Suburban Concord, California, which struggles with empty office space, is determining how to redevelop a 5,000-acre naval base next to a Bay Area Rapid Transit (BART) station. A few train stops away, San Francisco faces a growing housing deficit after adding 165,000 new jobs from 2010 to 2015.  

Though each of the Bay Area’s nine counties and 101 cities is experiencing the region’s housing crisis differently, the message from local planners is unified and clear: the problem demands a regional solution. A recent state bill even calls for the formation of a regional housing authority to raise funds for affordable housing.

“Our destinies are tied,” said William Gilchrist, planning director for the city of Oakland, at a meeting of planning directors from eight Bay Area cities, organized as part of the American Planning Association annual conference in San Francisco this spring. 

“All of these communities are out pursuing their strategies to a large extent individually,” Peter Pollock, the Ronald Smith Fellow at the Lincoln Institute of Land Policy and an organizer of the event, noted. “This was a rare opportunity for them to come together and talk about it from a more regional perspective.” 

Balancing Jobs and Housing  

In 2017, the Bay Area region added 3.5 as many jobs as housing units. San Francisco has felt the imbalance most acutely — since 2010, the city has added eight mostly high-income jobs for every new home, resulting in displaced residents, a growing homeless population, and multiple-hour commutes. 

The severe imbalances have raised questions about where houses and jobs should go throughout the region. Unable to meet the current demand for housing with the land available, San Francisco, at the epicenter of the shortage, is starting to look outside of its municipal boundaries.

“The solution to the housing crisis in land-scarce big cities like San Francisco is to link up with neighboring communities that have the capacity to provide housing at lower costs,” said Armando Carbonell, vice president of programs at the Lincoln Institute.

Other cities in the region are beginning to step up to create new regional job centers where housing is more readily available or where there is still the flexibility to add additional units.

San Jose, the Bay Area’s largest city and a hub for Silicon Valley, emerged repeatedly at the meeting as a potential site for new housing. The city’s downtown Diridon Station is the largest train and bus hub west of the Mississippi River. Currently, the station serves Amtrak, commuter rail trains to San Francisco and California’s Central Valley, and a light rail that serves San Jose and neighboring towns. By 2026 the city plans to add a BART underground station. One day, the state’s proposed high-speed rail from Los Angeles to the Bay Area could also stop there. Last year, Google purchased several city-owned parcels near Diridon station, with plans to build an urban campus home to 20,000 new jobs.

Perched at the southern end of the Bay Area, San Jose has historically provided a significant share of the Bay Area’s housing and is “committed to continuing to play this role,” said Planning Director Rosalynn Hughey. Since 1980, the city has built 60 percent of new housing in Santa Clara County. The city, like much of the state, has significant untapped housing potential as 94 percent of its residential land is currently zoned for detached single-family homes. San Jose faces a different type of imbalance: only nine percent of the city’s land is devoted to employment uses, and many residents commute to jobs in other cities; San Jose is the only major city in the country with more employed residents than jobs.

Meanwhile, some 50 miles to the north, San Francisco also faces a shortage of office space amid skyrocketing demand. Whereas many residents were once bused out of the city to Google’s Mountain View headquarters and other points south, significant commercial development is now happening within San Francisco, according to Planning Director John Rahaim. The city currently has a deficit of about 8 million square feet of office space due in part to Proposition M, which caps the amount of office space built in a year at about 900,000 square feet. 

The development of a new jobs center in San Jose could theoretically relieve pressure on San Francisco and reduce the number of residents leaving San Jose for work. Hughey said that a top priority is ensuring affordability is preserved in the area surrounding Diridon station. Google has said it will fund a share of affordable units on the repurposed land.

“While you often see competition between cities for revenue to help their fiscal picture, this group of planners would say that this is a positive thing. San Jose is housing rich, and  more job growth makes it a more balanced community,” Pollock said.

Concord — which has a car-dependent workforce and 5,000 untapped acres now available for development around the underutilized North Concord BART station — also has the potential to alleviate housing pressure in nearby communities. While the city currently has a 15 percent vacancy rate in the office sector, plans for new development on the former naval base are already attracting more jobs to the area, according to Director of Community and Economic Development Andrea Ouse. Initial plans call for a mixed-use development with 13,000 new housing units, six million square feet of commercial space, and a four-year university. 

