Siqi Zheng is an associate professor at the Hang Lung Center for Real Estate and the deputy head of the Department of Construction Management, both at Tsinghua University in Beijing, China. She specializes in urban economics and China’s housing market, particularly urban spatial structure, green cities, housing supply and demand, housing price dynamics, and low-income housing policies.

Her innovative and diverse research projects have been supported by international research institutions including the World Bank, the Asian Development Bank, the International Growth Center at London School of Economics, and various departments of the Chinese government including the National Science Foundation of China, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development, and the National Statistics Bureau of China.

Dr. Zheng received her Ph.D. in urban economics and real estate economics from Tsinghua University, and she pursued post-doctoral research in urban economics at the Graduate School of Design at Harvard University. She is a research fellow at both the Peking University-Lincoln Institute Center for Urban Development and Land Policy and the Center for Industrial Development and Environmental Governance at Tsinghua University.

Dr. Zheng is also the vice secretary-general of the Global Chinese Real Estate Congress. She has won awards such as the Homer Hoyt Post-Doctoral Honoree (2010) and the Best Paper Award from the American Real Estate Society (2005). She is also on the editorial boards of Journal of Housing Economics and International Real Estate Review.

Land Lines: How did you become associated with the Lincoln Institute of Land Policy and its programs in China?

Siqi Zheng: I first learned about the Lincoln Institute when I did my postdoctoral research at Harvard University in 2005-2006. I joined the Peking University-Lincoln Institute Center for Urban Development and Land Policy (PLC) as a research fellow soon after it was established in 2007. From that time I became fully involved in PLC’s research activities, such as conducting research projects, reviewing research proposals, and participating in conferences. I was awarded an international research fellowship by the Lincoln Institute in 2008-2009, with my colleagues Yuming Fu and Hongyu Liu, to study urban housing opportunities in various Chinese cities. I now lead the housing team at PLC in conducting policy-relevant research in the areas of housing market analysis and low-income housing policies.

Land Lines: Why is the study of the urban economics and the housing market so important to China’s future?

Siqi Zheng: China is experiencing rapid urbanization at a rate of about 50 percent in 2011, but it is expected to reach 70 percent over the next 10 to 20 years. Up to 1.5 million new migrants already move to Chinese cities per year. Such rapid urban growth offers potentially large economic benefits, as cities offer much better opportunities to trade, to learn, and to specialize in an occupation that offers an individual the greatest opportunity to achieve life goals.

However, rapid urbanization also imposes potentially large social costs, such as pollution and congestion, and urban quality of life suffers from a fundamental tragedy of the commons problem. Urban economics research addresses these issues and tries to figure out a way to maximize agglomeration economies and at the same time minimize congestion diseconomies. This is crucial for China’s future, because urbanization is the engine for China’s growth.

The housing sector is a key determinant of both the quantitative and qualitative dimensions of urban growth. Along the quantitative dimension, everyone in the city needs some place to live. Housing supply has important influences on a city’s overall size and its living cost, and thus the labor cost. Along the qualitative dimension, intensive social interactions happen in vibrant urban communities and neighborhoods. The spillover effect arising from such activities reduces the cost of learning and contributes to human capital improvement.

Low-income housing is a major policy issue in China. Income inequality is rising and housing prices are very high in major Chinese cities, so low-income households face severe affordability problems. For years the Chinese government had overlooked the supply of affordable housing, but it has recently began to understand that well-designed policies for low-income housing are crucial for achieving more inclusive urban growth opportunities for all residents.

Land Lines: How do you approach the study of urban economics and China’s housing market?

Siqi Zheng: I am doing cross-city and within-city studies on the intersection of urban and environmental economics. With increasing labor mobility across cities, China is moving toward a system of open cities. Under the compensating differentials framework, I use city-level real estate prices to recover households’ willingness-to-pay for urban amenities, such as better air quality, more green space, and educational opportunities. My basic finding is that Chinese urban households do value quality of life. As China’s urbanites grow richer over time, their desire to live in clean, low-risk cities is rising.

Within a city, I examine the jobs-housing spatial interactions–where people live, where they work, and how they choose their commuting mode. I use household survey data and real estate transaction data to model these behaviors, since individual choices determine the basic pattern of urban form. Those individual behaviors (“snowballs”) also have important implications for the interrelationships among land use, transportation, and the urban environment, because car ownership is rising and the increase in vehicle miles traveled has become a major contributor to pollution in Chinese cities.

