Walk around virtually any city in the United States, and it’s hard to miss the stark symbols of economic inequality. Restaurant workers unable to afford the food they cook and serve. Teachers and tradespeople priced out of the community in which they work. A family on the brink of poverty unable to afford treatment at the world-class hospital a mile away.

These scenes play out not just in large, expensive cities, but in small and mid-sized ones, too, including places that have worked tirelessly to jumpstart their economic engines. These persistent, almost vulgar disparities were enough to make Haegi Kwon, policy analyst at the Lincoln Institute of Land Policy, pursue a pointed research question: Is economic development, as a set of policies and practices that aims to produce community prosperity . . . actually working? 

In a new working paper, Kwon argues that traditional economic development approaches—such as trying to attract outside employers with promised infrastructure or tax breaks (recall how cities bent over backwards trying to woo Amazon as it sought a second home)—often produce uneven growth that can deepen disadvantage and exacerbate longstanding inequities. “Just because there’s overall economic growth at the city level, it doesn’t mean those benefits trickle down,” Kwon says. “A lot of times you end up seeing increased disparities within cities.” 

Evidence suggests that when a new tech company or other sought-after employer enters a community, for example, the benefits mostly flow toward homeowners and people who are highly educated. “But if you’re low-income and you’re a renter, then you’re probably going to experience some vulnerability, and at worst displacement,” Kwon says. 

Historically, the goal of most local economic development programs has been to bring in more, says Jessie Grogan, director of reduced poverty and spatial inequality at the Lincoln Institute. “More jobs, more investment, more businesses—there’s a perception that you need to grow, you need more stuff, and that’s what economic development success looks like,” Grogan says. But as part of a research project supported by the Robert Wood Johnson Foundation, Grogan and Kwon are asking community leaders to challenge those long-held assumptions. 

In her working paper, Kwon introduces a new three-part framework for thinking about economic development—one that targets resident health, equity, and wellbeing as the explicit goals of such investments, rather than just growth.

Looking In, Leveraging, and Locking

To gain a new perspective on economic development, Kwon explored existing theoretical frameworks such as the Asset-Based Community Development (ABCD) model and the slow-growth, locally resourced concept of “scaling deep” to achieve more durable success. Applying elements of these alternative perspectives, Kwon has proposed a three-step framework that represents a community-centered approach to economic development: looking in, leveraging, and locking.

“This framework emphasizes the importance of identifying and nurturing existing assets, collaborating to leverage these assets, and promoting greater community stability,” Kwon says. 

Economic development practitioners should start by looking in, she says. That includes some inclusive and collective soul-searching to identify a community’s issues and shared priorities—but it also means recognizing assets already in place to help attain those goals. Every community has something of value on which it can build—some combination of natural, social, cultural, human, political, economic, or built resources.

Community assets might be historical or geographic advantages, such as a working waterfront, key railway, or abundant green space or city-owned lots. They could include institutions, such as a university or museum, or a patchwork of small nonprofits that have earned trust by developing deep roots in different parts of the city. And then there’s the often-overlooked value of the people and cultures that comprise a community—the local knowledge, lived wisdom, and diverse skill sets of the existing residents.

“There might be a lot of skill and talent in those communities that has just not been recognized,” Kwon says, such as informal businesses that could be formalized, or entrepreneurial immigrants whose contributions are often ignored or underutilized. “If you look deeper, there’s a lot of capital and skill that they’re bringing with them.” 

Leveraging those assets means making the most of them by collaborating, sharing resources, and building off even modest advantages to create an impact greater than the sum of the inputs.

For example, bringing together nonprofit organizations and other institutions that have operated in competition with or in isolation from each other, and getting them to complement each other’s work—by sharing information, developing referral systems, and coordinating activities to avoid duplicative efforts—can help them achieve shared goals. Andrew Crosson, founder and chief executive of the regional social investment fund Invest Appalachia, calls this approach the “stone soup” of economic development, with organizations pooling their limited resources and building upon each other’s work.

There’s one more crucial step to the puzzle, Kwon says, and that’s locking investments into place to ensure sustained stability and prosperity for the community.

“Locking is about creating virtuous cycles of growth,” Kwon says, often by investing in workforce training, wealth building, and entrepreneurship efforts. “Local business owners are more likely to reinvest, so the more you have businesses owned by people who live locally, the more likely you are to get this kind of reinvestment in the community.” She notes that shared ownership models such as community land trusts can also help secure continued stability and wellbeing as new investment flows into a community. 

Appalachian Assets 

Kwon’s framework isn’t just informed by existing research literature; a number of organizations nationwide have been putting similar steps into practice, with encouraging results. 

Before launching Invest Appalachia, for example, Crosson and other members of the Appalachia Funders Network spent years conducting an “open-eyed analysis” of the region’s opportunities and gaps within a historical and economic context—looking in, if you will. They identified the region’s active network of nonprofits as a crucial asset. “We have the benefit of some networks of nonprofits that have been doing community economic development work for years, with really sharp, ground-truthed, multi-year track records,” Crosson says.

“They did a very seemingly homegrown exercise in getting everyone who touches the proverbial elephant together to say, ‘Okay, let’s work together. What do we want, and how can we think about developing shared priorities and then bringing in resources around those priorities in a more structured and intentional way?” Grogan says. “They got all the players organized and rowing in the same direction.”

One of the most powerful ways Invest Appalachia has been able to leverage its modest grant dollars for greater impact, meanwhile, is through credit enhancements. These arrangements allow the fund to essentially absorb excess risk on behalf of low-wealth businesses, builders, and mission-driven lenders—borrowers who will pay back the money, but lack the collateral to qualify for traditional financing, or who need more flexible lending terms. It’s not entirely unlike having someone with financial stability cosign a car loan or apartment lease for someone else.

“You have to break the cycle of scarcity and disinvestment and lack of investment readiness,” Crosson says. “And I think the best tool that we have as a field is credit enhancements, and specifically grant-funded credit enhancements—like loan guarantees, loan loss reserves, conditional repayment loans, unsecured bridge loans, things like that—that can help to get money into a project to get the juices flowing. You’re giving people a chance to build assets.”

Every credit enhancement unlocks investment capital for projects and borrowers who couldn’t otherwise access it, Crosson says. “It allows community lenders and impact investors to put repayable dollars into things that are investment-worthy but not quite investment-ready.”

