Marvin Rees was born in Bristol, U.K., and grew up in the city’s public housing. From there, he went on to study economic history and politics at Swansea University, then global development at Eastern University in Pennsylvania and the Yale World Fellows global leadership program. Rees worked in public health, promoting racial equality in mental health care, and as a broadcast journalist for the BBC before seeking office in his hometown. When he was elected in May 2016, he became the first mayor of Black African-Caribbean descent to lead a European city. He has pledged to make Bristol—a former manufacturing hub that lies about 100 miles west of London and is home to more than 450,000 people—“a fairer city for all,” with a focus on affordable housing, improved transit, health care, and social mobility through access to education. Rees, 47, has also worked to improve communications and collaboration with constituents and civic groups. He lives in East Bristol with his wife and their three children. In this interview with Senior Fellow Anthony Flint, Rees reflects on equity, growth, and immigration, amid a tumultuous political climate in the United Kingdom.

Anthony Flint: One of your campaign billboards indicated you would build 2,000 homes per year once elected. What was behind that promise, and how has it played out?

Marvin Rees: The reason affordable housing became our top priority is because it is one of the single most important policy tools we have for delivering population health, a strong economy, a stable society, and good educational outcomes. We have a housing crisis as many American cities do. We haven’t built enough, and the private market alone hasn’t provided the opportunity to own a stable home. It’s been a challenge, in part because we didn’t have the organizational machinery in place to bring land forward and get it developed. But it looks like we are on track to meet that target, which is 2,000 homes a year by 2020, 800 [of them] affordable. There’s a whole mix: council houses where we own the land; a social housing association with rents below market rates; we’ve got volume builders who, within their schemes, are also required to provide affordable homes; and we are supporting self-build schemes, where communities come together [to build cohousing on underutilized land]. We’ve had the Bristol Housing Festival exhibition, which showcased modern methods of construction such as off-site manufacture. We place an emphasis on quality and community. What we don’t want to do is just put boxes up and slot people into them.

AF: As you think about sustainable growth and affordable housing, what in your view is the role of land policy, including the taxation of land? Where do you stand on land value capture and a land value tax?

MR: I’m from a public health and journalism background, so I had to have a crash course about how various parts of a city work. Land value is a massive challenge because land has become a commodity, passing through the hands of several owners, not to be built on but just to make money. We need powers at the local govern­ment level, and the national government needs to take action to change how land is used. Personal­ly, I think there’s a huge conversation to be had. In the U.K., we think education is a public good. We think the same about health, and hence we have a National Health Service. And I think for social justice and the strength of our economy we need to reframe how we think about land and housing. If we fail on this, we’ll end up with what we’ve seen across the world—the middle class disappears, and you end up with a bifurcated population and fragile state. This is a crisis.

AF: You have embraced the concept of reinven­tion for post-industrial cities, which is a big theme of the U.K. 2070 Commission, a research initiative that counts the Lincoln Institute as a partner. But how do you encourage growth in your city and others like it in the context of Brexit?

MR: Brexit is the wrong answer to the right problem. People have been left behind; they’ve lost hope. [People feel that] politics has become increasingly distant from them. The other problem Brexit has identified is that people have lost touch with their national story and narrative, and who they are. Just like in the United States, many want to go back to the 1950s. These are legitimate grievances, but Brexit is not going to solve the problem. Globalization has integrated our communities so we use the same products—there’s nothing British about Pizza Hut, right? In many ways we’re in a post-national world and we can’t leave our futures in the hands of national government. The city level of government is best placed to deliver, with cities forming international networks to work together on shared issues like climate change, immigration, and equity.

AF: Take a moment to explain Bristol’s One City Plan, which lays out a vision for where the city will be in 2050 and is shortlisted for the EU’s Capital of Innovation prize. How do you balance myriad ideas from constituents and pushing the agenda you have determined is needed?

MR: The One City Plan comes from an under­standing that what people receive is not by government alone—that people sit at the intersection of [decisions made by] the city, universities, the private sector . . . And if we want to shape the future, we have to grab ahold of that collective impact and get some alignment. It’s also based on the sense that we can’t wait to see what comes down the railroad tracks. We need to see where we need to be in 2050, and if we want to be there in 2050, what needs to be delivered by 2048 or 2025, and work our way back. It’s a living document with shared priori­ties and real agreement. Anyone in Bristol can pick up a copy of the plan and say, ‘Right, I see you are doing X by 2050, but I think it should be done by 2025.’ Carbon neutrality, for example. The One City Plan gives us the raw materials and shows how we can get to common ground.

The plan is based on six stories [Health and Wellbeing; Economy; Homes and Communities; Environment; Learning and Skills; Connectivity]. Each of those stories has a board [made up of community members], and they are responsible for updates every year. Every six months we also have something called the City Gathering. The first one we had 70 or so people come together . . . and I said to them, between us we spend £6 billion [$7.4 billion] and employ 70,000 people in the economy. If we align ourselves on a small number of shared priorities, what could we not do? We have incredible power. We’re trying to create space for people to [connect and] come up with answers.

AF: As you’ve been going about your work, you’ve been the target of extremist and anti-immigration rhetoric. How do you manage being chief executive with a progressive agenda in that kind of climate?

MR: I manage it because I think the whole argument about immigration is, to put it charitably, a mistake, and less charitably, a big lie. Immigration is not the cause of people’s problems. I grew up poor and among those often preyed upon. To have members of the British elite running around, and you see something similar in the United States, blaming migrants for the state of the country that they have had all-encompassing power over for centuries—it’s a little bit rich. They have created a situation where relatively poor and powerless people are blaming other poor and powerless people for the state we are in. It’s also not difficult for me because I want to be in a place where I can say what I really think. I’m a mixed-race man. My dad came from Jamaica; my mum’s English heritage goes back in Bristol for a very long time. My granddad was from South Wales and before that Ireland. I’m a physical embodiment of migration, so I think it’s disingenuous to say migration is the cause of the world’s ills.

