Ballantyne, Carolina del Norte, es una ciudad en desarrollo al sur de Charlotte. Con buenas escuelas, varios empleadores grandes y un ingreso familiar medio casi un 50 por ciento más alto que la mediana nacional, es un área deseable y en crecimiento, y necesita más viviendas asequibles.

En respuesta a esa necesidad, la ciudad de Charlotte cambió el enfoque hacia uno de los activos más importantes: el suelo. En 2023, la ciudad acordó arrendar una parcela de 1,38 hectáreas a CSE Communities, una división del desarrollador Crosland Southeast que se especializa en proyectos residenciales para hogares de ingresos mixtos.

Según el contrato de arrendamiento, CSE Communities pagará USD 1 por año durante 75 años y construirá Evoke Living en Ballantyne, un desarrollo de 60 unidades que será asequible para hogares de ingresos bajos y moderados. El proyecto incluirá
12 unidades asequibles para residentes que ganan el 30 por ciento o menos del ingreso promedio del área (AMI, por sus siglas en inglés), 32 unidades asequibles para hogares que ganan del 51 al 60 por ciento del AMI y 16 unidades asequibles para aquellos que ganan del 61 al 80 por ciento del AMI.

Como explicó Shawn Heath, subdirector de la ciudad, al South Charlotte Weekly, el proyecto es “una forma maravillosa de aprovechar el suelo que pertenece a la ciudad para generar viviendas asequibles en un área que las necesita”. Heath puso especial atención en la ubicación del lote e indicó que “sin lugar a duda, es una zona excepcional para el desarrollo de viviendas asequibles. Cumple todas las condiciones en términos de acceso a empleos, comodidades, servicios, escuelas públicas locales”.

Alrededor de un tercio de los hogares estadounidenses hoy soportan presiones económicas: destinan más del 30 por ciento de los ingresos a gastos de vivienda y enfrentan decisiones difíciles sobre cómo estirar los presupuestos limitados. Por ello, las comunidades de todo el país utilizan un recurso que ya poseen para enfrentar la crisis de asequibilidad de la vivienda. Muchas personas descubren que los sitios urbanos, como estacionamientos de superficie, baldíos, terrenos institucionales y edificios gubernamentales, se pueden usar de forma estratégica para aumentar la oferta.

Por supuesto, la crisis actual de la vivienda se debe a muchos factores, como salarios estancados, altos costos de construcción y zonificación restrictiva. En última instancia, el problema se reduce a lo siguiente: la nación tiene una crisis de vivienda porque no tenemos suficientes viviendas, por millones de unidades.

Las comunidades adoptan diferentes enfoques a medida que intentan aumentar la oferta de viviendas asequibles mediante la reurbanización de terrenos públicos. En el caso de Charlotte, el municipio mantiene la propiedad del suelo y celebra un contrato de arrendamiento con el desarrollador, para garantizar que la ciudad conserve el valor del suelo. En otros casos, los gobiernos municipales venden o donan el suelo.

A veces, el municipio tiene una participación activa en el proyecto de desarrollo a través de una asociación público-privada. Otras veces, su función se limita a exigir al desarrollador el cumplimiento del contrato. En todos los casos, los municipios capitalizan el potencial del suelo para abordar una necesidad crucial de vivienda y, al hacerlo, cumplir con la responsabilidad del gobierno de maximizar los activos públicos para el bien de la comunidad.

Legislar sobre el uso del suelo estatal y local

Según un análisis realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales (CGS, por sus siglas en inglés) del Instituto Lincoln, el país tiene alrededor de 112.000 hectáreas edificables de suelo propiedad del gobierno que se encuentran en áreas urbanas (léase: lugares donde la gente desea vivir y que ya tienen infraestructura pública), accesibles al transporte público (léase: reducir la congestión del tráfico y promover la transitabilidad a pie), y que no implican sacrificar parques, humedales, servidumbres de conservación u otros espacios abiertos. Esta superficie podría albergar más de 6,9 millones de hogares en lugares más cercanos a empleos y escuelas que muchos sitios de desarrollo tradicionales.

Gran parte de este suelo se encuentra en estados con costos de vivienda excepcionalmente altos, como Massachusetts (10.436 hectáreas), Florida (8.418 hectáreas), Washington (6.437 hectáreas), Texas (6.070 hectáreas) y California (5.900 hectáreas). Debido a que esta lista es un “quién es quién” de los mercados de vivienda costosos, también es un registro de los lugares que más necesitan viviendas asequibles adicionales.

Una cuestión clave es que más del 98 por ciento de esta superficie está en manos de los gobiernos estatales y locales. La falta de un reclamo federal sobre el suelo no solo ayuda a agilizar y simplificar el trabajo de redistribución, sino que también faculta a los gobiernos estatales y locales a determinar el mejor uso. Algunos de ellos pueden ser más adecuados para beneficios comunitarios que no sean la vivienda, como espacios abiertos, un jardín de infiltración u otra infraestructura verde, o instalaciones recreativas.

La legislación es una de las herramientas más importantes para apoyar a los gobiernos estatales y locales en su intento de redistribuir el suelo. La legislación desempeña dos funciones clave en este contexto. La primera es establecer las condiciones necesarias para permitir este tipo de transacciones. A nivel estatal, esto puede incluir facultar a los gobiernos locales para que vendan o arrienden su propiedad a precios inferiores a los del mercado, lo que permite que los proyectos de vivienda asequible resulten económicamente viables.

Un ejemplo de legislación efectiva es la Ley de Enmienda sobre la Disposición de Suelo del Distrito para Vivienda Asequible (Disposition of District Land for Affordable Housing Amendment Act) de Washington, DC de 2014, que permite a la ciudad transferir su propiedad por menos del valor asignado por el valuador para proyectos de viviendas asequibles. Según la ley, todos los nuevos desarrollos multifamiliares deben garantizar que, como mínimo, entre el 20 y el 30 por ciento de las unidades sean asequibles para los hogares con ingresos anuales de entre el 30 y el 50 por ciento de la mediana del área. El porcentaje de unidades que deben ser asequibles varía según la ubicación de la parcela. Cuanto más cerca esté la parcela del transporte público, mayor será el porcentaje requerido de unidades asequibles.

