados? Las prácticas actuales de planeamiento urbano sugieren un enfoque en la calle y la actividad a nivel de la calle. ¿Existe algún conflicto ahí? Cuéntenos un poco sobre la parte de diseño urbano de su trabajo.

JF: Si tienes 100.000 o 200.000 personas que vienen al centro de la ciudad, y tienes dos niveles de actividad, estás dividiendo el número que sea entre esos dos niveles. ¿Me gusta dividir la actividad? Por supuesto que no. A nadie le gusta. Prefiero tener una concentración de todo ese bullicio, exaltación y movimiento en un solo nivel. Pero uso el pasadizo elevado. Durante los meses que hace frío, entro y me como un sándwich, y no me siento culpable por ello. De hecho, estoy realmente entusiasmado de ver a los propietarios de pequeñas empresas locales que operan en él.

Los pasadizos elevados se han visto particularmente afectados en los últimos años debido a una disminución en el número de trabajadores que vienen al centro cada año. No aceptaré más críticas sobre la falta de movimiento en el centro o el cierre de la tienda de sándwiches favorita de alguien, por parte de la persona que está sentada en el sofá de su casa en los suburbios. Si le importa, entonces debería estar apoyando esa tienda de sándwiches.

Si quieres ver movimiento y quieres ver más tráfico peatonal, tus pies deberían sumarse a ese tráfico. Estamos aumentando los números de manera bastante radical en este momento. La gente sin duda está regresando, pero no está sucediendo de forma explosiva.

AF: Se ha convertido en un cliché, pero en verdad no hay sustituto para estar en la oficina.

JF: Son las interacciones no planificadas las que en última instancia ayudan. Estoy gran parte del tiempo en Minneapolis debido a una coincidencia. Conoces a alguien, consigues un trabajo, obtienes una entrevista, encuentras una gran ciudad de la que te enamoras. Estas cosas solo suceden porque estuviste allí para que te sucedieran.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts  Land Matters y es editor colaborador de Land Lines. Es el autor de El escritorio del alcalde: 20 conversaciones con dirigentes locales que resuelven problemas globales.

Imagen principal: El alcalde Jacob Frey. Crédito: Cortesía de la Oficina del Alcalde de Minneapolis.

“Solo quiero decirle una palabra.
Solo una palabra”.
“Sí, señor”.
“¿Está escuchando?”
“Sí”.
“Plásticos”.
“¿A qué se refiere exactamente?”.
“Hay un gran futuro en los plásticos.
Piénselo. ¿Lo pensará?”.

Me disculpo con mis amigos millennials, pero es inevitable delatar mi edad con este ejemplo emblemático de consejo no solicitado que le dio McGuire a Benjamin en El graduado. Captura lo que más me molesta de los think-tanks sobre políticas: el hábito de proporcionar consejos no solicitados al por mayor. Los think-tanks a menudo evocan preguntas que presumen relevantes, las analizan y, luego, distribuyen recomendaciones de políticas a audiencias desconocidas.

No hay nada menos atractivo que un consejo no solicitado, y los consejos no solicitados sobre políticas, incluso cuando tienen buenas intenciones, socavan el trayecto de resolución de problemas del destinatario y, a menudo, generan frustración. El consejo se suele centrar en el resultado deseado, no en el proceso que se debe emprender para llegar allí. Incluso peor, quien da el consejo no tiene ninguna responsabilidad por el resultado. Al ofrecer soluciones sin inversión, quien da el consejo no arriesga nada, mientras que el receptor lidia con las posibles consecuencias de actuar según el consejo. ¿Cómo se esperaba exactamente que Benjamin manifestara el potencial de los plásticos?

Se nos conoce por hacer esto en el Instituto Lincoln. Tomemos el ejemplo de la recuperación de plusvalías del suelo: Durante décadas, hemos aconsejado a los gobiernos locales que utilicen esta herramienta de financiamiento basada en el suelo para movilizar renta que pueda ayudar a pagar la infraestructura urbana. Hemos sugerido a los financiadores municipales que suscriban préstamos contra la renta futura capturada de los incrementos del valor del suelo. Hemos escrito documentos para presentarles el concepto a los gobiernos y los financiadores, descrito múltiples herramientas de recuperación de plusvalías del suelo que pueden usar y producido estudios de casos de buenas prácticas en lugares como San Pablo. Pero, a menudo, no nos hemos acercado a los profesionales para ayudarlos a decidir qué herramientas de recuperación de plusvalías del suelo son las mejores para sus circunstancias y aprender con ellos a medida que las adoptan y las implementan. Eso está por cambiar.