Another problem is that the migration discussion is being shaped by national govern­ments. That’s the wrong way around. What we need are national governments to start talking to cities and asking what cities need. [Cities are] more inclined to look at migration as an asset in terms of our connectivity to world markets. Following our Asian, African, or Eastern European populations—they connect us to international opportunities. National govern­ments are using abstract numbers and talking about how many more people to let in. And it’s completely different from the conversation we need to have.

AF: Last but certainly not least, what is your vision for how cities like Bristol can contribute to combating climate change, while also preparing for its inevitable impacts?

MR: We absolutely recognize it as a crisis with very real consequences. Increased flood risk, more extreme temperatures, desertification—we’ll end up with more rural-urban migration, and a source of conflict leading to more crises. For cities, the climate emergency will be inseparable from the global migration emergency. Cities have to be in the driving seat for a number of reasons. One is about political will. Certainly in the United States, your federal government seems to have no political will, but we’ve seen American mayors stepping up to lead when the federal government withdraws. Cities are more inclined to look in terms of interdependencies, whereas the national government is more occupied with boundaries. Cities are equipped with the political machinery to lead the way.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy.

Photograph: Marvin Rees, the mayor of Bristol, England, has prioritized affordable housing and climate change during his time in office. Credit: Office of the Bristol Mayor.

In 2001, the U.S. Environmental Protection Agency (EPA) declared Seattle’s lower Duwamish River, a major industrial waterway flowing into Puget Sound, a Superfund Site. Later studies of health outcomes for the adjacent low-income South Park and Georgetown neighborhoods confirmed what residents had known for years — in a city known for its commitment to sustainability, industrial pollutants and other social and environmental factors are reducing both life expectancy and quality of life.

The city has taken an aggressive approach to cleanup, especially in the last few years, investing in projects to remove toxic waste from the river and help reduce pollution in the future. Most recently, Seattle Public Utilities (SPU) announced plans to invest upwards of $100 million in stormwater management and water quality infrastructure in South Park in the next decade to address sea level rise. But as Seattle contends with an unprecedented housing crunch brought on by an influx of tech-industry companies and their employees, new tensions are arising.

Recognizing that South Park is one of the last remaining affordable enclaves in the country’s fastest-growing city and that the planned infrastructure could increase its desirability and put long-term residents at risk of displacement, SPU has taken on an uncommon agenda for a public utility. With the help of Connect Capital, an initiative of the Lincoln Institute of Land Policy’s Center for Community Investment, representatives from SPU have formed an unlikely partnership with the Duwamish River Cleanup Coalition (DRCC), local housing coalitions, the city’s office of economic development and sustainability, and the Seattle Foundation. These groups are prioritizing and coordinating investments in order to preserve and produce affordable housing, build climate resilience in the area, and debunk the notion that environmental improvements inevitably lead to displacement.

The South Park community is one of six teams, grappling with issues from affordable housing to job creation, selected for Connect Capital, a national program to help communities attract and invest money with an emphasis on equity. A team in Milwaukee is also looking at new ways to leverage utility investments in flood management to benefit disinvested neighborhoods; the other teams are in central Appalachia; Coachella Valley, California; Miami, Florida; and Richmond, Virginia. Over the course of two years, cross-sector groups are receiving coaching, facilitated peer learning, and a $200,000 grant from the Robert Wood Johnson Foundation to fund a local staff position.

“The Connect Capital work marks the first time that we’re working with housing groups at the nexus of water, health, equity, and climate,” said Ann Grodnik-Nagle, the project lead on SPU’s South Park investments. “It is very common for drainage and wastewater utilities to consider green infrastructure, but the next frontier is aligning drainage infrastructure with affordable housing solutions and open space. I think it is unique to have a utility leadership thinking about affordable housing in concert with planning for our capital projects.” 

Resilience in South Park

South Park is the city’s most diverse neighborhood — 37 percent of the 4,000 residents identify as Hispanic and almost half are foreign-born. It’s also unique for its mix of residential (predominantly single-family homes), commercial (450 businesses), and industrial tenants. Though most industrial activity takes place on the outskirts, some streets feature industrial buildings and housing side by side.

This square-mile neighborhood sits five miles south of Seattle’s downtown and hovers over the city limits, a position that has combined with other factors to leave residents historically ignored. Since South Park was settled in the mid-1850s, activism has become central to the neighborhood’s character, highlighted by a successful effort in the early 1900s to briefly become its own town. Over the years, local organizers have addressed environmental justice catastrophes, public safety issues, and the lack of basic services even with no audience to hear their concerns. Only in recent years have residents started to see attention from the city.

SPU’s water infrastructure work is one such effort — scheduled for construction from 2019 to 2024, the updates will confront sea level rise in Seattle’s only riverside neighborhood which is expected to experience daily flooding by 2104. “It is like a bath tub,” Grodnik-Nagle said. “Currently, [on some streets] there is no formal drainage infrastructure. It is surprising that this can be found in the city of Seattle.”

The pump station and water quality facility, which will treat polluted stormwater from the drainage system, will work in concert to treat stormwater from the drainage system before it flows into the Duwamish. A stormwater collection and conveyance system in South Park’s neighborhoods will run through streets without formal drainage. SPU is also working on a series of smaller initiatives. A GSI project at one of the neighborhood’s main intersections will treat dirty runoff from a major arterial and fix a flooding problem that impacts local businesses. SPU recently received funding from King County to improve the central riverside park, the Duwamish Waterway Park, to increase access to the water, improve a critical public gathering space, and build opportunities for salmon habitat and flooding mitigation.

