Aunque su voz suena cálida y afable, Jim Bennet no es alguien a quien definiríamos como una persona sociable. Él mismo bromea al respecto: “Básicamente, soy asocial, incluso después de haber trabajado en ventas… o más bien como consecuencia de haber trabajado tanto tiempo en ventas”. Estamos a fines de otoño, y Jim hace malabares para acomodar el caos que implica invitar a una familia numerosa a celebrar el Día de Acción de Gracias. A su esposa, Kathryn, sin dudas la entusiasma mucho más recibir a todos para cenar.
En la casa que compraron hace tres años, tienen espacio más que suficiente para la celebración. La cocina abierta y el comedor cubren una superficie aproximada de cuatro metros por nueve, en donde caben perfectamente dos mesas grandes. Bennet cuenta: “Invitamos entre 16 y 20 personas para celebrar el Día de Acción de Gracias, y entramos todos cómodos”. Lo sorprendente es que todo ese espacio, ese lienzo en blanco en el que los Bennet desean plasmar sus años dorados, se construyó en una fábrica, se trasladó por autopista en un camión y se emplazó en Woodland Estates, una comunidad de viviendas prefabricadas, destinada a personas mayores de 55 años y ubicada a unos 80 kilómetros al noroeste de Boston. El diseño abierto, la espaciosa habitación principal, el sector destinado a la oficina y los dos baños, uno de ellos con una ducha accesible para personas con discapacidad, hacen de su hogar uno muy distinto a los que ofrecían las antiguas “casas móviles”.
Pero fue otro tipo de movilidad el que inspiró a la pareja a diseñar y comprar esta casa. Bennet tiene 64 años y lleva más de 20 con esclerosis múltiple, por lo que sabe que cada vez le será más difícil moverse. “Vivíamos en una casa de dos pisos y 100 años de antigüedad”, dice, y necesitaban un lugar más práctico.
Las casas prefabricadas son, casi por definición, viviendas ideales de un solo piso. Y, en Woodland Estates, las casas nuevas se construyen teniendo en cuenta la accesibilidad. Si bien los Bennet habían buscado departamentos adaptados a sus necesidades, los alquileres eran más elevados que las cuotas mensuales que deberían pagar por el préstamo de la casa. “Tenía mucho más sentido a largo plazo, porque no sé qué me deparará el futuro”, explica Bennet, y admite que está empezando a disfrutar del sentido de comunidad que encontraron con su esposa en el nuevo vecindario.
Los Bennet tienen cada vez más compañía, y no solo en el sentido social. Los compradores de viviendas, funcionarios locales e incluso la Casa Blanca están llegando a la misma conclusión que ellos: las viviendas prefabricadas pueden tener mucho sentido para muchas personas y en muchos lugares.
Cuando hablamos de una vivienda prefabricada, la mayoría suele detenerse en la palabra “prefabricada”, porque ese simple adjetivo conlleva una gran carga cultural y un estigma histórico. Sin embargo, a medida que la crisis de capacidad de pago de viviendas empeora y se extiende desde las ciudades costeras hacia el centro de los Estados Unidos, los partidarios de esta industria afirman que debemos centrarnos en la primera parte de la frase nominal, ya que, al fin al cabo, hablamos de viviendas.
Aunque en el imaginario colectivo aún perduran conceptos anticuados y erróneos respecto de este tipo de viviendas, como imágenes de casas móviles destruidas por huracanes o parques de remolques muy mal mantenidos, la realidad es que la mayoría de las viviendas prefabricadas se construyen en cumplimiento con los estándares federales, que sustituyen los códigos de edificación locales, son eficientes energéticamente, se fabrican con materiales de alta calidad y se diseñan de manera tal que resulten asequibles. Si bien la mayoría se ubica en comunidades destinadas para este tipo de viviendas, como Woodland Estates, prácticamente la mitad se encuentra en tierras privadas, desde áreas rurales hasta loteos suburbanos.
Jim Gray, miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, sostiene: “Creemos que las viviendas prefabricadas representan un factor importante a la hora de abordar la crisis relacionada con las viviendas asequibles en la mayor parte de los Estados Unidos”.
Ese es uno de los motivos por los que el Instituto Lincoln ahora coordina la red Innovations in Manufactured Homes Network (Red de Innovación en Viviendas Prefabricadas o I’m HOME Network), que lleva 20 años de trabajo con organizaciones sin fines de lucro, empresas del sector privado y organismos gubernamentales, con el fin de “sortear los obstáculos que impiden que la industria de viviendas prefabricadas alcance su potencial en el mercado”, según afirma Gray, quien, antes de unirse al Instituto Lincoln, dirigió el programa Duty to Serve de la Federal Housing Finance Agency (Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda o FHFA, por su sigla en inglés).
Cerca de 22 millones de estadounidenses, de los cuales, la mayoría gana menos de US$ 40.000 al año, ya habitan viviendas prefabricadas. Esta cifra conforma la mayor cantidad de viviendas asequibles sin subvencionar existentes en el país. En el Housing Supply Action Plan, el plan de acción para el suministro de viviendas impulsado en mayo por la Casa Blanca, se hace mención a las viviendas prefabricadas en varias ocasiones, y se las reconoce como uno de los pocos tipos de viviendas que “satisfacen de manera directa las necesidades locales . . . [Pero] no son provistas en cantidad suficiente por el mercado”.
Este tipo de viviendas son, casi literalmente, una solución lista para usar, capaz de ofrecer un hogar seguro y sostenible a millones de estadounidenses, lo que ayudaría a combatir la crisis de vivienda asequible del país.
La necesidad de viviendas asequibles es urgente
En los Estados Unidos, no hay suficientes viviendas asequibles para todos los que las necesitan. En parte, esto se debe a un “grave déficit en la construcción” de hogares pequeños de nivel básico, del tipo que se adaptaría más a una persona jubilada que quiere algo más chico o a alguien que busca comprar su primer hogar.
Según un informe llevado a cabo por Freddie Mac, entidad otorgante de créditos hipotecarios patrocinada por el gobierno, entre 1976 y 1979, época en la que la generación de posguerra alcanzaba sus 20 o 30 años, la construcción de viviendas unifamiliares de nivel básico promedió unas 418.000 unidades por año y representó más de un tercio de todas las viviendas nuevas que se construyeron. En la década de 2010, cuando una cohorte generacional similar de mileniales alcanzaba la edad en la que se suele comprar una primera casa, la construcción de viviendas en los Estados Unidos promedió apenas 55.000 primeras viviendas por año y su parte del mercado de nuevas construcciones cayó al nivel mínimo registrado en 50 años, de alrededor de un siete por ciento.
Las viviendas prefabricadas bien podrían cubrir esa necesidad del mercado. De acuerdo con los datos del censo de los Estados Unidos, las nuevas viviendas que se construyeron in situ durante la última década suelen ser bastante grandes, en promedio, de unos 2.400 metros cuadrados, mientras que las viviendas prefabricadas promedio presentan menos de 1.500 metros cuadrados.
Propietarios de Mountainside Community Cooperative, una comunidad de casas prefabricadas en Camden, Maine. Crédito: Flax Studios, cortesía de Genesis Community Loan Fund.
Rachel Siegel, directora sénior del equipo de investigación sobre financiamiento de viviendas de la organización Pew Charitable Trusts, explica que, al ser más chicas e implicar menos costos de producción, las viviendas prefabricadas tienen doble ventaja en cuanto al precio: “Por metro cuadrado, una vivienda prefabricada es mucho menos costosa que una construida in situ. Por lo tanto, ofrece un doble beneficio desde el punto de vista de la capacidad de pago”.
Stacey Epperson, fundadora y directora ejecutiva de Next Step (miembro sin fines de lucro de I’m HOME Network, que ayuda a las familias a adquirir viviendas prefabricadas de alta calidad y con la certificación de Energy Star), afirma que el valor de construcción por metro cuadrado de sus viviendas puede llegar a ser un 20 por ciento menor que el de las que se construyen in situ. (Nota del editor: El director ejecutivo del Instituto Lincoln, George W. McCarthy, forma parte de la junta directiva de Next Step).
Epperson explica que, por lo general, estas viviendas tienen muchas secciones y un aspecto de construcción in situ. Si se considera la variedad de tamaños y estilos disponibles, los ahorrospodrían ser incluso mayores. Según un informe del 2022 del Instituto de Viviendas Prefabricadas (MHI, por su sigla en inglés), las viviendas que se producen en fábricas tienen un costo promedio de US$ 72 por metro cuadrado en toda la industria, mientras que el valor por metro cuadrado de las construidas in situ es de US$ 143.
Algunos de los factores que influyen en el ahorro de costos son evidentes: dentro de una fábrica, no hay demoras por cuestiones climáticas, por ejemplo, y la mano de obra, los materiales y los costos de mantenimiento de existencias son mucho más predecibles. Las eficiencias de escala también ayudan a reducir los costos de suministro. Epperson aclara: “Si yo soy Clayton Homes, la mayor empresa de construcción de viviendas prefabricadas, y construyo entre 25.000 y 30.000 viviendas por año, mi poder de adquisición va a ser mucho mayor que el de cualquier señor con una camioneta que solo construye 100 viviendas al año”.
Viviendas prefabricadas en construcción en una fábrica en Athens, Alabama. Crédito: Clayton Homes.
También se generan ahorros en cuanto a los materiales. Si lo comparamos con los contenedores llenos de recortes de madera y restos de yeso que se pierden al construir cualquier vivienda típica in situ, producir una casa dentro de una fábrica prácticamente no genera desperdicios. Hasta los constructores más conscientes desperdician una impactante cantidad de recursos durante la construcción: una casa nueva de 1.600 metros cuadrados puede generar hasta 3.048 kilogramos de residuos de construcción y aun así generar créditos de construcción ecológica para obtener la certificación LEED. Por su parte, tal como dice Epperson, “el residuo que se genera al construir una vivienda en Next Step cabe en un solo bote de basura”. Eso no solo es beneficioso para el medioambiente, sino también para el comprador, ya que este no deberá pagar todo ese material que no se use.
En una época en que los estadounidenses precisan encontrar una solución rápida a la cuestión de la construcción de viviendas, las prefabricadas también ofrecen el beneficio de la celeridad. En una fábrica, la construcción de viviendas se lleva a cabo con mucha más rapidez. Esto se debe a la ausencia de factores climáticos que demoran la producción, a la posibilidad de extender la jornada de trabajo mediante turnos rotativos y a los diseños optimizados y los estándares federales (que dispuso el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados unidos en 1976 y que se revisaron en la década de los noventa). Una vez que se pone en marcha su producción, una casa prefabricada puede estar lista al cabo de tan solo tres semanas. Mientras se lleva a cabo la producción en la fábrica, el equipo in situ puede avanzar con otras tareas, como nivelar el suelo donde se emplazará la vivienda o realizar instalaciones de servicios públicos, lo que permite acelerar aún más el ritmo de la construcción.
La industria de viviendas prefabricadas construyó cerca de 106.000 hogares durante 2021, lo que representa el nivel máximo registrado en 15 años. La demanda por este tipo de viviendas está creciendo, y, según Epperson, los constructores tienen la capacidad de producir muchas más. No obstante, para que realmente haya un auge de viviendas prefabricadas, el mismo sector y aquellos que lo promueven deberán enfrentar desafíos polémicos en torno al financiamiento, la tenencia de tierras y la zonificación.
Comprar una vivienda con un préstamo para automóviles
A pesar de la relativa capacidad de pago de las viviendas prefabricadas, su financiamiento puede ser un verdadero obstáculo para los futuros compradores. Alrededor de tres cuartas partes de las viviendas prefabricadas están catalogadas como bienes personales, en lugar de bienes inmuebles, por lo que no son aptas para obtener un préstamo hipotecario. Así, los compradores se ven obligados a recurrir a préstamos para propiedades personales (o “bienes muebles”), algo más parecido a un préstamo para automóviles que a uno hipotecario. Tales préstamos suelen tener tasas de interés más elevadas, plazos más cortos y menor protección al consumidor.
Además, incluso ese tipo de préstamos puede resultar muy difícil de conseguir.
Siegel explica: “De acuerdo con nuestra investigación, el índice de rechazos [de préstamos para viviendas prefabricadas] es exageradamente alto”. Sostiene que solo se rechaza alrededor del siete por ciento de las solicitudes de préstamos hipotecarios para viviendas tradicionales construidas in situ, mientras que el índice de rechazo en el caso de los préstamos para viviendas prefabricadas es del 54 por ciento, es decir, casi ocho veces mayor. Incluso las solicitudes de préstamos hipotecarios para las viviendas prefabricadas que entran en la clasificación de bienes inmuebles (es decir, para la mayoría de los estados, aquellas que se colocan sobre una base permanente dentro de un lote propio y están catalogadas como bienes inmuebles) se rechazan el 40 por ciento de las veces.
Siegel afirma que este es un obstáculo muy importante a la hora de conseguirles viviendas a las personas. De acuerdo con los datos del censo más reciente realizado en los Estados Unidos, en mayo de 2022, el precio promedio de una casa prefabricada nueva, sin incluir el terreno, el transporte ni otros costos de instalación, era de US$ 124.900. Si bien es más económico que una casa típica, tampoco son monedas.
Por ello, cuando se rechaza una solicitud de un financiamiento adecuado, el comprador se ve obligado a seguir alquilando, a buscar préstamos más riesgosos o a pagar en efectivo una casa móvil más vieja y de menor calidad (ver nota de recuadro). Incluso cuando se logra reunir los requisitos, los préstamos para bienes personales ofrecen muchas menos protecciones que los hipotecarios. Gray explica: “Cuando una persona no paga su préstamo en el contexto del mercado inmobiliario, existe un proceso detallado para la ejecución hipotecaria, que está diseñado con el fin de otorgarles un poco de tiempo a los residentes de la vivienda para que tengan la oportunidad de refinanciar la hipoteca o bien de hacer otro tipo de arreglos. Pero, en el caso de los préstamos para bienes personales o bienes muebles, no existe ninguna protección con respecto a la ejecución hipotecaria, por lo que quitarle el hogar a una persona es, a menudo, un proceso tan sencillo como embargar un automóvil”.
¿Prefabricada, móvil o modular?
Cuando se trata de viviendas construidas en la fábrica, se suele utilizar el término “casa móvil”, que tiene una amplia aceptación. Pero en realidad, este es uno de los muchos términos específicos de la industria:
Casa móvil hace referencia a las viviendas prefabricadas construidas antes de mediados de los 70. Estas estructuras, también conocidas como remolques, se diseñaron para ser portátiles y, por lo general, se hacían con materiales de calidad inferior. En 1976, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados unidos (HUD, por su sigla en inglés) adoptó estándares para mejorar la calidad y la durabilidad de las viviendas, y reguló factores como los materiales utilizados y su capacidad para soportar el viento, la lluvia y la nieve.
Vivienda prefabricada hace referencia a las estructuras construidas después de 1976 que cumplían los estrictos estándares federales del HUD, que se actualizaron en la década de 1990. Al igual que las casas móviles, las viviendas prefabricadas de hoy en día cuentan con un chasis de metal que les permiten ser transportadas a su destino final, donde pueden colocarse sobre una base provisoria o permanente. Las viviendas prefabricadas están exentas de los códigos de edificación locales.
Casas modulares: también se inician en las fábricas, pero no se construyen sobre un chasis. Sus componentes se ensamblan en el lugar y se sujetan a una base permanente. Las casas modulares se construyen según los códigos de edificación locales y estatales, pero no siguen los estándares federales.
El Instituto Lincoln, junto con otros miembros de I’m HOME Network, han estado ejerciendo presión para que Freddie Mac y su par federal, la entidad de créditos hipotecarios Fannie Mae, cumplan un rol más activo en el mercado de viviendas prefabricadas en lo que respecta a los préstamos para bienes inmuebles, así como también para bienes muebles. Fannie Mae y Freddie Mac poseen cerca del 62 por ciento de las hipotecas residenciales en los Estados Unidos, pero respaldan menos de un cuarto de las hipotecas de viviendas prefabricadas. Tales préstamos representan una porción muy pequeña de su negocio: en 2021, adquirieron 169.411 hipotecas de viviendas prefabricadas, lo que representó un incremento del 50 por ciento desde 2017, según los datos sobre hipotecas recopilados por la firma Recursion. No obstante, de acuerdo con el Urban Institute, el valor de esos préstamos hipotecarios es de US$ 20.200 millones, lo que representa menos del uno por ciento de los US$ 2,63 billones que manejaron en el financiamiento de hipotecas en 2021.
