This fall in Atlanta, policymakers, lenders, and practitioners gathered with housing advocates, homeowners, developers, and researchers for the twentieth anniversary of the Innovations in Manufactured Housing (I’m HOME) Network conference. What began two decades ago as an experiment in reframing manufactured housing—from a problem to be eliminated into a solution to be scaled—has matured into one of the most diverse and influential gatherings in the housing field. The conference reflected how far manufactured housing has come and set the stage for the immense work that needs to be done to address the affordability crisis in the housing sector.

After days of critical discussion on concrete steps that can be taken to advance affordable and attainable housing solutions through off-site built housing, one resounding message emerged: manufactured housing is “just housing.” While it has long been stigmatized, 22 million people in the United States live in manufactured housing, and it now stands at the center of conversations about how to address the nation’s affordability crisis. However, policy and regulatory barriers to greater usage, often rooted in outdated myths, remain.  

Owners of manufactured homes spoke candidly about the challenges of converting titles from personal property—a category often used for manufactured housing that is more akin to a vehicle than a house—to real estate, a bureaucratic hurdle that locks too many into costly, less-protected financing. Advocates highlighted how community loan funds in places like New Hampshire have created a path to mortgages and loans for home improvement, leading to housing and community stability. Researchers pointed out that as real estate market assessments have climbed, manufactured homeowners face the same tax pressures as their site-built neighbors—a reminder that manufactured housing owners are navigating the same housing market, only with fewer protections and options. 

What is clear, participants agreed, is that the value proposition of manufactured housing has never been stronger. Manufactured housing remains one of the few naturally occurring sources of affordable housing. The homes themselves have changed: new models are more energy efficient, climate resilient, and designed with the same durability as their traditional counterparts. Manufactured homes are capable of being produced at a cost that site-built homes cannot match. According to the US Census Bureau,  manufactured homes can be built for a fraction of the cost of site-built homes, about $85 per square foot compared to $167, offering 30–50 percent savings and making them one of the most efficient sources of unsubsidized affordable housing in the country. Community preservation strategies such as Right of First Refusal laws have showed that resident ownership of mobile home communities can stabilize neighborhoods and protect affordability, while new financing products from Fannie Mae and others point toward more inclusive mortgage markets. 

The Urban Institute has documented the wealth-building potential of manufactured homes when titled as real estate, while Pew Charitable Trusts has shed light on the risks facing the half-million families who turn to contracts for deed or rent-to-own arrangements, often without the consumer protections that mortgages provide. Both research and the lived experience converge to show that manufactured housing works, but its promise will only be realized with more consistent policy and financing support. 

As our future Manufactured Housing Industry Benchmark will show, six manufactured housing factories closed in 2024, even as demand for homes grew. Production must expand just as preservation efforts intensify, and financing must adapt to reach buyers who are otherwise steered into predatory alternatives. Off-site housing has always been about more than homes; it is about gentle density, resilient communities, and a pathway into ownership. Given the urgency of the affordability crisis, the time has come for the broader housing field to embrace manufactured housing as a cornerstone rather than a sideline. 

No Time Like the Present 

Momentum is building in Washington. The recently introduced Bipartisan Road to Housing Act reflects a new federal willingness to consider factory-built housing as part of the affordability solution. Provisions in that bill that would streamline environmental reviews, encourage local zoning reforms, and develop model codes all point toward easier entry for manufactured homes in places where they are desperately needed. The bill could also unlock new financing streams, though gaps remain, notably the absence of any mention of CDFIs, which have proven to be vital intermediaries in serving lower-income buyers. Even as federal policy opens doors, participants in Atlanta underscored that the real work still happens locally. Zoning ordinances, community acceptance, and financing practices at the ground level will determine whether manufactured housing expands or stalls. 

Looking ahead, off-site construction is poised to play an important role. Modular homes—which also begin in factories, but are not built on a chassis like manufactured homes—can meet missing-middle demand, provide urban infill solutions, and normalize factory-built housing for policymakers and consumers alike. For the Lincoln Institute of Land Policy, which has long invested in the innovations that make manufactured housing a viable part of the affordable housing ecosystem, the next step is clear: modular housing must be part of the I’m HOME Network. By linking modular with manufactured, the field can move beyond old distinctions and work toward a shared goal: housing that is affordable, resilient, and accessible to all. 

The story of manufactured housing has always been one of persistence against stigma, financing gaps, and policy neglect. But the I’m HOME 2025 conference showed that it is also a story of resilience, innovation, and community. With the right mix of research, policy change, and coalition building, the next twenty years can ensure that manufactured and modular housing are recognized as central pillars of the American housing system. 

Daniel Janzow is a policy analyst at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Manufactured home owners in Vancouver, Washington. Credit: timnewman via E+/Getty Images.

Em São Paulo, encravado entre arranha-céus de escritórios, lojas de luxo e hotéis sofisticados do bairro Vila Olímpia, está um conjunto habitacional de interesse social com 272 unidades. Construído no local da antiga favela Coliseu, o edifício de condomínio residencial não é apenas um novo e mais seguro lar para centenas de famílias de baixa renda que viveram na ocupação informal por décadas, enfrentando incêndios, enchentes e ratos. Segundo os defensores, essa iniciativa prova que o investimento em um bairro não precisa causar o deslocamento de seus moradores e que é possível construir moradias populares mesmo nas áreas mais valorizadas de uma cidade.