Antes de explicar cómo, permítanme señalar que otro tipo de consejo inútil son las “buenas prácticas”. Defender “buenas prácticas” para resolver problemas sociales, económicos o medioambientales complejos ignora el contexto del desafío en cuestión, no tiene en cuenta los recursos o capacidades de las personas y organizaciones que intentan adaptar el enfoque exitoso de alguien más y, a menudo, genera frustración e ineficiencia cuando la solución prescrita no se alinea con la realidad. La idea de las buenas prácticas ahoga la innovación y la creatividad, desalienta la exploración y la experimentación y suele pasar por alto soluciones más apropiadas y eficaces. Y, en todo caso, ¿quién sabe si la práctica es “buena“?

El mundo es dinámico y el contexto importa. Confiar solo en las normas establecidas promueve la aceptación pasiva en lugar de fomentar un entorno en el que las personas cuestionan las suposiciones y se involucran de forma activa en la resolución de los problemas. En lugar de adherirse ciegamente a las “buenas prácticas”, una mejor estrategia para abordar problemas complejos radica en comprender el contexto y adoptar un enfoque basado en principios. Esto defiende la adaptabilidad y fomenta soluciones personalizadas para abordar los matices únicos de cada desafío. Obliga a las personas a sopesar varias opciones y tomar decisiones informadas basadas en la evidencia y la lógica.

Entonces, ¿cómo se relaciona esto con el trabajo del Instituto Lincoln? Este otoño, con nuestro socio Claremont Lincoln University (CLU), lanzamos el programa Lincoln Vibrant Communities. Este nuevo proyecto encarna nuestras mejores ideas sobre cómo atravesar la brecha entre la teoría y la práctica. Prioriza el liderazgo, la acción, la colaboración y los resultados tangibles. Es una iniciativa audaz e innovadora que busca transformar la forma en que trabajamos, aprendemos y actuamos juntos para resolver los desafíos apremiantes que enfrentan las ciudades de todos los tamaños.

Muchas comunidades, en particular las que enfrentan dificultades económicas, carecen de la capacidad (recursos financieros y humanos) para implementar planes de desarrollo ambiciosos. La burocracia, las regulaciones obsoletas y las estructuras de poder muy arraigadas impiden el progreso y reprimen la innovación. Con frecuencia, la falta de confianza entre los residentes y los dirigentes locales, junto con las limitadas oportunidades de participación significativa, socavan la eficacia de las iniciativas de desarrollo. La mayoría de las veces, la presión para producir resultados inmediatos hace que los profesionales se centren en soluciones rápidas en lugar de soluciones sostenibles a largo plazo.

En las próximas décadas, capacitaremos a una nueva generación de dirigentes y los equiparemos con las habilidades, las herramientas y los recursos para transformar sus ciudades. Ayudaremos a estos dirigentes a involucrar a equipos intersectoriales en sus comunidades que puedan trabajar con los residentes a fin de ser dueños de su propio futuro mediante la resolución colectiva de problemas complejos. Lincoln Vibrant Communities proporcionará la capacitación, las herramientas, los recursos y el apoyo necesarios para convertir las ideas en realidad. Y tenemos la intención de realizarlo a escala.

Nuestra nueva iniciativa se inspira en los mejores programas de capacitación de desarrollo del liderazgo y basados en desafíos que hemos visto, incluidos los programas Fulcrum Fellow y Community Catalyst del Centro para la Inversión Comunitaria y el programa Achieving Excellence de NeighborWorks America. Se basa en los superpoderes tanto de CLU como del Instituto Lincoln, ya que adapta el plan de estudios de formación para el liderazgo de CLU y se sustenta en la vasta fuente de investigación, herramientas políticas y experiencia del instituto.