Coupled with the EPA’s ongoing $342 million river cleanup plan, SPU’s investments will dramatically improve the resilience of the neighborhood—and amplify concerns about displacement: “You start to see that there is a lot of cleanup and basic infrastructure being put in here that will lift up the basic health standards of the neighborhood and the attractiveness of the area as a place that people want to live,” Robin Schwartz, communications manager at the DRCC, said.

This fear of “green gentrification” is not unfounded: New York City’s High Line has become the poster child for this phenomenon, though many smaller scale examples have led to similar outcomes. And as sea levels have risen, so have the stakes—neighborhoods on higher ground and those designed with the infrastructure to manage flooding are increasingly in demand.

In recent years, recognizing South Park’s status as one of the Seattle’s last affordable outposts, the city has begun to test anti-displacement approaches there. In 2016, the City’s Office of Sustainability and Environment convened an interdepartmental team comprised of 18 city departments, the Duwamish River Valley Action Team, to work closely with the community to outline a roadmap (the Duwamish Valley Action Plan) for the region. 

To address housing, the Latina-led Duwamish Valley Affordable Housing Coalition developed a short- and long-term plan to preserve existing affordable stock and produce new affordable housing and community spaces. According to Schwartz, who sits on the coalition, the group is looking for funding to buy existing properties to keep them affordable and to eventually create a multi-use community space.

However, in a hot-market region, the city’s interventions are not as straightforward as they seem, especially when multiple ideas for equitable improvements are seemingly at odds.

Housing or Parks?

Only two years since the publication of the Duwamish Valley Action Plan, housing pressures have intensified. While the community expressed interest in the conversion of the South Park Plaza, which most recently served as a staging area for the construction of the new South Park bridge, into open green space at the time of the Plan’s writing, today, many residents are more interested in using the land for affordable housing.

“The community cares so much about staying in their neighborhood that they are willing to cannibalize a park to achieve that,” Grodnik-Nagle said. “This is a wake-up call for the city.”

As part of an Urban Land Institute Resilience Panel focused on South Park in 2015, a panelist emphasized that while flooding is on residents’ minds, food, transportation, pollution, and housing were higher priorities. “It was the observation of the group that they should absolutely be planning for eventualities, but they shouldn’t forget the day-to-day resilience.”

Through the Connect Capital discussions, partners like SPU have become more aware of the reality of this balancing act. “We have a very short runway to get the housing question right,” Grodnik-Nagle said. “We need to deliver wins on affordable housing soon and then we can start looking to things like climate adaptation.”

And, community members, familiar with the ins and outs of South Park, have had a chance to publicly share their priorities, with an emphasis on housing, and the improvements they have already made. At the Grantmakers in Health Conference in June, Paulina Lopez, executive director of DRCC, coled a tour of her neighborhood for funders dealing with similar challenges: “Most of them were impressed with the capacity the community has now,” she said. 

So far, in Seattle, the Connect Capital discussions have resulted in a proposal for a resilience district, a community-run governance structure that would build community capacity and ownership of initiatives related to equitable development and environmental justice. While the structure hasn’t yet been fleshed out, as currently envisioned, the body would provide a pathway to local land ownership and serve as an intermediary for various funding sources, including federal, state, and local governments and foundations, which would be allocated to community-based sustainability activities.

Finding Common Solutions in A Resilience District

One of the more well-known examples of such a district can be found in New Orleans’ diverse, middle-class Gentilly neighborhood. Using the $141 million it received through HUD’s National Disaster Resilience Competition, New Orleans is concentrating proven water and land management practices in one area with the idea that this colocation will create greater community benefits, though the city has been the subject of some criticism for insufficient community outreach.

In Portland’s Cully neighborhood, Living Cully, a coalition of area nonprofits spearheaded by local nonprofit Verde, rejects the idea that the goals of sustainability and anti-displacement are at odds, and “re-interprets sustainability as an anti-poverty strategy.” An ongoing affordable housing project shows how this idea is possible — after buying a former strip club for conversion into affordable housing, the coalition trained and hired residents to build green roofs and walls, install solar panels and water reuse systems, and develop stormwater infrastructure and sustainable landscaping.

“We are at a place now, where — as a nation — we can no longer make an environmental investment without social and environmental justice outcomes,” Tony DeFalco, Verde’s executive director said. “What we’ve been able to do here at a smaller scale is basically to demonstrate how you do that.”

Connect Capital participants are still learning from these examples and working out the details of a district or coalition that would fit the specific needs of South Park. Questions on the table include: How can Seattle and the city flip the resilience district concept into community ownership? How does Seattle support capacity building in the community so there is an entity that can acquire and develop land in the neighborhood, so that assets are ultimately held by the community, not by the city? Will this district make land-use policy?

South Park’s already strong leadership lays a promising groundwork for such a model — for instance, a version of Living Cully’s environmental stewardship model already exists in Lopez’s Duwamish Valley Youth Corps Program. Youth learn about the health impacts of the river cleanup and other social and environmental justice issues and engage in projects such as building rain gardens. The proposed district may also include a workforce development program.

While the group fleshes out the details of the plan and waits for city leaders to approve it, participants are already benefiting from an emphasis on community involvement and a better understanding of cross-sector perspectives in their own work.

SPU has taken steps to involve the community in its visioning process for the pump station, inviting input at an open design forum. And in all of its projects, it’s thinking through a more holistic lens. “The climate resilience piece is a big long-term challenge in the Duwamish Valley that is unlike any other neighborhood in the city, and it’s forcing us to think strategically about where we develop housing, and how we might pair it with green space that could also serve to mitigate sea level rise flooding,” said Grodnik-Nagle.

“Team members have come to understand the importance of thinking at a systems level rather than at a project level,” Omar Carrillo Tinajero, assistant director of programs, Connect Capital, said. “That is, rather than starting with a particular project in mind, the team has shifted its energy to bring to fruition a community-level result. This has required a shift in approach that includes a pipeline of projects and a series of policies and practices that will enable them to achieve their result.”

