Millones de estadounidenses, ya sea que vivan en zonas urbanas o rurales, se enfrentan a la necesidad urgente de tener una vivienda segura y asequible. Y cientos de ciudades, tanto grandes como pequeñas, buscan formas de desarrollar resiliencia ante los fenómenos meteorológicos extremos que amenazan a los residentes y, en algunos casos, de adaptarse a la llegada de nuevos residentes que huyen de los impactos de un clima cambiante. Las soluciones a todos estos desafíos comparten un ingrediente esencial: el suelo.

Los gobiernos de todo el mundo ya poseen más que suficientes terrenos para satisfacer estas necesidades; sin embargo, grandes cantidades de terrenos públicos están vacantes o desaprovechadas, y su propósito no coincide con las necesidades actuales. En particular, esto es cierto en los niveles más locales de gobierno, como ciudades, condados, estados, distritos escolares y autoridades públicas. Estos terrenos podrían y deberían utilizarse para el beneficio público, en especial, para viviendas asequibles y soluciones basadas en la naturaleza. Sin embargo, es más fácil decirlo que hacerlo.

Este otoño, el Instituto Lincoln planea lanzar una campaña centrada en ayudar a las comunidades a hacer uso de las parcelas de propiedad pública adecuadas para brindar soluciones con beneficios duraderos.

Como país, nos faltan unos 4,7 millones de hogares. Según un análisis realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales del Instituto Lincoln, los Estados Unidos tienen más de 111.690 hectáreas edificables de terrenos propiedad del gobierno en áreas urbanas accesibles para el transporte público, lo suficiente como para alojar entre dos y siete millones de viviendas nuevas, según la densidad. Esta estimación excluye adrede parques, humedales y servidumbres de paso, y se concentra en sitios donde el desarrollo no sacrificaría el espacio abierto.

El punto no es construir en cada hectárea. El punto es que los terrenos públicos, usados de forma estratégica, pueden modificar la curva de costos de viviendas asequibles y crear espacio para la infraestructura verde que protege a los barrios del calor y las inundaciones.

El impulso ya es visible en todos los niveles de gobierno. La administración federal ha pedido a las agencias que identifiquen las propiedades que podrían utilizarse para viviendas. Mientras tanto, los estados y las ciudades están tomando medidas: California ha fortalecido su Ley de Terrenos Excedentes para exigir que las agencias locales realicen un inventario de las parcelas disponibles, las ofrezcan primero a los emprendedores inmobiliarios de viviendas asequibles y se rijan según procedimientos transparentes y exigibles. Una ley en el Distrito de Columbia vincula la asequibilidad a los acuerdos de terrenos públicos al exigir una parte importante de unidades por debajo del precio de mercado, en especial cerca del transporte público. Massachusetts ha presentado una cartera de parcelas estatales excedentes con el objetivo de producir miles de viviendas. El programa de Tierras Públicas para la Vivienda de San Francisco destina sitios grandes de bajo rendimiento, como Balboa Reservoir, de 6,8 hectáreas, a viviendas de ingresos mixtos; y Sound Transit, en el estado de Washington, bosquejó una política para dedicar propiedades excedentes a viviendas para personas con ingresos limitados cerca de las estaciones. No son casos aislados, sino ladrillos que construyen una estrategia.

La reutilización de terrenos públicos no es solo una solución de vivienda, también es una forma de desarrollar resiliencia. Muchas de las parcelas más prometedoras son ideales para soluciones basadas en la naturaleza que gestionan las aguas pluviales, refrescan los vecindarios y suman espacios públicos. El programa Ciudad Verde, Aguas Limpias de Filadelfia utiliza calles, parques, patios escolares y otros derechos de paso públicos para captar aguas pluviales, lo cual reduce los desbordamientos del alcantarillado a la vez que reverdece los barrios. La Medida W del condado de Los Ángeles financia proyectos de múltiples beneficios, como Magic Johnson Park, donde la captación de agua, el hábitat, la recreación y la sombra se unen en terrenos públicos. En Nueva Orleans, el Distrito Gentilly Resilience agrega parcelas públicas e institucionales para almacenar agua y reducir las temperaturas del barrio. Estos proyectos dejan en claro que la reutilización de los terrenos municipales puede mejorar las condiciones de vida en las comunidades, que deberán centrarse en cuatro pilares concretos y viables para que este esfuerzo tome vuelo:

