Mindy O’Neall, 44, was elected the 53rd mayor of Fairbanks, Alaska, in 2025, flipping the seat from Republican to Democrat for the first time in a decade and becoming the fourth female municipal chief executive in the city’s history.

The Iowa native drove a stick-shift pickup truck to Alaska to look for adventure 23 years ago—landing first in Anchorage, where she worked as an aide in the state legislature, and then in Fairbanks, home to roughly 30,000 people including the Fort Wainwright military base. She worked at the Fairbanks Economic Development Corporation and the Interior Gas Utility, served as a labor business representative, and founded Blue Canoe Media, a boutique communications and consulting firm.

At the University of Alaska Fairbanks, O’Neall earned a master’s in communication, researching governance and climate impacts in rural Alaska. Prior to her election as mayor, she served on the Fairbanks North Star Borough Assembly and was executive director of the Cold Climate Housing Research Center, and also serves on boards of the Alaska State Homebuilders Association and Alaska Municipal League. She campaigned on the issues of downtown revitalization, affordable housing, and public safety. She lives in downtown Fairbanks with her dog, Tito, who she pointed out is the true official dog of Alaska, the mutt.

This interview is also available as a Land Matters podcast.

Anthony Flint: For the uninitiated, what kind of place is Fairbanks? And why did you want to be mayor?

Mindy O’Neall: I would say we’re the land of extremes. We are extremely cold in the winter. Some people may be surprised to learn that we can get up to 90 to 100 degrees in the summer. We have exotic animals, grizzly bears and polar bears, and we have extreme industry, like mining and gas and oil development. At the heart of it is the people … who have grit and determination and oftentimes this mindset of abundance … [and a] mindset of scarcity as well. We’re at the end of the line. We have three to four days of food security at any given time.

I’ve been in Alaska for over 23 years. I’m originally from Iowa, and I came up here just like a lot of other folks, looking for adventure. If you’ve ever been to the Midwest, they say, why would you ever want to leave the heartland? And I said, don’t worry, I’ll be back in a year. I just want to go check it out. And, after a year, it was painfully obvious that there was so much more to discover to Alaska that I just had to stay.

One of the things that’s interesting about Alaska is we have seven boroughs, that are kind of like counties in the lower 48. And then we have cities within those boroughs, and so Fairbanks has a borough that has a governing body, which is the assembly, and a mayor, and then within the borough, there are two cities…. We always like to joke that for a place that’s so against government and overregulation, we have a lot of government.

I started my public service during COVID…. We had a mayor that was on paper doing a fine job. But he was very discriminatory to the Alaska Native population here, and after some comments and blow-ups on social media … I just believe that public service is a privilege, and somebody who is in office has to have the respect of every population that is within their community … [a] key piece of public service is showing your community respect, even if you don’t understand them, even if you don’t agree with them. I think that we have lost that on a lot of levels of government these days.

I do think that one of the benefits of being in this position is being a female. This is the first time Fairbanks has had a female mayor in about two decades, and I’m the fourth one since 1903 … a young female in my 40s, leading this community and being a role model for girls in our community to see that there’s somebody like them … in an environment that is sometimes very hostile and sometimes very male-driven.

AF: Everybody’s wrestling with affordability these days, and one big part of that is housing. What are the policies that can help, in your region, whether homebuying or renting?

MO: We suffer from a housing stock that’s from the ’70s. Alaska really got its last big boom during the oil pipeline of the ’70s, and what happened was there was such an explosion of [people] coming up to the state that they built things the way that they knew how to build things, which was without a lot of insulation, built out of whatever that they had. So we suffer from very inefficient housing.

[We need to focus on] building generational wealth outside of homeownership. Building homes and housing has been the game or the business of large, wealthy developers. And in our community, we just can’t really afford that. We don’t have enough folks for a large developer to make money here.… How can we lower the amount of investment [that is necessary for housing]?

AF: The Lincoln Institute has been helping municipalities identify government-owned land that can be used for affordable housing. Do you see opportunities in that approach?

MO: Absolutely, I do. A few facts for you here. Sixty percent of our land in Alaska is federal, and 25 percent is owned by the state of Alaska. 10 percent is owned by Native corporations, and one percent is private. So we have a lot of government land that’s available. Now, about 80 million of those acres are managed for conservation. But that’s still quite a bit of land left for us to use.

We have a parking structure that has been mothballed for probably five years. The university that used it ended up not needing it, and so they literally welded the doors shut, and this building has been sitting there, kind of deteriorating ever since. There was some funding that became available … for land acquisition. We’ve put out an RFP for a developer to then build two or three stories on top of that parking garage, therefore activating the space, using the garage for parking, covered parking, which is very important in Fairbanks, but also getting units into the downtown core. So, that’s one example, and there’s a few others that we have, but I’m really eager to see how that plays out.

AF: What are the unique challenges of living with climate change in Alaska, and what, at the state and local level, can be done about it?

MO: They often call the Arctic the canary in the coal mine, because we start to see the issues of climate change far beyond and far before the lower 48 or other parts of the world. Something’s been happening in our environment for quite some time. We have more wind in Fairbanks, which means that we have more risk for summer fires. In the winter, we’ve had more snow than usual, and it’s also been colder than usual, which means that our ground will not thaw quickly—meaning that when the temperature gets hot in the air, it’s all going to melt into water, but there’s going to be nowhere for it to go because the ground hasn’t thawed yet. And so now we miss out on that water, and we get lots of floods. And then we don’t have moisture in the ground, and so it’s more susceptible to wildfires in the summer.

I don’t think there’s really much we can do about this now. It’s happening. We’re in a cycle of climatic disruption. But we can plan for it. We can plan for extreme events—what we’re going to do when the power goes out and it’s negative 30 degrees.

The other thing is, with planning comes money, and Alaska is a place where we do not collect sales taxes on a statewide basis. Some municipalities do, we do not, as the municipality of Fairbanks. And income taxes. So we pay property taxes, and that’s all we pay. As we address these more and more dramatic events, it’s costing us more and more to repair the roads, costing more and more to protect the utilities that are above and below ground. We’re seeing less and less investment from the federal government for events like that. So as Alaskans, it’s time for us to really think hard about how we want to protect … our assets that we have. And what level of commitment comes from our own pocketbooks.

AF: Leading into that, how have you navigated being a mayor at a time when the federal government is reducing funding, and withdrawing from being a partner on so many issues?

MO: We continue to ask our public employees to do more with less. At the same time, the public expects services to be modern. So, that means we have to invest in technology.

It’s a tough spot. I have all of these ideas and plans for being mayor, and then you come into the office.… The way we want to provide services and make things more efficient … with less and less funding, from the state and from the federal government, we’re going to have to look at ways that we contribute to ourselves. And that comes back to the values that we hold as a community.

It’s tough. It’s definitely something I’m working on—how we do more with less, how we explain the value of good governance, [and] putting our own skin in the game.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: The Midnight Sun Festival in downtown Fairbanks, Alaska. Credit: Jacob Boomsma via iStock/Getty Images.

Like most places these days, the United Kingdom needs more housing. But that housing won’t come at nature’s expense—at least not in England, where since 2024, any new construction project must be accompanied by a 10 percent net gain in biodiversity, ideally on the same site.

Whether that entails restoring wetlands or reforesting farmland, the improvements are intended to leave the immediate natural environment better off than it was before the development. But where that proves impossible, the goal of a “net” gain allows developers to engage in off-site conservation efforts or, as a last resort, to purchase biodiversity credits to fund habitat restoration and preservation elsewhere.

Prioritizing biodiversity has direct benefits for humans and other species, from ensuring clean air to protecting habitats. It also helps build climate resilience, whether in the form of trees that provide shade in overheated urban areas or soil that absorbs and stores carbon. The question for many communities is how to pay for such nature-based solutions—and one answer lies in the value of the land itself.

Passed in 2021, England’s Biodiversity Net Gain (BNG) rule is a form of land value capture, a strategy that allows communities to recover and reinvest some of the increases in land value that arise from development due to public investment or government actions, such as zoning changes. Researchers at the University of Liverpool are looking at the connection between land value capture and climate adaptation, and investigating how the BNG rule is affecting local fiscal strategies.

UK municipalities already had a few value capture tools available to them, from locally negotiated planning obligations to the Community Infrastructure Levy. Such revenues can fund investments in education, transportation, parks, or other public goods, but “the majority of land value capture in England is used for affordable housing,” says Richard Dunning, professor of land economy and housing at the University of Liverpool.