Lincoln Vibrant Communities comienza con la identificación y la capacitación de dirigentes emergentes de diversos orígenes y sectores. Estas personas completarán un programa intensivo de desarrollo para el liderazgo de seis meses centrado en comprender las complejidades de los desafíos urbanos, potenciar las habilidades para el liderazgo colaborativo, desarrollar capacidades de planificación e implementación estratégica y aprender a aprovechar los activos y recursos de la comunidad. Después de completar la capacitación, estos dirigentes regresarán a sus respectivas ciudades y reclutarán equipos diversos de personas que representen a los sectores público, privado y ciudadano. Esta colaboración intersectorial es vital para abordar desafíos complejos que exigen soluciones multifacéticas.

Cada equipo identificará un desafío importante al que se enfrenta su ciudad. Esto podría abarcar una gama de problemas, desde la revitalización económica y la vivienda asequible hasta la sostenibilidad medioambiental y la seguridad pública. Luego, los equipos regresarán para recibir capacitación integral en equipo durante seis meses adicionales, lo cual les dará herramientas y políticas desarrolladas por el Instituto Lincoln. Esta capacitación proporcionará un marco para enfrentar sus desafíos y construir soluciones sostenibles. Con la guía de formadores experimentados, los equipos elaborarán planes de acción detallados. Luego, los equipos regresarán a sus comunidades y se embarcarán en la aventura de implementar sus planes. A lo largo de este proceso de 18 meses, los equipos recibirán apoyo continuo y, lo más importante, asesoramiento del programa para garantizar que no se desvíen y que superen cualquier obstáculo que puedan encontrar.

Lincoln Vibrant Communities tiene el potencial de revolucionar el campo del desarrollo comunitario y económico. Al atravesar el espacio entre la teoría y la práctica y empoderar a los dirigentes locales para que actúen, el programa está diseñado para producir mejoras concretas en las ciudades participantes. Al enfrentar los principales desafíos con determinación, los equipos harán una diferencia real en las vidas de los residentes locales. Además, el programa desarrollará la capacidad de los dirigentes y las comunidades locales para diseñar soluciones para desafíos complejos que puedan implementarse una y otra vez. Las habilidades y el conocimiento adquiridos a través de Lincoln Vibrant Communities tendrán un impacto duradero, lo que permitirá a las comunidades continuar progresando mucho después de que concluya el programa.

Este programa culminará en una red creciente y curada de solucionadores especializados de problemas comunitarios. Nuestro enfoque cultiva la innovación al priorizar la comprensión y la adaptación sobre la implementación de memoria. Fomenta un espíritu de aprendizaje continuo al incitar a las personas a reflexionar sobre sus experiencias y perfeccionar sus estrategias de resolución de problemas. Lincoln Vibrant Communities no se trata solo de resolver problemas, sino de construir un movimiento de dirigentes empoderados que se comprometan a crear ciudades vibrantes, sostenibles y equitativas. Al cerrar la brecha entre teoría y práctica, podemos liberar todo el potencial de nuestras comunidades y crear un futuro más próspero para todas las personas.

George W. McCarthy es presidente y director ejecutivo del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: El programa Lincoln Vibrant Communities está diseñado para dotar a los responsables de la formulación de políticas locales de la capacidad y la convicción para abordar problemas sociales, ambientales y económicos complejos. Crédito: Claremont Lincoln University (CLU).

Municipios grandes y pequeños, desde Florida hasta Nueva Inglaterra, y desde Canadá hasta Australia, han anunciado proyectos piloto relacionados con la IA centrados en las tareas cotidianas que mantienen a nuestras ciudades en constante movimiento.

“Se trata de acelerar estos procesos realmente mundanos, y luego permitir que expertos con un alto nivel de formación y especialización se centren en lo que en realidad necesita concentración”.

No va a reemplazar a las personas. Nunca vamos a emitirle un permiso de construcción de un bot de IA”.

En el animado debate cultural sobre los riesgos y las posibilidades de la inteligencia artificial, las ventajas y desventajas imaginadas se han inclinado hacia lo sensacionalista. Se le ha prestado poca atención masiva al potencial impacto de la tecnología en las tareas cotidianas que mantienen a nuestras ciudades en movimiento, como las revisiones de permisos de construcción, los procesos de solicitud de urbanización y el cumplimiento del código de planificación. Pero las necesidades en esas áreas son bastante reales, y resulta que los experimentos para aplicar los últimos avances de la IA en este tipo de operaciones ya están en marcha. Municipios grandes y pequeños, desde Florida hasta Nueva Inglaterra, y desde Canadá hasta Australia, han anunciado proyectos piloto relacionados con la IA y otros esfuerzos exploratorios.