1. Encontrar los terrenos. Los gobiernos deben crear inventarios abiertos a la comunidad de parcelas de propiedad pública con potencial para el desarrollo. Mediante la metodología Who Owns America^®, el Centro de Soluciones Geoespaciales puede producir mapas específicos de jurisdicción de alta calidad completos, con atributos de parcelas como zonificación, contaminación potencial, acceso a infraestructura, proximidad a empleos y transporte público, y limitaciones y prioridades conocidas. Como los funcionarios públicos no suelen contar con la capacidad y los recursos para realizar este análisis, prevemos trabajar con socios que respalden una toma de decisiones clara. Los mapas pueden clasificar los sitios en categorías: la vivienda como prioridad (cerca del transporte público o corredores donde las unidades asequibles de tamaño familiar tienen más sentido), la resiliencia como prioridad (vías de inundación, corredores ribereños o islas de calor que podrían ser un mejor apoyo para el almacenamiento de agua, la refrigeración y el hábitat) y beneficio doble (sitios que pueden albergar viviendas e infraestructura verde).
2. Corregir las normas. Los buenos inventarios solo sirven si las normas permiten que los terrenos públicos se usen para el beneficio público de manera predecible y a gran escala. Las políticas de resiliencia como prioridad suelen incluir cinco elementos: una necesidad para inventariar terrenos excedentes y proporcionar aviso público; un proceso de primera oferta o prioridad para las entidades de vivienda asequible calificadas; reservas mínimas de asequibilidad que son más fuertes cerca del transporte público de alta calidad; autoridad explícita para arrendar o vender terrenos por debajo del precio de mercado para cumplir con los objetivos de asequibilidad; y plazos con consecuencias para que los procesos no se detengan. Para las autoridades públicas, como las agencias de transporte, agua y educación, los objetivos a nivel de cartera crean responsabilidad y protegen la alineación con la misión. A medida que la campaña evoluciona, esperamos proporcionar un texto modelo para políticas, facilitar los intercambios entre pares y ofrecer soporte técnico para alinear los objetivos de los propietarios públicos con las adquisiciones, la zonificación y el financiamiento.
3. Brindar financiamiento. Incluso cuando el valor del suelo está en debate, las viviendas muy asequibles y la infraestructura verde moderna requieren financiación, en especial desde el principio. Las comunidades deben adoptar un enfoque de capital trenzado que trate el valor del suelo como patrimonio en la estructura de capital y entrelace múltiples flujos de financiamiento. La iniciativa Acelerar la Inversión Comunitaria del Instituto Lincoln, que convoca a agencias públicas, entidades crediticias impulsadas por la misión, filántropos y capitales privados a fin de estructurar proyectos invertibles, es un buen ejemplo de un programa que ayuda a los socios a combinar el patrimonio del suelo con bonos estatales de vivienda, patrimonio de crédito fiscal, inversiones concesionarias o relacionadas con el programa, herramientas federales y financiamiento local para cerrar brechas. Una vez que las jurisdicciones pueden cuantificar el valor desbloqueado por el suelo, pueden negociar con confianza y transparencia.
4. Recuperar los beneficios Lógicamente, las comunidades esperan claridad, equidad y valor público visible de los acuerdos de terrenos públicos, lo que requiere diseñar procesos que generen confianza, desde solicitudes de propuestas estandarizadas hasta precios fijos del suelo. A través del programa Comunidades Vibrantes de Lincoln en la Universidad Lincoln de Claremont, podemos proporcionar capacitación directa, asistencia técnica y capacitación para los equipos intersectoriales (funcionarios públicos, líderes comunitarios, profesionales de la vivienda y agencias de infraestructura) que desean trabajar juntos para usar terrenos públicos para el beneficio público. Este desarrollo de capacidades en equipo es esencial: el éxito de todo este trabajo hasta la entrega depende de la ejecución coordinada.

Para evitar algunas preocupaciones predecibles, nuestros inventarios tienen un diseño específico para evitar cualquier riesgo de erosión del espacio abierto: excluyen parques y hábitats sensibles y dirigen la atención a sitios ya pavimentados, desaprovechados y con servicios de transporte público. Además, muchos proyectos de resiliencia agregan espacios abiertos asequibles (como un parque acuático inteligente o una vía verde sombreada) y, al mismo tiempo, protegen de las inundaciones a los barrios que se encuentran río abajo. También debemos tener en cuenta que, a diferencia de lo que piensan algunos críticos, los acuerdos de terrenos por debajo del precio de mercado no son “regalos”. De hecho, el público recibe un valor duradero: viviendas siempre asequibles, protección climática y comodidades garantizadas por arrendamientos de terrenos, restricciones de escrituras y convenios exigibles. Por último, el problema no puede solucionarse solo mediante terrenos federales. Las propiedades federales pueden ser de ayuda en los márgenes, pero la mayor parte de la oportunidad recae en los gobiernos locales y las autoridades públicas que controlan el suelo cerca de los empleos y el transporte público. Es por eso que los programas estatales y locales son lo más importante, y por eso nuestros esfuerzos se centrarán en ayudar a esos propietarios a actuar.

Esta campaña unirá los puntos entre la producción de viviendas y la resiliencia ante el cambio climático en más lugares. Y vinculará la política con la entrega, para que los compromisos se conviertan en hogares e infraestructura verde reales en el terreno, ya que la escasez de viviendas y la emergencia climática no esperan.

Los terrenos públicos son un fideicomiso público. Si se usan bien, pueden ayudarnos a entregar viviendas a las personas en lugares donde las oportunidades y las necesidades son mayores, mantener los barrios a salvo del calor y las inundaciones, y renovar la confianza de que las instituciones públicas pueden resolver grandes problemas. Esta próxima campaña será nuestra invitación a todas las partes para que trabajen juntas al ritmo y a la escala que requiera el momento.

Imagen principal: Una renderización de la comunidad Balboa Reservoir que se está desarrollando en terrenos públicos en San Francisco. Crédito: Van Meter Williams Pollack.

Poseer una propiedad y dejarla en manos de la familia se consideró, durante mucho tiempo, fundamental para el sueño americano, una piedra angular de la riqueza generacional. Los Estados Unidos tienen uno de los mercados inmobiliarios privados más establecidos del mundo, y tanto las personas como los inversionistas esperan que se protejan sus derechos sobre los bienes inmobiliarios.

Sin embargo, cientos de miles de estadounidenses poseen bienes inmobiliarios en un estado de precariedad y vulnerabilidad que refleja lo que sucede en los asentamientos informales en otras partes del mundo. Las casas en las que vivieron durante años, a menudo heredadas de padres o antepasados sin testamento, les confieren las responsabilidades de la titularidad de la vivienda, pero no las protecciones legales. Estas propiedades pueden ser objeto fácil de una venta forzada con poco preaviso. Puede que muchos propietarios de “bienes inmobiliarios heredados” no se den cuenta de lo débil que es su derecho sobre la casa o el terreno hasta que corren el riesgo de perderlo.