Además, están prácticamente ausentes en el mercado de préstamos para bienes muebles, lo que debilita el sector y hace que no sea competitivo. Siegel asegura: “Actualmente, Fannie Mae y Freddie Mac no están haciendo nada con el segmento de préstamos para bienes personales. Aunque están trabajando para ofrecer más préstamos hipotecarios en este mercado, todavía no llegaron ni a asomarse en lo que sería un modelo piloto de préstamos para bienes personales”.
Por su parte, Gray afirma que, si aumentaran su participación en ambos mercados, “seguramente se desarrollarían más estándares a nivel nacional, y esos estándares ayudarían a generar competencia y a ofrecer condiciones más favorables para los consumidores”. Siegel está de acuerdo y menciona el hecho de que los préstamos para viviendas prefabricadas que respaldan la Administración Federal de Vivienda (FHA, por su sigla en inglés) y la Administración de Veteranos de los Estados Unidos, a través de la entidad federal de financiamiento Ginnie Mae, se rechazan con mucha menos frecuencia que los préstamos convencionales.
“Esto resalta la importancia de contar con programas de préstamos con respaldo federal como fuente de financiamiento para las viviendas prefabricadas”. La FHA ofrece un préstamo para bienes personales diseñado especialmente para viviendas prefabricadas, que se denomina Título I, pero, lamentablemente, está muy desactualizado. Siegel aclara que el programa de préstamos hipotecarios para las viviendas unifamiliares, denominado Título II, se actualiza todos los años, mientras que las condiciones y demás requisitos del Título I no se revisan desde 2008; por lo tanto, estos préstamos no resultan competitivos. En 2009, Ginnie Mae respaldó más de 2.500 préstamos Título I para viviendas prefabricadas, que conforman un total de aproximadamente US$ 115 millones. No obstante, solo tres de esos préstamos se otorgaron en 2021, lo que representa un total de US$ 101.500 en todo el país.
A su favor, la FHA está haciendo un esfuerzo por reactivar el casi difunto programa del Título I; Pew Charitable Trusts y I’m HOME Network enviaron comentarios públicos con sugerencias de mejoras, por ejemplo, la de alinear de manera más conveniente y en donde corresponda los préstamos Título I y Título II. Gray admite: “Los dirigentes actuales del HUD han hecho de la revisión del Título I y su posibilidad de convertirse en un programa eficaz una verdadera prioridad. Sin dudas, es un esfuerzo importante que complementa el ingreso de Fannie Mae y Freddie Mac al mercado”.
Poner las viviendas sobre la tierra
Cómo financiar una vivienda prefabricada es el primer obstáculo, pero decidir dónde colocarla puede ser igual de complicado. Cerca de la mitad de los propietarios de viviendas prefabricadas son también dueños de la tierra en la que reposan sus casas, pero quedan otros millones que no lo son. Estos últimos, además de comprar su casa, quizá tengan que alquilar un terreno en una comunidad de viviendas prefabricadas. El alquiler mensual incluye el uso de la tierra sobre la que se erige la casa y de los servicios básicos, como el agua, el mantenimiento de la carretera y la recolección de residuos.
Durante décadas, este ha sido un acuerdo confiable y relativamente asequible. Pero, en los últimos años, varios empresarios inversionistas han descubierto que estas comunidades pueden ser excelentes generadoras de ganancias. “Nunca se había visto tanta cantidad de inversionistas en busca de parques de casas móviles para comprar”, dice Paul Bradley, presidente de ROC USA, una organización sin fines de lucro con oficina central en New Hampshire y miembro de I’m HOME Network, que ayuda a las comunidades a formar cooperativas para comprar las parcelas de tierra que están debajo de sus casas. Según explica, desde 2010 hasta 2020, los parques de casas móviles fueron “los que aportaron mayores ganancias entre todos los tipos de bienes inmuebles: oficinas, unidades comerciales, industriales o de almacenamiento, estacionamientos, etcétera; ya que tuvieron un rendimiento compuesto del 22 por ciento anual”.
El manual del inversionista no tiene ningún secreto: todo consiste en comprar un parque y luego subir el precio de los alquileres. Según el MHI, en 2021, el alquiler de un terreno aumentó en promedio un 4,2 por ciento anual a nivel nacional. Sin embargo, residentes de distintos distritos, desde Michigan hasta California y Iowa, informaron que, luego de que los parques en los que viven fueron comprados por inversionistas, hubo aumentos en los alquileres de entre el 10 y el 15 por ciento, lo que significa cientos de dólares al mes.
Con semejante ganancia en vista, las comunidades de viviendas prefabricadas atraen una amplia variedad de inversionistas, ya sean fondos de inversión inmobiliarios (REIT, por su sigla en inglés), empresas de capital de inversión o fondos soberanos de inversión de naciones extranjeras, como Singapur, que en 2017 invirtió cerca de US$ 1,5 mil millones para obtener la propiedad mayoritaria en 178 comunidades de viviendas prefabricadas de los Estados Unidos.
En un mercado de alquileres típico, los inquilinos cuentan con opciones suficientes para mantener algún tipo de control sobre los aumentos de los alquileres. Pero una comunidad de viviendas prefabricadas no es ningún mercado típico. A pesar de su denominación, una casa móvil no es demasiado “móvil” que digamos: trasladarla podría costar más de US$ 10.000. Por ello, es probable que los residentes queden cautivos bajo un nuevo propietario del terreno y tengan que decidir entre opciones inverosímiles: pagar alquileres elevadísimos, gastar miles de dólares en reubicar sus viviendas o bien abandonar su inversión y su hogar al mismo tiempo.
En ese sentido, las personas que residen en terrenos arrendados son particularmente vulnerables, pero, según Gray, hay formas simples y eficaces de estabilizar este tipo de situaciones: “Por supuesto, la mejor solución es que las personas puedan ser dueñas de la tierra sobre la que colocan su casa”. En una comunidad de viviendas prefabricadas, si bien eso lleva mucho trabajo de campo, es factible. ROC USA ayudó a 303 comunidades en 21 estados a comprar tierras en sus barrios. De esta manera, las comunidades propiedad de los residentes (ROC, por su sigla en inglés) pueden elegir sus propios consejos y votar respecto a todo, desde los aumentos de los alquileres hasta las mejoras de la comunidad.
Integrantes de una comunidad propiedad de los residentes en Fridley, Minnesota. Crédito: ROC USA.
El modelo de ROC USA ofrece a los residentes apoyo en la organización de una cooperativa, así como financiamiento condonable de diligencia debida, a fin de que la cooperativa recién formada pueda contratar a un abogado, ingeniero y otros profesionales antes de realizar una oferta fundada. Su abordaje comprobado consiste en crear una cooperativa con capital limitado que se encargue de preservar constantemente el acceso de la comunidad a viviendas asequibles y, al mismo tiempo, permita que un propietario particular de una vivienda aumente el capital invertido en su hogar.
Bradley explica: “Básicamente, estamos ayudando a los propietarios de viviendas de bajos ingresos a competir con los inversionistas ricos”. En seis estados, existe una ley que otorga a los residentes de comunidades de casas móviles el derecho de prioridad en caso de que el propietario de su terreno decida venderlo. Este derecho, según aclara Bradley, les da tiempo (aunque sea escaso) de organizar una cooperativa, hacer una contraoferta y asegurar el financiamiento. El último estado en aprobar esta ley fue Colorado; los otros cinco estados son Oregón, Vermont, New Hampshire, Massachusetts y Rhode Island.
Gray afirma que los estados también podrían ayudar de otras maneras, por ejemplo, al garantizar ciertas protecciones mínimas respecto de los alquileres del terreno para los residentes de comunidades de viviendas prefabricadas. Los propietarios de viviendas prefabricadas que alquilan su tierra no cuentan con todos los derechos que posee cualquier otro propietario de tierras; además, en la mayoría de los lugares, se les otorgan menos protecciones que a un típico inquilino de departamento. Según la norma Duty to Serve de la FHFA, promulgada en 2016, todo aquel que adquiera una comunidad de viviendas prefabricadas financiadas en su mayoría por Fannie Mae o Freddie Mac ahora deberá otorgar, como condición del préstamo, ciertas protecciones básicas a sus residentes respecto del alquiler del terreno.
Entre estas protecciones, se incluyen dar aviso con 30 días de anticipación antes de producirse un aumento del alquiler y permitir colocar un cartel de venta fuera de la vivienda. “Son cosas que cualquiera consideraría básicas”, dice Gray. No obstante, el hecho de haberlas incluido “ha sido hasta ahora probablemente uno de los mayores casos de éxito del programa Duty to Serve”, afirma. Y agrega que los estados y las localidades deben expandir esas protecciones para los inquilinos y colocar a los propietarios de viviendas prefabricadas en condiciones de igualdad con los demás tipos de inquilinos.
Zonificación para propiciar el cambio
Next Step suele trabajar con desarrolladores de viviendas asequibles que se encargan de subdividir una parcela de tierra, instalar viviendas sobre bases permanentes y vender los lotes a compradores particulares. El lema de la organización es Manufactured Housing Done Right (viviendas prefabricadas hechas como corresponde), y Epperson cree que la propiedad de la tierra es una pieza fundamental del rompecabezas: “Nosotros buscamos trabajar en un ecosistema en el que haya agentes inmobiliarios, entidades crediticias, asesores de viviendas y desarrolladores de viviendas asequibles, al igual que en el caso de las viviendas construidas in situ”.
Hay un claro interés por las viviendas prefabricadas. Next Step se asoció a IKEA para llevar a cabo una encuesta a compradores de su primer hogar y descubrió que el 45 por ciento de los pertenecientes a la generación milenial consideraría comprar una casa prefabricada. Epperson comenta: “Fue mucho más de lo que esperábamos”, y especula con un posible cambio de actitud en la cultura popular respecto de las casas pequeñas.
Sin embargo, esta perspectiva progresista no siempre es compartida por las autoridades de zonificación ni por la población general de residentes en las que trabajan. “En la mayoría de los lugares, nos encontramos con que, en los códigos de zonificación locales, no se permite instalar nuevas viviendas prefabricadas, y es ahí por donde tenemos que empezar”. Respecto de estos conceptos desactualizados sobre la industria, Epperson dice: “Si bien es necesaria mucha educación, hemos visto resultados distintos”.
Según explica, algunas municipalidades permiten una única variación en la construcción de viviendas prefabricadas, mientras que otras han expandido sus normas de zonificación para permitir más de una en el futuro. En 2021, los funcionarios de Hagerstown, Maryland, aprobaron el último proyecto de Next Step: un desarrollo de 241 viviendas prefabricadas para trabajadores, con una superficie de 27,6 hectáreas, denominado Kilpatrick Woods. Por otro lado, en 2022, en Oakland, California, se aprobó una ordenanza a través de la cual se permite la instalación de viviendas prefabricadas sobre cualquier lote residencial de la ciudad.
Construidas según estrictos estándares federales, las casas prefabricadas son una opción asequible y sostenible. Crédito: Next Step.
Sin embargo, en otros lugares es más difícil lograr la aceptación. Epperson explica: “Hemos visto ciudades en las que no es posible ganarle a la presión que ejercen quienes se oponen a tener este tipo de viviendas en su vecindario”. Incluso en lugares como Oregón, en donde se aprobó una ley estatal en 2022, en la que se pone en igualdad de condiciones a las viviendas prefabricadas y a las construidas in situ, “aunque esté dispuesto por ley, todavía es necesaria mucha educación entre los funcionarios públicos para que todos estén en la misma sintonía”.
Aun así, destaca que ese esfuerzo ha sido impulsado gracias a la notoria inclusión de las viviendas prefabricadas en el plan de acción para el suministro de viviendas publicado por la Casa Blanca. “Hoy tenemos más impulso que nunca para ayudar a hacer ese cambio”, dice Epperson. Y las ciudades se están mostrando más receptivas a las viviendas prefabricadas. Si bien cree que la respuesta positiva sigue siendo bastante precaria dada la magnitud del problema, es la mejor que ha visto en los últimos 15 años.
Preconceptos
De alguna manera, todos estos desafíos provienen de preconceptos (e ideas equivocadas) de las personas respecto de una industria que evolucionó tan rápido que no dio lugar al entendimiento público. La realidad es que muchas casas prefabricadas son prácticamente iguales a sus pares construidas in situ, y su calidad es igual o incluso mejor. Según un estudio, cuando este tipo de viviendas se coloca sobre un terreno propio, se revaloriza a casi el mismo porcentaje que las construidas in situ (Freddie Mac 2019).
Epperson afirma: “Decimos ‘una vivienda es una vivienda’, porque estamos decididos a cambiar la imagen de las viviendas prefabricadas”. Una de las iniciativas para lograrlo es construirlas con la certificación de Energy Star para que los propietarios puedan ahorrar, como mínimo, 30 por ciento en los costos de los servicios públicos, en comparación con los de las casas tradicionales. “Queremos asegurarnos de que las familias no solo consigan una casa propia, sino que permanezcan en ella por mucho tiempo, lo que implica tener un control sobre los costos de mantenimiento y funcionamiento. Tenemos una visión de que podría ser la vivienda más sostenible y energéticamente eficiente del mercado”.
Por su parte, Gray sostiene que las viviendas prefabricadas actuales también son más duraderas que las casas móviles de baja calidad previas a 1976, esas que suelen aparecer en los medios de comunicación tras alguna catástrofe natural, como un huracán: “Las viviendas prefabricadas actuales son muy resistentes; hasta podría decir que son incluso más fuertes y capaces de soportar tormentas que las que se construyen in situ”.
Al parecer, cada vez más compradores reconocen estos beneficios, ya sea porque les llamó la atención un programa sobre viviendas pequeñas en el canal HGTV o porque ya están cansados de buscar un hogar en un mercado inmobiliario limitado y altamente competitivo. Entre 2011 y 2021, los envíos de viviendas prefabricadas se duplicaron; y solo en el período 2020-2021, subieron un 12 por ciento (Departamento de Comercio de los Estados Unidos 2022).
JoAnne Hamberg sostiene: “Hay una gran demanda de viviendas prefabricadas”. Hamberg es una agente inmobiliaria que vendió su primera casa móvil a un ejecutivo de cable local en la década de los ochenta y ahora es dueña y directora de Woodland Estates, la comunidad ubicada en Boston que Jim y Kathryn Bennett consideran su hogar.
Según cuenta, su agencia de valores que se especializa en viviendas prefabricadas tiene una lista de espera de compradores: “Tenemos profesionales solteros, matrimonios jóvenes, jubilados, personas mayores que buscan mudarse a un clima más cálido, parejas adultas cuyos hijos ya han dejado el hogar; hay de todo”. Y el motivo es lógico: “La gente se está dando cuenta de que las casas prefabricadas son una excelente opción de vivienda”.
Acerca de I’m HOME Network
La red Innovations in Manufactured Homes Network (Red de Innovación en Viviendas Prefabricadas o I’m HOME Network) se fundó en 2005 para cambiar la percepción de las personas respecto de las viviendas prefabricadas, modificar las políticas públicas y mejorar las prácticas de la industria. La red, que lanzó Prosperity Now (ex CFED), incluye a propietarios de viviendas, defensores del sector, académicos, gestores de políticas, entidades crediticias, fabricantes, desarrolladores y otros integrantes que, unidos, pueden gestar un cambio en el sector privado y en todos los niveles del gobierno. En marzo de 2022, el Instituto Lincoln asumió la administración de I’m HOME Network. La incorporación de I’m HOME Network es uno de los elementos de los grandes esfuerzos del Instituto Lincoln para abordar las crisis de capacidad de pago de la vivienda como parte de su objetivo de reducir la pobreza y la desigualdad espacial.
Jon Gorey es escritor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.
Imagen principal: Una casa prefabricada de Next Step en San Bernardino, California. Crédito: Next Step.