Housing Is Also a Transit Issue 

The Bay Area’s transit system is currently overseen by 27 independent public agencies, many of which require different payment methods and passes to navigate. Al Savay, community and economic development director for the city of San Carlos, said, “housing is really a transportation issue. If we could get to and from job centers more efficiently, it could solve some very significant problems for us.” 

Savay pointed to the lack of a commuter train that crosses the Bay, last-mile transportation options, and infrastructure funding as additional barriers. He says these deficiences explain why 80 percent of commuting trips in the region are still made in cars and why the current jobs-housing imbalance isn’t sustainable within the current transportation infrastructure. 

Development surrounding Diridon Station and North Concord station will offer a faster, more energy-efficient way for residents to reach jobs in places like San Francisco whil creating new job centers in housing-rich communities. 

ADUs and Inclusionary Housing 

The planning directors also discussed how local tools like accessory dwelling units (ADUs) and inclusionary housing can make a difference in the region.

In San Jose, ADUs offer a way to at least partly undo historic zoning choices. If 10 percent of the single-family lots of at least 5,000 square feet that dominate the city’s map added a second unit, the city would gain 15,000 new homes, making a significant dent in San Jose’s goal to add 25,000 residential units in the next five years. The city has seen steady progress on this front—in 2018, two years after the city eased restrictions, permit applications increased from 49 to 762. A new program will go further and waive impact fees and offer loan incentives to homeowners who build an ADU and keep it affordable for at least five years.

Oakland councilmember Rebecca Kaplan has proposed a reduction in the city’s ceiling height requirement for ADUs. San Francisco, San Rafael, and Palo Alto are also committed to easing regulatory burdens. In December, Palo Alto removed a minimum lot size requirement for garage conversions and junior ADUs.

The region has also embraced inclusionary housing, the policy requiring that a portion of new development be kept affordable. Palo Alto was one of the first cities in the state to adopt a version of the policy, first negotiating individually with developers and today requiring 15 percent of new homes or apartments to be affordable. A public outreach effort in the early 2000s by the Non-Profit Housing Association of Northern California led to the adoption of 14 new inclusionary policies in the region.

Paul Jensen, the community development director for San Rafael, north of San Francisco, explained that in a liberal town known for anti-development sentiment, a recent increase from a 10 to 20 percent requirement has proven unrealistic. Jensen said the city may scale back the requirement to avoid stalling development completely.   

Oakland, which is experiencing unprecedented real estate investments and concerns about gentrification, has no inclusionary housing program. However, since 2016, it has required developers of housing to pay impact fees. By 2020, the fees will amount to $13,000-$24,000 per unit built.  

The Potential for Statewide Action 

The potential for state legislation looms large over discussions of regional housing solutions. Legislation filed by State Senator Scott Wiener of San Francisco would override local zoning to require greater density and remove some parking requirements near transit or jobs. Many local governments opposed the bill, which was blocked this year but could re-emerge in 2020, because it would remove some local control over land use. Some critics argue the bill doesn’t do enough to incentivize the production and preservation of affordable housing, and many suburban residents see the bill as a threat to local character and the value of their homes.  

Some cities are independently embracing the bill’s approach through local zoning changes. In San Jose, the recent decision to allow Google and other developers to build taller buildings near Diridon Station will have a similar impact as the proposed bill. 

Emma Zehner is communications and publications editor at the Lincoln Institute. 

Photograph: San Francisco Planning Director John Rahaim led a tour of the Transbay Transit Center at the 2019 American Planning Association annual conference. Credit: Anthony Flint. 

As the nationwide affordable housing crisis intensifies, so does the fighting.

A lively group of advocates for more multifamily housing construction has gained momentum under the banner of YIMBY: Yes in My Backyard. They have a simple message: build more housing, and prices will eventually moderate. And they’ve had it with established neighbors who use local zoning and legal appeals to block housing construction—the infamous NIMBYs, who pledge: Not in My Backyard.

