Un nuevo contrato de arrendamiento de terrenos para una nueva vida: el suelo propiedad del condado en Virginia se convierte en una nueva oportunidad de vivienda para estudiantes y adultos mayores

El músico Curtis Hunter encara el mundo con una sonrisa, incluso cuando el mundo no siempre le devuelve el gesto. Sin embargo, el destino pareció sonreírle a Hunter, al menos en junio pasado, cuando se mudó a un nuevo desarrollo de viviendas para adultos mayores construido en suelo propiedad del condado en Fairfax, Virginia.

Unos años antes, a los 58 años, Hunter fue víctima de una agresión cerca de su edificio de departamentos en Seven Corners, lo que le produjo un colapso pulmonar y múltiples fracturas. Posteriormente atravesó una etapa complicada, marcada por una situación de indigencia y una nueva agresión violenta. Pero el año pasado, un trabajador social del condado de Fairfax le sugirió a Hunter que investigara un nuevo desarrollo de viviendas asequibles para adultos mayores, llamado Belmont at One University. Es uno de varios proyectos recientes en los que el condado de Fairfax aprovechó el valor de las tierras de propiedad pública para impulsar nuevas viviendas asequibles.

Hunter, que supo ser empleado de mantenimiento y músico de gira (tocó la guitarra y la armónica en bandas teloneras para Los Lobos y Donovan, entre otras actuaciones), ahora vive gracias a una pensión por discapacidad y comenta que está agradecido por su nuevo hogar.

“Lo aprecio mucho, es más que maravilloso. En verdad aprecio que me permitan tener a mi mascota”, cuenta. A diferencia de tres de sus gatos anteriores, que salían con Hunter encaramados en una plataforma alfombrada que solía atar a una mochila o un portabicicletas, su última gata, Sophie, es tímida. Adoptada a los nueve años y medio, ella prefiere descansar en la ventana, contemplar el complejo deportivo cercano y a los vecinos que pasean por la bicisenda.

La casa de campo al otro lado de la calle, donde Hunter participa, en ocasiones, de partidos de lacrosse o fútbol, es parte de la Universidad George Mason, una universidad pública a la que asisten unos 40.000 estudiantes.

One University se encuentra al lado de la universidad, en una propiedad de 4,3 hectáreas que posee la Autoridad de Reurbanización y Vivienda del Condado de Fairfax (FCRHA, por su sigla en inglés). Antes, la parcela albergaba un complejo de viviendas asequibles de la FCRHA de 46 casas adosadas, llamado Robinson Square. En 2021, los inquilinos se reubicaron en viviendas temporales hasta que estuvieran listas las nuevas viviendas, un paso que no estuvo exento de desafíos ni dudas, pero que permitió quintuplicar la cantidad de unidades de vivienda asequible en el lugar.

La propiedad ahora incluye tres nuevos edificios: Robinson, llamado así por el complejo de casas adosadas anterior, con 120 unidades asequibles de uno a cuatro dormitorios para todas las edades; Belmont, con 120 departamentos asequibles de uno y dos dormitorios reservados para adultos mayores de 62 años; y Main on University, con más de 300 departamentos para estudiantes a precio de mercado.

Los tres edificios se encuentran en suelo propiedad del condado y se arriendan a un valor meramente nominal por un plazo de 99 años; se otorgó un subsidio estimado de USD 12 millones para ayudar a construir los proyectos. Sin embargo, los edificios son de propiedad y administración privada y, por lo tanto, cada uno de ellos paga cientos de miles de dólares al condado en impuestos locales a la propiedad.

Este tipo de acuerdo, un arrendamiento de suelo que permite a las comunidades conservar la propiedad de la tierra mientras participan en los ingresos generados por el desarrollo sobre el suelo, constituye una de varias formas en que las comunidades aprovechan terrenos públicos a fin de ampliar la oferta de vivienda asequible. Y brinda nuevas oportunidades para inquilinos de todas las edades.

A Hunter le gusta que haya estudiantes universitarios al lado y comenta que algunos ayudan a organizar eventos sociales para los residentes mayores, desde noches de juegos hasta caminatas grupales. “Un grupo viene y ayuda a organizar algunos de estos eventos: la clase de arte y el micrófono abierto, y tienen algo que se llama ‘Tazas y compañía’, donde hacen que las personas de los dos edificios bajen a tomar té y comer galletas juntas”, explica. “Agradezco que estén allí, ya que no tengo hijos y no puedo ver a mis sobrinos y sobrinas”.

Esta tierra es su tierra

En 2022, el condado de Fairfax duplicó su meta de viviendas asequibles, con el compromiso de agregar 10.000 unidades asequibles nuevas para 2034 sin pérdida neta de las viviendas asequibles existentes. El objetivo original de 5.000 viviendas asequibles, establecido en 2019, siempre tuvo la intención de ser “un piso, no un techo”, según el panel asesor que emitió la recomendación. Si bien los ingresos medios de los hogares son altos en Fairfax, con más de USD 154.000 al año, el valor medio de las viviendas es más del doble del promedio nacional de USD 760,400, según datos del Censo de los EUA. En algunos casos, el condado adquirió nuevas tierras a fin de desarrollar viviendas asequibles orientadas al transporte público. Sin embargo, en el último tiempo, en especial después del éxito de One University, la FCRHA está considerando, en mayor profundidad, la posibilidad de ubicar nuevas viviendas asequibles junto con instalaciones públicas existentes en suelo que ya posee o controla.

