In 2021, the Los Angeles Times reported that some of the city’s newest million-dollar neighborhoods were in South LA. Many residents of the historically Black community were shocked.

Not Kristin Johnson. The South LA native and her husband have been trying to buy a home in the area for a while now, but haven’t been able to afford one. They both work, and have spent several years improving their credit and growing their savings. But housing prices keep moving out of reach.

Back in 1965, Johnson’s grandparents bought a house in the Crenshaw area of South LA, largely on one salary. The house cost $16,500. Today, it’s worth almost a million dollars.

Johnson’s mother spent her teenage years in that house. She watched the last remaining white families flee and the neighborhood’s Black residents lose retail stores, manufacturing jobs, and essential services. Now white people are coming back, and investment is too; a Metro rail line going through the neighborhood opened this fall, and the new SoFi Stadium, home to the LA Rams, is 10 minutes away. Those changes will likely drive housing prices even higher.

“A lot of folks who aren’t Black or brown are moving in and scooping up houses,” says Johnson. “But even with first-time homebuyer programs, I’m still not able to afford a home in the area where I was born and raised.”

Cities around the country are facing severe housing challenges, and communities of color are especially hard hit. Many have been struggling for years, but the pandemic exacerbated the situation, leading to surging home prices and rising rents, particularly in big cities. Those increases have slowed somewhat since mid-2022, but they haven’t stopped, and residents are fighting simply to maintain their footholds, let alone buy homes and grow their wealth.

There’s a giant gap in U.S. homeownership rates—almost 75 percent of white households own their homes, compared to 45 percent of Black households and 48 percent of Latino households—and it’s a big source of the nation’s racial wealth disparity. But affordable single-family homes that could begin to address that problem aren’t being produced at anything close to the scale needed. 

Efforts to preserve and expand affordable housing while building community wealth have faced challenges ranging from restrictive local development policies to construction slowdowns caused by staffing and supply chain issues. The Center for Community Investment’s Connecting Capital and Community initiative (3C), established in partnership with JPMorgan Chase, seeks to address these challenges using a fundamentally different approach.

Launched in 2021, the project currently includes teams in five major U.S. cities: Chicago, Los Angeles, Miami, Seattle, and Washington, DC. Each team is creating localized, customized strategies to increase its city’s stock of affordable rental or for-sale housing, while also building wealth for Black and Latino communities. The teams, which include residents as full partners, are bringing together stakeholders across nonprofit, public, and private sectors; designing innovative projects that can influence capital flows, policies, and practices; and testing new ways to tackle the housing supply and homeownership crisis that can inform efforts in other cities.

A National Problem with Local Solutions

The 3C initiative emerged as a way to examine barriers within the housing system that have limited both access to housing and the supply of housing, and to identify tools and strategies for overcoming those barriers that can help support and advance Black and Latino communities.   

“We know that communities need a variety of housing types,” says Omar Carrillo Tinajero, director of partnerships and initiatives at the Center for Community Investment (CCI). “If we’re supporting thriving communities, and if in particular we care about communities that have been underinvested and disinvested, we need to ensure that we’re using a variety of tools.”

3C is part of a $400 million, five-year philanthropic commitment by JPMorgan Chase to support Black, Latino, and Hispanic households. CCI and JPMorgan Chase crafted the program based on insights from their place-based development work, and it is designed to support a holistic examination of investments, not one-time projects. “We want to advance systems change, which is critical for inclusive growth in communities,” says Mercedeh Mortazavi, vice president for global philanthropy at JPMorgan Chase. “Our investments will help test new innovations, bring people together to think collaboratively, and aim to be successfully scaled across the country.”

In each city, a lead organization spent significant time in 2021 gathering stakeholders from the nonprofit, municipal, philanthropic, and corporate sectors, as well as from community groups representing local residents, to form a core team.

Together, team members settled on shared priorities and began scrutinizing their local environments to identify gaps and potential solutions. They looked for land use patterns that might support small-scale development—high numbers of vacant lots, for example, or historical housing styles that support both homeowners and renters—as well as for potentially useful tools and resources, then crafted plans around those findings. Some teams are aiming to increase the housing stock available to low-income families for purchase; others are trying to fight gentrification-related displacement by building affordable rental homes.

Despite addressing different issues, the groups have found common ground. This is true both in practice, as they prioritize partnering with developers of color and collaborating with local residents, and on a strategic level, as they research innovative lending, land use, and ownership models that could help transform housing and wealth-building opportunities in their communities.

A Framework for Action

Although 3C is new, the process the teams are using to focus their efforts is time tested. Fundamental concepts like aligning priorities and partnering with a project’s end users—in this case, community members—are part of the capital absorption framework, a tool developed by Robin Hacke, CCI’s executive director, and Marian Urquilla, the organization’s cofounder.

Using the capital absorption framework, many communities have addressed local economic and social challenges like affordable housing by developing shared goals, encouraging a stream of developments rather than focusing on single projects, and improving the enabling environment of pertinent policies and processes that can smooth and speed up that preservation and development pipeline.

“Ultimately, it’s about trying to reorganize, redesign, and reshape how a community imagines its future and lays down track to get there,” says Urquilla. “It’s very hard work—but it will pay dividends down the line.”

Dana Jackson has seen this approach bear real fruit. Jackson, a consultant from Louisville, Kentucky, who has over 25 years of experience in grassroots organizing and policymaking, is 3C’s lead faculty. She coaches the Miami and Chicago teams and leads workshops where all five teams work through exercises focused on their specific environments and the needs of all stakeholders.

In those sessions, says Jackson, each group might be asked to outline its city’s housing system and all the steps involved in developing a home and getting homebuyers or tenants in place. That leads to questions like, “Where does it get bunged up or hung up, and how might we, with a set of partners, make some shifts in that system?” relates Jackson. “I’ve seen teams get really clear on what the system pinches are, and then craft a strategy to address that.”

She agrees with Urquilla that it’s not an easy process. But it’s important groundwork for accomplishing the 3C initiative’s objective: to develop city-specific housing approaches that demonstrate a way to build or preserve affordable housing more easily and equitably—and that can inform efforts elsewhere.

The five cities and their team members all began in different places. Some cities are home to high-capacity nonprofit organizations and existing infrastructure that supports their work, while others have sometimes struggled to connect with resources. Some team members had worked together before and were able to hit the ground running, while others needed time to learn about each other and the best ways to get things done.

Each group has taken a different approach to developing the projects they hope will strengthen affordability and equity in their cities. Here’s a look at the work underway in three of the 3C cities: Chicago, Miami, and Los Angeles.

Chicago: Lowering the Homeownership Threshold

Early in the 3C process, the Chicago team’s members knew they wanted to focus on expanding homeownership. The city’s homeownership rates for Black and Latino families, 35 percent and 43 percent, respectively, are below the national averages.

They also knew they wanted to work with two-flats and four-flats, iconic Chicago housing styles developed in the early 1900s to accommodate immigrants and Black migrants from the South. These traditionally affordable housing options, which comprise a quarter of the city’s current housing stock, have dwindled as people converted them to single-family homes or replaced them with new developments.

The question facing the Chicago team was, what neighborhoods should they focus on as they developed their initial demonstration project? “We wanted to be thoughtful and strategic about where we could make an impact,” says Lynnette McRae, director of the 3C initiative at the Chicago Community Trust, which is the program’s lead organization. The team wanted to pick areas whose residents were already working toward homeownership, and places that had an existing fabric of two-flats and four-flats as well as vacant lots where more could be built.

Eventually, the team decided to focus on Garfield Park and Humboldt Park, both majority Black and Latino communities. Garfield Park is already part of a couple of major redevelopment efforts—one led by the city, another by a coalition of nonprofits—that 3C’s work could leverage and amplify.

The group ran into a roadblock fairly quickly. Efforts to expand homeownership usually target families earning at least 80 percent of area median income (AMI). But Garfield Park and Humboldt Park are low-income communities where most households earn significantly below that.

“Doing an affordable housing project at 100 percent of AMI—that might check a lot of people’s boxes, but we know the vast majority of our residents earn under 60 percent of AMI,” says Mike Tomas, executive director of the Garfield Park Community Council. He and Humboldt Park representatives, as members of the 3C team, pushed for options that could serve more residents.

That point created some tension—“healthy tension,” Tomas calls it—but in the end, the question of how to serve lower-income residents interested in pursuing homeownership has become the central mission of the Chicago team’s work.

This year, the team is moving into a deeper engagement phase, says Ashlee Cunningham, initiative director at CCI, who advises the Chicago team. “Now it’s time for them to build the pipeline of buyers, start thinking about the housing typologies, and look more strategically at what the funding opportunities and needs are.” 

The team is hoping to develop a set of solutions that expands homeownership at both 60–80 percent of AMI and 80–120 percent—but successfully reaching that lower quintile will require solving three key problems. Can the program better identify and prepare potential homeowners through housing counseling? Can creating a flexible lending pool help provide lower-income families with mortgages? And can the team work with developers and the city to acquire land and build more affordable units, so the inventory is there when buyers are ready?

