In the months before the pandemic struck, the typical home in Lakewood, Ohio—a small city next to Cleveland on the shores of Lake Erie—still sold for under $200,000. But last May, the median home price crested $300,000 for the first time, marking a 50 percent jump in just over two years. Now city leaders are grappling with questions around housing affordability as the “City of Beautiful Homes” tries to ensure it remains an affordable, welcoming place for all.

Recently, Lakewood staff have had the chance to explore these issues by piloting a scenario planning toolkit commissioned by the Lincoln Institute. The toolkit is designed specifically for small to midsized legacy cities like Lakewood that have experienced substantial economic decline in the past half century.

Former Lincoln Institute Visiting Fellow Arnab Chakraborty organized the workshop with Alison Goebel, executive director of the Greater Ohio Policy Center (GOPC), and Shawn Leininger, Lakewood’s planning director. Chakraborty, who was recently named dean of the University of Utah College of Architecture and Planning, co-wrote the scenario planning toolkit for legacy cities with University of Illinois graduate student Emma Walters, offering step-by-step guidance and tools for communities with limited growth and resources.

Scenario planning—which helps communities identify potential futures so they can better prepare for the unknown—is often used in major cities or in a large-scale, regional context, Chakraborty says, and is typically based on an assumption of growth. But this type of planning isn’t fundamentally about growth, Chakraborty says, it’s about change: “Scenario planning has its origins in business and military planning, where it’s used for all sorts of reasons—including thinking about possible loss and how to manage it.” That makes it surprisingly well-suited to legacy cities, once the principles are calibrated to their needs.

Rather than scripting the contours of their expansion, legacy cities face a very different set of challenges, Chakraborty says, from halting population loss to managing vacancies to paying for infrastructure without overburdening seniors and low-income residents. In Lakewood, where population loss has leveled off in recent years (having fallen from a peak of 70,000 to around 50,000 today) and out-of-state investors are snapping up homes, one of the biggest concerns is ensuring that the community retains its status “as a place where people can find a home they can afford, whether they are owning or renting,” writes Mayor Meghan George. “Lakewood’s pilot use of this toolkit is helping to develop a national model for legacy cities . . . that are working to address issues impacting their communities, such as market pressures pushing prices higher and raising concerns for affordability.”

A Toolkit Test Drive

After the Lincoln Institute selected Lakewood as a pilot community, GOPC and Chakraborty worked with city staff members to identify a focal question to anchor the daylong workshop.

“They considered questions around housing vacancy, housing affordability, zoning, infrastructure,” Chakraborty says. “But the question that seemed to tie all of these together and hit at a central concern for the community was the question of housing affordability.”

“One of the things Lakewood has always prided itself on is we are a community for everybody,” said Leininger, the planning director. But huge increases in home prices—and rents, in a city where roughly half the residents don’t own a home—are making it harder for some longtime residents to stay, and for new ones to move or settle down here.

After settling on that focal point, Lakewood’s team identified local organizations that play a big role in the housing space—lenders, developers, housing advocates, shelters—and invited their leaders to attend the workshop. Involving a range of perspectives and lived experiences is key to the process, says Ryan Handy, a policy analyst at the Lincoln Institute who helps run the organization’s Consortium for Scenario Planning. “Exploratory scenario planning is not forecasting, it’s not based on data or research,” she says. “It’s intended to be informed by people’s community understanding and knowledge.”

Then, they imagined different ways that a couple of big “driving forces”—trends a city can’t really control, such as population or economic growth—might interact, to create a set of possible futures for the group to consider together. In this case, four scenarios emerged, based on different combinations of economic growth and housing affordability: one in which booming economic growth brought an influx of new residents but drove up rents and home prices; one where strong economic growth was accompanied by rapid, abundant development and housing accessibility programs, keeping homes affordable; another where home prices stayed elevated despite a recession due to limited availability; and finally, a 2008-style bottoming out, with an economic downturn yielding an oversupply of cheap, vacant housing.

In more standard planning processes, Chakraborty says, communities “pick one scenario as the vision of the future they desire, and put all the eggs in that basket. Exploratory scenario planning principles suggest sort of stepping away from that idea, and looking at multiple possibilities and thinking about what might work in all of these scenarios.”

Into the Unknown

It took some time to get workshop participants comfortable with the concept of exploratory scenario planning, says Goebel of GOPC. Some had trouble at first thinking beyond the confines of current realities. But the workshop sparked some important realizations among Lakewood staff and other participants, she says.

For starters, it helped the participants identify priority areas for taking action. “That workshop made it very concrete, really kind of clarified where different partners could plug in, and so they felt like the conversation moved into a very productive next phase” that will lead to policy change, Goebel says. Given the city’s large population of renters and the increase in out-of-town landlords, enhanced code enforcement emerged as an important strategy to protect the existing stock of affordably priced housing under any scenario.

The workshop also catalyzed specific action on a zoning change that city officials had been considering for some time. Currently, 46 percent of Lakewood is zoned to allow two-family homes, but a 1996 regulation made it illegal to expand an existing single-family to a two-family, even on such lots. “After the workshop, it became clear that was a very urgent thing that they needed to do,” Goebel says. The planning department proposed a repeal of the 1996 rule to the city council in March, along with an ordinance expanding the maximum lot area coverage from 25 to 35 percent, to allow for more two-family conversions and accessory dwelling units.  

“We’re basically unlocking the right that is already provided by the zoning district by taking away that restriction, and then at the same time opening up a little bit more lot coverage,” Leininger explained to the council—which voted to refer the changes to the Planning Commission and the Department of Planning and Development.

As Lakewood works on an affordable housing action plan coming out of the scenario planning process, Chakraborty will write up a use case demonstrating how exploratory scenario planning can apply to a smaller city, as opposed to a major metropolis. These updates to the toolkit will provide other legacy cities with an even more robust resource, he says: “I think this project is filling a real gap in existing practice.”

Handy says the Consortium for Scenario Planning will continue to develop exploratory scenario planning resources—informed by the Lakewood workshop and other pilot programs taking place this spring—that small, less-resourced communities will ideally be able to use without the benefit of a big staff, outside help, or paid consultants. Another partner on the project, the Lincoln Institute’s Legacy Cities Initiative—a national network of community and government leaders working to revive older industrial centers—also hopes to bring scenario planning to other legacy communities.

“Ideally, exploratory scenario planning is a perfect fit for these places, because it doesn’t require outside experts, or data, or high staff capacity … but this approach really hasn’t been fully tested in those cities yet,” Handy says. “The Lakewood toolkit test made really important strides in that direction.”

The Lakewood workshop was one of several global scenario planning exercises the Lincoln Institute is running this year in conjunction with recently commissioned research, in locations including the Colorado River Basin, Wisconsin, Hudson Valley, Peru, South Africa, and Palestine. To learn more about scenario planning or request scenario planning assistance, visit the Consortium for Scenario Planning site or contact scenarioplanning@lincolninst.edu.

Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: View of Cleveland from Lakewood Park, Lakewood, Ohio. Credit: Erik Drost via Flickr CC BY 2.0.

“Climate change is water change.” It’s an adage that has caught on in certain circles, as our shifting global systems affect every part of the water cycle. In the United States, that has looked like record drought and aridification in the West, massive flooding in the Midwest, and superstorms in the East. Those climatic changes have also created secondary impacts, like land subsidence, longer wildfire seasons, and contaminated water supplies. And all these effects are complicated by factors ranging from population growth to aging infrastructure.

As these impacts hit every corner of the country, planners and water managers are finding new ways to address them, working together to build resilience in the face of an increasingly volatile climate. Planning for a future that could include an unpredictable combination of drought, flooding, pollution, and other water-related issues takes a significant shift, says Bill Cesanek of the American Planning Association’s Water and Planning Network. “Historically, U.S. communities have dealt with land use planning and water management in separate silos,” Cesanek says. “But now we know we have to manage them using an integrated approach.”

Traditionally, he explains, water departments and planners have often worked within different geopolitical boundaries, management structures, and timelines, even as their work has overlapped on the ground. But with communities growing rapidly, especially in the South, and climate change exacerbating water-related risks, planning is becoming more complex, and the need for collaboration more urgent.

“We need an integrated and multidisciplinary approach,” agrees Brenda Bateman, director of the Oregon Department of Land Conservation and Development. Bateman is chair of the American Water Resources Association’s Land and Water Specialty Conference, an event focused on connecting land and water for healthy communities. “These problems are so thorny that if we try to solve them one by one, or in a vacuum, we end up with solutions or results that don’t stick. They’re tied together regardless of how our budgets and bureaucracies work.”

The goal of improving planning and resource management processes so they are more integrated, resilient, flexible, and creative is complicated by regional differences—“what works in California won’t necessarily work in New Jersey,” Cesanek says. And since the nature of climate volatility means what works in California today won’t necessarily work in the future, planners and water managers have to prepare for many possible scenarios.

“In the planning world, it used to be ‘let’s envision the highly desirable future we want, and build to that,’” says Jim Holway, director of the Lincoln Institute’s Babbitt Center for Land and Water Policy. “Now we have to put in place policies that will be robust across different futures—not just desirable ones—and bring in programs that are more adaptive. This is a shift in approach.”

Anticipating potential futures and changing practices to account for uncertainty is tricky, but not impossible. And despite the local nature of planning and resource management, shared practices and strategies can work across the country. Here’s how three communities facing different challenges are adapting their approaches and practices to prepare for a changing future.

New Orleans: Living with Water

Few cities have spent as much time and energy fighting water as New Orleans. The city was built on a natural levee along the Mississippi River, a prized location that offered obvious economic and environmental benefits. But centuries of efforts to engineer the river and drain the surrounding swamps led to land subsidence so severe that some neighborhoods are up to 11 feet below sea level, making them prone to frequent flooding. New Orleans is also one of the rainiest places in the country, with five feet of annual precipitation, and is vulnerable to the increasingly strong hurricanes that frequent the Gulf Coast.

When Hurricane Katrina hit in 2005, inundating 80 percent of the city, it explicitly revealed a truth that had been gradually coming to light: New Orleans couldn’t use its historical approaches to fight the stronger storms and rising waters of climate change. It had to think differently.

“Katrina was a tipping point,” says Ed Blakely, a global urban policy expert who led the city’s recovery effort. Blakely says the city’s previous approach to water—attempting to overpower it rather than planning around natural streamflow and flood patterns—reflected a common urban pattern in the United States: “We have not used history to plan settlement.”

As the urgent work of recovery got underway, a new approach to long-term planning began to emerge as well. With support from a state community resilience fund powered by federal disaster recovery dollars, the region’s economic development organization, Greater New Orleans, Inc. (GNO) commissioned a project that would help the city reimagine its relationship to water.

Inspired by the Dutch approach to water management, which hinges on collaborating across disciplines and viewing water as an asset, the Greater New Orleans Water Plan drew on local, national, and international expertise, envisioning nature-inspired systems and strategies that could help manage stormwater more effectively and contribute to the health of residents, ecosystems, and the economy. The green infrastructure proposals in the plan ranged from small-scale retrofits like bioswales and permeable pavement to the more comprehensive strategic use of parks, canals, and waterways to slow and store water.

The ambitious plan intentionally focused on physical space, not policy or politics, explains Andy Sternad, an architect and resilience expert who was a lead author of the plan for New Orleans–based firm Waggonner & Ball. It won acclaim from organizations including C40 Cities and APA, which gave it a National Planning Excellence Award in 2015, in part due to its collaborative nature. “Planners have been instrumental in communicating with designers and engineers about the spatial, socioeconomic, political, and cultural impacts of the plan,” APA noted in its award description. “They have also been successful in integrating the Urban Water Plan with the Louisiana Coastal Master Plan and other local planning processes.”

