A fines de la década de 1980, Anne Whiston Spirn lanzó un “proyecto de investigación en acción” diseñado para explorar cómo las pequeñas intervenciones en el paisaje podrían ayudar a restaurar la naturaleza y reconstruir la comunidad en barrios de bajos ingresos en el oeste de Filadelfia. Se suponía que el proyecto duraría cuatro años. Casi cuatro décadas después, el Proyecto de Paisaje del Oeste de Filadelfia (West Philadelphia Landscape Project) sigue vigente, y ha cosechado esperanza y un entendimiento otorgado por la experiencia.

En Mill Creek y otros barrios de Filadelfia, el trabajo conjunto de estudiantes, residentes, paisajistas y otros actores locales creó focos estratégicos de diseño ecológico, por ejemplo, al convertir lotes abandonados en jardines comunitarios y espacios verdes que absorben las inundaciones, y luego vincularon esos proyectos al plan de estudios en las escuelas locales. Este enfoque liderado por la comunidad atrajo la atención nacional. Más cerca de su origen, el programa ayudó a inspirar el plan Green City, Clean Waters (Ciudad Verde, Aguas Limpias) de Filadelfia, a través del cual la ciudad instaló infraestructura verde, como acequias con árboles, jardines pluviales y extensiones con vegetación para aguas pluviales en las aceras en más de 1200 hectáreas de tierras públicas y privadas en toda la ciudad y, de esta forma, se redujo la escorrentía anual de aguas pluviales hacia los cursos de agua locales en más de once mil millones de litros.

En las comunidades históricamente desatendidas, donde los residentes deben tolerar una carga desproporcionada de riesgos climáticos y contaminación, agregar espacios verdes parecería una medida lógica para abordar desigualdades de larga data. Sin embargo, ocurrió algo más cuando el Proyecto de Paisaje del Oeste de Filadelfia tomó impulso. A mediados de la década de 2010, los precios de la vivienda en barrios como Mill Creek comenzaron a subir, al igual que el interés de los inversionistas institucionales, que tienden a aumentar el valor de los alquileres con mayor agresividad que los propietarios que no son inversores, según una investigación del Banco de la Reserva Federal de Filadelfia. Al parecer, todas esas zonas verdes estaban convirtiendo al área más deseable para los inversionistas y más costosa para vivir.

Los espacios verdes no solo filtran y enfrían el aire circundante, sino que también absorben aguas pluviales y mejoran la salud física y mental. También está comprobado que aumentan el valor de las propiedades cercanas.

El aumento del valor puede resultar ventajoso para los propietarios de viviendas en barrios que han pasado años sin recibir inversiones, un fenómeno sistemático en las comunidades de color. Pero si bien beneficia a los propietarios, puede ejercer presión de desplazamiento sobre los inquilinos. En ciudades como Atlanta, Baltimore, Charlotte, Filadelfia y Seattle, alrededor de la mitad de las familias son inquilinas, mientras que en ciudades como Boston, Chicago, Los Ángeles y Nueva York esta cifra es de casi dos tercios.

“Me resultó impactante… la rapidez con la que se reemplazaron la desinversión, las plazas disponibles y los edificios abandonados con especulación y desarrollo”, menciona Spirn, que era profesora en la Universidad de Pensilvania cuando comenzó el proyecto en el oeste de Filadelfia y, ahora, enseña en el MIT. “En este momento, las comunidades en las que he trabajado, como Mill Creek, están bajo el asedio de especuladores y desarrolladores”.

Ecologización sin desplazamiento

En un estudio de 28 ciudades norteamericanas y europeas que realizaron grandes inversiones en espacios verdes o adaptación climática entre 1990 y 2016, se concluyó que la ecologización urbana fue un factor principal o contribuyente en el aburguesamiento de diversos sectores de la ciudad en 17 lugares. En Boston, Denver y otras ciudades, la ecologización fue solo un factor que contribuyó al aburguesamiento. En lugares como Atlanta, Copenhague y Montreal, la ecologización urbana se consideró el principal impulsor del aburguesamiento.

Por ejemplo, entre 2011 y 2015, el valor de las viviendas en un rango de 0,8 kilómetros de la vía verde Beltline de Atlanta, un circuito de 35 kilómetros de senderos y parques que conectan 45 barrios de la ciudad, aumentó entre un 18 y un 27 por ciento más que las propiedades en otras partes de la ciudad.

“Hasta que la ecologización urbana sea tan generalizada que no haya un diferencial de precios por su presencia, tendremos que enfrentar el hecho de que es una comodidad a la que la gente responde con una suba de precios”, menciona Amy Cotter, directora de Sostenibilidad Urbana del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Existe una fuerte asociación entre los parques y las vías verdes a gran escala y el aburguesamiento, explica James Connolly, profesor asistente de Planificación en la Universidad de Columbia Británica y coautor del estudio de aburguesamiento verde y un documento de trabajo encargado por el Instituto Lincoln. “Es una comodidad muy visible y, al igual que ocurre con cualquier otra comodidad tan visible, como una nueva estación de transporte o un nuevo desarrollo de alto perfil, la ecologización cambia los mercados inmobiliarios de la zona”, indica.

Los grandes proyectos como parques y vías verdes no son los únicos esfuerzos de ecologización urbana que pueden impulsar el aburguesamiento. Los inversionistas y desarrolladores prestan atención a las inversiones municipales. E incluso las intervenciones más pequeñas, como jardines de lluvia y árboles en la calle, pueden interpretarse como indicios de un cambio cultural o económico.

“Algunas de estas intervenciones de infraestructura verde más pequeñas son solo pequeños jardines de lluvia o elementos ecológicos en la acera”, menciona Connolly; es decir, no significa que los mercados inmobiliarios estén reaccionando a una nueva comodidad de gran envergadura que está cambiando la dinámica de la comunidad. Pero al considerarlas en conjunto, “todas estas intervenciones diferentes pueden comenzar a producir una especie de cambio en la percepción”, agrega Connolly. “En Filadelfia, por ejemplo, podemos ver evidencias, ya que, al sumar las intervenciones de muy pequeña escala, se observa un alto nivel de correlación con los cambios en la dinámica racial y los cambios en el aburguesamiento en la ciudad”.

Todo esto significa que los residentes de comunidades históricamente marginadas pueden desarrollar un escepticismo justificado hacia los nuevos proyectos verdes, incluso cuando las intervenciones tienen la intención de mejorar un barrio o brindarle una mejor protección de los riesgos climáticos como las inundaciones o el calor extremo.

Durante los quince años posteriores a la apertura de Schuylkill River Park en el sur de Filadelfia, la mediana de los precios de las viviendas aumentó un 1.120 por ciento, la residencia en el barrio pasó de ser mayoritariamente negra a ser mayoritariamente blanca, y las instituciones culturales locales, como la Iglesia Bautista New Light Beulah, consideraron necesario cerrar o reubicarse, escriben Sterling Johnson, candidato a doctorado en la Universidad de Temple, y Kimberley Thomas, profesora asociada de Geografía en Temple. “Puede que los términos hayan cambiado desde principios del siglo XX, pero la administración medioambiental sigue pareciendo colonización para muchas personas negras de bajos ingresos”.