One simple and effective example, Crosson says, is providing uncollateralized bridge loans to nonprofits and small businesses that want to invest in rooftop solar. On-site solar generation is a win-win, improving climate resiliency while reducing operational expenses, and organizations can get up to 50 percent of the installation cost reimbursed through federal tax credits—but not until they file their taxes a year later. Invest Appalachia worked with the Appalachian Solar Finance Fund, a core partner in the clean energy sector, to identify this major bottleneck in solar development and develop a solution. By extending short-term bridge loans—which carry very little risk, since they’re essentially backed by the Internal Revenue Service—Invest Appalachia has helped provide nonprofits like the Just for Kids Advocacy Center and Howell’s Mill Summer Camp, both in West Virginia, with the upfront money they need to invest in solar.

The majority of those loans will be repaid and then reinvested, Crosson says, allowing grant money to go farther and last longer. “That money will come back, it will recycle, and we’ll get to use it again and again and again.” At the same time, the repayable nature of credit-enhanced loans helps lock in prosperity by setting projects on a path toward long-term sustainability and self-sufficiency.

Locking in demands a systems-level approach, Crosson adds. “If we do individual transactions—one factory here, one housing development there, in the way that people think about economic development traditionally—that’s just not going to add up, especially in a place with the socioeconomic characteristics of our region,” he says. Clustered investments, though, can yield compounding benefits.

“A few targeted interventions can generate the momentum needed to sort of catalyze an entire industry,” he says. “We also think about that in terms of geographies, where doing a cluster of deals, businesses, and projects allows that community to achieve some level of self-sustaining growth and inclusive growth that starts to spill over to the communities around it.”

Russell: A Place of Promise

While Invest Appalachia serves an entire region spanning multiple states, the same principles can be applied at the city or even neighborhood level.

In Louisville, Kentucky, for example, local government has been countering decades of disinvestment in the predominantly Black neighborhood of Russell with a focus on revitalization and staying out in front of displacement pressures. Recognizing the value of both the place itself and its people, a public-private initiative called Russell: A Place of Promise has been guiding that effort since 2018 with an uncommonly profound and prolonged commitment to the neighborhood’s crucial asset: its residents. 

“Oftentimes, what you see in community development projects is a focus more on the built environment, rather than the actual people,” says Cassandra Webb, co-lead of Russell: A Place of Promise (RPOP) and director of the Place of Promise initiative at Cities United. And as new buildings, facades, trees, streetlights, and other overdue investments make a place more attractive, she says, “folks enjoy the resources and the goods and services that are there, but the people who call that neighborhood home can no longer afford to live there. So part of our strategy was, how do we make sure that folks are a part of building out what RPOP is going to be, and that they also have the opportunities—whether it’s workforce development, greater job opportunities, more sustainable housing—so they can afford to stay in their community?” 

RPOP leaders have been listening to, learning from, and learning with neighborhood residents, not only through ongoing conversations, block party events, and leadership education sessions, but by taking residents on paid trips to explore examples of shared ownership in other cities. Webb accompanied a group of about 20 Russell residents on a trip to Atlanta, for example, where they met with peer organizations to learn firsthand about community land trusts. 

“It’s about investing in the people of the community,” Webb says, “and as we invest in them, and work in partnership with them, being able to gain insights that then help us inform our strategies on the place side.”

Investing in Russell’s residents has helped cultivate another important, hard-won asset: trust.

“The city is not necessarily seen as a trusted partner in historically Black neighborhoods, because the city has been a driver of a lot of the disparity,” says Theresa Zawacki, RPOP co-lead and policy executive on loan from Louisville Metro Government. “And even in present times, the city is seen as a source of state violence, a source of disparate impact, a source of unkept promises. . . . So there was a lot of relationship maintenance and trust-building at first.”

Those efforts got a boost in late 2019, when RPOP hired a resident named Jackie Floyd—known to many in the community as “the mayor of Russell”—as a full-time outreach member. The pandemic prompted some pivoting, but RPOP continued to engage and support residents through the lockdown, providing local families with care packages containing health and hygiene items, kids’ activities, and fresh food grown by a collective of Black farmers. A program called the Russell for Russell Residents Coalition coalesced online, and drew more than two dozen participants, aged 22 to 72, who helped shape a set of Black wealth creation strategies and craft the group’s Partnership Pledge. Since then, RPOP has graduated 62 residents through its small business accelerator, with one cohort specifically focused on childcare businesses, and built both single-family and income-generating duplex homes in partnership with a Black-led affordable housing developer, Rebound.

In further community workgroups, residents (who earned a stipend for participating) learned about and helped define the parameters of new neighborhood investments, from models of community ownership to universal basic income programs—including the YALift! guaranteed income pilot that RPOP helped create and implement in Louisville along with Metro United Way.

Russell: A Place of Promise also has a key place-based asset to leverage toward its mission of creating lasting Black wealth in the neighborhood. Louisville Metro Government has committed a five-acre plot of vacant land to the organization, sitting at the intersection of 30th and Madison streets—across from an athletic facility that draws tens of thousands of visitors annually.

As RPOP prepares to redevelop the property in its first major capital project, residents are deeply involved in charting the course. The goal is to create a mixed-use community focal point, defined by shared ownership, to act as both a catalyst for generational wealth and a bulwark against displacement.

RPOP and Russell residents have been exploring several different models of shared ownership, Zawacki says, including community land trusts and real estate investment trusts. But whatever form that eventually takes, the hope is that it will help lock in place a foundation for long-term stability and opportunity. “Where we’ve landed at this point is that residents are interested in the idea of having some amount of financial ownership in 30th and Madison Street, but it doesn’t necessarily need to be something that pays dividends,” Zawacki says. “It could be something that allows for the profit that comes off of that property, after it stabilizes, to be something that they direct in an investment back into the neighborhood.”

Residents also see the opportunity to own a business at the 30th and Madison Street complex as its own form of community ownership. “We’re actually having conversations with seven- and eight-year-olds, about how one day, when the site is built, when you’re 15 or 16 years old, your business that you’re thinking about could actually be at 30th and Madison,” Webb says.

Prioritizing Well-Being

Both Invest Appalachia and Russell: A Place of Promise are explicitly prioritizing resident well-being and working toward that goal with a promising mix of strategies, Kwon says. And while many of those initiatives are fairly new or works in progress, she’s excited to see the impacts they’ll have on their communities in years to come.  

“We’re not saying that everything’s going to be rainbows and unicorns, but Russell, for example, is really looking at cooperative structures, clear ways of trying to ensure that at the city level, you have dedicated, permanently affordable housing,” she says. “They’re not just looking at bringing in a chain supermarket—they’re looking at, how do we build wealth within the community? How do we ensure affordable housing so people can stay, and also ensure a sort of cultural stability as well?”