La legislación puede promover aún más el uso eficiente de los terrenos públicos al exigir a los municipios que incluyan, o consideren incluir, la vivienda como parte de los proyectos promovidos con fondos públicos. En el condado de Montgomery, Maryland, el proyecto de ley 37-12 exige que el condado evalúe la viabilidad de incluir una “cantidad significativa” de viviendas asequibles en los proyectos de mejoras de capital propuestos, como bibliotecas, centros recreativos y estaciones de transporte público.

Un beneficio adicional de la legislación es que puede ayudar a todas las partes interesadas a ponerse de acuerdo sobre lo que está o no permitido o requerido al reutilizar suelo de propiedad pública. Dadas las múltiples entidades gubernamentales que pueden estar involucradas en una transacción de este tipo, esta claridad es útil para resolver la confusión entre ellas.

Sin embargo, algunos funcionarios electos inevitablemente tendrán dudas a la hora de redistribuir los terrenos públicos para la vivienda debido al riesgo político, dice George W. McCarthy, presidente y director ejecutivo del Instituto Lincoln. “Los terrenos públicos son un territorio muy disputado”, señala. “Todo el mundo tiene una opinión sobre cómo se debe usar cualquier tierra de propiedad pública. Y cada vez que alguien asigne este suelo, otra persona se enojará y otra más lo usará como combustible para asegurarse de que no ocurra la reelección del responsable de haber tomado esa decisión”.

Pero McCarthy, quien supervisó el diseño y lanzamiento de la campaña Community Land for Community Benefits del Instituto Lincoln este año, agrega que esa es una razón más para ser estratégico: “Existen maneras de liberar suelo público de manera eficiente y efectiva para que los gobiernos en verdad expriman todo el beneficio para la comunidad”.

Identificación de parcelas adecuadas

Una vez que un gobierno local confirma que tiene el derecho legal de redistribuir el suelo para obtener viviendas asequibles u otros beneficios comunitarios, la pregunta es cuál es la mejor manera de proceder. Existen varias consideraciones. La primera es identificar todas las parcelas elegibles.

Determinar con precisión qué entidad pública posee qué terreno puede ser difícil. A pesar de las numerosas entidades dedicadas a supervisar el uso del suelo en una comunidad determinada (las juntas de zonificación, los departamentos de planificación, las comisiones de uso del suelo), prácticamente todas las comunidades carecen de una estructura que supervise el uso de toda la cartera de suelo que posee. En consecuencia, los gobiernos municipales generalmente no tienen un plan integral y estratégico para desarrollar el suelo. En su lugar, suelen adoptar un enfoque ad hoc, parcela por parcela, que puede no considerar si un pedazo de suelo es más adecuado que otro para un tipo determinado de reurbanización. El resultado puede ser que no se maximicen las fortalezas y oportunidades únicas de una parcela.

Este es un problema que se puede resolver. Comienza con la preparación de un inventario del suelo de propiedad pública dentro de una comunidad. “No se puede llegar a una buena política para convertir el suelo en vivienda u otro desarrollo si ni siquiera se sabe lo que hay”, explica Reina Chano Murray, directora asociada del CGS.

Llevar a cabo una auditoría de tierras completa puede ser más difícil de lo que parece. Los terrenos públicos pueden ser propiedad de una serie de entidades públicas, como una autoridad de tránsito, un distrito de agua o alcantarillado, o un departamento de parques, algunos de cuyos nombres pueden haber cambiado con el tiempo y a través de varias administraciones municipales, y eso genera un revoltijo de propietarios que es necesario desentrañar.

Una vez que se establece la propiedad, se plantean las cuestiones del uso adecuado. Como explica Murray: “Es necesario conocer la condición del suelo. ¿Cuál es la zonificación actual del terreno en cuestión y el área circundante? ¿El área ya dispone de agua y otros servicios públicos? ¿Está cerca del transporte público? Este es un contexto importante a fin de determinar qué sitios son más apropiados para el desarrollo de viviendas frente a otra necesidad pública”. El CGS está trabajando con las comunidades en Colorado y otros lugares en este tipo de identificación y catalogación del suelo, al ayudar a las comunidades a encontrar los lugares adecuados para desarrollar viviendas, implementar soluciones basadas en la naturaleza y mitigar los riesgos climáticos.

Una vez que un gobierno local identifica las parcelas que son más adecuadas para viviendas asequibles, puede pasar a la etapa de configuración del proyecto. Las consideraciones clave incluyen el interés de la propiedad, las estructuras organizativas, la tenencia de la vivienda y los requisitos de asequibilidad. No existe una fórmula universal para estas transacciones, sino más bien una gama de opciones que dependen de los activos, las necesidades y las oportunidades de una comunidad.

Dicho esto, hay un elemento que McCarthy considera una buena idea para cualquier gobierno, al margen de su tamaño o las circunstancias: conservar la propiedad. “Recomendamos no regalar el suelo siempre que sea posible”, aconseja. “La idea preferida es arrendarlo porque le permite al gobierno mantener el control. Si la ciudad es propietaria del suelo, puede hacer cumplir su voluntad. Puede decir: ‘Estos son los términos según los cuales le daremos este contrato de arrendamiento, y si no cumplen, simplemente recuperaremos el suelo’”.

Poner en práctica la política

Desde hace tiempo, las ciudades y los condados dedican suelo municipal para fines que van desde parques públicos, infraestructura verde y áreas de conservación hasta necesidades de infraestructura como corredores de tránsito y servicios públicos. Pero no es tan común que dediquen el suelo de propiedad pública a la construcción de viviendas. A continuación, se incluyen ejemplos de tres ciudades.