Si bien los enfoques varían, los desafíos son prácticamente universales. Determinar si los proyectos de construcción o urbanización propuestos cumplen con todos los códigos de suelo y edificación es un proceso detallado, a menudo lento: puede ser confuso para los solicitantes y requerir un extenso trabajo de fondo para los municipios y otras autoridades. La esperanza es que la IA pueda ayudar a que ese proceso, o “las partes tediosas del planeamiento de las ciudades”, como lo expresó sin rodeos la publicación Government Technology, sean más rápidos y eficaces, así como más precisos y comprensibles. Lo ideal sería que incluso permitiera a los departamentos de planificación racionalizar y reasignar recursos.

Pero, según explicaron con claridad los funcionarios de la ciudad que en verdad están trabajando con la nueva tecnología, hay un largo camino por recorrer para llegar a ese punto. Y, dado que algunos de los momentos más publicitados de la IA hasta la fecha han involucrado fracasos avergonzantes (como la herramienta de búsqueda de IA de Google que asesora a los usuarios sobre los beneficios de comer rocas y agregar pegamento a la pizza), la mayoría está procediendo con cuidado.

Suele haber un “ciclo de exageración” entre la promesa temprana de una nueva tecnología y la eventual realidad, advierte Andreas Boehm, el gerente de ciudades inteligentes de Kelowna, Columbia Británica, una ciudad de alrededor de 145.000 habitantes. El equipo de Boehm se encarga de buscar nuevas oportunidades para aprovechar las innovaciones tecnológicas para la ciudad y sus residentes. Aunque se dice mucho, aún no hemos visto muchos “ejemplos concretos y tangibles” de la IA como una fuerza “transformadora” en los sistemas de planificación, dice Boehm. Pero es posible que pronto comencemos a ver resultados reales.

Boehm señala que Canadá está experimentando una escasez de viviendas, y un avance más rápido en las nuevas construcciones podría ayudar. El proceso para obtener permisos tiene incluso más obstáculos con las consultas de los propietarios actuales sobre la zonificación y los problemas de código para proyectos más rutinarios. Durante algunos años, Kelowna ha usado un chatbot para responder preguntas comunes, dice Boehm. Eso ha ayudado a liberar un poco de tiempo, pero la versión generativa más reciente de la IA puede manejar una gama mucho más amplia de consultas, redactadas en lenguaje natural, con respuestas precisas y específicas. Así que Kelowna comenzó a trabajar con Microsoft para crear una versión nueva y mucho más sofisticada de la herramienta que incorpora la funcionalidad de IA Copilot de Microsoft, que la ciudad utiliza hoy en día como ayuda para quienes solicitan permisos.

Boehm dice que el equipo de Ciudades Inteligentes y sus asesores trabajaron con varios residentes (incluidos aquellos sin conocimientos de permisos) y con constructores experimentados para desarrollar la herramienta, que puede dar respuestas de alto nivel o señalar disposiciones específicas del código. Ha agilizado y acelerado el proceso de solicitud de forma notable. “Libera el tiempo del personal” dado que el personal debe hacerse cargo de menos preguntas al principio del proceso, dice Boehm. “Así que ahora pueden centrarse en el procesamiento de las solicitudes que están llegando. Y, a menudo, la calidad de estas es bastante mejor porque las personas utilizan estas herramientas de IA a la hora de crear las solicitudes y, así, obtienen toda la información que necesitan”.

En otra parte de Canadá, la ciudad de Burlington, Ontario, cerca de Toronto, ha estado desarrollando herramientas de IA generativa en colaboración con Archistar, la firma australiana de tecnología y bienes raíces. Chad MacDonald, director de información de Burlington (y antes director ejecutivo de servicios digitales), dice que Burlington, con una población de 200.000 habitantes, también enfrenta una crisis de vivienda. Con poco espacio disponible para la construcción de viviendas unifamiliares, su enfoque está en mejorar el proceso de manejo de proyectos más grandes, que incluyen propuestas industriales y comerciales, con una perspectiva hacia la creación de una plataforma única que funcione para todo tipo de proyectos. El sistema que la ciudad está desarrollando tiene como objetivo integrar no solo la zonificación y los estatutos locales, sino también el Código de Edificación de Ontario, que afecta a todas las estructuras de la provincia.