“The water plan facilitated a new way for us to approach water, locally and regionally,” says Robin Barnes, a New Orleans-based economic recovery and resilience consultant who is the former executive vice president and COO of GNO, Inc. “It provides us with information and schematics and instructions about everything from materials to specific demonstration projects, and it illustrates how living with water can work.”

Barnes has been a director on the Sewerage & Water Board of New Orleans (SWBNO) since 2014, and says she has seen the plan’s guiding philosophy seep into operations citywide and regionally. The idea of living with water can be seen in everything from stormwater storage requirements for new construction and pilot projects funded by the SWBNO to broader initiatives such as the Gentilly Resilience District, a multi-pronged effort to reduce flood risk and support revitalization across an entire neighborhood. The city has received significant federal funding for green infrastructure, including a major award from the U.S. Department of Housing and Urban Development’s National Disaster Resilience Competition.

The city’s master plan envisions that by 2030, New Orleans will become “a city that celebrates its relationship to water.” The plan prioritizes water conservation, sustainable stormwater management, and the protection of wetlands and other areas needed for water storage. It endorses land use approaches that were key elements of the post-Katrina rebuilding effort, says Blakely, such as density, infill development, and building on high ground.

Recommendations like those are constructive outcomes of the devastation caused by Katrina. So are community-level conversations about water management and resilience that continue to evolve, led in part by the Water Collaborative of Greater New Orleans, which formed after the release of the water plan.

Like many cities, New Orleans has faced challenges as it works to implement these ideas, from the pandemic to political transitions. There is still much work to be done, but other flood-prone places across the country have begun to embrace the New Orleans mindset; Sternad and his Waggonner & Ball colleagues have brought the Living with Water approach to cities including Houston, Miami, Charleston, Hampton, Virginia, and Bridgeport, Connecticut.

“We are poised to lead future climate solutions, in part because the things we experience here provide valuable lessons for other cities,” Sternad says. “It’s OK to live in a place that floods sometimes, as long as the culture, and eventually the infrastructure, can adapt.”

Evans, Colorado: Preparing for Scarcity

The northern Colorado city of Evans has a population of 21,000, a projected growth rate of 3 percent per year, and a reliable supply of water from the region’s river basins. But demand for water is projected to come close to the limits of that supply by the end of the decade, especially as the state faces drying and warming due to climate change. As the city grows, its municipal departments are trying to work together to make sure that demand doesn’t exceed supply.

“We’re going into a period where we have increasing demand for water, but the pie is shrinking,” says Anne Best Johnson, former community development director in Evans. “It’s one thing to divide up a growing pie, but it’s harder and harder to divide a shrinking pie.”

In 2019, the city completed a Municipal Water Efficiency Plan, a guide for its water conservation measures. That plan identified 34 water conservation activities that the city will prioritize for implementation, ranging from outdoor watering and landscape design ordinances to requirements for things like wind and rain sensors for new developments, and water-efficient fixture retrofits for existing buildings. If all of these steps are implemented, projections suggest the city could see total water savings of up to 17 percent by 2028 compared to projected demand.

Around the time the water plan came out, city officials started their decadal update of the city’s comprehensive plan. “The timing was important because these documents guide the city for anywhere from 10 to 30 years,” says Justine Schoenbacher, the city’s water conservation coordinator. Both planning processes incorporated cross-departmental input and extensive public outreach, Schoenbacher adds: “The fact that both plans were updated in a time of heightened awareness around water resource issues was beneficial.” She says the timing and collaborative approaches allowed the city to seamlessly integrate the plans and address water resources comprehensively.

Johnson—who left her role in Evans in early 2023 for a similar role in nearby Berthoud—says city officials were able to build principles from the Municipal Water Efficiency Plan into the comprehensive plan, which includes a chapter on water conservation and stewardship, as well as instructions for incorporating water conservation principles into planning.

This puts Evans on a solid path toward a sustainable water supply. But the city didn’t do it alone. Johnson says support from other organizations helped the small city maximize its efforts. In 2018, as officials were working on the municipal water plan, they participated in a Growing Water Smart workshop hosted by the Sonoran Institute and the Babbitt Center, which allowed them to learn from other communities and create their own action plan. “Land and water are interlinked, and the local planning and decision-making frameworks for how we use them should be too,” says Kristen Keener Busby, associate director for practice and partnerships at the Babbitt Center. “Growing Water Smart workshops help communities identify thoughtful ways to make these connections and implement actions to strengthen their sustainability and resilience.”

The city also participated as a pilot community for a Water and Land Use Metrics program coordinated by the Sonoran Institute, which helped them measure their local water conservation data. To help implement their Growing Water Smart action plan, they received technical support from WaterNow Alliance and Western Resource Advocates to administer a water efficiency audit program and a community-wide fixture replacement and installation program. Schoenbacher says that has been key in helping them make tangible progress, and in educating the community about the application and benefits of the water efficiency plan.

As they put the plans into practice, Johnson says city leaders are trying to be proactive and clear about their goals, by talking to the community and gathering data to show what’s working well. “A lot of time, money, effort, and citizen input went into our guide for moving forward,” she says. “We don’t want to have a comp plan that just sits on the shelf.” Johnson says the city started with the easiest projects, like fixture retrofits, to show the community that reducing water use didn’t have to be painful. Then they started to bring in some of the bigger pieces. Using those tools, they’re confident that they can balance population growth and new development while decreasing citywide water use.

“Change can be very threatening to people. If you offer them opportunities to have success, then you’re going to be seen as a community that encourages business while being respectful of your environment and limited resources,” Johnson says. Evans, she adds, “wants to have an opportunity to grow and change when it’s not a reactionary situation.”

Schoenbacher says that’s true across the region, where communities need to be planning for scarcity. Communication and early thoughtful action are both key for being prepared, she notes: “We adhere to the motto that’s happening across the West: we need to be doing more with less. We’re thinking about that potential gap between supply and demand in the long term. What changes can communities make now to preserve our rights and ability to grow in the future?”

Golden Valley, Minnesota: Thinking Beyond Boundaries

A decade ago, planners and water engineers in the Minneapolis suburb of Golden Valley worked in different departments on different floors of city hall. “There was general agreement on the direction that the city was moving, but there was minimal coordination,” says Planning Director Jason Zimmerman. To facilitate communication and collaboration in this city of 22,000, which relies primarily on redevelopment to accommodate growth, the city combined planning, engineering, and inspections into one department, creating an open-concept office on a single floor of the building.

Today, Zimmerman says, “there is close communication between planning and engineering staff, in relation to redevelopment projects in particular. . . . Planning decisions always acknowledge the requirements and challenges associated with water.”

Those challenges have increased as climate change makes storms in the region stronger. “New flood elevations due to more intense rain events have created new challenges for properties in low-lying areas,” Zimmerman says, noting that planners carefully evaluate grading when reviewing site plans, in light of the increased runoff caused by extreme weather.

As Golden Valley continues to adjust its practices to meet evolving needs, a state-enabled regional planning agency, the Metropolitan Council, is helping the city address pollution, plan for flooding, and protect the quality of its creeks and lakes by thinking beyond boundaries. Golden Valley buys its water from the city of Minneapolis, as part of a joint agreement with two other nearby suburbs, Crystal and New Hope. The Metropolitan Council oversees wastewater collection and treatment infrastructure and water supply planning across the area, a relatively unique arrangement that helps communities learn from each other. “We’re working with our partners in the region to make sure we have sustainable supplies for the growth that is planned,” says Judy Sventek, Met Council’s manager of water resources. “People think of Minnesota as a water-rich state with 10,000 lakes, but we do have water supply limitations” including differences in the types and quantities of water communities can access.

In 2005, the council created a Water Supply Planning Unit to bring communities together from across the region. A decade later, this work shaped updates to regional water policy reflected in the 2040 Water Resources Policy Plan, which directly influenced Golden Valley’s 2040 Comprehensive Plan and its goals of responding to new and changing development, future water demands, and changing weather patterns.

“In the ’80s, when most people lived in the urban core around Minneapolis and St. Paul, most residents and businesses relied on surface water,” Sventek says. “Now 75 percent of residents in the metro area are using groundwater from wells in the suburbs. We’re thinking about the implications of this change as cities continue to grow outward, and we’re looking at how climate change affects water supply.”

Lanya Ross, a Met Council environmental analyst, says the council’s regional vision can help communities like Golden Valley make long-term water-supply plans in the face of changing climate and population dynamics. It also serves as a hub of data on issues like regional groundwater modeling and flooding impacts, which individual communities might not have access to or might not normally consider. In Golden Valley, where Bassett Creek is a critical waterway, leaders can use this shared information to see where stormwater management projects can be most helpful, and how redevelopment projects can help with flood control. “We can look at the entire region: how we plan for sustainable water resources together and how do those interactions happen,” Ross says.

In the face of climate change, communication among neighboring communities can be particularly important on the supply side. It can lead to sharing tools and resources to protect source water, monitor aquifer levels, and address contamination from pollutants like phosphorus and nitrate that come from agricultural runoff.

Sventek says other states and organizations have looked at the Met Council’s approach, especially on the supply side, because planning for watershed health is becoming more relevant and necessary. Having an entity that plans for a region and addresses issues across local boundaries is also helpful for transferring knowledge and thinking about the big picture, she says—and that shows up in the way places like Golden Valley are planning for the future.

Hard Decisions Ahead

The need for big-picture, long-term thinking by policy makers across the country is clear. “There isn’t a place that is not subject to some form of disaster in the United States, be it drought, cyclones, or tornados. We’ve seen flooding year after year,” says Blakely, who led the Hurricane Katrina recovery in New Orleans. “We need to be catching up to the game, not adding to the destruction.”

The threats are different from place to place and ecosystem to ecosystem, but there are broadscale ways to address climate-related disasters. Communities can store and reuse water, instead of relying on manmade infrastructure to fend it off. They can plan for uncertainty, anticipate a range of futures, and implement adaptable long-term plans. They can also collaborate and work across boundaries to manage resources regionally, build resilience, and increase flexibility.

To stay ahead of the game, planners and water managers need to implement changes now, working across departments to integrate land and water planning. “We made a lot of choices that have kicked the can down the road by saying, ‘We’ll do more monitoring or regulation at a later date.’ That time has arrived,” says Bateman, chair of this year’s AWRA conference. “We’re going to have to make some hard decisions. We’re going to need leaders who are willing to make those decisions based on science.”

Holway says organizations like APA, AWRA, the American Water Works Association, and the Babbitt Center can help communities build the capacity they need to implement solutions by providing tools and support, and by helping them connect across geographic and bureaucratic boundaries. “We’re not trying to predict the future, we’re trying to prepare for a range of potential future conditions. Building that awareness and working in new ways can start to change the narrative and lay the groundwork for implementing necessary programs,” he says. “As you look forward, disasters are going to be a constant. They’re going to come one after another, and if that’s the future, we need to prepare for that.”

Resources and Further Reading

The Growing Water Smart program introduces communities to strategies and tools that can help them integrate water and land use planning to better adapt to change and uncertainty. A joint program of the Sonoran Institute and the Babbitt Center for Land and Water Policy, Growing Water Smart has reached more than 80 communities in Colorado, Arizona, and Utah, and is expanding to California and along the Mexican border this year. To learn more, watch our “Growing Water Smart” video.

To learn more about how communities are incorporating water into their planning processes, check out Integrating Land Use and Water Management: Planning and Practice, a Lincoln Institute Policy Focus Report by Erin Rugland.

Connecting land and water for healthy communities is the theme of this year’s American Water Resources Association (AWRA) summer conference, to be held July 17–19 in Denver. The planning committee for this event includes representatives from the Lincoln Institute’s Babbitt Center and many other organizations, agencies, and institutions working to advance the integration of land and water planning. 