Los bienes inmobiliarios heredados existen en todo el país, tanto en entornos rurales como urbanos, aunque hay mayor presencia en el sur y afectan de manera desproporcionada a los estadounidenses negros, que han experimentado discriminación y exclusión a través de generaciones de los tipos de sistemas legales y financieros que sustentan los procesos formalizados de titularidad de vivienda.

De hecho, la explotación de los bienes inmobiliarios heredados se considera una de las principales razones por las que los estadounidenses negros sufrieron la pérdida involuntaria de más de 4,4 millones de hectáreas de tierras entre 1910 y 1997, lo que representa más de USD 325.000 millones en riqueza perdida. Desarrolladores inmobiliarios desde Carolina del Norte hasta Florida lograron apropiarse de los bienes inmobiliarios de los herederos de Gullah Geechee, descendientes de personas esclavizadas de África Occidental, que se encontraban entre los primeros afroamericanos en poseer extensiones importantes de tierras. En lugares como Hilton Head, Carolina del Sur, estas tierras familiares se han convertido en valiosos bienes raíces costeros, sin el consentimiento de los propietarios legítimos en la mayoría de los casos.

A principios de 2025, el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo convocó a más de dos docenas de expertos legales, profesionales y promotores comunitarios para debatir los desafíos asociados con los bienes inmobiliarios heredados. “Los investigadores conocen muy bien el problema y tienen experiencia con las comunidades locales”, dice Xinrui Shi, directora asociada de Derecho Comparado y Políticas de Suelo en el Instituto Lincoln. “Pero podemos ayudarlos a unir los puntos en cuanto a las políticas: vemos la conexión entre los bienes inmobiliarios heredados y el impuesto predial, la gestión de desastres, el desarrollo económico y las injusticias sistémicas. Por lo tanto, el objetivo de la conferencia fue reunir estos diferentes tipos de experiencias para ver cómo las políticas de suelo pueden ser de ayuda para abordar los desafíos en el sistema”.

Titularidad fraccionada y ventas forzadas

Los bienes inmobiliarios heredados crean dos grandes vulnerabilidades “que a menudo se intersecan e interactúan”, dice Heather K. Way, directora de la Clínica de Políticas de Vivienda de la Facultad de Derecho de la Universidad de Texas.

La primera es la propiedad fraccionada. Cuando varios miembros de la familia heredan una propiedad juntos, cada heredero obtiene un “interés indiviso” en la propiedad, lo que significa que poseen una parte de la totalidad, no una parte específica y divisible de ella. Con el paso de las generaciones, el número de copropietarios puede crecer de forma exponencial, por ejemplo, de 4 hijos, a 13 nietos, a 42 bisnietos.

Esa titularidad fraccionada hace que la propiedad de los herederos sea muy vulnerable a una venta forzosa, indica Way: “Según nuestras leyes de partición, cualquier tercero puede adquirir cualquiera de los intereses de los herederos en la propiedad e iniciar una acción de partición”.

Una acción de partición solo es un mecanismo legal para dividir la cotitularidad en este tipo de situación. Depende de un tribunal decidir si es posible realizar la división física de una propiedad en proporción a la participación de todos. Si bien es posible dividir 10 hectáreas de tierra abierta en partes iguales entre 5 herederos, no hay una manera justa de repartir una casa. “Para propiedades en áreas urbanas o lotes más pequeños, es inevitable que lleve a una venta forzada del terreno”, agrega Way.

Eso significa que un pariente lejano con un pequeño interés en un bien inmobiliario heredado puede presentar una acción de partición para, en esencia, cobrar su parte del patrimonio. Pero también significa que un desarrollador puede buscar a dichos herederos y comprar sus partes con la intención de solicitar la partición. En cualquier caso, la partición puede causar la venta forzada de toda la propiedad, a menudo en una subasta, por centavos de dólar, incluso si otros descendientes son residentes activos de la propiedad y se encargan de ella.

Mavis Gragg, abogada residente de Carolina del Norte y cofundadora de HeirShares, recuerda el caso de dos hermanos, de 18 y 23 años, con los que trabajó. Vivían en la casa de su abuela, donde se habían criado. Cuando la abuela murió, los hermanos se convirtieron en copropietarios de la casa con el viudo de ella, quien se mudó y se volvió a casar. El viudo presentó una acción de partición, pero los hermanos no podían permitirse el lujo de comprarle su parte. Como no era posible realizar una división física justa de la casa, “la acción de partición, en realidad, desencadenó la posibilidad de que los chicos se quedaran sin hogar”, dice Gragg.

“Tener leyes de herencia resuena con el sueño americano”, agrega. “Tener una propiedad, cuidar de la familia. Uno tiene mucha más autonomía cuando es propietario de un bien inmobiliario. Pero, nuestras leyes no alcanzan para garantizar el éxito de generación en generación”. (Escuche una entrevista con Gragg de 2024 en el pódcast Land Matters).

Títulos defectuosos

Si bien no siempre es así, los bienes inmobiliarios heredados suelen implicar una segunda vulnerabilidad: un título defectuoso o imperfecto, lo que significa que no hay un rastro legal registrado que muestre quién heredó la propiedad.

“Los titulares de bienes inmobiliarios heredados son muy susceptibles a las pérdidas”, dice Gragg. “Pero el verdadero desafío para la mayoría de las familias con bienes inmobiliarios heredados es que no tienen un historial de titularidad claro”.

Una persona que vive en una casa familiar heredada de algún modo experimenta la informalidad de la tierra. Cuando el nombre de un ocupante no coincide con el nombre que figura en la escritura de la propiedad y no puede probar la titularidad, “se enfrenta a la inseguridad de la tenencia, la falta de acceso al capital y las barreras para obtener un seguro u otras formas de protección”, dice Semida Munteanu, directora de Valoración e Impuestos en el Instituto Lincoln.