Probar este sistema implica verificar si realiza una evaluación correcta de planes ya presentados cuyo resultado se conoce. Este proceso también entrena a la IA. “Cada vez que corregimos una inexactitud en el algoritmo, en realidad lo hace más inteligente”, explica MacDonald. “De este modo, cada vez se volverá más preciso”. Y si la solución propuesta a un problema de permiso podría crear dos problemas más en la solicitud, el sistema está diseñado para señalarlo de inmediato, y así evitar un largo proceso de reenvío. En mayo, se completó una ronda de pruebas “extremadamente exitosa”, dice MacDonald, y espera que el uso de la tecnología por parte de la ciudad se expanda.

MacDonald prevé que la tecnología avance hasta el punto de crear diseños que cumplan con el código. ¿Eso no dejará a ingenieros y arquitectos fuera del negocio? Él responde que, en realidad, es vital que haya personas en el proceso. “Se trata de acelerar estos procesos realmente mundanos”, dice, “y luego permitir que estos expertos con un alto nivel de formación y especialización se centren en lo que en realidad necesita concentración”.

En Honolulu, ampliar el uso de herramientas de IA es parte de un plan más amplio para usar la tecnología a fin de abordar una importante acumulación de permisos. En 2021, el alcalde de la ciudad declaró que el proceso estaba “roto” y se comprometió a una revisión. En 2022, un proceso de preselección de permisos implicó “una espera intolerable de seis meses” hasta alcanzar un revisor, dice Dawn Takeuchi Apuna, directora del Departamento de Planificación y Permisos de Honolulu. La ciudad agregó un bot de IA que pudo revisar algunos de los elementos de la lista de preselección en un proceso recientemente simplificado y ayudó a reducir la espera a dos o tres días. Ese éxito ayudó a dar paso a un piloto de IA generativa más expansivo con CivCheck, la empresa emergente con sede en Chicago, una relación que Takeuchi Apuna espera que continúe.

“Hemos aprendido que las posibilidades para la IA en nuestros procesos de negocio son enormes”, dice, “y que la pieza más importante es la gente que la usa”. Enfatiza que esto es solo parte de una revisión que también incluye una mejor capacitación del personal y una mejor comunicación con los solicitantes. “Es un valor que uno debe aportar y seguir aplicando como parte de la IA a fin de obtener los mejores resultados”.

Si bien estos primeros resultados son prometedores, quedan muchos desafíos de y cuestiones inciertas de la IA. Algunas de las empresas emergentes que prometen poderosas herramientas de IA generativa no se han probado. Y, como señala MacDonald, la tecnología no es barata. También es necesario establecer estándares en torno a la recopilación de datos y la privacidad. (Kelowna, por ejemplo, está trabajando en cuestiones de políticas y orientación con el Montreal AI Ethics Institute, una organización sin fines de lucro). Y, por supuesto, existen preocupaciones públicas más generales sobre cederle demasiado control a una herramienta automatizada, por muy inteligente y capaz de recibir entrenamiento que sea. “No va a reemplazar a las personas”, dice Boehm. “Nunca vamos a emitirle un permiso de construcción de un bot de IA”.

De hecho, añade, esa preocupación podría considerarse una oportunidad, si las ciudades usan la IA de manera reflexiva y transparente. Aunque el gobierno a menudo es opaco y, por lo tanto, muchas personas lo tratan con escepticismo, la IA “es una gran oportunidad para desmitificar al gobierno”, comenta Boehm. “[Puede ampliar la] comprensión de que, al final del día, en realidad se trata de las personas y de apoyarlas”. En otras palabras, en el mejor de los casos, la IA podría mejorar un proceso burocrático complicado pero vital al darle un toque más humano.

Rob Walker es periodista; escribe sobre diseño, tecnología y otros temas. Es autor de Tecnociudad: 20 aplicaciones, ideas e innovadores que cambian el panorama urbano. Publica un boletín en robwalker.substack.com

Imagen principal: Crédito: Phonlamai Photo vía iStock/Getty Images Plus.

This article was originally published in Government Finance Review (gfoa.org).

Two Miami townhouses—built the same year, in the same Coconut Grove condo complex, with matching floor plans, identical balconies, and equivalent square footage—bear a striking resemblance to each other. Except for their property tax bills.