Y en Detroit, alrededor de una cuarta parte de los residentes se negaron a aceptar árboles gratuitos en las calles frente a sus casas: no por no entender los beneficios del dosel de árboles, sino debido a la persistente desconfianza en la ciudad, según un estudio realizado por Christine Carmichael, en ese momento, en la Universidad de Vermont.

Si las ciudades no reconocen y tratan con seriedad el potencial de desplazamiento causado por las intervenciones ecológicas, agrega Connolly, “lo que logramos es un apoyo político muy reducido para la ecologización urbana, ya que muchas personas terminan pensando que no tiene sentido apoyarla porque no está dirigida a ellas”.

Formulación coordinada de políticas 

La tensión entre la ecologización urbana destinada a mejorar la calidad de vida y el desplazamiento económico que suele resultar es un problema que exige una planificación y formulación coordinadas de políticas. “No se puede tener seguridad residencial a expensas de la seguridad medioambiental, y no se puede tener seguridad medioambiental a expensas de la seguridad residencial”, explica Connolly. “Estos dos elementos no son negociables entre sí: ambos son necesarios”. También señala que la ecologización urbana no siempre conduce al desplazamiento; en casi la mitad de las ciudades estudiadas, el impacto de la ecologización en el aburguesamiento fue leve o nulo.

Una ciudad puede usar diversas herramientas de política específicas para ayudar a mitigar el desplazamiento al ecologizar un barrio. De hecho, las soluciones son similares al margen de la causa de la presión del desplazamiento, pero deben aplicarse en conjunto con las intervenciones verdes (o incluso antes).

Los fideicomisos de suelo comunitarios, por ejemplo, pueden ayudar a los residentes a obtener participación en la propiedad del barrio y garantizar la capacidad de pago permanente de la vivienda. Las medidas de estabilización de alquileres pueden controlar los aumentos de los precios del alquiler, por lo que los inquilinos no deben abandonar la comunidad por cuestiones de precio. Las leyes de “oportunidad de compra”, como las de Washington, DC, permiten que los inquilinos o las ciudades tengan prioridad para comprar una casa si un propietario decide vender. La zonificación inclusiva, los requisitos de vivienda asequible, las tarifas de los desarrolladores y otras herramientas también pueden ayudar a aliviar la presión del desplazamiento.

“No es solo un elemento, sino un conjunto de herramientas”, explica Isabelle Anguelovski, profesora de investigación de la Universidad Autónoma de Barcelona y directora del Laboratorio de Barcelona para la Justicia Medioambiental Urbana y la Sostenibilidad (BCNUEJ), coautora del estudio y documento de trabajo sobre el aburguesamiento junto con Connolly.

“Depende tanto de los impuestos como de los incentivos”, continúa. “Vancouver tiene un impuesto a las viviendas vacías. Algunos estados, como Washington, tienen control de alquileres a un nivel estatal más amplio. Portland, Oregón, implementó lo que se denomina política de “derecho al retorno”, que está dirigida a residentes que sufrieron desplazamiento debido al aburguesamiento en las últimas décadas o la renovación urbana en la década de 1960”.

Se pueden aplicar otros impuestos y tarifas para desarrolladores a fin de construir viviendas sociales, generar subsidios para el alquiler o apoyar a pequeños comercios minoristas locales que, de lo contrario, podrían verse obligados a abandonar la comunidad que habitan hace un largo tiempo por cuestiones de precio. “A nivel local, si los impuestos se asignan con claridad de la manera correcta, las ciudades pueden usar esos fondos para comprar terrenos vacantes o edificios abandonados y transformarlos en viviendas sociales y públicas”.

Mientras tanto, los incentivos pueden tomar la forma de bonificaciones de densidad, que permiten que los desarrolladores construyan estructuras más altas de lo que se permite con la condición de que se reserven más unidades para viviendas con ingresos limitados, por ejemplo, el 30 por ciento del edificio. “A menudo, los municipios no logran obtener más del 10 o 15 por ciento”, según Anguelovski. “Sin embargo, es el turno de las ciudades en crecimiento que son atractivas para los desarrolladores. Así que no deberían tener miedo de ejercer presión sobre ellos, ya que son ciudades que tienen diversas comodidades que la gente busca”.

 Ecologización dirigida por la comunidad con intención de colaboración

Ninguna de estas intervenciones de desplazamiento es particularmente misteriosa o difícil de implementar, menciona Cotter. Pero hacerlo bien requiere la colaboración entre agencias que no suelen trabajar juntas: “La tarea del silvicultor urbano no es pensar en la estabilización de los alquileres”.

Es por eso que Connolly y Anguelovski, que presentaron una investigación para un próximo informe de enfoque en políticas en un taller del Instituto Lincoln en junio, indican que es esencial que las ciudades adopten un enfoque coordinado e intersectorial para la ecologización. Incluso si el departamento de parques o la comisión de agua está tomando la iniciativa en una intervención ecológica en particular, explica Connolly, el esfuerzo también debería involucrar a otros departamentos clave de la ciudad, de modo que “la infraestructura ecológica se implemente con un plan de infraestructura de vivienda y transporte integrados”.

Barcelona demostró que este enfoque es posible, y quizás perfecto, durante la alcaldía de Ada Colau, indica Connolly. “Desde la oficina del alcalde, ordenaron que muchas de las agencias comenzaran a tener más conversaciones transversales sobre cómo la planificación de recursos existente se integra con otras dimensiones del gobierno y otras operaciones de la ciudad”, agrega Connolly.

“Es necesario intentar, en la medida de lo posible, evitar que estos dos elementos entren en conflicto, evitar que los desarrollos de la agencia de ecologización dificulten que se alcancen las medidas de capacidad de pago de la vivienda”, agrega. “Solo se trata de debatir los dos temas en conjunto, lo que no significa rechazar la capacidad de pago de las viviendas ni rechazar la ecologización: significa realizar esto de forma coordinada, además de incorporar elementos como apoyos sociales e infraestructura de transporte, entre otros… No digo que sea simple. Pero Barcelona tomó buenas medidas en pos de esto”.

Otro cambio más grande, casi filosófico, que Connolly cree que las ciudades deberían lograr es alejarse de un enfoque “oportunista” de la ecologización, en el que las ciudades con objetivos climáticos o medioambientales específicos aprovechan cualquier oportunidad que tengan para agregar intervenciones verdes para avanzar en esos objetivos. Si existe la oportunidad de plantar algunos árboles o ponerlos en algún parque, lo hacen por reflejo, explica Connolly. “Pero esas oportunidades se crean por ciertas razones que, en general, están asociadas con el desarrollo. Entonces, si solo se tiene un enfoque oportunista para la ecologización, siempre se vinculará la ecologización con estos ciclos de desarrollo y ahí radica un desafío”. En cambio, recomienda adoptar un enfoque más intencional y general. “Incluso si no hay una oportunidad para la ecologización, ¿cómo podemos crearla por nuestra cuenta?”.