“Estamos analizando algunas instalaciones públicas, [que incluyen] dos bibliotecas”, indica Anna Shapiro, subdirectora de Desarrollo y Financiamiento Inmobiliario de la FCRHA. Los grandes estacionamientos de las bibliotecas ofrecen la posibilidad de coubicar viviendas en sitios que son propiedad del condado y que “también son realmente accesibles en términos de infraestructura de transporte público y acceso a empleos y servicios”, señala. “Esa parte en verdad es importante para nosotros, porque al evaluar estas propiedades, queremos asegurarnos de preparar a las personas para que tengan éxito y no aislarlas”.

Ubicado en el límite de un campus universitario, One University es bastante accesible a pie, ya que se encuentra a alrededor de 1,5 kilómetros de las tiendas de comestibles y el centro de la ciudad. “Compré un pequeño scooter con asiento para poder ir a los supermercados Giant y Safeway en Fairfax City”, agrega Hunter. Una red de bicisendas y aceras anchas facilita el desplazamiento.

El último desarrollo de viviendas asequibles del condado, que está a punto de completarse en este momento, también está ubicado en el centro, en un par de estacionamientos infrautilizados que se encuentran junto a las oficinas del Centro Gubernamental del condado. Fairfax Crest, como se le llama, tendrá 279 unidades asequibles para inquilinos que ganan del 30 al 70 por ciento de la mediana de ingresos en la zona (AMI, por su sigla en inglés). En realidad, el proyecto es una especie de secuela: el complejo de viviendas Residences at Government Center ya funciona desde hace casi una década. Sin embargo, Fairfax Crest incluye más servicios, como una plaza pública, más de 1.300 metros cuadrados de espacio comunitario y una guardería.

El departamento promedio de dos dormitorios en Fairfax se alquila por más de USD 2.400 al mes, según estimaciones de Zillow y RentCafe, mientras que los departamentos de dos dormitorios para personas con recursos limitados en Robinson y Belmont se alquilan por USD 1.653 a USD 2.022 por mes en este momento. Los alquileres en Fairfax Crest aún no se anunciaron, pero entre los alquileres para personas con recursos limitados y los electrodomésticos y la construcción con eficiencia energética (con paneles solares en los techos) que reducen los costos de los servicios públicos, la mayoría de los inquilinos no debería tener que dedicar más del 30 por ciento de sus ingresos brutos en gastos de vivienda, lo que los libera del estado de “carestía” que experimenta casi la mitad de los inquilinos en los Estados Unidos.

Shapiro pudo recorrer uno de los edificios de Fairfax Crest cuando la construcción estaba llegando a su fin. “Pudimos subir a una de las unidades, y debo decir que las vistas desde los pisos superiores de lo que es un desarrollo de viviendas asequibles son magníficas”, comenta. “El condado ha dejado muy claro que solo por el hecho de ser una vivienda asequible, no debería ser diferente a las otras viviendas, y tenemos expectativas bastante altas sobre lo que se ofrece en nuestro condado”.

Construir para seguir construyendo

Si bien el gobierno federal posee mucha tierra, gran parte de ella, desde bases militares hasta parques nacionales y refugios de vida silvestre, no es particularmente apta para el desarrollo residencial. No obstante, los estados y municipios controlan más de 101.000 hectáreas de suelo edificable en áreas urbanas de alta demanda, según un análisis de 2024 realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales del Instituto Lincoln. Esto incluye estacionamientos a nivel del suelo, baldíos y edificios municipales cerrados en ubicaciones privilegiadas cerca de empleos y transporte público.

Aun así, se necesita iniciativa y dinero (y, a menudo, algo de coraje político y liderazgo) para convertir suelos de propiedad municipal en viviendas asequibles o darles otros usos para beneficio público.

Shapiro cree que el éxito de One University y otros proyectos recientes ayudó a generar la confianza y el apoyo necesarios entre los funcionarios del condado para llevar a cabo el proyecto Fairfax Crest. “Al ver todos esos resultados, creo que dijeron: ‘Está bien, hagamos esto en primer plano. Hagamos que esto en verdad sea visible y demostremos nuestro compromiso con la vivienda asequible de forma muy clara’”, comenta Shapiro.

La Junta de Supervisores del Condado fue “fundamental para que esto suceda”, agrega, defendiendo la cuestión de la asequibilidad habitacional en el ámbito político. “No solo tenemos este objetivo de 10.000 unidades netas nuevas en el condado, sino que también respaldaremos nuestra palabra con inversiones y tierras”.