Emma Zehner is communications and publications editor at the Lincoln Institute.

Photographs in order of appearance: 

Paulina Lopez, executive director of the Duwamish River Cleanup Coalition, talks to funders as part of a tour of the South Park neighborhood during the Grantmakers in Health conference in June. Credit: Omar Carrillo Tinajero.

A Seattle Public Utilities sign shows where the planned stormwater management infrastructure will be located. Credit: Seattle Public Utilities.

En los escasos años que pasaron desde que el movimiento Yes in My Back Yard (Sí en mi patio trasero) apareció en escena en las ciudades de Estados Unidos, el mantra del movimiento YIMBY ha sido constante: superar las barreras normativas y permitir a los desarrolladores construir más viviendas. Según esta postura, las leyes de oferta y demanda tomarán el control y los precios terminarán por bajar. Pero la oposición al movimiento ha sido fuerte, ya que los activistas de las comunidades han advertido que el incremento de desarrollos en realidad empeora las cosas. Les preocupa, y con algo de razón, que los cambios en zonificación que defiende YIMBY solo proponen acelerar el aburguesamiento y el desplazamiento, y producen un daño desproporcionado para las familias de bajos ingresos y las comunidades de color.

El año pasado, estas preocupaciones bastaron para malograr una ley de California respaldada por YIMBY que habría acelerado la producción de viviendas multifamiliares cerca de estaciones de tránsito. Las coaliciones de familias de bajos ingresos y defensores de la justicia social denunciaron el enfoque procrecimiento en términos cada vez más severos, y anunciaron que en algunos barrios en transición podría ser mejor detener las construcciones nuevas en general. 

La controversia se agitó aun más cuando los críticos del movimiento YIMBY afirmaron que este se inclina demasiado por los jóvenes y blancos como para comprender o abordar con efectividad las realidades de vivienda a las que se enfrentan los residentes de los barrios en transición. Al mismo tiempo, de las investigaciones surgieron dudas sobre la premisa misma de que el mercado puede resolver el desafío de la asequibilidad.

En medio de esta situación embrollada, empezó a surgir un posible compromiso, gracias a los gestores de políticas más vanguardistas: cada vez más ciudades formalizan el requisito de que los nuevos desarrollos residenciales incluyan un porcentaje de viviendas asequibles, en una política conocida como viviendas inclusivas. Los principios de captura de valor territorial conforman la base para dichas exigencias de asequibilidad; así, el público puede recuperar parte del aumento de valor inmobiliario del que disfrutan los propietarios como resultado de las medidas gubernamentales, tales como la rezonificación.

“[La mejora de zonificación] genera mucho valor. Hay un común acuerdo sobre esto”, dice Rick Jacobus, jefe de Street Level Advisors en Oakland, California, quien escribió Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities (Viviendas inclusivas: crear y mantener comunidades equitativas) para el Instituto Lincoln (Jacobus 2015). Jacobus indica que, con los requisitos de asequibilidad, las comunidades “pueden recuperar ese valor y convertirlo en ayuda para el público, además de beneficiar a las personas que, de otro modo, no se beneficiarían con el desarrollo inmobiliario, y que de hecho han sufrido por esto en el pasado”.

Esta reformulación del paradigma del desarrollo urbano (la noción de que, cuando el gobierno abre las posibilidades a más construcciones, el público puede esperar algo a cambio) se convirtió en la base para la creación de coaliciones incipientes desde Seattle hasta Minneapolis y más allá. Dentro del movimiento YIMBY, algunos siguen considerando a los requisitos de viviendas inclusivas como otra barrera que obstaculiza el aumento de oferta de viviendas. Pero otros dicen que esta nueva forma de pensar en la relación entre constructores, gobierno y vecindarios puede ser la clave para superar el punto muerto, y que podría ser un paso más hacia la construcción de ciudades donde todos puedan vivir.

Nacido de la oposición

En ciudades costosas, como Seattle o Boston, la crisis de asequibilidad de viviendas ya está llegando a un punto en el que incluso las personas de ingresos medios y altos se ven superadas. Como resultado, la energía política se extiende más allá de los defensores de viviendas asequibles de siempre e incluye nuevos interesados, de los cuales muchos se centran en la zonificación y otras barreras normativas del desarrollo. Estas son las personas que se organizaron bajo el lema Yes in My Backyard (Sí en mi patio trasero), o YIMBY. Se trata de un movimiento antagonista a quienes se oponen al desarrollo en sus vecindarios, una mentalidad, o incluso un movimiento organizado, que hace mucho se conoce como Not in My Backyard (No en mi patio trasero), o NIMBY.

El movimiento YIMBY nació en Europa y Canadá, y se podría decir que en Estados Unidos empezó a ganar ímpetu en San Francisco, cuando los millennials y los involucrados en la pujante industria tecnológica se frustraron por la falta de oferta de nuevas viviendas (ver Figura 1, página 17). YIMBY captó la atención nacional el año pasado con una ley escrita por un grupo de California y respaldada por dinero de Silicon Valley, por la cual las ciudades deberían permitir desarrollos con mayor densidad cerca de rutas de tránsito, sin importar la zonificación local.

Si bien ahora está retrocediendo, el movimiento YIMBY en sí nació de la oposición. Desde que las ciudades de todo el país comenzaron a renacer en los 80, el redesarrollo de población en terrenos vacíos de vecindarios urbanos establecidos se vio obstaculizado por zonificaciones y códigos anticuados, normativas intrincadas, requisitos onerosos, como estacionamiento extensivo fuera de las calles y la llamada zonificación excluyente, que favorece a los terrenos grandes y desalienta la construcción de viviendas multifamiliares. El movimiento YIMBY nació, en gran parte, de la frustración generada por la negativa de los barios a las nuevas ofertas de viviendas. 