Spirn, del Proyecto de Paisaje del Oeste de Filadelfia, que ha pasado gran parte de los últimos cinco años trabajando con sus alumnos en estrategias para prevenir el desplazamiento relacionado con la ecologización urbana, está de acuerdo: “Es muy importante empezar a pensar en cómo ayudar a las personas a permanecer en sus hogares antes de comenzar a construir nuevos proyectos de infraestructura verde”, concluye. Y agrega que cualquier estrategia que una ciudad emplee en este sentido debe centrarse en los residentes. “La infraestructura verde debe ser algo más que la ecologización. Tiene que tratarse de las personas”.

A algunos les preocupa que este enfoque, la ecologización con más intención y con más aportes e intervención de los residentes empoderados de la comunidad, no pueda seguirle el ritmo a la urgencia de la crisis climática. “Existe la preocupación de que ser equitativos y respetar la autodeterminación implicará una peligrosa ralentización, y lo entiendo, pero también rechazo esa suposición”, indica Cotter. “Es un imperativo de la equidad que abordemos el cambio climático lo más rápido posible, porque las personas que más sufrirán son las poblaciones que siempre quedan marginadas, las mismas personas cuya autodeterminación y participación se ha visto socavada por los sistemas de racismo estructural”.

Si las comunidades pueden liderar la toma de decisiones frente al cambio climático, continúa Cotter: “No creo que sean más lentas. Creo que tendrían una perspectiva clara de lo que debe suceder, lo harían más rápido y encontrarían soluciones que en verdad reflejen las condiciones y las necesidades locales”.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Una calle residencial en el oeste de Filadelfia. Crédito: Ciudad de Filadelfia.

El Instituto Lincoln ofrece una variedad de oportunidades para investigadores que se encuentran transitando momentos tempranos y medios de sus carreras. En esta serie, hacemos un seguimiento de nuestros becarios para conocer más sobre su trabajo. 

Con una maestría en Planeamiento Urbano y un doctorado en Antropología, hace tiempo que Adriana Hurtado Tarazona se interesa por la relación entre el comportamiento humano y la organización urbana y, en especial, cómo y dónde eligen vivir las personas. Luego de recibir una beca para estudiantes de posgrado del Programa para América Latina y el Caribe (ALC) del Instituto Lincoln, dedicó años al estudio de megaproyectos de viviendas de interés social en las afueras de ciudades de Colombia; esto le permitió pasar mucho tiempo conversando con las personas que vivían allí, para conocer cómo experimentaban la comunidad y el entorno construido. 

Hoy, Hurtado Tarazona es profesora adjunta de Planificación, Gobernanza y Desarrollo Territorial en el Centro Interdisciplinario de Estudios sobre Desarrollo (CIDER) de la Universidad de los Andes en Bogotá, Colombia. “Doy un curso introductorio sobre instrumentos de planificación del suelo, así que todavía sigo hablando de lo que aprendí gracias al Instituto Lincoln en un curso al que asistí en Quito allá por 2005”, comenta.

En esta entrevista, que se editó por razones de longitud y claridad, Hurtado Tarazona analiza por qué la vivienda debería tratarse como una política social en lugar de una política económica, comparte opiniones sorprendentes de los residentes de viviendas de interés social y, además, explica por qué puede ser mejor otorgar dinero para que las personas mejoren su vivienda antes que subsidiar la compra de viviendas nuevas.

JON GOREY: ¿Cuál es el enfoque general de su investigación? ¿Y cómo cree que contribuyó en ese trabajo la beca del Instituto Lincoln?

ADRIANA HURTADO TARAZONA: Recibí la beca para la tesis de maestría en 2006. Estaba analizando el impacto en el valor del suelo de un sector de la infraestructura de los sistemas de transporte público masivo en autobús (BRT, por sus siglas en inglés) en Bogotá: el TransMilenio. Ese era uno de los primeros estudios que se realizaban porque, en ese momento, el TransMilenio se había implementado hacía solo cuatro años, por lo que era muy nuevo. Buscaba documentar los cambios en el espacio urbano en el área circundante a las dos grandes estaciones, desde la perspectiva del mercado del suelo y desde la perspectiva de los residentes en la zona.

Me encantó participar del programa, porque conocí a muchos de los profesores y las profesoras vinculados con el programa de América Latina. Disfruté mucho la experiencia. Y, hace tres años, una de mis estudiantes recibió la misma beca que yo había recibido casi 20 años antes. Fue interesante participar de nuevo desde un lugar diferente, acompañar a mi alumna y ser testigo de cómo ella pudo experimentar los beneficios de la beca.

JG: ¿En qué está trabajando ahora y en qué le interesaría trabajar a futuro?

AHT: Ahora estoy trabajando en cuatro proyectos de investigación. Dos de ellos están relacionados con el tema principal de mi tesis doctoral, que es la vivienda de interés social y, más específicamente, la producción y expansión urbana de megaproyectos de vivienda de interés social en las fronteras urbanas. Uno de los proyectos que finalizaremos este año con la Universidad de York en Toronto se llama “Periferias verticales”. Analizamos el impacto subjetivo de vivir en la periferia, pero también el impacto en el planeamiento urbano y la gobernanza del proceso de metropolización, en el que las viviendas de interés social traspasan los límites de las ciudades colombianas. El otro proyecto se enfoca en el impacto económico del acceso a las viviendas de interés social. Analizaremos puntualmente cómo los hogares administrados por mujeres tienen que modificar su economía doméstica a fin de poder mantenerse al día con los costos para acceder por primera vez a una vivienda de su propiedad.

El tercero es el proyecto de infraestructura del cuidado de personas, liderado por la Universidad de Washington en Seattle. Se trata de un proyecto comparativo entre Belfast, Belo Horizonte (en Brasil) y Bogotá. Estudiamos historias sobre el cambio urbano en general y, en Bogotá, nos centramos en cómo el cuidado se convirtió en un foco de la política urbana, lo cual no sucedía hasta hace muy poco, y analizamos el nacimiento del sistema de CUIDADO distrital como una infraestructura urbana. Tenemos reglamentaciones nuevas que entienden que la infraestructura del cuidado está al mismo nivel que la del agua, el alcantarillado y las carreteras, lo cual es muy interesante, e intentamos documentar qué condiciones posibilitaron este cambio.

Y el último proyecto en el que estoy trabajando con el Instituto Lincoln se trata de una beca de investigación pequeña que recibí el año pasado. Quien está a cargo de la investigación es de Brasil y, junto con Argentina, Bolivia, Perú y Colombia, estamos tratando de hacer un análisis comparativo de las intervenciones que buscan apoyar la densificación.

JG: ¿Hay algo que la haya sorprendido o que le haya resultado inesperado durante toda su investigación?

AHT: Les he preguntado a muchas personas si están contentas con sus viviendas a nivel general y la primera sorpresa fue desde una perspectiva urbanística. Quienes se dedican al urbanismo de forma local no suelen ver con buenos ojos estos megaproyectos de viviendas de interés social periféricos, masivos y estandarizados, porque se ubican lejos de la ciudad, están desconectados y presentan problemas de accesibilidad. Yo sabía eso y, entonces, me enfoqué en el trabajo de campo con esa perspectiva crítica en mente.