Argumentando que las normas anticuadas que rigen la urbanización en los Estados Unidos están haciendo que los precios de las viviendas aumenten en medio de una crisis de capacidad de pago cada vez más profunda, defensores de la reforma de zonificación estatal buscan construir sobre la base de éxitos recientes alcanzados en varias ciudades, desde California hasta Connecticut. Sin embargo, las resoluciones estatales están enfrentando una resistencia de quienes defienden el control local del uso del suelo, un sistema que ha prevalecido por un siglo.
Si bien los cambios de la norma que se están implementando o considerando, en términos técnicos, solo resultan familiares a los profesionales del planeamiento urbano, podrían tener un impacto masivo, y no solo en la disponibilidad de viviendas. Según los críticos, la zonificación también ha preservado la segregación racial y perpetuado patrones de uso del suelo no sostenibles en términos medioambientales.
Los cambios en cuestión incluyen prohibir la zonificación exclusivamente unifamiliar; permitir que haya viviendas multifamiliares en más lugares, incluso adyacentes a las paradas de transporte público; reducir o eliminar los costosos requisitos de estacionamiento mínimo; y suprimir las prohibiciones relacionadas con unidades accesorias (ADU, por su sigla en inglés).
Los esfuerzos para modificar la zonificación tomaron fuerza en parte porque el problema es sorprendentemente bipartidario, lo que atrae a una variedad de defensores, desde conservadores de libre mercado que apoyan la modernización de las regulaciones del gobierno, hasta progresistas preocupados por el sinhogarismo y que buscan corregir las injusticias raciales.
Tanto los estados azules de la costa como otros considerados rojos, como Utah, se comprometieron con algún tipo de reforma de la zonificación. En Virginia, el gobernador republicano, Glenn Youngkin, se expresó en contra del movimiento NIMBY (“No en mi patio trasero”) liderado por residentes establecidos respecto a los desarrollos de viviendas nuevos. Para abordar los costos crecientes que enfrentan los residentes, afirmó poco después de asumir el cargo en 2022, “debemos atacar la raíz del problema: regulaciones innecesarias, gobiernos locales ineficientes y sobrecargados, políticas de zonificación restrictivas y una ideología de luchar con uñas y dientes en contra de cualquier desarrollo nuevo”.
El principal motor de la reforma fue la falta de viviendas asequibles, que está causando estragos en las economías locales. Entre marzo de 2021 y marzo de 2022, los precios de las viviendas subieron más de un 20 por ciento en todo el país. En junio de 2022, Realtor.com informó que los alquileres en las 50 áreas metropolitanas más grandes del país habían aumentado un 26,6 por ciento desde 2019, el último de una cadena de aumentos récord. De acuerdo con el Harvard Joint Center for Housing Studies, en 2020, un 30 por ciento de todos los hogares de los Estados Unidos enfrentaban pagos de alquileres o cuotas de hipotecas inasequibles, definidos como valores un 30 por ciento superiores al ingreso mensual por hogar; es decir que un número cada vez mayor de estadounidenses gastan la mitad de sus ingresos en vivienda (Harvard 2022). En general, los trabajadores no pueden vivir cerca de sus lugares de trabajo, y la absoluta carencia de vivienda es cada vez más evidente.
“Incluso las personas que se benefician de la crisis de vivienda de California, quizás personas que compraron una vivienda unas décadas atrás [y vieron cómo se revalorizaron], están descubriendo que sus hijos adultos no pueden vivir a una distancia de dos o tres horas de ellos. Están dándose cuenta de que, si quieren jubilarse, probablemente tengan que dejar el estado”, dijo M. Nolan Gray, autor de Arbitrary Lines: How Zoning Broke the American City and How to Fix It (Líneas arbitrarias: cómo la zonificación quebró la ciudad estadounidense y cómo enmendarla) (Gray 2022). Tanto en California como en Utah, dijo Gray, los residentes están enfrentando “problemas [similares] de capacidad de pago de la vivienda que están afectando a la clase media, y están buscando soluciones”.
No obstante, el esfuerzo para aplicar estándares nuevos a nivel estatal se enfrenta a una oposición política feroz a nivel local, donde históricamente se han tomado las decisiones en materia de uso del suelo y donde el derecho a establecer la zonificación se ha custodiado con rigor desde que los niveles más altos del gobierno le concedieron dicho poder un siglo atrás. La resistencia advierte sobre la “rezonificación imperialista de las capitales del estado”, en palabras de un crítico, y catalogan a las resoluciones destinadas a aumentar la oferta de viviendas como un poder de primacía inapropiado del estado.
En respuesta a aquellos que se oponen a cualquier cambio en las regulaciones locales para el desarrollo, los legisladores estatales suavizaron las iniciativas de reforma de todo el estado sumando opciones de exclusión voluntaria o eliminando sanciones para quienes incumplen. En algunos casos, los primeros destellos de reforma se desactivaron por completo. En Nebraska, un proyecto de ley que exigía a las municipalidades con más de 5.000 residentes que permitieran cuádruples y otras “viviendas intermedias faltantes” se reemplazó por una medida que exigía solo pruebas de que las jurisdicciones locales estuvieran trabajando en crear más viviendas asequibles (vea nuestra guía de reformas recientes en cada estado).
En Massachusetts, el programa conocido como Comunidades de la MBTA, firmado por el gobernador republicano Charlie Baker en 2021, exige a las ciudades y los pueblos que permitan viviendas multifamiliares cerca de las estaciones de transporte público, por ley, con una densidad mínima de 37 unidades por hectárea. Sin embargo, muchas comunidades desafiaron dicho mandato, y declararon que están preparadas para arreglárselas sin la financiación del estado que les será denegada si no cumplen.
Si la clave para cualquier reforma de una política pública radica en la implementación, puede que esto sea particularmente válido para algo tan arraigado como el control local sobre el uso del suelo. El propósito de los estados en lo que concierne a la reforma debe convencer a las localidades de que cambiar la zonificación de formas selectivas es algo posible y será beneficioso. La asistencia técnica y la educación, provistas por las agencias del estado y las organizaciones sin fines de lucro, ayudarán, dijo la investigadora Amy Dain, de Massachusetts, que realizó investigaciones para el Instituto Lincoln y documentó cómo las comunidades suburbanas de los alrededores de Boston instalaron un “empapelado” de burocracia que obstaculiza los intentos de los emprendedores inmobiliarios de construir viviendas multifamiliares (Dain 2021, Dain 2022).
En el caso de la ley de las Comunidades de la MBTA, Amy dijo que “el estado les está dando a las ciudades y a los pueblos mucha flexibilidad para decidir cómo diagramar los distritos [de mayor densidad] y cómo redactar los requisitos. Los lugares para los desarrollos de viviendas multifamiliares orientadas al transporte público se establecen a nivel local, al igual que los requisitos de dimensiones para las viviendas nuevas”.
Es posible que, en el futuro, el éxito de la reforma de zonificación estatal dependa de la promesa de ese tipo de colaboración entre el nivel estatal y local.
SI BIEN MUCHAS CIUDADES SE planificaron y diseñaron magistralmente durante los siglos, la zonificación es un fenómeno del s. XX. La necesidad de un marco de normas y regulaciones surgió como una reacción al crecimiento explosivo de las ciudades de los Estados Unidos después del cambio de siglo, en simultáneo con la industrialización y el crecimiento de la fabricación; la inmigración masiva; y los avances en la tecnología, en especial, en el sector de transporte, lo que incluye el tranvía, el subte y los automóviles.
El pedido de zonificación fue parte de una campaña progresiva para aliviar la aglomeración y para mejorar las condiciones de vida y la salud pública, por ejemplo, para asegurarse de que no hubiera una curtiduría al lado de una casa de huéspedes. Pero, además, se diseñó para controlar dónde podían vivir los inmigrantes y las personas de color. Las primeras ciudades de los Estados Unidos en crear la zonificación fueron, entre otras, Nueva York y Berkeley, California, ambas hacia el año 1916.
En 1923, la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar estipuló que los estados con legislación modelo podían adaptarse para conceder a las municipalidades el poder para determinar los usos del suelo. Los 50 estados adoptaron dicha ley de habilitación, que redactó un comité del Departamento de Comercio que Herbert Hoover había convocado y que incluía a Frederick Law Olmsted. El caso emblemático de la Corte Suprema de 1926 Euclid contra Ambler Realty, que implicó la demanda de una empresa de bienes raíces por el derecho de desarrollar tierras en una ciudad de Ohio en la que recientemente se habían implementado varios distritos de zonificación, ratificó que la zonificación era una responsabilidad local, y, de hecho, un poder policial para reducir conflictos y mejorar la salud pública.
Un titular anuncia la llegada de la zonificación a San Diego en 1923. Crédito: ilustración cortesía de Voice of San Diego.
El resultado fue que más de 30.000 gobiernos locales desarrollaron su propia regulación de estructuras y usos del suelo, que incluyen la altura permitida, el volumen, el coeficiente de edificabilidad, los tamaños de los lotes y las distancias mínimas. Un abordaje común fue separar los usos residencial, industrial y comercial, y designar parcelas según la categoría en mapas de zonificación multicolores que siguen en uso hasta el día de hoy. Del lado residencial, las zonas para viviendas unifamiliares, en general, en lotes grandes, eran las más frecuentes; las áreas destinadas a viviendas multifamiliares, que incluso preveían estructuras para dos familias, eran mucho más pequeñas, si es que existían.
A pesar de que las comunidades usaban enfoques similares, la zonificación se convirtió en un sistema altamente descentralizado en el que cada jurisdicción desarrollaba normas especiales con formatos complicados. “Incluso para un experto, estos códigos de zonificación pueden ser difíciles de leer, y es casi imposible compararlos entre ellos”, dijo Sara Bronin, profesora de Derecho de la Universidad Cornell, que participó en una iniciativa de reforma de zonificación importante en Connecticut y ahora lidera el desarrollo del Mapa de zonificación nacional. Este proyecto de colaboración abierta está trabajando para crear un mapa de zonificación interactivo, fácil de usar, de cada estado del país.
ACERCA DEL MAPA DE ZONIFICACIÓN NACIONAL
Cuando Sara Bronin, ahora profesora de la Universidad Cornell, se involucró por primera vez en la reforma de la zonificación en Connecticut, surgió una necesidad evidente: identificar cuáles eran, con exactitud, las regulaciones del uso del suelo en las 169 ciudades y pueblos del estado. Para encontrar la respuesta, tuvieron que revisar 2.622 distritos de zonificación y más de 30.000 páginas de texto, y usar hojas de cálculo, mapas y sistemas de información geográfica para organizar todo. Este ejercicio inspiró a Bronin y su escueto equipo de colaboradores a lanzar un proyecto más ambicioso: documentar las prácticas de zonificación locales en los 50 estados para crear un Mapa de zonificación nacional.
El objetivo de este proyecto de colaboración abierta es traducir y estandarizar los códigos de zonificación del país, y crear un mapa interactivo en línea que las personas puedan usar y entender con facilidad. El Mapa de zonificación nacional busca ayudar a ampliar la participación en las decisiones relacionados con el uso del suelo, identificar oportunidades para la reforma de zonificación y reducir una brecha de información que, en la actualidad, beneficia a los especuladores del suelo, los inversionistas institucionales y los propietarios por sobre los grupos socioeconómicamente desfavorecidos. Además arrojará luz a las tendencias estatales y regionales y brindará un recurso para las iniciativas de planificación nacional relacionadas con la producción de vivienda, la infraestructura de transporte y el cambio climático.
Hoy en día, un grupo colaborativo cada vez más grande de investigadores está trabajando en 14 estados, desde New Hampshire hasta Hawái. El equipo les da la bienvenida a colaboradores de todos los estados. Para obtener más información, visite www.zoningatlas.org.
La naturaleza intensamente local de la zonificación generó otro atributo que ha ayudado a bloquear, con eficacia, las normas impuestas: grupos significativos de residentes establecidos que alegan que las normas obstaculizan los desarrollos nuevos. La zonificación, así como las regulaciones medioambientales y, en algunos casos, las restricciones de preservación histórica, se usaron como un escudo en suburbios de uso diferenciado dominados por la zonificación unifamiliar y en ciudades, donde los residentes empezaron a mostrarse recelosos con respecto al redesarrollo en barrios con lazos estrechos. A lo largo de las décadas de los 60 y 70, las organizaciones de los barrios locales se fortalecieron usando un poder de veto en una amplia variedad de propuestas de redesarrollo, comentó Jacob Anbinder, quien está escribiendo una tesis en Harvard sobre el control local y la organización comunitaria.
La combinación de normas complicadas y defensores acérrimos hizo que el sistema pareciera impenetrable. Sin embargo, hace unos 25 años, empezaron a surgir algunos de los primeros desafíos para la noción de que la zonificación era sagrada (insinuaciones de que las regulaciones de uso local del suelo se habían calcificado y vuelto obsoletas), principalmente con fundamentos medioambientales. Los movimientos asociados al crecimiento inteligente y el Nuevo Urbanismo sostenían que la separación de usos fomentaba la dependencia del automóvil, que genera un daño ambiental, y había hecho que los tipos de viviendas de uso mixto que ofrecen la posibilidad de caminar sean, básicamente, ilegales.
“Si observas los barrios históricos previos a la zonificación, la norma sería que pudieras satisfacer las necesidades diarias a una distancia que se pueda hacer a pie”, dijo Gray. “Podrías tener un almacén en la esquina, una barbería en otra, un consultorio médico en otra, o al menos, las ciudades podrían alcanzar densidades tales que el transporte público pudiera satisfacer. La densidad era tal que era posible tomar un autobús o un tren.
“La zonificación dificultó todo eso”, afirmó. “Realmente privilegia los patrones de uso del suelo que son más ineficientes en términos medioambientales. Al observar los datos, queda claro que muchos estadounidenses, en realidad, quieren vivir en un departamento, en un barrio donde se pueda caminar y donde sea posible no tener un auto, y la zonificación, en muchos casos, criminaliza esto”.
En un contexto que podría describirse como un primer intento, más sutil, de lograr que las comunidades reevaluaran su zonificación, los planificadores que promovían alternativas para la expansión urbana descontrolada introdujeron la idea del “código basado en la forma”, que reorientaba la zonificación en torno a la composición y la concentración massing de los edificios, en lugar de enfocarse en el uso y las actividades que se desarrollan dentro de estos. Otras personas intentaron ayudar a que las ciudades pequeñas y medianas hicieran ajustes incrementales que permitieran más paisajes urbanos.
“Ir al encuentro de los gobiernos locales” fue el mantra para la iniciativa del Proyecto para la Reforma del Código lanzada por el Congreso para el Nuevo Urbanismo en 2016, dijo Lynn Richards, quien era presidenta de la organización en ese entonces. “No se lo pensaba como una auditoría completa, sino que se pretendía identificar el cambio pequeño más importante que pudiera hacer una comunidad para mejorar el entorno regulatorio en dicho lugar”, comentó, y agregó que los cambios incrementales se instituyeron en Michigan, Vermont, New Hampshire y Wisconsin.
Sin embargo, en general, el statu quo se mantuvo, incluso cuando aumentó la conciencia pública sobre el papel de la zonificación en la perpetuación de la segregación racial, lo que sumó preocupación sobre su impacto. Investigaciones demográficas e históricas de todo el país ilustraron los efectos perjudiciales y duraderos de las decisiones sobre el uso del suelo en lugares desde Los Ángeles hasta Manchester, New Hampshire. Según esta crítica, los gobiernos locales a los que se les había entregado la responsabilidad de supervisar el uso del suelo no habían logrado garantizar comunidades sostenibles y equitativas, y no mostraban ningún indicio de cambio en sus trayectorias.
“Un siglo de control local, descentralizado y aislado del suelo produjo niveles inaceptables de segregación racial y económica, una expansión urbana descontrolada que contribuyó a la crisis climática y una crisis de vivienda asequible casi inexpugnable”, escribió el presidente del Instituto Lincoln George W. McCarthy en un ensayo para una publicación de Land Lines, en octubre de 2022. “A veces, resulta necesario que los niveles más altos de gobierno pasen por alto las decisiones de los niveles más bajos, a fin de fomentar el bienestar general o abordar factores externos negativos que son producto de acciones no coordinadas de estos niveles más bajos de gobierno”.