Con frecuencia, los residentes arraigados de todas las tendencias políticas, se resistieron con obstinación a ver cambios en su entorno, y adoptaron las barreras normativas (todas las vallas que tenían que saltar los desarrolladores) como una protección muy necesaria. “Se preocupan por la vista, el tráfico y el estacionamiento, y por que un nuevo sector demográfico llegue a su comunidad”, dice Mary Lydon, consultora de vivienda en San Diego, donde hace poco el alcalde Kevin Faulconer anunció que desea ser el primer alcalde del movimiento YIMBY. Lydon dice que, ante la mera propuesta de aumentar la densidad en las bandas de tránsito, la gente “se pone histérica”.

Los economistas y expertos en políticas de suelo han documentado la dinámica de NIMBY en detalle. William Fischel, de Dartmouth College, autor de The Homevoter Hypothesis (La hipótesis del votante que defiende su vivienda, Fischel 2001) y Zoning Rules! (¡La zonificación es lo mejor!, Fischel 2015), demuestra que la preocupación por los valores de la propiedad individual generaba gran parte de la resistencia a un mayor crecimiento. Edward Glaeser, profesor en la Universidad de Harvard, ilustra en Triumph of the City (Triunfo de la ciudad) y muchos artículos cómo las normativas sobre el uso del suelo, la zonificación excluyente e incluso la conservación histórica restringen a las economías urbanas porque no hay viviendas suficientes para los trabajadores (Glaeser 2011).

Según investigaciones en cuatro ciudades prósperas de Texas (Dallas, Houston, San Antonio y Austin), las viviendas de Austin encarecieron más rápidamente que en las otras áreas metropolitanas. El factor característico fue que, en comparación, Austin tenía normativas y requisitos para permisos más extensos que desalentaban el incremento de densidad o generaban más demoras en la construcción (Shannon 2015).

Los defensores de YIMBY afirmaban que, si se agregaban más viviendas y se absorbía la demanda de ese producto, los precios bajarían; es una regla económica básica. Argumentaban que incluso las viviendas de lujo podrían tener un efecto positivo, con un proceso llamado “filtrado”: los residentes más pudientes que se mudan a un penthouse nuevo del centro liberan una casa grande antigua en la periferia, que a su vez libera una casa de tres plantas en la misma calle y fomentará la reducción del alquiler.

El mantra de construir, construir y construir también se reforzó con un argumento medioambiental: las ciudades tienen la obligación de agrupar la altura y la densidad en estaciones de tránsito para reducir las emisiones de carbono. Dan Bertolet, investigador sénior del Instituto Sightline en Seattle, una organización investigadora que promueve el medioambiente y la igualdad en la región del Noroeste del Pacífico, dice que la combinación de cambio climático y la crisis de asequibilidad representan una emergencia nacional.

“Debemos concentrarnos en la situación general: las ciudades como Seattle necesitan agregar cuantas viviendas [puedan] lo más rápido posible. Parece que la gente se queda con cuán justo es eso . . . que los propietarios y los desarrolladores nadan en oro”, dice. La ola de empleos tecnológicos en ciudades como esta se debería considerar un “regalo”, dice, que terminará por ayudar a toda la ciudad.

“Los desarrolladores construyen, la oferta aumenta, los precios comienzan a decantar (y esto sucede ahora en Seattle, el costo del alquiler disminuyó), y los desarrolladores se detienen porque ya no pueden hacer dinero. Los gobiernos de las ciudades deberían reducir todos los costos normativos y todo lo que puedan controlar para que los desarrolladores puedan continuar, y así reducir el alquiler de referencia todo lo posible, antes de que se detengan”, dice Bertolet. 

“La gente dice que con la construcción de toda esta oferta no se soluciona el problema [de asequibilidad], y es cierto”, dice, y destaca que las familias de bajos ingresos seguirán necesitando subsidios y formas de viviendas públicas. “Pero si construyes todo lo que puedes, reduces el problema adicional de subsidios. ¿Quién no querría lograr eso? Todos sabemos que es muy caro construir viviendas públicas”.

El experimento en California

A pesar de su aparente lógica, el movimiento YIMBY sufrió un revés importante el año pasado, cuando la ley de California que aceleraba el aumento de densidad en las estaciones de tránsito, la SB 827 del senador estatal de San Francisco Scott Wiener, no avanzó más allá del comité. Los defensores tradicionales de las viviendas asequibles, preocupados por el aburguesamiento y el desplazamiento, se apartaron formalmente de la causa que buscaba aumentar la oferta. Se acusó a los defensores de YIMBY de no comprender las realidades inmobiliarias de cada lugar, en especial entre las comunidades de color.

El problema básico era que la ley no hacía nada para contrarrestar los patrones históricos de desplazamiento y desposeimiento racial por parte del capital de inversión inmobiliario, según lo que escribió en su blog Lisa Schweitzer, profesora de estudios urbanos en la Universidad del Sur de California, durante el salvaje debate. La sensación de que la medida de California daba luz verde a los desarrolladores sin tratar los problemas de igualdad era cada vez más fuerte. El Departamento de Planificación de San Francisco comentó con frialdad que la SB 827 aportaría “un inmenso valor adicional a los dueños de propiedades de todo el estado, sin una captura de valor simultánea”. En el sitio web de la coalición Crenshaw Subway Coalition, Damien Goodmon fue más franco y describió la ley como “una declaración de guerra contra el sur de Los Ángeles”.

La desintegración política de California presagiaba mucha más aspereza en el futuro. Un folleto de Oakland llamaba a la “acción autónoma/intervención creativa/sabotaje” contra una reunión programada del “partido YIMBY a favor del aburguesamiento” que baja a la comunidad “para tramar nuestra destrucción total”. En otoño del año pasado, cuando los organizadores de YIMBY eligieron la sección Roxbury de Boston, un vecindario con intensa presión de aburguesamiento y precios en alza, como sede para su conferencia nacional llamada YIMBYtown, una coalición de grupos locales de justicia social organizó una protesta con el lema “Hogares para todos”. Se colocaron cintas de advertencia con la leyenda “Zona sin desplazamientos” e interrumpieron la plenaria de cierre y a su orador de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos.