Sin embargo, cuando me senté con las personas, lo primero que me dijeron fue: “No, a mí me encanta esto. Me encanta el orden. Me encanta que todo sea estándar”. Lo que los urbanistas veían como una “ciudad inhabitable” o un “no-lugar”, a la gente le parecía bien: “Me gusta porque está planeado, es ordenado, es prolijo”. Eso fue lo primero que me sorprendió.

Y me sorprendió porque estas personas habían vivido en casas construidas por sí mismas en las que tenían más espacio y más flexibilidad en el uso de los espacios, además de que estaban mejor ubicadas en la ciudad. Pero, después de pasar más tiempo con ellos, me di cuenta de que se trataba de una cuestión de prioridades: como el mercado de viviendas no les permitía comprar en ningún otro lugar, eligieron ser propietarios a pesar del tiempo que debían pasar viajando, a pesar de estar lejos de la familia, los amigos y las redes de apoyo.

Sabían lo que estaban perdiendo, pero se trataba de una elección consciente de prioridades: “Estoy eligiendo esto, por sobre esto otro”. Y lo que priorizaban era la estabilidad de tener su propia casa, aunque fuera pequeña, estuviera lejos y costara mucho. Esta elección se relaciona de forma directa con las oportunidades de movilidad social que brinda este país, que se centran en el acceso a la propiedad. Ser parte de la clase media nueva en Colombia significa más que nada tener tu propia casa en las áreas formales de la ciudad, no en los barrios informales.

JG: En lo que respecta a su trabajo, ¿qué la mantiene despierta por la noche? ¿Y qué le da esperanza?

AHT: Lo que me preocupa es que la política de vivienda en Colombia, y creo que también en otros países, sigue la lógica del mercado inmobiliario, es decir, que la única forma de resolver el problema de la vivienda es construir viviendas nuevas y venderlas a hogares de bajos ingresos mediante subsidios. Pero también hay otras alternativas; existen muchas formas de abordar el problema de la vivienda.

En las ciudades colombianas, incluida Bogotá, el déficit cualitativo de vivienda es tres veces mayor que el déficit cuantitativo de vivienda. Esto significa que la cantidad de hogares que necesitan mejorar su vivienda es tres veces mayor que los que necesitan viviendas nuevas. Sin embargo, nuestra política de vivienda otorga todos los recursos y toda la atención a la construcción de viviendas nuevas. Si bien existen programas de mejora de viviendas en los vecindarios, no reciben suficiente presupuesto, no tienen la atención necesaria y no se los considera una manera legítima de resolver el problema de la vivienda.

Entonces, quisiera que cambie el enfoque y que se empiece a brindar más atención y más recursos para mejorar lo que ya tenemos, la ciudad que ya está construida. Esto sería beneficioso tanto para el medio ambiente como para la economía de las personas. Tiene muchas ventajas, pero por supuesto que es un proceso más lento. No involucra cifras muy grandes, ni es funcional al interés de los sectores inmobiliario y financiero.

Lo que me da esperanza es que hay ciertas intervenciones que están dando buenos resultados. Una de ellas es el apoyo a la densificación en barrios de origen informal. Se trata de programas que reconocen que hay barrios de origen informal, con viviendas construidas por quienes las habitan, que son más antiguos y que tienen una buena ubicación en la ciudad, por lo que ya tienen acceso a la infraestructura y los bienes y servicios urbanos, pero necesitan apoyo para crecer en altura.

Entonces, tenemos un programa que ofrece ayuda para reforzar la estructura y subsidios para que las personas construyan un segundo piso en sus casas. Esa unidad nueva la pueden ocupar ellas mismas, si son muchas, o pueden alquilarla a otras personas para tener una fuente nueva de ingresos. Opino que es un programa muy innovador, porque mejora la seguridad estructural de las casas y fomenta una mayor disponibilidad de viviendas, mientras que posibilita que los hogares de bajos ingresos obtengan ingresos nuevos a partir de la construcción de unidades nuevas.

El Estado está apoyando un proceso que sucedería de todos modos, con o sin su ayuda. Pero, con la intervención del Estado, las condiciones son mejores y más seguras, se trata de otra manera de invertir recursos públicos para solucionar el problema de la vivienda. De todas formas, estos son proyectos piloto de escala pequeña. En el futuro, quiero trabajar para buscar la manera de ampliar este proyecto y lograr que la mejora de la vivienda y el vecindario ocupe un lugar más central en la política urbana.

JG: ¿Puede hablar de la relación entre la antropología y el planeamiento urbano?

AHT: En todos los proyectos de investigación, intento pensar los procesos urbanos desde un punto de vista de la estructura, pero también de las experiencias de las personas, y creo que haber estudiado antropología y urbanismo me permite combinar esos enfoques. Es una combinación muy fructífera para observar los procesos desde diferentes perspectivas. Cuando se trata de temas técnicos, como los instrumentos de gestión del suelo o la recuperación de plusvalías, resulta útil conversar con quienes están pasando por ese proceso para tener más contexto sobre la situación.

Desde que hice la tesis de la maestría, tengo curiosidad por saber cómo entiende la gente el valor del suelo. En los contextos que analicé, las personas están muy preocupadas por los cambios en el valor del suelo de sus propiedades, pero las formas de lidiar con esos cambios o con la posibilidad de que esos cambios ocurran son muy diferentes.

Por ejemplo, para su tesis, mi alumna analizó desde una perspectiva etnográfica cómo las personas lidian con la incertidumbre que generan los retrasos en un plan de renovación urbana, cómo entienden el posible incremento del valor del suelo de su hogar y de qué forma esa aspiración de obtener una ganancia genera tensiones en la vida diaria respecto a otros valores del hogar, como el valor de uso.

Y me encontré con la misma situación en cuanto a las viviendas de interés social, es decir, la tensión constante entre pensar el hogar como un lugar para vivir y pensarlo como una inversión de la que quisieran sacar provecho. Esas dos narrativas, esos valores, están siempre en tensión, incluso si se trata de hogares de muy bajos ingresos, e impactan no solo en los comportamientos de la gente, sino también en el comportamiento de la comunidad, e incluso en cómo se relacionan con las instituciones públicas y la ciudad.

Esa es mi inquietud principal, y por eso combino hablar con las personas, estar con las personas y pasar el rato con ellas, con tareas más técnicas como analizar documentos, leyes, reglamentaciones y datos cuantitativos.

JG: ¿Sobre qué aspecto de las viviendas de interés social le gustaría que más personas entendieran?

AHT: Debemos entender que las políticas sobre la vivienda tienen que ver con las políticas sociales y no con las políticas económicas. En Colombia, así como sucede en otros países latinoamericanos que todavía no han caído en la hiperfinancierización, tenemos la oportunidad de evitar seguir la misma dirección que los Estados Unidos, España y otros lugares en los que la crisis de la vivienda está en su peor momento. Todavía no llegamos a ese estado.

JG: ¿Qué libro puede recomendar que haya leído hace poco o cuál es su programa de televisión favorito?    

AHT: Disfruté mucho la lectura del libro Préstamos fallidos, personas fallidas de Melissa García-Lamarca sobre personas endeudadas en Barcelona. Se trata de los impactos subjetivos de vivir endeudado y, además, de cómo la deuda no solo tiene que ver con un problema económico, sino también con un problema moral.