I also focus on housing market dynamics and low-income housing policies. Our Tsinghua team constructed the first quality-controlled hedonic price index based on transaction data in 40 Chinese cities. My coauthors and I estimate the income elasticity of housing demand and the price elasticity of housing supply, and examine the determinants of such elasticities. Using microdata, I investigate how land and housing supply and public investments affect price and quantity dynamics in the urban housing market. I pay close attention to the housing choices of low-income households and rural migrants. Based on my behavior-based empirical study using microdata, I explore the kinds of urban and housing policies that can improve the position of these disadvantaged groups in both housing and labor markets.

Land Lines: What challenges do you think China will face in this field in the coming decade?

Siqi Zheng: The major challenge is how to achieve a successful transition toward sustainability. China’s rapid economic growth in recent years was largely export-based and benefited from low labor, land, and regulatory costs. The environmental disasters and social unrest that have occurred in many places in China indicate that the current approach is not sustainable for the long term.

Policy makers should reshape urban policies in a variety of ways. Remaining institutional barriers on labor mobility should be removed. Negative externalities of urban production and consumption activities (such as pollution and congestion) should be priced correctly so that individuals’ behaviors are consistent with the socially optimal solution. Income inequality and spatial inequality issues should be addressed. More investment in human capital is needed. Housing plays a pivot role because it is the largest asset a household owns, and it also affects accessibility to urban opportunities and the quality of social interactions.

Land Lines: What are some potential policy implications of this research on the housing market?

Siqi Zheng: Most of my work is empirical analysis with microdata, so I can focus on the incentives and choices made by individuals, firms, and governments. I also look at how these choices determine urban form, local quality of life, the labor market, and housing market outcomes. In this way I can provide key parameters for policy makers to support their policy design. For instance, I identify the cities with different housing supply and demand conditions, and suggest that officials should offer different low-income housing policy choices. Cities with an abundant housing stock can use demand-side instruments such as housing vouchers, but those without enough housing should use supply-side instruments such as building more public housing.

Land Lines: Is China’s experience with housing market development useful to share with other developing countries?

Siqi Zheng: Yes, because many countries also face difficult situations in their housing sectors. Some of the common challenges are how to house the vast numbers of rural migrants in cities; how to provide more affordable housing for increasing numbers of low-income people; where and by what means to provide such housing; and, as cities expand spatially, what are the appropriate urban planning policies and infrastructure investment strategies that can achieve efficient and inclusive urban growth? Through the research conferences and publications produced by the Peking University-Lincoln Institute Center, China’s experiences are already providing lessons for other developing countries.

Land Lines: Can you describe some examples of housing supply in the informal housing sector?

Siqi Zheng: Nations such as Brazil, India, and China have many poor migrants living in squatter and informal areas. Local governments have little incentive to provide public services to such areas because the improvements, including clean water and sewerage facilities, will simply stimulate more urban migration.

Chengzhongcun (urban village) is a typical type of informal housing in large Chinese cities. It represents a match between migrants’ demand for low-cost housing and the supply of housing available in the villages being encroached upon by urban expansion. High crime rates, inadequate infrastructure and services, and poor living conditions are just some of the problems in urban villages that threaten public security and management. My research on Chengzhongcun shows that local governments at first liked this kind of low-cost informal housing because it can lower labor costs and thus contribute to higher GDP growth in their cities. However, the low quality of social interaction and the shortage of basic public services do not provide a sustainable way of life for the poor rural migrants.

As the industrial sector moves toward a more skill-intensive economy, local governments should consider how to improve the quality of human capital rather than focus on the quantity of cheap labor. This may provide the incentive to upgrade informal housing and transform it to formal housing, or provide public housing to those migrants so they can access more urban opportunities and improve their skills. This transitional process is now occurring in China, and will soon happen in other developing countries that can benefit from China’s experience.

Another example is the role of housing supply in urban growth. Many studies already show that housing supply can support or constrain urban growth because the size and price of housing stock influence labor supply and living costs. In developing countries land and housing supply are influenced by government regulations and behaviors to a greater extent than in developed countries. The design of housing supply policies needs to accommodate future urban growth for all sectors of society.