Hamilton, Ontario

La ciudad de Hamilton, Ontario, ha estado dedicando sus tierras de forma estratégica para facilitar el desarrollo de viviendas adicionales desde hace casi una década. Durante ese tiempo, el enfoque de la ciudad ha cambiado, comenta Ray Kessler, quien, como director de Bienes Raíces Corporativos de Hamilton, administra la cartera de la ciudad de alrededor de 2.300 parcelas. (En marcado contraste con casi todas las ciudades estadounidenses, Hamilton tiene una Oficina de Bienes Raíces Corporativos que tiene la tarea de ocuparse de la administración estratégica de todos los terrenos propiedad de la ciudad como una sola cartera).

“Al principio, cuando comenzamos a vender nuestro suelo para vivienda en 2016, vendíamos propiedades, como todos los demás”, explica Kessler. “Pero en el último tiempo, adoptamos lo que llamamos una política de ‘arrendamiento primero’, donde priorizamos el arrendamiento en lugar de la venta, siempre que sea posible”.

Cuando se determina que el arrendamiento es una opción viable, la ciudad ofrece a una organización de vivienda sin fines de lucro seleccionada un arrendamiento a largo plazo, en general, de un mínimo de 40 años de duración, para construir o administrar viviendas asequibles. El arrendamiento es nominal y todos los proyectos aprobados deben cumplir con el Programa de Suministro de Viviendas Asequibles de la Ciudad, que describe diferentes pautas según el terreno en particular.

En el caso de la parcela de propiedad de la ciudad en 1126 Garth Street, el cronograma requiere que las unidades sean casas adosadas de dos o tres dormitorios, disponibles para alquiler o compra (aunque el desarrollador puede construir una vivienda de varias unidades sujeta a rezonificación). Si las casas adosadas están a la venta, al menos el 50 por ciento de ellas deben ofrecerse por no más del 90 por ciento del precio de compra promedio, y no se pueden construir más de 10 unidades, según el reglamento de zonificación.

En el caso de que las casas adosadas estén en alquiler, al menos el 30 por ciento de las unidades deben tener un precio que no sea más del 80 por ciento del alquiler promedio del mercado. Los alquileres solo pueden aumentarse de forma anual y deben cumplir con las Pautas provinciales de aumento de alquileres, lineamientos anuales que limitan los aumentos máximos de alquileres en Canadá y varían según la provincia. Por ejemplo, en 2026, la pauta de Ontario es del 2,1 por ciento, mientras que en Columbia Británica es del 2,3 por ciento.

La ciudad prefiere arrendar la propiedad porque otorga más capacidad para asegurarse de que las unidades sean asequibles a largo plazo. Como explica Kessler: “Cuando se produce un cambio de titularidad, incluso si se establecen controles, no se puede garantizar el cumplimiento a largo plazo porque se perdió la propiedad. Con un contrato de arrendamiento, seguimos siendo propietarios del suelo y, siempre que ese contrato esté bien redactado, esas obligaciones contractuales nos darán mucha más garantía que los instrumentos relacionados con títulos propietarios”.

Además, el arrendamiento crea oportunidades económicas para la ciudad. “Todavía no lo hicimos, pero con un contrato de arrendamiento, es posible que podamos generar ingresos para reinvertir en otros proyectos de viviendas asequibles. O, en un área más densa, como el centro de la ciudad, es posible que podamos vender derechos de desarrollo sobre, por ejemplo, suelo de propiedad pública donde funciona un centro de artes escénicas. Esa tierra tiene una zonificación que habilita a construir 30 pisos, pero solo tiene 6 pisos, por lo que, si podemos transferir parte de la densidad a otro sitio, entonces lograremos generar ingresos de esa manera”.

Boston, Massachusetts

Como parte de una iniciativa más extensa para recuperar suelo público subutilizado, en 2023, la ciudad de Boston lanzó Welcome Home, Boston, una iniciativa escalonada para reutilizar tierras que son propiedad de la ciudad con el objetivo de construir viviendas asequibles para residentes con ingresos bajos y moderados. El año anterior, los funcionarios de la ciudad lanzaron una auditoría anual de tierras en toda la ciudad, un inventario de todos los terrenos que pertenecen a la ciudad, uno de los mayores propietarios de bienes raíces de Boston.

La auditoría identificó 1.238 parcelas por un total de 882.578 metros cuadrados de suelo (el 5,4 por ciento del total de las propiedades de la ciudad) que califican como vacías o subutilizadas, incluidas pequeñas parcelas aptas para urbanización. Ciento cincuenta de estas parcelas se pusieron a disposición para oportunidades de propiedad de vivienda asequibles según el programa Welcome Home, Boston, que se financia con USD 58 millones de la asignación del Plan de Rescate Estadounidense de la Ciudad.

Desde la publicación de la primera solicitud de propuestas en junio de 2023, según un portavoz, la ciudad de Boston aprobó 10 propuestas en 28 parcelas que producirán 144 nuevas unidades de vivienda asequibles para los residentes con un ingreso familiar de entre el 80 por ciento y el 100 por ciento de la mediana del área. Esta primavera, la ciudad planea aprobar nuevas propuestas para 11 parcelas que producirían alrededor de 40 unidades, destinadas a hogares con ingresos de entre el 120 por ciento y el 135 por ciento de la mediana del área. Se encuentran en las etapas de planificación más de 30 parcelas adicionales, y se espera que los esfuerzos de participación comunitaria comiencen este año calendario.

Para ayudar a garantizar que se puedan cumplir estos objetivos de asequibilidad, la ciudad vende las parcelas a los desarrolladores participantes por una tarifa nominal. Como explica Sheila A. Dillon, jefa de vivienda de la ciudad: “Al hacer que las parcelas subutilizadas de la ciudad estén disponibles para la vivienda, podemos ayudar a las personas que compran su primera vivienda, fortalecer los barrios y garantizar que los terrenos públicos brinden un beneficio duradero a la comunidad. En algunos casos, la venta de parcelas con claras restricciones de título de propiedad permite que las viviendas sigan siendo asequibles para los futuros compradores, al tiempo que reduce la carga administrativa durante la gestión de los arrendamientos de tierras. Ese enfoque ayuda a la ciudad a concentrar más recursos en crear y preservar viviendas asequibles en Boston”.