That left Dunning and his colleague, fellow University of Liverpool professor Alex Lord, curious about the impacts of the Biodiversity Net Gain rule—both its measured contributions to biodiversity and its impact on other value capture programs. The UK’s other main value capture tools are mostly used at the local level on a case-by-case basis, Dunning says. As a national policy, BNG has essentially moved the environment to the front of the queue, ahead of other land value capture opportunities that fund, say, affordable housing.

“[If] the first thing a developer needs to do is to ensure that they leave the environment in measurably better condition than when they started, that is effectively the first request you have made of them,” Lord explains. Whether that could “crowd out other forms of investment” is one of the questions the professors aim to answer by focusing on three unique case studies with support from the Lincoln Institute of Land Policy.

“It could be the case that putting biodiversity first in the queue actually makes the development worth more, so that there’s actually more [value] available to go into some other things,” Lord explains. For instance, many studies of statistically identical houses with or without nearby trees have found a price inflation effect for the homes set on leafy streets, he says. “So it’s entirely conceivable that the value of the development as a whole is enhanced as a result of there being on-site biodiversity.”

One of the three case studies Lord and Dunning will examine is London Dock in Wapping, a mixed-use development creating more than 2,000 homes and 7.5 acres of public green space on a 15-acre brownfield site in Central London. The developer’s investor brochure appears to position the on-site nature enhancements not as a bureaucratic requirement, but as a premium selling point, calling attention to its living roofs and 171 trees planted, as well as to its targeted 437 percent increase in biodiversity.

The three case studies will span a range of contexts, from those high-value former industrial docks in Central London, to a college expansion project in the historic, premium-priced university town of Cambridge, to the adaptive repurposing of a disused glassworks in Birmingham. In addition to examining how promised biodiversity increases are measured and monitored, Lord and Dunning want to understand how developers are responding to BNG in different settings; for example, is there a greater incentive to pursue off-site biodiversity credits for projects in high-value locations, where any loss of livable square footage takes a bigger bite out of profits?

While England’s BNG program—which was introduced to Parliament through the 2021 Environment Act—has sparked interest around the world, “we’re only a couple of years into the policy, so the evidence base for it is limited at the moment,” Dunning says. “So that’s the kind of exemplary nature of the case study approach these are first snapshots of what’s going on.”

Lord and Dunning’s project was among eight chosen for support through a recent request for proposals studying the use of land value capture to support climate adaptation and disaster risk management. Such case studies can help practitioners and policymakers implement effective LVC tools to support climate adaptation and disaster risk reduction, ultimately resulting in more climate-resilient, fiscally healthy communities, says Patrick Welch, associate director of urban sustainability at the Lincoln Institute.

“Our research over the past few years has documented the real potential for land value capture to help fill the multi-trillion-dollar urban climate adaptation gap,” Welch says. “However, we lack well-documented examples of these instruments being used in practice, which are essential to improve our understanding of the full, practical potential for land value capture to advance climate goals and reduce the impacts of sea level rise, flooding, extreme heat, and other climate impacts.”

The seven other proposals selected for support will document case studies on four continents and span a range of climate risk adaptation strategies—from flood mitigation, to wildfire recovery and prevention, to issues of water scarcity and extreme heat. The research topics include:

• Bogotá, Colombia’s use of a betterment levy to finance an ecological cycling corridor along the Córdoba Canal. In the past, funds generated through this land value capture tool were mostly used to pay for road expansion and vehicular infrastructure, but in this case the levy helped support an intervention that integrates flood-risk mitigation, environmental restoration, and active mobility.
• A year after the Eaton Fire destroyed thousands of homes as well as critical water and utility infrastructure in Altadena, California, Los Angeles County is turning to a land-based financing instrument to help pay for disaster recovery, through the Altadena Wildfire Recovery Infrastructure Financing District.
• Planned relocation from at-risk coastal areas is a much-discussed but fraught climate adaptation strategy; Transfer of Development Rights (TDR) programs, implemented in a handful of coastal Florida counties, may offer a promising, market-based approach to the challenge. By allowing development rights to be shifted from vulnerable areas to safer locations, TDRs can reduce risk exposure while compensating landowners without relying entirely on public buyouts.
• As many places face increased water scarcity but lack the financing needed to adapt to such conditions, Luján de Cuyo, a fast-growing midsized city in Argentina’s semi-arid wine region, may offer lessons for similar communities. The municipality has assembled six coordinated land value capture tools—betterment contributions, differential rent charges, idle land surcharges, sale of building rights, strategic tax exemptions, and transfer of development rights—to generate dedicated revenue streams for water efficiency infrastructure, aquifer recharge protection, and compact development.
• After repeated stormwater disasters hit Foshan, China, in the 2010s, the Nanhai District developed the Climate-Linked Development Right Cycling (CDRC) This land-based financing tool designates formal flood retention zones, reallocates development rights from high-risk to low-risk areas, and captures land value increments generated through adjusted floor area ratios (FAR) in safer areas, which are earmarked exclusively for urban flood adaptation infrastructure.
• In Melbourne, Australia, some 1,200 acres of industrial land is being rezoned and transformed into a high-density, mixed-use development at Fishermans Bend—but the site is highly vulnerable to flooding, and the entire region is projected to face water security pressures. Since most of the land is privately owned, a Development Contributions Plan, required as a condition of planning approval, is financing climate resilience infrastructure, from flood mitigation and drainage upgrades to water management systems.
• The innovative, market-based Stormwater Retention Credit program in Washington, DC, which has been in operation for over a decade, requires developers to strictly manage density-related stormwater runoff, but allows them to satisfy some obligations by purchasing credits from unrelated Green Stormwater Infrastructure projects, channeling private capital into financing climate resilience across the city.

These selected case studies will be published on the Lincoln Institute website in 2027; in the meantime, learn more about land value capture and climate adaptation—and learn more about Lincoln Institute RFPs, fellowships, and research opportunities.

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Redevelopment projects in South London’s Elephant & Castle neighborhood have added thousands of homes in tandem with new green spaces. Credit: Ogulcan Aksoy via Getty Images.

The Lincoln Institute provides a variety of early- and mid-career fellowship opportunities for researchers. In this series, we follow up with our fellows to learn more about their work.

What can an 18th-century orphanage tell us about housing affordability today? Quite a lot, says Thies Lindenthal, professor of real estate finance at the University of Cambridge.

In Europe, many institutions, like orphanages and hospitals, historically held large portfolios of market-rate rental properties to help fund their primary operations, Lindenthal says, and some kept detailed financial records that span several centuries. That’s allowed Lindenthal and his colleagues to trace the long-term evolution of urban housing affordability by analyzing nearly half a million rent observations and other data from seven major European cities during a period of more than 500 years.

Their findings, detailed in a recent working paper, may sound surprising: In inflation-adjusted terms, real urban rents have increased only about 0.17 percent a year, on average, over the last half a millennium. “If you compare what you’re paying for a 50-square-meter place in London now to what you’d have paid, I don’t know, 100 years ago, it is not more expensive,” Lindenthal says. However, modern Europeans do pay higher rents in total—consuming more and better living space than people in centuries past.

In 2019, Lindenthal was awarded a David C. Lincoln Fellowship, which supports scholars and practitioners conducting new research on land value taxation and its applications.

In this interview, which has been edited for length and clarity, Lindenthal elaborates on his centuries-spanning real estate research, reflects on what artificial intelligence might mean for academic researchers, and reveals the actual reasons so many people tend to like historical housing (hint: it’s not really about the architecture).

JON GOREY: What is the general focus of your work?

THIES LINDENTHAL: I’m working on real estate finance topics, and mostly I’m looking into the risk-return profile of real estate as an investment. So at the asset level, what are the returns that people have achieved, what are the returns they believe they achieve, what are the returns they should achieve? And then trying to measure properly what kind of risks they are exposed to and what kind of risk-adjusted returns that they actually got in the end.

JG: What are you working on now, or hoping to work on next?

TL: I’m now in week four of my experiment to do my job with [Anthropic’s AI tool] Claude. It is quite a ride. I’ve always been interested in using big data, or biggish data, and machine learning to answer the types of questions that we work on in our field. But I think we’re now in the next step, where the machines can actually help us not just do individual tasks, but also tie them together—anything from data management to building up empirical pipelines to running tasks to interpreting tasks to doing quality control to a degree, and then, in the end, even producing reports or presentations based on that.

And that is quite a change. I mean, for academics, the stuff that we’re good at—not everything, but a lot of these things—Claude is extremely good at. So we have to really think about what it is that we can add to the mix.

JG: You’ve tracked certain real estate data across hundreds of years. Can you talk about how you’re able to do that—what kind of records exist from 400 years ago?—and what these very long-term historical property trends can tell us?