They’re difficult questions, but the team is up for the challenge, says Donna Clarke, chief operating officer of Neighborhood Housing Services of Chicago, a team member that provides financial assistance, education, and support to help middle-class and working-class families purchase and maintain homes: “It pushes us to find solutions and be innovative.”

When the work of 3C is done, says Cunningham, “we’ll be able to say that this team has created a culture of homeownership, promoted equal access to capital, and expanded an affordable housing inventory. And through those three things, they will create a model for other communities.”

Miami: Betting Big on Small-Scale Development

Last summer, HUD Secretary Marcia Fudge declared Miami “the epicenter of the housing crisis in this country.” That’s not only the result of typical pressures like low supply and gentrification. Financial and regulatory aspects of Florida’s housing environment tend to favor large private developers, and therefore Miami doesn’t have a well-rounded ecosystem that includes small or nonprofit housing developers or experienced community development financial institutions (CDFIs).

In 2018, the organization Miami Homes for All brought together local stakeholders to consider those needs, launching the Greater Miami Housing Alliance to further address them. That coalition worked productively for two years, coming up with a set of policy recommendations for city and state leaders. So when 3C launched in 2021, the Miami team, which includes many participants from the earlier effort, had a head start.

Now, however, the team needed to find projects in their early stages that could illustrate the benefits of the policy changes its members had recommended. “So much had already been done by the Greater Miami Housing Alliance. But we need to be able to build out that approach” to demonstrate what those recommendations could look like in practice, says Lisa Martinez, who leads the Miami team.

The group determined that it wanted to focus on anti-displacement strategies in predominantly Black communities through housing preservation and the construction of small-scale developments. Its members canvassed current housing-related projects throughout the region, eventually choosing to invest in five that illustrate key needs and offer the promise of important learnings.

The five projects they selected are very different. One uses public land for a community land trust model providing homeownership opportunities. Another offers rehabilitation assistance to small-unit landlords facing code violations and fines. Two projects are doing rehab or super-small-scale development but need predevelopment funding. And the fifth is aiming to include low-cost office space in an affordable housing development.

They’re currently all in different stages, with the first one slated to be done by early 2024. 3C will provide funding and project management to help each project get across the finish line. “Each of these deals will encounter barriers we’ll have to overcome,” says Annie Lord, executive director of Miami Homes for All, the team’s lead organization.

The goal is to make policy makers and financial institutions aware of the projects once they’re fully underway, highlighting how money from 3C has been critical to their progress and illustrating how new funding sources from the city—to assist builders in acquiring land, for example, or to help local small-unit landlords renovate their buildings—could make all the difference.

As the projects evolve, the 3C team is working with community members where they are occurring. Because of gentrification, some residents are suspicious of any development activity.

Santra Denis is the executive director of the Miami Workers Center and a core team member. She’s invited people from several neighborhoods to join a residents’ council, aiming to give them a clear voice in the decision-making process. “We’re definitely going to be bringing it all back to the tenants,” she says. “We’ll be talking to them, getting intel, making sure [these developments] feel good to them.” That, she says, is the only way the initiative can work.   

Los Angeles: Diversifying Housing Types

In Los Angeles, the 3C team is working in South LA, where it will prioritize new construction for homeownership, as well as preservation of existing affordable rental units.

But LA has some built-in limitations—namely, the high cost of land. Building new affordable single-family homes on individual lots is simply not feasible there, and group members spent months investigating ways to lower prices. Could they take advantage of SB9, California’s new law allowing homeowners to quadruple density on their properties? Could shared-ownership models help buyers build wealth?  

In the end, they settled on something seemingly more conventional: condos. “Which might not sound that innovative, but it is for South LA. No condos exist there,” says Alejandro Gonzalez, program manager for LA’s 3C initiative. Condos can be purchased with conventional mortgages, and the community is full of underbuilt parking lots and low-rise strip malls that could be repurposed for higher-density housing.  

But even factoring in land use incentives and down payment assistance to get first-time buyers into the units, local costs are so high that the LA team couldn’t find a way to make mortgages available to residents earning less than 80 percent of AMI, which was a goal of many team members. 

“Our biggest challenge has been the desire of many of our community-based partners to serve folks under 80 percent—which we all want to do,” says Tom de Simone, executive director of Genesis LA, a large CDFI that leads the team. The group repeatedly discussed the issue, with some members pointing out that even LA residents who earn 100 percent of AMI struggle to afford homes, and that offering condos at that price point would allow some Black professionals to remain in the South LA neighborhood who would otherwise be priced out.

Marsha Mitchell was one of the team members involved in these discussions. Mitchell, director of communications at Community Coalition, an organization working to transform the social and economic conditions of the neighborhood, says she understands the financial realities in the city that ultimately helped shape the group’s approach—and notes that she appreciated the back and forth. “Just the fact that we had those discussions, it’s really important.”

De Simone says the debate influenced him as well. “It was an eye opener. Maybe we can’t get 100 percent of the units under 80 [percent AMI], but we need to try for some,” he says. He thinks small savings coming from reduced parking, density bonuses, or modular construction could lower prices just enough to make units more affordable. And he muses that if local elected officials see the feasibility of investing in condos to expand the supply of affordable homes, they might eventually commit public funding that could further lower the cost for renters and homebuyers.

The team is also focused on preserving multifamily rentals, but that work won’t start until later this year, when a new state funding source becomes available. For now, the group has its hands full acquiring property suitable for condo construction and finalizing the first project’s design—steps that will be informed, as all the decisions to date have been, by dialogue and consensus building. 

That focus on community and consensus building is a defining characteristic of the 3C initiative, and it will continue to guide the discussions and decisions of all five teams. “A lot of times, the community is an afterthought,” says Mitchell. “That’s one thing that makes this project different.”

In all five cities, 3C program leaders are determined to address the country’s affordable housing crisis in a new way. While they recognize the shared systemic challenges facing communities of color across the country, they view every city as a unique environment whose neighborhoods, history, policy environment, and culture all play important roles in the creation of new housing models—and whose policy makers, practitioners, and residents are best positioned to craft strategies and solutions that will work in their communities. 

Amanda Abrams is a freelance journalist based in Durham, North Carolina.

Lead image: A residential neighborhood in South Los Angeles, with downtown visible in the background. Credit: Misael Vasquez, Southern California HUD Specialist with Century 21 Allstars.

Related Content

President’s Message: Think Land Policy Is Unrelated to Racial Justice? Think Again

As remote and hybrid work evolves from exception to rule, draining downtowns of office workers and money, cities around the world are asking some version of the same question: Can we convert half-empty cubicles and conference rooms into housing?   

For better or worse, Calgary, Alberta, started grappling with that question years ago—and may offer some lessons for cities just now exploring office conversions. 

A city of 1.3 million, Calgary has seen its share of booms and busts as the corporate capital of Canada’s oil and gas industry. But when crude oil prices started sinking in 2014, they took the city’s commercial property market down with them. Office buildings in downtown Calgary have lost about $16 billion in property value since 2015, resulting in a loss of tax revenue that impacts the entire city.  

“The conversations around our office vacancy issue started around 2015,” says Natalie Marchut, program manager for Calgary’s downtown strategy team. “Office vacancy had started climbing, we weren’t seeing any reabsorption, and it started to become quite alarming.” By the time COVID closures hit in 2020, there weren’t a whole lot of downtown office workers left to send home.  

So city officials worked with developers, businesses, and other partners to come up with a plan. With about a third of the office space downtown sitting vacant—some 14 million square feet—the city set a goal of removing 6 million square feet of office inventory over the next 10 years, ideally through residential conversions. With that process now well underway, Calgary’s experience offers some lessons for other cities looking to encourage adaptive reuse.

Offer financial incentives. As Isaac Newton would say, an object at rest tends to stay at rest, unless acted upon by an outside force. Even though converting a half-vacant office building to homes typically costs less than demolishing it and rebuilding from scratch, many property owners don’t have the capacity or desire to take on such a big project, and instead succumb to inertia, letting buildings sit idle. “A big thing we realized was that most building owners weren’t taking the initiative on their own to repurpose those vacant office towers,” Marchut says. So Calgary decided to offer financial incentives to kickstart the process.

The city council approved an initial $100 million in municipal funding in 2021—and another $53 million in November 2022—to support adaptive reuse projects downtown, allowing the city to reimburse developers at $75 per square foot of office space converted. 

Even at that generous rate, which was calculated to cover about a third of the estimated $225-per-square-foot cost of such conversions at the program’s outset, some developers find it hard to make the numbers square, Marchut says, given rising interest rates and inflation. But the first two rounds of the program garnered far more project proposals than there was funding.  

So far, eight conversions have been approved. The first five projects will subtract over 660,000 square feet of office space from the downtown commercial market by converting it into some 700 new homes; the remaining three have yet to be officially announced, as the city first assists with relocating any remaining tenants.