Indeed, stability may be just as important to a community as economic growth. “The way I’m starting to think about it is that ideal places are stable across generations,” Grogan says. “You have enough opportunities that your kids want to stay here, but you’re not so unaffordable that your kids can’t stay here.”

And stability isn’t purely an economic matter, either; it’s also about autonomy. So as RPOP prepares to incorporate itself as a standalone nonprofit this year, its outgoing co-leads are making sure the board is composed mostly, if not entirely, of neighborhood residents and small business owners. “Our board members that we have now, four are Russell residents that have been along with us over the past few years, that have gone on those trips with us,” Webb says, “and now are very comfortable and knowledgeable about how we move this work forward.”

Crosson says one of the key, and hopefully lasting, aspects of Invest Appalachia’s work has been increasing capacity in the region—not just the capacity for technical expertise or securing funding, but the ability to put it to use in service of the community’s agreed-upon goals. “One of our partners uses the analogy of watering the soil,” he says. “If there’s a drought, and you pour water on the soil, it runs off, right? And if a region is disinvested and under-resourced, you can’t just throw money at it and hope that’s going to solve everything.”

 Zawacki credits Louisville Metro Government for supporting Russell: A Place of Promise with a steady palm rather than a strong fist. The city doesn’t hold their grant money or dictate how they use it, and has provided land that the organization would have struggled to purchase at market rates. “That opportunity to be entrepreneurial with the resources of government, but without the direction and control of government, has been essential to our success,” Zawacki says. “That is definitely one of the takeaways from the last five years of the work: having the resources is great, but having the freedom is even greater.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A shuttered movie theater in southern California. Credit: Michael Warren via iStock/Getty Images Plus.

What comes to mind upon hearing Scranton, Pennsylvania? For some, it’s the location of the fictional company Dunder Mifflin, from the TV comedy series “The Office.” Others may know it as President Biden’s hometown. Hard-core urbanists will note that it’s also where Jane Jacobs grew up, before moving to New York City to do battle with Robert Moses.

Ultimately, though, much of what Scranton is about these days is what legacy cities are confronting across the US and indeed all over the world: its postindustrial future, now that the manufacturing industries of yesteryear are long gone.

In the case of Scranton, a railroad crossroads in northeast Pennsylvania, its industrial riches were built on mining and processing coal, as well as iron and steel and textiles, and a heyday of some of the nation’s first electric lights and electrified streetcars, which earned it the moniker the “Electric City.” Though some defense-related manufacturing remains, the city is facing a new frontier. Essentially, Scranton must reinvent itself as a metropolis that was built, beginning more than a century ago, for purposes that no longer exist.

Into this moment comes Paige Gebhardt Cognetti, a transplant from Oregon with an MBA and a stint in the Treasury Department during the Obama administration, to help try to forge a way forward. The 43-year-old mother of two was sworn in January 2020 after the previous chief executive resigned and pleaded guilty to corruption charges. She won reelection to a full term in November 2021, and is the first woman to hold the office.

“The Scranton story now is one, I think, of resilience and creativity,” Cognetti said in an interview for the Land Matters podcast. The establishment of the coal and textile industries “really set the tone for the type of entrepreneurship that we are still known for and that we’re looking to have more of in Scranton.”

Earlier generations recognized that local economy needed to be diversified, she said, so the city wasn’t tied to an anchor industry that would inevitably diminish. As a result, the city has “lots of educational institutions, we have hospitals, we have healthcare, we have services. We also still have 11 percent of our jobs that are based in manufacturing. . . . There’s a lot of different family-owned, smaller businesses. That’s really important for our economy.”

The efforts at reinvention are readily seen in projects such as Boomerang Park, site of a former gas plant, and in the transformation of the Scranton Lace Factory, which once employed thousands of people churning out curtains, tablecloths, parachutes, and camouflage netting before closing in 2002. The abandoned campus of red-brick factory buildings is now being turned into a mixed-use project with offices, homes, retail spaces, and event venues.

Those kinds of adaptive reuse projects are “unique and really catching people’s attention, so folks want to be there,” Cognetti said. “That’s something that I think we can replicate.”

She has been bullish on Scranton since she went there nearly 20 years ago and ordered a sandwich at a restaurant run by her future husband. She had grown up in Beaverton, Oregon, and graduated from the University of Oregon Clark Honors College with a BA in English literature; she ended up in Pennsylvania working for political campaigns including Barack Obama’s first run for President. She became a senior advisor to the Under Secretary for International Affairs at the US Treasury Department, was an investment advisor in New York City, and earned an MBA at Harvard Business School as well.

Before becoming mayor, Cognetti advised the Pennsylvania Auditor General on oversight of public school districts and care for older adults, and served on the Scranton School Board.

You can listen to the show and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Podcasts, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

This interview will be available online and in print in Land Lines magazine, as the latest installment in the Mayor’s Desk series. The first 20 Q&As with mayors from around the world have been compiled in a new book, with an introduction by former New York City Mayor Mike Bloomberg.

Further Reading

Now the mayor of Scranton, PA, Paige Gebhardt Cognetti’s passion for equity inspired by her time in CHC (University of Oregon Clark Honors College)

Scranton Elects First Female Mayor by Overwhelming Margin (Penn Live)

America’s Legacy Cities: Building an Equitable Renaissance (Lincoln Institute of Land Policy)

Remaking Local Economies (Lincoln Institute of Land Policy)

How Small and Midsize Legacy Cities Can Pursue Equitable, Comprehensive “Greening” (Lincoln Institute of Land Policy)

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Paige Cognetti. Credit: Courtesy photo.

During an era defined by racial reckonings, the COVID pandemic, rapid technological advances, and the unyielding climate emergency, mayors around the world have been thrust into once unimaginable situations. In Mayor’s Desk, an inspiring collection written by Anthony Flint and published by the Lincoln Institute of Land Policy, 20 innovative leaders from five continents share their struggles and successes, along with strategies for making cities more equitable, sustainable, and healthy places to live and work. From Berkeley to Bogotá, Mayor’s Desk proves that progress is possible, even—or maybe especially—in turbulent times, and that local governments are the drivers of global change. 

Since 2018, Lincoln Institute Senior Fellow Anthony Flint has conducted interviews with mayors of large and small cities in the United States, Europe, Africa, Asia, and Latin America about their groundbreaking approaches to our most pressing urban challenges. Mayor’s Desk interviews appear regularly in the Lincoln Institute’s Land Lines magazine and Land Matters podcast. 