TL: We go back to the archives and find rents, and find prices, and sometimes you can find costs for portfolios from institutional investors across Western Europe. So we have good data from the Netherlands, from Belgium, from France, and somewhat okay data from England. These are records from what you’d call institutional investors—hospitals, orphanages—people who use real estate to generate income to then spend that money on running a hospital or something like that. They’re reliant on these very large portfolios of properties across a number of cities—Amsterdam, Brussels, Paris, London. And from these records, we can see how real estate, as an investment, is linked to other investment classes—for instance, how it’s linked to government bonds—and we can see how rents and prices are in equilibrium over the long run.

One thing that I find so important about these long-run data is that we can observe cities that are relatively free, so there’s very little interference from any type of regulation. You can see that in the long run, if rents and prices can adjust in a free, supply-and-demand kind of way, they don’t go through the roof, they are just nicely coming back to fundamentals.

And the other thing that’s interesting is that, if you actually start to try out policies that aim to improve affordability, for instance, or try to increase the quality of the housing stock, then that can actually work. So we’ve seen free markets, where stuff is not going through the roof. But then also we see the 1930s, 1940s, ’50s and ’60s in Europe, where you see a lot of different things being tried out in these cities, and houses get cheaper, houses get better, people live in better places.

Affordability, depending on how you look at it, might get worse, because people pay more—but also they live in much better quarters.… If you’re tracking affordability across the centuries, you’ll see that the price per square foot of space in a city has not become more expensive; on the contrary, it has become a lot cheaper.

But we don’t live in the same way as people lived 100 years ago—and luckily so. We have running water, we have more space, it’s better, it’s bigger, it’s healthier. A lot of progress has been made there. We are demanding a lot more housing services. Stuff got cheaper, but we consume a lot more of it. So overall, we pay more, but the fact that stuff has become expensive is also just reflecting the fact that stuff has gotten better.

JG: What’s one thing you wish more people understood about real estate finance?

TL: The number one insight is that the returns you get for real estate investments are realistic returns that represent the risk. You’re not getting something that is exceptionally good, that is better than other investments, no—but also nothing that is worse. This idea that you have to get into real estate as an investment, because it will make you rich? No. That’s simply not true. Some people are lucky, and some people are not lucky, but on average, you get a fair return.

JG: Have you encountered anything surprising or counterintuitive in your research?

TL: Maybe eight years back, there was this concept in the UK that the best way to create more supply of housing, to overcome the NIMBYism and the deadlock of supply not coming through, would be to just build in historical styles—to just say, you know what, we won’t build this modern stuff anymore, no more glass, no more steel, we’re going to build cozy, Victorian-style terrace houses. And if we do that, we build more beautifully, and everything will fall into place. And that was a bit of wishful thinking.

We did a study here, looking at the transaction prices that we see in the market, trying to account for the fact that the [older] buildings are in nicer locations and have bigger gardens and more greenery around them, and are better quality in terms of materials and so on. And that’s why they achieve higher prices. And the interesting thing was that, in a solid and data-driven way, accounting for these quality differences, we saw no premium at all for old architecture—not for your own property, but also no premium because your neighbors have a certain architecture.

So yes, green space matters. Yes, the quality of the materials matters. But if a house looks ’60s or ’80s or 1860s, that was not a big driver. I’m a bit of an architecture snob, I think good architecture matters. But it is more complicated than just saying, it has to look Victorian style or something. There’s still value in architecture, but I think that a good chunk of the home buyers don’t care.

What really surprised me is a different experiment that we ran, where we showed 2,000 pictures of houses from around the world to people in an app, and they could like or dislike each house. It was a bit like Tinder for houses: They could swipe left, or swipe right. We took the responses to these images and trained machine learning models to capture the aesthetic preferences of people. I was expecting to see some form of cluster [based on demographics or geography], buildings that everybody dislikes, or buildings that everybody likes, and we found surprisingly few of those. That was something I found really, really surprising. People like greenery, so that was across the board. People like space, people dislike density, and so on. So there’s stuff that showed up across the board, but it was not so much about the properties themselves, it was more about the setting in which these properties were located.

JG: What’s the best book you’ve read lately?

TL: One of the books that I really enjoyed was Careless People [A Cautionary Tale of Power, Greed, and Lost Idealism by Sarah Wynn-Williams], that is a really good book.

JG: When it comes to your work, what keeps you up at night? And what gives you hope?

TL: Well, it’s not very creative, but the AI revolution keeps me awake, and gives me hope. I think it’ll fundamentally change what we do, how we live; it will change society.

The problem is, you have the same people who are described in Careless People at Facebook, I presume that the same kind of people are running Open AI, and that is not good news. It’s the same kind of unchecked power. I mean, if you realize the power that is coming out of the big AI companies, and then read Careless People, that will keep you awake at night.

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Thies Lindenthal, professor of real estate finance at the University of Cambridge. Credit: Courtesy photo.

Poco después de comenzar su mandato en 2022, el alcalde de Atlanta, Andre Dickens, hizo el tipo de promesa que los votantes no suelen olvidar: se comprometió a abrir paso a 20.000 nuevas viviendas dentro de los límites de la ciudad para 2030, en el contexto de un rápido aumento de los alquileres y los precios de las viviendas.

Con la presión encima, una de las primeras medidas que tomó Dickens fue formar un grupo de trabajo en materia de vivienda para investigar parcelas y propiedades pertenecientes la ciudad. El alcalde lo consideró la ruta más rápida para poner manos a la obra, con el beneficio adicional de que sería más barato construir en estas parcelas, ya que el suelo, que casi siempre es el elemento más caro del proceso de construcción, ya estaba incluido.

El equipo del alcalde también estableció un centro de ayuda para la vivienda, simplificó los permisos, puso a disposición de los emprendedores inmobiliarios diferentes tipos de financiamiento y creó un programa de prevención de desalojos para ayudar a detener la ola de falta de hogares. Sin embargo, los más de 50 sitios y 217 hectáreas que se identificaron, que van desde escuelas cerradas hasta tierras y propiedades de MARTA, el sistema de transporte público de la ciudad, permitieron que la ciudad aprovechara la ventaja especial que proporciona la propiedad pública. “Los esfuerzos de desarrollo de capacidades están dando sus frutos en la forma de un vehículo sofisticado y colaborativo para desarrollar viviendas para familias de ingresos mixtos, ancladas en la comunidad, en suelo de propiedad pública”, comentó Dickens.

La estrategia de Atlanta es parte de un movimiento nacional para hacer un mejor uso del suelo propiedad del gobierno. Y la cantidad de suelo que se incluye (terrenos infrautilizados, como baldíos, lotes de estacionamiento abandonadas o edificios fuera de servicio, propiedad de entidades que van desde distritos escolares hasta autoridades de vivienda) no es insignificante. Según el Centro de Soluciones Geoespaciales (CGS, por su sigla en inglés), en todo el país, sería factible construir en más de 93.077 hectáreas de suelo de propiedad municipal con acceso al transporte público. Eso es más que la superficie total de la ciudad de Nueva York.

El análisis de tierras locales, estatales y federales del CGS encontró un total de 111.694 hectáreas de suelo de propiedad gubernamental donde podría construirse en áreas urbanas con acceso al transporte público e infraestructura existente. Este suelo podría albergar casi 7 millones de viviendas nuevas a una densidad modesta, según el CGS, que forma parte del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Un destacado comentarista de asuntos urbanos calificó el potencial de estas tierras como una solución “escondida a plena vista”.

Para alentar a las comunidades de los EUA a identificar suelo de propiedad pública que podría utilizarse para mejoras de vivienda o medioambiente, el Instituto Lincoln lanzó una iniciativa llamada Community Land for Community Benefits (“Suelo de la comunidad para beneficio de la comunidad”).  “Las tierras públicas desempeñan un rol clave a la hora de abordar la capacidad de pago de la vivienda, pero los gobiernos locales necesitan apoyo para permitir la transformación”, indicó George W. McCarthy, presidente y director ejecutivo del Instituto Lincoln. “La campaña Community Land ayudará a los responsables de formular políticas y a sus socios a identificar y aprovechar el suelo de propiedad pública”.