UNAS POCAS CIUDADES, incluidas Mineápolis y Portland, están a la vanguardia, ya que, por ejemplo, tomaron medidas para prohibir la zonificación exclusivamente unifamiliar. En el ámbito federal, bajo las administraciones de Obama y Biden, también se presentó un marco de incentivos y sanciones que promueven un desarrollo más denso e inclusivo.
Sin embargo, el fundamento para los estándares en todo el estado se ha vuelto cada vez más evidente: eliminar la mezcla de diferentes políticas y regulaciones dentro de las regiones metropolitanas. Algunas comunidades podrían permitir ADU, por ejemplo, mientras otras las prohíben. Un régimen regulatorio más uniforme nivelaría el campo de juego, reflejaría las aspiraciones de alquiler y compra de viviendas actuales y haría posible la elaboración de un abordaje regional receptivo para los asuntos como la crisis de capacidad de pago actual.
Las medidas de la reforma de zonificación que se aprobaron o que se encuentran en proceso de análisis varían desde cambios relativamente pequeños, como la legalización de las ADU o la eliminación de los requisitos de estacionamiento mínimo, hasta primacías más significativas que permiten viviendas multifamiliares (ya sean casas adosadas para entre dos y cuatro familias, o edificios de departamentos más grandes) en áreas zonificadas exclusivamente para viviendas unifamiliares.
Como primer paso hacia una reforma más integral, muchos estados legalizaron las unidades accesorias (ADU, por su sigla en inglés), lo que permite a los propietarios de viviendas sumar una segunda unidad a sus inmuebles. Crédito: Joiedevivre123321 vía Wikimedia Commons.
California ha sido líder, primero, al legalizar las ADU en todo el estado, luego, al permitir las viviendas dúplex y las divisiones de lotes en zonas unifamiliares, y las viviendas multifamiliares de ingresos mixtos en todas las áreas comerciales, y, además, al eliminar los requisitos de estacionamiento mínimo en las estaciones de trasporte público. Connecticut le sigue de cerca, con requisitos para que las ciudades y los pueblos “fomenten de forma positiva la vivienda justa” en sus zonificaciones, promuevan diversas opciones de vivienda, legalicen las ADU y limiten los requisitos de estacionamiento mínimo. Las pautas adoptadas recientemente por el estado también evitan que las ciudades aprueben zonificaciones que discriminan en términos de ingresos, restrinjan la cantidad de viviendas multifamiliares en una comunidad o cobren comisiones poco razonables o diferentes por viviendas asequibles multifamiliares.
Otra característica destacada en Connecticut es la eliminación de los términos “carácter”, “abarrotamiento del suelo” y “concentración indebida de la población” de la legislación estatal como base legal para las regulaciones de zonificación. En su lugar, el proyecto de ley permite que las ciudades consideren solo las “características físicas” de un distrito.
Los defensores de la reforma aspiran a seguir profundizando en el asunto del proceso, que, como se demostró, obstaculiza y dificulta desarrollos nuevos al hacerlos extremadamente costosos. Las recomendaciones incluyen un “reloj de lanzamiento” que limite la duración de los procesos de habilitación, y exenciones de eternas revisiones para proyectos pequeños y medianos que, sin duda, no tengan un gran impacto medioambiental.
OTROS ESTADOS QUE MEDITAN SOBRE LA REFORMA DE ZONIFICACIÓN han incluido elementos de las reformas de California y Connecticut. Pero surgió un patrón en el que los legisladores proponen medidas estrictas (por ejemplo, negar el permiso para la zonificación exclusivamente unifamiliar) y, luego, ante la oposición, prescriben reformas más leves, como anular las prohibiciones sobre los alquileres de casas adosadas o departamentos sobre cocheras.
Los legisladores parecen estar respondiendo a una reacción negativa previsible en contra de los mandatos estatales, que se fundamenta sobre la premisa de que las jurisdicciones no deberían estar sujetas a requisitos generales que no consideran de manera exhaustiva las condiciones locales.
Aaron Renn, un analista urbano conservador y editor colaborador del City Journal, dijo que “en líneas generales, apoya la liberalización de la zonificación como una herramienta para afrontar la falta de oferta de viviendas”, pero que desconfía de concederles a los estados el control de las decisiones locales del uso del suelo debido al riesgo percibido de que esto fomente políticas de talla única. Expresó su preocupación de que los defensores de la reforma a nivel estatal “argumenten que en la mayoría de los casos la mejora de la zonificación no significará reemplazar todas las viviendas unifamiliares por edificios de departamentos, pero que no aceptarán ningún límite”, como restringir el número de cuádruples en un barrio, y le preocupa que términos como “corredor de transporte público” no se definan con precisión.
Kimberly Fiorello, una representante republicana de las ciudades de Stamford y Greenwich de Connecticut, se pronunció con un tono más desafiante, y advirtió sobre el paquete de reforma de zonificación que adoptó el estado finalmente.
“Pasar el control de la zonificación local a ‘expertos’ de Hartford debería ser una afrenta para cualquiera que crea en la autonomía y el derecho a la propiedad privada”, escribió en 2020, cuando las iniciativas para la reforma de zonificación lideradas por funcionarios del estado y la coalición sin fines de lucro Desegregate Connecticut empezaron a cobrar fuerza. En un momento, Fiorello y otros republicanos llegaron a exigir una enmienda constitucional estatal para “permitirles a la municipalidades que promulguen y hagan cumplir las restricciones de zonificación sin interferencia del gobierno estatal o regional”.
El poder de primacía, que en este caso anula al gobierno local, se estableció como precedente en el sector de vivienda y resistió desafíos legales. En Massachusetts, el capítulo 40B anula la zonificación local para acelerar proyectos si el 25 por ciento de las unidades propuestas son asequibles, en comunidades donde el parque de viviendas asequibles es menor que el 10 por ciento. El caso emblemático de Mount Laurel, cuya primera resolución estuvo a cargo de la Corte Suprema en 1975, de modo similar, exigió a las ciudades y pueblos que agregaran su “parte justa” de viviendas asequibles como una prioridad que supera las restricciones locales de uso del suelo. En California, las municipalidades que no cumplen los objetivos de vivienda asequible quedan sujetas al “recurso del constructor”, en el que los desarrolladores pueden proponer cualquier proyecto de vivienda y este se aprueba de forma automática.
Por lo tanto, los estados que persiguen reformas significativas deben alcanzar un equilibrio entre exigir el cumplimiento a través de sanciones y otros medios, y apoyar a las ciudades y los pueblos de forma menos rigurosa a lo largo del proceso de implementación, para asegurarles que seguirán teniendo el control a medida que se abran a más viviendas.
“La zonificación ha resistido porque las comunidades locales y sus residentes la defienden. Los planificadores deben trabajar para aferrarse a ese entusiasmo, para darles a las comunidades el control local, mientras apoyan el sinnúmero de esfuerzos necesarios para hacer frente a las limitaciones de la zonificación en su forma actual”, dijo Harvey M. Jacobs, profesor emérito en la Universidad de Wisconsin–Madison y Universidad Radboud en Nijmegen, Países Bajos.
“¿Las localidades necesitan un empujoncito? Sí. ¿Les gustará? No”, afirmó Jacobs, quien ha llevado a cabo investigaciones con el Instituto Lincoln en materia de políticas públicas y derechos de propiedad. Predice “algo así como un juego del gato y el ratón, entre los estándares impuestos por el estado y la implementación local”.
EN EL ÍNTERIN, las ciudades están actuando por su cuenta, con o sin mandatos estatales. La lista de los lugares que aprueban la reforma está creciendo, desde la mejora de la zonificación en toda la comunidad de Walla Walla, Washington, hasta la aprobación de ADU y la eliminación de requisitos de estacionamiento en Fayetteville, Arkansas. Hace poco, Cambridge, Massachusetts, se unió a la lista creciente de comunidades que están suprimiendo los mínimos de estacionamiento.
Los defensores esperan poder sumarse a ese impulso, ya que confían, en parte, en los análisis de datos posteriores a la implementación. Es entendible que, como esta ola de iniciativas de reforma es relativamente nueva, existan pocos estudios que muestren que los cambios en la zonificación incrementan, como consecuencia directa, la capacidad de pago de la vivienda o generan otros resultados esperados.
Un análisis de los alquileres de ADU recién autorizadas por la Asociación de Gobiernos del Sur de California mostró que las viviendas pequeñas en cinco condados del área de Los Ángeles eran asequibles para quienes ganaban el 80 por ciento del ingreso promedio del área y menos, a pesar de que, en muchos casos, no se les cobraba ningún alquiler, ya que los miembros de la familia se mudaban para aliviar el hacinamiento. “Esto es, en esencia, la producción de viviendas asequibles a escala y sin ningún costo para los contribuyentes”, dijo Gray. “Todo esto solo por eliminar algunas de las barreras de la zonificación para las ADU”.
Dos documentos de trabajo a cargo del Mercatus Center de la Universidad George Mason determinaron que la zonificación que permite viviendas multifamiliares se asocia con porcentajes de la población considerablemente más grandes de residentes de color e hispánicos, en comparación con la zonificación para viviendas unifamiliares: un nueve por ciento combinado más alto en el Gran Boston, y un 21 por ciento en el área metropolitana de Minneapolis-Saint Paul (Resseger 2022, Furth y Webster 2022).
Bronin, quien lidera la labor del Mapa de zonificación nacional en Cornell, dijo que en la investigación que está por publicar descubrió que con solo eliminar los requisitos de estacionamiento mínimos se podrían crear miles de unidades adicionales de vivienda en 15 ciudades de Connecticut. El mayor potencial se observó en Bridgeport, la ciudad más grande del estado, donde se eliminaron los requisitos de estacionamiento mínimo a favor de las viviendas en 2022. “Tenemos esperanzas de que esto active nuevas inversiones en Bridgeton, que está bastante cerca de la ciudad de Nueva York y que, como varias de las grandes ciudades en Connecticut, está pasando dificultades económicas. Esa única reforma conlleva muchas promesas de creación de nuevas viviendas, lo que, a su vez, hará que los precios bajen”, señaló Bronin.
Si bien hay estudios discrepantes, algunos investigadores sugieren que el aumento de la oferta de vivienda, incluso en el extremo de mayor poder adquisitivo, puede en última instancia generar una reducción en los alquileres y precios de las viviendas (Mast 2021). Gestores de políticas y economistas están cada vez más de acuerdo en que agregar diferentes tipos de viviendas distribuidas en una región amplia será beneficioso a largo plazo.
En este sentido, aquellos que claman por una reforma de zonificación aún más gradual se enfrentan con un desafío parecido al del cambio climático, que continuaría incluso si mañana pudiesen detenerse todas las emisiones. Las condiciones del mercado no cambiarán con rapidez, pero si actuamos ahora, según se afirma, prepararemos el escenario para una falta de capacidad de pago menos drástica en el futuro.
Según Dain, la disposición de Massachusetts para mejorar la zonificación en las zonas aledañas a las estaciones de transporte público se puede fundamentar sobre la base de dicha viabilidad económica a largo plazo. “En realidad, este no es un cambio técnico, sino una gran iniciativa de adaptación para toda la región, a fin de garantizar que todas las personas tengan una vivienda y que la región crezca de forma sostenible y resiliente”.
Bronin concuerda con que modificar las normas establecidas mucho tiempo atrás puede generar beneficios a gran escala, incluso siendo que este es un mensaje difícil de trasmitir, ya que, durante mucho tiempo, la zonificación permaneció invisibilizada en un segundo plano.
“La zonificación es el poder regulador más importante del gobierno local”, afirmó. “No solo rige dónde podemos ubicar viviendas, fábricas, parques y negocios; sino que tiene, de hecho, efectos significativos en la economía e incluso, creo yo, en la estructura de nuestra sociedad”. Recordando los varios años que llevó la iniciativa de reforma en Connecticut, indicó que “cuando comenzamos . . . sabíamos que había un espacio en el debate público para la zonificación y que era el momento correcto para vincular la reforma de nuestras leyes de zonificación obsoletas con resultados sociales y económicos mucho mejores que serían beneficiosos para Connecticut en su totalidad.
“Creo que sorprendimos a la gente por las dimensiones que esto tomó y los aliados que ganó”, comentó, e indicó que a Connecticut se la conoce como “la tierra de los hábitos constantes”. Como, en última instancia, esta cultura se abrió al cambio, dijo que tiene esperanzas con respecto a los intentos de reforma en proceso en otros lugares. “Soy optimista respecto a estos esfuerzos”.
Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.
Imagen: Asociaciones municipales, dirigentes locales y residentes rechazaron las iniciativas de reforma de zonificación estatal. Aquí, un manifestante en Connecticut exige a los legisladores que “mantengan la zonificación a nivel local”. Crédito: Kassi Jackson, Hartford Courant/Tribune News Service.
Mast, Evan. 2021. “JUE Insight: The Effect of New Market-Rate Housing Construction on the Low-Income Housing Market”. Journal of Urban Economics. Julio. https://doi.org/10.1016/j.jue.2021.103383.
Notas de un ambicioso experimento de vivienda en Cincinnati
Por Loren Berlin, January 31, 2023
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Todos los años, la junta directiva de Port of Greater Cincinnati Development Authority formula decenas de resoluciones. La mayoría se relacionan con la compra o la renovación de propiedades específicas, la aprobación de presupuestos, la creación de comités y otros asuntos relacionados con el orden del día. Sin embargo, en diciembre de 2021, la junta emitió otro tipo de decisión. La resolución 2021-34 autorizó a la agencia, comúnmente llamada The Port, a avanzar con un plan ambicioso y sin precedentes: garantizar y gastar hasta US$ 16,25 millones para comprar y rehabilitar una cartera de 194 inmuebles unifamiliares en un puñado de barrios, en gran parte, de ingresos moderados y bajos de Cincinnati y alrededores.
Comprar tantas propiedades de una vez significaría un movimiento audaz para cualquier autoridad gubernamental local, pero especialmente para una agencia sin experiencia en la posesión de viviendas ocupadas. The Port, constituida en el año 2000 de manera conjunta por la ciudad de Cincinnati y el condado de Hamilton para promover el desarrollo económico en el área metropolitana, opera un banco de tierras que gestiona cientos de propiedades en todo momento, redesarrollándolas y restituyéndoles su función productiva. Además invierte en la construcción y renovación de viviendas unifamiliares y de propiedades comerciales e industriales. Pero esto sería algo totalmente diferente. La gran mayoría de estas viviendas llegarían con inquilinos.
Sin embargo, una vez más, ese era el punto: intentar algo diferente para defenderse de los inversionistas institucionales que han estado acaparando todo el parque de viviendas asequibles del área. Hoy en día, los inversionistas de afuera compran alrededor de una de cada cinco viviendas unifamiliares en Cincinnati. Esto refleja una tendencia nacional: en 2021, los inversionistas institucionales alcanzaron un 24 por ciento de las compras de viviendas unifamiliares. Los resultados de esta apropiación de inmuebles son los mismos en Cincinnati y en todo el país: alquileres más altos, tasas más bajas de propiedad individual de la vivienda y menos barrios asequibles.
The Port tomó riendas en el asunto porque quería evitar que estas 194 propiedades (que se encuentran a lo largo de la ciudad y el condado, con una mayor concentración en los barrios de Price Hill, Westwood y Springfield Township) quedaran en manos de compradores corporativos. Además, la agencia quería preservar las vías hacia una propiedad asequible de la vivienda que estos inmuebles podían ofrecerles a sus inquilinos y a otros residentes locales.
Había una docena de inversionistas privados haciendo ofertas por la cartera, y a The Port le preocupaba que la mayoría intentara continuar con el modelo de negocio de los dueños anteriores, de propietarios ausentes, mantenimiento mínimo, alquileres a precio de mercado y prácticas de desalojo hostiles, un abordaje de gran rendimiento para los inversionistas que causan estragos en los mercados de viviendas locales. El equipo de The Port sabía que debía actuar con rapidez y de forma agresiva para ganar la puja.