Recalibrate revenue expectations. One concern that came up often in early discussions is that commercial properties are typically taxed at a higher rate than residential ones. “That was a big one that we had to get our heads around, but also help our council get their heads around: When you convert these to residential, they’re going to be taxed at a lower rate, so we’re not going to be getting what we could if they were fully occupied commercial spaces,” Marchut says. “Yes. But we will not see the absorption of 14 million square feet of office space. We just will never get there.”  

The situation is so dire right now that some downtown buildings are assessed for their land value only, she adds. “Of course you need commercial property downtown, and of course they will always pay more to the city in tax revenue—but not if they’re all empty,” Marchut says. Meanwhile, removing excess inventory should reduce the vacancy rate, helping to stabilize and even restore the value of the remaining office space. (Another strategy that can address escalating vacancies in an equitable way, according to researchers, is to implement a split-rate property tax, which taxes lots at a higher rate than the structures on them, thus encouraging landowners to invest in languishing properties.)

Pursuing adaptive reuse has the potential to revive struggling downtowns and sustain them in a new way, says Amy Cotter, director of climate strategies at the Lincoln Institute of Land Policy, where she relates urban land policy and planning to climate resilience, sustainability, and spatial equity. Converting excess workspace to housing offers the prospect of a 24/7 population keeping a city vibrant and economically healthy, “just differently than when we had central business districts with a 9-to-5 daytime population and suburbanites commuting in,” she explains.

“A significant part of the economy in any city is made up of small business owners who are dependent on people being there and eating in their restaurants, buying their flowers, stopping by the bodega, or what have you,” Cotter says. “So the financial benefit of having residents in those units isn’t necessarily explained or quantified in its entirety by municipal revenue.”   

Prioritize flexibility and simplicity. Beyond offering financial incentives, Calgary is taking other steps to encourage conversions. Most properties downtown, for example, are exempt from change-of-use permitting requirements. “That saves, on average, six months,” Marchut notes, and removes the risk that projects could be bogged down or blocked altogether.

Since developers need to invest an enormous amount of time and money in a project even before proposing it to the city, simply indicating general support for conversions provides an important boost in confidence, Marchut said. “Obviously, you can’t guarantee an approval until you have a plan set in front of you that you can review against the rules. But a notional, ‘Yes, the city is supportive of what you’re trying to achieve on this site,’ goes a long way in giving comfort to developers.”  

To accelerate conversions and attract as many applicants as possible, the city intentionally kept the program simple, without specific affordable housing requirements, for example. Marchut says that has allowed the city to prioritize projects that best align with its equity, climate, and planning goals.  

“Every project that is coming online through this program is doing more than just converting office to residential,” Marchut says. “We’ve got a few that are going to be doing affordable housing . . . we have others that are doing additional public realm improvements—and this is all optional. We don’t require it, but applicants are coming to the table with really solid proposals, because they know the program is so competitive, and so they’re kind of bringing their A game.”  

The program’s first conversion project, The Cornerstone by Peoplefirst Developments, is slated for completion later this year and will create 112 family-oriented apartments; 40 percent of them will be rented below market rate. Another project, the 176-unit Palliser One by Aspen, will include a public park and skating rink at ground level. “We’re going to see a finished product really soon,” Marchut says. “I’m super excited to finally see one open their doors and invite new residents in.” 

Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy. 

Image: The Cornerstone by Peoplefirst Developments, an adaptive reuse project in Calgary, Alberta, will create a family-oriented residence (left) out of a commercial office building (right). Credit: Courtesy of Peoplefirst Developments.

Related Content

President’s Message: Make Way for Mixed Use

E

n publicaciones realizadas en la última Época Dorada, Henry George advirtió acerca de los peligros sociales y económicos de donar plus-valías a propietarios que no habían hecho nada para ganárselas. En esta nueva Época Dorada, la desigualdad económica combinada con tasas de interés persistentemente bajas conduce al empeoramiento de la redistribución de la riqueza, ya que una parte cada vez mayor va a quienes tienen recursos, mientras que a cada vez más familias les resulta imposible pagar los precios desorbitantes de las viviendas decentes. Una consecuencia positiva de la pandemia es que se hizo un llamamiento a la voluntad política para abordar dos desafíos relacionados que tienen su origen en políticas de suelo: la crisis de asequibilidad de las viviendas y las brechas de riqueza provocadas por un racismo estructural.

Entre politólogos y gestores de políticas está surgiendo un consenso sobre que ambos desafíos son el resultado de políticas de suelo excluyentes. Si bien la exclusión es el factor principal, no es el único. Lo que es más importante, no existe una única solución que logre mágicamente que las viviendas sean más asequibles y, al mismo tiempo, disminuya las brechas de riqueza.

Decenas de gobiernos locales, estatales y nacionales (incluido el de Pasco, Washington, que se perfiló en este sentido) están reformando la zonificación residencial que anteriormente solo permitía viviendas unifamiliares independientes. La lógica de esta intervención es razonable. La zonificación unifamiliar limita el desarrollo, ya que impone restricciones como tamaños mínimos de lotes. Como resultado, aumentan los costos de las viviendas, lo que impide que las familias de ingresos más bajos las compren o alquilen en barrios atractivos. Al relajar estas políticas, será posible producir más viviendas a precios más económicos, al menos en teoría.

Los fundamentalistas del mercado aducen que los incentivos financieros son tan poderosos que, si logramos construir dos, cuatro o incluso doce unidades en un predio en el que antes se podía edificar solo una, la solución de la crisis de viviendas asequibles estará garantizada, gracias al aumento de la producción. Pero existe una gran diferencia entre permitir el desarrollo de múltiples unidades y el desarrollo de estas en sí. Y no hay ninguna garantía de que sean asequibles. Se han construido muchos condominios y departamentos prohibitivos en ubicaciones de alta densidad, como la ciudad de Nueva York, donde la escasez de viviendas asequibles es crítica. Una gran cantidad de ellos están vacíos. ¿Cómo pueden lugares como Pasco evitar que suceda lo mismo?

Parte de la respuesta tiene que ver con el mercado de viviendas. Como mencioné antes, la vivienda representa dos mercancías muy diferentes que se comercializan en el mismo mercado. Cada unidad puede satisfacer la demanda de un techo para una familia o la de rendimientos para ávidos inversionistas. Muchas veces, pero no siempre, una vivienda puede satisfacer ambas, cuando es el propietario quien ocupa la unidad. Sin embargo, cada vez más a menudo vemos familias que compiten por un techo disponible con inversionistas saturados de liquidez. A excepción de una intervención innovadora realizada por el Puerto de Cincinnati que analizaré en otro momento, suelen ganar los inversionistas.

A medida que la desigualdad económica global empeora, la brecha entre la provisión de techo y la oportunidad de inversión precipita una escasez inexorable de viviendas asequibles, aunque no de viviendas en sí. En los Estados Unidos, contamos con alrededor de 20 millones más de unidades habitacionales que hogares y hay más viviendas que hogares en todos los mercados de viviendas del país. Según el censo estadounidense, incluso en un mercado reducido como el de Pasco, hay 23.126 unidades habitacionales, pero solo 22.174 hogares. El mercado metropolitano en el que se encuentra Pasco contiene 106.104 unidades habitacionales y 100.336 hogares. Si bien la sobreoferta no es grande, es un buen ejemplo: nuestro problema no es la oferta, sino el tipo de viviendas que ofrecemos (o permitimos que se ofrezca).

Además, la tierra es una mercancía que se comercializa en muchos mercados, como bien de inversión y como bien de usos múltiples: residencial, industrial, comercial y agrícola. El precio del suelo deriva de una compleja combinación de factores sociales, legales y económicos que están prácticamente fuera de la égida del propietario. Si más personas emigran a una ciudad o a un barrio, el valor del suelo sube. Si se realizan mejoras en infraestructura, como tratamiento de aguas residuales o transporte accesible, el valor del suelo sube. Si las políticas locales permiten un desarrollo más intensivo en un predio, su valor aumentará.

¿Quién gana cuando se permiten edificaciones multifamiliares en lotes que solían ser unifamiliares? Los propietarios que reciben plusvalías caídas del cielo están entre los grandes ganadores. Este aumento de la plusvalía pone a los propietarios de la zona en riesgo, ya que puede aumentar los impuestos. Si los cambios de zonificación no se diseñan como parte de una estrategia más amplia que apunte a abordar la capacidad de pago, pueden propiciar desplazamientos sin quererlo. Los urbanistas de Pasco lo saben y están elaborando un conjunto de tácticas integrales y equilibradas para que su comunidad siga siendo asequible. 

Los antecedentes de exclusión racial del país complican aún más los mercados del suelo y la vivienda, y se eluden todas las iniciativas para hacer frente a esta. Históricamente, restricciones de escritura, cláusulas legales y otras prácticas explícitas, aunque hoy en día ilegales, garantizaron la exclusión de las personas de determinados barrios en función de su color de piel, etnia o afiliación religiosa. A esto se sumaron prácticas financieras descaradamente racistas que se establecieron en los orígenes del sistema moderno de financiamiento de viviendas. Durante seis décadas, hemos intentado luchar, con poco éxito, contra estas formas de racismo estructural a través de políticas públicas. Esta historia sirve como moraleja.