Por ejemplo, en 2024, la ciudad vendió cuatro lotes vacíos por un total de casi 1.486 metros cuadrados en el vecindario de Dorchester, con un valor asignado por el tasador de USD 1,26 millones, a Norfolk Design & Construction por USD 400 para construir 20 viviendas asequibles dirigidas a compradores de primera vivienda.

Welcome Home, Boston es solo una de las múltiples iniciativas que la ciudad utiliza para administrar el suelo. Otras parcelas más grandes están atravesando un proceso comunitario para determinar los mejores usos para el desarrollo. Una de esas parcelas son los 1.757 metros cuadrados de suelo propiedad de la ciudad en 55–57 Hudson Street, Chinatown. La ciudad entregó el terreno a la organización sin fines de lucro Asian Community Development Corporation por una tarifa nominal de arrendamiento de terrenos para construir 110 unidades de vivienda asequible, incluidas 66 unidades de alquiler y 44 condominios para compra. El nuevo edificio también incluirá una sucursal permanente de 1.579 metros cuadrados de la Biblioteca Pública de Boston en Chinatown.

Atlanta, Georgia

Como parte del objetivo de sumar 20.000 viviendas al parque de viviendas asequibles de la ciudad para 2030, la ciudad de Atlanta está trabajando para remodelar la Estación de Bomberos 15, una parcela de terreno de 0,3 hectáreas con un valor de mercado de USD 14,1 millones. Ubicada en el popular barrio de Midtown, la propiedad actualmente alberga un edificio de una sola planta con un sótano parcial. Según la remodelación propuesta, se construirá un edificio residencial para hogares de ingresos mixtos. Los últimos planes incluyen una estructura de 21 pisos con una estación de bomberos de 3 pisos y un estacionamiento de 5 pisos. Los pisos restantes contendrán alrededor de 230 departamentos, de los cuales cerca de un tercio serán asequibles. Esta es una acción muy necesaria en un vecindario que cuenta con todos los servicios, donde el ingreso medio de los hogares es casi un 70 por ciento superior al de la ciudad en general, y el alquiler es cerca de un 33 por ciento más alto que la mediana de toda la ciudad.

En este caso, el acuerdo es una asociación público-privada. La ciudad de Atlanta seguirá siendo propietaria de los derechos sobre el suelo y otorgará una opción de compra de los derechos aéreos sobre la estación de bomberos por una tarifa nominal (por ejemplo, USD 1) a la organización sin fines de lucro, Atlanta Urban Development Corporation (AUDC, por sus siglas en inglés), creada en 2023 por la ciudad de Atlanta y la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Atlanta para liderar el desarrollo de viviendas en suelo de propiedad pública. AUDC es una subsidiaria de la autoridad de vivienda, que actúa efectivamente como una agencia de desarrollo público con capacidad para colaborar con inversores privados.

Una vez que se reconstruya la propiedad, AUDC continuará manteniendo el proyecto (es decir, el suelo y las mejoras, pero no la estación de bomberos) en una estructura de arrendamiento de terrenos a largo plazo con el desarrollador. Se espera que la ciudad sea propietaria de la Estación de Bomberos 15 de carácter permanente. El resto del desarrollo será propiedad de una iniciativa conjunta entre el socio desarrollador seleccionado y AUDC.

Conforme a la estructura propuesta, AUDC será el accionista mayoritario, con al menos el 51 por ciento de la propiedad, y dividirá los flujos de fondos del proyecto con el desarrollador, como se describe en un informe conjunto del laboratorio de finanzas Nowak Metro Finance Lab de la Universidad de Drexel y Putting Assets to Work (PAW), una incubadora nacional que ayuda a los gobiernos estatales y locales a transformar las propiedades públicas subutilizadas en activos que generan valor a largo plazo para la comunidad. Como se explica en el informe: “La iniciativa conjunta permite al desarrollador disfrutar de algunas ventajas de los flujos de fondos del proyecto con un riesgo relativamente bajo, al tiempo que garantiza la asequibilidad a largo plazo, gracias a la propiedad mayoritaria de AUDC”.

La Estación de Bomberos 15 es parte de una iniciativa más extensa del alcalde de Atlanta, Andre Dickens, que tiene como objetivo destinar los terrenos de propiedad municipal para fines de vivienda. Las parcelas que forman parte de la diversa y creciente oferta de la ciudad se seleccionan para fines de reurbanización en función de un mapa integral de activos de propiedad pública que los funcionarios de la ciudad crearon a través de la participación en el programa de incubadoras de PAW en 2023.

Cobrar impulso

De la misma manera que no hay una sola causa de la crisis de asequibilidad de la vivienda, no hay una sola solución. La reutilización de suelo de propiedad pública para fines de vivienda asequible no es una panacea, sino una respuesta eficiente y escalable que podría ayudar a resolver el problema. Si los gobiernos correspondientes desarrollaran las 111.692 hectáreas edificables de suelo de propiedad pública identificadas en el análisis del CGS, incluso con los estándares de baja densidad de 7 unidades por casi media hectárea, la nación podría sumar más de 1,9 millones de unidades de vivienda nuevas. Si se elevaran las ambiciones y los desarrolladores construyeran con estándares de mayor densidad de 25 unidades por casi media hectárea, el suelo propiedad del gobierno podría producir 6,9 millones de unidades de vivienda nuevas.

Por supuesto, no todos los terrenos públicos deberían desarrollarse conforme al derecho de zonificación. Sigue siendo de vital importancia que las comunidades protejan los espacios abiertos, ya que esto aporta beneficios ampliamente documentados para la salud pública y planetaria, y para garantizar la coherencia entre el uso previsto y los atributos de la propiedad.