Esta es la historia de cómo una agencia local cuasi pública obtuvo un pequeño triunfo contra las poderosas fuerzas del mercado; de lo que sucede luego, cuando dicha agencia, de repente, se convierte en propietaria; y de la lección que la experiencia de The Port podría transmitir a otras ciudades que le hacen frente al aumento de la propiedad corporativa de los limitados recursos de viviendas asequibles del país.
Inversionistas predadores en las antiguas ciudades industriales
Para comprender cómo The Port llegó a poseer estas propiedades, es importante tener en cuenta qué estaba sucediendo en Cincinnati cuando la cartera se habilitó. El mercado local de viviendas se caracterizaba por tener propiedades de precio relativamente bajo, y sigue siendo así. En octubre de 2021, en Cincinnati, el precio de venta promedio de una vivienda era de US$ 213.000, en comparación con US$ 378.000 a nivel nacional (Redfin 2022).
Esto genera las condiciones de mercado perfectas para que los inversionistas institucionales se lancen en picada, dice Alison Goebel, directora ejecutiva del Greater Ohio Policy Center. “Los inversionistas piensan que aquí tendrán un buen retorno, sobre todo aquellos que vienen de fuera de Ohio y están acostumbrados a ver precios de viviendas más altos”, afirma Goebel. “Ven que los precios de las viviendas aquí son lo suficientemente bajos como para comprar un puñado de propiedades y generar dinero de los alquileres, pero los precios no son tan bajos como para alertarlos. Lo ven como un buen negocio”.
Estas condiciones de mercado no son exclusivas de Cincinnati, añade Goebel, que ha sido coautora de dos Enfoques en políticas de suelo del Instituto Lincoln sobre los desafíos y las oportunidades que enfrentan las ciudades posindustriales en los Estados Unidos (Hollingsworth y Goebel, 2017; Patras, Goebel, y Elam, 2021). Estos lugares, también conocidos como antiguas ciudades industriales, experimentaron un deterioro poblacional y económico en la segunda mitad del s. XX. La mayoría de estas expotencias económicas se encuentran en las regiones centro oeste y noreste de los Estados Unidos; y su tamaño varía de forma significativa, desde ciudades muy amplias como Detroit y Baltimore hasta ciudades más pequeñas como Gary, Indiana y Worcester, Massachusetts. Unos 17 millones de personas viven en las antiguas ciudades industriales, con ingresos per cápita y por hogar que tienden a ser más bajos que los de otras ciudades. Como consecuencia, el acceso a la propiedad de la vivienda asequible es más crítico e inalcanzable.
Tanto The Port como el Greater Ohio Policy Center son miembros de la primera comunidad de práctica nacional constituida por la iniciativa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria o ACI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln, que busca movilizar la inversión en comunidades de ingresos bajos y moderados, y atraer nuevos socios al ecosistema de inversión comunitaria (ver nota de recuadro). “Construir ecosistemas de inversión comunitaria más fuertes es esencial para lograr redesarrollos más equitativos en todo el país”, afirma Robert J. “R.J.” McGrail, miembro de investigación sénior en el Instituto Lincoln y director de la iniciativa ACI. “Este trabajo es particularmente importante ahora que las comunidades de ingresos moderados y bajos están enfrentando nuevos desafíos que presentan los inversionistas institucionales con un alto poder adquisitivo”.
Hace tiempo que el personal de The Port es consciente de la presencia cada vez más fuerte de los inversionistas en el mercado local de viviendas. A principios de 2021, decidieron investigar un poco. Al analizar los registros de las propiedades de la oficina del Hamilton County Auditor (Auditor del Condado de Hamilton), The Port descubrió que inversionistas institucionales poseían más de 4.000 viviendas en el área. Al igual que ocurrió en ciudades de todo el país, muchas viviendas unifamiliares que se habían registrado como ocupadas por sus propietarios una década antes ahora estaban registradas como propiedades para alquilar.
Investigaciones posteriores también confirmaron una sospecha preocupante: parecía existir una conexión difusa entre los propietarios de inmuebles más negligentes. El equipo de The Port pudo mapear redes de corporaciones de responsabilidad limitada (SRL), muchas de las cuales se relacionaban con solo unas pocas entidades centrales. En algunos casos, las propiedades se transferían entre las SRL muchas veces al año. Estos bienes inmuebles propiedad de los inversionistas se concentraban, principalmente, en los barrios de ingresos bajos y moderados.
Crédito: The Port of Greater Cincinnati Development Authority.
El personal de The Port aún estaba digiriendo esta información cuando recibieron una llamada de Colliers, que estaba gestionando una cartera de viviendas para alquiler embargadas. El último propietario de los inmuebles había sido Raineth Housing, un inversionista institucional con sede en Los Ángeles y mala reputación local por mora en los impuestos a la propiedad e incumplimiento en el mantenimiento, al punto de que sus propiedades se habían convertido, citando una demanda presentada por el municipio en 2019, en un “perjuicio público”. Ahora estaban saliendo a la venta. ¿A The Port le interesaba presentar una oferta?
“Estoy profundamente convencida de que deberíamos usar los poderes y la experiencia de esta agencia para provocar el impacto positivo más grande que podamos”, expresó Laura Brunner, presidenta y directora ejecutiva de The Port. “Así que, cuando, de pronto, se nos presentó la oportunidad de hacer algo que era posible y para lo que sentíamos, en este caso, una obligación moral de actuar, no existió la remota posibilidad de decir que no”.
Elaborar un plan juntos
Ni el presupuesto de The Port ni su plan estratégico contemplaban la adquisición de cerca de 200 viviendas unifamiliares ocupadas, así que el personal tuvo que moverse con rapidez para hacer una oferta conjunta. Después de asegurar el apoyo informal de la junta de The Port, Brunner y su equipo se reunieron con más de una decena de organizaciones del área activas en el sector de vivienda para confirmar que lo que querían hacer tenía sentido desde sus respectivas posiciones en la comunidad. Entre estos grupos se encontraban Legal Aid Society of Greater Cincinnati, la corporación de desarrollo comunitario sin fines de lucro Price Hill Will, Cincinnati Metropolitan Housing Authority, Home Ownership Center of Greater Cincinnati y Working in Neighborhoods, una organización sin fines de lucro fundada por la congregación católica Hermanas de la Caridad.
The Port prometió que mantendría los alquileres conforme a las tasas actuales por un año (el alquiler promedio para las viviendas era de US$ 750) y que trabajaría con los inquilinos que estaban atrasados en sus pagos, en lugar de desalojarlos. El personal de The Port también les reafirmó a las organizaciones que su compromiso con el apoyo a los inquilinos y su intención de fomentar la propiedad de la vivienda eran sinceros. La compra es un paso importante en la iniciativa de The Port para reducir la brecha racial en la propiedad de la vivienda en Cincinnati, donde cerca del 33 por ciento de las familias de personas de color son propietarias de sus viviendas, en comparación con el 73 por ciento de las de personas blancas.
“La brecha racial en la riqueza es el mayor problema que tenemos en este país”, afirmó Brunner. “Creemos que el mercado inmobiliario ofrece la vía más rápida para resolverla”.
The Port compró 194 viviendas, que se encontraban en diversas condiciones de reparación y ocupación. Crédito: The Port of Greater Cincinnati Development Authority.
Con el apoyo de las organizaciones sin fines de lucro y luego de confirmar que la cartera, que incluía miles de viviendas en St. Louis, Kansas City y Cincinnati, podría dividirse para que The Port ofertara solo por las 194 del área de Cincinnati, Brunner se dirigió a su junta directiva para obtener una aprobación formal. Brunner dice que la junta, integrada por 12 miembros que representan al sector de negocios, mitad de los cuales fueron nombrados por el municipio y mitad, por el condado, “brindó un apoyo enorme desde el principio”. Una de las grandes preguntas, no obstante, fue cómo financiar el trato.
“Sabíamos que no podíamos aspirar a todas las viviendas”. Pero obtuvimos parte del historial de las finanzas, que nos dio una idea de con qué estábamos lidiando”, explicó Todd Castellini, el vicepresidente de financiamiento público y desarrollo industrial de The Port. Castellini estima que el personal de The Port alcanzó a inspeccionar alrededor de 30 de las propiedades. “Sabíamos que las viviendas no estaban en las condiciones ideales, así que hicimos cálculos muy prudentes respecto a qué necesitarían. A algunas les hacía falta mucho trabajo, a otras muy poco, y otras estaban en un estado intermedio. Luego, hicimos algunos análisis de movimiento de efectivo, y después, ajustamos esas estimaciones con mayor prudencia, hasta que nos sentimos a gusto con el trato. Abordamos el acuerdo sin pretensiones de ganar dinero con él, pero sí de cubrir los costos, y estamos seguros de que podemos hacerlo”.
El personal de The Port concluyó que tenían que pedir prestado US$ 16,25 millones, US$ 15,5 millones para comprar las viviendas y US$ 750.000 para reparaciones y mejoras, a pesar de que The Port planificó cubrir la mayor parte de dichos gastos de mantenimiento diferidos con el ingreso de los alquileres. Para el financiamiento, The Port emitió bonos con un plazo de 30 meses, lo que le concedería tiempo suficiente para evaluar, subir de categoría y, en un futuro, empezar a vender las propiedades.
The Port pudo vender los bonos con rapidez: una entidad local que ha estado comprando bonos emitidos por The Port durante los últimos años compró la totalidad de la emisión. Esta relación de larga trayectoria fue crucial, afirma Castellini: “Ellos nos entienden. Han visto nuestras finanzas. Saben cómo trabajamos. Así que para ellos fue fácil analizarnos, a nosotros y al acuerdo, y actuar con inmediatez”.
Una vez que se había asegurado el comprador para los bonos, Brunner y su equipo presentaron una oferta para comprar la cartera por US$ 15 millones. La mañana de la oferta final, por sugerencia de la junta, aumentaron la oferta US$ 500.000 para hacerla más competitiva. Un punto decisivo que le jugó a favor a The Port fue ofrecer un margen de tiempo breve para cerrar el acuerdo. A pesar de que tres empresas de capital de inversión también ofrecieron US$ 15,5 millones cada una, esos interesados necesitaron un período de diligencia debida más amplio, lo que posicionó la oferta de The Port como la más alta y la mejor. No solo The Port había ganado la venta, sino que esta agencia cuasi pública frustró los planes de una docena de inversionistas institucionales, una derrota casi sin precedentes en el universo de las inversiones inmobiliarias.
“Honestamente, creo que la adquisición, en realidad, la totalidad del proyecto, es emblemática entre muchas cosas que hemos hecho”, añadió Brunner. “Me carcomería la culpa si tan solo hubiésemos dicho que era demasiado difícil o demasiado riesgoso o cualquier otra suposición. Tenemos años de historia de ejemplos más pequeños, y este es uno más, solo que más drástico”.
Apropiación
Desde el cierre en el acuerdo, el personal de The Port ha aprendido mucho sobre la cartera. El número de viviendas vacantes era mucho mayor que el representado, lo que generó tanto una oportunidad, ya que fue más fácil arreglar viviendas vacías, como un desafío, porque el ingreso de los alquileres se había incluido en la fórmula financiera. Y el estado de muchas de las viviendas ocupadas es peor del esperado. Como consecuencia, Brunner estima que es probable que los costos para las mejoras de The Port serán, al menos, el doble de lo que anticiparon en una primera instancia, lo que acerca el total del proyecto a US$ 17 millones.
LyDonna Turner, que vive con sus hijos y su nieto en una de las viviendas que ahora es de The Port, confirmó que les había avisado a los propietarios anteriores que la puerta del garaje estaba rota, un armario debajo de la fregadera de la cocina se había desplomado y había ratones, pero nunca se hicieron cargo. Su situación es solo un ejemplo de una lista de 160 problemas de mantenimiento que esperaban solución cuando The Port tomó posesión.
“Por un lado, es un desafío financiero”, reconoce Brunner. “Por otro lado, esas condiciones reafirman que debíamos ser el comprador”. No podemos simplemente dejar que todas estas casas en estos barrios literalmente se sigan deteriorando”.
Un contratista que The Port contrató examina el estado de una de las viviendas recién compradas por la agencia. Crédito: Jeff Dean.
Para conservar la transparencia y obtener orientación sobre un sinfín de temas, desde la prevención de desalojos hasta capacitaciones para propietarios y aprovisionamiento de inquilinos potenciales, The Port estableció un comité de asesoramiento. Además la agencia contrató un gestor de propiedades experimentado que manejará las operaciones y brindará a los residentes el tipo de atención y apoyo que no han recibido en el pasado. “Nos llevó un largo tiempo encontrar un gestor de propiedades que estuviese dispuesto a ser tan empático y receptivo como nosotros”, comenta Brunner.
The Port también se asoció con organizaciones locales para ofrecerles a los inquilinos asesoramiento sobre créditos e iniciativas de preparación para la propiedad de la vivienda. Goebel indica que la ciudad tiene un sector sin fines de lucro particularmente fuerte, y dice que el ecosistema de socios será esencial para ayudar a los inquilinos actuales a convertirse en propietarios de las viviendas o encontrar nuevos compradores.
Cuando The Port tomó el control de la cartera, al menos el 80 por ciento de las propiedades ocupadas estaban atrasadas con los pagos del alquiler, y cerca del 20 por ciento debía, por lo menos, un año. The Port pudo brindar asistencia para el alquiler a fin de reducir las deudas, gracias a los fondos de US$ 600.000 de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense (ARPA, por su sigla en inglés) proporcionados por medio de la Agencia de Acción Comunitaria del condado.
Si bien es posible que las viviendas terminen vendiéndose por cerca de US$ 130.000 en lugar de por el precio estimado inicialmente de US$ 120.000, aun así, costarán significativamente menos que la vivienda unifamiliar promedio de Cincinnati en la actualidad, ya que los precios no han parado de aumentar y llegaron a US$ 230.000 para fines de 2022 (Redin 2022). Y todo esto sucederá sin subsidios, agregó Brunner enseguida.
“Hemos tenido que subsidiar una de cada dos de las viviendas que vendimos”, explicó. “Por lo general, esa es la forma que siempre conocimos”. Pero nuestro modelo de acción muestra que podemos saldar nuestra deuda con una combinación de ingresos de alquiler y de venta de viviendas. Sinceramente, nos costó bastante entender que 200 viviendas puedan pasar a ser propiedad de los inquilinos sin subsidios públicos. Pero se puede”.
Sin embargo, el personal de The Port está analizando la posibilidad de obtener becas de la Ciudad de Cincinnati y del condado de Hamilton para obtener asistencia para anticipar el pago de las cuotas y para ayudar a disminuir el precio para los compradores de viviendas.
Sin dudas, existe una demanda, afirma Turner, quien tiene la esperanza de comprarse su propia vivienda un día. “Tengo un par de amigos que han estado buscando viviendas para comprar pero no tuvieron éxito. Así que creo que es una buena idea que The Port compre esas viviendas y se las ofrezca primero a los inquilinos”.
Expandir la cartera
Desde que la noticia de la compra de The Port se dio a conocer (y se difundió masivamente, con cobertura en medios de comunicación nacionales como NPR y el Wall Street Journal), la agencia se enteró de receptores y propietarios de viviendas interesados en debatir acuerdos similares. Al cierre de la edición, el equipo estaba trabajando para adquirir una segunda cartera de viviendas embargadas, y está dispuesto a expandir el modelo tanto como lo permitan las circunstancias del financiamiento.
Con un gestor de propiedades en el equipo y un plan de asesoramiento para los inquilinos establecido, “[en términos de logística, sería] fácil para nosotros sumar propiedades a nuestra cartera”, añade Brunner. “Sinceramente, nada me gustaría más que comprar las 4.000 propiedades de nuestro condado que hoy pertenecen a inversionistas, y quitárselas. Puede que aún no estemos en esa posición, pero la oportunidad de sumar ese gran número de viviendas nuevas a nuestro mercado es significativa”.
Sin embargo, expandir nuestra cartera de forma coherente requerirá participación filantrópica o corporativa, explica Brunner. El año pasado, Brunner y su equipo participaron en un Desafío de Inversión Local de ACI, en el que expresaron su idea de un fondo que pudiera financiar más inversiones oportunistas y, según Brunner, entablaron conexiones que podrían ayudar a concretarlo.