A partir de la promulgación de la Ley de Derechos Civiles de 1964, la Ley de Vivienda Justa de 1968 y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito de 1974, la nación prohíbe formalmente la discriminación en materia de viviendas y préstamos. La Ley de Reinversión Comunitaria de 1977 impuso más obligaciones de hacer sobre entidades crediticias reguladas a fin de satisfacer las necesidades de crédito de sus comunidades. Aun así, en 2018, el Centro de Periodismo Investigativo analizó 31 millones de hipotecas y descubrió que las entidades crediticias reguladas negaban hipotecas convencionales a personas de color, en un porcentaje significativamente más alto que a las personas blancas en 61 áreas metropolitanas, incluso después de controlar sus ingresos y otros factores socioeconómicos. La brecha racial nacional en cuanto a tasas de adquisición de viviendas es peor hoy que en 1960, cuando comenzaron las iniciativas para abordar la discriminación en materia de vivienda. 

Cerrar la brecha racial de la riqueza requerirá mucho más que nivelar el campo de juego financiero y producir más unidades habitacionales. Contar con viviendas estables y asequibles en zonas de grandes oportunidades es fundamental para el éxito económico de las familias a largo plazo. Pero al incrementar el parque de viviendas no aumenta necesariamente la disponibilidad de viviendas asequibles para familias de bajos ingresos, ni se garantiza que las poblaciones históricamente excluidas tengan acceso a oportunidades para adquirir viviendas que generen riqueza en barrios prósperos.

En casi todos los mercados de viviendas de los Estados Unidos, estamos produciendo demasiadas viviendas del tipo incorrecto y permitiendo que el parque actual quede por fuera del control local. Los alquileres cada vez más altos alientan la transformación de hogares unifamiliares en unidades para alquiler a una escala sin precedentes. Los fondos de inversión inmobiliaria en viviendas unifamiliares para alquiler se han convertido en una excelente oportunidad de inversión. Según CoreLogic, los inversionistas adquirieron más del 25 por ciento de todas las viviendas unifamiliares que se compraron en los Estados Unidos en los últimos dos trimestres de 2021. Una sola reforma de zonificación no cambiará la manera en la que funciona el mercado, y nada hará que el capital global deje de superar las ofertas de las familias que necesitan un techo en las transacciones de viviendas en barrios atractivos, a menos que se tomen otras medidas.

Al redesarrollar antiguas zonas de viviendas unifamiliares, debemos implementar fuertes requisitos de inclusión que obliguen a los propietarios a construir viviendas asequibles. Además, es necesario brindar y proteger oportunidades para que familias que históricamente quedaron excluidas compren casas asequibles y aumenten su patrimonio. En lugar de regalar derechos de desarrollo adicionales a los propietarios, estos deberían venderse. Los derechos de desarrollo se comercializan activamente en muchos mercados privados y algunos públicos de los Estados Unidos. Los municipios podrían recaudar miles de millones de dólares con la venta de estos derechos, y las ganancias se podrían utilizar para iniciativas que aborden la brecha racial de la riqueza mediante, por ejemplo, la provisión de ayudas generosas para pagar anticipos para viviendas o reducir los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria.

Una vez que hayamos establecido un suministro razonable de viviendas asequibles, debemos preservarlas. Para esto, habrá que proteger el parque de viviendas asequibles de los mercados de capital global. Esto puede lograrse fácilmente si se aplican impuestos más altos sobre las ganancias de capital obtenidas de transacciones inmobiliarias especulativas. En Taiwán, los impuestos sobre la plusvalía tuvieron un efecto paralizador sobre la especulación inmobiliaria. Además, las restricciones de escritura pueden limitar los precios de venta futuros. Acuerdos de propiedad alternativos, como cooperativas de patrimonio limitado o fideicomisos de suelo comunitarios, pueden garantizar una capacidad de pago permanente. Si no actuamos ya, en las próximas décadas enfrentaremos crisis continuas de vivienda asequible. Pero es importante advertir una cosa: limitar la ventaja financiera para preservar las viviendas asequibles obstaculizará nuestros esfuerzos para eliminar las brechas raciales de la riqueza mediante la adquisición de viviendas. Esto ilustra los desafíos de intervenir en sistemas complejos. Una vez que reconozcamos la complejidad, podremos considerar las posibles negociaciones para encontrar un compromiso práctico y aceptable. 

En el Instituto Lincoln, aplaudimos el reconocimiento de las políticas de suelo como el origen de los mayores desafíos sociales y económicos. Pero las intervenciones simplistas en sistemas de suelo y vivienda complejos no servirán para hacer frente a estos desafíos asombrosamente intrincados. No podemos confiar en el incremento de la oferta de viviendas como si fuera una solución mágica. Debemos sumar otras políticas a la reforma de zonificación y probar distintas combinaciones en un proceso iterativo. A medida que avanzamos, debemos tener presentes las palabras de H. L. Mencken: “Para todo problema humano hay siempre una solución clara, plausible y equivocada”.

Imagen: Este dúplex en Portland, Oregón, es un ejemplo de vivienda “intermedia faltante” (o missing middle), que puede ofrecer opciones más asequibles en barrios que antiguamente eran unifamiliares. Para que sean verdaderamente efectivos, los cambios de zonificación que permiten la disponibilidad de este tipo de viviendas también deben exigir que estas sean asequibles y formen parte de una estrategia de vivienda más amplia. Crédito: Biblioteca de fotos de viviendas intermedias del Instituto Sightline vía Flickr CC BY 2.0.

W

Cuando Jacob Gonzalez se mudó de Seattle a Pasco, Washington, su ciudad natal, para trabajar en el Concejo Regional de Gobiernos en 2013, si bien sus necesidades de vivienda eran sencillas, a simple vista, resultaron sorprendentemente difíciles de abordar. “Lo único que buscaba era un departamento pequeño para mí y mis CD. Ni siquiera tenía mascota”, explica. “Pero no había muchos departamentos, y no iba a volverme loco para pagar un espacio que no necesitaba ni podía costear, o un departamento antiguo que no tenía lo que yo buscaba”. Así que se fue a vivir con sus padres.

Gonzalez se incorporó al Gobierno de la ciudad de Pasco como urbanista en 2018 y hoy es gerente de planificación del Departamento de Desarrollo Económico y Comunitario de la ciudad. En la actualidad, alquila un pequeño chalet a pocos kilómetros de la casa donde creció. Reconoce que la alternativa de recurrir a su familia como vivienda temporal es un lujo que la mayoría de los otros residentes de Pasco no se puede dar. “Gracias a mis padres, tuve opciones. Tal vez no me gustaban, pero al menos las tuve, mientras que muchos de los miembros de nuestra comunidad no tienen esa flexibilidad. Para muchos, la vivienda es un desafío que enfrentan mes a mes”.

Al igual que prácticamente todas las comunidades de los Estados Unidos, Pasco se enfrenta a una falta importante de viviendas asequibles. La ciudad de Pasco, ubicada en las tierras fértiles de la cuenca del río Columbia, al sudeste de Washington, tiene aproximadamente 80.000 residentes y forma parte de Tri-Cities, un centro regional que incluye las ciudades de Kennewick y Richland, y que, en conjunto, alberga a unas 300.000 personas. Establecida por la compañía de Ferrocarril del Pacífico Norte a fines del s. XIX, Pasco es una ciudad principalmente agrícola. Durante varias décadas, se la ha considerado un lugar donde se pueden comprar casas asequibles dentro de una región con costos de vivienda altos.

Hasta hace unos años, Pasco podía satisfacer a esos compradores gracias a su disponibilidad de viviendas, con un 70 por ciento de casas unifamiliares independientes, la mayoría construida antes del año 2000. Sin embargo, Pasco se ha desarrollado mucho en las últimas dos décadas y, en la actualidad, es una de las ciudades de crecimiento más rápido de Washington. Hoy, la población de Pasco es relativamente joven y con características demográficas variadas. La edad promedio en la ciudad es de 29 años, mientras que a nivel nacional es de 38, y más de la mitad de los residentes se identifican como hispanos o latinos. El crecimiento demográfico vertiginoso se debe, al menos en parte, a la rápida diversificación de la economía de Pasco, que se ha expandido más allá de su base agrícola y ahora incluye oportunidades laborales en el área de salud pública y servicios gubernamentales locales.

Como consecuencia del aumento de la población, también se ha incrementado el costo de la tierra y las viviendas. En Pasco, el precio promedio de una casa aumentó alrededor del 60 por ciento en menos de cinco años, de US$ 237.600 en 2017 a US$ 379.000 en 2021. Si bien esto se corresponde con un aumento promedio del 66 por ciento en Washington durante la misma época, es considerablemente superior al aumento del 21 por ciento a nivel nacional.