Heather Hansman is a freelance journalist, Outside magazine’s environmental columnist, and the author of the book Downriver: Into the Future of Water in the West.

Image: An illustration from the Greater New Orleans Water Plan shows how redesigning streets with rain gardens, pervious pavement, and other elements can help slow and store stormwater, reducing flooding. Credit: Waggonner & Ball.

As remote and hybrid work evolves from exception to rule, draining downtowns of office workers and money, cities around the world are asking some version of the same question: Can we convert half-empty cubicles and conference rooms into housing?   

For better or worse, Calgary, Alberta, started grappling with that question years ago—and may offer some lessons for cities just now exploring office conversions. 

A city of 1.3 million, Calgary has seen its share of booms and busts as the corporate capital of Canada’s oil and gas industry. But when crude oil prices started sinking in 2014, they took the city’s commercial property market down with them. Office buildings in downtown Calgary have lost about $16 billion in property value since 2015, resulting in a loss of tax revenue that impacts the entire city.  

“The conversations around our office vacancy issue started around 2015,” says Natalie Marchut, program manager for Calgary’s downtown strategy team. “Office vacancy had started climbing, we weren’t seeing any reabsorption, and it started to become quite alarming.” By the time COVID closures hit in 2020, there weren’t a whole lot of downtown office workers left to send home.  

So city officials worked with developers, businesses, and other partners to come up with a plan. With about a third of the office space downtown sitting vacant—some 14 million square feet—the city set a goal of removing 6 million square feet of office inventory over the next 10 years, ideally through residential conversions. With that process now well underway, Calgary’s experience offers some lessons for other cities looking to encourage adaptive reuse.

Offer financial incentives. As Isaac Newton would say, an object at rest tends to stay at rest, unless acted upon by an outside force. Even though converting a half-vacant office building to homes typically costs less than demolishing it and rebuilding from scratch, many property owners don’t have the capacity or desire to take on such a big project, and instead succumb to inertia, letting buildings sit idle. “A big thing we realized was that most building owners weren’t taking the initiative on their own to repurpose those vacant office towers,” Marchut says. So Calgary decided to offer financial incentives to kickstart the process.

The city council approved an initial $100 million in municipal funding in 2021—and another $53 million in November 2022—to support adaptive reuse projects downtown, allowing the city to reimburse developers at $75 per square foot of office space converted. 

Even at that generous rate, which was calculated to cover about a third of the estimated $225-per-square-foot cost of such conversions at the program’s outset, some developers find it hard to make the numbers square, Marchut says, given rising interest rates and inflation. But the first two rounds of the program garnered far more project proposals than there was funding.  

So far, eight conversions have been approved. The first five projects will subtract over 660,000 square feet of office space from the downtown commercial market by converting it into some 700 new homes; the remaining three have yet to be officially announced, as the city first assists with relocating any remaining tenants.

Recalibrate revenue expectations. One concern that came up often in early discussions is that commercial properties are typically taxed at a higher rate than residential ones. “That was a big one that we had to get our heads around, but also help our council get their heads around: When you convert these to residential, they’re going to be taxed at a lower rate, so we’re not going to be getting what we could if they were fully occupied commercial spaces,” Marchut says. “Yes. But we will not see the absorption of 14 million square feet of office space. We just will never get there.”  

The situation is so dire right now that some downtown buildings are assessed for their land value only, she adds. “Of course you need commercial property downtown, and of course they will always pay more to the city in tax revenue—but not if they’re all empty,” Marchut says. Meanwhile, removing excess inventory should reduce the vacancy rate, helping to stabilize and even restore the value of the remaining office space. (Another strategy that can address escalating vacancies in an equitable way, according to researchers, is to implement a split-rate property tax, which taxes lots at a higher rate than the structures on them, thus encouraging landowners to invest in languishing properties.)

Pursuing adaptive reuse has the potential to revive struggling downtowns and sustain them in a new way, says Amy Cotter, director of climate strategies at the Lincoln Institute of Land Policy, where she relates urban land policy and planning to climate resilience, sustainability, and spatial equity. Converting excess workspace to housing offers the prospect of a 24/7 population keeping a city vibrant and economically healthy, “just differently than when we had central business districts with a 9-to-5 daytime population and suburbanites commuting in,” she explains.

“A significant part of the economy in any city is made up of small business owners who are dependent on people being there and eating in their restaurants, buying their flowers, stopping by the bodega, or what have you,” Cotter says. “So the financial benefit of having residents in those units isn’t necessarily explained or quantified in its entirety by municipal revenue.”   

Prioritize flexibility and simplicity. Beyond offering financial incentives, Calgary is taking other steps to encourage conversions. Most properties downtown, for example, are exempt from change-of-use permitting requirements. “That saves, on average, six months,” Marchut notes, and removes the risk that projects could be bogged down or blocked altogether.

Since developers need to invest an enormous amount of time and money in a project even before proposing it to the city, simply indicating general support for conversions provides an important boost in confidence, Marchut said. “Obviously, you can’t guarantee an approval until you have a plan set in front of you that you can review against the rules. But a notional, ‘Yes, the city is supportive of what you’re trying to achieve on this site,’ goes a long way in giving comfort to developers.”  

To accelerate conversions and attract as many applicants as possible, the city intentionally kept the program simple, without specific affordable housing requirements, for example. Marchut says that has allowed the city to prioritize projects that best align with its equity, climate, and planning goals.  

“Every project that is coming online through this program is doing more than just converting office to residential,” Marchut says. “We’ve got a few that are going to be doing affordable housing . . . we have others that are doing additional public realm improvements—and this is all optional. We don’t require it, but applicants are coming to the table with really solid proposals, because they know the program is so competitive, and so they’re kind of bringing their A game.”  

The program’s first conversion project, The Cornerstone by Peoplefirst Developments, is slated for completion later this year and will create 112 family-oriented apartments; 40 percent of them will be rented below market rate. Another project, the 176-unit Palliser One by Aspen, will include a public park and skating rink at ground level. “We’re going to see a finished product really soon,” Marchut says. “I’m super excited to finally see one open their doors and invite new residents in.” 

Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy. 

Image: The Cornerstone by Peoplefirst Developments, an adaptive reuse project in Calgary, Alberta, will create a family-oriented residence (left) out of a commercial office building (right). Credit: Courtesy of Peoplefirst Developments.

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onya Comes es una abuela y residente de larga data del este de Kentucky que nunca se imaginó que iba a tener su propia casa. Cuando se enteró del programa Hope Building, estaba divorciada y alquilaba la casa de un familiar. Bajo la dirección de la Alianza para el Desarrollo de Viviendas (HDA, por su sigla en inglés), un desarrollador de viviendas asequibles sin fines de lucro de su zona, Hope construye casas asequibles y ofrece capacitación sobre edificación a personas en recuperación.

En la actualidad, Comes es propietaria y “no podría estar más feliz” con su casa, ubicada en el condado de Perry, Kentucky, que pasó de ser un parque de caravanas abandonado a un barrio rural en desarrollo en las afueras de Hazard, la sede del condado. “Creo que el proyecto Hope tuvo un impacto extraordinario en la comunidad”, agrega.

Lanzado en 2019, Hope Building forma parte de una iniciativa más amplia de la HDA, que apunta a restaurar el destruido mercado local de viviendas en la zona de los cuatro condados de la que se ocupa. A través de los años, la HDA creció con el apoyo de socios clave, incluidos Fahe, una institución financiera de desarrollo comunitario (CDFI, por su sigla en inglés) regional enfocada en el tema de viviendas asequibles; Mountain Association, una CDFI enfocada en la región de los Apalaches, en Kentucky; el Appalachian Impact Fund de la Foundation for Appalachian Kentucky; y la Comisión Regional de los Apalaches (ARC, por su sigla en inglés), una asociación para el desarrollo económico estatal/federal creada en la década de los sesenta. En la actualidad, la HDA está lista para expandir el programa Hope y demostrar la viabilidad del modelo a la vez que analiza necesidades críticas relacionadas con la disponibilidad de viviendas, el desarrollo de la fuerza de trabajo y la recuperación de adicciones. Pero la organización debe conseguir préstamos de capital flexibles y asegurados de manera creativa para complementar los fondos existentes. Si todo resulta según lo planificado, una nueva iniciativa llamada Invest Appalachia ayudará a la HDA en este sentido.

Invest Appalachia es un fondo regional de inversiones sociales que surgió a partir de una serie de reuniones con financiadores, investigadores y empresarios, entre otros, en 2016 y 2017, y está diseñado para ayudar a cerrar brechas críticas de inversión en la zona central de los Apalaches. En lugares como el condado de Perry, donde la mediana de la renta familiar es de US$ 33.640, intenta ofrecer inversiones flexibles y maleables, junto con capital combinado, algo que los grandes financiadores no siempre pueden o están dispuestos a hacer. Para eso, se asocia con redes regionales y atrae nuevo capital de impacto que proviene, principalmente, desde fuera de la región.

La creación de un ambiente propicio para el capital en el condado de Perry, que se ha convertido en una especie de centro de desarrollo comunitario, no es casual, comenta Sara Morgan, directora ejecutiva de inversiones de Fahe y tesorera de la junta directiva de Invest Appalachia: “Un buen financiamiento se logra tras una larga trayectoria de trabajo y planificación”.

El condado de Perry no siempre ha sido un blanco evidente para los inversionistas y, como ya mencionamos, tampoco lo fue gran parte de la región de los Apalaches. Los proyectos intersectoriales y las innovadoras estructuras de capital que brotan en la región se basan en la experiencia recogida por actores y redes regionales de desarrollo comunitario durante las últimas tres décadas. En conjunto, han logrado establecer un nuevo ecosistema de inversiones en la zona central de los Apalaches, comprometido con la visión a largo plazo de construir una economía inclusiva y sostenible, luego de décadas de desinversión en esta región y su gente.

Las raíces de la resiliencia 

La región de los Apalaches se extiende desde el sur de Nueva York hasta Mississippi y Alabama, siguiendo, en gran parte, el contorno de la cadena montañosa que le da su nombre. La zona central de los Apalaches es el corazón de la región y comprende secciones del sudeste de Ohio, el este de Kentucky, Virginia Occidental, el sudoeste de Virginia, el este de Tennessee y el oeste de Carolina del Norte. Durante mucho tiempo, partes significativas de su cultura y economía han estado vinculadas a los auges y las caídas de la industria del carbón.

En 1964, cuando el presidente Johnson declaró la Guerra Nacional contra la Pobreza, la imagen de una niña de la región de los Apalaches apareció en el póster de la campaña como telón de fondo del material impreso de los “recorridos contra la pobreza”, que realizó para llevar su mensaje a los hogares. Si bien Johnson no fue el primer presidente que reconoció e intentó analizar las principales disparidades económicas entre los estados de la región de los Apalaches y los estados vecinos, formalizó las inversiones en soluciones que abarcaron desde viviendas hasta almuerzos calientes con la creación de la ARC en 1965. La tarea que se le asignó a la ARC fue supervisar el desarrollo económico de 423 condados a lo largo de 13 estados montañosos.

Desde entonces, la ARC ha realizado 28.000 inversiones focalizadas e invertido más de 4.500 millones de dólares. A esos fondos se han sumado más de 10.000 millones de dólares provenientes de otros fondos federales, estatales y locales. Si bien esas inversiones marcaron una diferencia significativa en la práctica y permitieron apoyar proyectos como el programa Hope Building, la comisión no puede respaldar a la región por sí sola, ni se diseñó para eso.