Se calcula que se deben construir entre seis y ocho millones de viviendas nuevas para superar las restricciones en la oferta que contribuyen al aumento de los costos habitacionales, según análisis de fuentes como Freddie Mac, Zillow, Goldman Sachs y McKinsey. La ventaja de desarrollar o redesarrollar suelo de propiedad pública es que el gobierno puede dictar los términos de uso y garantizar que cualquier vivienda que se construya sea permanentemente asequible. Alquilar el suelo o entregarlo a un desarrollador sin fines de lucro también puede tener el efecto de mantener bajos los costos generales. “La capacidad de pago del suelo es el mayor obstáculo para la vivienda asequible”, explica McCarthy. “Si un emprendedor inmobiliario tiene que comprar tierras a precio de mercado, eso elimina, de forma casi automática, la posibilidad de construir viviendas asequibles. El costo del suelo será demasiado alto para que esto funcione”.

A medida que los gobiernos hacen un inventario de los terrenos de propiedad pública, surge una serie de otras opciones para la construcción de nuevas viviendas, en suelo con distintos regímenes de tenencia y propiedad: terrenos comerciales con mal rendimiento, como un centro comercial en quiebra; estacionamientos privados infrautilizados; terrenos que son propiedad de empresas ferroviarias de carga o de pasajeros; corrales de ganado; y terrenos que son propiedad de comunidades tribales o instituciones religiosas, que, por diversas razones, buscan vender sus activos inmobiliarios en la actualidad. (Obtenga más información sobre el movimiento para construir viviendas en tierras de propiedad religiosa).

A menudo, las instituciones cívicas como universidades, hospitales y fundaciones comunitarias también son propietarias de grandes extensiones de tierra y, además, tienen una misión orientada a la comunidad. Un esfuerzo coordinado para mapear estas hectáreas, a través de jurisdicciones e instituciones cívicas concurrentes, puede orientar las iniciativas destinadas a abordar la asequibilidad de la vivienda y la resiliencia ante el cambio climático, mientras revela oportunidades potenciales para obtener parcelas más grandes y contiguas a partir de parcelas fragmentadas.

A continuación, se incluye un desglose de la tierra de propiedad gubernamental con acceso a transporte público por categoría (federal, estatal y local), que comienza con suelo bajo el control de los municipios, que es, con amplia diferencia, el segmento más grande de la propiedad pública.

LOCAL: más de 95.000 hectáreas

Varias ciudades, grandes y pequeñas, se unen a Atlanta para valuar sus activos inmobiliarios, determinar cómo podrían usarse y avanzar con los proyectos. En el sector de Morgan Park, en Chicago, 11 baldíos de propiedad de la ciudad se están reurbanizando para viviendas, como parte de la Iniciativa de viviendas intermedias faltantes de la ciudad. Una base de datos de baldíos de propiedad de la ciudad revela que hay 7.000 más.

De manera similar, en Detroit, donde la alcaldesa Mary Sheffield firmó una orden ejecutiva para destinar todos los ingresos por la venta de propiedades comerciales de la ciudad al fondo fiduciario de desarrollo y preservación de viviendas asequibles, se está examinando el estado de 100.000 parcelas vacías, la mayoría de las cuales son propiedad de la ciudad, según la organización sin fines de lucro Detroit Future City. El suelo vacante es candidato, como mínimo, para mejoras naturales como jardines comunitarios, si no se usa para vivienda, comentan desde la organización.

Sin embargo, los terrenos baldíos representan los espacios más inmediatos en el ejercicio de identificar suelo municipal adecuado. Emma Mulvaney-Stanak, la alcaldesa de Burlington, Vermont, lanzó un plan para usar parques, estacionamientos y otras parcelas públicas mal aprovechadas para la construcción de viviendas. Entre los sitios del proyecto, se incluye una zona comercial de tres cuadras deteriorada en el centro de la ciudad, con un auditorio en desuso; y un extenso estacionamiento de propiedad de la ciudad, adyacente a una incubadora de empresas emergentes de tecnología que ahora ocupa una fábrica que solía usarse para fabricar hornos y otros equipos de cocina.

Cuando el suelo se percibe como un activo de la comunidad, pueden surgir tensiones y conflictos, incluso si la propiedad está olvidada hace mucho tiempo o las condiciones se han deteriorado. Como las tierras de propiedad pública pueden ser un imán para conflictos de intereses, en especial si involucran cualquier tipo de espacio recreativo o abierto, la ciudad adaptó el proceso de adquisición, comentó Charles Dillard, director de Planificación de Burlington. “Queremos darle la vuelta al proceso de solicitud de propuestas”, agregó, para obtener primero la opinión de la comunidad e identificar un esquema de desarrollo y diseño que se ajuste a ello.

“No suele haber consenso sobre qué se debe construir, si es que se debe construir algo”, indicó Dillard, y señaló que, en general, los conflictos surgen en torno a “cuestiones de capacidad de pago y beneficio público: qué se está construyendo y para quién… Entonces, en última instancia, se trata de democratizar el desarrollo y reafirmar la función del sector público como líder en la creación de la perspectiva de la vivienda y la ciudad en evolución”.

En Atlanta, los funcionarios de la ciudad construyen una narrativa que resalta el contexto más amplio del suelo de propiedad de la ciudad: cómo todo desarrollo de vivienda se adapta, en última instancia, a un barrio bien articulado. Según la oficina del alcalde, el enfoque es “enmarcar la producción de viviendas en una estrategia holística de revitalización del barrio. Cuando hablamos de nuevas viviendas, también hablamos de tiendas de comestibles, parques, senderos, guarderías, escuelas [y] retención de residentes históricos”. El objetivo idealista es garantizar que todos los residentes de Atlanta “tengan un lugar donde vivir, pero que todos tengan la capacidad de pago para vivir en un barrio completo, saludable y próspero”.

Sin embargo, la ciudad también tiene en cuenta la producción de resultados rápidos. Las tierras municipales se han convertido en el lugar perfecto para la iniciativa de vivienda rápida del alcalde, al entregar construcciones modulares y construidas en fábrica. Un estacionamiento a nivel del suelo para vehículos de la ciudad mal aprovechado se transformó en The Melody, 40 unidades de vivienda de apoyo permanente junto a la estación Garnett de MARTA. A fines del año pasado, la ciudad celebró la apertura de Waterworks Village, 100 unidades de viviendas de apoyo construidas en tres pisos de viviendas modulares en suelo transferido del Departamento de Gestión de Cuencas de la Ciudad.

Otra ventaja de la mayor cantidad de suelo bajo control municipal es que permite a las ciudades y pueblos elegir, a medida que evalúan parcelas cuyo desarrollo implicaría diversos grados de dificultad. El análisis del Centro de Soluciones Geoespaciales puede ser de particular utilidad para calcular las concesiones que se deben hacer, ya que las investigaciones exhaustivas muestran diferentes niveles de complejidad al disponer de propiedades gubernamentales. Un taller de obras públicas desmantelado podría estar en un sitio con menos vecinos que se opongan a la reurbanización, pero podría requerir un alto nivel de remediación medioambiental.

“Estamos realizando un estudio diligente de cada parcela de propiedad de la ciudad para determinar no solo las que están más al alcance, sino también las propiedades más complejas que, en última instancia, pueden aportar de manera más significativas a la creación de viviendas, el desarrollo comunitario y la transformación catalítica”, indicó Dillard, el planificador de la ciudad de Burlington.

Los condados también se unen a la iniciativa. La “Guía para desarrollar viviendas en suelo propiedad del condado” de Smart Growth America tiene como objetivo ayudar a los gobiernos de los condados, que suelen tener menos capacidad, a identificar parcelas adecuadas, evaluar las limitaciones de zonificación y modelar la viabilidad financiera y la estructura de propiedad. El condado de San Mateo, justo al sur de San Francisco, recientemente arrendó una parcela por USD 1 al año para que un desarrollador de viviendas asequibles pudiera construir 160 unidades de viviendas asequibles para adultos mayores.

ESTATAL: más de 13.300 hectáreas

Los estados están adoptando un rol de coordinación al ayudar a las ciudades y pueblos a identificar el suelo de su propiedad. Pero los estados también son propietarios de tierras extensas, y los legisladores reclaman una imagen más nítida de dónde podría radicar la promesa de nuevas viviendas. Prácticamente todos los estados tienen, desde hace mucho tiempo, un proceso para disponer de la propiedad estatal, ya sea un depósito de armas obsoleto o un hospital psiquiátrico cerrado, pero ese ejercicio es notoriamente prolongado y se desarrolla caso por caso. Dada la urgencia de la crisis habitacional, los responsables de elaborar políticas de hoy buscan una perspectiva general más estratégica y plazos más rápidos.