YIMBYism started off with a bang, fueled by frustration over the lack of new housing in the Bay Area. But lately the campaign has run into trouble. Some critics say that increased development—especially high-end housing and the attendant yoga studios and trendy coffee shops—leads affluent newcomers to “discover” low-income neighborhoods, causing gentrification and displacement. And residents of single-family neighborhoods cite worries about traffic, parking, and “neighborhood character.”

In California, legislation that would have fast-tracked dense housing projects near transit was derailed by a suburban lawmaker—even after the proponents added tenant protections and inclusionary housing, the policy that requires a portion of new residential development to be below market-rate. Opposition to greater height and density is deep.

So, what do the YIMBYs do now? Episode 2 of the Lincoln Institute podcast Land Matters features a wide-ranging conversation with housing advocate Randy Shaw of San Francisco, author of Generation Priced Out: Who Gets to Live in the New Urban America.

It’s very bad out there, Shaw says in the interview, as retired baby boomers in single-family homes defend their turf against changes that could in any way affect rising home values.

“I’ve said many times, the best job in the world is to own a single-family home in Noe Valley where the value increases $60,000 a year,” Shaw says, referring to an upscale San Francisco neighborhood. But he’s also optimistic and sees signs of progress in Denver, Austin, San Diego, and Seattle, which have removed some regulatory barriers to development while implementing inclusionary housing policies.

“For the first time, we have people who are testifying for housing, [who are] not connected to any developer. They’re saying, ‘I’m in the neighborhood, and I’m for housing.’”

You can listen to the interview and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Play, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

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Backyard Brouhaha: Could Inclusionary Housing Break the YIMBY Deadlock?

Photograph: Anthony Flint

Hacia 2050, el 70 por ciento del planeta será urbano: se sumarán unos dos mil millones de residentes a las ciudades de todo el mundo. Si consideramos la historia y el futuro de estas áreas, nuestro desafío más importante podría ser redesarrollar territorio que ya está en uso u ocupado. Mantener, gestionar y expandir una ciudad donde los edificios y las personas ya están arraigados es mucho más difícil que crear una desde cero. El lugar y el modo en que ubiquemos a la población nueva allanarán el camino de las viviendas para el resto del milenio. En este siglo urbano, debemos encontrar formas de construir las ciudades que necesitamos.

El crecimiento urbano del futuro no se dará en las megaciudades. Todo parece indicar que, en 30 lugares con más de 10 millones de residentes, el crecimiento demográfico se está estabilizando. Las ciudades con crecimiento más acelerado son las que hoy tienen entre 100.000 y un millón de habitantes. Estas ciudades no tienen ni tendrán la capacidad de gestionar el crecimiento. ¿Cómo pagarán la infraestructura (carreteras, puentes, gasoductos, etc.) para duplicar o triplicar su tamaño? ¿Se atorarán con desarrollos no planificados que sumarán a las mil millones de personas que ya viven sin servicios públicos?

Más allá de los desafíos logísticos y económicos, hay otra preocupación, relacionada con la identidad de las ciudades. ¿Cuánto nos importa la relación entre las personas y su lugar? ¿Estamos listos para conservar la “personalidad” y proteger la integridad de las ciudades y las personas que viven en ellas? ¿Nos podremos dar el lujo de renunciar a la conveniencia a cambio de la individualidad? Si aceptamos que la mayoría de las ciudades en todo el mundo no tienen los recursos para planificar y gestionar su propio crecimiento futuro, entonces concedemos el diseño y la forma de las ciudades futuras a las fuerzas del mercado. Esto augura un futuro de monotonía urbana, una distopía tomada de Le Corbusier: todas las ciudades parecerán bosques de “torres en el parque”, convenientes y desalmadas.