Pero la cuestión está cobrando impulso, tanto a nivel estatal como municipal. Como señaló McCarthy en una columna reciente de Mensaje del presidente: “California fortaleció su Ley de Tierras Excedentes y obligó a las agencias locales a inventariar las parcelas disponibles, ofrecerlas primero a los desarrolladores de viviendas asequibles y seguir procedimientos transparentes y exigibles… Massachusetts avanzó en la creación de una cartera de parcelas estatales excedentes con el objetivo de producir miles de viviendas; el programa Public Lands for Housing de San Francisco destina sitios grandes y de bajo rendimiento, como el embalse Balboa Reservoir de 6,88 hectáreas, para viviendas de ingresos mixtos; y Sound Transit en el estado de Washington desarrolló una política para destinar propiedades excedentes a viviendas con ingresos restringidos cerca de las estaciones”.

A través de estrategias reflexivas y equilibradas, las comunidades pueden utilizar el suelo que ya poseen para proporcionar vivienda asequible y adaptarse al cambio climático, y pueden usar el valor derivado de estos acuerdos, ya sea en forma de pagos de arrendamiento, compra de derechos de desarrollo u otro mecanismo, para financiar infraestructura y servicios sociales. Como están demostrando comunidades como Charlotte, Hamilton, Boston y Atlanta, el suelo público es un componente esencial de las soluciones políticas del siglo XXI para nuestros desafíos sociales más serios.

Loren Berlin es escritora y editora, y se especializa en vivienda. Para leer más sobre su trabajo, visite www.lorenberlin.com.

Imagen principal: Evoke Living en Ballantyne, un desarrollo de 60 unidades en terrenos que pertenecen a la ciudad en Charlotte, Carolina del Norte. Crédito: Evoke Living en Ballantyne.

Mindy O’Neall, de 44 años, fue elegida la 53.ª alcaldesa de Fairbanks, Alaska, en 2025. Esto significó cambiar el mando de republicanos a demócratas por primera vez en una década y la convirtió en la cuarta directora ejecutiva municipal mujer en la historia de la ciudad, que alberga a alrededor de 30.000 personas.

A bordo de una camioneta pickup de transmisión manual, la nativa de Iowa condujo a Alaska en busca de aventuras hace 23 años. Su primer destino fue Anchorage, donde trabajó como asistente legislativa, antes de mudarse a Fairbanks. Trabajó en Fairbanks Economic Development Corporation y en la empresa pública de distribución de gas, Interior Gas Utility, como representante laboral y fundó Blue Canoe Media, una firma boutique de comunicaciones y consultoría.

O’Neall obtuvo una maestría en comunicación por la Universidad de Alaska Fairbanks, en la que investigó la gobernanza y los impactos climáticos en las zonas rurales de Alaska. Antes de convertirse en alcaldesa, ocupó un cargo en la Asamblea del Condado de Fairbanks North Star y fue directora ejecutiva del Centro de Investigación de Viviendas en Clima Frío; ocupa un cargo en las juntas de la Asociación de Constructores de Viviendas del Estado de Alaska y la Liga Municipal de Alaska. Su campaña giró en torno a temas como la revitalización del centro, la vivienda asequible y la seguridad pública. Vive en el centro de Fairbanks con su perro, Tito, a quien señaló como el verdadero perro oficial de Alaska, el perro mestizo.

Esta entrevista, que se ha editado por motivos de espacio y claridad, también está disponible como pódcast de Land Matters.

Anthony Flint: Para los que no están familiarizados, ¿cómo es Fairbanks? ¿Y por qué quería ser alcalde?

Mindy O’Neall: Diría que es una tierra de extremos. El frío en invierno es extremo. Algunos se sorprenden cuando descubren que podemos alcanzar un máximo de 32 a 37 grados Celsius en el verano. Tenemos animales exóticos, osos pardos y osos polares, y tenemos industrias extremas, como la minería y el desarrollo de gas y petróleo. En el corazón de esto está la gente … que tiene coraje y determinación y, a menudo, esta mentalidad de abundancia … [y] de escasez al mismo tiempo. Estamos al final de la fila. Aquí, la seguridad alimentaria está garantizada solo por tres o cuatro días.

Llevo más de 23 años viviendo en Alaska. Soy originaria de Iowa y vine aquí en busca de aventuras, como muchas otras personas. Dicen que quien conoce el Medio Oeste nunca quiere abandonar el corazón del país. Y yo dije, no se preocupen, volveré en un año. Solo quiero ir a ver cómo es. Después de un año, resultó dolorosamente obvio darme cuenta de que había mucho más por descubrir en Alaska y que solo tenía que quedarme.

Una de las cosas interesantes de Alaska es que tenemos siete distritos, que funcionan como los condados en los demás estados. Y, luego, tenemos ciudades dentro de esos distritos. Así que Fairbanks tiene un municipio que tiene un órgano de gobierno, que es la asamblea, y un alcalde; y luego, dentro del municipio, hay dos ciudades, Fairbanks y North Pole… Siempre nos gusta bromear con el hecho de que, para un lugar que está tan en contra del gobierno y la regulación excesiva, tenemos una gran presencia gubernamental.

Comencé mi servicio público durante la pandemia… Teníamos un alcalde que hacía un buen trabajo en lo administrativo. Pero era muy discriminatorio con la población nativa de Alaska, y después de algunos comentarios y polémicas en las redes sociales … Creo que el servicio público es un privilegio, y la persona en el cargo tiene que ganarse el respeto de cada población dentro de su comunidad … [un] elemento fundamental del servicio público es mostrar respeto hacia la comunidad en la que uno trabaja, incluso cuando no la comprende o no está de acuerdo con ella. Creo que, en este tiempo, ese respeto se perdió en muchos niveles del gobierno.

En verdad creo que uno de los beneficios de ocupar este cargo es ser mujer. Esta es la primera vez que Fairbanks tiene una alcaldesa en alrededor de dos décadas, y soy la cuarta desde 1903 … una mujer joven de unos 40 años que lidera esta comunidad y es un modelo a seguir para que las niñas de nuestra comunidad vean que hay alguien como ellas … en un entorno que a veces es muy hostil y tiene mucha presencia masculina.