Si bien siguen siendo responsables del pago de impuestos y el mantenimiento de la propiedad, puede ser difícil para los ocupantes de bienes inmobiliarios heredados acceder a la asistencia, como los programas de exención de impuestos prediales diseñados para ayudar a los propietarios de viviendas de bajos ingresos a permanecer en sus hogares. Una exención por bien de familia, por ejemplo, puede reducir la carga impositiva predial de un titular ocupante en miles de dólares al año, pero solo si puede demostrar la titularidad.

“Los programas de exención impositiva están diseñados para evitar que las personas se vean obligadas a abandonar sus hogares por altas facturas de impuestos prediales, pero para poder participar en la mayoría de los programas es necesario cumplir con ciertos requisitos de titularidad de la vivienda”, indica Munteanu. “Cuando no se puede demostrar la titularidad por medios tradicionales, como una escritura registrada, es posible que no se pueda acceder a la exención”.

Y eso, explica Way, hace que los titulares de bienes inmobiliarios heredados sean más susceptibles a otra forma de pérdida de tierras: la ejecución hipotecaria por cuestiones impositivas. Al estudiar la prevalencia de los bienes inmobiliarios heredados entre las ejecuciones hipotecarias impositivas en Dallas y Fort Worth, Texas, Way encontró una conexión sorprendente: “En los condados de Tarrant y Dallas, más de la mitad de las ejecuciones hipotecarias impositivas prediales son bienes inmobiliarios heredados, lo cual es muy impresionante”.

Oportunidad perdida

Incluso si una propiedad no se vende por la fuerza a través de la partición o mediante la ejecución hipotecaria impositiva, los titulares de bienes inmobiliarios heredados pueden perder riqueza de otras maneras.

Por ejemplo, obtener un préstamo con garantía hipotecaria o un seguro de hogar, o vender la propiedad al valor de mercado es difícil con un título defectuoso. (La mayoría de los compradores y las entidades crediticias exigirán título perfecto). Cualquier acción significativa, como refinanciar la hipoteca o reemplazar el techo, requiere el consentimiento por escrito de cada heredero. Y es difícil acceder a préstamos para mejoras en el hogar o incluso a la mayoría de los programas de asistencia para la reparación del hogar cuando el nombre no coincide con el de la escritura. Eso puede hacer que sea más difícil modernizar o climatizar una propiedad, o realizar el mantenimiento necesario.

En teoría, una entidad crediticia podría extender un préstamo garantizado por los bienes inmobiliarios heredados, comenta Cassandra Johnson Gaither, científica social investigadora del Servicio Forestal de EUA. “Pero, en términos prácticos, no es probable que eso suceda”, agrega, cuando podría haber docenas de herederos en todo el país. “Porque el acreedor tendría que obtener el consentimiento de todos los cotitulares, y en muchos casos, eso es casi imposible de hacer, incluso si la entidad crediticia estuviera dispuesta a hacerlo”.

“Sabemos que uno de los impedimentos que enfrentan los titulares de bienes inmobiliarios heredados es poder conservar la propiedad y mantenerla en buenas condiciones”, indica Way. Los programas estatales y locales proporcionan miles de millones de dólares en asistencia para la reparación de viviendas a los propietarios de viviendas de bajos ingresos, “pero, en la gran mayoría de los casos, esos programas están fuera del alcance de los propietarios de bienes inmobiliarios heredados con títulos defectuosos”, agrega Way.

A menudo, eso solo es el resultado de la inercia normativa, explica, ya que las normas del programa se basan en la cautela razonable de los abogados que las redactaron. Pero Way añade que es importante considerar la interseccionalidad entre los bienes inmobiliarios heredados y otras cuestiones en nuestras comunidades.

“Si se restringe la capacidad de los propietarios de bienes inmobiliarios heredados para acceder a la asistencia para la reparación de viviendas, estos no podrán reparar o mantener las viviendas que, en última instancia, quedarán abandonadas y vacantes,” explica Way. “Y eso creará todo tipo de costos e impactos para las ciudades a largo plazo en términos de morosidad fiscal, costos de aplicación de códigos y costos de demolición”, agrega. “Entonces, eso no solo significa robarle a esa familia su mayor activo al no facilitar su capacidad de reparar o mantener su hogar, sino que también tendrá una ola de consecuencias y costos directos para las ciudades y las comunidades en forma de propiedades abandonadas y vacantes”.

Johnson Gaither destaca que muchos titulares de bienes inmobiliarios heredados cuidan muy bien sus parcelas. Pero la incertidumbre sobre el estado de la titularidad a menudo puede hacer que los titulares de los bienes inmobiliarios heredados se muestren reacios a invertir tiempo o dinero en una propiedad, lo que puede aumentar los riesgos para la comunidad en general, y no solo en las áreas urbanas.

“En términos generales, debido a las inseguridades en torno a este tipo de propiedad, es menos probable que los propietarios, si es que siquiera saben que tienen una participación por titularidad en la propiedad, inviertan en ella,” explica Johnson Gaither. “Si no invierten en la propiedad, tampoco podrán, por ejemplo, controlar los incendios forestales. No están despejando el sotobosque si tienen tierras forestales”.

El sistema legal estadounidense: a refaccionar

En la conferencia, los asistentes debatieron algunos de los esfuerzos en curso para remediar los problemas de bienes inmobiliarios heredados y qué más se puede hacer.