Con el colapso de industrias importantes como la del carbón, las fábricas y el gas natural, a lo largo de las últimas tres décadas, los residentes de la región de los Apalaches, a quienes solo les quedaron vestigios de las economías extractivas, no tuvieron otra opción que armarse desde adentro para sobrevivir y volver a comenzar sus economías locales prácticamente desde cero. La retirada de esta importante industria coincidió con la desaparición de los bancos comunitarios: más del 80 por ciento abandonó el mercado, la mayoría por fusiones con bancos más grandes. La reducción de los bancos de propiedad local (del 80 al 20 por ciento en zonas rurales) llevó a que instituciones gubernamentales más grandes, como la ARC y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por su sigla en inglés), trabajaran con CDFI para salvar las brechas (Edelman 2015).

Si bien había fondos disponibles, no siempre estuvo claro lo que había que financiar. En la región de los Apalaches, desde hace mucho tiempo, problemas en la cadena de suministro y lógicas de inversión carentes de consideraciones sociales vulneran a las personas que viven allí. Al no haber compradores de productos de alta gama o saludables, por ejemplo, estos no se venden en los mercados locales. Al no haber una base de consumidores rentable para la banda ancha, ¿para qué invertir tiempo y recursos en llevar el servicio a áreas montañosas rurales? Este es el tipo de cálculo del mercado que hace tiempo ha dejado a la región en un círculo vicioso de vulnerabilidad.

Andrew Crosson, director general fundador de Invest Appalachia, señala a la región, por su reputación, como un lugar “de riesgo” para las inversiones y, por la falta de capital, como “el producto final de una serie de decisiones tomadas por inversionistas, gestores de políticas y fuerzas económicas que llevaron a la desinversión de estas comunidades”. Según comenta, las iniciativas actuales en la región “están compensando la falta de oportunidades generadoras de riqueza que sufrieron durante generaciones, lo que requerirá más mejoras crediticias [y] más asistencia técnica . . .  el capital a precio de mercado no resolverá el problema de los mercados destruidos o subdesarrollados por sí solo”.

En la década de 1990, un grupo de ONG regionales creó la Red de la Región Central de los Apalaches (CAN, por su sigla en inglés) para llevar a cabo un análisis común, proyectos a escala a lo largo de los estados y trabajo conjunto en problemas de larga data. La red, que en un principio se enfocó en los sistemas alimentarios de la región, expandió su alcance a fin de analizar una gama más amplia de estrategias para el desarrollo comunitario, lo que incluye energía limpia, turismo, desarrollo de la fuerza de trabajo y reducción de residuos. Veinte años después de la creación de esa red, la comunidad filantrópica siguió su ejemplo. Los efectos directos de la crisis financiera de 2008 hicieron caer las inversiones de los financiadores hasta un 10,5 por ciento a nivel nacional durante el pico de la Gran Recesión (Schlegel 2020). En la región de los Apalaches, los financiadores empezaron a colaborar de manera más estrecha, a cofinanciar en los casos en los que se podía y a compartir análisis para ayudar a proteger la zona de estos impactos económicos. A partir de las reuniones informales que se realizaban, se creó la Red de Financiadores de la Región de los Apalaches (AFN, por su sigla en inglés), que alineó sus iniciativas de inversión con la CAN y sus prioridades.

Crosson empezó a trabajar con la CAN y la flamante AFN en 2012. Con el apoyo de la Fundación Ford, la ARC y el USDA, la CAN gestionó una iniciativa de colaboración con varias organizaciones regionales sin fines de lucro para crear un sistema alimentario robusto a nivel local y regional. Con el tiempo, esta alineación regional ilustró el impacto de la colaboración de alto nivel. En 2018, inversiones hechas en la cadena de valor por US$ 3 millones contribuyeron a lograr una renta anual de unos US$ 20 millones y 1.608 puestos de trabajo en el sector de producción rural y alimentario.

Pero después de casi una década de colaboración entre financiadores y profesionales, ambas redes se dieron cuenta de que ni la filantropía tradicional ni las subvenciones del gobierno podían abordar la magnitud de los obstáculos económicos de la región de los Apalaches. Las entidades crediticias comunitarias y los bancos de la Reserva Federal empezaron a involucrarse cada vez más con la red de los financiadores y a trabajar para el desarrollo de una cartera de acuerdos listos para inversión. La Fahe sola declaró un “impacto acumulado de más de mil millones de dólares . . . con servicios prestados a más de 616.694 personas”, y otras CDFI trabajaron arduamente para otorgar préstamos y brindar asesoramiento financiero a empresas y ONG. Pero la región central de los Apalaches necesitaba que se invirtiera más capital, y nuevos tipos de este, para lograr la escala de revitalización requerida.

Este reconocimiento propició las conversaciones que mantuvieron las partes interesadas durante años y que condujeron a la creación de Invest Appalachia. Ese trabajo preliminar incluyó la participación en el programa Connect Capital que llevó a cabo el Centro para la Inversión Comunitaria (CCI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln, y que delineó la organización de manera que pudiera adaptarse a las necesidades regionales y que fuera competitiva en materia de recaudación de fondos a nivel nacional (ver nota de recuadro). Según comenta Crosson, esa experiencia fue esencial para el diseño de Invest Appalachia y ayudó a conseguir una subvención de ARC POWER por el valor de US$ 2,5 millones, que les proporcionó el capital semilla y los fondos operativos iniciales. Dada la profunda colaboración y organización en red que se había producido en la región, Invest Appalachia tenía proyectos dignos de inversión para ir lanzando a medida que comenzaba la ardua tarea de recaudar el capital flexible necesario para empezar a generar un impacto real.

Centrándose en la función del capital y en la capacidad de las personas, las empresas y las comunidades de acceder a él, Invest Appalachia está “tomando las piezas que funcionan bien y las impulsa para que puedan llegar más lejos, hasta las comunidades marginadas, para ayudar a distribuir mejor los dólares que hay”, manifestó Crosson.

INVEST APPALACHIA Y CONNECT CAPITAL 

En 2018, el Centro para la Inversión Comunitaria (CCI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln lanzó Connect Capital para ayudar a las comunidades a atraer y movilizar capital a escala, a fin de abordar sus necesidades. El primer grupo estuvo conformado por seis equipos, incluidos varios profesionales de desarrollo comunitario y otros dirigentes de la región central de los Apalaches. En el equipo participaron Sara Morgan, directora ejecutiva de inversiones de Fahe; Deb Markley, vicepresidenta de Locus Impact Investing; Andrew Crosson, quien llegaría a ser director general fundador de Invest Appalachia; y varias otras CDFI y dirigentes filantrópicos.

Connect Capital brindó capacitación dentro del marco de absorción de capital del CCI, un conjunto de principios organizativos que ayuda a los grupos a identificar prioridades compartidas, a crear una cartera de productos en los que se pueda invertir y a fortalecer el ambiente propicio para las políticas y prácticas que hacen posible la inversión. Morgan, Markley y Crosson manifestaron que la capacitación en el desarrollo de la cartera, un enfoque que promueve el pasaje de un modelo de escasez y competencia por los recursos a uno colaborativo, fue fundamental para la región y para el desarrollo de Invest Appalachia. La participación en Connect Capital aceleró el lanzamiento de la nueva entidad y le brindó las herramientas para tener éxito.

“Al ser un grupo de inversión de múltiples estados que analiza problemas como el desarrollo económico, el equipo de la zona central de los Apalaches se diferenciaba de los otros participantes”, comenta Omar Carrillo Tinajero, director de innovación y aprendizaje del CCI, quien dirigió el programa Connect Capital. Según expresó Tinajero, quedó impresionado por la dedicación del equipo en cuanto a la toma de decisiones democráticas y la creación de una asociación construida sobre la base de la confianza, y resaltó que las comunidades deben estar listas para absorber flujos de capital provenientes de la solidez de las relaciones. Sorprendido por el nivel de expansión que debían tener las carteras de inversiones, el CCI apoyó al equipo en la identificación de acuerdos a gran escala que ahora representan gran parte de la primera ronda de inversiones planificadas de Invest Appalachia.

Ideas importantes 

Invest Appalachia se lanzó con cuatro prioridades sectoriales principales: energía limpia, creación de entornos creativos, salud de la comunidad, y alimentos y agricultura. Estas prioridades se identificaron a través de una investigación colaborativa de varios años, y la fase de diseño incluyó a distintas partes interesadas a nivel regional, como miembros de la CAN y la AFN, CDFI, agencias públicas y grupos de desarrollo comunitario. La dirección de la estrategia de inversión de los fondos estará a cargo de una junta directiva formada por 14 partes interesadas, mientras que un Concejo de Asesoramiento Comunitario y un Comité de Inversiones supervisarán el uso de los fondos, impulsarán las prioridades de los sectores y definirán y medirán los objetivos y el impacto. 

El programa Hope Building, que abrió el camino hacia la adquisición asequible de viviendas para Sonya Comes y otros, ofrece un ejemplo de cómo Invest Appalachia sumaría estructuras de capital a lo largo de la región, en el sector de salud de la comunidad. Una posible inversión en Hope podría impulsar una inversión total por millones de dólares de la Alianza para el Desarrollo de la Vivienda, la ARC, la Fahe y el Appalachian Impact Fund que acoge la Foundation for Appalachian Kentucky. Para apoyar a los inversionistas actuales, Invest Appalachia puede ayudarlos a satisfacer la necesidad de obtener capital de préstamos subordinados y flexibles a través de estos tipos de inversiones innovadoras y “la eliminación de riesgos” de deudas parcialmente aseguradas a través de mejoras crediticias, como reservas preventivas para riesgo crediticio. Esto permitiría a la HDA crear más puestos de trabajo, edificar más casas e impulsar un mayor financiamiento.

Morgan, quien indicó que la Fahe ha invertido en la HDA por más de 20 años, ve las viviendas asequibles como “un trampolín para la recuperación económica” y espera que Invest Appalachia pueda acceder a los recursos que aporta este proyecto, y otros similares, a escala.

Invest Appalachia pretende desempeñar este tipo de papel en proyectos que van desde la revitalización del centro de la ciudad hasta instalaciones de energía solar (ver nota de recuadro en página 31). Actualmente, Crosson está llevando a cabo una campaña de capital con el respaldo de Locus Impact Investing, con sede en Richmond, Virginia, el administrador de inversiones del fondo, y asegura que el fondo está bien encaminado para cerrar esta primera ronda de recaudación de capital a fines del segundo trimestre de 2022. El objetivo total de Invest Appalachia Fund, una sociedad de responsabilidad limitada afiliada y dirigida por la ONG, es recaudar US$ 40 millones para principios de 2023, que se invertirán durante un período de siete años. Esta inversión reembolsable se complementará a través de un fondo catalizador común filantrópico que apoyará el desarrollo de una cartera inclusiva y ayudará a preparar proyectos dignos de inversión para que se concreten.