Em março, o Lincoln Institute of Land Policy convidou um grupo diverso de pesquisadores e profissionais de diferentes países para participar de uma excursão de estudo de quatro dias junto a membros da sua equipe. Combinando aulas teóricas e visitas a campo, o estudo permitiu que os participantes conhecessem de perto esse exemplo bem conhecido de captura do valor da terra. Também conhecida como retorno do valor da terra, a captura do valor da terra diz respeito a um conjunto de políticas que permite à comunidade recuperar e reinvestir o aumento do valor da terra decorrente de investimentos públicos ou outras ações governamentais, como a construção de uma nova estação de transporte ou mudanças nas normas de zoneamento.

“Em São Paulo, temos pelo menos dois exemplos importantes de favelas que foram melhoradas em áreas em que o valor da terra é muito alto”, explica Paulo Sandroni, economista que desenvolveu o curso junto com a urbanista Camila Maleronka. “Nossa ideia foi explicar e apresentar às pessoas os instrumentos que utilizamos, primeiro, para capturar o incremento do valor da terra, e segundo, para manter as pessoas que viviam nas favelas no mesmo lugar em que estavam, mas agora em apartamentos muito bons”.

O processo funciona assim: a cidade escolhe uma área para receber alguma intervenção pública como parte de uma “Operação Urbana”. Incorporadores que desejam construir edificações maiores do que o permitido naquela zona podem comprar Certificados de Potencial Adicional de Construção, ou CEPACs, que são vendidos na bolsa de valores, o que significa que o setor privado acaba definindo seu preço. A receita gerada com esses leilões de CEPACs financia obras públicas e habitação social no mesmo bairro.

Mas o fato de ser possível capturar e reinvestir o aumento do valor da terra em habitação social não significa que isso aconteça automaticamente, especialmente em bairros de alto valor imobiliário. “A comunidade do Coliseu teve que lutar contra muitas adversidades e diversas forças de incorporadores e vizinhos que não queriam que eles permanecessem ali, incluindo algumas pessoas da própria administração”, diz Sandroni. “Mas as lideranças desse movimento disseram: ‘Temos o direito de estar aqui. A legislação nos deu as ferramentas para permanecermos aqui, e há recursos para construir esses prédios’. Foi um exemplo maravilhoso de desenvolvimento urbano inclusivo”.

As ferramentas de captura de valor em São Paulo já foram tema de muitos estudos de caso, mas ver os resultados de perto, no local, ajudou a dar vida ao conceito para muitos dos participantes, vindos de organizações como a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OECD), o Banco Europeu para a Reconstrução e o Desenvolvimento (BERD) e o Centre for Affordable Housing Finance in Africa, entre outros.

“Fiquei realmente impressionada com o que vi em São Paul”, disse Line Algoed, antropóloga urbana da Vrije Universiteit Brussel. “Eu conhecia o conceito de captura do valor da terra, mas nunca tinha visto os resultados pessoalmente. Eu não conhecia os CEPACs nem os outros instrumentos usados em São Paulo. Isso coloca a cidade na vanguarda do urbanismo inovado”.

Os resultados em São Paulo não foram perfeitos, acrescentou Algoed, “mas é muito positivo ver que o governo local está tentando mitigar as consequências da especulação imobiliária desenfreada”.

Hiro Ito participou do curso movido pela curiosidade sobre mecanismos financeiros que possam ajudar as cidades a financiarem infraestruturas voltadas ao enfrentamento das mudanças climáticas. Ito é gerente de programa do Green City Action Plan do BERD, onde trabalha com governos municipais para identificar investimentos e políticas capazes de prepará-los para desafios ambientais e para as mudanças climáticas. “Já desenvolvemos planos de ação com 47 cidades”, disse Ito. “Mas muitas dessas ações, especialmente as relacionadas à natureza ou à adaptação climática, acabam não sendo implementadas”, muitas vezes por falta de financiamento.

“Soluções baseadas na natureza, proteção contra enchentes, mitigação do efeito de ilha de calor urbana, esses projetos, tradicionalmente, não geram receita”, explicou Ito. “Espero que esse tipo de ferramenta seja uma nova forma de fortalecer as finanças municipais para que cidades ao redor do mundo possam fazer muito mais nesses espaços”.

Durante uma caminhada que incluiu tanto o edifício Coliseu quanto a icônica ponte Octavio Frias de Oliveira, Ito ficou impressionado com a escala e o alcance dos investimentos da cidade e se perguntou se uma ferramenta de captura do valor da terra semelhante poderia funcionar em Ancara, na Turquia, onde o BERD está ajudando a financiar a construção de uma nova linha de metrô. Logo após a viagem, Ito e seus colegas começaram a estudar “como poderíamos, potencialmente, implementar um instrumento de financiamento baseado na terra para a Prefeitura Metropolitana de Ancar”, disse ele, já que há diversos terrenos públicos nas proximidades que poderiam ser desenvolvidos. “Será que poderíamos introduzir mecanismos como os CEPACs para arrecadar recursos a partir desse processo de reurbanização? No fim das contas, o objetivo é cobrir os custos das extensões do metrô, mas esses espaços de regeneração urbana também poderiam incorporar benefícios sociais e ambientais”.