De acuerdo con el Plan Integral 2018–2038 de Pasco, para el año 2038 se requerirán más de 15.000 unidades habitacionales adicionales para albergar a los 48.000 residentes nuevos que se proyectan. A la tasa de producción actual, el personal de la ciudad calcula que le faltarán unas 5.000 unidades para alcanzar ese objetivo.

Según comenta Martha Galvez, directora ejecutiva del Laboratorio de Soluciones de Vivienda del Centro Furman de Política Inmobiliaria y Urbana de la Universidad de Nueva York, Pasco no es la única ciudad que lidia con problemas de vivienda que surgen del desarrollo acelerado. “El crecimiento ha sido un tema muy común en las ciudades pequeñas y medianas”, remarca Galvez. “Parte de ese crecimiento se debe a que las personas emigran de las grandes ciudades cálidas de la costa a lugares más pequeños donde se pueden conseguir viviendas más espaciosas por menos dinero. Y el motivo es que estos sitios generan puestos de trabajo y atraen a las industrias”. Este es el caso de Pasco, donde Amazon está construyendo dos depósitos de más de un millón de pies cuadrados cada uno, y Darigold acaba de anunciar que tiene planificado construir el centro de procesamiento de suero más grande de América del Norte.

En general, la escasez de opciones de viviendas asequibles que afecta prácticamente a todas las comunidades de los Estados Unidos es, al menos en parte, el resultado de una caída significativa de la producción de hogares unifamiliares que comenzó a mediados de la década de 2000, combinada con el estancamiento de los sueldos y el aumento de los costos de la tierra y las viviendas. La escasez no ha hecho más que empeorar durante la pandemia de COVID-19: las bajas tasas de interés avivaron la demanda y los costos de construcción aumentaron debido a la escasez de mano de obra y materiales, y a las dificultades en las cadenas de suministro. 

A lo largo del país, lugares como Pasco están analizando cómo pueden ayudar las decisiones sobre el uso del suelo a hacer frente a la crisis de asequibilidad de las viviendas. El año pasado, Gonzalez y sus colegas participaron en el Taller sobre Soluciones de Vivienda dictado por el Centro Furman y Abt Associates, en asociación con el Instituto Lincoln. En el programa, diseñado para ayudar a los dirigentes de comunidades pequeñas y medianas a desarrollar y poner en práctica estrategias locales, equilibradas e integrales de vivienda, se convocó la presentación de solicitudes de comunidades con poblaciones de entre 50.000 y 500.000 habitantes, y se seleccionó a los participantes a través de un proceso nacional competitivo. Gonzalez comenta que el taller los ayudó, a él y a sus colegas, a identificar mejor los obstáculos que impiden aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles en Pasco y las medidas eficaces que se pueden tomar.

Fue oportuno. Dos años antes, el estado de Washington había aprobado el Proyecto de Ley 1923 de la Cámara, que ofrece a las comunidades la oportunidad de calificar para la planificación de asistencia mediante subvenciones a cambio de una serie de acciones que promueven la densidad urbana, como la autorización de zonificaciones multifamiliares en áreas previamente zonificadas para casas unifamiliares y la aprobación de lotes de tamaño más pequeño. Gracias a esta ley, Gonzalez y sus colegas tuvieron una oportunidad. “Pudimos solicitar una subvención, y eso siempre es interesante”, comenta Gonzalez. “La ley incluye una lista de modificaciones propuestas que podíamos aplicar al código, y mi departamento recomendó tres al Concejo de la Ciudad y al alcalde”. 

En enero de este año, la ciudad de Pasco se convirtió en una de las 52 comunidades de Washington que adoptaron algunas de las modificaciones propuestas al código en el Proyecto de Ley 1923 de la Cámara. Con esto, Pasco está cambiando el enfoque de la ciudad en cuanto al uso del suelo y, a la vez, demostrando el papel fundamental que pueden desempeñar los gobiernos locales en materia de promoción de viviendas asequibles.

Zonificación para todos 

El enfoque de Pasco en cuanto al uso del suelo a lo largo de la historia refleja su antigua identidad como un lugar donde la adquisición de viviendas es asequible para personas que se ven expulsadas de ciudades más conocidas de la región por los precios. Dada esta expectativa cultural de adquisición de viviendas asequibles, el objetivo principal de la ciudad ha sido garantizar la oferta de casas unifamiliares, lo que se vio reflejado en su zonificación.

Antes del voto del Concejo de la Ciudad, el 84 por ciento del suelo de Pasco zonificado como residencial estaba restringido a casas unifamiliares. El resultado de una zonificación como esta, tan común en las comunidades del país, puede ser no solo la escasez de viviendas, sino también la pérdida de muchas oportunidades de lograr un rango de opciones más asequible y diversificado, comenta Michael Andersen, investigador de viviendas sénior del Instituto Sightline, que realiza investigaciones sobre temas económicos y de políticas en la región noroeste del Pacífico.

“Al permitir hogares multifamiliares en una zona tan reducida, se limita el volumen de los lotes sobre los que sería factible construir”, explica Andersen. “Y luego, hay que esperar a que el propietario de esos lotes, sea quien fuere, se interese por hacer algo con eso. Parte de la manera de multiplicar la cantidad de casas construidas consiste en aumentar las probabilidades, en cualquiera de esas propiedades, de que sea hora de hacer algo en ese suelo. En hockey se dice que uno pierde el 100 por ciento de los tiros que no hace. Con esta zonificación, Pasco decidió no hacer el 84 por ciento de los tiros”.

Gonzalez y sus colegas lo entendieron, así que trabajaron con el ayuntamiento en la revisión de las políticas de vivienda de la ciudad. En el marco de la enmienda realizada al código municipal de la ciudad que se adoptó a fines de enero, el 68 por ciento del suelo zonificado como residencial ahora será elegible para algunas formas de hogares multifamiliares, incluidos dúplex, tríplex y, en algunos casos, pequeños edificios de departamentos ubicados alrededor de un patio. Esto representa casi el cuádruple de suelo disponible para propiedades multi-familiares y permite el desarrollo de viviendas “intermedias faltantes” (o missing middle), propiedades que ocupan el espectro medio de viviendas, entre casas unifamiliares independientes y desarrollos multifamiliares masivos.

Las viviendas intermedias faltantes suelen incluir entre dos y doce unidades, y se pueden edificar en un barrio de casas unifamiliares sin que contrasten con el lugar o alteren el aspecto de la zona.

Crear oportunidades para viviendas inter-medias faltantes ofrece muchos beneficios. En primer lugar, las viviendas intermedias faltantes pueden ser tentadoras para desarrolladores que deseen construir casas que no sean unifamiliares independientes y para residentes que deseen vivir en unidades más pequeñas. Además, pueden aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles, agrega Andersen. “Según el estilo, las casas pueden compartir paredes, estructuras de madera o exteriores, lo que no solo reduce el costo de construcción de las viviendas intermedias faltantes, sino también ayuda a mantener bajo el precio de las viviendas existentes, ya que ofrecen alternativas asequibles. Asimismo, las unidades intermedias faltantes pueden ayudar a un barrio a pasar a otro nivel que admita una línea de autobús o un pequeño centro comercial con una pequeña tienda de comestibles en la esquina, una cafetería o algo así, lo que lo convierte en una comunidad más transitable y, además, es bueno para el desarrollo económico y las interacciones sociales”.

Si bien no todos en Pasco apoyan la idea de viviendas más densas, Gonzalez confía en que la comunidad se beneficiará de, por lo menos, tener la oportunidad de construirlas. “Nuestra comunidad crece muy rápido. Quienes se mudan aquí tienen entre 20 y 30 años y quizás no quieren comprar una casa, pero también hay personas de más edad que quieren envejecer aquí. No pueden hacerlo si la única opción es comprar una casa unifamiliar independiente”, explica. “Por eso, la oferta debe ser variada (casas independientes, casas pareadas, departamentos) porque, como municipio, debemos planificar para satisfacer las necesidades de la comunidad, y no solo por preferencias. Obviamente, es posible que exista una preferencia por una casa amplia en un terreno grande, pero eso no debería impedirnos eliminar los obstáculos y las políticas restrictivas a fin de crear tipos de viviendas más alcanzables”.

Además de incluir viviendas intermedias faltantes, el Concejo de la Ciudad de Pasco aprobó una segunda modificación del código que permite “promediar el tamaño de los lotes”, lo que posibilita que lotes individuales dentro de un desarrollo de viviendas de parcelas múltiples caigan por debajo de los requisitos mínimos de tamaño de lote de la ciudad, siempre y cuando el tamaño promedio de los lotes del proyecto pueda cumplir el requisito. En Pasco, donde los lotes residenciales suelen ser bastante grandes (1.214 metros cuadrados, en promedio, en comparación con el promedio de los del oeste de los Estados Unidos, de 590 metros cuadrados, y el nacional, de 760 metros cuadrados), permitir que los lotes sean más pequeños es una idea inteligente, comenta Andersen.