Estoy intentando vincular ese concepto con nuestro proyecto nuevo. Estoy empezando a leer análisis económico feminista y análisis económico antropológico, para entender en profundidad qué implica vivir con deuda y, en especial, una deuda por la vivienda, y qué impacto tiene en diferentes aspectos de la vida cotidiana. Porque la deuda no solo se limita a las hipotecas: las personas de bajos ingresos aquí tienen que recurrir a todo tipo de deudas, formales e informales, para cubrir el costo de vida. La deuda puede ser con un pariente, con el banco o puede ser una hipoteca, pero también puede haber deudas usurarias, como prestamistas o personas que cobran tasas de interés altas a hogares de bajos ingresos.

En cuanto a la televisión, intento ver contenido que no esté relacionado con estos temas. Estaba viendo Silo, una serie futurista distópica sobre una sociedad que vive en un edificio altísimo, pero bajo tierra: ¡algo muy deprimente! De todas formas, me gusta lo postapocalíptico.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Adriana Hurtado Tarazona de la Universidad de los Andes en Bogotá, Colombia. Crédito: Foto de cortesía. 

In the late 1980s, Anne Whiston Spirn launched an “action research project” to explore how small landscape interventions could help restore nature and rebuild community in low-income neighborhoods in West Philadelphia. The project was meant to last four years. Nearly four decades later, the West Philadelphia Landscape Project (WPLP) is still going strong—and it has yielded a harvest of both hope and hindsight.

In Mill Creek and other Philadelphia neighborhoods, local students, residents, landscape architects, and others worked together to create strategic pockets of ecological design—converting abandoned lots into community gardens and flood-absorbing green spaces, for example—and then tied those projects into the curriculum in local schools. This community-led approach earned national attention. Closer to home, it helped inspire Philadelphia’s Green City, Clean Waters plan, through which the city has installed green infrastructure like tree trenches, rain gardens, and stormwater bumpouts on over 3,000 acres of publicly and privately owned land citywide, reducing annual stormwater runoff into local waterways by three billion gallons.

In historically underserved communities, where residents shoulder a disproportionate burden of climate risks and pollution, adding green space would seem a natural step toward addressing long-standing inequities. But something else happened as the West Philadelphia Landscape Project gained momentum. In the mid-2010s, housing prices in neighborhoods like Mill Creek began to rise—and so did interest from institutional investors, who tend to raise rents more aggressively than noninvestor landlords, according to research by the Federal Reserve Bank of Philadelphia. All that greening, it seemed, was making the area more desirable to investors—and more expensive to live in.

Green space doesn’t just filter and cool the surrounding air, absorb stormwater, and improve physical and mental health. It’s  also proven to increase nearby property values.

That can be good for homeowners whose neighborhoods have been denied investment over the years, which has systematically happened to communities of color. But while rising home values benefit property owners, they can put displacement pressure on renters. About half of the households in cities like Atlanta, Baltimore, Charlotte, Philadelphia, and Seattle rent their homes, while nearly two-thirds rent in cities like Boston, Chicago, Los Angeles, and New York.

“It was shocking to me … how quickly the disinvestment, vacancies, and abandoned buildings were replaced by speculation and development,” says Spirn, who was a professor at the University of Pennsylvania when she started the project in West Philadelphia and now teaches at MIT. “Right now, the communities that I’ve worked in, like Mill Creek, are under siege by speculators and developers.”

Greening Without Displacement

In a study of 28 North American and European cities that made major investments in green spaces or climate adaptation between 1990 and 2016, urban greening was either a leading or contributing factor in citywide gentrification in 17 places. In Boston, Denver, Philadelphia, and other cities, greening was just one factor contributing to gentrification. In places like Atlanta, Copenhagen, and Montreal, urban greening was seen as the primary driver of gentrification.

Home values within a half-mile of Atlanta’s Beltline greenway, for example—a 22-mile loop of trails and parks connecting 45 Atlanta neighborhoods—increased 18 to 27 percent more than those of properties elsewhere in the city between 2011 and 2015.

“Until urban greening is so pervasive that there’s no price differential for its presence, we’re going to have to confront the fact that it’s an amenity that people respond to by bidding up prices,” says Amy Cotter, director of urban sustainability at the Lincoln Institute of Land Policy.

Large-scale parks and greenways are most associated with gentrification, says James Connolly, associate professor of planning at the University of British Columbia and coauthor of the green gentrification study and a working paper commissioned by the Lincoln Institute. “That is a highly visible amenity, and like any other highly visible amenity—like a new transit station, or a new high-profile development,” he says, “any of those things would change real estate markets around the area, and greening is no different.”

Large projects like parks and greenways aren’t the only urban greening efforts that can drive gentrification. Investors and developers pay attention to municipal investment. And even smaller interventions like rain gardens and street trees can be interpreted as signs of a cultural or economic shift.

“These smaller green infrastructure interventions, some of them are just tiny rain gardens or curbside greening types of things,” Connolly says—so it’s not that real estate markets are reacting to a major new amenity that’s changing the community dynamic. But taken collectively, “these many different interventions can start to produce a kind of a shift in perception,” Connolly adds. “In Philadelphia, for example, we can see evidence of this, where those really small-scale interventions, when you aggregate them, are highly correlated with shifts in racial dynamics and shifts in gentrification in the city.”

All of this means that residents of historically marginalized communities may develop a justified skepticism toward new green projects, even when the interventions are intended to improve a neighborhood or better protect it from climate risks such as flooding or extreme heat.

In the decade and a half after Schuylkill River Park opened in South Philadelphia, median home prices rose 1,120 percent, neighborhood residency shifted from majority Black to majority white, and local cultural institutions such as the New Light Beulah Baptist Church found it necessary to shutter or relocate, writes Sterling Johnson, a PhD candidate at Temple University, and Kimberley Thomas, associate professor of geography at Temple. “The language may have changed since the early 20th century, but environmental stewardship still looks like colonization to many low-income Black people.”

And in Detroit, roughly a quarter of residents refused to accept free street trees in front of their homes—not because they didn’t understand the benefits of tree canopy, but due to lingering distrust of the city, according to a study by Christine Carmichael, then at the University of Vermont.

If cities don’t acknowledge and seriously address the potential for displacement caused by green interventions, Connolly says, “then what we end up with is a really diminished political support for urban greening, because we end up with a lot of people that just sort of see it as, ‘That’s not for me, so why would I support it?’”

‘Yes, and’ Policymaking

The tension between urban greening intended to improve quality of life and the economic displacement that often follows is an issue that demands “Yes, and” planning and policymaking. “You can’t have residential security at the expense of environmental security, and you can’t have environmental security at the expense of residential security,” Connolly says. “These two things cannot be traded off against one another—we need both.” He also notes that urban greening doesn’t always lead to displacement; in almost half of the cities studied, greening had little to no gentrification impact.

A city can use any number of specific policy tools to help mitigate displacement when greening a neighborhood; indeed, the remedies are similar regardless of what’s causing the displacement pressure, but they must be applied in tandem with (or even before) green interventions.