I have written many working papers on these topics and contributed to the 2011 Lincoln Institute book, China’s Housing Reform and Outcomes, edited by Joyce Yanyun Man, director of the Peking-Lincoln Center at Peking University.

En mis tiempos de becario en la Universidad de Cambridge, durante la década de 1990, mi colega y amigo Wynne Godley, que ya no está entre nosotros, pasaba a buscarme los domingos para llevarme a una de las iglesias medievales de las que pueden verse en todo lugar en los pueblos de East Anglia. Wynne decía frecuentemente que “una iglesia es más un proceso que un edificio. Se desarrolla a lo largo de los siglos e involucra a generaciones de familias en su construcción y mantenimiento”. Wynne tenía buen ojo para los detalles arquitectónicos, por lo que podía señalar un contrafuerte o un campanario que ilustraba la práctica de una técnica específica, el uso de materiales fuera de lo común, o ambos. Una sola iglesia ofrecía un registro vivo y estratificado de la forma en que cada generación en una comunidad resolvía el desafío de construir y mantener grandes espacios cerrados y abiertos que posibilitaran la belleza del culto.

En este sentido, las ciudades tienen mucho de iglesias medievales. A medida que transcurre el tiempo, las ciudades ilustran la colaboración de generaciones de residentes, así como también la evolución de las herramientas económicas, técnicas e, incluso, sociales que se utilizaron para construirlas y mantenerlas. Las reliquias de mármol que encontramos en Roma son un testimonio vivo de la estética y los valores antiguos y de la ingenuidad en la construcción, mientras que la ciudad moderna florece a su alrededor. El icónico horizonte de Manhattan, en apariencia inmóvil, en realidad fluye constantemente y hoy en día evoluciona en forma radical a fin de responder a las demandas de sustentabilidad, resiliencia, desarrollos mixtos y otras cuestiones del siglo 21.

Los límites de las ciudades también evolucionan y narran otra historia de importancia crucial. Es posible que el futuro de nuestro planeta dependa de nuestra capacidad de comprender dicha historia y desarrollar las herramientas y la voluntad colectiva necesarias para gestionar el patrón y la progresión del crecimiento urbano. Shlomo (Solly) Angel documenta esta trayectoria en el Atlas of Urban Expansion (Lincoln Institute of Land Policy, 2012), en el que se utilizan imágenes satelitales captadas a lo largo de décadas con el fin de llevar un registro de la evolución espacial de 120 ciudades en todo el mundo, desde Bamako y Guadalajara hasta Shangai y Milán. El último medio siglo de crecimiento urbano ha proporcionado un cuento con moraleja sobre la seducción de la expansión urbana descontrolada, un camino sin mucha resistencia que genera beneficios económicos de forma rápida pero cuyo desarrollo es poco sustentable. Nuestra capacidad para controlar la huella ecológica que dejamos y minimizar nuestro impacto a nivel mundial estará estrechamente relacionada con nuestra capacidad para planificar y construir asentamientos humanos más densos y eficientes. En vista de la predicción de las Naciones Unidas en cuanto a una población urbana mundial que casi se duplicará para llegar a las 6 mil millones de personas en el año 2050, la suerte del planeta dependerá de si los humanos, como especie, podremos adoptar un paradigma de desarrollo más apropiado en este medio siglo por venir.

A medida que nos esforzamos en reinventar nuestros asentamientos urbanos, nos enfrentaremos a un viejo enemigo: el suelo que ya ha recibido mejoras y desarrollo pero que debe adaptarse a usos nuevos. Aunque no desconocemos este proceso tan polémico, podemos decir que todavía no hemos logrado descifrar el código para gestionarlo. En este número de Land Lines analizamos algunas de las necesidades impulsoras que requerirán enfoques creativos para el redesarrollo en diferentes ciudades y contextos: cómo cubrir la demanda insatisfecha de vivienda que lleva a millones de trabajadores en Beijing a habitar en viviendas subterráneas; cómo financiar la infraestructura para gestionar la presión de la población en Río de Janeiro y otras ciudades de Brasil; o cómo darle nuevos usos al suelo ante la agonía derivada de un completo ajuste industrial, demográfico y fiscal en Detroit. Estos lugares son diferentes entre sí, pero todos enfrentarán desafíos similares a medida que evolucionen en las décadas futuras.