Incluso a medida que la agencia explora la posibilidad de expansión, siguen teniendo preguntas con respecto a la cartera actual. Por ejemplo, ¿cómo puede la agencia asegurarse de que las propiedades sigan siendo asequibles a largo plazo? De acuerdo con Brunner, The Port está considerando restricciones en los títulos de propiedad del inmueble, pero no estableció la mejor estrategia para garantizar la capacidad de pago (y, quizás más importante, para fomentar la posibilidad de que los residentes se conviertan en propietarios). “No nos preocupa tanto el tiempo que el comprador permanece en la vivienda, sino a quién se la vende”, dice. “No queremos que estas casas luego se vendan a inversionistas”.
Como parte de sus esfuerzos para aumentar la adquisición local de viviendas, The Port se asoció con la organización local sin fines de lucro Working in Neighborhoods (WIN) para instruir a los inquilinos y futuros compradores de viviendas. Crédito: Jeff Dean.
Además, The Port está reanalizando la mejor forma de financiar hipotecas cuando llegue el momento. En primera instancia, el personal de The Port asumió que las organizaciones asociadas generarían y administrarían los préstamos hipotecarios. Ahora están considerando la posibilidad de no tercerizar dichas actividades para permitir pautas de suscripción más flexibles y recaudaciones más “compasivas”, dice Brunner. Al administrar nosotros mismos las hipotecas, The Port podría ayudar a los titulares de hipotecas individuales a establecer un historial de préstamo y reembolso, y podría, eventualmente, emitir bonos de renta hipotecaria para liquidar la deuda de la adquisición de la vivienda. Al reemplazar el financiamiento de la adquisición por una estructura más tradicional de títulos respaldados por hipotecas, The Port podría llegar a un mercado potencial más amplio de compradores con una misión determinada.
Ese tipo de cambio podría generar un modelo de negocio más sostenible para The Port y otras instituciones interesadas en seguir los pasos de la agencia, dice McGrail de ACI. “Si The Port logra desplazar el financiamiento fuera del sector público y dentro de los mercados de capitales sin riesgos para los titulares de hipotecas, la estrategia se convierte en una solución de mercado en su totalidad que me parece completamente transformadora en términos de un panorama más global”, señala. “Esta parece ser una solución demostrable, comprobable y viable para cambiar el tipo incorrecto de propietarios de bienes inmuebles por el correcto”.
¿Replicar el modelo?
Aun con todo su entusiasmo, Brunner es consciente de la dinámica de Goliat y David que respalda el proyecto, y lo que esto podría significar para su capacidad de expandirse o replicarse. “Por un lado, nuestra adquisición de esta cartera es un gran negocio. Por el otro, estamos hablando de unas 200 viviendas y US$ 15,5 millones. No son números significativos en el gran esquema de este desafío nacional. Y el hecho de que la compra se destaque de forma tan drástica hace que me pregunte cuáles son las entidades que realmente pueden hacer algo para resolver este problema”.
Brett Theodos, miembro sénior y director de Community Economic Development Hub en el Urban Institute, tiene algunas ideas en este sentido. “Existen bancos de tierras y corporaciones de desarrollo comunitario complejas, así como algunas agencias de financiamiento para el desarrollo que podrían cumplir esa función”, comenta. “Actores diferentes implican restricciones diferentes. La mayoría puede emitir bonos, pero la pregunta es si trabajarían para sacar a adelante este tipo de proyectos. Para estas agencias, no se trata tanto de una nueva combinación de sabores, sino de una voluntad de decir ‘Sí, también tenemos este objetivo y estamos dispuestos a hacer lo necesario para concretarlo’”.
En otras palabras, es probable que la adquisición por parte de The Port no sea ni la historia de un triunfo excepcional para el bien público ni una fórmula fácil que otras ciudades pueden reproducir para facilitar estos tipos de adquisiciones. Pero los expertos en viviendas concuerdan en que, si bien algunas de las circunstancias de Cincinnati pueden ser excepcionales, la estrategia fundamental es replicable.
Laura Brunner, directora ejecutiva de The Port, describe los efectos perjudiciales de los inversionistas institucionales sobre las comunidades locales en una entrevista con NBC News en noviembre. Crédito: The Port of Greater Cincinnati Development Authority.
“Es importante recordar que esta fue una cartera que estaba [en] ejecución hipotecaria, así que era básicamente una ganga”, explica Goebel. “Estos tipos de ventas suceden, ya sea debido a una ejecución hipotecaria o porque el propietario quiere retirarse, pero no son confiables. Diría que en Ohio oímos sobre estos tipos de carteras de propiedades unifamiliares para alquiler que quedan disponibles para la venta cada 12 a 18 meses”. Cuando, efectivamente, están disponibles, no suele suceder que el corredor u otros involucrados piensen en alertar a una agencia cuasi pública.
Otro elemento relativamente singular de la historia es la estructura estatutaria de The Port, dice MacGrail. “El estatuto de las autoridades portuarias de Ohio tiene uno de los poderes más sólidos que he visto en una entidad de financiamiento pública”, explica. “Además de concederles a las autoridades portuarias los típicos poderes de financiamiento público necesarios para emitir bonos, la legislatura de Ohio les ha otorgado poderes fiscales amplios, les permitió operar como bancos de tierras, y les brindó los recursos para que puedan adquirir y redesarrollar un abanico de bienes inmuebles en una variedad de clases de activos que incluyen propiedades residenciales y comerciales”.
No tardó en agregar que dichos poderes cobran más sentido por la forma en que Brunner y su equipo de liderazgo sénior los usan. “Son un equipo dinámico, con múltiples capacidades, que adoptó una visión que prioriza a la comunidad de un modo que creo que es un poco peculiar para una agencia cuasi pública, porque se toman el tiempo para hacer preguntas y escuchar antes de actuar, y ese entendimiento de las necesidades locales genera más tolerancia para perseguir metas que se ajusten a los riesgos”.
La junta directiva de The Port también merece un reconocimiento, expresa Goebel. Podrían haber detenido el proyecto en sus inicios con facilidad. Por el contrario, no solo lo aprobaron, sino que además brindaron una orientación crucial sobre la estructura de la oferta de The Port. “Se merecen todo el reconocimiento que puedan recibir por eso”, indica Goebel.
Mientras este experimento se sigue desarrollando en Cincinnati, Theodos incita a otras ciudades e inversionistas a que consideren tomar cartas en el asunto, dado que muchos mercados de viviendas necesitan este tipo de inversiones. “La marea (estos inversionistas) está llegando rápido, y estamos nadando contra la corriente”, dice. “The Port está reaccionando en tiempo real para enfrentar el problema de forma directa; y eso es lo que realmente necesitamos. Lo necesitamos una y otra vez, todos los días del mes y en todas las ciudades”.
La vista desde el porche de una vivienda propiedad de The Port. Crédito: The Port of Greater Cincinnati Development Authority.
Acerca de la iniciativa Accelerating Community Investment
En 2021, el Instituto Lincoln lanzó la iniciativa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria o ACI, por su sigla en inglés) para movilizar la inversión en comunidades de ingresos bajos y moderados, en especial, aquellas que no tuvieron acceso a los recursos financieros dominantes y los recursos para la generación de riqueza. Para empezar, ACI convocó a una comunidad nacional de práctica, con la participación de más de 40 agencias e instituciones de 14 estados. El grupo se ha reunido en modalidad virtual y presencial para crear asociaciones, identificar nuevas oportunidades de inversión y compartir experiencias y consejos.
Además, la iniciativa organizó tres Desafíos de Inversión Locales, para detectar oportunidades de inversión comunitaria en Cincinnati, Nueva Orleans y Texas. Estas sesiones les ofrecen a los participantes de la comunidad de práctica la oportunidad de presentar proyectos de inversión inmediata a la comunidad de inversión local y recibir una devolución directa de los potenciales inversionistas sobre la presentación y los proyectos. “La cumbre de inversionistas que celebró ACI en Cincinnati propició muchas relaciones que podrían permitirnos escalar nuestra inversión de forma mucho más significativa”, comenta Laura Brunner, directora ejecutiva de Port of Greater Cincinnati Development Authority. “Las relaciones que he entablado a través de ellos son invaluables”.
Este año, ACI completará el ciclo inicial de ocho sesiones de su comunidad de práctica y compartirá los resultados, organizará más Desafíos de Inversión Locales y planificará actividades nuevas que respalden su objetivo de fomentar la inversión comunitaria en todo el país.
Para obtener más información acerca de ACI, comuníquese con el director del programa, Robert “R. J.” McGrail: ACI@lincolninst.edu.
Loren Berlin es escritora y consultora en comunicaciones, y se especializa en oportunidades económicas y de vivienda.
Imagen: Centro de Cincinnati desde el barrio East Price Hill, donde se encuentran muchas de las viviendas compradas por The Port. Crédito: Cortesía de East Price Hill Improvement Association.
Cuando pensamos en innovaciones en la urbanización y la construcción, la madera no suele ser lo primero que se nos viene a la mente. Para que no suene tan agresivo, es un material de la vieja escuela. Pero, en el último tiempo, la construcción con masa de madera (mass timber) (que consiste en paneles, vigas y columnas de madera fabricados con técnicas modernas y herramientas de diseño digital avanzadas) ha tenido un crecimiento destacado. Entre otros atributos, los defensores señalan su potencial con relación al impacto climático: al usar masa de madera extraída de forma sostenible, la huella de carbono se puede reducir a la mitad, en comparación con la de una estructura similar hecha con acero u hormigón.
Según el grupo de comercio de madera WoodWorks, hasta septiembre de 2022, se construyeron o diseñaron más de 1.500 proyectos multifamiliares, comerciales o institucionales con masa de madera en los 50 estados del país. Esto representa un aumento de más un 50 por ciento desde el 2020. El Wall Street Journal, en base a los datos del Servicio Forestal de los Estados Unidos, informa que desde el 2014, abrieron al menos 18 plantas de fabricación de masa de madera en Canadá y los Estados Unidos.
Los componentes básicos de la construcción con masa de madera son las placas, columnas y vigas de madera. Son mucho más sostenibles que, por ejemplo, los conocidos tablones de cinco centímetros por diez, gracias a procesos especiales que se utilizan para unir pedazos pequeños de madera y formar bloques de madera fabricados con precisión. El resultado final incluye columnas y vigas de madera laminada encolada (o “glulam”), y paneles de madera contralaminada (o CLT) que pueden tener hasta 3,5 metros de ancho y 18 metros de largo. Los paneles más largos se usan, principalmente, para pisos y techos, pero también para las paredes. El resultado final, como lo expresaron en la publicación en línea de Vox, es “madera, pero como bloques Lego”. Los proyectos de masa de madera más importantes suelen exhibir el material, por lo que se obtienen construcciones cuyos elementos estructurales ofrecen una estética más cálida y orgánica en comparación con aquellas de acero u hormigón.
Desde hace un tiempo, tanto el proceso como el interés en su potencial vienen cobrando fuerza. La masa de madera empezó a utilizarse en Austria y, luego, en toda Europa, en la década de 1990, y, desde entonces, su uso se ha extendido gradualmente al resto del mundo. En una charla TED muy citada del 2013, el arquitecto Michael Green, de Vancouver, dio sus argumentos a favor de este material: “Siento que la madera tiene una función que cumplir en las ciudades”, sostuvo resaltando las propiedades de captura de carbono de la masa de madera (una estructura de hormigón de 20 pisos emitiría más de 1.200 toneladas de carbono, mientras que una construcción de madera capturaría más de 3.000 toneladas). Además, destacó la capacidad que tiene este material de soportar terremotos e incendios.
Cuando Green dio su charla, las estructuras más altas de masa de madera tenían nueve o diez pisos. Sin embargo, Green argumentó que este nuevo proceso de fabricación podría utilizarse con éxito en estructuras con una altura dos o tres veces mayor. “Esta es la primera innovación en la manera de construir rascacielos que observamos en, probablemente, 100 años”, declaró, y explicó que el proceso de ingeniería no sería tan arduo como la tarea de cambiar la percepción general del potencial que tiene la madera. En el último tiempo, esta percepción se ha estado renovando gracias a un aluvión de proyectos atractivos (entre ellos, un complejo de 25 pisos de comercios minoristas y viviendas en Milwaukee, y un hotel y centro cultural de 20 pisos en el noreste de Suecia) y propuestas para edificios de masa de madera aún más altos.
Debido a que la masa de madera se prefabrica en una planta y se envía al lugar de la instalación (a diferencia de las estructuras de hormigón, que se hacen en el lugar), los detalles del diseño deben resolverse de antemano, lo que requiere una planificación y un trabajo de modelado digital exhaustivos. En definitiva, esto puede aumentar la eficiencia de los procesos de construcción, así como requerir menos trabajadores y generar menos desperdicio. Los proyectos de masa de madera siguen incluyendo otros materiales, señala Judith Sheine, una profesora de arquitectura de la Universidad de Oregón (UO) y directora de Diseño del TallWood Design Institute. TallWood es una colaboración entre la Escuela de Diseño de la UO y las Facultades de Silvicultura e Ingeniería de la Oregon State University que se centra en fomentar la innovación de la masa de madera. “Pero la masa de madera puede reemplazar al acero y el hormigón en muchísimos usos, y cada vez es más popular”, afirmó. “Esto se debe a la nueva disponibilidad, pero también a un interés en usar materiales que impliquen menos carbono”.
TallWood llevó a cabo decenas de proyectos e iniciativas de investigación aplicada, en los que se analizaron los más diversos aspectos, desde problemas de codificación hasta desafíos de la cadena de suministro y maneras de mejorar el rendimiento, con el fin de promover el uso de madera con propiedades y diseños superiores. El instituto forma parte de la Oregon Mass Timber Coalition, una asociación entre instituciones de investigación y agencias estatales de Oregón que, en el último tiempo, recibió US$ 41,4 millones en becas del plan Build Back Better Regional Challenge de la Administración de Desarrollo Económico de los Estados Unidos. Este financiamiento tiene como objetivo respaldar iniciativas de investigación vinculadas con el desarrollo del mercado para la masa de madera.
Sin duda, parte de la promesa medioambiental de este novedoso material depende de los detalles menos conocidos, en particular, cómo y dónde se extrae la madera. Los defensores del sector alegan que su expansión no causará una presión indebida en los bosques, en parte porque los productos de masa de madera pueden fabricarse con madera de “poco valor” (como árboles de diámetro pequeño que ya se sacrifican como parte de la mitigación de los incendios forestales, árboles enfermos y, posiblemente, incluso madera de descarte).
Los grupos conservacionistas y otros expertos están actuando con mayor cautela. En 2018, The Nature Conservancy inició una evaluación de varios años del impacto de la masa de madera a nivel global. Se investigaron los beneficios y riesgos potenciales de la mayor demanda de productos de masa de madera para los bosques, y se está desarrollando un conjunto de principios orientativos mundiales para una “economía de los bosques inteligente desde el punto de vista del clima”, buenas prácticas que ayudarán a proteger la biodiversidad y los ecosistemas a medida que el mercado de la masa de madera crece.
A menudo, los constructores y desarrolladores que, concretamente, desean pregonar el uso de materiales de masa de madera insisten en que la forma de obtención se certificó como sostenible, según Stephen Shaler, profesor de materiales y tecnologías sostenibles en la Facultad de Recursos Forestales de la Universidad de Maine. “En este momento, dicha demanda está en el mercado”, afirmó.
Además del interés en la sostenibilidad, existe otra razón a favor de la proliferación de los proyectos de masa de madera: la biofilia o instinto humano de conectar con la naturaleza. Sharler explicó que “el solo hecho de estar en una casa de madera puede generar una sensación agradable”. Este no es un simple juicio subjetivo: pequeños estudios demostraron que los interiores de madera pueden mejorar la calidad del aire, reducir la presión sanguínea y el ritmo cardíaco, y mejorar la concentración y la productividad.