Community land trusts, for example, can help residents take an ownership stake in their neighborhood and ensure permanent housing affordability. Rent stabilization measures can keep rent hikes in check, so tenants aren’t priced out of their community. “Opportunity to purchase” laws, such as those in Washington, DC, allow tenants or cities first dibs on purchasing a home if a landlord decides to sell. Inclusionary zoning, affordable housing requirements, developer fees, and other tools can all help ease displacement pressure, too.

“It’s not one thing, it’s a package of tools,” says Isabelle Anguelovski, research professor at the Autonomous University of Barcelona and head of the Barcelona Lab for Urban Environmental Justice and Sustainability (BCNUEJ), who coauthored the gentrification study and working paper with Connolly and BCNUEJ researcher Emilia Oscilowicz.

“It’s something that is both tax-driven and incentives-driven,” she continues. “Vancouver has a tax on empty housing. Some states, like Washington, have rent control at the broader state level. Portland, Oregon, has something called a ‘Right to Return’ policy, which is for residents who were gentrified out in past decades or displaced by urban renewal in the 1960s.”

Other taxes and developer fees can be used for public housing construction, rental subsidies, or supporting small local retailers who might otherwise be priced out of their longtime community. “At the local level, if taxes are earmarked very clearly the right way, cities can use those funds to buy vacant lots or derelict buildings and transform them into social and public housing.”

Incentives, meanwhile, can take the form of density bonuses, which permit developers to build taller structures than would otherwise be allowed in exchange for setting aside more units for income-restricted housing—say, 30 percent of the building. “Oftentimes, municipalities don’t manage to get more than 10 or 15 percent,” Anguelovski says. “But growing cities that are attractive to developers have the ball in their court. So they should not be afraid of pushing developers, because those are cities that have an array of assets that people want.”

Community-Led Greening, with Collaborative Intention

None of these displacement interventions are particularly mysterious or difficult to implement, Cotter says. But doing it well requires collaboration among agencies that might not normally work together: “It’s not the urban forester’s job to think about rent stabilization.”

That’s why Connolly and Anguelovski, who presented research for a forthcoming Policy Focus Report at a Lincoln Institute workshop in June, say it’s essential for cities to take a coordinated, cross-sectoral approach to greening. Even if the parks department or water commission is taking the lead on a particular green intervention, Connolly explains, the effort should involve other key city departments as well, so that “green infrastructure is going in with a plan for housing and transportation infrastructure integrated into the plan.”

Barcelona showed this approach is possible, if not perfect, under the mayorship of Ada Colau, Connolly says. “From the mayor’s office down, they mandated that a lot of their agencies start to have more of this transversal conversation about how the existing resource planning gets integrated with other dimensions of the government and other city operations,” Connolly says.

“Try, to the extent possible, to avoid putting these two things in conflict, to avoid having your greening agency create things that make the housing affordability measures more difficult to achieve,” he says. “Just have those conversations together—which doesn’t mean don’t do housing affordably, and doesn’t mean don’t do greening—it means do them in close conversation with one another, as well as bringing in things like social supports and transit infrastructure and things like that … I’m not saying that’s a simple thing. But Barcelona did make some nice movements in this direction.”

Another bigger, almost philosophical shift that Connolly thinks cities should make is moving away from an “opportunistic” approach to greening, in which cities with specific climate or environmental targets jump at any chance they get to add green interventions to advance those goals. If there’s an opportunity to plant some trees or put in a park somewhere, they reflexively do it, Connolly explains. “But those opportunities are created for certain reasons, usually associated with development. So if you have a solely opportunistic approach to greening, then you’re always going to be linking greening to these development cycles and therein lies a challenge.” Instead, he recommends taking a more intentional, big-picture approach. “Even if there’s not an opportunity for greening, how can we ourselves create one?”

Spirn, of the West Philadelphia Landscape Project, who has spent much of the past five years working with her students on strategies to prevent displacement related to urban greening, agrees: “It’s really important to start thinking about how you help people stay in their homes before you start building new green infrastructure projects,” she concludes. And whatever strategy a city employs to do that needs to be resident-focused, she adds. “Green infrastructure needs to be about more than just greening. It needs to be about people.”

Some worry that this approach—greening with more intention, and with more input and agency from empowered community residents—can’t keep pace with the urgency of the climate crisis. “There’s a concern that being equitable, respecting self-determination, will slow us down in a dangerous way—and I get that, but I also reject that assumption,” Cotter says. “It’s an equity imperative for us to tackle climate change as quickly as possible, because the people who are going to suffer most are the populations that always get marginalized, the same people whose self-determination and agency has been undermined by systems of structural racism.”

If communities can lead decision-making in the face of climate change, Cotter continues, “I don’t think they’d be slower. I think they’d be clear-eyed about what needs to happen, do it faster, and come up with solutions that actually reflect local conditions and local needs.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A residential street in West Philadelphia. Credit: City of Philadelphia.

Let’s just say Santayana was right. As history repeats itself in a whirlwind of populist movements around the world, many of us are scrambling for answers. Populist uprisings often follow (or coincide with) extended periods of extreme inequality in wealth and income. The usual populist response—expressed at the polls in more democratic countries or more violently in less democratic ones—includes the frustration of the “common” people with their economic circumstances and with the “elites” they hold responsible. In the US, this frustration is often summed up by the price of eggs or housing.

In this era of uncertainty, some people spend their time doomscrolling, looking for comfort or rational explanation. My version of doomscrolling is reading economic theory. I’ve found guidance in three books by my favorite sages: Progress and Poverty by Henry George, The Theory of the Leisure Class by Thorstein Veblen, and The Great Transformation by Karl Polanyi. These relatively obscure authors offer profound insights into our current sociopolitical situation. The first two, writing at the birth of modern populism, help us to understand economic and social structures that promote and preserve inequality. The third, writing during the Second World War, explains newer structures that undergird our more recent vintages of inequality and populism.

Henry George’s Progress and Poverty (1879) explores the paradox of explosive wealth generated by the Industrial Revolution and concurrent stubborn and increasing poverty. George argues that economic progress can lead to greater inequality if the benefits of economic growth are disproportionately captured by the wrong people—in his view, landowners who idly accumulate wealth.

Because land, unlike labor and capital, is a finite resource, its value increases due to population and economic growth, not from the efforts of owners. This leads to higher rents and land prices, benefiting landowners at the expense of others. Meanwhile, a disproportionate burden is placed on productive members of society—labor and capital—through income taxation. George proposed taxing away land value and redistributing the unearned income to the rest of society. This tax would also discourage land speculation and make land more accessible for productive use.

The Theory of the Leisure Class (1899) explains the tendency of inequality to worsen over time through social structures. For Veblen, the wealthy display their status through extravagant spending he dubbed conspicuous consumption. Members of the lower classes, attempting to deny their status, try to adopt these consumption standards through emulative consumption that they can only afford through the accumulation of debt. This false consciousness leads them to identify with the wealthy, despite having little chance of joining their ranks.

In modern society, these consumption patterns are most readily visible in housing markets. Over the last six decades (at least), we’ve seen housing prices outstrip incomes. Meanwhile, around-the-clock reporting on the housing choices of the elite has sent American households repeated messages about new “minimum standards” for housing—like granite countertops, stainless steel appliances, or engineered flooring. In the same period, the average size of a new home grew from less than 1,300 to more than 2,200 square feet.