Si se pueden tomar como referencia las labores recientes e históricas para redesarrollar los vecindarios urbanos, los residentes urbanos podrían no aceptar las soluciones convenientes tan fácilmente. En Dharavi, un barrio de Bombay que se hizo famoso por la película ¿Quién quiere ser millonario?, 700.000 personas viven en una superficie de menos de 2,5 kilómetros cuadrados. En 2006, un grupo de interés decidió construir edificios altos para “mejorar” las condiciones de vida de miles de personas que vivían en el asentamiento informal e intentaron convencerlos de que se mudaran allí. A pesar de que ofrecieron conexión de agua corriente, techos seguros y beneficios similares, este grupo se sorprendió al ver que pocos lo aceptaban. Se quedaron perplejos porque nadie quería irse para ocupar viviendas modernas. Pero no habían hecho la tarea: Dharavi produce alrededor del 25 por ciento del producto interno bruto de Bombay. Los residentes no solo vivían ahí, sino que trabajaban ahí. No estaban dispuestos a cambiar su sustento y su techo por un techo nuevo, aunque fuera mucho mejor. 

Todavía se está planificando cómo desarrollar Dharavi, ubicado en el territorio más valioso de Bombay. Los residentes pobres tendrán problemas para protegerse del poder inexorable del mercado. Pero si nos comprometiéramos a defender los derechos e intereses de los residentes, ¿podríamos imaginar un futuro centrado no en edificios altos, sino en un uso del suelo más creativo que ofrezca un techo y promueva el empleo? ¿Qué se necesitará? ¿Dónde podemos buscar buenos ejemplos de redesarrollos con buenos resultados?

En la historia de Estados Unidos no abundan los ejemplos exitosos de redesarrollo urbano. Los primeros intentos de desmantelar asentamientos informales mediante la construcción de viviendas públicas guardan una similitud inquietante con las labores de Bombay. Irónicamente, la construcción de viviendas públicas no fue una estrategia de viviendas. El Congreso la aprobó como una estrategia de empleo, diseñada para volver a emplear mano de obra de construcción durante la Gran Depresión. 

Durante la posguerra, el gobierno federal delegó el redesarrollo a las autoridades locales con la Renovación Urbana. Un caso famoso fue el del redesarrollo de West End, en Boston, a mediados de la década de 1950. La ciudad hizo uso (correcto o incorrecto) de la expropiación y obtuvo cientos de viviendas que pertenecían a familias blancas de clase media, con la excusa de que estaban en malas condiciones y de que era necesario “hacer un mayor y mejor uso de estas”. Los residentes del vecindario intentaron detener el proceso mediante organizaciones locales, protestas y juicios. Pero no lo lograron. El barrio fue sustituido por un desarrollo impulsado por el mercado. Según la Fundación para la Preservación Histórica, hacia 1964 se perdieron más de 18.000 edificios históricos de Estados Unidos por renovaciones urbanas.

Cuando el desarrollador Robert Moses propuso una carretera transurbana que pasaría por Greenwich Village, Jane Jacobs, activista y escritora, aprovechando la experiencia de Boston y la demolición de la Estación Pensilvania original de Nueva York, una “mejora” contra la cual ella había protestado, organizó a otras personas para evitar la destrucción al por mayor del tejido urbano de la Ciudad de Nueva York. Jacobs marcó el inicio de un enfoque con múltiples frentes en oposición a la planificación abusiva, centralizada y vertical. La resistencia organizada fue el primer frente; el armado de coaliciones, el segundo; pero lo que creó el marco para que cientos de otras personas defendieran su ciudad fue la política de uso del suelo.

Las coaliciones de Jacobs reclutaban a amas de casa de Nueva York y a aliadas poderosas, como Eleanor Roosevelt y Lady Bird Johnson, quienes no solo pensaban que la renovación urbana tenía un costo humano intolerable, sino que también lloraban la pérdida de la cultura y la historia. Movilizar a otros nos puede ayudar a proteger la historia y la cultura urbanas. Incluir a aliados poderosos ayuda aun más. Pero para poder potenciar nuestras labores, necesitamos herramientas más poderosas: políticas que impidan lo que queremos impedir y promuevan lo que queremos promover. Necesitamos zanahorias y palos.