The owners of one unit, who purchased their townhome soon after it was built in 2006, will owe $4,092 in property taxes for 2024. Their new neighbors a few doors down, who bought their townhome last year, will pay more than three times as much in property taxes this year: $14,693, or almost $900 more per month.

The discrepancy can be traced to the State of Florida’s “Save Our Homes” amendment, which since 1995 has capped property tax assessment increases on primary (or “homestead”) residences to three percent a year or the rate of inflation, whichever is less, until the property changes hands.

By capping the rate at which a home’s assessed value can increase each year, assessment limits ensure that a property’s tax bill doesn’t skyrocket, even if its market value does. But that can also lead to disparities and distortions in local housing markets, creating winners and losers.

Florida’s assessment limit is similar to one established by the State of California’s Proposition 13, which since the 1970s has capped annual assessment increases at the lesser of two percent or inflation. About a dozen other states and Washington, D.C., also have some kind of assessment limit in place, which can create dramatic tax bill discrepancies between new and longtime homeowners.

In a recent 50-state comparison study of property taxes paid in 2023, researchers from the Lincoln Institute of Land Policy and the Minnesota Center for Fiscal Excellence found that, among major U.S. cities, the City of Miami has the largest discrepancy in property tax obligations between new homebuyers and existing homeowners. Someone who bought a median-priced Miami home in 2023, for example, would owe $9,205 in annual property taxes—almost three times more than someone who’s owned their nearly identical, comparably priced home for 12 years. New homebuyers in the cities of Tampa, Jacksonville, New York City, Oakland, and Sacramento pay more than twice as much in property taxes as longtime homeowners in similarly valued homes.

The difference in those tax bills often adds hundreds of dollars to a new buyer’s housing payment each month. That’s not just inequitable—it adds yet another cost hurdle for first-time buyers already struggling with higher home prices and mortgage rates.

One More Hurdle to Homeownership

“The tax disparities from assessment limits are increasingly a barrier to homeownership,” said Adam Langley, associate director of tax policy at the Lincoln Institute. “New homeowners, who are already paying so much more in mortgages due to rising home values and interest rates, are also paying significantly higher property tax bills in some places.

Consider the headwinds already facing first-time homebuyers in a city like Miami. The median home price in the Miami metro area has risen by $139,000 since September 2021, according to data from the national brokerage Redfin—a 34 percent increase, from $410,000 to $549,000.

Meanwhile, even though mortgage rates have ticked down from the 20-year highs of 2023, in September 2024 the average interest rate on a 30-year mortgage (6.2 percent) was still nearly four percentage points higher than it was three years before (2.35 percent), according to Freddie Mac. This makes financing a home far more expensive.

What does that add up to in actual housing costs? Someone who purchased a typical $410,000 Miami home in September 2021 with a conventional 30-year mortgage would have needed $82,000 for a standard down payment, and enough income to cover a $1,271 monthly mortgage payment before taxes, insurance, and HOA fees.

Today, buying the same median-priced Miami home would require a six-figure down payment of $109,800, and a monthly mortgage payment of $2,690—more than an additional $1,400 per month, largely due to higher interest rates and home prices (see Exhibit 1). And that’s before the property tax discrepancy that forces new homebuyers to pay hundreds of dollars more per month for the same services.

(*Assumes $50,000 in homestead exemptions and a mill rate of 20.0332.)

“For first-time buyers, this extra cost, on top of already high home prices and rising interest rates, can make the difference between affording a home and being priced out of the market altogether,” said Zev Freidus, president and broker at ZFC Real Estate. “It’s a frustrating dynamic because buyers often feel like they’re penalized for simply entering the market later, and this can lead to them reconsidering certain areas or downgrading their expectations.”

The tax cap is “incredibly popular with current homeowners,” Freidus adds, but it creates real barriers for new buyers and adds another layer of financial stress. “Many buyers don’t anticipate just how much their tax bill will jump until they’ve already made an offer,” he said. “I always emphasize this to first-time buyers, so they can budget accurately—but the difference in property tax payments can still come as a shock.”

Shifting the Burden

Property taxes are the primary source of revenue for many municipalities, funding essential services like police, fire, and schools, and they are generally considered a good tax—relatively transparent, fair, and stable through economic cycles.