Today, one-third of American households are cost burdened (paying more than 30 percent of pretax income on housing). In 2001, total housing debt was 62 percent of household disposable income. In 2024, it was 74 percent. The Great Transformation (1944) describes new forces in the modern market economy that create and perpetuate inequality. Polanyi argues that the rise of market liberalism, which prioritizes self-regulating markets, led to significant social dislocation and inequality. He contends that markets are not naturally self-regulating and require social and political institutions to function effectively.

Polanyi’s analysis centered on fictitious commodities—land, labor, and money—which are not produced for sale but nonetheless are treated as commodities in a market economy. Polanyi argues that land, labor, and money are integral to human existence and social stability, yet they are commodified in a market system. Because these elements are not inherently designed for market exchange, treating them as commodities results in social dislocation and environmental degradation as the market fails to account for their intrinsic value and the broader implications of their use.

When land is treated as a commodity, it is subject to market forces that prioritize profit over social and environmental considerations, with profound impacts on society and the environment. Socially, it leads to the displacement of communities and the loss of traditional livelihoods. As land prices rise, marginalized groups are forced to relocate, disrupting social networks and cultural practices. This displacement exacerbates social inequalities and contributes to urban sprawl and the fragmentation of communities.

In the built environment, commodification treats housing more as an investment than a basic human need, driving speculation and price inflation and producing housing crises characterized by rising homelessness and housing insecurity. The unentitled are disproportionately affected, leading to increased social inequality and the erosion of community bonds. The commodification of housing undermines the social fabric of communities, shifting focus from creating livable, cohesive neighborhoods to maximizing returns on investment.

Today, amid what is arguably the worst housing crisis since the Great Depression, investors are snapping up the existing housing stock at a blistering pace. These three works provide a framework for understanding not only the persistence of inequality in modern society, but also the spontaneous rise of a new populism. As economic and political power gets concentrated in the hands of a few, the inevitable cycle of worsening inequality inspires populist revolts. George shows how economic progress itself can lead to unequal distribution of wealth. By taxing productive members of society (labor and capital) and allowing landowners to capture unearned income, we support a system that perpetuates inequality and political unrest. Veblen demonstrates how social norms and cultural practices reinforce class distinctions. The lower classes are encouraged to emulate the consumption habits of the wealthy by accumulating debt. Ultimately, their inability to manage that debt inspires revolt.

Polanyi highlights the dangers of relying on self-regulating markets to address social needs. Markets, left to their own devices, exacerbate inequality and social dislocation. He introduces the concept of the double movement, wherein society pushes back against the negative effects of market liberalism. Populism is an example of this double movement.

So where does this leave us? It is not inequality per se that leads to the spontaneous combustion of populism. Every society in human history has tolerated some inequality. It is the level of inequality that matters—and the current level of income and wealth inequality, which also concentrates political power in the hands of a few, is unprecedented. As wealth and power become concentrated, political institutions become less responsive to the needs of the broader population, whose lives are increasingly difficult. This leads to disillusionment and unrest.

Inequality has significant social consequences, including increased crime rates, poorer health outcomes, and a recognition that intergenerational upward mobility is ending. The social fabric of communities is weakened as economic disparities grow, leading to greater social fragmentation and unrest. It is no mystery why the price of eggs or housing sparks new populist movements. It is a predictable response to the failure of political and market systems to address inequality.

Buried deep inside of all this analysis is land (you knew it was coming). Whether it is idle landowners siphoning the benefits of economic growth, speculators trading houses like commodities and further inflating housing prices, or a real estate industry building demand for homes that are bigger than families need and saddling them with unsustainable debt to live in them, land is at the bottom of everything.

There is only one way out of an inequality crisis: redistribution. And what better place to start than with a land tax that slowly taxes away all the unearned value of land and attenuates the benefits of speculation in real estate.

We can start with a steep land value increment tax that claims a significant share of the windfalls of speculation—the shorter the duration of ownership, the higher the rate of taxation. We can follow that with new property tax structures that include huge homestead exemptions combined with significantly higher tax rates. This will diminish the returns for those hoping to convert owner-occupied homes to single-family rentals (sadly, a new term of art). If we really want to redistribute the unearned wealth at the root of wealth inequality, we’ll have to find a way to claim the unrealized gains made by those who buy and hold land. If you ask Thomas Piketty (another favorite sage), a progressive tax on real estate (e.g., the more valuable the property, the higher the tax rate) is a good first redistributive step to address growing inequality across the globe.

The thing about recovering unearned land value is that it doesn’t matter when you start. But if you don’t start, inequality will only get worse, because property values almost always increase faster than wages, and that difference has been accelerating. History shows us that if we don’t act to address inequality before it hits a tipping point, the results are almost unimaginable.

Perhaps the biggest benefit of redistributing unearned land value is the concomitant redistribution of political power. And who knows, maybe it will reduce the price of eggs.

Lead image credit: altmodern via Getty Images/E+.

The Lincoln Institute provides a variety of early- and mid-career fellowship opportunities for researchers. In this series, we follow up with our fellows to learn more about their work.

With a master’s degree in urban planning and a PhD in anthropology, Adriana Hurtado Tarazona has long been fascinated by the intersection of human behavior and urban form—especially how and where people choose to live. After receiving a graduate student fellowship from the Lincoln Institute’s program on Latin America and the Caribbean (LAC), she spent years studying social housing megaprojects on the outskirts of Colombia’s cities, speaking at length with the people who lived in them to learn how they experienced their community and built environment.

Today, Hurtado Tarazona is an associate professor of planning, governance, and territorial development at the Interdisciplinary Center for Development Studies (CIDER) at Universidad de los Andes in Bogotá, Colombia. “I teach an introductory course on land planning instruments, so I’m still talking about what the Lincoln Institute taught me back in 2005, when I went to a course in Quito,” she says.

In this conversation, which has been edited for length and clarity, Hurtado Tarazona discusses why housing ought to be a social policy versus an economic one, shares some of the surprising sentiments she’s heard from residents of social housing, and explains why paying people to upgrade existing homes may be a better solution than subsidizing new homebuyers.

JON GOREY: What is the general focus of your research, and how did your Lincoln Institute fellowship support that work?

ADRIANA HURTADO TARAZONA: I received the fellowship for my master’s thesis in 2006. I was doing an analysis of the impact on land values of some of the BRT infrastructure in Bogotá —the TransMilenio. It was one of the first studies; at the time, the TransMilenio had only four years of implementation, so it was very new. I was trying to document the changes in the urban space around the two big stations, from the perspective of the land market and from the perspective of the residents of the area.

It was very nice to be in that program, because I got to meet a lot of the professors linked with the Latin America program. I loved the experience. And three years ago, one of my students got the same fellowship that I got almost 20 years before. So it was really nice to now be in a different position, sponsoring my student, and she got to live the benefits of that fellowship.

JG: What are you working on now, and what are you hoping to work on next?