La Ley Nacional para la Conservación Histórica (NHPA, por su sigla en inglés), sancionada en 1966 por el presidente Johnson, fue el palo que exigía revisar las estructuras históricas antes de demolerlas para redesarrollar vecindarios. El Crédito Fiscal Histórico, promulgado en 1978, fue la zanahoria. Dado que redesarrollar edificios históricos y adaptarlos para nuevos usos podría ser más caro, el crédito fiscal endulzó la idea: se pagaba por el bien público que se conservaba con las estructuras históricas y lograba que el redesarrollo fuera asequible. Treinta y cinco estados imitaron estos pasos con sus propios programas de crédito fiscal histórico para complementar la financiación federal. Así, comenzó la recuperación de las ciudades de Estados Unidos. Según la Fundación para la Preservación Histórica, entre 1981 y 2015 se invirtieron más de US$ 120.000 millones en la reutilización de edificios para adaptarlos. 

¿Cuáles son los desafíos de hoy para el redesarrollo urbano? Uno es la perseverancia de la planificación para hacer un “mayor y mejor uso”. En una charla que di el año pasado en Cantón, China, los planificadores no podían concebir por qué se pensó que Jacobs ganó al evitar que se construyera una carretera a lo largo del sur de Manhattan. Argumentaban que el trabajo de un planificador es alcanzar el mayor y mejor uso, y no mantener intactos los edificios y vecindarios antiguos. La planificación vertical aplicada a objetivos estrechos es una garantía casi segura de que se replicarán los resultados de la renovación urbana, a costa de la cultura y la historia.

Todas las comunidades urbanas corren el riesgo de ser desplazadas por un segundo desafío, más importante, y un nuevo villano sin rostro: el capital global capturará inmuebles en ciudades de todo el mundo y los hará menos habitables y menos asequibles. A pesar de la crisis económica mundial de 2008, se considera que los bienes inmuebles urbanos aseguran el capital, en especial en lugares con moneda estable, como Estados Unidos. Según CNBC, durante los 12 meses anteriores a marzo de 2017, los inversores extranjeros compraron 284.455 viviendas de Estados Unidos y gastaron más de US$ 150.000 millones. Según Statistica, el 52 por ciento de las adquisiciones extranjeras de bienes inmuebles se dan en los suburbios, mientras que el 27 por ciento se da en ciudades centrales. En algunas ciudades, más del 20 por ciento del total de inversión en bienes inmuebles proviene del extranjero. La inversión mundial también incluye el capital local, y no solo fluye hacia destinos dentro de Estados Unidos, sino también hacia ciudades en crecimiento de todo el mundo. Este capital distorsiona los mercados inmobiliarios y hace que las personas que viven en las zonas urbanas no puedan costearlas, desde California hasta China. También distorsiona los mercados de oferta y determina lo que se construirá de acuerdo con los gustos de los residentes temporales y los especuladores.

¿Qué se puede hacer? ¿Qué haría Jacobs? Estoy seguro de que ella movilizaría a los residentes locales para que exigieran el poder sobre el control del suelo, y enseñaría sobre las consecuencias de tratar a las viviendas como un producto básico comercializable. Parte de la movilización es atraer más interesados al mapa. Sin duda, ella usaría herramientas nuevas para involucrar a los ciudadanos en la planificación urbana, como las que ayudaron a construir el plan Detroit Future City. Los planificadores de Detroit usaron de todo, desde juegos en línea hasta visualizaciones de datos, y obtuvieron la opinión de más de 100.000 residentes.

Para potenciar la labor, ella necesitaría nuevas herramientas de políticas de suelo, palos y zanahorias, para motivar a los desarrolladores a que construyan las ciudades que los ciudadanos necesitan, y no los bienes inmuebles que los inversores desean. Algunos palos pueden ser recargos para inversiones extranjeras, como los que se implementaron recientemente en Vancouver y Toronto. También pueden tomar forma de tributos inmobiliarios mucho más altos combinados con exenciones de viviendas muy altas, con el objetivo de aumentar el costo de posesión en las propiedades cuyos dueños no son los residentes. Se podría proteger a los edificios de la especulación con medios como fideicomisos de suelo comunitarios. Una zanahoria puede ser aprobar desarrollos adicionales mediante bonos de densidad para los desarrollos que conserven la personalidad urbana, lo cual ofrecerá a los residentes la oportunidad de vivir y trabajar cerca. Y también debería ser una zanahoria incluir subsidios para motivar a los desarrolladores a construir los desarrollos correctos, que apoyen a los residentes y su sustento para conservar la personalidad de la ciudad.