“Creemos que las personas que padecen las molestias más de cerca son quienes tienen las respuestas”, dijo Armani White, residente de Roxbury que trabaja con un grupo llamado Reclaim Roxbury.

Hallah Elbeleidy, analista de políticas de Programas Urbanos en el Instituto Lincoln, ayudó a organizar la conferencia YIMBYtown como voluntaria y se concentró en ofrecer un programa que presentara puntos de vista críticos y diferentes. Dijo que la protesta llevó a que los miembros locales de YIMBY y las organizaciones afines se cuestionaran sus ideas, pero no necesariamente generó un cambio significativo. “Ellos declaran que quieren como vecinos a personas que no tienen representación significativa en sus organizaciones, y tampoco en los vecindarios donde residen”, dice Elbeleidy. “Si bien hay algunos factores incontrolables en juego, los defensores de YIMBY deben examinar y responder cuán lejos están realmente de estos individuos, y no solo en términos espaciales”.

Elbeleidy reflexionó sobre la experiencia de haber sido el foco de las protestas y la incomodidad que pueden causar estas conversaciones tan necesarias, y redactó un ensayo titulado “Getting Comfortable with Being Uncomfortable” (“Sentirse cómodo con estar incómodo”) en la revista Planning (Elbeleidy 2019). En este artículo, exhorta a que haya más colaboración entre los defensores de las viviendas: “No podemos aceptar un enfoque aislado para un problema que tiene relevancia fundamental para todos los individuos”.

Examinar la premisa

Uno de los argumentos más potentes de la oposición contra el movimiento YIMBY es que la premisa básica es totalmente incorrecta. “Desafiamos a los miembros de YIMBY para que dejen de promover el mito de que el mercado puede resolver la crisis de asequibilidad y desplazamiento”, dijo Lori Hurlebaus, de Dorchester Not for Sale, durante la protesta de Roxbury.

Hay estudios de larga data que demuestran que el exceso de normativas, la zonificación excluyente y el movimiento NIMBY pueden provocar un aumento en los precios. Pero las publicaciones actuales incluyen poca evidencia concluyente de que quitar las barreras y mejorar la zonificación ayuda a disminuir los precios.

Algunos estudios usan modelos econométricos y datos de encuestas que sostienen la teoría de YIMBY. En The Long-Term Dynamics of Affordable Rental Housing (Las dinámicas a largo plazo de las viviendas asequibles en alquiler), los investigadores del Instituto Hudson y de Econometrica Inc. descubrieron que entre 1985 y 2013, cerca de la mitad de los alquileres asequibles para las familias de bajos ingresos antes eran hogares que poseían o alquilaban residentes de ingresos más altos (Weicher 2017). Stuart Rosenthal, de la Universidad de Syracuse, estimó que este filtrado se dio en el mismo período estimado con un índice estable del 2,5 por ciento al año (Rosenthal 2014).

Si no se construyen viviendas nuevas, los pudientes recién llegados no tienen más opción que competir por las viviendas existentes, lo cual eleva los precios y malogra el proceso de filtrado, explica Roderick M. Hills, Jr., profesor de la Universidad de Nueva York. Según este enfoque, afirmar que construir más oferta exacerba de algún modo los problemas de asequibilidad sería desafiar las leyes de la gravedad económica. “Atribuir el aumento de los alquileres a las nuevas viviendas a precio de mercado es como atribuir las tormentas a los paraguas”, escribió Hills en The Washington Post (Hills 2018).

Sin embargo, otros estudios sugieren que lo que realmente ocurre en el terreno es mucho más complicado. Una revisión extensa que llevó a cabo el Centro Furman de la Universidad de Nueva York descubrió que “tanto de la teoría como de la evidencia empírica . . . agregar nuevas viviendas modera el incremento de los precios y, por lo tanto, hace que las viviendas sean más asequibles para las familias de ingresos bajos y moderados”. Pero el estudio también se apuró en acentuar que “las viviendas nuevas a precio de mercado son necesarias, pero no suficientes, y la intervención del gobierno es crucial para garantizar que se agregue oferta a precios asequibles para un cierto rango de ingresos” (Been 2018).

Un artículo de la Reserva Federal de 2018 escrito por Elliot Anenberg y Edward Kung confirmó que la demanda de viviendas tiene poca elasticidad —lo cual significa, básicamente, que los consumidores siguen pagando precios más altos, a pesar de que la oferta aumenta— y que los alquileres podrían estar más determinados por los servicios en los vecindarios deseados o en transición (Anenberg 2018). La conclusión es que, incluso si una ciudad pudiera relajar algunas restricciones de oferta para alcanzar un aumento marginal en la disponibilidad de viviendas, no vería una reducción significativa en las cargas de alquileres.

En algunos casos, en los barrios sujetos a reformas de zonificación que permiten aumentar la altura y la densidad se observan aumentos en los precios con mucha rapidez, antes de que se coloque un solo cimiento. Esa fue la conclusión de un estudio de MIT publicado en enero de 2019 en Urban Affairs Review, que observa parcelas de tierra y condominios en zonas de influencia cercanas a estaciones de tránsito de Chicago rezonificadas con edificios más altos y con mayor densidad (Freemark 2019). Una advertencia importante fue que hubo una demora en los permisos y la construcción de proyectos nuevos, por lo que la oferta en realidad no aumentó. Pero, dado que la ciudad notificó que la densidad aumentaría, la investigación concluyó que “el impacto a corto plazo y a nivel local de la mejora de zonificación es un aumento en el valor de las propiedades”.