AHT: Right now I have four research projects—two of them are related to the main topic of my PhD thesis, which is social housing, specifically the production and urban expansion of social housing megaprojects in urban borders. One project, which we are finishing this year, is called vertical peripheries, with York University in Toronto. We analyze the subjective impact of living in the periphery, but also the impacts on urban planning and governance of this metropolitanization process, where the social housing overflows the urban limits of Colombian cities. The other one is focused on the economic impact of access to social housing. So we are going to analyze specifically how women-led households have to change their domestic economies to keep up with the costs of accessing homeownership for the first time.

The third one is the care infrastructure project, led by the University of Washington in Seattle. It’s a comparative project between Belfast, Belo Horizonte in Brazil, and Bogotá. We are trying to analyze stories of urban change in general, and specifically, in Bogotá, we are analyzing how care became a focus of urban policy, which was not the case until very recently, and we are analyzing the birth of the district CARE system as urban infrastructure. We have these new regulations that understand care infrastructure at the same status as water, sewage, and roads, which is very interesting, and we are trying to document how that could happen, under what conditions did that happen?

And another thing I’m doing with the Lincoln Institute is a small research grant from last year. The main researcher is from Brazil, and along with Argentina, Bolivia, Peru, and Colombia, we’re trying to do a comparative analysis of interventions that try to support densification.

JG: What’s something surprising or unexpected you’ve learned in your research?

AHT: I have been asking people if they’re happy with their homes, in general, and the first surprise was from an urbanistic perspective. Local urbanists are very critical of these peripheral, massive, standardized, social housing megaprojects, because they are far away from the city, disconnected, with problems of accessibility. I knew all that, and I came to the fieldwork with this very critical perspective.

But then I sat with people, and the first thing they told me was, ‘No, I love this. I love the order. I love that everything is standard.’ Everything that urbanists see as the ‘unlivable city’ and the ‘nonplace,’ the people were saying, ‘No, I like this because it’s planned, it’s orderly, it’s clean.’ That was the first thing that surprised me.

And it surprised me more because they had lived before in self-constructed houses where they had more space, more flexibility of spaces, and they were better located in the city. But then when I spent time with them, I started realizing that this is part of the trade-off people make, because the housing market didn’t allow them to buy anywhere else, and they prioritized homeownership in the formal city over the time they had to spend in transport, over being close to family, to friends, to networks of support.

They knew what they were losing, but this was part of a very conscious trade-off: I am losing this, but I’m gaining this. And the thing they were gaining was the stability of their own home, even if it was small, far away, and very expensive. And that has a lot to do with the opportunities that this country gives to people for social mobility, which are narrowly focused on having access to property. Being part of the new middle class in Colombia means primarily having your own home in the formal city, not in the informal neighborhoods.

JG: When it comes to your work, what keeps you up at night? And what gives you hope?

AHT: What worries me is that housing policy in Colombia—and I think this is the case in other countries also—follows the logic of real estate agents, that the only way to solve the housing problem is to build new housing and sell it to low-income households with subsidies. But we also have lots of alternatives and lots of different ways to address the housing problem.

In Colombian cities, including Bogotá, the qualitative housing deficit is three times more than the quantitative housing deficit. So that means three times more households need better housing and not new housing. But our housing policy gives all the resources and all the attention to building new housing. Neighborhood housing upgrade programs exist, but they don’t have enough budget, they don’t have enough attention, and they are not seen as the legitimate way to solve the housing problem.

So what I really wish we would do is to change the focus and to start paying enough attention and giving enough resources to upgrading what we already have, the built city. It would be environmentally better, economically better for people. There are a lot of advantages, but of course, it’s a slower process. It doesn’t show lots of big numbers, and it doesn’t follow the interest of these real estate and financial sector agents.

What gives me hope is that we have some interventions that are showing good results. One of them is the support for densification in informal-origin neighborhoods. These are programs that recognize that there are neighborhoods of informal origin, with self-constructed homes, that are older, they have good locations in the city, they already have access to the urban goods and services and infrastructure, but they need support to grow in height.

So we have a program here that offers help in structural reinforcement, and they offer subsidies for people to build a second floor on their houses, and then that new unit they could use to live in, if they are crowded, or they could rent it to other households, so they have a new source of income. I think it’s a really innovative program, because at the same time, it ameliorates housing availability and the structural security of the houses, and also gives low-income households the opportunity to have new income from these new units.

The state is supporting a thing that will happen anyway, with or without their help. But if the state intervenes, it happens better, it happens more securely, and it’s a different way to invest public resources to solve the housing problem. But these are small pilot projects. So the thing I want to work on in the future is to figure out how to scale this up and make housing and neighborhood upgrading a more central part of urban policy.

JG: Can you talk about the connection between anthropology and urban planning?

AHT: In all my research projects, I try to understand urban processes from above and from the ground, and I think the combination of having studied anthropology and urban planning allows me to do that. It’s a very good way to understand one process from different perspectives. And specifically for technical topics, such as land management instruments or land value capture, when you talk to people that are living the process, you can amplify your understanding.

Since my master’s thesis, I’ve been curious about how people understand land value. In the contexts I studied, people are very preoccupied about the changes in land value of their properties, but they deal with those changes, or prospective changes, in very different ways.

For example, my student’s thesis was analyzing ethnographically how people deal with the uncertainty of the delays of an urban renewal plan, how they understand the prospective land value increment of their home, and how that aspiration of profit implies tensions in daily life with other values of their home, like the use value of their home.

And I have found the same thing in social housing, this constant tension between the home as a place for living and the home as an investment, from which they are interested in profiting. Even if they are very low-income households, those two narratives and values of home are always in tension, and they impact not only their individual behaviors, but also their community behaviors, and even their ways of relating to public institutions and the city.

So that’s my main curiosity, and that’s why I combine talking to people, being with people, and just spending time with them, with more technical things like analyzing documents, laws, regulations, and quantitative data, too.

JG: What’s one thing you wish more people understood about social housing?

AHT: We need to recenter housing policy as a social policy and not as an economic policy. We have the opportunity in Colombia, and other Latin American countries that have not yet fallen into hyper-financialization, to not follow the trajectory of the United States, of Spain, of places in which the housing crisis is worse now than ever; we are not yet in that state.

JG: What’s the best book you’ve read lately, or a favorite TV show you’ve been streaming?  

AHT: I really enjoyed reading Melissa García-Lamarca’s book about people in debt in Barcelona, Non-Performing Loans, Non-Performing People. It’s about the subjective impacts that living in debt has on people, and how we understand debt as not only an economic issue, but also as a moral issue.

I’m trying to link that with our new project. I’m starting to read feminist economic analysis and anthropological economic analysis, to have a very deep understanding about what living in debt, and housing debt specifically, means for people, and what impact does this have on different aspects of their daily lives. Because here, debt is not only restricted to mortgages—low-income people here have to resort to all kinds of formal and informal debt to pay their living costs. So it’s debt with a relative, debt with a bank, the mortgage, and then it also links even to criminal debt, a criminal lender, people that charge illegally high interest rates to low-income households.

I try to watch TV on really unrelated topics. I was watching Silo, which is a dystopian futurist series about people that live in a high rise, but it’s subterranean—which is really depressing! But I like these post-apocalyptic things.

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Adriana Hurtado Tarazona of Universidad de los Andes in Bogotá, Colombia. Credit: Courtesy photo.