Como sociedad, hemos cometido muchos errores, y los seguimos cometiendo. Pero quienes queremos ayudar a crear ciudades más sustentables y equitativas debemos hacer dos cosas: encontrar formas más efectivas de involucrar y movilizar a las personas, y encontrar las políticas para trabajar a escala. Es hora de preguntarse: “¿Qué haría Jane Jacobs?” Si bien no siempre acertó en todo, nos obligó a encontrar formas creativas de lograr que las ciudades funcionen y, al mismo tiempo, conservar la cultura y la historia. Ciudades más acogedoras, que puedan ofrecer un techo y empleo. Ciudades que faciliten la interacción social, no solo el comercio. Son pretensiones grandes, pero que debemos aspirar a alcanzar. Esto es crucial si queremos sobrevivir a este siglo urbano.

Fotografía: En Dharavi, un barrio de Bombay, India, de 2,5 kilómetros cuadrados y 700.000 habitantes, hubo tensión entre las “mejoras” diseñadas de forma externa y las necesidades reales de los residentes. Crédito: Flickr/Adam Cohn

Shared equity housing programs are designed to provide a key to those who are locked out of homeownership, whether because of fast-rising housing prices, stagnant incomes, or a history of discriminatory policies. As new research shows, the programs do just that.

In the Lincoln Institute of Land Policy working paper “Tracking Growth and Evaluating Performance of Shared Equity Homeownership Programs During Housing Market Fluctuations,” Ruoniu Wang of Grounded Solutions Network and his coauthors study the performance of more than 4,000 shared equity housing units across 20 states over three decades—the largest study of shared equity to date. They demonstrate that shared equity housing promotes sustainable wealth-building opportunities and lasting affordability for lower-income households, and serves an increasing number of minority households.

“Shared equity homeownership provides opportunities for families of color to access quality housing, build wealth, and counter systemic racial housing disparities,” said Grounded Solutions CEO Tony Pickett, citing how the median shared equity household accumulates approximately $14,000 across all housing cycles, compared to a median initial investment of $1,875 made at purchase.

“We believe this study validates shared equity as a sustainable housing model, and our focus is on growing the scale of shared equity housing to a level where increased numbers of lower-income families view it as something they can participate in and benefit from.”

Comparing 58 programs across the country with data from Grounded Solutions’ HomeKeeper National Data Hub, the study measures the impact of the shared equity housing sector over 33 years, from 1985–2000 (pre-housing bubble), 2001–2006 (housing boom), 2007–2012 (housing bust), and 2013–2018 (housing recovery). It finds that 95 percent of shared equity mortgages are affordable for households earning 50 to 80 percent of area median income, and the share of minority households living in shared equity homes increased from 13 percent between 1985–2000 to 43 percent between 2013–2018.

“Shared equity programs unlock stable housing opportunities and provide a foothold for people who would not otherwise be able to access homeownership, one of the main wealth-building vehicles in the United States,” said George W. “Mac” McCarthy, president of the Lincoln Institute.

Under the shared equity housing model, lower-income residents are provided the opportunity to own a home—either directly or indirectly—at a lower cost than the open market rate. When a shared equity home changes hands, the resident reaps a portion of the gains, and a portion stays with the property, providing a perpetual subsidy and allowing others to purchase the same home at below-market cost.

The study covers three types of shared equity homeownership: community land trusts, deed-restricted housing, and limited-equity cooperatives. In community land trusts, a nonprofit corporation owns the land and provides a long-term lease to the resident, who owns the structure. In deed-restricted housing, the resident owns the entire property, but the resale price is restricted to preserve affordability. In a limited-equity cooperative, the residents own a share of a corporation, which wholly owns the property.

In addition to wealth-building and affordability, the study explores other dimensions of homeownership including the demographics of homeowners served, the structure of different programs, the levels of public and private funding, and the frequency with which participants sell their home.

Will Jason is associate director of communications at the Lincoln Institute of Land Policy.

Brandon Frazier is director of communications at the Grounded Solutions Network.

Photograph: Rawpixel/iStock via Getty Images