En el Instituto Lincoln somos profundamente conscientes de la necesidad de nuevas ideas y nuevas prácticas que faciliten el redesarrollo sustentable del suelo que ya se ha desarrollado o ya se encuentra ocupado. Durante el próximo año, comenzaremos a generar un emprendimiento intelectual para tratar los múltiples desafíos de la regeneración urbana, extrayendo lecciones de las medidas tomadas tiempo atrás en los Estados Unidos y en otros países desarrollados después de la Segunda Guerra Mundial, buscando maneras nuevas y creativas de financiar la infraestructura para mejorar el suelo en asentamientos informales que ahogan a las ciudades en los países en vías de desarrollo, o reavivando la salud fiscal de ciudades tradicionales del acervo estadounidense, como Detroit, descubriendo las causas que provocaron la insolvencia y probando soluciones para remediarla.

Las iglesias medievales que visité durante la década de 1990 ofrecían lecciones en piedra: técnicas y materiales innovadores que permitían a los arquitectos medievales desafiar a la gravedad. Y tal vez lo que resulta más importante es el hecho de que eran monumentos al esfuerzo comunitario y al compromiso a largo plazo de las congregaciones que construyeron y sostuvieron estas iglesias durante siglos. Al fin y al cabo, la supervivencia humana podría depender de nuestra habilidad para superar, de forma similar, las fuerzas centrípetas que socavan la acción colectiva, y construir y mantener las estructuras sociales y los marcos normativos con el fin de desarrollar y redesarrollar nuestras ciudades para el bien mutuo y para la posteridad.

Es una tarde de jueves en Cincinnati, y las personas que se encuentran en la biblioteca pública del centro de la ciudad están haciendo cosas. En una esquina, se oye el zumbido de una cortadora y grabadora láser Full Spectrum, que cuesta US$14.410 y sirve para crear cualquier cosa, desde piezas de arte hasta unos humildes posavasos, utilizando papel, madera y acrílico. Cerca de las ventanas, se oye a la replicadora MakerBot, una de las cuatro impresoras 3-D de la biblioteca, que se usa para fabricar una amplia gama de objetos, desde juguetes hasta un pedal de bicicleta personalizado que sea compatible con los zapatos especiales que usa un usuario con una discapacidad física. Cerca de allí, un joven diseñador crea un cartel de vinilo a todo color utilizando una impresora y cortadora profesional Roland VersaCAMM VS-300i para formatos grandes. “Este es nuestro taller”, dice Ella Mulford, líder de equipos en el Espacio de Fabricación del Centro Tecnológico de la biblioteca, mi guía en este recorrido, y me comenta que esta máquina cuesta US$17.769. La mayoría de nosotros no podríamos pagar un precio tan alto por un equipo. Pero, evidentemente, muchos residentes de Cincinnati piensan que pueden hacer muchas cosas útiles con esta máquina, ya que, según Mulford, funciona prácticamente sin parar durante el horario en el que la biblioteca está abierta y generalmente la reservan con dos semanas de anticipación.

La biblioteca pública de Cincinnati y el condado de Hamilton continúa ofreciendo el servicio de préstamo de libros y búsquedas en otros medios de comunicación electrónicos. Sin embargo, el amplio Espacio de Fabricación, que abrió a principios de 2015 y contiene una gran cantidad de herramientas tecnológicas que pueden usarse gratis, es un ejemplo impresionante de cómo la idea de biblioteca se está adaptando a una era digital que no siempre ha sido amable con los libros. Más específicamente, estamos viendo indicios de una evolución en la función que cumplen las bibliotecas en las ciudades, ya sean grandes o pequeñas, contribuyendo con nuevas aportaciones al entramado municipal del que han formado parte durante tanto tiempo.