El fondo catalizador común proporcionará fondos flexibles tipo subvención que ayudarán a los proyectos que buscan inversiones a abordar problemas de capacidad, garantía o riesgo que no permiten que accedan a capital reembolsable. Como escribió Crosson en un artículo reciente de Nonprofit Quarterly, “sin mejoras crediticias, subsidios y otro capital flexible no extractivo que aceleren y eliminen los riesgos de los proyectos, las inversiones a gran escala no llegarán nunca a los residentes marginados que viven en lugares de baja riqueza como la región de los Apalaches” (Crosson 2021). Mientras tanto, Invest Appalachia Fund, LLC será una fuente de inversiones reembolsables en forma de préstamos grandes y flexibles gestionados en colaboración con otros socios de inversiones regionales como las CDFI. Este fondo asume intencionalmente más riesgos que la mayoría de las entidades crediticias, a fin de impulsar el capital hacia proyectos en los que es difícil invertir. Debido a esta estructura combinada, podrá absorber este riesgo y, aun así, realizar la devolución de capital y devoluciones concesionarias (por debajo del mercado) a los inversionistas. Según comenta Crosson, Locus Impact Investing encajaba como anillo al dedo en el rol de administrador de inversiones del fondo por su experiencia comprobable en financiamiento creativo y su arraigo en la región. Deb Markley, vicepresidenta de Locus, ha estado trabajando en la región por más de tres décadas. Markley describió a Invest Appalachia como un “socio confiable esencial” y comentó que Crosson cuenta con los tipos de redes adecuados y la confianza para superar los desafíos inherentes a una región rural con escasez de recursos, donde iniciativas de desarrollo comunitario nuevas o ambiciosas históricamente se enfrentan a respuestas escépticas o resistencias fundadas.

“Durante demasiado tiempo la región de los Apalaches se ha definido por lo que le falta”, escribió Markley en un artículo publicado en el sitio web de Locus (Markley 2021). “Al mejorar las oportunidades de inversión y apoyar a las instituciones financieras y a los profesionales arraigados en la zona, Invest Appalachia está reflejando una nueva narrativa acerca de la región para los inversionistas externos (presentando a la región central de los Apalaches como un lugar de oportunidad y visión). Como agente innovador en el espacio de capital comunitario, Invest Appalachia es una prueba positiva de que las regiones rurales pueden fomentar la creatividad, y así lo hacen, y servir de ejemplo a otras partes del país”.

Recaudar capital por más de US$ 50 millones no es tarea sencilla, pero las partes interesadas de la región confían en que Invest Appalachia triunfará en el ámbito nacional. El fondo transmite un mensaje de oportunidad a los inversionistas y ofrece una base a nivel nacional, en lugar de reforzar y realzar imágenes estereotipadas y motivadoras de la pobreza de la región de los Apalaches. Como resultado, Invest Appalachia está empezando a atraer inversionistas listos para asumir compromisos a largo plazo a fin de transformar la región.

Una cultura de colaboración 

Según manifiesta Crosson, los inversionistas nacionales se sorprenden constantemente por la diversidad de proyectos y el nivel de colaboración y confianza que reina entre las entidades crediticias de la región de los Apalaches. Se preguntan cómo es posible que una región con pobreza crónica, marginada desde el punto de vista económico y en la que no se suele invertir demasiado, haya construido un ecosistema de inversiones comunitario capaz de absorber y utilizar capital catalizador en pos de un cambio transformador. De hecho, hicieron tantas preguntas de ese tipo, que la Iniciativa de Ecosistema de Inversión en la Región de los Apalaches (AIEI, por su sigla en inglés), una coalición que incluye a Invest Appalachia, Locus, Fahe y Community Capital (socio CDFI regional), entre otros, creó un recurso en línea llamado “By Us For Us: The Appalachian Ecosystem Journey” (Por nosotros, para nosotros: recorrido por el ecosistema de la región de los Apalaches) para relatar el movimiento y el desarrollo de capacidades, y resaltar las historias de éxito regionales (AIEI 2021).

Corredactada por Sandra Mikush, exdirectora adjunta de Mary Reynolds Babcock Foundation, esta crónica regional se creó para proporcionar un contexto y recomendaciones a financiadores cuando buscan apoyar a comunidades de recursos escasos. Además, puede usarse como guía para otras zonas rurales en las que las redes y las asociaciones regionales se van fusionando, como el Delta y la zona rural de Texas.

Si bien las partes interesadas de la región central de los Apalaches han progresado considerablemente en la construcción de un ecosistema de inversión próspero y funcional, aún encuentran obstáculos para alcanzar el éxito económico a largo plazo. En muchos estados de la región de los Apalaches, los gestores de políticas tienden a favorecer los recortes tributarios para las corporaciones, postura que probablemente atrae a más industrias parásitas con auges y caídas, en lugar de buscar hacer inversiones profundas en las empresas locales y crear incentivos para ellas. Además, persiste ese discurso denigrante acerca de la gente de la región: que es una locura invertir en ellos y que no están dispuestos a trabajar duro para cambiar su situación, o no pueden hacerlo. Los mensajes de Invest Appalachia a los inversionistas nacionales y las inversiones planificadas en el trabajo a largo plazo de las comunidades ayudarán a combatir estos discursos y, en colaboración con varios socios, prepararán el camino para recrear lo que es posible para la región.

En Decolonizing Wealth, el autor y defensor de la filantropía y la justicia social, Edgar Villanueva, describe la necesidad de luchar contra una cosmovisión de separación y de cultivar la integración a fin de lograr un equilibrio (Villanueva 2018). Esa filosofía guía los esfuerzos por construir una economía más inclusiva, sostenible y resiliente en la región central de los Apalaches. “Si vamos a inclinar la balanza hacia la región de los Apalaches, debemos trabajar juntos”, indicó Morgan, de Fahe. “Espero que Invest Appalachia recaude los recursos a los que no podemos acceder porque es un nuevo tipo de vehículo, y sé que ellos conseguirán un capital consistente que nos ayudará a desarrollar una cartera de acuerdos en los que invertir juntos. Los recursos llegarán más lejos juntos”.

Alena Klimas se especializa en compromisos filantrópicos y escribe acerca de la cultura y el desarrollo económico de la región de los Apalaches. Colaboró con muchas organizaciones e iniciativas de la región a través de su antiguo trabajo en Appalachia Funders Network y Rural Support Partners, una consultora de gestión basada en la misión. Kilmas se crio en Virginia Occidental y en la actualidad vive en Asheville, Carolina del Norte. 

Crédito de la imagen principal: Foundation for Appalachian Kentucky.

Referencias

AIEI. 2021. “By Us For Us: Growing a Community Investment Ecosystem in Central Appalachia”. Sitio web. Appalachian Investment Ecosystem Initiative. https://appalachianinvestmentecosystem.squarespace.com.

Crosson, Andrew. 2021. “Countering Rural Disinvestment: Appalachia’s Ecosystem-Based Approach”. Nonprofit Quarterly. 22 de diciembre. https://nonprofitquarterly.org/countering-rural-disinvestment-appalachias-ecosystem-based-approach.

Edelman, Sarah. 2015. “The State of Rural Banking: Challenges and Consequences”. Testimonio ante el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, y el Subcomité de Asuntos Urbanos sobre Instituciones Financieras y Protección al Consumidor del Senado. Washington, DC: Center for American Progress. https://www.banking.senate.gov/imo/media/doc/EdelmanTestimony102815FICP.pdf.

Markley, Deb. 2021. “Invest Appalachia: Innovating Community Capital in Central Appalachia”. Publicación en blog. Richmond, VA: Locus Impact Investing. https://locusimpactinvesting.org/news/blog-articles/invest-appalachia-innovating-community-capital-in-central-appalachia.html.

Schlegel, Ryan. 2020. “By the Numbers: How Philanthropy Responded During the Great Recession”. Comité Nacional para la Filantropía Sensible. 13 de marzo. https://www.ncrp.org/2020/03/greatrecessionanalysis.html.

Villanueva, Edgar. 2018. Decolonizing Wealth: Indigenous Wisdom to Heal Divides and Restore Balance. Oakland, CA: Berrett-Koehler. https://www.penguinrandomhouse.com/books/588996/decolonizing-wealth-second-edition-by-edgar-villanueva.

Having impact at a nonprofit research organization requires being both determined and nimble, according to three scholars who retired last year from the Lincoln Institute of Land Policy after decades of service.

The three scholars—geographer and urbanist Armando Carbonell, who led programs in urban planning and land conservation; Daphne Kenyon, an economist studying the property tax and municipal finance; and economist Martim Smolka, director of the organization’s Latin America program—share reflections about their work and the Lincoln Institute in a special edition of the Land Matters podcast.

Though they pursued different areas of inquiry during their time at the organization, they found common themes, like the central task of assembling and convening a network of practitioners, and continually inviting feedback to keep up to date on the challenges and emerging issues in their fields.

One such network formed in the 1980s when Boston attorney Kingsbury Browne brought together a handful of people who were establishing conservation easements to safeguard ecosystems across the United States. The value of exchanging information about tax laws and land conservation was deemed to be so great, the group ended up forming the Land Trust Alliance, which now represents nearly 1,000 land trusts with some 60 million acres in conservation.

Another area of critical importance: communicating in plain terms and being attentive to different audiences, whether the topic is climate migration or informal settlements or the way the property tax pays for essential local services including schools. The interviewees cite Lincoln Institute projects like the State-by-State Property Tax At a Glance website, the Making Sense of Place film series, and a role-playing game that leads participants through the steps of functioning land markets as successful examples of this approach.

The three scholars (bios below) also recall how they first discovered and interacted with the Lincoln Institute—all of them starting more than 30 years ago—and share their experiences putting together extensive programming over that time. They also look ahead to the daunting challenges awaiting future generations working in the nonprofit realm.

Martim O. Smolka, former senior fellow and director of the Program on Latin America and the Caribbean, is an economist. His areas of expertise include land markets and land policy, access to land by the urban poor, the structuring of property markets in Latin America and property tax systems, including the use of land value increment charges to finance urban development and infrastructure. A graduate of the University of Pennsylvania (MA/PhD), he is co-founder and former president of the Brazilian National Association for Research and Graduate Studies on Urban and Regional Planning.

Daphne A. Kenyon, PhD, is a former resident fellow in tax policy at the Lincoln Institute of Land Policy. Her specialty is state and local public finance, with an emphasis on the property tax. She serves as the president of the National Tax Association. Kenyon’s prior positions include principal of D.A. Kenyon & Associates, a public finance consulting firm; professor and chair of the economics department at Simmons College; senior economist with the U.S. Department of the Treasury and the Urban Institute; and assistant professor at Dartmouth College. Kenyon earned her BA in economics from Michigan State University and her MA and PhD in economics from the University of Michigan. She has published numerous reports, articles, and three books. Her research has been cited in The New York Times and The Economist, among other publications. Her latest work was writing a major revision of the 2007 report The Property Tax-School Funding Dilemma with co-authors Bethany Paquin and Andrew Reschovsky.

Armando Carbonell served as head of the Lincoln Institute’s urban planning program. After attending Clark University and the Johns Hopkins University, Carbonell spent the early part of his career as an academic geographer. He went on to initiate a new planning system for Cape Cod, Massachusetts, as the founding Executive Director of the Cape Cod Commission. In 1992 he was awarded a Loeb Fellowship at the Graduate School of Design at Harvard University. Carbonell later taught urban planning at Harvard and the University of Pennsylvania and served as an editor of the British journal Town Planning Review. He has consulted on master plans in Houston, Texas, and Fujian Province, China, and is the author or editor of numerous works on city and regional planning and planning for climate change, including Nature and Cities: The Ecological Imperative in Urban Design and Planning. Carbonell is a Fellow of the American Institute of Certified Planners, Fellow of the Academy of Social Sciences (UK), and Lifetime Honorary Member of the Royal Town Planning Institute (UK).

You can listen to the show and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Podcasts, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

And for the first time, this episode of Land Matters can also be viewed as a video on YouTube.

Further Reading

Implementing Value Capture in Latin America

Seven Need-to-Know Trends for Planners in 2023

Rethinking the Property Tax-School Funding Dilemma
 

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Image: (Left to Right): Daphne Kenyon, Martim Smolka, Armando Carbonell, and Anthony Flint.

D

urante años, las innovaciones en métodos de movilidad alternativos (escúteres, bicicletas eléctricas, vehículos autónomos) se han enfocado en cómo se desplazan las personas. Pero, en la era de la pandemia, el foco se movió hacia otro objetivo de movilidad: el traslado de artículos.