AF: Todo el mundo tiene dificultades con la capacidad de pago en estos días, y una gran parte tiene que ver con la vivienda. ¿Cuáles son las políticas que pueden ayudar a comprar o alquilar una vivienda en su región?

MO: Sufrimos de una oferta de vivienda que data de la década de 1970. Alaska tuvo su último gran auge durante la construcción del oleoducto en la década de 1970. Hubo una ola de personas que llegaron al estado y construyeron de la manera en que sabían: sin mucho aislamiento y con lo que fuera que tuvieran. Nuestras viviendas son muy ineficientes.

[Debemos centrarnos en] crear riqueza generacional más allá de la propiedad de la vivienda. Construir casas y viviendas ha sido el juego o el negocio de desarrolladores importantes y ricos. Y, en nuestra comunidad, en verdad no podemos permitirnos eso. No tenemos suficientes personas para que un gran desarrollador gane dinero aquí… ¿Cómo podemos reducir el monto de la inversión [que es necesaria para la vivienda]?

AF: El Instituto Lincoln ayuda a los municipios a identificar terrenos propiedad del gobierno que puedan utilizarse para viviendas asequibles. ¿Ve oportunidades con ese enfoque?

MO: Por supuesto que sí; le daré algunos datos. El 60 por ciento de nuestra tierra en Alaska es federal y el 25 por ciento es propiedad del estado de Alaska. El 10 por ciento es propiedad de corporaciones nativas y el 1 por ciento es privado. Así que tenemos una gran cantidad de suelo gubernamental disponible. Ahora, alrededor de 32 millones de esas hectáreas se gestionan para la conservación. Pero todavía nos queda un poco de suelo para utilizar.

Tenemos un parque de estacionamiento que estuvo inactivo durante probablemente cinco años. La universidad que lo usaba ya no lo necesitaba, por lo que literalmente soldaron las puertas, y este edificio ha estado allí, deteriorándose desde entonces. Había algunos fondos disponibles … para la adquisición del suelo. Publicamos una solicitud de propuestas para que un desarrollador construyera dos o tres pisos sobre el espacio aéreo del estacionamiento y, de esa forma, activar el espacio, al dar uso a ese estacionamiento cubierto, que es muy importante en Fairbanks, pero también al agregar unidades de vivienda en el centro de la ciudad. Ese es solo un ejemplo, tenemos otros, pero estoy muy entusiasmada por ver cómo se desarrolla.

AF: ¿Cuáles son los desafíos únicos de vivir con el cambio climático en Alaska y qué se puede hacer al respecto a nivel estatal y local?

MO: A menudo, se refieren al Ártico como el canario en la mina de carbón, porque comenzamos a ver los problemas del cambio climático en mayor medida y mucho antes que el resto de los estados u otras partes del mundo. Algo sucede en nuestro medio ambiente desde hace un tiempo. Hay más viento en Fairbanks, lo que significa que tenemos más riesgo de incendios en verano. Tuvimos inviernos más fríos y con más nieve de lo habitual, lo que significa que el suelo no se descongela con rapidez, es decir, cuando la temperatura se calienta en el aire, todo se derrite en agua, pero no tiene donde ir porque el suelo continúa congelado. Ahora, no podemos aprovechar esa agua, y sufrimos muchas inundaciones. Además, no tenemos humedad en el suelo, por lo que es más susceptible de sufrir incendios forestales en el verano.

No creo que haya mucho que podamos hacer al respecto en este momento. Está sucediendo. Estamos en un ciclo de disrupción climática. Pero podemos crear un plan. Podemos planificar acciones ante eventos extremos, como qué hacer cuando nos quedamos sin electricidad y la temperatura es de -35 °C.

La otra cuestión es que la planificación requiere dinero y, en Alaska, no recaudamos impuestos sobre las ventas en todo el estado. Algunos municipios lo hacen, el municipio de Fairbanks, no. Lo mismo sucede con el impuesto sobre la renta. Pagamos impuestos a la propiedad y nada más. A medida que abordamos estos eventos cada vez más dramáticos, nos cuesta cada vez más reparar las carreteras y garantizar la continuidad de los servicios públicos que están por encima y por debajo del suelo. Estamos viendo cada vez menos inversión del gobierno federal para este tipo de eventos. Como habitantes de Alaska, es hora de que pensemos seriamente en cómo queremos proteger nuestros activos. Y qué nivel de compromiso asumimos con nuestros propios bolsillos.

AF: ¿Cómo es ser alcaldesa en un momento en que el gobierno federal reduce los fondos y ya no brinda apoyo en tantas cuestiones?

MO: Seguimos pidiendo a nuestros empleados públicos que hagan más con menos. Al mismo tiempo, la ciudadanía espera que los servicios sean modernos. Eso significa que tenemos que invertir en tecnología.

Es un punto difícil. Uno tiene muchas ideas y planes para cuando sea alcalde y, luego, asume el cargo … Para poder ofrecer los servicios que queremos y mejorar la eficiencia … con cada vez menos fondos, tanto del estado como del gobierno federal, tendremos que buscar formas de contribuir por nuestra cuenta. Y eso se reduce a los valores que tenemos como comunidad.

Es difícil. Sin duda es algo en lo que estoy trabajando: cómo hacemos más con menos, cómo explicamos el valor de una buena administración pública, [mientras] nos comprometemos personalmente en el camino.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: El Festival del Sol de Medianoche en el centro de Fairbanks, 2021. Crédito: Jacob Boomsma vía iStock/Getty Images Plus.

It’s no secret that the basic elements that shape a neighborhood—the housing stock, building codes, location of transit lines and industry—can impact the health of its residents. But a few years ago, an unusual coalition in Cleveland set out to get beyond that broad point and into the gritty, data-driven specifics.