“Con relación al tamaño de los lotes, lo que efectivamente se les dice a los residentes es que, para vivir aquí, deben comprar o alquilar una determinada porción de terreno”, agrega Andersen. “Cuando los lotes son del tamaño de los de Pasco, esa porción es muy grande, y el costo puede ser un obstáculo para ingresar”. Los lotes más grandes también suelen implicar costos más altos de infraestructura. Según investigaciones realizadas por el Instituto de Política de Transporte de Victoria, la expansión urbana puede aumentar el costo de la prestación de servicios públicos y de la infraestructura entre un 10 y un 40 por ciento (Litman 2015). Como explica Andersen, eso puede provocar mayores costos de vivienda.

Las modificaciones al código también están diseñadas para fomentar la creación de viviendas que mejoren el acceso a hospitales, escuelas, principales rutas de transporte, parques y otros servicios esenciales, ya que permiten una flexibilidad ligeramente mayor. Como explica Gonzalez, el énfasis en el acceso se debe al hecho de que, en Pasco, los costos de transporte son altos. Según el Índice de Asequibilidad de Vivienda y Transporte del Centro de Tecnología de Vecindarios (CNT, por su sigla en inglés), los residentes de Pasco gastan un 24 por ciento de sus ingresos en transporte, y el costo de transporte como porcentaje de los costos totales del hogar ocupa el tercer lugar entre las 20 ciudades más grandes del estado (CNT 2022). Al mejorar el acceso, el personal de planificación espera reducir los costos de transporte y, a la vez, los generales del hogar.

Para reducir aún más los obstáculos que impiden construir más viviendas, el ayuntamiento de Pasco aprobó una tercera modificación del código que autoriza la creación de Unidades de Vivienda Accesoria (ADU, por su sigla en inglés) en todas las parcelas residenciales que contengan una casa unifamiliar. Esta modificación permite que la ADU esté adosada (a un garaje, por ejemplo) o sea independiente, no incluye un requisito mínimo de estacionamiento ni que el propietario de la ADU ocupe la residencia principal. Si bien existe un tamaño máximo permitido (92 metros cuadrados o el 55 por ciento de la vivienda principal, de ambas opciones, la menor), no existe un requisito de tamaño mínimo ni requisitos de diseño que vayan más allá de garantizar que la ADU complemente la casa.

“Nuestra intención no es abrumar a las personas ni complicar innecesariamente el proceso”, explica Gonzalez. “Es por eso que, al final, decidimos no exigir estacionamiento. Si lo hiciéramos, habría muchos menos lotes que podrían ser viables para tener una ADU, porque el único lugar para ubicar el estacionamiento sería en el patio delantero. Queríamos evitar una situación en la que nuestras políticas técnicamente permitieran algo que fuera casi imposible de concretar en la práctica”.

Búsqueda de una estrategia integral equilibrada 

Las iniciativas de rezonificación de Pasco son solo uno de los pasos que está dando la ciudad para abordar el tema de la asequibilidad de las viviendas. Además, la ciudad ofrece un programa de asistencia para el pago de anticipos, orientado a quienes compran su primera vivienda, se esfuerza por identificar oportunidades para asociarse con partes interesadas locales y regionales a fin de satisfacer mejor las necesidades de vivienda, y está a punto de poner en práctica un Plan de Acción para la Vivienda. Los funcionarios de Pasco también están analizando incentivos tributarios y aprovechando el Proyecto de Ley 1406 de la Cámara, un programa de distribución de ingresos para gobiernos locales que permite imputar un porcentaje del impuesto local sobre las ventas y sobre el uso al impuesto estatal sobre las ventas en inversiones inmobiliarias.

De todos modos, Pasco apunta a hacer más, según comenta Gonzalez: “En el taller, se hizo especial hincapié en la adopción de un enfoque equilibrado en materia de vivienda, que cubra todos los distintos aspectos de nuestras necesidades habitacionales. Si bien esta es nuestra meta, aún no la alcanzamos”.

La idea de contar con una estrategia equilibrada e integral es fundamental para abordar las cuestiones de vivienda de manera efectiva, explica Ingrid Gould Ellen, profesora de planificación y políticas urbanas en la Universidad de Nueva York y directora del cuerpo docente del Centro Furman.

“No existe una solución mágica que resuelva los problemas de vivienda de una jurisdicción”, indica Ellen, coautora de Through the Roof: What Communities Can Do About the High Cost of Rental Housing in America (Precios por las nubes: qué pueden hacer las comunidades con respecto a los altos costos de la vivienda de alquiler en los Estados Unidos), un enfoque en políticas de suelo del Instituto Lincoln (Ellen, Lubell y Willis, 2021). “Los problemas de vivienda son complejos y suelen tocar muchas funciones y políticas diferentes que involucran a distintas partes del gobierno local, incluidos los departamentos de vivienda, planificación, edificaciones y finanzas”. 

Dada la naturaleza multifacética de la falta de viviendas, Ellen recomienda a los gobiernos locales adoptar estrategias integrales que empleen el conjunto completo de herramientas disponibles para los distintos departamentos. Según lo que explica, “las localidades que no adopten un enfoque integral corren el riesgo de crear planes de vivienda bien intencionados y diseñados que podrían verse frustrados por códigos de zonificación, por ejemplo, que no permitan determinados tipos de construcción, o por un código tributario que desincentive el desarrollo de viviendas de alquiler cuando es exactamente lo que se intenta promover a través de los subsidios”. Al adoptar un enfoque más integral, los gobiernos locales pueden aprovechar al máximo el conjunto completo de recursos y, sumado a eso, alinear las agencias que, de lo contrario, permanecerían aisladas y en riesgo de menoscabarse accidentalmente entre sí. 

Ellen propone un plan de viviendas que, además de ser integral, sea equilibrado; es decir, un plan que aborde diversas cuestiones de vivienda en lugar de un solo obstáculo. “En parte, es una cuestión política”, explica.

“Si uno se enfoca en varios objetivos, es más probable que obtenga aceptación y apoyo políticos”. Según expresa, un plan equilibrado tiene más probabilidades de éxito, ya que reconoce y analiza la naturaleza multidimen-sional de los problemas de vivienda.

En Through the Roof, Ellen y sus coautores, Jeffrey Lubell y Mark A. Willis, ofrecen un marco para una estrategia de vivienda equilibrada e integral centrada en promover cuatro objetivos generales (ver Figura 1). 

“Este marco de cuatro partes para una estrategia de viviendas equilibrada e integral agrupa las políticas individuales en categorías más amplias para que las comunidades puedan evaluar dónde existen brechas en su estrategia local de vivienda y trabajar para cerrarlas”, comenta Adam Langley, director adjunto de programas estadounidenses y canadienses del Instituto Lincoln. “La cantidad de programas locales de vivienda y el alcance que tienen por lo general no importan tanto como garantizar que una comunidad haya utilizado al menos una herramienta para abordar cada parte del marco, por lo que es fundamental considerar su amplitud”. 

Este marco es esencial para Local Housing Solutions, una iniciativa conjunta del Centro Furman y Abt Associates que ofrece recursos prácticos y una guía detallada para ayudar a las ciudades a desarrollar, poner en práctica y supervisar estrategias de vivienda. Este programa, que hace hincapié en la asequibilidad y la equidad, está específicamente dirigido a gobiernos locales, tanto porque su papel muchas veces se ignora al debatir acerca de los problemas de vivienda, como por su importante y exclusiva capacidad para analizarlos. 

“Si bien todos los niveles del gobierno son importantes, los gobiernos locales se encuentran particularmente bien posicionados para dirigir las estrategias locales de vivienda”, explica Ellen, y cita la naturaleza local del mercado de viviendas y el poder que tienen los gobiernos locales sobre las herramientas más críticas que afectan las políticas de vivienda, lo que incluye uso del suelo, códigos de edificación, permisos y, al menos en cierta medida, impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. “Si bien la mayoría de los fondos provienen del gobierno federal y, en menor medida, del gobierno estatal, no es solo el gasto lo que importa. Las decisiones acerca de cuántas viviendas se pueden edificar, de qué tipo pueden ser y quién puede vivir en cada una son verdaderamente importantes y se toman a nivel local”.

El Centro Furman lanzó el Taller sobre Soluciones de Vivienda con el fin de apoyar a los gobiernos locales mientras toman estas decisiones. Además de Pasco, el grupo de 2021 incluyó equipos de entre cinco y seis dirigentes sénior de Bethlehem, Pensilvania; la ciudad de Bozeman y el condado de Gallatin, Montana; Huntsville, Alabama; la ciudad y el condado de Kalamazoo, Michigan.