Un esfuerzo legislativo para abordar algunos de los peores impactos de las ventas de particiones es la Ley de Partición Uniforme de Bienes Inmobiliarios Heredados (UPHPA, por sus siglas en inglés), ahora adoptada por 26 estados e introducida en otros 5. En virtud de la UPHPA, cuando un heredero o cotitular solicita una partición, los cotitulares restantes tienen derecho preferencial, una oportunidad de organizarse y comprar la parte del solicitante individual. Si no es posible una compra, el tribunal debe tener en cuenta el valor sentimental y el legado familiar, y dar preferencia real a dividir la propiedad en lugar de venderla. Y, si se considera necesaria una venta, el valuador debe asignar a la propiedad un valor justo de mercado, y se deben vender en el mercado abierto y no en una subasta. Algunos estados han hecho más modificaciones en la ley: como en Nueva York, donde solo los herederos, no los inversionistas, pueden iniciar el proceso de partición.

Otra política que los estados pueden adoptar con facilidad es permitir que los titulares de bienes inmobiliarios heredados proporcionen una prueba de titularidad alternativa a fin de calificar para la exención del impuesto predial u otra asistencia. Por ejemplo, ahora Texas permite que los herederos presenten una declaración jurada con otros documentos como prueba de titularidad en la solicitud de exención por bien de familia.

Cuando se trata de exenciones por desastres, desde 2021, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) ha permitido que los titulares de bienes inmobiliarios heredados presenten una declaración de titularidad para acceder a los fondos de recuperación de asistencia individual. (Después del huracán Katrina en 2005, quedaron sin reclamar hasta USD 165 millones en fondos de exención por cuestiones de titularidad). Pero algunas exenciones a largo plazo se administran mediante subvenciones en bloque del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), que todavía no ha realizado dicho cambio, aunque algunos estados, como Texas y Luisiana, ahora aceptan declaraciones juradas y otra documentación como prueba de titularidad para estos fondos.

Los estados también pueden facilitar que los titulares transfieran su propiedad: esto se asemeja más a la designación de un beneficiario para un plan 401(k) que a la redacción de un testamento, lo cual implica procesos engorrosos y costosos para ambas generaciones. Para que un testamento sea válido, los herederos deben presentarlo a través de un tribunal en materia sucesoria, y esto puede llevar mucho tiempo y dinero, indica Francine Miller, abogada sénior de planta en el Centro de Sistemas de Agricultura y Alimentos de la Facultad de Derecho y Posgrado de Vermont. “Existen herramientas, que varían según cada estado, para transferir bienes inmobiliarios sin necesidad de que haya un testamento de por medio,” agrega.

Ahora, más de 30 estados permiten una escritura de transferencia en caso de muerte (TODD, por sus siglas en inglés) o una escritura Lady Bird (llamada así porque se supone que el presidente Johnson usó este método para transferir propiedades a su esposa), donde “sin exagerar, se le puede firmar una escritura a una persona, y esta no entra en vigencia hasta la muerte y, entonces, no se necesita una sucesión”, explica Miller. “Es necesario presentarla en el registro de la propiedad para transferir el título, pero es mucho más fácil que una sucesión”.

Sobre la fe y los fideicomisos

Para que las reformas legales funcionen según lo previsto, deben considerar los aportes de las comunidades afectadas, dice Josiah “Jazz” Watts, director de Participación Comunitaria de la Iniciativa de Comunidades Vulnerables y estratega de justicia para One Hundred Miles. “Técnica y legalmente, se pueden hacer muchas cosas para ayudar a las personas, pero si no se entiende la dinámica de las familias, puede que todo sea en vano y podría no tener el impacto positivo necesario”. Por ejemplo, algunos residentes Gullah Geechee rechazaron un programa de préstamos en la Ley Agrícola de 2018, que aceptaba la propiedad heredada como garantía, ante la preocupación de que pudiera causar una mayor pérdida de tierras ancestrales.

Al investigar casos en los que los titulares de bienes inmobiliarios heredados habían pasado por el proceso de legitimación de títulos, Johnson Gaither escuchó opiniones similares. “Se supone que, una vez que se legitiman los títulos, las personas deberían poder ingresar al sistema económico convencional”, comenta Johnson Gaither. Si bien las personas con un título legitimado tenían, como era de esperar, más probabilidades de obtener préstamos, “varios de ellos no estaban interesados en obtenerlos”, añade. “No querían estar en una situación donde podrían quitarles su propiedad”.

Legitimar el título de una propiedad puede ser costoso, si es que es posible. Pew Charitable Trusts estimó que el costo promedio de subsanar un título defectuoso en Filadelfia es de USD 9.200. Las organizaciones de asistencia jurídica y las clínicas de las facultades de derecho pueden ofrecer a los herederos servicios gratuitos o con descuento, pero su capacidad y alcance son limitados. “Poder encontrar socios legales fuertes, abogados buenos y confiables, en pequeños pueblos rurales puede ser extremadamente difícil”, señala Watts.

Pero en algunas de las comunidades con las que trabaja a lo largo de la costa de Georgia, “tendrán una clínica de planificación patrimonial una vez al año”, agrega, con socios como Georgia Heirs Property Law Center, Georgia Legal Services o Atlanta Legal Aid. “Esas asociaciones son casos de éxito increíbles”, añade. “Nos hemos asociado con firmas de abogados privadas mediante sus departamentos pro bono y con excelentes abogados que han ayudado a las familias a asegurar sus propiedades y también a luchar contra reclamos infundados sobre las tierras familiares”.

Dicha educación y divulgación también es clave para evitar la creación de más propiedades heredadas. Por ejemplo, la Iniciativa sobre Derechos del Suelo, la Vivienda y la Propiedad de la Facultad de Derecho de Boston College se ha asociado con la Alianza de Vivienda Asequible de Massachusetts a fin de incluir una sesión sobre planificación patrimonial como parte del plan de estudios para nuevos compradores de vivienda de la organización.