By shifting some of the property tax burden according to tenure, however, assessment limits tend to make that fair tax less fair, said Daryl Fairweather, chief economist at Redfin. “There’s the inherent unfairness that existing homeowners— who already have all this equity in their home, who are already in a good financial position because they don’t have to deal with rising rents—are the ones who, on top of that, get this tax benefit,” she said.

“In practice, in most places, the research shows that assessment limits shift the tax burden away from wealthier neighborhoods toward poorer neighborhoods,” Langley adds.

In California, where Proposition 13 has limited annual assessment increases to the lesser of two percent or inflation since the 1970s, “higher-income Californians own more homes and own homes of higher value and, therefore, receive the majority of the total dollars of tax relief provided to homeowners by Proposition 13,” wrote the authors of a Lincoln Institute report prepared for the 30th anniversary of the famous—and famously controversial—California tax legislation. “Limits on assessed values, while favored by many homeowners, are a deeply flawed means to counter rising property taxes.”

Such assessment limits can also compound previous or entrenched inequities. “When you think about the people who were able to be homeowners when Prop 13 was enacted, they had likely benefited at least somewhat from redlining and the other unfair housing policies that were allowed before the Fair Housing Act,” Fairweather said.

In New York City and Oregon, assessment limits don’t reset when a property is resold. “That helps address some inequities between new and longtime homeowners, but it can create even larger disparities across neighborhoods,” Langley said. “In New York City, it’s basically like your tax is based on a 1981 value. So, you have huge swaths of Manhattan, for example, that are paying very low effective tax rates relative to places in, say, the Bronx, that haven’t appreciated as much over the last four decades.” Assessment limits that don’t reset at sale also discourage new construction, since those homes bear a higher tax burden, and the permanent reduction in the tax base creates even larger tax shifts or revenue losses.

An assessment limit can also be “very distortionary for the housing market,” Fairweather added, because “it tends to encourage people to stay in the same home for longer than they would in the absence of this policy, because you lose the tax benefit when you move.” That can lead to a mismatch of housing preferences and realities: empty nesters staying in four-bedroom houses instead of downsizing, growing families sticking it out in smaller homes despite a need for more space, and young homebuyers stuck on the sidelines waiting for a starter home to free up.

To get around that “lock-in effect,” Florida made its assessment limit portable, allowing existing homeowners to move their tax savings to their next home. California allows some seniors to do the same. “That’s addressing one problem, but creating new problems that are arguably worse,” Langley said. “It’s eliminating the disincentive to move, which is good, but then it’s heightening those tax disparities, because you’re not even getting back to equity when people are selling.”

Better Ways to Quell a Tax Revolt

When property values rise quickly, as they have in the past five years, property tax bills can rise sharply as well, if a community fails to readjust its tax rate.

These “silent” tax hikes can frustrate residents—such property tax increases inspired the tax revolts of the 1970s and ’80s and the passage of Prop 13 in California—and particularly strain seniors or low-income homeowners, especially in gentrifying neighborhoods.

State and local officials looking to rein in property tax growth or offer tax relief to vulnerable residents should consider alternatives to assessment limits, said Langley.

Tax rate adjustments. The simplest way for a community to constrain rampant tax growth is to regularly adjust its property tax rate in response to changes in its property tax base, a process sometimes called mill rate offsetting. (The “mill rate” is the amount of tax levied per $1,000 of assessed value.) “Local governments have the discretion in most states to reduce their tax rates if property values are going up rapidly—and they should be doing that,” Langley said.

“Property tax bills should be determined fundamentally by spending needs, not property values. So, when property values go up a ton, tax rates should, most of the time, go down considerably,” Langley said. Meanwhile, in a situation where home values plummet, such as during the Great Recession, “rates probably need to go up to help stabilize revenues.”

Truth in Taxation. Twenty states have some kind of “Truth in Taxation” or “full disclosure” law in place, according to a new Lincoln Institute working paper. These policies require taxing entities to disclose any proposed increase in property tax revenues—whether due to higher tax rates or property values—and to hold a public hearing on the proposal. Most such states also require the local governing body to vote for any increase in the levy; they can’t simply leave rates unchanged and let taxes increase while “doing nothing.”