Según se informó, los desarrolladores del edificio de 25 pisos en Milwaukee, Ascent, escogieron la masa de madera, sobre todo, por razones estéticas y por el valor de difusión de su aspecto distintivo. El edificio Ascent, una de las construcciones de masa de madera más altas del mundo, ha sido el centro de atención de los medios, y se le suma otro valor a la exposición pública: si bien es posible que el edificio Ascent, de 86,5 metros de altura, y otros proyectos de muchos pisos no presagien el futuro de todos los rascacielos, demostraron que es posible construir de manera segura y a gran escala con masa de madera. Esto podría persuadir a reguladores y planificadores, sobre todo, a la hora de aprobar construcciones de menor escala que podrían ser más importantes para demostrar el potencial real de la masa de madera. Según las predicciones de Sharler, “es probable que la mayor parte de su uso se centre en proyectos de altura media, de seis a ocho pisos”.
El Código Internacional de la Edificación permite construcciones de madera de hasta 18 pisos. Los desarrolladores de Ascent lograron una variación debido, en parte, a que el diseño final incluía dos núcleos de hormigón. Sheine y Sharler recalcaron que la mayoría de los proyectos de masa de madera siguen incluyendo al menos algo de hormigón, acero y otros materiales. Y está bien, añade Sharler: la masa de madera debería verse como una opción relativamente nueva que puede ayudar a mejorar la huella de carbono, y no como un sustituto absoluto de los materiales tradicionales. Además, las opciones nuevas siempre son útiles, incluso cuando provienen de la vieja escuela como la madera
Rob Walkerperiodista; escribe sobre diseño, tecnología y otros temas. Es el autor de The Art of Noticing. Publica un boletín en robwalker.substack.com.
Imagen: La construcción con masa de madera. Crédito: Cortesía de ACSA.
En ediciones anteriores, más de una vez lamenté nuestra afinidad cultural con las soluciones simples a los problemas complejos y les recordé a los lectores que no existe un camino fácil para resolver la crisis de accesibilidad a la vivienda. Pero, para aprovechar el espíritu de las resoluciones de Año Nuevo, y a sabiendas de que es fácil poner en ridículo soluciones que son una tendencia pasajera y más difícil proponer alternativas viables, haré el intento de describir un enfoque a la vivienda que creo que puede ser eficaz.
Los problemas complejos deben abordarse desde varios frentes. Para afrontar la crisis de vivienda asequible, tenemos que hacer tres cosas, como mínimo. Primero, debemos defender y preservar nuestra reserva actual de viviendas asequibles. Segundo, debemos identificar y resolver problemas sistémicos que nos impiden producir viviendas nuevas. Tercero, necesitamos identificar y cultivar oportunidades, incentivos y enfoques nuevos que expandan nuestro potencial productivo y faciliten la producción.
Debemos crear una cartera de soluciones con numerosas políticas en cada una de estas categorías. En este número de Land Lines se documentan algunas maneras en que los gestores de políticas están haciendo eso. A su vez, se incluye un artículo destacado de Anthony Flint sobre el interés cada vez mayor en reformas de zonificación a nivel estatal, y la resistencia local a esas iniciativas. Loren Berlin aporta una historia sobre un proyecto descomunal a cargo del Port of Cincinnati, destinado a que el parque de viviendas unifamiliares de la ciudad siga estando disponible para la compra por parte de las familias locales y fuera del alcance de inversionistas externos. Jon Gorey examina iniciativas para preservar y expandir las viviendas prefabricadas, un componente crítico que suele subestimarse de la oferta de viviendas asequibles del país. Por mi parte, ofreceré una contribución a la tercera categoría, un abordaje centrado en el suelo con un gran potencial para expandir la producción: la reutilización adaptativa de edificios comerciales.
Según la asociación de la industria del comercio, el Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, por su sigla en inglés), en los Estados Unidos existen 115.857 centros comerciales. Esto incluye 1.220 centros comerciales grandes (con un promedio de alrededor de 83.500 metros cuadrados destinados a locales comerciales minoristas y 28 hectáreas de tierra) 68.936 franjas comerciales de locales (en promedio, 4.000 metros destinados a locales minoristas y cerca de una hectárea de suelo); y miles de otras tiendas de descuento, tiendas de fábricas y centros comerciales barriales (que suman más de 370.000 millones de metros cuadrados destinados al comercio minorista y 160.000 hectáreas de suelo). Incluso antes de la pandemia, una parte significativa de estos centros se vieron amenazados por el comercio en línea. Hace ya tiempo que los conocedores del mercado inmobiliario predijeron que un cuarto de los centros comerciales más grandes de los Estados Unidos corrían riesgo de cerrar. La pandemia solo intensificó este declive. A pesar de que los centros comerciales vacantes pasaron a ser lugares convenientes para el testeo y la vacunación masivos de la COVID, los expertos empezaron a predecir que más de un tercio de los grandes centros comerciales quedarían vacantes o abandonados en los próximos años.
Las crisis y las oportunidades suelen ser buenas aliadas. La crisis de los comercios minoristas nos ofrece lo que podría ser nuestra mejor oportunidad para resolver la crisis de las viviendas. Por ejemplo, en el Área de la Bahía de San Francisco, uno de los mercados de viviendas más complicados del país, Peter Calthorpe estima que podríamos construir 250.000 unidades de vivienda nuevas mediante la reconversión de espacios minoristas infrautilizados a lo largo de una sola ruta, El Camino Real, que se extiende unos 65 kilómetros desde San José hasta San Francisco y atraviesa 16 municipios. Esto podría aliviar la grave escasez de viviendas en la región, y generaría suficiente densidad residencial para apoyar el transporte público, lo que contribuiría con los esfuerzos del estado y la nación para mitigar la crisis climática. Además, el crecimiento demográfico podría generar suficiente tráfico a pie para apoyar múltiples actividades comerciales. Con esta triada, la gran pregunta es: ¿por qué aún no comenzó el redesarrollo de El Camino Real? Principalmente, debido a diversos factores causados por las personas que complican la situación.
Como ya observé en otras oportunidades, el redesarrollo es más difícil que la urbanización de lugares sin desarrollo previo. Implica deshacer lo que ya se hizo en el lugar, mientras se intenta que múltiples partes involucradas con diferentes intereses converjan en una visión compartida. Y lo que es mucho peor, surgen complejos obstáculos generados por las personas. Primero, los estímulos fiscales adversos interfieren con la disposición de las jurisdicciones a considerar el cambio del uso del suelo. Las propiedades comerciales generan una gran parte de la renta local, no solo por medio de los impuestos a la propiedad, sino también a través del porcentaje local de los impuestos sobre las ventas y otras comisiones y cargos. El redesarrollo residencial podría reemplazar solo una pequeña parte de la renta perdida. Segundo, los proyectos de redesarrollo son difíciles de financiar. Proyectos nuevos y visionarios podrían entusiasmar a los emprendedores inmobiliarios; son señales de incertidumbre y riesgo para las entidades crediticias y las aseguradoras. Tercero, el redesarrollo de un corredor comercial para convertirlo en un espacio residencial o de uso mixto implica cambios de zonificación, un tema que genera mucha tensión. En el caso de El Camino Real, haría falta que 16 consejos de zonificación aprobaran la rezonificación para que el proyecto avance. Si bien, probablemente, no sería necesaria una participación unánime de las 16 ciudades y pueblos, se requeriría una masa importante para que el redesarrollo manifestara su potencial.
Redesarrollar propiedades comerciales para proyectos de uso mixto con mayor densidad es difícil, pero no imposible. Cada uno de los obstáculos mencionados puede superarse, y de hecho, todos han sido sorteados en otros lugares. Por ejemplo, uno de los proyectos de desarrollo más grandes del país, el Tyson Partnership en Tyson, Virginia, está redesarrollando un distrito comercial de más de 1.100 hectáreas para convertirlo en un desarrollo de uso mixto con buen acceso para el transporte público. El proyecto ha estado en marcha por más de una década y ya incluye 11 edificios residenciales multifamiliares. En Partnership pretenden cuadruplicar la población residencial de la “ciudad periférica” que supo ser un prototipo y que proporcionó viviendas para 25.000 personas, pero dio empleo a alrededor de 125.000. Están evaluando cuatro paradas nuevas en la Silver Line del metro de Washington para que esta se convierta en el centro urbano del condado de Fairfax, con la esperanza de que llegue a ser el emblema del “nuevo nuevo urbanismo”.
En Memphis, un centro de distribución de Sears que estuvo abandonado por casi tres décadas se redesarrolló y reconvirtió en una “zona urbana vertical” llamada Crosstown Concourse. El edificio de 10 pisos sobre 6.500 hectáreas de suelo ahora aloja una escuela autónoma, un centro de artes escénicas, más de 55.000 metros cuadrados de espacio comercial y 270 departamentos. Ya está impulsando desarrollos nuevos en los barrios circundantes.
Fuera de Seattle, desarrolladores están construyendo una tienda ancla nueva para el centro comercial suburbano Alderwood Mall, que cuenta con 300 departamentos y estacionamiento subterráneo. Esto compensará la pérdida de la tienda ancla anterior, Sears; hará frente a la alta demanda de viviendas en un mercado de viviendas extremadamente agobiado, y proporcionará una base de consumidores que compren en el resto de las tiendas del centro comercial, al que le está resultando difícil sobrevivir.
Si bien, probablemente, no sean tan extensos como El Camino Real, existen cientos y cientos de corredores comerciales desaprovechados a lo largo del país. Si lográramos reconvertirlos en desarrollos de uso mixto y densidad media, podríamos reducir en gran medida el déficit nacional actual de vivienda. A su vez, no escasean los edificios comerciales abandonados o infrautilizados como Sears Crosstown, los distritos comerciales ocupados a medias como Tyson, y los megacentros comerciales abandonados o en decadencia como Alderwood, que ofrecen excelentes oportunidades similares para el redesarrollo.
Según mis cálculos muy prudentes, si redesarrollamos el 20 por ciento de estos espacios comerciales para que alcancen estándares de uso mixto con una densidad de baja a media (25 viviendas por hectárea), podríamos sumar 1,1 millones de unidades de vivienda nuevas y preservar decenas de miles de metros cuadrados de espacio comercial con mayores probabilidades de prosperar. Si redesarrollamos el 25 por ciento de los lugares con 37 viviendas por hectárea, podríamos sumar 2,1 millones de unidades de vivienda. Y si pudiéramos redesarrollar el 30 por ciento de los lugares con 50 viviendas por hectárea, podríamos sumar 3,4 millones de unidades de vivienda nuevas.
Este no es un desafío técnico. Ya hace décadas que desciframos el código sobre la reutilización adaptativa. Debemos simplificar el proceso para facilitar el redesarrollo escalonado y establecer nuevas sociedades público-privadas más eficaces para poder lograrlo. El sector público debe redoblar la apuesta para eliminar el riesgo de los proyectos a través de la aceleración de los permisos, el cofinanciamiento e incentivos financieros inteligentes. El sector privado debe dejar de intentar construir en suelos vírgenes y buscar formas más creativas de redesarrollar los sitios obsoletos. Para visualizar los tipos de desarrollos posibles, basta con observar la obra maestra de Juie Campoli Made for Walking(Hecho para caminar), publicada por el Instituto Lincoln en 2012. Con miles de lugares para escoger, podemos definir cómo queremos producir y reproducir los tipos de barrios que se describen en el libro, y reducir los riesgos percibidos del desarrollo con cada proyecto exitoso.
El asediado sector comercial ofrece la mayoría de los elementos necesarios para hacer frente a la crisis actual de vivienda. Tiene suelo provisto de la infraestructura básica (agua, cloacas, electricidad) y que, por lo general, es de fácil acceso para el transporte público o, de no serlo, se encuentra rodeado de estacionamientos. En general, las ubicaciones son privilegiadas. Al mezclar los usos, ofrecemos dos beneficios enormes para el sector comercial: trabajadores y clientes. Pero los beneficios para la sociedad son aún más profundos. Así que adoptemos esta estrategia, junto con la reforma de zonificación unifamiliar y la preservación de la vivienda asequible, y veamos si podemos resolver la crisis nacional de vivienda de una vez por todas.
Imagen: La celebración inaugural de Crosstown Concourse, un proyecto de uso mixto donde antes funcionaba un centro de distribución de Sears en Memphis. Crédito: Crosstown Concourse.
Mayor’s Desk: A Second Time Around in Seoul
By Anthony Flint, March 29, 2023
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Oh Se-hoon was elected in April 2021 to serve as the 38th mayor of Seoul. A lawyer by profession, he had previously served two terms as mayor from 2006 to 2011, and was a member of the National Assembly of South Korea from 2000 to 2004. Oh studied at Korea University, graduated from Korea University’s School of Law, and was a fellow at the Graduate School of Social Science and Public Policy at King’s College London, where he focused on job creation and economic growth in major cities around the world.
During his first stint as mayor, Oh introduced initiatives related to housing and governance that earned recognition from the UN. Oh’s election victory in 2021 was attributed in part to dissatisfaction over housing costs, which he promised to address. In late 2022, a stampede in Seoul’s Itaewon district killed 159 people and attracted global media attention; the mayor offered a tearful public apology, pledging to improve public safety. He recently connected with Senior Fellow Anthony Flint by email, with the help of a translator.
Anthony Flint: What is your vision for the redevelopment of the city and the creation of more meaningful public space and parks, including plans for the transformation of the former U.S. military base at Yongsan?
Oh Se-hoon: Seoul has emerged as a globally competitive metropolis thanks to urban development. In the decade leading up to 2021, the city prioritized conservation, not convenient and comfortable public spaces. Seoul will pursue a recreation strategy and implement initiatives to break down barriers between conservation and development, redefining urban planning. The vision of Seoul’s urban planning is to transform the city into an attractive, [economically active] city with expanded green space in the downtown area, including the Han River, and to develop a wide range of recreational and cultural facilities. The objective is to create an “emotional city” where culture and art are integrated into people’s daily lives, and nature serves as a backdrop for reflection.
Yongsan is the last piece of land in Seoul that is available for future development. It will serve as the political, economic, and ecological epicenter of [the] future Seoul and Korea. After the presidential office was relocated to this area [in 2022], it became the focal point of Korean politics. The former train depot will be transformed into an international business district. The relocation of the U.S. military base is 31 percent complete. It is difficult to pinpoint the exact date when the transfer will be completed, but the area will be transformed into hundreds of acres of green space, a place of rest and tranquility for citizens.
In April 2022, Seoul announced the Green Urban Space Recreation Strategy. It decreases the building-to-land ratio and raises the floor area ratio, easing building restrictions in the urban core. This is expected to quadruple the current ratio of urban green space from 3.7 percent to over 15 percent. Priority is given to revitalizing the outdated Jongmyo and Toegye-ro area (the Sewoon Shopping Center district). In August 2022, Seoul unveiled the Great Sunset Han River Project, which will usher in an era of 30 million international visitors. The project aims to make the Han River a popular urban space by enhancing its allure and convenience. [The plans include] a mega Ferris wheel, Nodeul Art Island, and a floating performance stage. In February, Seoul announced the Urban and Architectural Design Innovation initiative, which aims to increase the city’s competitiveness through innovatively designed buildings. Business plans will prioritize design elements to encourage creative public building design.
Seoul, South Korea. Credit: fotoVoyager via E+/Getty Images.
AF: You have said there needs to be a better range of housing options, particularly for young individual renters. How are you addressing the problem of housing affordability?
OS: Housing problems prevent individuals from climbing the social ladder. Housing is the most expensive component of essentials such as food, clothing, and shelter, [and] is becoming a source of pain and anxiety for citizens, particularly young people. According to a Seoul Metropolitan Government survey, jeonse [a long-term lease requiring a large deposit up front] loans for young people have increased sixfold in the last four years, and 59.4 percent of young single-person households live in rental housing.
Seoul is pursuing various housing and housing support policies to help young people participate in social and economic activities without worrying about housing, including providing public housing; improving the quality of rental housing; and providing private youth housing at below-market rates to help them accumulate assets and start their own families.
Generation-integrated housing, which can house parents, children, and grandchildren, can help address daily challenges and social issues such as rapid aging and child care. We also intend to provide senior-friendly public housing with residential, medical, and convenience amenities. The government’s ultimate objective is to stabilize home prices.
AF: What are the key elements of Seoul’s current climate action plan, and how do you envision that being a model for other cities?