Si bien la creación de un testamento o una escritura de transferencia en caso de muerte es un punto de partida importante para los propietarios, Gragg menciona que las formas de planificación patrimonial centradas en la entidad, como los fideicomisos en vida o las sociedades de responsabilidad limitada (SRL), son más adecuadas para garantizar que la propiedad permanezca en una familia durante generaciones.

“Si pensamos en múltiples generaciones de titulares de bienes raíces, los testamentos individuales no bastan”, señala, porque solo se aplican a una única transferencia. Incluso si cada miembro de la familia hace un testamento, algo que rara vez ocurre, eso solo asegura el hogar para una generación. “Pensemos en las servidumbres de conservación”, explica. “La razón por la que las hacemos perpetuas es que queremos asegurarnos de que sucedan ciertas cosas con el paso del tiempo. Para eso, se requieren condiciones muy específicas: es una estrategia integral”. En lugar de depender de varias voluntades individuales, un modelo centrado en la entidad establece un plan para la propiedad en sí misma bajo un amparo individual más amplio.

Formar un fideicomiso o una SRL familiar es más costoso que un testamento básico, pero, según Gragg, son inversiones que valen la pena. “La realidad es que [establecer un fideicomiso] puede costar miles de dólares”, comenta Gragg. “Pero creo que pagar esos miles de dólares es mucho mejor negocio que perder cientos de miles de dólares en valor porque la propiedad se perdió por una partición”.

Puede ser difícil para las familias (y, en ese sentido, para los legisladores) debatir sobre la muerte y la incertidumbre del futuro. Sin embargo, los expertos en bienes inmobiliarios heredados dicen que estas conversaciones son fundamentales.

“Siempre les digo a las familias, en especial a las matriarcas y los patriarcas”, indica Watts, “que hoy, en este momento, tienen el poder de crear el legado que tendrá su familia. Por su nombre. Por su tierra”.

Jon Gorey es redactor en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Vista desde una casa en la isla de Sapelo, Georgia. En las últimas décadas, los descendientes de personas que estuvieron esclavizadas y establecieron comunidades en la pequeña isla a fines del siglo XIX han luchado por restablecer sus derechos sobre el suelo. Crédito: Wirestock/Alamy Stock Photo.

CAMBRIDGE, MA – A new report from the Lincoln Institute of Land Policy and the Center for Geospatial Solutions (CGS) reveals where corporations have gained a significant foothold in residential real estate across the United States. The analysis of corporate ownership of residential land finds that corporations now own 8.9 percent of residential parcels in 500 counties across the US. While this national share stands at roughly 1 in 11 parcels, corporate ownership exceeds 20 percent in communities including St. Louis, Missouri, Harrisonburg, Virginia, and Franklin County, Ohio, illustrating deeply uneven impacts across the country. 

To enhance previous studies that have focused on housing units, this analysis examines corporate ownership at the parcel level, establishing a national baseline for understanding how landownership in the United States is changing. Crucially, by using a standardized and repeatable approach, the findings allow policymakers to validate lived experience, compare trends across cities and over time, and target policy solutions where they are needed most. Landownership shifts carry significant economic, environmental, and social implications for communities nationwide, and will inform future versions of the report.

The Center for Geospatial Solutions (CGS), a nonprofit data services provider operating out of the Lincoln Institute, analyzed residential parcel information from nearly 500 counties, uniquely tracing ownership records across state lines and corporate structures, providing visibility that is typically fragmented or inaccessible. The report identifies 25 county hot spots that have the highest rates of corporate control and takes a closer look at three postindustrial cities—St. Louis, Cleveland, and Baltimore—to illustrate the connections between corporate investor activity and local demographics.

The report is the latest in CGS’ efforts to bring decision-ready data to communities. Developed using Who Owns America® (WHOA), a proprietary parcel ownership classification methodology, the approach offers a consistent, scalable way to understand who owns what. CGS has worked directly with federal agencies, cities, and nonprofits to apply WHOA in emerging contexts, including identifying faith-based land suitable for affordable housing, assessing investor activity in local markets, and supporting post-COVID housing policy analysis. In the coming weeks, the Lincoln Institute will utilize CGS’ WHOA analysis of government-owned land for affordable housing to launch a national campaign aimed at advancing policy solutions that enable the development of local- and state-owned land for public needs, such as affordable housing or nature-based solutions.

“Policymakers can’t protect affordability if they can’t see who controls the land beneath our feet,” said Jeff Allenby, director of innovation at CGS. “Geospatial, parcel-level visibility reveals how corporate investment is shaping housing–from national patterns to city blocks. Leaders need this clarity to respond to emerging pressures in real time and deploy interventions where they’re needed most.” 

The report goes beyond data analysis to provide actionable policy recommendations designed to help communities preserve housing affordability and maintain local control of residential land. Solutions detailed in the report include creating rental registries, providing property tax relief programs, pursuing philanthropic or municipal buybacks, investing in homebuyer assistance, limiting harmful practices through legislation, offering rights of first refusal, launching community land trusts, and building on local- and state-owned public land. 

“It’s clear that corporate ownership of residential property is here to stay—and might even continue increasing,” said George W. McCarthy, president and CEO of the Lincoln Institute. “However, this report offers a look into key trends, establishing a national baseline that policymakers, reporters, and communities can use to best understand how to move forward.”

The full report is free to access and is available here. 