Unlike tax or assessment caps, Truth in Taxation measures don’t impose a uniform, binding limit on every community in a state, nor do they prevent a municipality from raising more property tax revenue when needed; the local government just needs to disclose that fact to the public. More often than not, research shows that an increase in transparency and accountability is enough to temper tax growth.

“Truth in Taxation grants local governments the discretion and flexibility to adopt tax revenue increases that align with local needs and preferences,” wrote Yonhui Um, author of the working paper and a senior policy and legal analyst at the Lincoln Institute. “As long as taxpayers are informed of the proposed tax increase and have an opportunity to weigh in on the proposal at a public hearing.”

Circuit breakers. Just as an electrical circuit breaker prevents a temporary overload of electrical current, a property tax circuit breaker targets tax relief to homeowners paying the highest share of their income in property taxes—such as seniors on fixed incomes, low-income homeowners in gentrifying neighborhoods, or those facing a sudden job loss or drop in income. A circuit breaker policy can ensure that no homeowner would have to pay more than, say, five percent of their income in property taxes. At that threshold, a household with $20,000 in income and a property tax bill of $2,000 would only have to pay the first $1,000 of their tax bill.

“In our view, the share of income spent on property taxes is the most meaningful measure of who needs relief,” Langley said. Someone who pays a very small portion of their income in property taxes, despite their home increasing in value, probably doesn’t need relief urgently. “Conversely, maybe you lost your job. Even if your property tax bill hasn’t gone up at all, you might end up in tax foreclosure if you don’t receive any tax relief. So, a circuit breaker would make sure those people receive relief.”

Homestead exemptions. A simple and common way municipalities and states offer property tax relief is through a homestead exemption, which provides homeowners with either a partial exemption from the property tax or a partial credit against their tax bill, but only on a primary “homestead” residence. This broad-based policy shifts the tax burden toward businesses, renters, and second-home owners, and can especially benefit low- and middle-income homeowners if applied as a fixed-dollar exemption.

Deferrals. Property tax deferral programs are most often targeted to seniors who are housing-rich but income-poor; imagine a retiree living off Social Security benefits in the home she’s owned for decades, in which time both its value and tax bill have increased sharply. Tax deferrals allow such homeowners to delay the payment of their property taxes until they sell the home—at which point, the full amount of deferred tax becomes due, typically with interest and paid for with the proceeds of the home sale. Unlike other forms of tax relief, deferrals impose no long-term cost on other taxpayers.

Why Tie Your Hands?

Each of these alternatives has its own pros and cons—as described in the Lincoln Institute Policy Focus Report, Property Tax Relief for Homeowners. But they’re all generally easier to tweak or adjust than an assessment limit, Langley said, which can be extremely difficult to reform after it’s enacted into law.

And while an assessment cap is typically a popular idea among existing homeowners, many overestimate its value. “There are a lot of people who perceive themselves as winners from an assessment limit when they’re actually losing out,” Langley said. “There’s research in Cook County, Illinois, and in New York City, for example, that shows a significant majority of homeowners are actually paying more under an assessment limit than they would without it, because the assessment limit requires a higher tax rate.”

Fairweather contended that there’s another way to rein in property taxes— by building more housing. “The reason people revolt against the taxes when property values go up is that they’re not linking it to the root cause, which is that there aren’t enough homes to keep property values in check,” she said. “The way to get property values down is to actually build more. But I think a lot of homeowners want to have their cake and eat it, too, in the sense of wanting more home equity. They like that part of property values going up, but they don’t like the higher taxes. They want the benefit, but they don’t want any of the cost.”

She notes that placing hard-and-fast restrictions on property taxes and assessments doesn’t just create inequitable situations for homeowners paying different tax bills on identical properties. It can hamstring a community and set the stage for long-term challenges— especially when the policy discourages first-time homebuyers.

States that cap property taxes leave local governments with “one arm tied behind their backs when it comes to raising revenue to support things like schools and local services,” she said. “And anything that reduces housing affordability for first-time homebuyers is going to make it harder for a city to attract workers—it’ll be harder to attract teachers, police officers, anybody who works to keep the city running in that middle-income band.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Since 1995, the state of Florida has capped property tax assessment increases on primary residences to three percent a year or the rate of inflation, whichever is less, until the property changes hands. Such caps can protect homeowners against skyrocketing tax bills, but lead to disparities in the taxes new and longtime homeowners pay. Credit: ntzolov via E+/Getty Images.