In these forthright conversations, local leaders describe how they are using land policy to improve the quality of life for the people who live in their communities. From building a new bike lane to weaning an entire city off fossil fuels, from piloting new sources of revenue to stopping speculators in their tracks, the strategies and solutions in this collection can be of value far beyond their local contexts. The conversations also reveal how the personalities, backgrounds, and values of these mayors shape their leadership styles, whether they are making modest incremental improvements or bold transformations. 

A journalistic time capsule of innovative leadership and tangible change, this book can serve as an inspiration and valuable resource for anyone who wants to understand and influence the evolution of their cities. 

“For mayors, activists, urban planners, students, and citizens of every kind, these pages offer a sample of some of the bold ideas that have been emerging from cities over the past decade,” writes Michael R. Bloomberg, founder of Bloomberg LP and Bloomberg Philanthropies and former mayor of New York City, in the book’s foreword. “The mayors on these pages have differing political viewpoints and party memberships, and that underscores one of the book’s messages: Just as good ideas transcend national borders, they transcend political ideology, too.” 

About the Author 

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, contributing editor to Land Lines, and host of the Land Matters podcast. He is a correspondent for Bloomberg CityLab and the Boston Globe, where he writes about architecture and urban design, and has been a journalist for over 30 years. He is the author of Modern Man: The Life of Le Corbusier, Architect of Tomorrow (New Harvest); Wrestling with Moses: How Jane Jacobs Took on New York’s Master Builder and Transformed the American City (Random House); and This Land: The Battle over Sprawl and the Future of America (Johns Hopkins University Press), as well as coeditor of Smart Growth Policies: An Evaluation of Programs and Outcomes (Lincoln Institute). 

Lead image: Mayor Aki-Sawyerr, center, helps celebrate the installation of marketplace shades in Freetown. Credit: Office of Mayor Yvonne Aki-Sawyerr.

Tiene tanto sentido, al menos en los papeles: un último cambio de las normativas en el lugar de trabajo ha dejado a muchos edificios de oficinas del centro mitad vacíos durante gran parte de la semana, así como a las tiendas de delicatessen, kioscos y cafeterías que por mucho tiempo dependieron de los dólares de los trabajadores que llegaban a diario. A medida que las vacantes aumentan, los valores de los inmuebles comerciales disminuyen, lo que podría afectar las rentas por tributos inmobiliarios. Mientras tanto, en los barrios más residenciales, fuera de aquellos adormecidos distritos del centro, una grave escasez de viviendas disparó los precios por encima de niveles sostenibles para compradores de propiedades e inquilinos por igual.

Entonces, ¿por qué no transformar algunas de esas oficinas vacías en las tan necesarias viviendas, y traer más personas (y consumo) al centro, a la vez que se propician beneficios en cuanto al clima y la sostenibilidad gracias a la reutilización de edificios y la generación de densidad urbana?

Esa es la pregunta que se están planteando en las ciudades en todo el mundo, a medida que los calendarios de trabajo remoto e híbrido pasan de ser una excepción a ser una regla para una parte considerable de la mano de obra. Pero, si bien la reutilización adaptativa de las oficinas como residencias parece ser una solución prometedora, la realidad es más complicada.

Según un análisis de Gallup de junio de 2022, más de la mitad de los trabajadores estadounidenses, unos 70 millones de personas, pueden realizar sus trabajos de forma remota, y un mero seis por ciento quiere volver a trabajar en una oficina a tiempo completo algún día (la mayoría dice que, si el empleador lo exigiera, buscaría otro empleo). Gallup predice que más de la mitad del personal con capacidad de trabajar remoto trabajará en un esquema híbrido en el futuro, y un 22 por ciento trabajará siempre fuera del establecimiento en los próximos años (Wigert y Agrawal, 2022).

A medida que los acuerdos de trabajo remoto e híbrido no solo se aceptan sino que también se esperan, las empresas están consolidando la cantidad de espacio de oficina que alquilan mientras intentan hacer que trasladarse hasta el lugar de trabajo valga el esfuerzo para el personal. A menudo eso se traduce en alquilar menos metros cuadrados en un edificio más costoso con terminaciones nuevas y de calidad superior, e instalaciones de última generación, lo que, en el ámbito de los bienes raíces comerciales, se conoce como espacio de clase A.  

Esto obliga a las oficinas menos atractivas de clase B o clase C, que representan la mayoría de los espacios de trabajo construido, a tener que luchar para encontrar y mantener inquilinos. En todo el país, la tasa de vacantes de las oficinas superó el 17 por ciento en el cuarto trimestre de 2022, frente a un 12,1 por ciento a fines de 2019, según la empresa de bienes raíces comerciales, CBRE.

Esta tendencia no muestra señales de atenuarse, y a algunas ciudades les está yendo peor que a otras. CBRE calculó que, a finales de 2022, la tasa de vacantes comerciales en San Francisco será del 27,3 por ciento (antes de la pandemia era tan solo del 4,8 por ciento). Phoenix finalizó el año con casi el 24 por ciento de sus oficinas desalquiladas, frente a un 14,4 por ciento a finales de 2019 (CBRE 2023).

Y los distritos comerciales del centro, en particular, están tambaleando. Este ya es el tercer trimestre consecutivo que las oficinas del centro presentan niveles de vacantes superiores (17,6 por ciento) a los de las áreas urbanas (17,2 por ciento), lo que invirtió la tendencia histórica. A fines de 2019, la tasa de vacantes para los edificios de oficinas céntricos fue del 10,2 por ciento.

En la región de Upper Downtown de Denver, la tasa de vacantes de oficinas ya estaba aumentando antes de la pandemia y, para mediados de 2022, había alcanzado un 21 por ciento, explica Laura E. Aldrete, directora ejecutiva de Planificación y Desarrollo Comunitario. Pero los dirigentes de la ciudad están eligiendo ver esta situación como una oportunidad. “Hay una crisis de viviendas asequibles integrada a eso”, dice Aldrete. “Entonces, ¿cómo podemos crear una variable positiva de dos negativas?”.

Diversificar

Avanzada la pandemia, Aldrete notó algo mientras caminaba por la ciudad de Querétaro, México: en momentos en los que muchos centros estadounidenses aún parecían misteriosamente vacíos debido al cierres prolongados de oficinas, la ciudad de Querétaro estaba viva. En México, también habían cerrado muchos lugares de trabajo, pero el centro de la ciudad estaba lleno de personas, incluidas familias con niños pequeños. “Es una ciudad de la década de 1500 que tiene una serie de plazas públicas, con calles peatonales y residencias, oficinas y [tiendas] minoristas, y estaba prosperando”, relata Aldrete.