The Cleveland Healthy Home Data Collaborative (CHHDC) built a unified data system that links housing conditions directly to health outcomes—address by address, block by block. It’s an effort to make the home-and-health connection truly legible to the people who need it most, from residents to policymakers. The tangible results have included an accessible app intended to help renters make individual health-related housing decisions and beefed-up city standards (and enforcement) related to lead paint.

The roots of the coalition trace back to the mid-2010s, when it launched with initial funding from The BUILD Health Challenge, a national program that supports community-driven partnerships to reduce health disparities. The lead partner in the effort was Environmental Health Watch (EHW), Cleveland’s oldest environmental justice organization, which was required by the program to bring on a hospital partner, as well as the city’s health department. “That was already a new way of doing business, by having a nonprofit lead the work,” says Kimberly Foreman, chief executive officer of EHW, who describes the organization as the backbone of the project.

Other coalition members included MetroHealth and University Hospitals and the Cleveland Department of Public Health. But having a community-based organization in the lead role (with funding from BUILD flowing through EHW) meant that the communities potentially most affected by unhealthy housing could give input about what data to collect, how to present it, and who would have access to it.

Coalition members agreed about the overarching problems. Lead poisoning in Cleveland is nearly four times the national average. Childhood asthma rates in low-income neighborhoods are among the highest in the country. The causes include old housing stock, deferred maintenance, absent landlords, and inadequate code enforcement. EHW has been working on healthy homes since the 1980s, Foreman says, trying to draw attention to “comprehensive assessment, addressing asthma triggers, addressing lead hazards.” But for decades the city lacked the tools to connect the dots between a peeling wall in a rental unit and a child showing up in the emergency room months later.

The newly formed data collaborative pulled together geocoded housing data (inspection records, code violations, lead certification status, rental registry data) and linked it to health information from hospital systems and public health departments. Integrating that data to enhance communication among institutions was the first step. (Even now, Foreman says, she meets people at conferences who marvel: “Oh, you actually work with your hospital system?”)

But the resulting public-facing portal “was not user-friendly.” A second BUILD grant followed, and EHW expanded the coalition to include Case Western Reserve University’s Center on Poverty and Community Development and its metrics. “The Poverty Center helped us decipher the data and figure out, working with renters, how to prioritize the information that they needed or wanted to see,” Foreman says. The result was a platform that could benefit renters and policymakers alike. Type any residential address into Cleveland.housing.health and you get a clear property overview: when the structure was built and who owns it, lead risk and structure risk ratings, and any code violations, among other data points.

The broad membership of the coalition has helped give it institutional staying power: When hospitals and public health departments share ownership of a system, it tends to outlast the grant cycle that created it. And in fact, the group’s work eventually helped drive one of the city’s most significant housing policy changes. In 2019, after a wave of press scrutiny and years of community pressure coordinated in part through EHW’s advocacy, Cleveland City Council passed an ordinance requiring rental properties to be certified lead safe. The data system the coalition built was both an argument for that policy and a tool for implementing it.

Cleveland is, in some ways, an extreme case of a challenging health-and-housing connection. But the underlying issues are widespread. And as the CHHDC has attracted national attention, the BUILD Health Challenge and others have sparked similar versions of the cross-sector, data-driven housing-health model for cities from Philadelphia to Oakland. The National League of Cities now runs a Healthy Housing Innovation Cohort specifically to help municipalities build data infrastructure like that which Cleveland spent years constructing from scratch.

Meanwhile, in Cleveland, researchers at Cleveland Clinic and MetroHealth are now building digital twin neighborhoods—sophisticated computational models of entire communities, derived from the electronic health records of more than 250,000 patients, that can simulate what happens to health when a neighborhood’s housing stock undergoes changes, or when a clinic is added or a bus line rerouted. Funded by a $3.14 million National Institutes of Health grant, it’s a descendant of the CHHDC’s foundational insight: Place is a clinical variable, and improving health at scale requires understanding—and intervening in—the environments people actually inhabit.

Closing the health-disparity gap will of course require not just data but resources: a funded Lead Safe Home Fund, sustained code enforcement, landlord accountability, and the political will to treat housing quality as a public health emergency rather than as a private-market outcome.

But the Cleveland coalition proved that technical barriers can be solved. Often the data exists—in hospitals, in city agencies, in health departments—but it lives in silos. The solution is organizational as much as technological: building the trust and the governance structures needed to allow those institutions to share what they know. This can make the seemingly murky challenges undeniably clear and even put a number on what neglect costs, in childhood lead levels, in asthma hospitalizations, in years of life lost before age 70. Such data-rich clarity helps meet a diffuse crisis with a set of specific responses.

That said, Foreman emphasizes that data, and even legislation, are just starting points for action. “We run incentives programs for landlords” to comply with regulations and mitigate lead issues, she points out. “We run a relocation program to help get people temporary space while their home is getting worked on. We run a hotline, we run outreach, we run education.

“Data matters,” Foreman continues, “but then what do you do with it?” Answering that question means thinking about who is collecting which data, how it’s being translated, and who can use it. “People are not units and widgets,” she concludes. “They’re people.”

Rob Walker is a journalist covering design, technology, and other subjects. He is the author of The Art of Noticing and City Tech: 20 Apps, Ideas, and Innovators Changing the Urban Landscape. His newsletter is at robwalker.substack.com.

Lead image: In Cleveland, Ohio, a data collaborative illuminates the connections between housing conditions and health outcomes. Credit: DJ Johnson via Unsplash.

As communities across the country face the combined impacts of the housing affordability crisis, climate change, and biodiversity loss, state and local governments are exploring how to deploy underutilized land they own to meet multiple community needs. The Lincoln Institute’s Community Land for Community Benefits campaign aims to inform, complement, and increase the speed and scale of the work required to identify these lands and decide how to use them.

Conserved natural areas provide public benefits and ecosystem services

Most often, state and local officials are using community land to fill gaps in the affordable housing supply. As these efforts become more common, communities should ensure that conservation and development work together, not against one another.