En Cincinnati, el proceso que dio como resultado el Espacio de Fabricación se inició hace un par de años, tal como lo explica Kimber L. Fender, directora de la biblioteca. Unas cuantas bibliotecas del país estaban experimentando con la tecnología como un nuevo componente que podrían ofrecer al público. “Y parte de nuestro plan estratégico”, continúa Fender, “era introducir nuevas tecnologías en nuestra comunidad, por lo que nos pusimos a analizar: ‘¿Qué significa exactamente esto? ¿De qué se trata?’”. Agregar una impresora 3-D al centro informático que ya existía en la biblioteca fue un experimento de bajo riesgo, y atrajo la atención de todos los canales de televisión de la ciudad. “Fue el tema de conversación por excelencia”, recuerda Fender, “por lo que pensamos: “Mmm… esto nos está ayudando a cumplir nuestro objetivo’”.

Enrique R. Silva, fellow de investigación e investigador asociado senior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, señala que no existe una verdadera razón para atar el destino de la biblioteca como infraestructura cívica al destino del libro físico. “Es un espacio comunitario para el aprendizaje”, señala. Según un estudio del Centro de Investigaciones Pew realizado en 2015, el público está de acuerdo con esta idea: aunque existen signos de que los estadounidenses han acudido a las bibliotecas con bastante menos frecuencia que hace algunos años, también se observa que muchos aceptan de buena gana la idea de que se ofrezcan nuevas alternativas educativas en este contexto específico, incluso la tecnología. “No es difícil dar este salto”, concluye Silva.

De hecho, dar este salto no sólo amplía sino que actualiza la función que han cumplido las bibliotecas en muchos planes municipales en los Estados Unidos. Uno de los desarrollos más importantes en esta historia fue la explosiva diseminación de instituciones fundadas por Andrew Carnegie en las décadas anteriores y posteriores al comienzo del siglo XX. Con sus orígenes en Pensilvania, se construyeron cerca de 1.700 bibliotecas denominadas “Carnegie” con diferentes temáticas, tales como bellas artes, renacimiento italiano u otros estilos clásicos. Estas iniciativas facilitaron y promovieron un movimiento mucho más amplio de construcción de bibliotecas, que representaron hitos significativos en los centros municipales de todo el país. Aunque es notable, hoy en día, por lo general, se subestima a este omnipresente elemento de la infraestructura cívica.

Observa Silva, “Creo que, en la planificación moderna, se considera a la biblioteca como algo que eres afortunado si la tienes como un activo que forma parte del esqueleto de la ciudad a la que buscas encontrarle la vuelta”. Al menos en los Estados Unidos, la construcción de nuevas bibliotecas con importancia arquitectónica es algo inusual (la biblioteca central de la Biblioteca Pública de Seattle, inaugurada en 2004 y diseñada por Rem Koolhaas y Joshua Prince-Ramus, es una excepción notable). Así, la planificación suele ocurrir alrededor de las bibliotecas, que quedan como elementos “heredados” de “infraestructura social y cívica”, en palabras de Silva. En un informe del Centro para un Futuro Urbano realizado en 2013 sobre la ciudad de Nueva York, se sostiene que las bibliotecas han sido “subestimadas” en la mayoría de los “debates sobre políticas y planificación en cuanto al futuro de la ciudad”.

Pero, tal vez, este error implique una oportunidad: estas estructuras existentes pueden comenzar a cumplir una nueva función que las convierta de nuevo en algo importante para los planes municipales en constante evolución. Un ejemplo de ello es cómo la biblioteca de Cincinnati reconsideró lo que significa ser un centro comunitario de aprendizaje e información compartida. Tal como ocurrió con las bibliotecas Carnegie, el uso inteligente de los recursos filantrópicos fue un factor importante: según Fender, la biblioteca recibió un legado discrecional de US$150.000, que decidió utilizar en el Espacio de Fabricación. Con el objeto de hacer lugar a este espacio, la biblioteca reorganizó su colección de revistas y periódicos.

Luego, la biblioteca decidió tomar una postura audaz sobre el tipo de tecnologías que podría ofrecer. La institución posee un pequeño estudio de grabación con micrófonos de calidad profesional, que utilizan los aspirantes a disc jockey o los que desean transmitir podcasts

Resulta que muchos tipos de emprendedores, desde aspirantes a fundar nuevas empresas a vendedores de Etsy, aprovechan lo que ofrece la biblioteca. Hay también estaciones de trabajo colaborativo con computadoras conectadas por Wi-Fi, que utilizan todo tipo de personas, desde diseñadores que trabajan con sus clientes hasta estudiantes que se reúnen para realizar sus tareas escolares.