Esta primavera, el gobernador de Colorado, Jared Polis, firmó la Ley de Facilitación de Oportunidades de Vivienda (HOME, por su sigla en inglés), que les permite a los distritos escolares, universidades, autoridades de vivienda, distritos de transporte público y organizaciones sin fines de lucro calificadas construir viviendas en propiedades de un máximo de dos hectáreas, al margen de las reglas de zonificación locales. La iniciativa sigue a una medida de 2019 que exige que cada agencia e institución estatal de educación superior presente una lista de todo el suelo no desarrollado que sea propiedad de la agencia o institución o esté bajo su control, y que podría desarrollarse para viviendas asequibles para hogares de ingresos bajos y moderados, bajo regímenes de venta o alquiler. El Departamento de Asuntos Locales (DOLA, por su sigla en inglés) del estado se ha asociado con el Centro de Soluciones Geoespaciales para realizar un inventario de todas las tierras identificadas por las agencias e instituciones, detectar superposiciones y asignar la propiedad con precisión. El objetivo es permitir una mejor coordinación en el futuro.

Un esfuerzo similar en Vermont dio 140 propiedades, que van desde 0,2 a 202 hectáreas, en diversos lugares. El gobernador de California, Gavin Newsom, lanzó el Programa de Sitios Sobrantes para identificar propiedades estatales mal aprovechadas y acelerar el proceso de desarrollo de sitios adecuados para la vivienda. Los constructores tienen acceso a un nuevo portal web que brinda una explicación clara de cuáles son las oportunidades. Los funcionarios dicen que las propiedades que están en el inventario, que van desde tierras cercanas a un hospital estatal hasta parcelas vacías que pertenecen a la agencia estatal de transporte, Caltrans, podrían ser sitios apropiados para la creación de 2.000 viviendas nuevas.

Según un plan anunciado por el gobernador de Maryland, Wes Moore, unas 54 hectáreas de suelo de propiedad estatal cerca de las estaciones de transporte público se activarán con potencialmente 5.000 hogares. En Massachusetts, la gobernadora Maura Healey estableció el programa de Tierras Estatales para Viviendas, que ya identificó 182 hectáreas de tierras de propiedad estatal e incluye un mapa interactivo para crear una imagen más clara de las ubicaciones aptas y su contexto.

Las campañas para transformar suelo de propiedad estatal se encuentran, de manera constante, con los mismos obstáculos que los municipios. Los funcionarios de Massachusetts creían que tenían una propuesta infalible para desarrollar 180 departamentos en un estacionamiento infrautilizado de dos hectáreas en el campus de MassBay Community College en el suburbio de Wellesley, al oeste de Boston. Pero los residentes se opusieron al plan y expresaron inquietudes sobre las consecuencias en las 16 hectáreas adyacentes de suelo de conservación, a pesar de que el estado expresó con claridad su intención de construir solo en el estacionamiento y no en el bosque. Es probable que la reurbanización se suspenda si se presenta la demanda que se anunció.

FEDERAL: más de 2.100 hectáreas

La idea de construir viviendas en tierras de propiedad del gobierno federal es una de las pocas políticas de la gestión de Biden que se mantuvieron hasta la presidencia de Trump.

El Grupo de Trabajo Conjunto sobre Suelo Federal para la Vivienda, una asociación del Departamento del Interior y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, tiene como objetivo identificar suelo federal que podría ser adecuado para la construcción residencial y agilizar el proceso de transferencia para que el desarrollo ocurra más rápido.

El gobierno federal controla la asombrosa cantidad de 263 millones de hectáreas de tierras públicas, pero la mayor parte de esa superficie son parques nacionales, reservas y áreas silvestres que no serían aptas para el desarrollo de viviendas. Los candidatos más probables para la reurbanización serían edificios federales y tierras en entornos más urbanos: se calcula que 8.000 propiedades están vacías, abandonadas, obsoletas o infrautilizadas, según el Congreso. La Administración de Servicios Generales enumera, de manera rutinaria, las propiedades que ya no se usan, ya sea un juzgado cerrado o un espacio para oficinas administrativas de agencias federales que ya no se necesita.

Un precedente para la reutilización de la propiedad federal es el desmantelamiento de bases militares, muchas de las cuales se convirtieron en viviendas y desarrollos de uso mixto. Unas 350 instalaciones, desde astilleros hasta instalaciones de formación y cuarteles, pasaron a estar disponibles en el proceso de realineación y cierre de bases, que se lleva a cabo desde hace casi 40 años. Solo en Massachusetts, dos bases militares importantes se están convirtiendo en desarrollos residenciales: Fort Devens y la estación aeronaval South Weymouth, que prometen casi 300 y 6.000 hogares, respectivamente.

Sin embargo, ha surgido un acalorado debate sobre la diferencia entre identificar parcelas específicas sobre suelo federal, aptas para viviendas asequibles y simplemente poner a disposición tierras públicas para un desarrollo sin sentido. Las propuestas recientes del senador Mike Lee (R-Utah) y otros para vender miles de hectáreas de lo que hoy es espacio abierto en Utah, Nevada, Arizona y otros estados del oeste suscitaron la preocupación de que podrían surgir loteos de alto costo en áreas protegidas, y esto dañaría hábitats clave y drenaría suministros de agua muy limitados mientras poco se hace para abordar la crisis de capacidad de pago. Esas preocupaciones se plantearon en el contexto del impulso de la gestión para poner a disposición más suelo federal para la extracción de recursos.

Si bien el debate sobre el suelo federal continúa, la verdadera oportunidad yace con los gobiernos estatales y locales, que poseen la mayor parte de los bienes raíces públicos privilegiados en todo el país. Por cada hectárea de suelo federal urbanizable, los gobiernos estatales y locales controlan más de 21 hectáreas. Los líderes estatales y locales ya están comenzando a actuar, pero necesitan datos y pruebas para garantizar que se urbanicen las parcelas de terreno adecuadas, a la velocidad y escala correctas, en los lugares correctos, teniendo en cuenta las limitaciones de suelo y agua que afectan tanto a la habitabilidad como a la conservación.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Líderes de la ciudad de Atlanta identificaron a 104 Trinity Avenue, que se encuentra enfrente del ayuntamiento, como un sitio de desarrollo residencial. Un edificio de ingresos mixtos de 10 pisos y 218 unidades se está construyendo en este suelo, que había sido arrendado por 99 años con un requisito de asequibilidad. Crédito: Google Earth.

El músico Curtis Hunter encara el mundo con una sonrisa, incluso cuando el mundo no siempre le devuelve el gesto. Sin embargo, el destino pareció sonreírle a Hunter, al menos en junio pasado, cuando se mudó a un nuevo desarrollo de viviendas para adultos mayores construido en suelo propiedad del condado en Fairfax, Virginia.

Unos años antes, a los 58 años, Hunter fue víctima de una agresión cerca de su edificio de departamentos en Seven Corners, lo que le produjo un colapso pulmonar y múltiples fracturas. Posteriormente atravesó una etapa complicada, marcada por una situación de indigencia y una nueva agresión violenta. Pero el año pasado, un trabajador social del condado de Fairfax le sugirió a Hunter que investigara un nuevo desarrollo de viviendas asequibles para adultos mayores, llamado Belmont at One University. Es uno de varios proyectos recientes en los que el condado de Fairfax aprovechó el valor de las tierras de propiedad pública para impulsar nuevas viviendas asequibles.

Hunter, que supo ser empleado de mantenimiento y músico de gira (tocó la guitarra y la armónica en bandas teloneras para Los Lobos y Donovan, entre otras actuaciones), ahora vive gracias a una pensión por discapacidad y comenta que está agradecido por su nuevo hogar.

“Lo aprecio mucho, es más que maravilloso. En verdad aprecio que me permitan tener a mi mascota”, cuenta. A diferencia de tres de sus gatos anteriores, que salían con Hunter encaramados en una plataforma alfombrada que solía atar a una mochila o un portabicicletas, su última gata, Sophie, es tímida. Adoptada a los nueve años y medio, ella prefiere descansar en la ventana, contemplar el complejo deportivo cercano y a los vecinos que pasean por la bicisenda.

La casa de campo al otro lado de la calle, donde Hunter participa, en ocasiones, de partidos de lacrosse o fútbol, es parte de la Universidad George Mason, una universidad pública a la que asisten unos 40.000 estudiantes.

One University se encuentra al lado de la universidad, en una propiedad de 4,3 hectáreas que posee la Autoridad de Reurbanización y Vivienda del Condado de Fairfax (FCRHA, por su sigla en inglés). Antes, la parcela albergaba un complejo de viviendas asequibles de la FCRHA de 46 casas adosadas, llamado Robinson Square. En 2021, los inquilinos se reubicaron en viviendas temporales hasta que estuvieran listas las nuevas viviendas, un paso que no estuvo exento de desafíos ni dudas, pero que permitió quintuplicar la cantidad de unidades de vivienda asequible en el lugar.