La demanda de entregas rápidas ha aumentado bruscamente en los últimos dos años y no parece estar disminuyendo. Según ciertas estimaciones, empresas como Door Dash advierten que solamente la entrega rápida de artículos comestibles genera un mercado de hasta un billón de dólares. Como grandes empresas, desde UPS hasta Domino’s, están probando maneras nuevas de repartir sus productos, el ritmo y el alcance de los experimentos de transporte se ha acelerado, lo que probablemente tenga un impacto en el diseño, la planificación y la regulación de los espacios urbanos y suburbanos.

Si bien no está claro cuál de estos experimentos dará resultado, es innegable que en nuestras calles ya hay, o pronto habrá, nuevos tipos de unidades para las entregas a domicilio. A medida que surgen interrogantes nuevos, los urbanistas, las tiendas minoristas, las empresas de tecnología y los municipios trabajan para hacer frente a la convergencia de una creciente demanda de entregas a domicilio y nuevas formas de transporte.

El pack de micromovilidad está encabezado por la bicicleta eléctrica que, si bien está en circulación desde hace décadas, en los últimos tiempos se ha vuelto asombrosamente popular: con un aumento de las ventas de hasta un 145 por ciento desde el comienzo de la pandemia, según se informa, superaron las cifras de la venta de autos eléctricos. John MacArthur, gerente de programa en el Centro de Investigación y Educación sobre Transporte (TREC, por su sigla en inglés) de la Universidad Estatal de Portland, ha estado investigando su potencial durante casi una década, incluso la “seductora esperanza” de que la tecnología de micromovilidad logre que cada vez más personas dejen de usar automóviles. El año pasado, dictó un nuevo curso sobre ciudades interesadas en todo tipo de experimentos de micromovilidad novedosos o “tecnologías impuestas en la vía pública”.

Los alumnos de ese curso descubrieron que la pandemia inspiró distintas respuestas de las ciudades. Por un lado, las tendencias al trabajo desde casa redujeron y reconfiguraron los patrones de traslado centrados en el automóvil. Según expresa MacArthur, en Portland y otros lugares, eso condujo a la creación de más carriles para autobuses y ciclovías. Por otro lado, aumentó la demanda de entregas a domicilio, lo que genera preocupación acerca del consiguiente aumento de unidades de reparto para una sola persona.

La investigación de MacArthur lo conectó con B-Line Urban Delivery de Portland, una empresa creada hace 12 años que opera una flota de triciclos eléctricos de carga que pueden transportar unos 227 kilogramos. Gracias a la información del TREC y de B-Line, Portland actualmente está considerando formas de crear “centros de microentregas”.  En este modelo, un camión acerca una carga de repartos a una ubicación estratégica, y los últimos 1.600 metros de cada entrega se recorren en bicicletas eléctricas u otros microvehículos, lo que reduce la congestión del tráfico. Estos experimentos ya están en curso en Europa, donde UPS, empresa líder en repartos, ha estado experimentando con bicicletas eléctricas, centros de distribución y otras “soluciones logísticas sostenibles”.

MacArthur reconoce que puede haber zonificaciones complicadas y otros temas implicados. Pero lo más importante es que Portland se encuentra entre las ciudades que lidian de manera proactiva con el futuro de la movilidad y la forma en la que las ciudades pueden responder a ella y, sobre todo, moldearla.

La determinación de la respuesta a nuevas formas de transporte fue el tema de un proyecto de investigación reciente titulado “Rebooting NYC” liderado por Rohit Aggarwala, miembro sénior del Centro Técnico Urbano del Jacobs Technion-Cornell Institute, en Cornell Tech. Aggarwala, quien previamente dirigió un trabajo sobre movilidad de Sidewalk Labs y acaba de incorporarse al gobierno de la Ciudad de Nueva York como comisionado del Departamento de Protección Ambiental y encargado de cuestiones climáticas de la ciudad, describe las líneas generales del marco más amplio. “Si el diseño de un vehículo se adapta bien al tráfico convencional, entonces, casi por definición, no es un buen vehículo urbano”, comenta. Los automóviles, camionetas y SUV se fabrican para autopistas; los fabricantes ponen menos énfasis en cuestiones como el radio de giro u otros factores que los harían más adecuados para los confines más estrechos de las calles urbanas.

Esto da lugar al aumento de vehículos autónomos nuevos y más pequeños, como el Nuro, con la forma de una furgoneta diminuta y casi la mitad del ancho de un sedán convencional; sin conductor, está diseñado para transportar hasta unos 227 kilogramos de carga. Quizás el emprendimiento se conozca más por un programa piloto limitado que se llevó a cabo en Houston con Domino’s, en el que se ofrecía “el primer servicio de reparto de pizza del mundo totalmente automatizado”.

Si bien se dice que estos vehículos diminutos reducen significativamente no solo la contaminación sino también la congestión del tráfico, la realidad es que, en la práctica, suelen ser inadecuados para el tránsito. Entonces, ¿dónde se pueden utilizar?

Otro programa piloto reciente que involucra el emprendimiento REV-1 de Refraction AI consiste en un vehículo autónomo del tamaño de un lavarropas y con tres ruedas que transporta pizzas por las ciclovías de Austin, Texas (desarrollo que no agradó a algunos ciclistas). “¿Qué pasa si, en dos años, tenemos cientos de ellos en la calle?” preguntó un defensor de las bicicletas a un periodista local. Otro emprendimiento, Starship, ha estado probando su pequeño robot móvil, un objeto de 25 kilogramos con la huella de un vagón, que circula por las aceras de varias ciudades. En este caso, las reacciones también fueron diversas.

Estas respuestas indican un posible foco de tensión, pero también, quizás, una oportunidad. Aggarwala señala que, en Nueva York y otras ciudades, los ciclistas que usan tanto bicicletas convencionales como eléctricas (en general, repartidores) vienen batallando hace tiempo por el uso de las ciclovías. En muchos casos, los defensores de las bicicletas han peleado por años o décadas para que se establezcan carriles exclusivos, y no tienen demasiado interés en verlos abarrotados de vehículos motorizados modernos de ningún tipo.

Pero el problema no son las bicicletas eléctricas, los vehículos automatizados ni los robots que ofrecen alternativas positivas a los automóviles convencionales, indica Aggarwala, “el problema radica en que todos estos vehículos alternativos están apretujados en una red incompleta de carriles demasiado angostos que, en su mayoría, no son seguros”. Por lo tanto, las propuestas de “Rebooting NYC” incluyen la creación de nuevos carriles para movilidad. Esto implicaría ensanchar y ampliar las ciclovías actuales de la ciudad para convertirlas en una “red en la quepan tanto las bicicletas como estos nuevos vehículos”.

Otros investigadores han presentado propuestas similares de “carriles para transportes individuales livianos” con distintas especificaciones, pero un objetivo en común: “básicamente, proporcionar más espacio para distintos tipos de vehículos”, indica MacArthur de PSU. “Este es el gran tema que van a tener que resolver los urbanistas en los próximos cinco años”. Es un desafío complicado para los municipios, que quedan atrapados entre las ambiciones de las empresas tecnológicas, los límites sobre las regulaciones locales que surgen de la sustitución de normas estatales o federales, y la realidad de que incluso la designación de ciclovías, en primer lugar, depende más de reunir la voluntad política y el apoyo popular que de la planificación que la respalda.

Sobre ese último punto, Aggarwala sugiere una oportunidad potencial. En el ámbito de la política, las ciclovías suelen verse como un beneficio solo para una parte de la población a expensas de la otra. Pero, prácticamente todos hemos quedado varados detrás de un vehículo de entrega a domicilio. Y, quizás más significativo todavía, más y más personas hemos llegado a depender de estos vehículos. Por lo tanto, reorganizar la forma en la que está dividido el espacio vial no beneficia solo a unos pocos, sino a casi todas las personas. En otras palabras, Aggarwala pregunta: “¿qué pasa si, al ampliar el uso de una ciclovía, se acentúa su importancia?”.

Queda claro que hay una ola de experimentación de nuevos vehículos lista para irrumpir en el negocio de las entregas a domicilio en una época de demanda sin precedentes. Vale la pena pensar la manera en que los urbanistas y gestores de políticas pueden no solo dar respuesta a esa ola, sino aprovecharla para facilitar la transformación de las calles de modo que sean más funcionales y accesibles para todos.

Rob Walker es periodista; escribe sobre diseño, tecnología y otros temas. Es el autor de The Art of Noticing. Publica un boletín en robwalker.substack.com. 

Imagen: Nuro, una empresa de vehículos autónomos fundada por dos ex ingenieros de Google, se asoció con empresas como Domino’s, CVS, Walmart y FedEx en proyectos piloto de entregas a domicilio en varios estados de los Estados Unidos. Crédito: Domino’s.

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Cuando Jacob Gonzalez se mudó de Seattle a Pasco, Washington, su ciudad natal, para trabajar en el Concejo Regional de Gobiernos en 2013, si bien sus necesidades de vivienda eran sencillas, a simple vista, resultaron sorprendentemente difíciles de abordar. “Lo único que buscaba era un departamento pequeño para mí y mis CD. Ni siquiera tenía mascota”, explica. “Pero no había muchos departamentos, y no iba a volverme loco para pagar un espacio que no necesitaba ni podía costear, o un departamento antiguo que no tenía lo que yo buscaba”. Así que se fue a vivir con sus padres.

Gonzalez se incorporó al Gobierno de la ciudad de Pasco como urbanista en 2018 y hoy es gerente de planificación del Departamento de Desarrollo Económico y Comunitario de la ciudad. En la actualidad, alquila un pequeño chalet a pocos kilómetros de la casa donde creció. Reconoce que la alternativa de recurrir a su familia como vivienda temporal es un lujo que la mayoría de los otros residentes de Pasco no se puede dar. “Gracias a mis padres, tuve opciones. Tal vez no me gustaban, pero al menos las tuve, mientras que muchos de los miembros de nuestra comunidad no tienen esa flexibilidad. Para muchos, la vivienda es un desafío que enfrentan mes a mes”.

Al igual que prácticamente todas las comunidades de los Estados Unidos, Pasco se enfrenta a una falta importante de viviendas asequibles. La ciudad de Pasco, ubicada en las tierras fértiles de la cuenca del río Columbia, al sudeste de Washington, tiene aproximadamente 80.000 residentes y forma parte de Tri-Cities, un centro regional que incluye las ciudades de Kennewick y Richland, y que, en conjunto, alberga a unas 300.000 personas. Establecida por la compañía de Ferrocarril del Pacífico Norte a fines del s. XIX, Pasco es una ciudad principalmente agrícola. Durante varias décadas, se la ha considerado un lugar donde se pueden comprar casas asequibles dentro de una región con costos de vivienda altos.

Hasta hace unos años, Pasco podía satisfacer a esos compradores gracias a su disponibilidad de viviendas, con un 70 por ciento de casas unifamiliares independientes, la mayoría construida antes del año 2000. Sin embargo, Pasco se ha desarrollado mucho en las últimas dos décadas y, en la actualidad, es una de las ciudades de crecimiento más rápido de Washington. Hoy, la población de Pasco es relativamente joven y con características demográficas variadas. La edad promedio en la ciudad es de 29 años, mientras que a nivel nacional es de 38, y más de la mitad de los residentes se identifican como hispanos o latinos. El crecimiento demográfico vertiginoso se debe, al menos en parte, a la rápida diversificación de la economía de Pasco, que se ha expandido más allá de su base agrícola y ahora incluye oportunidades laborales en el área de salud pública y servicios gubernamentales locales.