Millions of Americans, whether living in urban or rural places, face an urgent need for safe and affordable shelter. And hundreds of cities, large and small, are looking for ways to build resilience to extreme weather events that threaten their residents—and, in some cases, to adapt for an influx of new residents fleeing the impacts of a changing climate. Solutions to all these challenges share an essential ingredient: land.

Governments around the world already possess more than enough land to meet these needs; however, large amounts of publicly owned land sit vacant or underutilized, their purpose mismatched to current needs. This is especially true at more local levels of government, like cities, counties, states, school districts, and public authorities. This land could, and should, be repurposed for public benefit, especially affordable housing and nature-based solutions—but that’s easier said than done. This fall, the Lincoln Institute plans to launch a campaign focused on helping communities put the right publicly owned parcels to work to deliver solutions with enduring benefits.

As a country, we are short about 4.7 million homes. According to an analysis by the Center for Geospatial Solutions at the Lincoln Institute, the United States has more than 276,000 buildable acres of government-owned land in transit-accessible urban areas—enough to support between roughly two and seven million new homes, depending on density. This estimate deliberately excludes parks, wetlands, and rights-of-way; it concentrates on sites where development would not sacrifice open space.

The point is not that every acre should be built on. It is that publicly owned land, used strategically, can bend the cost curve for affordable housing and create room for the green infrastructure that protects neighborhoods from heat and floods.

Momentum is already visible across every level of government. The federal administration has asked agencies to identify properties that might be repurposed for housing. Meanwhile, states and cities are taking action: California has strengthened its Surplus Land Act, compelling local agencies to inventory available parcels, offer them first to affordable housing developers, and follow transparent, enforceable procedures; a law in the District of Columbia ties affordability to public land deals by requiring a substantial share of below-market units, especially near transit. Massachusetts has advanced a portfolio of surplus state parcels with the aim of producing thousands of homes; San Francisco’s Public Lands for Housing program is putting large, underperforming sites such as the 17-acre Balboa Reservoir to work for mixed-income housing; and Sound Transit in Washington state has framed a policy to dedicate surplus properties for income-restricted housing near stations. These are not one-offs; they are the building blocks of a playbook.

Repurposing publicly owned land isn’t just a housing solution—it’s also a way to build resilience. Many of the most promising parcels are ideal for nature-based solutions that manage stormwater, cool neighborhoods, and add public space. Philadelphia’s Green City, Clean Waters program uses streets, parks, schoolyards, and other public rights-of-way to capture stormwater, cutting combined sewer overflows while greening neighborhoods. Los Angeles County’s Measure W finances multi-benefit projects such as Magic Johnson Park, where water capture, habitat, recreation, and shade come together on public land. In New Orleans, the Gentilly Resilience District aggregates public and institutional parcels to store water and lower neighborhood temperatures. These projects make it clear that repurposing municipal land can make communities better places to live—but communities will need to focus on four concrete and actionable pillars for this effort to take off:

1. Find the land. Governments should create public-facing inventories of potentially developable publicly owned parcels. The Center for Geospatial Solutions can produce high-quality, jurisdiction-specific maps using its Who Owns America® methodology, complete with parcel attributes like zoning, potential contamination, access to infrastructure, proximity to jobs and transit, and known constraints and priorities. Because public officials often lack the capacity and resources to conduct this analysis, we envision working with partners to support clear decision-making. The maps can classify sites into categories: housing-first (near transit or corridors where family-sized affordable units make the most sense), resilience-first (flood pathways, riparian corridors, or heat islands that could better support water storage, cooling, and habitat), and dual-benefit (sites that can host both housing and green infrastructure).
2. Fix the rules. Good inventories only matter if the rules allow publicly owned land to be used for public benefit predictably and at scale. “Affordability-first” policies typically include five elements: a requirement to inventory surplus land and provide public notice; a first-offer or first-look process for qualified affordable housing entities; minimum affordability set-asides that are stronger near high-quality transit; explicit authority to use below-market ground leases or sales to meet affordability targets; and timelines with consequences so that processes don’t stall. For public authorities—like transit, water, and education agencies—portfolio-level targets create accountability and protect mission alignment. As our campaign evolves, we hope to provide model policy language, facilitate peer-to-peer exchanges, and offer technical support to align public-owner goals with procurement, zoning, and financing.
3. Fund it. Even with land value on the table, deeply affordable housing and modern green infrastructure require funding, especially early on. Communities should embrace a braided-capital approach that treats land value as equity in the capital stack and weaves multiple funding streams together. The Lincoln Institute’s Accelerating Community Investment initiative—which convenes public agencies, mission-driven lenders, philanthropy, and private capital to structure investable projects—is a good example of a program that helps partners pair land equity with state housing bonds, tax-credit equity, concessional or program-related investments, federal tools, and local gap funding. Once jurisdictions are able to quantify the value unlocked by land, they can negotiate confidently and transparently.

4. Fulfill the benefits. Communities rightly expect clarity, fairness, and visible public value from public land deals, which requires designing processes that build trust, from standardized RFPs to fixed land prices. Through the Lincoln Vibrant Communities program at Claremont Lincoln University, we can provide direct training, technical assistance, and coaching for cross-sector teams—public officials, community leaders, housing practitioners, and infrastructure agencies—who want to work together to deploy public land for public benefit. This team-based capacity building is essential; the success of all of this work through the point of delivery depends on coordinated execution.

To head off some predictable concerns, our inventories are designed precisely to avoid any risk of eroding open space: They exclude parks and sensitive habitats and steer attention to already paved, underused, and transit-served sites. Moreover, many resilience projects add accessible open space—a water-smart park, a shaded greenway—while protecting downstream neighborhoods from flooding. We should also note that, counter to what some critics think, below-market land deals are not “giveaways.” In fact, the public receives lasting value—permanently affordable homes, climate protection, and amenities secured by ground leases, deed restrictions, and enforceable agreements. Finally, federal land alone cannot solve the problem. Federal properties can help at the margins, but most of the opportunity lies with local governments and public authorities that control land near jobs and transit. That is why state and local programs matter most, and why our efforts will focus on helping those owners act.