Incluso si la adición masiva de oferta luego tiene un efecto moderador, la urgencia de la crisis de viviendas es que no hay un mañana. “Por desgracia, quienes sufren la presión del aumento de precios no se pueden dar el lujo de tener tiempo; no pueden pagar la diferencia y esperar a que venga una mejor oportunidad en el futuro”, dice Elbeleidy.

Las ciudades avanzan

Mientras se libra esta batalla, los gestores de políticas y los defensores de las viviendas realizan ajustes en el terreno. Muchos están vinculando la mejora de la zonificación con requisitos de asequibilidad, como viviendas inclusivas: los nuevos desarrollos residenciales deben incluir un porcentaje de viviendas asequibles (en general, una base de 10 a 15 por ciento) o proveer fondos para que se pueda construir la misma cantidad de viviendas asequibles en otra parte de la comunidad (ver Figura 2, página 18: mapa de políticas locales y estatales de viviendas inclusivas). Muchas ciudades están cambiando esta política, de voluntaria a obligatoria. En California, los legisladores trabajaron junto con los críticos para volver a redactar la propuesta de ley de densidad con requisitos de asequibilidad en todo el estado, además de otras protecciones para los inquilinos. La normativa también demora la implementación durante cinco años en los vecindarios con mayor peligro de desplazamiento.

Minneapolis, con sus extensas innovaciones en políticas sobre viviendas, estableció las bases para aumentar la oferta: relajó las restricciones en la zona céntrica, legalizó las unidades de vivienda accesoria y prohibió la zonificación con viviendas unifamiliares para incentivar los desarrollos multifamiliares. Inmediatamente después de todo esto, se estableció un requisito mínimo inclusivo del 10 por ciento para cualquier proyecto que obtuviera un aumento en el tamaño permitido, medido como coeficiente de edificabilidad.

“Este ayuntamiento no realizará tareas de mejora de zonificación sin esa política”, dijo Lisa Bender, presidenta del ayuntamiento de la ciudad de Minneapolis. Dijo que, aunque no se debata todos los días, el concepto de captura de valor ofreció una lógica crucial para dicha reciprocidad. “Facilitamos el desarrollo. Ofrecimos muchos beneficios a los desarrolladores: eliminamos requisitos de estacionamiento, tenemos un sistema de parques, calles y tránsito fantástico; todo tipo de inversiones que generan un beneficio privado. Y las viviendas asequibles no son la única forma mediante la que pedimos un poco de retribución por ese beneficio. Tenemos una tasa que ayuda a pagar el sistema de parques”. Dijo que este mensaje —que los contribuyentes ofrecen continuamente cosas que aumentan el valor de los propietarios y desarrolladores privados— es muy importante.

Mientras las expectativas no han parado de mutar, la ciudad controla constantemente los proyectos para garantizar que los desarrolladores no acaben con cargas indebidas. Se está estudiando otra medida: permitir usar financiamiento por incremento impositivo como complemento al requisito inclusivo; son fondos adicionales que podrían duplicar la cantidad de unidades asequibles, de un 10 a un 20 por ciento.

“Creo que en Minneapolis estamos en un punto en que tenemos una coalición política procrecimiento y proigualdad”, dice Bender. “Aumentar la oferta es una parte necesaria de la estabilidad de viviendas, pero insistimos en que el crecimiento debería ayudar a cerrar las grietas de raza e igualdad, que son de las peores en el país”.

Los requisitos de viviendas inclusivas ya existen o se están implementando en otras ciudades. Por ejemplo, hoy, el programa Housing Affordability and Livability, de Seattle, fundamentalmente, establece una fórmula: si se está mejorando la zonificación en ciertas partes de la ciudad o los proyectos tienen mayor densidad, tamaño y altura, la obligación de ofrecer viviendas asequibles aumenta en simultáneo. Estos son otros ejemplos:

• En Honolulu, una nueva línea de ferrocarril disparará los valores del suelo privado aledaño a ella. Así, los requisitos de asequibilidad de Hawái no se consideran un regalo de los desarrolladores ni una carga adicional, sino más bien la recuperación de una parte del proyecto de infraestructura financiado por los contribuyentes que genera grandes aumentos en valor para el sector privado. “El público invirtió miles de millones de dólares en la vía. Eso aumenta el valor de las propiedades que se encuentran cerca de las estaciones y permite que la gente construya a mayor altura y con mayor densidad. Todo esto vale mucho, y necesitamos recuperar parte de la inversión pública con la construcción de más viviendas asequibles”, dice Gavin Thornton, codirector ejecutivo del centro Hawaii Appleseed Center for Law and Economic Justice.
• En San Diego, el enfoque con múltiples frentes incluye retirar las restricciones de altura y los requisitos mínimos de estacionamiento, un adicional ilimitado de densidad para cualquier proyecto que incluya viviendas asequibles, un 10 por ciento de estándar inclusivo y aprobación por derecho de zonificación de viviendas asequibles y viviendas para gente sin techo. Se pretende acompañar un plan de gran aumento de la altura y la densidad permitidas a lo largo de la nueva banda de tránsito con la entrega de suelo cercano a estaciones que pertenecen al organismo regional de tránsito.
• Vancouver, B.C., se divide en hasta seis distritos que determinan las contribuciones de los desarrolladores, conocidas como Contribuciones para Servicios Comunitarios y Gravámenes por Costo de Desarrollo, según la rezonificación de cada área. Por ejemplo, hay una medida que admite más dúplex y dispara un requisito de asequibilidad calibrada. El sistema se diseñó para aumentar la transparencia, y también tiene el efecto de desenmascarar lo que los desarrolladores pueden costear o no.