Vio un patrón similar emergente en secciones del centro de Denver. El distrito comercial central de la ciudad, Upper Downtown, es una vuelta hacia la era de la renovación urbana (edificios de oficinas de hormigón, calles de sentido único, espacios de estacionamiento) y aún tiene que despertar del sueño inducido por la COVID. Pero Lower Downtown (o “LoDo”), un barrio histórico con usos múltiples cuyos depósitos alguna vez vacíos se convirtieron en loft y restaurantes en las décadas de 1980 y 1990, permaneció bastante activo durante la pandemia. Lo mismo ocurrió con el barrio de Union Station, que experimentó su propio renacimiento de uso mixto en la década pasada, con la renovación, de gran repercusión mediática, de la estación de tren que puso una mayor foco en los parques y las viviendas de ingresos mixtos. “Hoy en día, en comparación con Upper Downtown, aquellos dos barrios céntricos siguen prosperando”, comenta Aldrete.  

Incluso antes de la pandemia, Aldrete pudo ver que el ambiente de oficina “de nueve a cinco” de Upper Downtown había perdido la vitalidad que buscaban los empleados del siglo XXI. “Históricamente, todos los bancos y las empresas de gas y petróleo se han peleado por tener una dirección en la 17th Street”, dice Aldrete, un tramo de Upper Downtown llamado “La Wall Street de las Rocosas”. Pero cuando BP estaba buscando una sede regional siete años atrás, la empresa ignoró la 17th Street y prefirió una ubicación cerca de Union Station. La COVID atacó, “y se hizo muy evidente que no teníamos un barrio [en Upper Downtown] . . . no había nadie”, dice. La pregunta que surgió es la siguiente: “¿Cómo podemos pensar en transformar nuestro distrito comercial central en un distrito barrial central?”.

Denver está elaborando un programa piloto en el que invitará a cinco propietarios de inmuebles a trabajar con la ciudad para convertir sus edificios de oficinas infrautilizados en residencias. Aldrete alentó a los propietarios del edificio histórico Petroleum, que está ocupado a medias, entre otros, a participar, debido a que ya tenían planes de transformar la torre de oficinas en más de 100 departamentos. Espera que unos pocos proyectos piloto puedan abrir camino a otros en el futuro. 

“En el mercado inmobiliario, los primeros son los que asumen el mayor riesgo”, explica Aldrete. “Una de las funciones que el gobierno municipal puede desempeñar es trabajar con el sector privado . . . ¿Cómo nos presentamos como buenos socios para acompañarlos en el proceso?”.  

El barrio ya tiene espacios de entretenimiento y quizás el mejor acceso al transporte público de la ciudad, incluidos colectivos y el metro ligero, comenta Aldrete, pero carece de otros servicios esenciales que atraerían a residentes por tiempo completo, “el corazón de toda comunidad”. Así que, al mismo tiempo, Denver está trabajando con socios de la comunidad para encontrar otras formas de crear un centro “que sea un barrio completo”, desde estrategias para atraer más establecimientos para el cuidado de las infancias y aumentar la cubierta de árboles afuera de las transformaciones residenciales, hasta la activación de espacios de venta minorista en planta baja a través de programas como PopUp Denver, que brinda a los empresarios locales vidrieras sin costo de alquiler por tres meses.  

Sostener el centro

La reutilización adaptativa presenta desafíos logísticos, pero también posibilidades, como el potencial de revivir los centros en dificultades y sostenerlos de una forma nueva, explica Amy Cotter, directora de estrategias climáticas en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. “Mucho se ha escrito sobre la evolución del espacio de oficinas como una sentencia de muerte para los centros de nuestras ciudades”, comenta Cotter, explanificadora que se centra en las políticas urbanas y la resiliencia climática. Pero convertir el exceso de espacio de trabajo en viviendas ofrece el panorama de una población que mantiene la ciudad activa y económicamente saludable las 24 horas de todos los días de la semana, “diferente de cuando teníamos distritos comerciales centrales con una población durante el horario de oficina y habitantes de los suburbios que venían a trabajar”, añade. 

Las rutinas urbanas de las últimas décadas se volvieron predecibles e insostenibles, señala Cotter: “Durante el día, están los trabajadores de oficina que estacionan y comen en restaurantes, y luego, por la noche, hay propietarios de condominios y habitantes de departamentos que estacionan y salen a comer a restaurantes”, comenta. “Bien, ¿qué pasaría si no existiese ese recambio? ¿Qué pasaría si fuera siempre la misma población, no solo que trabaja, vive, come y se recrea en el mismo espacio, sino también que evita viajar todos esos kilómetros en auto, y, quizás, hasta evita tener un auto?”.  

Suena un poco utópico, admite Cotter, pero no es impracticable. Después de todo, la reutilización adaptativa no es nada nuevo. Como consecuencia de la caída de la fabricación nacional a fines del siglo XX, las industrias y fábricas textiles vacantes en el Noroeste y en el Medio Oeste se redestinaron a estudios de arte y loft residenciales muy demandados. La merma en la asistencia a las iglesias dio origen a condominios reformados con techos de catedrales reales. Y, según un estudio publicado en enero por el Office Adaptive Reuse Task Force (Equipo de Trabajo de Reutilización Adaptativa de Oficinas) de la ciudad de Nueva York (ciudad de Nueva York, 2023), en Bajo Manhattan, las iniciativas de revitalización que comenzaron a mediados de los noventa y se aceleraron después del 11 de septiembre dieron lugar a alrededor de seis millones de metros cuadrados de espacio de oficina que se transformó en unas 17.000 viviendas.  

Readaptar una estructura, en lugar de demolerla y reconstruirla, evita que llegue más carbono a la atmósfera y más desecho de construcción a los vertederos. Según la Agencia de Protección Ambiental, en 2018, en los Estados Unidos se generaron 600 millones de toneladas de desecho de construcción y demolición, más del doble de nuestro desecho sólido municipal, y un 90 por ciento de este vino de la demolición de edificios existentes (US EPA 2022). Mientras tanto, los materiales de construcción convencionales emiten cantidades excesivas de carbono; la producción de acero y hormigón, por separado, representan al menos un ocho por ciento de las emisiones de gases de efecto invernadero. 