OS: In response to the climate crisis, the Seoul Metropolitan Government established the 2050 Seoul Climate Action Plan to achieve carbon neutrality by 2050. The plan was submitted to the C40 Cities Climate Leadership Group and received C40’s final approval in June 2021. The plan, which aims to create a sustainable city where people, nature, and the future coexist, has outlined policies in five major areas: [build and retrofit] one million low-carbon buildings by 2026; expand electric vehicle supply to 400,000 units and install EV chargers by 2026; provide various renewable energy sources (such as fuel cells, geothermal, hydrothermal, and solar); reduce waste, promote recycling, and prohibit direct landfilling; and expand urban parks and forests to mitigate greenhouse gas emissions and enhance urban resiliency.
The plan aims to reduce greenhouse gas emissions by 30 percent compared to 2005 levels by 2026. It will take a concerted effort on a global scale to solve the climate crisis. Seoul will share its best practices with mayors of cities worldwide and engage in dialogue with them to combat the climate crisis.
AF: Tell us about how Seoul has become a smart city, including the use of robotics and apps, and your exploration into virtual reality.
OS: Seoul is a global smart city that has been an outstanding leader in fields such as e-government, where it has been named the best e-government for seven years in a row. We aspire to be an inclusive and sustainable smart city. . . . Currently, 16 self-driving vehicles are on the road at all times in four areas: Sangam, Gangnam, Cheonggyecheon, and the Blue House (Gyeongbokgung Palace, the former presidential residence). Seoul aims to offer autonomous vehicle service across the city by 2026 and become a global standard model city for autonomous driving.
The Seoul Metropolitan Government [also] implemented robots and AI technologies across its public administration. The robotic public servant “Robo Manager” handles simple administrative tasks, such as the delivery of documents. “Assistant Manager Seouri,” a virtual public official and internal chatbot, has been introduced to help employees with complex business procedures. Metaverse Seoul was named one of the best inventions of 2022 by Time magazine. It was the only [public-sector invention on the list]. Metaverse Seoul is a place where anyone can equally enjoy Seoul, since it is not limited in time or space and does not have discriminating elements such as gender, disability, or occupation. Seoul intends to implement the metaverse ecosystem across all of its administrative services, including the economy, culture, tourism, and citizen complaints.
The interactive municipal tool Metaverse Seoul was named one of the best inventions of 2022 by Time magazine, which called it “the first platform of its kind developed by a city.” Credit: Seoul Metropolitan Government.
In collaboration with the World Smart Cities Organization, Seoul recently established the Seoul Smart City Prize. The winner will be announced in September. The prize is intended to promote Seoul’s core values as well as to discover inclusive and innovative projects to share with the world.
AF: You have traveled to South America and Africa to talk about city administration. What did you tell them about managing the modern city?
OS: I traveled to Lima, Peru, and Kigali, Rwanda, several years ago as part of a Korea International Cooperation Agency advisory group. Lima was highly interested in Seoul. I discussed my experiences with the Han River Renaissance Project and housing. I also discussed the Women-Friendly City project, which [aimed to implement] women-friendly facilities . . . including pedestrian roads, parks, restrooms, housing, and public transportation. I went to the sites where Lima’s major projects, such as the Rimac River Project and the Costa Verde Project, were being carried out. And I organized a seminar to examine housing policies including site development and rental policy.
At the time of my visit in 2014, Kigali was still working hard to heal the wounds left by the atrocious genocide that had killed one million people 20 years prior. I was impressed by how they were overcoming the tragic history, declaring Kwibuka, “let us remember,” rather than seeking vengeance. I admired how they transformed their hatred into reconciliation. Urban reconstruction is a major concern in Rwanda, so I passed on my experience in urban planning, housing, and tourism—especially the importance and growth potential of tourism. From Peru to Rwanda, during overseas advisory activities and volunteering, I learned firsthand how “you learn as you teach, and you receive as you give.” It reminded me of how important it is for a leader to be inclusive and reconciliatory.
AF: What is your view of land value capture in private real estate development, and how it can be used to finance infrastructure, housing, and other needs?
OS: In exchange for infrastructure during private real estate development, the Seoul Metropolitan Government provides floor-area-ratio incentives. Through this exchange, the government may acquire infrastructure such as roads and parks and essential community amenities such as libraries, childcare facilities, cultural facilities, and youth facilities, as well as public rental housing and public rental industrial facilities. Between August 2015 and January 2023, [these policy incentives yielded] 357 public contribution facilities equivalent to approximately $5 billion. Furthermore, the revised National Land Planning Act, which went into effect in July 2021, allows for both in-kind items such as facilities and cash payments that can be used throughout Seoul. The Seoul Metropolitan Government will use these funds to cover operating expenses for essential facilities, the expansion of roads and railways, and new transportation projects.
The current zoning system will be revamped to maximize land efficiency in underutilized spaces. It will pursue two pillars of urban competitiveness: integrating residential and commercial uses and expanding urban green space. Seoul is abolishing the rigid 35-floor regulation [on residential buildings] that acted as a headwind against change, easing building regulations such as height and floor area ratio that impeded urban center development, and expanding parks and green areas.
Seoul is reinventing itself in ways other than just modifying its urban planning practices. With the city’s attractiveness in mind, the Seoul Metropolitan Government comprehensively considers factors that significantly impact a person’s happiness, such as leisure, health, safety, and environment, as it builds the city.
In the months before the pandemic struck, the typical home in Lakewood, Ohio—a small city next to Cleveland on the shores of Lake Erie—still sold for under $200,000. But last May, the median home price crested $300,000 for the first time, marking a 50 percent jump in just over two years. Now city leaders are grappling with questions around housing affordability as the “City of Beautiful Homes” tries to ensure it remains an affordable, welcoming place for all.
Recently, Lakewood staff have had the chance to explore these issues by piloting a scenario planning toolkit commissioned by the Lincoln Institute. The toolkit is designed specifically for small to midsized legacy cities like Lakewood that have experienced substantial economic decline in the past half century.
Former Lincoln Institute Visiting Fellow Arnab Chakraborty organized the workshop with Alison Goebel, executive director of the Greater Ohio Policy Center (GOPC), and Shawn Leininger, Lakewood’s planning director. Chakraborty, who was recently named dean of the University of Utah College of Architecture and Planning, co-wrote the scenario planning toolkit for legacy cities with University of Illinois graduate student Emma Walters, offering step-by-step guidance and tools for communities with limited growth and resources.
Scenario planning—which helps communities identify potential futures so they can better prepare for the unknown—is often used in major cities or in a large-scale, regional context, Chakraborty says, and is typically based on an assumption of growth. But this type of planning isn’t fundamentally about growth, Chakraborty says, it’s about change: “Scenario planning has its origins in business and military planning, where it’s used for all sorts of reasons—including thinking about possible loss and how to manage it.” That makes it surprisingly well-suited to legacy cities, once the principles are calibrated to their needs.
Rather than scripting the contours of their expansion, legacy cities face a very different set of challenges, Chakraborty says, from halting population loss to managing vacancies to paying for infrastructure without overburdening seniors and low-income residents. In Lakewood, where population loss has leveled off in recent years (having fallen from a peak of 70,000 to around 50,000 today) and out-of-state investors are snapping up homes, one of the biggest concerns is ensuring that the community retains its status “as a place where people can find a home they can afford, whether they are owning or renting,” writes Mayor Meghan George. “Lakewood’s pilot use of this toolkit is helping to develop a national model for legacy cities . . . that are working to address issues impacting their communities, such as market pressures pushing prices higher and raising concerns for affordability.”
A Toolkit Test Drive
After the Lincoln Institute selected Lakewood as a pilot community, GOPC and Chakraborty worked with city staff members to identify a focal question to anchor the daylong workshop.
“They considered questions around housing vacancy, housing affordability, zoning, infrastructure,” Chakraborty says. “But the question that seemed to tie all of these together and hit at a central concern for the community was the question of housing affordability.”
“One of the things Lakewood has always prided itself on is we are a community for everybody,” said Leininger, the planning director. But huge increases in home prices—and rents, in a city where roughly half the residents don’t own a home—are making it harder for some longtime residents to stay, and for new ones to move or settle down here.
Lakewood, Ohio, with Cleveland and Lake Erie visible in the background. Credit: Mancuso Homes.
After settling on that focal point, Lakewood’s team identified local organizations that play a big role in the housing space—lenders, developers, housing advocates, shelters—and invited their leaders to attend the workshop. Involving a range of perspectives and lived experiences is key to the process, says Ryan Handy, a policy analyst at the Lincoln Institute who helps run the organization’s Consortium for Scenario Planning. “Exploratory scenario planning is not forecasting, it’s not based on data or research,” she says. “It’s intended to be informed by people’s community understanding and knowledge.”
Then, they imagined different ways that a couple of big “driving forces”—trends a city can’t really control, such as population or economic growth—might interact, to create a set of possible futures for the group to consider together. In this case, four scenarios emerged, based on different combinations of economic growth and housing affordability: one in which booming economic growth brought an influx of new residents but drove up rents and home prices; one where strong economic growth was accompanied by rapid, abundant development and housing accessibility programs, keeping homes affordable; another where home prices stayed elevated despite a recession due to limited availability; and finally, a 2008-style bottoming out, with an economic downturn yielding an oversupply of cheap, vacant housing.
In more standard planning processes, Chakraborty says, communities “pick one scenario as the vision of the future they desire, and put all the eggs in that basket. Exploratory scenario planning principles suggest sort of stepping away from that idea, and looking at multiple possibilities and thinking about what might work in all of these scenarios.”
Into the Unknown
It took some time to get workshop participants comfortable with the concept of exploratory scenario planning, says Goebel of GOPC. Some had trouble at first thinking beyond the confines of current realities. But the workshop sparked some important realizations among Lakewood staff and other participants, she says.
For starters, it helped the participants identify priority areas for taking action. “That workshop made it very concrete, really kind of clarified where different partners could plug in, and so they felt like the conversation moved into a very productive next phase” that will lead to policy change, Goebel says. Given the city’s large population of renters and the increase in out-of-town landlords, enhanced code enforcement emerged as an important strategy to protect the existing stock of affordably priced housing under any scenario.
Lakewood, Ohio, Planning Director Shawn Leininger, second from left, and Alison Goebel of the Greater Ohio Policy Center, second from right, lead a discussion of Lakewood’s potential futures. A matrix of four scenarios is projected on the screen behind them, reflecting different combinations of economic growth and housing affordability. Credit: GOPC.
The workshop also catalyzed specific action on a zoning change that city officials had been considering for some time. Currently, 46 percent of Lakewood is zoned to allow two-family homes, but a 1996 regulation made it illegal to expand an existing single-family to a two-family, even on such lots. “After the workshop, it became clear that was a very urgent thing that they needed to do,” Goebel says. The planning department proposed a repeal of the 1996 rule to the city council in March, along with an ordinance expanding the maximum lot area coverage from 25 to 35 percent, to allow for more two-family conversions and accessory dwelling units.
“We’re basically unlocking the right that is already provided by the zoning district by taking away that restriction, and then at the same time opening up a little bit more lot coverage,” Leininger explained to the council—which voted to refer the changes to the Planning Commission and the Department of Planning and Development.
As Lakewood works on an affordable housing action plan coming out of the scenario planning process, Chakraborty will write up a use case demonstrating how exploratory scenario planning can apply to a smaller city, as opposed to a major metropolis. These updates to the toolkit will provide other legacy cities with an even more robust resource, he says: “I think this project is filling a real gap in existing practice.”
Handy says the Consortium for Scenario Planning will continue to develop exploratory scenario planning resources—informed by the Lakewood workshop and other pilot programs taking place this spring—that small, less-resourced communities will ideally be able to use without the benefit of a big staff, outside help, or paid consultants. Another partner on the project, the Lincoln Institute’s Legacy Cities Initiative—a national network of community and government leaders working to revive older industrial centers—also hopes to bring scenario planning to other legacy communities.
“Ideally, exploratory scenario planning is a perfect fit for these places, because it doesn’t require outside experts, or data, or high staff capacity … but this approach really hasn’t been fully tested in those cities yet,” Handy says. “The Lakewood toolkit test made really important strides in that direction.”
The Lakewood workshop was one of several global scenario planning exercises the Lincoln Institute is running this year in conjunction with recently commissionedresearch, in locations including the Colorado River Basin, Wisconsin, Hudson Valley, Peru, South Africa, and Palestine. To learn more about scenario planning or request scenario planning assistance, visit the Consortium for Scenario Planning site or contact scenarioplanning@lincolninst.edu.
Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy.
Lead image: View of Cleveland from Lakewood Park, Lakewood, Ohio. Credit: Erik Drost via Flickr CC BY 2.0.
Land Matters Podcast: Housing and Hope in Cincinnati
Mayor Aftab Pureval on Managing the City’s Newfound Popularity
By Anthony Flint, March 17, 2023
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In Cincinnati lately, good fortune extends well beyond the Bengals, the city’s football team, which has consistently been making the playoffs. The population is growing after years of decline, companies are increasingly interested thanks to its strategic location, and there’s even talk of southwestern Ohio becoming a climate haven.
But any resurgence in a postindustrial legacy city comes with downsides, as newly elected Cincinnati Mayor Aftab Pureval has been discovering: the potential displacement of established residents, and affordability that can vanish all too quickly.
One of Pureval’s first moves was to collaborate with the Port of Greater Cincinnati Development Authority to buy nearly 200 rental properties in low- and moderate-income neighborhoods, outbidding more than a dozen institutional investors that have been snapping up homes to rent them out for high profits. That sent an important signal, Pureval said in an interview for the Land Matters podcast: transitioning neighborhoods will be protected from the worst outcomes of market forces in play in Cincinnati.
“These out-of-town institutional investors … have no interest, frankly, in the wellbeing of Cincinnati or their tenants, buying up cheap single-family homes, not doing anything to invest in them, but overnight doubling or tripling the rents,” he said, noting a parallel effort to enforce code violations at many properties. “If you’re going to exercise predatory behavior in our community, well, we’re not going to stand for it, and we’re coming after you.”
Pureval, the half-Indian, half-Tibetan son of first-generation Americans, said affordability and displacement were his biggest concerns as Cincinnati—along with Pittsburgh, Cleveland, and other cities hard hit by steep declines in manufacturing and population—gets a fresh look as a desirable location. Cincinnati scored in the top 10 of cities least impacted by heat, drought, and sea-level rise in a recent Moody’s report.
“Right now, we are living through, in real-time, a paradigm shift,” spurred on by the pandemic and concerns about climate change, he said. “The way we live, work, and play is just completely changing. Remote work is … altering our economy and lifestyle throughout the entire country but particularly here in the Midwest. What I am convinced of due to this paradigm shift is because of climate change, because of the rising cost of living on the coast, there will be an inward migration.”
But, he said, “We have to preserve the families and the legacy communities that have been here, in the first place. No city in the country has figured out a way to grow without displacing. The market factors, the economic factors are so profound and so hard to influence, and the city’s resources are so limited. It’s really, really difficult.”
Joining a chorus of others all around the U.S., Pureval also said he supports reforming zoning and addressing other regulatory barriers that hinder multi-family housing and mixed-use and transit-oriented development.
An edited version of this interview will appear in print and online as part of the Mayor’s Desk series, our interviews with innovative chief executives of cities from around the world.
2023 Urban Economics and Public Finance Conference
May 18, 2023 - May 19, 2023
Cambridge, MA United States
Free, offered in English
Presenters: Yilin Hou, Dan McMillen, Ruchi Singh, Keith Ihlanfeldt, Luke Rodgers, Sebastien Bradley, Nathan Seegert, Rachel Meltzer, Leah Brooks, Paul Fisher, Soomi Lee
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The economic growth and development of urban areas are closely linked to the fiscal conditions of these places. This research seminar offers a forum for new academic work on the interaction of these two areas. It provides an opportunity for specialists in each area to become better acquainted with recent developments and to explore their potential implications for synergy.
Details
Date
May 18, 2023 - May 19, 2023
Time
8:30 a.m. - 1:00 p.m.
Location
Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA United States
Economic Development, Economics, Housing, Inequality, Land Use, Land Use Planning, Land Value, Land Value Taxation, Local Government, Property Taxation, Public Finance, Spatial Order, Taxation, Urban, Valuation, Value-Based Taxes
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