“Hay una desconfianza comprensible en los desarrolladores, quienes se han beneficiado con la crisis de la vivienda. Las políticas de captura de valor territorial bien diseñadas sirven para contrarrestar algunos de esos miedos”, dice Christine Boyle, concejala de la ciudad de Vancouver. Cada vez más personas están de acuerdo con las palabras de Boyle cuando dice que preferiría una tributación del valor del suelo en toda la ciudad, que coincidiría totalmente con las realidades de cómo los propietarios y desarrolladores obtienen ganancias hoy. Boyle es pastora de la Iglesia Unida y lanzó la idea durante su campaña, con un nombre atractivo: Windfall Power (Poder caído del cielo).

Un nuevo marco

Si bien se aceptaron los requisitos inclusivos, sigue habiendo quejas de que nunca alcanzan, que si las ciudades exigen un 15 por ciento de desarrollos residenciales nuevos, la cantidad de viviendas asequibles nunca alcanzará la de viviendas a precio de mercado.

“Todos admiten que no es suficiente y que nunca deberían ser la única opción, pero las viviendas inclusivas son una fuente importante de viviendas asequibles”, dice Jacobus, de Street Level Advisors. Explica que no se discute que los detalles de implementación son realmente complicados, y que cambiar el porcentaje requerido de viviendas asequibles puede no alinearse con la intención de hacer que la política sea predecible. 

Pero, en cuanto los propietarios en particular se den cuenta de que los requisitos inclusivos serán parte de la ecuación desde el principio, la política se convertirá en un componente aceptado y estándar en el proceso de desarrollo urbano. Con eso como cimiento fundamental, los gestores de políticas pueden acudir a otras medidas e iniciativas, con un conjunto de acciones proasequibilidad: fortalecer la protección a los inquilinos, coviviendas y viviendas igualitarias compartidas, financiamiento por incremento impositivo para viviendas asequibles y reformas para permitir la construcción de unidades de vivienda accesoria, viviendas diminutas y habitaciones de ocupación individual o pensiones, entre otras.

Dado que el suelo urbano tiene un precio elevado, lo cual encarece demasiado las viviendas, muchas ciudades complementan los requisitos de inclusión con acciones directas, como destinar terrenos del gobierno a la construcción de viviendas asequibles. Sound Transit, la autoridad regional de transporte en la zona de Seattle, convirtió eso mismo en una política: entrega estacionamientos y terrenos reservados para materiales de construcción cercanos a estaciones de tren ligero nuevas y existentes.

Cada vez se agregan más zanahorias y palos a la labor de fomentar que las ciudades y los pueblos planifiquen viviendas adecuadas. Durante décadas, los juzgados de Nueva Jersey aplicaron las leyes estatales de vivienda “con repartición justa”, que surgen de las decisiones pioneras de Mount Laurel. En Massachusetts, bajo la Sección 40-B, las viviendas se aceleran si los municipios no pueden mantener al menos un 10 por ciento de la oferta de hogares asequibles para quienes ganan un 80 por ciento de la mediana de ingresos en la zona.

Y algunos políticos se están poniendo más estrictos. El alcalde Martin Walsh promocionó un impuesto especial para los penthouse y otras viviendas de lujo que ganan cada vez más presencia en el paisaje de Boston. Gavin Newsom, gobernador de California y exalcalde de San Francisco, agregó nuevos fondos para viviendas e iniciativas para personas sin techo por el valor de US$ 2.000 millones, con una propuesta de castigar a las comunidades que impidan la construcción de viviendas al retener otros fondos estatales.

Randy Shaw, líder de la causa YIMBY y autor de Generation Priced Out: Who Gets to Live in the New Urban America (Generación superada por los precios: quién puede vivir en el nuevo Estados Unidos urbano) (Shaw 2018), dijo que llevaría esas medidas tan estrictas un poco más allá: cobraría a los residentes que obstaculizaran las viviendas multifamiliares por el mismo valor que acumulan al mantener la situación actual.

“Los propietarios que incrementan su propio valor obtienen ganancias al restringir el desarrollo de forma artificial”, dice Shaw, que dirige Tenderloin Housing Clinic, un grupo proinquilinos. “Hacemos de cuenta que las políticas antidepartamentos no tienen un impacto económico. Aumentan el precio para todos los demás y, en términos de igualdad, es una cantidad de dinero abrumadora que queda para los propietarios”.

En contraste, vincular la mejora de zonificación con requisitos de asequibilidad parecería ser un paso más viable y políticamente aceptable, como base teórica del movimiento YIMBY. Al cambiar el marco de desarrollo urbano en todo el país, también se pueden suavizar las políticas de vecindarios muy sobrecargados.

“Creo que, gracias a ellos, el mundo es un lugar mejor”, dice Jacobus al referirse a los defensores de YIMBY. “Solo quiero que se preocupen más por los temas que preocupan a estas comunidades”.

Dijo que los choques como el de la protesta de YIMBYtown, en Roxbury, son “totalmente evitables”. “Ambas partes libran una batalla cuesta arriba, y no hay motivos para tomar posiciones enfrentadas. No construir nada no será bueno”.

YIMBY, cuando menos, podría aceptar los requisitos de asequibilidad como parte de una campaña para comunicarse mejor. “Esto cambia el modo en que los votantes responden a los nuevos desarrollos, aunque todos admitan que no alcanza”, dice Jacobus. “Sermonear a la gente sobre oferta y demanda no funciona. ¿Qué haría falta para que la gente se sienta parte de la solución? Si todos vamos a remar para el mismo lado, todos debemos pensar que podemos obtener algo”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Fotografía: Los defensores de YIMBY se convocaron para protestar en San Francisco en apoyo del proyecto de ley del Senado (SB) 827, en 2018. El proyecto de ley habría acelerado la producción de viviendas multifamiliares cerca de estaciones de tránsito. Crédito: Jef Poskanzer/Flickr CC BY-NC 2.0

Referencias

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