La propiedad ahora incluye tres nuevos edificios: Robinson, llamado así por el complejo de casas adosadas anterior, con 120 unidades asequibles de uno a cuatro dormitorios para todas las edades; Belmont, con 120 departamentos asequibles de uno y dos dormitorios reservados para adultos mayores de 62 años; y Main on University, con más de 300 departamentos para estudiantes a precio de mercado.

Los tres edificios se encuentran en suelo propiedad del condado y se arriendan a un valor meramente nominal por un plazo de 99 años; se otorgó un subsidio estimado de USD 12 millones para ayudar a construir los proyectos. Sin embargo, los edificios son de propiedad y administración privada y, por lo tanto, cada uno de ellos paga cientos de miles de dólares al condado en impuestos locales a la propiedad.

Este tipo de acuerdo, un arrendamiento de suelo que permite a las comunidades conservar la propiedad de la tierra mientras participan en los ingresos generados por el desarrollo sobre el suelo, constituye una de varias formas en que las comunidades aprovechan terrenos públicos a fin de ampliar la oferta de vivienda asequible. Y brinda nuevas oportunidades para inquilinos de todas las edades.

A Hunter le gusta que haya estudiantes universitarios al lado y comenta que algunos ayudan a organizar eventos sociales para los residentes mayores, desde noches de juegos hasta caminatas grupales. “Un grupo viene y ayuda a organizar algunos de estos eventos: la clase de arte y el micrófono abierto, y tienen algo que se llama ‘Tazas y compañía’, donde hacen que las personas de los dos edificios bajen a tomar té y comer galletas juntas”, explica. “Agradezco que estén allí, ya que no tengo hijos y no puedo ver a mis sobrinos y sobrinas”.

Esta tierra es su tierra

En 2022, el condado de Fairfax duplicó su meta de viviendas asequibles, con el compromiso de agregar 10.000 unidades asequibles nuevas para 2034 sin pérdida neta de las viviendas asequibles existentes. El objetivo original de 5.000 viviendas asequibles, establecido en 2019, siempre tuvo la intención de ser “un piso, no un techo”, según el panel asesor que emitió la recomendación. Si bien los ingresos medios de los hogares son altos en Fairfax, con más de USD 154.000 al año, el valor medio de las viviendas es más del doble del promedio nacional de USD 760,400, según datos del Censo de los EUA. En algunos casos, el condado adquirió nuevas tierras a fin de desarrollar viviendas asequibles orientadas al transporte público. Sin embargo, en el último tiempo, en especial después del éxito de One University, la FCRHA está considerando, en mayor profundidad, la posibilidad de ubicar nuevas viviendas asequibles junto con instalaciones públicas existentes en suelo que ya posee o controla.

“Estamos analizando algunas instalaciones públicas, [que incluyen] dos bibliotecas”, indica Anna Shapiro, subdirectora de Desarrollo y Financiamiento Inmobiliario de la FCRHA. Los grandes estacionamientos de las bibliotecas ofrecen la posibilidad de coubicar viviendas en sitios que son propiedad del condado y que “también son realmente accesibles en términos de infraestructura de transporte público y acceso a empleos y servicios”, señala. “Esa parte en verdad es importante para nosotros, porque al evaluar estas propiedades, queremos asegurarnos de preparar a las personas para que tengan éxito y no aislarlas”.

Ubicado en el límite de un campus universitario, One University es bastante accesible a pie, ya que se encuentra a alrededor de 1,5 kilómetros de las tiendas de comestibles y el centro de la ciudad. “Compré un pequeño scooter con asiento para poder ir a los supermercados Giant y Safeway en Fairfax City”, agrega Hunter. Una red de bicisendas y aceras anchas facilita el desplazamiento.

El último desarrollo de viviendas asequibles del condado, que está a punto de completarse en este momento, también está ubicado en el centro, en un par de estacionamientos infrautilizados que se encuentran junto a las oficinas del Centro Gubernamental del condado. Fairfax Crest, como se le llama, tendrá 279 unidades asequibles para inquilinos que ganan del 30 al 70 por ciento de la mediana de ingresos en la zona (AMI, por su sigla en inglés). En realidad, el proyecto es una especie de secuela: el complejo de viviendas Residences at Government Center ya funciona desde hace casi una década. Sin embargo, Fairfax Crest incluye más servicios, como una plaza pública, más de 1.300 metros cuadrados de espacio comunitario y una guardería.

El departamento promedio de dos dormitorios en Fairfax se alquila por más de USD 2.400 al mes, según estimaciones de Zillow y RentCafe, mientras que los departamentos de dos dormitorios para personas con recursos limitados en Robinson y Belmont se alquilan por USD 1.653 a USD 2.022 por mes en este momento. Los alquileres en Fairfax Crest aún no se anunciaron, pero entre los alquileres para personas con recursos limitados y los electrodomésticos y la construcción con eficiencia energética (con paneles solares en los techos) que reducen los costos de los servicios públicos, la mayoría de los inquilinos no debería tener que dedicar más del 30 por ciento de sus ingresos brutos en gastos de vivienda, lo que los libera del estado de “carestía” que experimenta casi la mitad de los inquilinos en los Estados Unidos.

Shapiro pudo recorrer uno de los edificios de Fairfax Crest cuando la construcción estaba llegando a su fin. “Pudimos subir a una de las unidades, y debo decir que las vistas desde los pisos superiores de lo que es un desarrollo de viviendas asequibles son magníficas”, comenta. “El condado ha dejado muy claro que solo por el hecho de ser una vivienda asequible, no debería ser diferente a las otras viviendas, y tenemos expectativas bastante altas sobre lo que se ofrece en nuestro condado”.

Construir para seguir construyendo

Si bien el gobierno federal posee mucha tierra, gran parte de ella, desde bases militares hasta parques nacionales y refugios de vida silvestre, no es particularmente apta para el desarrollo residencial. No obstante, los estados y municipios controlan más de 101.000 hectáreas de suelo edificable en áreas urbanas de alta demanda, según un análisis de 2024 realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales del Instituto Lincoln. Esto incluye estacionamientos a nivel del suelo, baldíos y edificios municipales cerrados en ubicaciones privilegiadas cerca de empleos y transporte público.

Aun así, se necesita iniciativa y dinero (y, a menudo, algo de coraje político y liderazgo) para convertir suelos de propiedad municipal en viviendas asequibles o darles otros usos para beneficio público.

Shapiro cree que el éxito de One University y otros proyectos recientes ayudó a generar la confianza y el apoyo necesarios entre los funcionarios del condado para llevar a cabo el proyecto Fairfax Crest. “Al ver todos esos resultados, creo que dijeron: ‘Está bien, hagamos esto en primer plano. Hagamos que esto en verdad sea visible y demostremos nuestro compromiso con la vivienda asequible de forma muy clara’”, comenta Shapiro.

La Junta de Supervisores del Condado fue “fundamental para que esto suceda”, agrega, defendiendo la cuestión de la asequibilidad habitacional en el ámbito político. “No solo tenemos este objetivo de 10.000 unidades netas nuevas en el condado, sino que también respaldaremos nuestra palabra con inversiones y tierras”.

Fairfax Crest consta de dos edificios principales, cada uno con su propia combinación de financiamiento y créditos fiscales. Al igual que ocurre con One University, los edificios son propiedad de empresas privadas que también están a cargo de su administración, en terrenos arrendados al condado por un período de 99 años. “Estamos sumamente preocupados por mantener el control de nuestro condado a largo plazo”, indica Shapiro, en especial, justo al lado de las oficinas gubernamentales. “Entendimos que el valor del suelo en verdad ayudaría a subsidiar el desarrollo de la propiedad”.

Cada edificio combinó un crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos del 4 por ciento de Virginia Housing con un crédito fiscal adicional del 9 por ciento obtenido a través de un proceso competitivo, en lo que Shapiro llama una estrategia de “hermanamiento”. La FCRHA también emitió un par de bonos para ayudar a financiar el desarrollo, por un total de USD 23,5 millones, además de USD 25 millones en préstamos de su fondo Blueprint. “El acuerdo incluye otras fuentes de financiación, algunos otros fondos estatales y una subvención para la construcción de la guardería”, explica Shapiro. “Intentamos establecer nuestros criterios de suscripción de forma tal que se garantice la obtención de capital externo por parte de los desarrolladores también”.