Ito valorizou o fato de os instrutores do curso, Sandroni e Maleronka, também terem apresentado as limitações, fragilidades e desafios da abordagem adotada em São Paulo. Ele reconhece que o sucesso de uma iniciativa semelhante depende de certas condições.

“Estamos testando isso na Turquia, porque a população urbana está crescendo, então há uma forte demanda por mais moradias e faz sentido para alguns incorporadores comprarem direitos adicionais”, disse Ito. “Mas nem todos os países em que o BERD atua têm essa mesma tendência demográfica”, ele acrescentou, observando que os mercados imobiliários de cidades menores da Bulgária ou da Romênia, por exemplo, podem não ser fortes o suficiente para sustentar um modelo de financiamento baseado na valorização da terra. “Mas gostamos muito da ideia de uma abordagem baseada no mercado para definir o preço… Acho que foi uma forma muito inteligente de aproveitar ao máximo o espaço”.

O que mais marcou Kecia Rust, fundadora e diretora executiva do Centre for Affordable Housing Finance in Africa, foi a ideia de que o direito de construir no espaço aéreo é um bem público.

“A abordagem geral que tornou possível o investimento no Coliseu e em outros projetos de habitação social, assim como a entrega da icônica ponte de São Paulo, do monotrilho, das vias, ciclovias e de outras obras públicas, é oriunda de uma filosofia fundamental de que o direito à propriedade privada pode se estender em termos de longitude e latitude, mas não em altura”, escreveu Rust em uma postagem no blog refletindo sobre o curso. “Os direitos de construir no espaço aéreo são um bem público, que o setor público vende para gerar receita e investir em obras públicas e habitação social”, continuou ela. “A cidade não precisa se endividar quando investe na construção de vias, pontes e moradias sociais”.

“Acho que o grande desafio que enfrentamos no contexto africano é que não temos, de fato, os dados nem a capacidade de gestão no nível das cidades locais para fazer algo da magnitude do que vimos sendo feito em São Paulo”, disse Rust. “Mas o que vi e compreendi foi muito inspirador”.

Vários membros da equipe do Lincoln Institute também participaram do curso. Muitos deles, fora da equipe da América Latina, nunca haviam tido a oportunidade de ver presencialmente esse importante exemplo global de captura do valor da terra. “Essa ideia de desenvolvimento sem deslocamento, de como proteger ou reduzir os riscos de remoção forçada quando se investe em comunidades, esse é um tema central em muito do que fazemos no instituto”, diz Enrique Silva, diretor de programas do Lincoln Institute. Silva fez questão de convidar integrantes de diferentes áreas da organização: “Essa ideia de aprender juntos, de compartilhar, aprender e trocar experiências, é algo que eu adoraria ver acontecer com mais frequência”.

Jon Gorey é redator da equipe do Lincoln Institute of Land Policy. 

Imagem principal: O conjunto habitacional social Coliseu, com 272 unidades, cercado pelos prédios mais altos do bairro Vila Olímpia em São Paulo, é um exemplo de captura do valor da terra. Crédito: Cidade de São Paulo.

The Lincoln Institute of Land Policy launched an updated iteration of Visualizing Density, a database containing hundreds of aerial photographs of neighborhoods each measured by housing density in units per acre. Intended for planners, designers, public officials, policymakers, practitioners, journalists, and citizens, the tool helps communities manage misperceptions about density as they consider residential development. By illustrating, for example, what four units per acre looks like, compared to greater or lesser concentrations of housing, the tool helps users envision more realistically how different degrees of density will fit into the context of their cities and towns. 

As communities across the country work to address affordable housing, a common tactic has been to reform local zoning to allow more multi-family housing development, particularly at infill locations and near transit. That increase in housing supply, including four-plexes or so-called “missing middle” complexes of 20 units per acre or more, is by definition more dense than the single-family homes that have dominated the landscape. The public understanding of greater density in this context has become a central flashpoint in the effort to create more affordable housing.

CAMBRIDGE, MA – Despite wariness by established neighborhood residents, higher density development that is well-designed can fit in with the character of many neighborhoods, and has been the historic development pattern in many places for more than a century, the website shows. Visualizing Density also explains how higher density can improve the health of communities by saving land, conserving energy, and decreasing costs. 

“Visualizing Density is an extremely helpful tool to inform planning development for a community, especially with the intention of improving affordability,” said George W. McCarthy, president and CEO of the Lincoln Institute of Land Policy. 

The database includes links to relevant resources, including interactive storymaps, case studies, and articles, as well as a link to the 2007 book Visualizing Density by Julie Campoli and Alex MacLean, which this subcenter was originally based upon.

Explore the Visualizing Density database.