Este es el motivo por el que la reutilización adaptativa “casi siempre ofrece ahorros medioambientales en comparación con la demolición y la construcción nueva”, según el Laboratorio de Políticas e Investigación del Fideicomiso Nacional para la Preservación Histórica, que advierte que los edificios más nuevos necesitan entre 20 y 30 años de operaciones de alto rendimiento para, finalmente, compensar el impacto climático inicial de su construcción (Frey, Dunn y Cochran, 2011). Mantener intactos los cimientos y la estructura de los edificios a la vez que se le hace un lavado de cara a la fachada y se modernizan la calefacción, refrigeración, aislamiento y otros sistemas tiene el beneficio añadido de mejorar de forma radical la eficiencia energética del funcionamiento del edificio, lo que reduce el consumo de energía en hasta un 40 por ciento.   

Además, puede ser económico. Si bien las transformaciones de oficinas pueden complicarse, Robert Fuller, director y jefe de estudio de la sede de Nueva York de la firma de arquitectura mundial Gensler, explica que “en comparación con demoler y construir de cero, por lo general, implican un menor costo por unidad que una construcción nueva”. CBRE calcula que el costo de acondicionar un edificio de oficinas para transformarlas en departamentos en Alexandria, Virginia, sería de US$ 213 por pie cuadrado, en comparación con US$ 275 por pie cuadrado si se construyera de cero. Además, el proceso puede acelerarse: algunos desarrolladores le contaron a Urban Land Institute que la reutilización puede ahorrar de seis a 12 meses de tiempo de construcción (Kramer, Eyre y Maloney, 2023).  

La apatía de mediados de siglo

Lo que hace que el movimiento actual de reutilización sea más desafiante que la transformación de fábricas e iglesias es el tipo de edificios de oficinas que hay que transformar. Gran parte del espacio comercial vacante hoy en día se encuentra en torres de las décadas de 1960, 1970 y 1980, cuadradas y sin ningún tipo de glamour.

“Aún no se las considera realmente edificios históricos”, señala Fuller. Además de sistemas envejecidos, estos monolitos de mitad de siglo suelen tener plantas extensas de una cuadra de profundidad, que hacen que el corazón del edificio se encuentre elevado, a más de 10 o 15 metros de la ventana más cercana (que no puede utilizarse), así como fachadas monótonas y poco acogedoras.

Muchos edificios de Bajo Manhattan que se reformaron tras la catástrofe del 11 de septiembre eran construcciones previas a la guerra con placas de piso pequeñas y aperturas para ventanas con marcos tradicionales, comenta Fuller. “No quiero decir que hayan sido transformaciones sencillas, pero tenían mucho sentido. Algunos de estos edificios de las décadas de 1960 y 1970 . . . definitivamente presentan desafíos”.

De todos modos, los arquitectos pueden resolverlos, en general, se trata de una cuestión de viabilidad financiera. Por ejemplo, Fuller dice: “Si el edificio tiene una placa de suelo lo suficientemente amplia, en realidad, se puede crear un tragaluz en el centro”, y así se atrae la luz diurna hacia el corazón del edificio.

Ese espacio también puede reutilizarse de otras formas. Cuando, hace unos años, Gensler estaba transformando las oficinas de la Franklin Tower de Filadelfia en departamentos, la empresa decidió apilar los servicios nuevos del edificio, como el estudio de ciclismo Peloton, el centro fitnes y el teatro, en el centro del edificio a lo largo de diferentes pisos, y así le dio uso a un espacio que, de lo contrario, estaría ocioso, en el núcleo del edificio. “En lugar de hacer un servicio por piso, algo que suele ser muy común en los edificios residenciales”, explica Fuller, “puedes imaginarte esta columna vertical de servicios que atraviesa todo el edificio hasta arriba”.  

Otro desafío al adaptar los edificios de oficinas más viejos es modernizar el muro cortina, la fachada externa no estructural. El fin de esto no es solo modernizar la estética y mejorar la eficiencia energética, sino también instalar ventanas que funcionen, que suelen faltar en la mayoría de los edificios de oficinas y que la mayoría de las ciudades exigen en las unidades residenciales.

A pesar de presentar estos obstáculos, los edificios de oficinas corrientes aún pueden ofrecer un buen cimiento para viviendas atractivas, así como ubicaciones codiciadas y características estructurales lujosas como los techos altos. Una altura de 3,5 metros de techo a techo no se considera un estándar de clase A para el espacio de oficina moderno, dice Fuller, “pero es muy generoso para un edificio residencial”.

Para ayudar a las ciudades a identificar candidatos potenciales para la reutilización, Gensler desarrolló un sistema de puntuación de propiedad que otorga puntos según la ubicación del edificio, la configuración, el servicio de ascensores y otros factores. “Es una forma de analizar rápido una franja amplia de edificios e identificar a los mejores competidores”, comenta Fuller, porque no todas las torres de oficinas vacantes son aptas para proyectos de transformación razonables.  

Por ejemplo, solo 10 de los 84 edificios que Gensler evaluó en el distrito financiero de Boston alcanzaron el puntaje necesario para merecer que se los considere como objetivos de reutilización (Carlock 2022). Puede que esta no parezca una gran cifra. Pero, incluso si la mayoría de las torres de oficinas de mitad de siglo no califican para la reutilización residencial, convertir tan solo algunas puede generar cientos o, incluso, miles de viviendas nuevas en las ciudades carentes de ellas. “Dados los millones de metros cuadrados de espacio de oficina infrautilizados, incluso un pequeño porcentaje podría ser realmente significativo en lo que respecta a la vivienda”, afirma Fuller.  

Esta es una de las razones por las cuales el Office Adaptive Reuse Task Force de la ciudad de Nueva York está recomendando 11 cambios de políticas que permitirían y fomentarían la conversión de más edificios de oficinas en más barrios (ciudad de Nueva York, 2023). “Queremos garantizar que los edificios de oficinas obsoletos puedan transformarse para darles un uso más demandado, como las viviendas que los neoyorquinos necesitan desesperadamente”, escribe el director de planificación, Dan Garodnick. Algunas de las recomendaciones del equipo de trabajo, posteriores a un estudio de cinco meses, son: flexibilizar las reglas para permitir la transformación de la mayoría de los edificios de oficinas construidos antes de 1991 y ofrecer incentivos de impuestos a la propiedad para apoyar la creación de viviendas asequibles e instalaciones para el cuidado de las infancias en edificios restaurados.   

Y en Washington, DC, donde unos seis millones de metros cuadrados de espacio de oficina permanecen vacantes, y el alcalde Muriel Bowser prometió llevar unos 15.000 residentes nuevos al centro en los próximos cinco años, la ciudad ofrecerá 20 años de exención fiscal a los desarrolladores que transformen edificios de oficina en residencias, siempre que un 15 por ciento de las viviendas se declaren asequibles para quienes ganen el 60 por ciento o menos del ingreso medio de la zona. 