Fairfax Crest consta de dos edificios principales, cada uno con su propia combinación de financiamiento y créditos fiscales. Al igual que ocurre con One University, los edificios son propiedad de empresas privadas que también están a cargo de su administración, en terrenos arrendados al condado por un período de 99 años. “Estamos sumamente preocupados por mantener el control de nuestro condado a largo plazo”, indica Shapiro, en especial, justo al lado de las oficinas gubernamentales. “Entendimos que el valor del suelo en verdad ayudaría a subsidiar el desarrollo de la propiedad”.

Cada edificio combinó un crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos del 4 por ciento de Virginia Housing con un crédito fiscal adicional del 9 por ciento obtenido a través de un proceso competitivo, en lo que Shapiro llama una estrategia de “hermanamiento”. La FCRHA también emitió un par de bonos para ayudar a financiar el desarrollo, por un total de USD 23,5 millones, además de USD 25 millones en préstamos de su fondo Blueprint. “El acuerdo incluye otras fuentes de financiación, algunos otros fondos estatales y una subvención para la construcción de la guardería”, explica Shapiro. “Intentamos establecer nuestros criterios de suscripción de forma tal que se garantice la obtención de capital externo por parte de los desarrolladores también”.

La decisión del condado de Fairfax de conservar la propiedad del suelo a través de arrendamientos de terrenos es preferible a lo que muchos municipios terminan haciendo para estimular el desarrollo de viviendas asequibles: vender el lote por un dólar, otorgar una reducción impositiva de 20 años y “perder la totalidad del valor del activo para siempre solo para lograr el resultado”, comenta Robert “R. J.” McGrail, director del programa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria) del Instituto Lincoln.

Cada incentivo cuenta, señala McGrail, y “puede marcar la diferencia entre tener palas en el suelo y grúas en el aire o no tenerlas”. Pero renunciar a ingresos fiscales futuros corre el riesgo de degradar los servicios públicos de los que dependerán los nuevos residentes, sin importar su nivel de ingresos. “Perder parte de eso para cerrar un negocio es una decisión que las jurisdicciones toman a diario”, agrega. “Para mí, optimizar la estrategia de disposición de una manera que sea menos extractiva de los ingresos públicos posteriores hace que una estrategia de asequibilidad habitacional de activación de tierras también sea una estrategia de salud fiscal municipal”.

A principios de febrero, el condado de Fairfax había entregado 1.373 nuevas unidades asequibles en cumplimiento del objetivo, con otras 2.470 unidades en 11 proyectos en construcción o en proceso, incluido Fairfax Crest, según el panel de vivienda asequible de la FCRHA. Además de las bibliotecas que mencionó Shapiro, la FCRHA evalúa el potencial de otros sitios que son propiedad del condado para alojar viviendas asequibles, incluido un estacionamiento de conexión con transporte público y un centro comunitario. Y mientras la ciudad de Franconia se prepara para trasladar las oficinas gubernamentales a un nuevo campus, la comisión de planificación del condado aprobó en febrero una propuesta para construir 120 unidades de viviendas asequibles nuevas en el sitio desocupado, junto con una estación de policía del distrito, un museo y una biblioteca pública ampliada.

“Me hace volver a sonreír”

Lo que ninguna de esas cifras logra captar es el impacto que un lugar para vivir acogedor, seguro y asequible puede tener en las personas y las familias: las amistades que se construyen, las preocupaciones que se desvanecen.

Alegre y extrovertido, Hunter es una especie de embajador de Belmont, que recluta residentes para los eventos sociales y las clases del edificio, y sugiere nuevas actividades. Le gustaría que se celebraran fiestas para los cumpleaños de las personas, por ejemplo. “Tengo la extraña sensación de que la gente podría apreciarlo”, comenta. “Las personas que no tienen familia, que nunca reciben visitas, que no salen tan a menudo… es probable que sea bastante especial para ellas”.

En su departamento del primer piso, con sus instrumentos a mano, Hunter ahora puntea una breve melodía; su gata, Sophie, es su público cautivo, aunque desinteresado. “Es mi animal de compañía, después de lo que he pasado y de tener mascotas toda la vida”, agrega. “Eran las mascotas y la música, esas eran las cosas que me daban calma”.

Mientras los acordes suenan sobre el tintineo de una pandereta, Sophie se relaja en la ventana. “Se pasa por lo menos 10 horas y media del día sentada allí, mirando por la ventana”, explica Hunter. “Justo frente a la ventana está la bicisenda. Ahí es donde pasean todos los perros del barrio… De vez en cuando, un perro se fija en ella y se acerca a verla, y lo mismo pasa con la gente”, agrega.

“Me alegra tener esta ventana; también es importante para mí”, reflexiona Hunter. “Soy extrovertido y ver a la gente pasar me hace volver a sonreír. Algunas personas miran por la ventana para ver si Sophie está ahí, y eso me reconforta el alma”.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Parte de la reurbanización de One University en suelo propiedad del condado de Fairfax, Virginia. Créditos: Hartman Design Group.