This campaign will connect the dots between housing production and climate resilience in more places. And it will link policy with delivery, so that commitments turn into actual homes and green infrastructure on the ground, because the housing shortage and the climate emergency will not wait.

Publicly owned land is a public trust. Used well, it can help us house people where opportunity and need are greatest, keep neighborhoods safe from heat and floods, and renew confidence that public institutions can solve big problems. This upcoming campaign will be our invitation to all parties to get moving—together, and at the pace and scale the moment requires.

George W. McCarthy is president and CEO of the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A rendering of the mixed-income Balboa Reservoir community under development on public land in San Francisco. Credit: Van Meter Williams Pollack.

This fall in Atlanta, policymakers, lenders, and practitioners gathered with housing advocates, homeowners, developers, and researchers for the twentieth anniversary of the Innovations in Manufactured Housing (I’m HOME) Network conference. What began two decades ago as an experiment in reframing manufactured housing—from a problem to be eliminated into a solution to be scaled—has matured into one of the most diverse and influential gatherings in the housing field. The conference reflected how far manufactured housing has come and set the stage for the immense work that needs to be done to address the affordability crisis in the housing sector.

After days of critical discussion on concrete steps that can be taken to advance affordable and attainable housing solutions through off-site built housing, one resounding message emerged: manufactured housing is “just housing.” While it has long been stigmatized, 22 million people in the United States live in manufactured housing, and it now stands at the center of conversations about how to address the nation’s affordability crisis. However, policy and regulatory barriers to greater usage, often rooted in outdated myths, remain.  

Owners of manufactured homes spoke candidly about the challenges of converting titles from personal property—a category often used for manufactured housing that is more akin to a vehicle than a house—to real estate, a bureaucratic hurdle that locks too many into costly, less-protected financing. Advocates highlighted how community loan funds in places like New Hampshire have created a path to mortgages and loans for home improvement, leading to housing and community stability. Researchers pointed out that as real estate market assessments have climbed, manufactured homeowners face the same tax pressures as their site-built neighbors—a reminder that manufactured housing owners are navigating the same housing market, only with fewer protections and options. 

What is clear, participants agreed, is that the value proposition of manufactured housing has never been stronger. Manufactured housing remains one of the few naturally occurring sources of affordable housing. The homes themselves have changed: new models are more energy efficient, climate resilient, and designed with the same durability as their traditional counterparts. Manufactured homes are capable of being produced at a cost that site-built homes cannot match. According to the US Census Bureau,  manufactured homes can be built for a fraction of the cost of site-built homes, about $85 per square foot compared to $167, offering 30–50 percent savings and making them one of the most efficient sources of unsubsidized affordable housing in the country. Community preservation strategies such as Right of First Refusal laws have showed that resident ownership of mobile home communities can stabilize neighborhoods and protect affordability, while new financing products from Fannie Mae and others point toward more inclusive mortgage markets. 

The Urban Institute has documented the wealth-building potential of manufactured homes when titled as real estate, while Pew Charitable Trusts has shed light on the risks facing the half-million families who turn to contracts for deed or rent-to-own arrangements, often without the consumer protections that mortgages provide. Both research and the lived experience converge to show that manufactured housing works, but its promise will only be realized with more consistent policy and financing support. 

As our future Manufactured Housing Industry Benchmark will show, six manufactured housing factories closed in 2024, even as demand for homes grew. Production must expand just as preservation efforts intensify, and financing must adapt to reach buyers who are otherwise steered into predatory alternatives. Off-site housing has always been about more than homes; it is about gentle density, resilient communities, and a pathway into ownership. Given the urgency of the affordability crisis, the time has come for the broader housing field to embrace manufactured housing as a cornerstone rather than a sideline. 

No Time Like the Present 

Momentum is building in Washington. The recently introduced Bipartisan Road to Housing Act reflects a new federal willingness to consider factory-built housing as part of the affordability solution. Provisions in that bill that would streamline environmental reviews, encourage local zoning reforms, and develop model codes all point toward easier entry for manufactured homes in places where they are desperately needed. The bill could also unlock new financing streams, though gaps remain, notably the absence of any mention of CDFIs, which have proven to be vital intermediaries in serving lower-income buyers. Even as federal policy opens doors, participants in Atlanta underscored that the real work still happens locally. Zoning ordinances, community acceptance, and financing practices at the ground level will determine whether manufactured housing expands or stalls. 

Looking ahead, off-site construction is poised to play an important role. Modular homes—which also begin in factories, but are not built on a chassis like manufactured homes—can meet missing-middle demand, provide urban infill solutions, and normalize factory-built housing for policymakers and consumers alike. For the Lincoln Institute of Land Policy, which has long invested in the innovations that make manufactured housing a viable part of the affordable housing ecosystem, the next step is clear: modular housing must be part of the I’m HOME Network. By linking modular with manufactured, the field can move beyond old distinctions and work toward a shared goal: housing that is affordable, resilient, and accessible to all. 

The story of manufactured housing has always been one of persistence against stigma, financing gaps, and policy neglect. But the I’m HOME 2025 conference showed that it is also a story of resilience, innovation, and community. With the right mix of research, policy change, and coalition building, the next twenty years can ensure that manufactured and modular housing are recognized as central pillars of the American housing system. 

Daniel Janzow is a policy analyst at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Manufactured home owners in Vancouver, Washington. Credit: timnewman via E+/Getty Images.