La decisión del condado de Fairfax de conservar la propiedad del suelo a través de arrendamientos de terrenos es preferible a lo que muchos municipios terminan haciendo para estimular el desarrollo de viviendas asequibles: vender el lote por un dólar, otorgar una reducción impositiva de 20 años y “perder la totalidad del valor del activo para siempre solo para lograr el resultado”, comenta Robert “R. J.” McGrail, director del programa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria) del Instituto Lincoln.

Cada incentivo cuenta, señala McGrail, y “puede marcar la diferencia entre tener palas en el suelo y grúas en el aire o no tenerlas”. Pero renunciar a ingresos fiscales futuros corre el riesgo de degradar los servicios públicos de los que dependerán los nuevos residentes, sin importar su nivel de ingresos. “Perder parte de eso para cerrar un negocio es una decisión que las jurisdicciones toman a diario”, agrega. “Para mí, optimizar la estrategia de disposición de una manera que sea menos extractiva de los ingresos públicos posteriores hace que una estrategia de asequibilidad habitacional de activación de tierras también sea una estrategia de salud fiscal municipal”.

A principios de febrero, el condado de Fairfax había entregado 1.373 nuevas unidades asequibles en cumplimiento del objetivo, con otras 2.470 unidades en 11 proyectos en construcción o en proceso, incluido Fairfax Crest, según el panel de vivienda asequible de la FCRHA. Además de las bibliotecas que mencionó Shapiro, la FCRHA evalúa el potencial de otros sitios que son propiedad del condado para alojar viviendas asequibles, incluido un estacionamiento de conexión con transporte público y un centro comunitario. Y mientras la ciudad de Franconia se prepara para trasladar las oficinas gubernamentales a un nuevo campus, la comisión de planificación del condado aprobó en febrero una propuesta para construir 120 unidades de viviendas asequibles nuevas en el sitio desocupado, junto con una estación de policía del distrito, un museo y una biblioteca pública ampliada.

“Me hace volver a sonreír”

Lo que ninguna de esas cifras logra captar es el impacto que un lugar para vivir acogedor, seguro y asequible puede tener en las personas y las familias: las amistades que se construyen, las preocupaciones que se desvanecen.

Alegre y extrovertido, Hunter es una especie de embajador de Belmont, que recluta residentes para los eventos sociales y las clases del edificio, y sugiere nuevas actividades. Le gustaría que se celebraran fiestas para los cumpleaños de las personas, por ejemplo. “Tengo la extraña sensación de que la gente podría apreciarlo”, comenta. “Las personas que no tienen familia, que nunca reciben visitas, que no salen tan a menudo… es probable que sea bastante especial para ellas”.

En su departamento del primer piso, con sus instrumentos a mano, Hunter ahora puntea una breve melodía; su gata, Sophie, es su público cautivo, aunque desinteresado. “Es mi animal de compañía, después de lo que he pasado y de tener mascotas toda la vida”, agrega. “Eran las mascotas y la música, esas eran las cosas que me daban calma”.

Mientras los acordes suenan sobre el tintineo de una pandereta, Sophie se relaja en la ventana. “Se pasa por lo menos 10 horas y media del día sentada allí, mirando por la ventana”, explica Hunter. “Justo frente a la ventana está la bicisenda. Ahí es donde pasean todos los perros del barrio… De vez en cuando, un perro se fija en ella y se acerca a verla, y lo mismo pasa con la gente”, agrega.

“Me alegra tener esta ventana; también es importante para mí”, reflexiona Hunter. “Soy extrovertido y ver a la gente pasar me hace volver a sonreír. Algunas personas miran por la ventana para ver si Sophie está ahí, y eso me reconforta el alma”.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Parte de la reurbanización de One University en suelo propiedad del condado de Fairfax, Virginia. Créditos: Hartman Design Group.

Los Estados Unidos enfrentan una grave escasez de viviendas asequibles: existe una necesidad urgente de millones de hogares adicionales. Pero lo que agrava esa escasez de viviendas es un desajuste habitacional.

Resulta abrumador saber que, en gran parte de los EUA, los barrios residenciales existentes, es decir, los lugares que la mayoría elige para vivir por la cercanía a sus trabajos, amigos y familiares, y por contar con servicios públicos, transporte público y otras infraestructuras, están compuestos, de manera casi exclusiva, por viviendas unifamiliares.

Si bien una casa de estilo colonial con cuatro dormitorios y un patio grande puede tener sentido para una familia de altos ingresos compuesta por cinco personas, no debería ser la única opción de vivienda disponible en una comunidad, dada la caleidoscópica diversidad de los hogares, que van desde personas mayores hasta adultos jóvenes y padres solteros.

“Tendremos más personas mayores de 65 años que menores de 18 años en la próxima década”, comenta Rodney Harrell, vicepresidente de Familia, Hogar y Comunidad de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP, por su sigla en inglés). La organización tiene una larga historia de abogar por mejores condiciones y opciones de vivienda para los adultos mayores. “Las personas quieren estar cerca de tiendas de comestibles, parques, bibliotecas, medios de transporte y otras opciones que los hagan sentir conectados. Pero uno de los desafíos es que quieren quedarse en sus barrios existentes y no hay suficientes opciones”.

Sin embargo, agregar nuevas opciones de vivienda a las comunidades existentes suele provocar quejas sobre los cambios en el carácter del barrio. Esta frase cargada puede incluir actitudes excluyentes y argumentos de mala fe dentro de su amplia ambigüedad, pero también puede ser una respuesta a decisiones de desarrollo cuestionables. Es comprensible que un propietario en un barrio de bungalós artesanales de principios del siglo pasado se sienta desanimado por la idea de un nuevo y elegante edificio de acero y hormigón de siete pisos en la esquina.

Y allí es donde radica el atractivo de la humilde unidad de vivienda accesoria, o ADU, más conocida coloquialmente como departamento para suegros, cochera, suite secundaria o casita, entre otros alias.

Al convertir un garaje, ático o sótano en un departamento independiente, o agregar una pequeña cabaña a un patio trasero, los propietarios pueden crear un espacio adicional para los miembros de la familia o una pequeña propiedad de alquiler que ayude a generar ingresos. Al mismo tiempo, ayudan a aumentar la oferta de opciones de vivienda asequible y accesible en el barrio, sin tener consecuencias drásticas en la estética local. Y facilitar esta posibilidad para los propietarios puede ayudar a las comunidades de todo el mundo a analizar la crisis habitacional local y nacional.

Durante la última década, muchas ciudades y algunos estados flexibilizaron las restricciones que existían desde hace décadas respecto de las ADU. California, por ejemplo, legalizó las ADU en todos los lotes unifamiliares en 2017; unos años más tarde, en 2023, las casi 27.000 ADU permitidas en todo el estado representaron un aumento de 20 veces con respecto a 2016 y más del 20 por ciento de todas las nuevas viviendas autorizadas. En 2024, se otorgaron permisos para más de 6.000 ADU solo en Los Ángeles.

Estas cifras no resultan suficientes para resolver por sí solas la crisis habitacional en California: ninguna medida aislada puede hacerlo. Pero es, sin dudas, una pieza del rompecabezas y una solución que muchas comunidades pueden respaldar.

Aun así, legalizar la construcción de una ADU es solo el primer paso. Facilitar la construcción es otro, y las ciudades pueden ayudar a darlo al eliminar las barreras innecesarias.

Por ejemplo, para fomentar y acelerar la adopción de las ADU, muchas ciudades de los EUA y Canadá comenzaron a ofrecer a los residentes acceso a planos preaprobados para ADU independientes, es decir, esquemas técnicos completos ya revisados por funcionarios de la construcción.

“Es posible que el sistema vaya un poco en contra del propietario local que desea poder hacer esto”, indica Harrell. Entre las revisiones del sitio, los planos de servicios públicos y las aprobaciones arquitectónicas, “son tantas cuestiones por superar y que uno está haciendo por primera vez”, agrega. “Tener estos diseños preaprobados elimina una de esas barreras. Sería algo así como: ‘No necesita ser diseñador ni tener suficiente dinero para contratar a uno. Aquí hay algunos diseños que pueden funcionar’”.

Planos preaprobados de ADU en California

Los Ángeles ofrece a los residentes un creciente catálogo de planes preaprobados de ADU, incluido un plan arquitectónico estándar de un dormitorio solicitado por la ciudad, que se denomina YOU-ADU (en la foto), que cualquier residente de Los Ángeles puede usar de forma gratuita.

También existen docenas de otros planos preaprobados, pero requieren que se pague una modesta tarifa de licencia a los respectivos arquitectos, que también pueden contratarse para consultas específicas del sitio.