Convertir Calgary

Para mejor o para peor, Calgary, Alberta, le lleva ventaja a muchas ciudades que recién están empezando a explorar las transformaciones de oficinas. Calgary, una ciudad de 1,3 millones, ha tenido sus auges y caídas como capital corporativa de la industria de gas y petróleo de Canadá. Pero la baja de los precios del petróleo crudo en 2014 arrastró con ella al mercado de bienes inmobiliarios comerciales. Los edificios de oficinas del centro de Calgary perdieron alrededor de US$ 16.000 millones de su valor inmobiliario desde 2015, lo que generó una pérdida de recaudación tributaria que afecta a toda la ciudad.   

“Las conversaciones en torno a nuestro problema de vacantes de oficinas comenzó cerca de 2015”, relata Natalie Marchut, gerenta de programa del equipo de estrategia del centro de Calgary. “Las vacantes de oficinas habían empezado a escalar, no veíamos ninguna reabsorción y la situación se tornó alarmante”. Para el momento de los cierres por la COVID en 2020, no quedaban muchos trabajadores de oficina en el centro para enviar a sus hogares. 

Así que los funcionarios de la ciudad trabajaron junto a desarrolladores, empresarios y otros socios para idear un plan. Con alrededor de un tercio del espacio de oficina del centro que permanecía vacante (unos 4 millones de metros cuadrados), la ciudad estableció un objetivo de eliminar dos millones de metros cuadrados de existencias de oficinas en los próximos diez años, idealmente a través de conversiones residenciales.

Pero, como diría Isaac Newton, un objeto en reposo tiende a permanecer en reposo, a menos que se vea afectado por una fuerza externa. A pesar de que convertir un edificio de oficinas ocupado por la mitad en viviendas, por lo general, cuesta menos que demolerlo y reconstruirlo de cero, muchos propietarios de bienes inmobiliarios no tienen la capacidad o el deseo de asumir proyectos de esta magnitud y, en cambio, sucumben a la inercia y permiten que los edificios permanezcan inactivos. “Algo importante que notamos fue que la mayoría de los propietarios de edificios no estaban tomando la iniciativa de reconvertir esas torres de oficinas vacantes por sí mismos”, dice Marchut.  

Así que Calgary decidió ofrecer incentivos financieros para impulsar el proceso. El ayuntamiento de la ciudad aprobó una financiación municipal inicial de US$ 100 millones en 2021, y otra de US$ 53 millones a fines de 2022, para apoyar proyectos de reutilización adaptativa en el centro, lo que permitió reembolsar a los desarrolladores US$ 75 por pie cuadrado de espacio de oficina convertido.   

Incluso con esa tasa generosa, que se calculó para cubrir cerca de un tercio del costo estimado de US$ 225 por pie cuadrado de tales transformaciones al principio del programa, a algunos desarrolladores les resultó difícil hacer que los números cerraran, explica Marchut, dado el aumento en las tasas de interés y la inflación. Pero las dos primeras rondas del programa reunieron muchas más propuestas de proyectos que los fondos disponibles. Los primeros diez proyectos aprobados le restarán más de 300.000 metros cuadrados de espacio de oficina al mercado comercial del centro para convertirlos en unas 1.200 viviendas nuevas.

Una preocupación que solía surgir en los primeros debates es que se suelen imponer tarifas más altas para los bienes inmobiliarios comerciales que para los residenciales. “Este fue un aspecto importante que tuvimos que descifrar, pero, además, hacerle entender a nuestro consejo: al convertirlos en inmuebles residenciales, se les impone una tarifa menor, por lo que no vamos a obtener lo que podríamos recibir si fueran espacios comerciales totalmente ocupados”, explica Marchut. “Sí. Pero no vamos a ver la absorción de 4 millones de metros cuadrados de espacio de oficina. Nunca llegaremos allí”.

En este momento, la situación es tan alarmante, que algunos edificios del centro se valúan únicamente por el valor del suelo, añade. “Por supuesto que se necesitan bienes inmobiliarios comerciales en el centro, y por supuesto que siempre pagarán más a la ciudad en forma de recaudación tributaria, pero no si están todos vacíos”, comenta Marchut. Pero, al eliminar el exceso de existencias se debería reducir la tasa de vacantes, lo que ayuda a estabilizar e, incluso, restaurar el valor del espacio de oficinas restante.

Para acelerar las transformaciones y atraer todas las solicitudes posibles, la ciudad simplificó el programa, de manera intencional, y no incluyó requisitos específicos para la vivienda asequible, por ejemplo. Marchut dice que dejó que la ciudad priorice los proyectos que mejor se alineen con sus objetivos de equidad, clima y planificación.

“Cada proyecto que llega en línea por medio de este programa está haciendo más que solo convertir las oficinas en residencias”, dice Marchut. “Hemos recibido algunos que van a hacer viviendas asequibles . . . tenemos otros que están haciendo mejoras en el espacio público, y esto es opcional. No lo exigimos, pero los postulantes se sientan a la mesa con propuestas verdaderamente sólidas, porque saben que el programa es muy competitivo, así que hacen su mejor apuesta”.

El primer proyecto de conversión del programa, The Cornerstone de Peoplefirst Developments, con planes de terminarse a fines de este año, está creando 112 unidades destinadas a familias, 40 por ciento de las cuales tendrán un precio asequible, explica Marchut. “También están construyendo unidades de tres dormitorios, que escasean en el centro”, señala. Otro proyecto, Palliser One de Aspen, con 176 unidades, planifica incluir un parque público y una pista de patinaje en planta baja.  

La ciudad también está invirtiendo US$ 163 millones en proyectos para el espacio público y de placemaking (creación de espacios), como la renovación de calles peatonales clave y la extensión de RiverWalk hasta West End. “Lo otro que estamos realmente considerando es cómo obtener más espacio para parques”, dice Marchut. “El centro, y en especial West End, carece de espacios públicos abiertos, y si estamos considerando traer a nuevos residentes, familias e infancias, y todo lo que eso conlleva, necesitarán un lugar donde salir y jugar”.  