Como consecuencia del aumento de la población, también se ha incrementado el costo de la tierra y las viviendas. En Pasco, el precio promedio de una casa aumentó alrededor del 60 por ciento en menos de cinco años, de US$ 237.600 en 2017 a US$ 379.000 en 2021. Si bien esto se corresponde con un aumento promedio del 66 por ciento en Washington durante la misma época, es considerablemente superior al aumento del 21 por ciento a nivel nacional.

De acuerdo con el Plan Integral 2018–2038 de Pasco, para el año 2038 se requerirán más de 15.000 unidades habitacionales adicionales para albergar a los 48.000 residentes nuevos que se proyectan. A la tasa de producción actual, el personal de la ciudad calcula que le faltarán unas 5.000 unidades para alcanzar ese objetivo.

Según comenta Martha Galvez, directora ejecutiva del Laboratorio de Soluciones de Vivienda del Centro Furman de Política Inmobiliaria y Urbana de la Universidad de Nueva York, Pasco no es la única ciudad que lidia con problemas de vivienda que surgen del desarrollo acelerado. “El crecimiento ha sido un tema muy común en las ciudades pequeñas y medianas”, remarca Galvez. “Parte de ese crecimiento se debe a que las personas emigran de las grandes ciudades cálidas de la costa a lugares más pequeños donde se pueden conseguir viviendas más espaciosas por menos dinero. Y el motivo es que estos sitios generan puestos de trabajo y atraen a las industrias”. Este es el caso de Pasco, donde Amazon está construyendo dos depósitos de más de un millón de pies cuadrados cada uno, y Darigold acaba de anunciar que tiene planificado construir el centro de procesamiento de suero más grande de América del Norte.

En general, la escasez de opciones de viviendas asequibles que afecta prácticamente a todas las comunidades de los Estados Unidos es, al menos en parte, el resultado de una caída significativa de la producción de hogares unifamiliares que comenzó a mediados de la década de 2000, combinada con el estancamiento de los sueldos y el aumento de los costos de la tierra y las viviendas. La escasez no ha hecho más que empeorar durante la pandemia de COVID-19: las bajas tasas de interés avivaron la demanda y los costos de construcción aumentaron debido a la escasez de mano de obra y materiales, y a las dificultades en las cadenas de suministro. 

A lo largo del país, lugares como Pasco están analizando cómo pueden ayudar las decisiones sobre el uso del suelo a hacer frente a la crisis de asequibilidad de las viviendas. El año pasado, Gonzalez y sus colegas participaron en el Taller sobre Soluciones de Vivienda dictado por el Centro Furman y Abt Associates, en asociación con el Instituto Lincoln. En el programa, diseñado para ayudar a los dirigentes de comunidades pequeñas y medianas a desarrollar y poner en práctica estrategias locales, equilibradas e integrales de vivienda, se convocó la presentación de solicitudes de comunidades con poblaciones de entre 50.000 y 500.000 habitantes, y se seleccionó a los participantes a través de un proceso nacional competitivo. Gonzalez comenta que el taller los ayudó, a él y a sus colegas, a identificar mejor los obstáculos que impiden aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles en Pasco y las medidas eficaces que se pueden tomar.

Fue oportuno. Dos años antes, el estado de Washington había aprobado el Proyecto de Ley 1923 de la Cámara, que ofrece a las comunidades la oportunidad de calificar para la planificación de asistencia mediante subvenciones a cambio de una serie de acciones que promueven la densidad urbana, como la autorización de zonificaciones multifamiliares en áreas previamente zonificadas para casas unifamiliares y la aprobación de lotes de tamaño más pequeño. Gracias a esta ley, Gonzalez y sus colegas tuvieron una oportunidad. “Pudimos solicitar una subvención, y eso siempre es interesante”, comenta Gonzalez. “La ley incluye una lista de modificaciones propuestas que podíamos aplicar al código, y mi departamento recomendó tres al Concejo de la Ciudad y al alcalde”. 

En enero de este año, la ciudad de Pasco se convirtió en una de las 52 comunidades de Washington que adoptaron algunas de las modificaciones propuestas al código en el Proyecto de Ley 1923 de la Cámara. Con esto, Pasco está cambiando el enfoque de la ciudad en cuanto al uso del suelo y, a la vez, demostrando el papel fundamental que pueden desempeñar los gobiernos locales en materia de promoción de viviendas asequibles.

Zonificación para todos 

El enfoque de Pasco en cuanto al uso del suelo a lo largo de la historia refleja su antigua identidad como un lugar donde la adquisición de viviendas es asequible para personas que se ven expulsadas de ciudades más conocidas de la región por los precios. Dada esta expectativa cultural de adquisición de viviendas asequibles, el objetivo principal de la ciudad ha sido garantizar la oferta de casas unifamiliares, lo que se vio reflejado en su zonificación.

Antes del voto del Concejo de la Ciudad, el 84 por ciento del suelo de Pasco zonificado como residencial estaba restringido a casas unifamiliares. El resultado de una zonificación como esta, tan común en las comunidades del país, puede ser no solo la escasez de viviendas, sino también la pérdida de muchas oportunidades de lograr un rango de opciones más asequible y diversificado, comenta Michael Andersen, investigador de viviendas sénior del Instituto Sightline, que realiza investigaciones sobre temas económicos y de políticas en la región noroeste del Pacífico.

“Al permitir hogares multifamiliares en una zona tan reducida, se limita el volumen de los lotes sobre los que sería factible construir”, explica Andersen. “Y luego, hay que esperar a que el propietario de esos lotes, sea quien fuere, se interese por hacer algo con eso. Parte de la manera de multiplicar la cantidad de casas construidas consiste en aumentar las probabilidades, en cualquiera de esas propiedades, de que sea hora de hacer algo en ese suelo. En hockey se dice que uno pierde el 100 por ciento de los tiros que no hace. Con esta zonificación, Pasco decidió no hacer el 84 por ciento de los tiros”.

Gonzalez y sus colegas lo entendieron, así que trabajaron con el ayuntamiento en la revisión de las políticas de vivienda de la ciudad. En el marco de la enmienda realizada al código municipal de la ciudad que se adoptó a fines de enero, el 68 por ciento del suelo zonificado como residencial ahora será elegible para algunas formas de hogares multifamiliares, incluidos dúplex, tríplex y, en algunos casos, pequeños edificios de departamentos ubicados alrededor de un patio. Esto representa casi el cuádruple de suelo disponible para propiedades multi-familiares y permite el desarrollo de viviendas “intermedias faltantes” (o missing middle), propiedades que ocupan el espectro medio de viviendas, entre casas unifamiliares independientes y desarrollos multifamiliares masivos.

Las viviendas intermedias faltantes suelen incluir entre dos y doce unidades, y se pueden edificar en un barrio de casas unifamiliares sin que contrasten con el lugar o alteren el aspecto de la zona.

Crear oportunidades para viviendas inter-medias faltantes ofrece muchos beneficios. En primer lugar, las viviendas intermedias faltantes pueden ser tentadoras para desarrolladores que deseen construir casas que no sean unifamiliares independientes y para residentes que deseen vivir en unidades más pequeñas. Además, pueden aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles, agrega Andersen. “Según el estilo, las casas pueden compartir paredes, estructuras de madera o exteriores, lo que no solo reduce el costo de construcción de las viviendas intermedias faltantes, sino también ayuda a mantener bajo el precio de las viviendas existentes, ya que ofrecen alternativas asequibles. Asimismo, las unidades intermedias faltantes pueden ayudar a un barrio a pasar a otro nivel que admita una línea de autobús o un pequeño centro comercial con una pequeña tienda de comestibles en la esquina, una cafetería o algo así, lo que lo convierte en una comunidad más transitable y, además, es bueno para el desarrollo económico y las interacciones sociales”.

Si bien no todos en Pasco apoyan la idea de viviendas más densas, Gonzalez confía en que la comunidad se beneficiará de, por lo menos, tener la oportunidad de construirlas. “Nuestra comunidad crece muy rápido. Quienes se mudan aquí tienen entre 20 y 30 años y quizás no quieren comprar una casa, pero también hay personas de más edad que quieren envejecer aquí. No pueden hacerlo si la única opción es comprar una casa unifamiliar independiente”, explica. “Por eso, la oferta debe ser variada (casas independientes, casas pareadas, departamentos) porque, como municipio, debemos planificar para satisfacer las necesidades de la comunidad, y no solo por preferencias. Obviamente, es posible que exista una preferencia por una casa amplia en un terreno grande, pero eso no debería impedirnos eliminar los obstáculos y las políticas restrictivas a fin de crear tipos de viviendas más alcanzables”.

Además de incluir viviendas intermedias faltantes, el Concejo de la Ciudad de Pasco aprobó una segunda modificación del código que permite “promediar el tamaño de los lotes”, lo que posibilita que lotes individuales dentro de un desarrollo de viviendas de parcelas múltiples caigan por debajo de los requisitos mínimos de tamaño de lote de la ciudad, siempre y cuando el tamaño promedio de los lotes del proyecto pueda cumplir el requisito. En Pasco, donde los lotes residenciales suelen ser bastante grandes (1.214 metros cuadrados, en promedio, en comparación con el promedio de los del oeste de los Estados Unidos, de 590 metros cuadrados, y el nacional, de 760 metros cuadrados), permitir que los lotes sean más pequeños es una idea inteligente, comenta Andersen.

“Con relación al tamaño de los lotes, lo que efectivamente se les dice a los residentes es que, para vivir aquí, deben comprar o alquilar una determinada porción de terreno”, agrega Andersen. “Cuando los lotes son del tamaño de los de Pasco, esa porción es muy grande, y el costo puede ser un obstáculo para ingresar”. Los lotes más grandes también suelen implicar costos más altos de infraestructura. Según investigaciones realizadas por el Instituto de Política de Transporte de Victoria, la expansión urbana puede aumentar el costo de la prestación de servicios públicos y de la infraestructura entre un 10 y un 40 por ciento (Litman 2015). Como explica Andersen, eso puede provocar mayores costos de vivienda.

Las modificaciones al código también están diseñadas para fomentar la creación de viviendas que mejoren el acceso a hospitales, escuelas, principales rutas de transporte, parques y otros servicios esenciales, ya que permiten una flexibilidad ligeramente mayor. Como explica Gonzalez, el énfasis en el acceso se debe al hecho de que, en Pasco, los costos de transporte son altos. Según el Índice de Asequibilidad de Vivienda y Transporte del Centro de Tecnología de Vecindarios (CNT, por su sigla en inglés), los residentes de Pasco gastan un 24 por ciento de sus ingresos en transporte, y el costo de transporte como porcentaje de los costos totales del hogar ocupa el tercer lugar entre las 20 ciudades más grandes del estado (CNT 2022). Al mejorar el acceso, el personal de planificación espera reducir los costos de transporte y, a la vez, los generales del hogar.

Para reducir aún más los obstáculos que impiden construir más viviendas, el ayuntamiento de Pasco aprobó una tercera modificación del código que autoriza la creación de Unidades de Vivienda Accesoria (ADU, por su sigla en inglés) en todas las parcelas residenciales que contengan una casa unifamiliar. Esta modificación permite que la ADU esté adosada (a un garaje, por ejemplo) o sea independiente, no incluye un requisito mínimo de estacionamiento ni que el propietario de la ADU ocupe la residencia principal. Si bien existe un tamaño máximo permitido (92 metros cuadrados o el 55 por ciento de la vivienda principal, de ambas opciones, la menor), no existe un requisito de tamaño mínimo ni requisitos de diseño que vayan más allá de garantizar que la ADU complemente la casa.