“En el taller, nuestra delegación se encontró conversando una y otra vez acerca del hecho de que, si bien contamos con muchas políticas excelentes, nuestras normas de desarrollo no nos permiten lograrlo”, expresa Gonzalez. “Cuanto más hablamos, y seguimos hablando, del tema, más comprendo la importancia de enfocarnos en la puesta en práctica, que es la parte más difícil. Esto es especialmente válido en un lugar como Pasco, donde hemos vivido años de crecimiento acelerado, años sin edificar suficientes viviendas y años sin tener implementada una estructura regulatoria correcta. Por lo que se ve hoy, realmente tenemos que analizar a fondo nuestros objetivos, mediciones y estrategias. Debemos preguntarnos si nuestras estrategias son factibles. ¿Son prácticas y relevantes para Pasco, o solo estamos copiando y pegando una política de otra ciudad?”.

Para Gonzalez, ese cambio de enfoque hacia la puesta en práctica se ve plasmado en la aprobación reciente de tres modificaciones al código por parte de la ciudad. “No impartimos ninguna orden. No exigimos a los propietarios de los inmuebles que construyan estos tipos de vivienda. Simplemente, lo planteamos como una opción que hace dos semanas ni existía. Y al hacerlo, no solo les evitamos a los constructores y residentes el dolor de cabeza de no poder hacer lo que quieren, sino que también optimizamos el proceso de permisos, que suele ser un obstáculo importante, de modo que ya no sea necesario volver a zonificar la propiedad. Por lo tanto, el plan integral y las normas de desarrollo se alinean mejor”.

Gonzalez sabe que las modificaciones del código que se acaban de adoptar no son la panacea, y que Pasco tiene mucho por hacer a fin de garantizar que se ofrezcan opciones de viviendas asequibles para todos. Está ansioso por continuar esa tarea. El año próximo, espera trabajar con el ayuntamiento de Pasco en la reconsideración de las normas de desarrollo existentes, incluida la altura y superficie cubierta del lote, a fin de identificar oportunidades que permitan crear un código más moderno y flexible. Además, espera analizar las políticas que rigen las propiedades en infracción (que cumplen con normas anteriores, pero no con las actuales), con el objeto de garantizar que las políticas se apliquen “en función de la salud y la seguridad, y no de la estética”. Le gustaría trabajar de manera más  estrecha con las ciudades vecinas de Kennewick y Richland, que están experimentando una escasez similar de viviendas asequibles. Y desea investigar bonos de densidad y exenciones de impuestos para desarrollos multifamiliares, entre otros temas.

“Esta labor es urgente”, explica. “Hace 15 años, cuando se adoptó el plan integral, no existían Uber, las aplicaciones ni el reparto de pizza a domicilio. Tenemos la oportunidad de reformar nuestras políticas de modo que tengan sentido para los residentes de hoy y los de mañana. Creo que los miembros de nuestra comunidad se lo merecen”. 

Iniciativas de asequibilidad de las viviendas del Instituto Lincoln 

En 2020, el Instituto Lincoln se embarcó en varios proyectos nuevos relacionados con la vivienda y reconoció la importancia de las políticas de suelo en el debate sobre la asequibilidad de las viviendas y sus consecuencias en cuanto a la reducción de la pobreza y la desigualdad, que es uno de los seis objetivos principales del Instituto Lincoln. Como parte de este trabajo, un equipo interdepartamental lanzó una convocatoria de propuestas de investigación para intentar comprender mejor los obstáculos que se interponen en la aplicación de soluciones de vivienda a la escala necesaria para abordar con eficacia la crisis estadounidense en cuanto a su asequibilidad, y analizar estrategias para superarlos. Los documentos solicitados cubren un vasto conjunto de temas y geografías, desde casos de estudio de coaliciones políticas estadounidenses creadas para promover la asequibilidad de las viviendas, hasta la exploración del impacto y las aplicaciones de la ley francesa de vivienda con repartición justa. El Instituto Lincoln se asoció con el Centro Furman de la Universidad de Nueva York y con Abt Associates para organizar el Taller sobre Soluciones de Vivienda de 2021 que se describe en este artículo, y espera repetirlo. Además, el equipo llevará a cabo nuevas investigaciones sobre políticas estatales y locales a fin de mejorar los mercados de viviendas.

Loren Berlin es escritora y asesora en comunicaciones, especializada en oportunidades económicas y de vivienda. Para leer más acerca de ella, visite www.lorenberlin.com. 

Imagen principal: La población de la región de Tri-Cities, en Washington, que comprende Pasco, Richland y Kennewick, creció un 19,8 por ciento entre 2010 y 2020. Crédito: alohadave vía iStock/Getty Images Plus.

Referencias

CNT. 2022. Índice de Asequibilidad de Vivienda y Transporte Chicago, IL: Centro de Tecnología de Vecindarios. https://htaindex.cnt.org.

Ellen, Ingrid Gould, Jeffrey Lubell y Mark A. Willis. 2021. Through the Roof: What Communities Can Do About the High Cost of Rental Housing in America. Enfoque en políticas de suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/through-the-roof.

Litman, Todd. 2015. Analysis of Public Policies That Unintentionally Encourage and Subsidize Sprawl. Documento de trabajo elaborado para el proyecto La nueva economía climática de la Comisión Global sobre Economía y Clima por el Instituto de Política de Transporte de Victoria, en asociación con LSE Cities. https://newclimateeconomy.report/workingpapers/wp-content/uploads/sites/5/2016/04/public-policies-encourage-sprawl-nce-report.pdf.

Esta entrevista se editó por motivos de espacio y claridad. Puede escuchar la versión completa en el pódcast Land Matters.

Jesse Arreguín fue elegido alcalde de Berkeley, California, en 2016. Es el primer latino en el cargo y, con 32 años, el alcalde más joven en un siglo. Arreguín, hijo y nieto de trabajadores agrícolas, se crio en San Francisco. A los nueve años, ayudó a impulsar esfuerzos para ponerle a una calle el nombre del activista Cesar Chavez. Este fue el primer paso de una vida dedicada a la justicia social. Después de graduarse de la Universidad de California, Berkeley, se quedó en la ciudad para ayudar en distintas juntas, como la Comisión de Asesoría de Vivienda, la Junta de Estabilización de Alquileres, la Junta de Ajustes de Zonificación, la Comisión de Planificación y el Ayuntamiento.

Como alcalde, Arreguín, que también preside la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía, priorizó la vivienda asequible, la infraestructura y la educación. Hace poco se reunió con el miembro sénior, Anthony Flint, en el Ayuntamiento, donde hablaron sobre esta ciudad de 125.000 habitantes e hicieron hincapié en la vivienda y la necesidad de ampliar la oferta habitacional. La conversación tuvo la ambientación apropiada: desde afuera de las oficinas del quinto piso, llegaban ruidos de construcción.

Anthony Flint: Parece que Berkeley se convirtió en el símbolo nacional de la grieta del “Sí en mi patio trasero/No en mi patio trasero” (YIMBY/NIMBY, por su sigla en inglés). ¿Qué deberían aportar los emprendedores inmobiliarios para incrementar la oferta, brindar diferentes opciones de vivienda y aumentar la densidad en los lugares adecuados?

Jesse Arreguín: Creo que el gobierno tiene mucho que hacer y vemos muchas acciones de liderazgo de parte del gobernador, la legislatura estatal, el fiscal general (que creó un grupo defensor de la vivienda para que se apliquen leyes estatales de vivienda), y los gobiernos local y regional. En los últimos años, en Berkeley, se tomaron medidas importantes para aprobar leyes que optimicen la producción y fomenten una variedad de opciones de vivienda diferentes en nuestra comunidad.

También nos comprometimos con ponerle fin a la zonificación excluyente. Creo que parte del motivo por el que Berkeley es un símbolo del debate que tiene lugar en todas las ciudades del país es porque es el lugar donde surgió la zonificación excluyente. En 1916, la ciudad adoptó la primera ordenanza de zonificación para marcar los barrios en Elmwood District como unifamiliares, a fin de evitar la construcción de un salón de baile. No es casual que muchas de las personas que frecuentan los salones de bailes sean principalmente personas de color. Lamentablemente, la zonificación unifamiliar en Berkeley surgió por la exclusión racial.

Mi forma de ver la zonificación y los problemas de vivienda evolucionó a lo largo de los años porque la crisis en Berkeley y en California empeoró significativamente en los últimos cinco años. Cada vez son más las personas que no tienen vivienda, las tiendas de campaña en las calles, las familias trabajadoras que no pueden afrontar el costo de vivir en la comunidad en la que trabajan y los estudiantes que no pueden afrontar el costo de vivir en la comunidad en la que estudian. El status quo no funciona y debemos hacer algo al respecto.

Creo que los emprendedores inmobiliarios anhelan ver al gobierno tomar un rol de liderazgo. Nosotros también debemos hacer un esfuerzo y dar lo mejor para facilitarles la construcción. Al mismo tiempo, debemos asegurarnos de que brinden beneficios comunitarios, ya que hay nuevas construcciones a precio de mercado, en especial en comunidades en las que predominan el desplazamiento y el aburguesamiento.

Hay casas a la venta por US$ 2 millones en barrios que históricamente son de la población de color. Este grupo disminuyó del 20 por ciento en 1970 al 7 por ciento en la actualidad. Creo que ese es un resultado directo de las decisiones de no construir viviendas que tomó el gobierno y del costo astronómico de las propiedades en Berkeley.