Conserved lands are natural infrastructure. They’re essential to delivering clean air and water and supporting public health and recreation. They provide water filtration, flood control, groundwater recharge, climate regulation, air quality, coastal protection, habitat protection for pollinators, and other ecosystem services that are imperative to strengthening resilience in a changing climate.

As community leaders work to ensure that state and locally owned lands produce enduring benefits for residents, it will be essential to identify and delineate natural and working lands such as forests, wetlands, grasslands, and agricultural lands for conservation. Prioritizing lands that strengthen ecological connectivity will help secure ecosystem services at a large scale. Using durable mechanisms such as conservation easements will help secure long-term benefits that serve present and future generations.

Conservation and affordable housing development can find common ground

In many places and communities, tensions may arise between affordable housing development and sustainable land and resource management. But as efforts like the Conservation Lands Foundation’s Shared Ground initiative demonstrate, these enterprises do not have to clash if decisions about land use are made wisely. Affordable housing is often more compatible with land conservation than market-rate housing development is. Ensuring that affordable housing is built on already-developed, transit-accessible, underutilized parcels—rather than on converted natural or working lands—increases densification and alleviates pressure on urban, suburban, and rural natural areas and open space. And communities may be more likely to support affordable housing if it is paired with conserved open space to which they have access.

Conservation is just one of many nature-based solutions

In addition to the direct benefits of conserving community land, such as fostering healthy natural ecosystems and creating community well-being through public access to green space, the idea of using community land for nature-based solutions is gaining traction.

Nature-based solutions are actions to preserve or protect natural or modified ecosystems in ways that benefit both humans and biodiversity. In urban and suburban or rural contexts, this refers to green infrastructure deployed in and around the human-built environment, such as rain and pollinator gardens, community gardens, bioswales, green roofs, retention ponds, and tree plantings. Such interventions are frequently designed to reduce the flood impacts of runoff from impervious surfaces—such as roads, parking lots, sidewalks, and rooftops—which is particularly important during storm events. In suburban and rural environments, this list can expand to include riparian buffer zones that protect streams and rivers from agricultural runoff, and wetlands protections that ensure floodplain connectivity and help sustain water supply and regional hydrologic function. In most cases, these forms of nature-based solutions and other targeted interventions create shading and cooling effects, reducing heat-island impacts.

Communities facing extreme weather events, water stress, and other climate shocks are pursuing nature-based solutions with new urgency. These practices are being combined with concepts like climate-resilient zoning, which restricts development in high-risk flood zones or fire corridors. For example, dedicating community land to the development of “flood-able” parks and green spaces—which are intentionally engineered to receive floodwater during a storm event—builds climate resilience while strengthening the region’s biodiversity and ecosystem function. Similarly, in suburban and rural areas in arid climates, approaches such as managed-aquifer recharge—which directs floodwater to specific parcels of land to recharge the groundwater basin—are reducing water stress and increasing drought resilience.

Deploying land through a multiple-benefits frame

In short, the most innovative communities fully leverage their community land by exploring multipurpose re-use concepts and solutions to address an uncertain future. Bringing together housing, conservation, and nature-based solutions in a portfolio approach is the key to ensuring that state and locally owned lands deliver multiple, enduring benefits that enable human communities—and the natural systems on which they depend—to flourish.

Chandni Navalkha is director of conservation and stewardship and Peter Colohan is director of partnerships and program innovation at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Urban Garden and stream at Mears Park in Lowertown St. Paul. Credit: JoeChristensen via Getty Images.

Responding to the climate crisis will require more than solar panels, a modest carbon tax, or another flood barrier. A new book from Billy Fleming demonstrates that the climate policy, planning, and design professions have been looking in all the wrong places for models of sustainability and resilience, instead building projects that raise emissions and drive displacement. With 29 richly illustrated projects across six continents, this book shows readers a promising set of alternatives for building more just, decarbonized futures from the neighborhood to the continental scale. 

Building Postcarbon Futures: Land, Justice, and Energy Transitions, published by the Lincoln Institute of Land Policy, provides a crucial counterpoint to the growing despair around climate action by presenting a series of optimistic solutions that show how various forms of collective ownership, multi-purpose infrastructure, and grassroots power are already tackling the climate crisis at great scale. It is both a celebration of action underway and a clarion call to the planners, designers, policymakers, and activists who are pushing this planet toward a future of collective flourishing.

“Building a just, postcarbon future requires a transformation of our social, political, and economic systems in ways that challenge the status quo,” said Billy Fleming, codirector of the Climate and Community Institute and assistant professor of landscape architecture at Temple University’s Tyler School of Art and Architecture. “This book explores existing works of climate justice and provides a range of tools, methods, and models of practice and policymaking to demonstrate what is possible if we act now at the scale of the crisis.” 

Organized around energy, land, and urbanism, the core of the book is an atlas featuring original cartography that maps and documents examples—such as the Tu Deh-Kah Geothermal Power Plant in British Columbia and the West Arnhem Land Fire Abatement Project in Australia—of existing and effective grassroots work toward climate justice. Often, these projects are at odds with the status quo and incorporate the work of marginalized people and frontline communities.

“This is an incredible contribution, offering creative models of land stewardship and climate justice that will push design practice in radical new directions,” said Jenny Jones, principle of TERREMOTO and 2025 Smithsonian National Design Award recipient.

“This book puts the earth, the land, and the spaces we all share at the center of the climate crisis, precisely where they belong,” said Julian Brave NoiseCat, author of We Survived the Night and Academy Award–nominated director of Sugarcane.

Building Postcarbon Futures also features more than a dozen contributions from leading scholars and practitioners of planning, design, and climate policy. Their field-based research presents additional studies of the past, present, and future—including social housing experiments in Uruguay and Jakarta, land stewardship and ecosystem restoration initiatives in the Pacific Northwest and American South, and submerged histories of energy democracy and collective ownership of the power grid in the rural United States.

More information about the book can be found here.

Kristina McGeehan is the director of communications at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A team of workers welds and installs a new solar array for a rice mill in Burkina Faso. Credit:Joerg Boethling