Una opción que permanece en la mesa para crear más parques en el centro mientras se reduce la saturación de espacio comercial es la demolición de edificios de oficinas vacantes que no pueden convertirse en algo más útil (una próxima etapa del programa también subsidiará otros tipos de transformaciones de oficinas, como locales de arte y de venta minorista). “Estamos explorando el incentivo de la demolición para bienes inmobiliarios muy específicos”, dice Marchut. “Existen edificios de clase C construidos en la década de 1970 que están llenos de amianto, y a su vez, quizás no pueden realmente modernizarse para cumplir con el código de edificación, simplemente llegaron al final de su vida útil”.   

Calgary no enfrenta el tipo de crisis de viviendas que enfrentan ciudades más grandes como Toronto o Vancouver, pero aún se espera que, para 2046, Alberta reciba dos millones de residentes nuevos, en su mayoría población urbana. “Con tales cifras”, dice Marchut, “necesitamos construir más viviendas asequibles, y necesitamos construir más viviendas en el centro . . . y estos proyectos de transformación brindarán tasas de alquiler inferiores a las de las construcciones nuevas”. Esto es algo que ayudará a los habitantes de Calgary actuales y futuros. “Veremos un producto terminado muy pronto”, comenta Marchut. “No veo la hora de finalmente ver que uno abre su puertas y recibe a residentes nuevos”. 

No es (solo) una cuestión de dinero

Más allá de los incentivos financieros, Calgary está dando otros pasos para fomentar las transformaciones. La mayoría de los bienes inmobiliarios del centro, por ejemplo, están exentos de requisitos que permiten el cambio de uso. “Esto ahorra, en promedio, seis meses”, señala Marchut, y elimina el riesgo de que los proyectos queden empantanados o bloqueados por completo. 

Como los desarrolladores necesitan invertir una cantidad enorme de tiempo y dinero en un proyecto incluso antes de proponérselo a la ciudad, el solo hecho de mostrar un apoyo general para las transformaciones implica un impulso importante para la confianza, dijo Marchut. “Obviamente, no se puede garantizar la aprobación hasta que el plan esté definido ante tus ojos y pueda contrastarse con las reglas. Pero una respuesta teórica del estilo: ‘Sí, la ciudad apoya lo que intentas lograr en este lugar’, sirve mucho para reconfortar a los desarrolladores”.

De regreso en Denver, Aldrete no tiene incentivos en dólares para promover la inversión, así que espera que un proceso de aprobación y revisión “más minucioso”, dirigido por un coordinador interno dedicado a las transformaciones de oficinas, reduzca radicalmente el tiempo que les lleva a los desarrolladores hacer avanzar el proyecto. “Básicamente, acortas entre dos y tres meses de cada ciclo de revisión que pueda reducirse, para que salgan a la calle y se empiecen a construir. Esto representa mucho dinero para los desarrolladores”, comenta. “Así es como estamos intentando persuadirlos”.

Fuller dice que, aunque algunas ciudades se adhieren a la reutilización, otras se están quedando atrás. “Este es el momento para cambiar algunas políticas legislativas y de zonificación que podrían ayudar a catalizar este tipo de conversión”, dice, mientras enfatiza que la calidad y la seguridad no deberían sacrificarse. “Hemos llegado a entender que, en realidad, tener una combinación de usos en el mismo lugar es sano para las ciudades, en cuanto a la generación de actividad las 24 horas de todos los días de la semana, y a la vigilancia en las calles y todas esas cosas que sabemos que son buenas. Así que soy optimista respecto a los beneficios que esto conllevará”.

Cotter también es optimista en cuando a que este fuerte incremento de interés pospandémico en las transformaciones de oficinas creará una tendencia duradera. “Se está realizando todo tipo de reutilización adaptativa, lo que les dará a los arquitectos, las empresas de construcción y los funcionarios de códigos de la ciudad experiencia sobre cómo puede hacerse, y sentará las bases para que pueda hacerse con mayor facilidad”, dice Cotter. “¿Y no nos beneficiaríamos todos si nuestros edificios, una vez construidos, pudieran evolucionar con nosotros?””  

Jon Gorey es redactor de personal en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Un área común transformada de la Franklin Tower de Filadelfia. Crédito: Robert Deitchler, cortesía de Gensler.

Referencias

Buildings into Housing, But Challenges Abound”. Boston Globe. 21 de septiembre. https://www.bostonglobe.com/2022/09/21/business/boston-explores-converting-office-buildings-into-housing-challenges-abound.

CBRE. 2023. “The Rise and Fall of Office to Multifamily Conversions: A Real Estate Investigation”. Dallas, Texas: CBRE. 14 de marzo. https://www.cbre.com/insights/viewpoints/the-rise-and-fall-of-office-to-multifamily-conversions-a-real-estate-investigation.

Ciudad de Nueva York. 2023. “New York City Office Adaptive Reuse Study”. Nueva York, NY: Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York. Enero. https://www.nyc.gov/assets/planning/download/pdf/plans-studies/office-reuse-task-force/office-adaptive-reuse-study.pdf.

Frey, Patrice, Liz Dunn y Rick Cochran. 2011. “The Greenest Building: Quantifying the Environmental Value of Building Reuse”. Washington, DC: Fideicomiso Nacional para la Preservación Histórica. https://living-future.org/wp-content/uploads/2022/05/The_Greenest_Building.pdf.

ITEP (Instituto de Política Tributaria y Económica). 2021. “The Impact of Work from Home on Commercial Property Values and the Property Tax in US Cities”. Washington, DC: Instituto de Política Tributaria y Económica. 4 de noviembre. https://itep.org/the-impact-of-work-from-home-on-commercial-property-values-and-the-property-tax-in-u-s-cities.

Kramer, Anita, Nolan Eyre y Morgan Maloney. 2023. “Behind the Façade: The Feasibility of Converting Commercial Real Estate to Multifamily”. Washington, DC: Urban Land Institute. https://knowledge.uli.org/-/media/files/research-reports/2023/behind-the-facade_conversion-report.pdf.

Instituto Lincoln de Políticas de Suelo/Centro de Excelencia Fiscal de Minnesota. 2022. “50-State Property Tax Comparison Study for Taxes Paid in 2021”. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Julio. https://www.lincolninst.edu/publications/other/50-state-property-tax-comparison-study-2021.

US EPA (Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos). 2022. “Construction and Demolition Debris: Material-Specific Data”. Sitio web. https://www.epa.gov/facts-and-figures-about-materials-waste-and-recycling/construction-and-demolition-debris-material.

Wigert, Ben y Sangeeta Agrawal. 2022. “Returning to the Office: The Current, Preferred, and Future State of Remote Work”. Washington, DC: Gallup. 31 de agosto. https://www.gallup.com/workplace/397751/returning-office-current-preferred-future-state-remote-work.aspx.