Si bien un plano preaprobado de ADU ya cumple con ciertos códigos de la ciudad (por ejemplo, regulaciones de construcción, incendios y energía) y, por lo tanto, puede avanzar a través del proceso de verificación y permisos con mayor rapidez que un diseño personalizado, un propietario no puede solo instalar una ADU en el patio trasero sin más preguntas. Sigue siendo necesario conseguir las aprobaciones específicas del sitio, como el uso de suelo o las revisiones de aguas pluviales.

Pero usar un plano preaprobado puede acortar el proceso semanas o incluso meses, y ofrece más previsibilidad a los propietarios de viviendas y los funcionarios locales. La eficiencia de un diseño estándar también puede generar ahorros de costos.

“Los planos personalizados no solo requieren más tiempo y dinero, sino que resulta mucho más complejo cumplirlos en el sitio”, comenta Whitney Hill, cofundadora y directora ejecutiva de SnapADU en el sur de California, donde varias ciudades cerca de San Diego seleccionaron sus planos de diseño estándar para la preaprobación.

Todos estos factores aumentan los precios, agrega, y señala que, en general, la construcción de una ADU totalmente personalizada cuesta de USD 30.000 a USD 50.000 más que una estándar del mismo tamaño y cantidad de camas y baños. “Por otro lado, los planos que construimos con anterioridad ya se pusieron a prueba frente a las limitaciones del mundo real; sabemos que podemos construirlos de manera eficiente”.

Hill comenta que la obtención más rápida de permisos con diseños estándar también puede traducirse en costos más bajos. “Construir una ADU en 12 meses en comparación con 18 meses es mucho más económico desde una perspectiva de costos generales para nosotros”, indica. “Compartimos esos ahorros con el propietario”.

Incluso cuando se utiliza un plano preaprobado, los propietarios deben estar preparados para los costos y el trabajo específicos del sitio, señala. “Es fundamental comprender la topografía del sitio, las ubicaciones de los servicios públicos existentes y las cargas existentes sobre esos servicios públicos”, indica. Algunos proyectos pueden necesitar mejoras en el servicio de agua para incluir un baño adicional, por ejemplo, o un panel eléctrico mejorado, lo que puede ser costoso.

Pero uno de los mayores beneficios de usar un diseño estándar, según Hill, es la previsibilidad. “Los costos de construcción de un plano de planta existente están disponibles incluso antes de que inicie su propio proyecto”, explica Hill, “[lo cual] es ideal para los propietarios que tienen que ceñirse a un presupuesto específico”.

El ADUniverso de Seattle

Si bien el estado de Washington aprobó recientemente una legislación que exige que las ciudades permitan cuatro viviendas en todos los lotes residenciales (y seis unidades cerca de centros de transporte público), Seattle comenzó a adoptar las ADU hace más de una década, para lo cual flexibilizó algunas restricciones locales que se interponían, como el tamaño mínimo de los lotes.

“Ese fue un primer paso importante y viable, porque la ciudad ejerce el mayor control en las regulaciones del uso de suelo”, comenta Nicolas Welch, planificador sénior de la Oficina de Planificación y Desarrollo Comunitario de Seattle.

Aun así, la mayoría de los propietarios tienen poca o ninguna experiencia con el desarrollo de viviendas, por lo que la idea de contratar a un arquitecto y solicitar permisos para construir una casa de campo en el patio trasero puede ser abrumadora, incluso antes de pensar en el alto costo que implica. Seattle pronto decidió que debería hacer más que simplemente mejorar sus regulaciones y, en 2020, creó un sitio web repleto de recursos llamado ADUniverse.

“El sitio se creó para proporcionar todos los recursos que un propietario podría necesitar en un solo lugar con información de mejor calidad y más clara para las personas que básicamente están tratando de emprender la construcción por primera vez, sin ningún tipo de experiencia”, indica Welch. “Una parte de ello era ofrecer algunos diseños preaprobados, la otra, permitirles buscar su propiedad para ver qué es realmente factible en su lote”.

La ciudad invitó a los arquitectos a presentar sus diseños de ADU y, de 165 presentaciones, un jurado seleccionó los 10 planos que obtendrían la preaprobación del departamento de construcción. En los cinco años transcurridos desde entonces, agrega Welch, “se otorgaron unos 350 permisos para los diseños preaprobados”, o alrededor del 10 por ciento de todas las ADU aprobadas en ese momento; la ciudad ahora permite un promedio de unas 900 ADU nuevas por año.

“Por un lado, es un número muy pequeño para una ciudad y un condado con una escasez de cientos de miles de unidades, por lo que creo que es importante dimensionar las expectativas”, agrega Welch. “Es un número muy pequeño e incremental. Pero también son cientos de unidades nuevas en las que ahora viven personas”.

El uso de un plano preaprobado acelera el proceso de revisión en gran medida, indica Welch. “Si las características no son complejas, como estar en una pendiente muy empinada o tener que quitar un árbol gigantesco o algo así, entonces el permiso se obtiene en dos a seis semanas, en lugar de tres o cuatro meses”.

ADU preaprobados en Oregón

Más allá de crear viviendas discretas de alta densidad, las ADU son, casi por definición, pequeñas y, por lo tanto, inherentemente más asequibles que la mayoría de las viviendas unifamiliares nuevas, que promediaron 223,5 metros cuadrados en el tercer trimestre de 2025.

En Oregón, el Proyecto de Densificación Residencial (Residential Infill Project) de Portland produjo más de 1.400 nuevos permisos para ADU y viviendas intermedias faltantes en barrios unifamiliares, que representan casi la mitad de todo el desarrollo nuevo en la ciudad desde 2022 hasta 2024, incluso mientras otros tipos de construcciones se rezagaban.

Pero el programa también limitó el coeficiente de edificabilidad del suelo (FAR, por sus siglas en inglés) y, como resultado, “el motivo económico para los desarrolladores pasó de construir las unidades más grandes posibles a construir la mayor cantidad de unidades posibles”, según un informe de progreso de 2025.

Esta iniciativa demostró una mejora en la capacidad de pago. En 2023 y 2024, los precios de venta de las nuevas viviendas intermedias faltantes promediaron entre USD 250.000 y USD 300.000 menos que las nuevas casas unifamiliares en los mismos barrios de Portland, en gran parte, debido a los tamaños más pequeños.

ADU preaprobados en Louisville, Kentucky

AARP publicó su primer modelo de ordenanza ADU hace más de dos décadas. Desde entonces, la organización ayudó a varias ciudades, incluida Louisville, Kentucky, a volver a legalizar las ADU a nivel local y ayudó a las comunidades a celebrar concursos de diseño para crear planes arquitectónicos gratuitos para uso de los residentes.

Louisville invitó a los arquitectos a presentar sus diseños y luego preaprobó y compró los derechos de tres planos de ADU, que ofrece de forma gratuita a los residentes de Louisville.

Rodney Harrell, de AARP, comenta que las ADU pueden mejorar la libertad de las personas mayores al darles más y mejores opciones en los lugares donde ya viven. “Lo que me encanta es que es una solución que brinda más opciones a las personas que quieren estar en las comunidades donde mejor se sienten”, explica.

“Hablo con muchas personas que están estancadas”, agrega Harrell. “Tienen una casa y quizás, en algún momento, fue la casa de sus sueños, pero ahora se convirtió en una pesadilla. Tienen demasiadas escaleras. Tal vez es demasiado grande y su cónyuge falleció, y ya no puede afrontar los gastos”.

Una persona mayor que ya no puede usar las escaleras de su casa puede permanecer en la comunidad que ama al construir una ADU totalmente asequible y de diseño universal en el patio trasero, explica, y alquilar la casa principal. “Eso le da más libertad”, indica. “Si quiere quedarse en su casa principal y que un cuidador se quede en la ADU, eso también le da más libertad. O tal vez solo necesita un poco de dinero que le permita quedarse en su casa, y podría alquilar la ADU para cubrir los gastos de permanecer en la casa principal”.

Y en otros lugares

En Seattle, Welch comenta que los esfuerzos de la ciudad para legalizar las ADU en barrios unifamiliares ayudaron a allanar el camino para más viviendas intermedias (dúplex, tríplex y cuádruples). “El cielo no se desplomó, por lo tanto, los legisladores estatales se sintieron respaldados y con mayor capacidad de acción”, agrega.

Muchas otras ciudades y estados de los EUA y Canadá también están adoptando las ADU y ofrecen planes de diseño, orientación y “catálogos de ADU” para los residentes interesados en construir una.