AF: Hablemos del aburguesamiento y de la especulación inmobiliaria, un problema presente en muchas ciudades. Hace poco, Los Ángeles inició un programa de parcelas de banca de crédito hipotecario cerca de estaciones de transporte público. ¿Ese será el tipo de medidas necesarias frente a las condiciones de mercado efervescentes que estamos experimentando?

JA: Creo que sí, y por eso estamos priorizando el suelo público para crear viviendas asequibles. Convertimos playas de estacionamiento en proyectos de viviendas asequibles. Estamos construyendo uno aquí cerca. Son 140 unidades de vivienda asequible y de apoyo permanente, y es el proyecto más grande que hemos construido para la población en situación de calle. Debemos priorizar el suelo público para el bien de la comunidad. De eso no hay duda.

Pero también estoy de acuerdo con que debemos tener en cuenta la banca de crédito hipotecario. Debemos aportar dinero para que los emprendedores inmobiliarios no lucrativos puedan comprar parcelas a fin de que siempre sean asequibles. Debemos analizar cómo podemos apoyar a los fideicomisos de suelo. No se trata de simplemente comprar propiedades, sino de comprarlas para que siempre sean asequibles. Esa es parte de la estrategia de vivienda de Berkeley. No tiene que ver solo con construir viviendas nuevas, sino también con preservar las viviendas existentes que ya son de por sí asequibles.

Creo que debemos enfocarnos en las tres P, como digo a menudo, la producción de viviendas nuevas, la preservación de las viviendas existentes que ya son de por sí asequibles y la protección de los habitantes actuales para que no deban desplazarse.

AF: ¿Cómo podría un impuesto a las viviendas vacantes, similar al que se aplica en San Francisco y Oakland, ayudar a abordar este problema del aumento en el valor del suelo?

JA: Hace poco, sometimos a votación un impuesto a las viviendas residenciales vacantes, que tiene algunas diferencias con el de Oakland porque no se centra en las parcelas vacantes, sino en las viviendas y las unidades residenciales vacantes. Algunas personas dicen que hay cientos de unidades vacantes, por lo que no hay necesidad de construir más viviendas, pero eso es absurdo. Tenemos que construir más viviendas, pero también debemos asegurarnos de que aquellas que no están a la venta vuelvan a incorporarse al mercado.

Cuanto más podamos abordar las acciones de los especuladores y quienes burlan las leyes, como denomino a quienes mantienen propiedades en ruina y vacantes por muchos años, podremos resolver la restricción artificial del mercado, lo que permitirá poner más unidades de nuevo a la venta. Dedicamos mucho tiempo a crear este impuesto a las propiedades vacantes y analizamos en detalle las situaciones en las que las unidades pueden estar vacías por razones legítimas. No buscamos enfocarnos en los propietarios de bienes inmuebles pequeños, sino en los propietarios de inmuebles grandes, ya que parte de lo que vemos es, en verdad, especulación del mercado.

Esperamos que llegue un momento en el que no tengamos que cobrar un impuesto porque todas las viviendas están alquiladas o en uso. Ese es el objetivo del impuesto a las viviendas vacantes; no queremos penalizar, sino incentivar a los propietarios de viviendas multifamiliares a usar las propiedades con el fin correspondiente.

Quiero volver a destacar que esta no es una panacea ni la solución a la crisis de las viviendas y que debemos construir unidades nuevas. Atravesamos una crisis que lleva décadas desarrollándose mediante las acciones deliberadas del gobierno, la segregación racial o las prácticas discriminatorias, la resistencia a construir viviendas y las políticas que limitan su producción.

AF: Como centro de innovación, Berkeley tiene una economía pujante. ¿Cree que será posible que más trabajadores de Berkeley puedan llegar a vivir allí o hay un desequilibrio ya enquistado que debe controlar y aceptar?

JA: Creo que es posible . . . pero para ello habrá que construir cientos y cientos de viviendas, y tendremos que priorizar la construcción de viviendas alrededor de las estaciones de transporte público, mejorar la zonificación de los barrios comerciales de baja densidad y analizar la construcción de viviendas multifamiliares en barrios residenciales. Cada parte de la ciudad deberá cumplir con su responsabilidad de crear más viviendas. Ninguna parte de la comunidad puede aislarse de los nuevos habitantes que se incorporen a la ciudad.

Creo que esa es la esencia de quiénes somos y quiénes decimos ser como ciudad. ¿Somos una ciudad igualitaria e inclusiva? Si lo somos, debemos darles la bienvenida a las nuevas personas que formarán parte de la comunidad. Creamos esas oportunidades para que las personas vivan aquí: personas que vivieron aquí y se vieron desplazadas, personas que trabajan aquí y no pueden afrontar el costo de la vida en Berkeley. Y, por supuesto, hay un beneficio climático si las personas no deben conducir durante una o dos horas para llegar a la ciudad. Eso reduce la cantidad de vehículos en las calles y las emisiones de gases de efecto invernadero, y nos ayuda a mitigar el impacto del cambio climático. La construcción de desarrollos habitacionales de alta densidad y orientados al transporte es un aspecto fundamental en la implementación de acciones climáticas. Las políticas de uso del suelo y las acciones para fomentar viviendas de mayor densidad son estrategias de acción climática fundamentales.

AF: ¿Podría hablar sobre la importancia de la seguridad para ciclistas y peatones según su perspectiva de cómo funciona la ciudad y cuál es la situación actual de Berkeley?

JA: Dada la gran cantidad de personas que van al trabajo en bicicleta o a pie y usan medios alternativos de transporte, tenemos que garantizar que puedan movilizarse por la ciudad de manera segura y más simple. Por desgracia, la cantidad de accidentes entre automóviles y ciclistas o peatones es cada vez mayor.

Al igual que muchas comunidades, adoptamos una política de visión cero enfocada en disminuir las lesiones y las muertes por accidentes de tránsito. Estamos analizando cómo podemos rediseñar y reconstruir las calles a fin de que sean más seguras para los peatones y los ciclistas. Obviamente, al ser la cuna de la Universidad de California, hay un gran número de habitantes jóvenes que de manera constante se movilizan a pie o en bicicleta, y debemos garantizar que los estudiantes y los habitantes puedan dejar el automóvil y usar medios de transporte con una menor emisión de carbono.

AF: En cuanto al clima, ¿qué más puede hacer Berkeley? ¿Qué está haciendo la región para enfrentar la crisis climática?

JA: Creo que la mejor forma en que Berkeley puede abordar la crisis climática es, en primer lugar, mediante el reconocimiento de que no es una crisis, sino una emergencia, y estamos viendo los efectos concretos reales aquí en California. En los últimos cinco años, fuimos testigos de algunos de los incendios forestales más devastadores en la historia de California, [y] Berkeley no escapa a las amenazas de los incendios. Es un indicio inequívoco de que la emergencia climática está aquí y no desaparecerá, y tenemos que reconocer que es necesario tomar medidas.

Me enorgullece que Berkeley sea líder en la lucha contra el cambio climático. Fuimos una de las primeras ciudades en adoptar un plan de acción climática. Por supuesto que construir viviendas de alta densidad en terrenos vacíos es una gran parte de ello.

Debemos fomentar más la movilidad eléctrica, ya sea mediante la micromovilidad o con la conversión de vehículos ligeros y pesados a eléctricos. California es líder en esta cuestión. Si bien el estado fijó muchos objetivos ambiciosos para realizar esta transición a una flota de vehículos eléctricos, todavía no contamos con la infraestructura necesaria. Con la ley federal bipartidista de infraestructura y la ley climática que se acaban de aprobar, esperamos que haya una cantidad significativa de recursos disponibles que podamos aprovechar para expandir la infraestructura en California.

Hacer que todos los edificios sean eléctricos también es importante, y Berkeley fue la primera ciudad de California en prohibir el gas natural y exigir que las construcciones nuevas sean completamente eléctricas. También estamos analizando cómo lograr que los edificios ya existentes sean eléctricos, lo cual es más difícil . . . Todas estas cuestiones son importantes, pero también tenemos que adaptarnos al cambio climático . . . ya sea que se trate de cómo abordamos el riesgo de incendios forestales o la subida del nivel del mar. Berkeley se encuentra en la Bahía de San Francisco. Sabemos que, si no tomamos medidas, muchas partes de la ciudad se inundarán y quedarán bajo el agua.

Aquí es donde creo que entra en juego el enfoque regional. Una ciudad no puede resolver todos estos [problemas]. Se ha hecho mucho en la Comisión de Transporte Metropolitano y la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (nuestra agencia de planificación regional y nuestro consejo de gobiernos), a fin de reunir a las agencias gubernamentales para que analicen estrategias. Creo que es un área en la que el regionalismo y el gobierno regional harán una gran diferencia.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, editor colaborador de Land Lines y conductor del pódcast Land Matters.