“Nuestra intención no es abrumar a las personas ni complicar innecesariamente el proceso”, explica Gonzalez. “Es por eso que, al final, decidimos no exigir estacionamiento. Si lo hiciéramos, habría muchos menos lotes que podrían ser viables para tener una ADU, porque el único lugar para ubicar el estacionamiento sería en el patio delantero. Queríamos evitar una situación en la que nuestras políticas técnicamente permitieran algo que fuera casi imposible de concretar en la práctica”.

Búsqueda de una estrategia integral equilibrada 

Las iniciativas de rezonificación de Pasco son solo uno de los pasos que está dando la ciudad para abordar el tema de la asequibilidad de las viviendas. Además, la ciudad ofrece un programa de asistencia para el pago de anticipos, orientado a quienes compran su primera vivienda, se esfuerza por identificar oportunidades para asociarse con partes interesadas locales y regionales a fin de satisfacer mejor las necesidades de vivienda, y está a punto de poner en práctica un Plan de Acción para la Vivienda. Los funcionarios de Pasco también están analizando incentivos tributarios y aprovechando el Proyecto de Ley 1406 de la Cámara, un programa de distribución de ingresos para gobiernos locales que permite imputar un porcentaje del impuesto local sobre las ventas y sobre el uso al impuesto estatal sobre las ventas en inversiones inmobiliarias.

De todos modos, Pasco apunta a hacer más, según comenta Gonzalez: “En el taller, se hizo especial hincapié en la adopción de un enfoque equilibrado en materia de vivienda, que cubra todos los distintos aspectos de nuestras necesidades habitacionales. Si bien esta es nuestra meta, aún no la alcanzamos”.

La idea de contar con una estrategia equilibrada e integral es fundamental para abordar las cuestiones de vivienda de manera efectiva, explica Ingrid Gould Ellen, profesora de planificación y políticas urbanas en la Universidad de Nueva York y directora del cuerpo docente del Centro Furman.

“No existe una solución mágica que resuelva los problemas de vivienda de una jurisdicción”, indica Ellen, coautora de Through the Roof: What Communities Can Do About the High Cost of Rental Housing in America (Precios por las nubes: qué pueden hacer las comunidades con respecto a los altos costos de la vivienda de alquiler en los Estados Unidos), un enfoque en políticas de suelo del Instituto Lincoln (Ellen, Lubell y Willis, 2021). “Los problemas de vivienda son complejos y suelen tocar muchas funciones y políticas diferentes que involucran a distintas partes del gobierno local, incluidos los departamentos de vivienda, planificación, edificaciones y finanzas”. 

Dada la naturaleza multifacética de la falta de viviendas, Ellen recomienda a los gobiernos locales adoptar estrategias integrales que empleen el conjunto completo de herramientas disponibles para los distintos departamentos. Según lo que explica, “las localidades que no adopten un enfoque integral corren el riesgo de crear planes de vivienda bien intencionados y diseñados que podrían verse frustrados por códigos de zonificación, por ejemplo, que no permitan determinados tipos de construcción, o por un código tributario que desincentive el desarrollo de viviendas de alquiler cuando es exactamente lo que se intenta promover a través de los subsidios”. Al adoptar un enfoque más integral, los gobiernos locales pueden aprovechar al máximo el conjunto completo de recursos y, sumado a eso, alinear las agencias que, de lo contrario, permanecerían aisladas y en riesgo de menoscabarse accidentalmente entre sí. 

Ellen propone un plan de viviendas que, además de ser integral, sea equilibrado; es decir, un plan que aborde diversas cuestiones de vivienda en lugar de un solo obstáculo. “En parte, es una cuestión política”, explica.

“Si uno se enfoca en varios objetivos, es más probable que obtenga aceptación y apoyo políticos”. Según expresa, un plan equilibrado tiene más probabilidades de éxito, ya que reconoce y analiza la naturaleza multidimen-sional de los problemas de vivienda.

En Through the Roof, Ellen y sus coautores, Jeffrey Lubell y Mark A. Willis, ofrecen un marco para una estrategia de vivienda equilibrada e integral centrada en promover cuatro objetivos generales (ver Figura 1). 

“Este marco de cuatro partes para una estrategia de viviendas equilibrada e integral agrupa las políticas individuales en categorías más amplias para que las comunidades puedan evaluar dónde existen brechas en su estrategia local de vivienda y trabajar para cerrarlas”, comenta Adam Langley, director adjunto de programas estadounidenses y canadienses del Instituto Lincoln. “La cantidad de programas locales de vivienda y el alcance que tienen por lo general no importan tanto como garantizar que una comunidad haya utilizado al menos una herramienta para abordar cada parte del marco, por lo que es fundamental considerar su amplitud”. 

Este marco es esencial para Local Housing Solutions, una iniciativa conjunta del Centro Furman y Abt Associates que ofrece recursos prácticos y una guía detallada para ayudar a las ciudades a desarrollar, poner en práctica y supervisar estrategias de vivienda. Este programa, que hace hincapié en la asequibilidad y la equidad, está específicamente dirigido a gobiernos locales, tanto porque su papel muchas veces se ignora al debatir acerca de los problemas de vivienda, como por su importante y exclusiva capacidad para analizarlos. 

“Si bien todos los niveles del gobierno son importantes, los gobiernos locales se encuentran particularmente bien posicionados para dirigir las estrategias locales de vivienda”, explica Ellen, y cita la naturaleza local del mercado de viviendas y el poder que tienen los gobiernos locales sobre las herramientas más críticas que afectan las políticas de vivienda, lo que incluye uso del suelo, códigos de edificación, permisos y, al menos en cierta medida, impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. “Si bien la mayoría de los fondos provienen del gobierno federal y, en menor medida, del gobierno estatal, no es solo el gasto lo que importa. Las decisiones acerca de cuántas viviendas se pueden edificar, de qué tipo pueden ser y quién puede vivir en cada una son verdaderamente importantes y se toman a nivel local”.

El Centro Furman lanzó el Taller sobre Soluciones de Vivienda con el fin de apoyar a los gobiernos locales mientras toman estas decisiones. Además de Pasco, el grupo de 2021 incluyó equipos de entre cinco y seis dirigentes sénior de Bethlehem, Pensilvania; la ciudad de Bozeman y el condado de Gallatin, Montana; Huntsville, Alabama; la ciudad y el condado de Kalamazoo, Michigan.

“En el taller, nuestra delegación se encontró conversando una y otra vez acerca del hecho de que, si bien contamos con muchas políticas excelentes, nuestras normas de desarrollo no nos permiten lograrlo”, expresa Gonzalez. “Cuanto más hablamos, y seguimos hablando, del tema, más comprendo la importancia de enfocarnos en la puesta en práctica, que es la parte más difícil. Esto es especialmente válido en un lugar como Pasco, donde hemos vivido años de crecimiento acelerado, años sin edificar suficientes viviendas y años sin tener implementada una estructura regulatoria correcta. Por lo que se ve hoy, realmente tenemos que analizar a fondo nuestros objetivos, mediciones y estrategias. Debemos preguntarnos si nuestras estrategias son factibles. ¿Son prácticas y relevantes para Pasco, o solo estamos copiando y pegando una política de otra ciudad?”.

Para Gonzalez, ese cambio de enfoque hacia la puesta en práctica se ve plasmado en la aprobación reciente de tres modificaciones al código por parte de la ciudad. “No impartimos ninguna orden. No exigimos a los propietarios de los inmuebles que construyan estos tipos de vivienda. Simplemente, lo planteamos como una opción que hace dos semanas ni existía. Y al hacerlo, no solo les evitamos a los constructores y residentes el dolor de cabeza de no poder hacer lo que quieren, sino que también optimizamos el proceso de permisos, que suele ser un obstáculo importante, de modo que ya no sea necesario volver a zonificar la propiedad. Por lo tanto, el plan integral y las normas de desarrollo se alinean mejor”.

Gonzalez sabe que las modificaciones del código que se acaban de adoptar no son la panacea, y que Pasco tiene mucho por hacer a fin de garantizar que se ofrezcan opciones de viviendas asequibles para todos. Está ansioso por continuar esa tarea. El año próximo, espera trabajar con el ayuntamiento de Pasco en la reconsideración de las normas de desarrollo existentes, incluida la altura y superficie cubierta del lote, a fin de identificar oportunidades que permitan crear un código más moderno y flexible. Además, espera analizar las políticas que rigen las propiedades en infracción (que cumplen con normas anteriores, pero no con las actuales), con el objeto de garantizar que las políticas se apliquen “en función de la salud y la seguridad, y no de la estética”. Le gustaría trabajar de manera más  estrecha con las ciudades vecinas de Kennewick y Richland, que están experimentando una escasez similar de viviendas asequibles. Y desea investigar bonos de densidad y exenciones de impuestos para desarrollos multifamiliares, entre otros temas.

“Esta labor es urgente”, explica. “Hace 15 años, cuando se adoptó el plan integral, no existían Uber, las aplicaciones ni el reparto de pizza a domicilio. Tenemos la oportunidad de reformar nuestras políticas de modo que tengan sentido para los residentes de hoy y los de mañana. Creo que los miembros de nuestra comunidad se lo merecen”. 

Iniciativas de asequibilidad de las viviendas del Instituto Lincoln 

En 2020, el Instituto Lincoln se embarcó en varios proyectos nuevos relacionados con la vivienda y reconoció la importancia de las políticas de suelo en el debate sobre la asequibilidad de las viviendas y sus consecuencias en cuanto a la reducción de la pobreza y la desigualdad, que es uno de los seis objetivos principales del Instituto Lincoln. Como parte de este trabajo, un equipo interdepartamental lanzó una convocatoria de propuestas de investigación para intentar comprender mejor los obstáculos que se interponen en la aplicación de soluciones de vivienda a la escala necesaria para abordar con eficacia la crisis estadounidense en cuanto a su asequibilidad, y analizar estrategias para superarlos. Los documentos solicitados cubren un vasto conjunto de temas y geografías, desde casos de estudio de coaliciones políticas estadounidenses creadas para promover la asequibilidad de las viviendas, hasta la exploración del impacto y las aplicaciones de la ley francesa de vivienda con repartición justa. El Instituto Lincoln se asoció con el Centro Furman de la Universidad de Nueva York y con Abt Associates para organizar el Taller sobre Soluciones de Vivienda de 2021 que se describe en este artículo, y espera repetirlo. Además, el equipo llevará a cabo nuevas investigaciones sobre políticas estatales y locales a fin de mejorar los mercados de viviendas.

Loren Berlin es escritora y asesora en comunicaciones, especializada en oportunidades económicas y de vivienda. Para leer más acerca de ella, visite www.lorenberlin.com. 

Imagen principal: La población de la región de Tri-Cities, en Washington, que comprende Pasco, Richland y Kennewick, creció un 19,8 por ciento entre 2010 y 2020. Crédito: alohadave vía iStock/Getty Images Plus.

Referencias

CNT. 2022. Índice de Asequibilidad de Vivienda y Transporte Chicago, IL: Centro de Tecnología de Vecindarios. https://htaindex.cnt.org.

Ellen, Ingrid Gould, Jeffrey Lubell y Mark A. Willis. 2021. Through the Roof: What Communities Can Do About the High Cost of Rental Housing in America. Enfoque en políticas de suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/through-the-roof.

Litman, Todd. 2015. Analysis of Public Policies That Unintentionally Encourage and Subsidize Sprawl. Documento de trabajo elaborado para el proyecto La nueva economía climática de la Comisión Global sobre Economía y Clima por el Instituto de Política de Transporte de Victoria, en asociación con LSE Cities. https://newclimateeconomy.report/workingpapers/wp-content/uploads/sites/5/2016/04/public-policies-encourage-sprawl-nce-report.pdf.