In Los Angeles, someone who has owned a median-priced home for 14 years—the average length of ownership in the city—paid about $4,400 in property taxes last year, or about $3,600 less than a new owner of an identical home, who paid nearly $8,000. This gap between the tax bills for new and established homeowners grew by $400 last year alone, and has increased by $1,500 in the past four years, according to the annual 50-State Property Tax Comparison Study by the Lincoln Institute of Land Policy and the Minnesota Center for Fiscal Excellence.
Los Angeles is one of 29 large cities included in the report where assessment limits cap annual growth in the assessed value of individual properities, a policy that favors longtime homeowners. When real estate prices rise, these assessment limits shift more of the tax burden to newer homeowners, whose properties are assessed closer to the market value. Overall, in the 29 cities with these assessment limits, new homeowners paid 30 percent more in taxes last year than those who have owned their homes for the average duration within their city, more than double the 14-percent disparity four years earlier.
The 50-State Property Tax Comparison Study explores several key factors influencing property taxes, providing a comprehensive analysis of effective property tax rates—the tax paid as a percentage of market value—in 123 cities in every U.S. state and Washington, DC.
Drawing on data for 73 large U.S. cities, the study explains why property taxes vary so widely from place to place. Reliance on the property tax is chief among the reasons. Cities with high local sales or income taxes do not need to raise as much revenue from the property tax and thus have lower property tax rates on average. For example, Bridgeport, Connecticut, has one of the highest effective tax rates on the median-valued home, while Birmingham, Alabama, has one of the lowest. But the average Birmingham resident pays 32 percent more in total local taxes when accounting for sales, income, and other local taxes.
Property values are the other crucial factor explaining differences in tax rates. Cities with low property values need to impose a higher tax rate to raise the same revenue as cities with high property values. For example, the effective tax rate on the typical home in Detroit, which has the lowest median home value in the study, is three times higher than in San Francisco, which has the highest, after accounting for assessment limits. In Detroit, to raise $3,206 per home—the national average tax bill on a median-valued home—would require an effective tax rate 23 times higher than in San Francisco.
Other drivers of variation in property tax rates include the different treatment of various classes of property, such as residential and commercial, and the level of local government spending.
Among the largest cities in each state, the average effective tax rate on a median-valued home was 1.4 percent in 2019, with wide variation across cities. Four cities have effective tax rates that are at least double the national average—Aurora (IL), Bridgeport, Newark(NJ), and Detroit. Conversely, seven cities have tax rates less than half of the average—Honolulu, Boston, Charleston (SC), Denver, Cheyenne (WY), Birmingham, and Nashville.
Commercial property tax rates on office buildings and similar properties also vary significantly across cities. The effective tax rate on a $1 million commercial property is 1.9 percent, on average, across the largest cities in each state. The highest rates are in Detroit, Providence, Chicago, and Bridgeport, where rates are at least two-thirds higher than average. Rates are less than half of the average in Cheyenne, Seattle, and Charlotte.
The report is available for download on the Lincoln Institute website:
Webinar Series – The Property Tax-School Funding Connection
May 18, 2020 - May 20, 2020
Offered in English
Moderator: Daphne Kenyon
Speakers: Julie Underwood, Laura Ullrich, Lynn Moak
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The property tax plays a key role in the funding of public education in the U.S. In 2015-16, about 45 percent of the total revenue supporting elementary and secondary education came from local governments, and 81 percent of the local share came from property taxes. A central tenant of education finance in the U.S. is local control. A robust role for local funding is important if local citizens, through their school boards or local referenda, are going to have a meaningful voice in the operation of local schools. The consensus among public finance scholars is that the property tax has many positive attributes as a local government tax.
However, most state legislatures have enacted a variety of property tax limitations—on the property tax base, on rates, or on revenues. So how do policymakers assure that there is adequate funding for public education while maintaining a significant degree of fiscal autonomy for local school districts?
This webinar series explores the experience of three states that have enacted various types of property tax limitations and the efforts taken to ensure continued adequate funding for public education. Presenters from each state assess the effectiveness of those efforts and suggest possible policy reforms to ensure adequate funding for public education on an ongoing basis.
Speakers:
Daphne Kenyon (Resident Fellow in Tax Policy, Lincoln Institute of Land Policy) introduces the series by describing the role of the property tax in funding public education over time and across the U.S. She also serves as moderator for the series.
Julie Underwood (Professor of Education Law, Policy, and Practice and former Dean of the School of Education, University of Wisconsin-Madison) describes Wisconsin’s approach to limiting school property taxes. She also describes the increasing role of school choice across the state.
Laura Ullrich (Regional Economist, Federal Reserve Bank of Richmond) describes South Carolina’s tax swap, enacted in 2006, which reduced local property taxes and increased the state’s reliance on sales taxes. The talk focuses on the impacts of this tax swap on public education and highlights the consequences of replacing a relatively stable revenue source with a less stable one.
Lynn Moak (Managing Partner, Moak, Casey & Associates [school finance consultants]) discusses property tax restrictions and school funding legislation enacted during Texas’ most recent legislative session (HB3 signed into law in 2019). In this presentation, he also assesses the ongoing school funding challenges that remain.
Participant Outcomes:
Learn about how three states try to both provide adequate funding for K-12 education and appropriate property tax relief.
Learn about policy pitfalls and model policies that relate to school funding and property tax relief.
El potencial de financiamiento con bonos verdes en China
Por Carl Hooks, May 27, 2020
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Por debajo de la necesidad urgente de urbanización sostenible y de alta calidad en China (un enfoque nuevo que se asienta luego de décadas de crecimiento sin control) está el asunto del dinero. Los fondos públicos solo pueden cubrir una pequeña cantidad de la inversión total necesaria para construir infraestructura baja en carbono en las ciudades de todo el país. En las zonas específicas de conservación energética y protección ambiental, algunos estiman que los fondos públicos estatales cubrirán menos del 25 por ciento de los costos (Bond Magazine 2018). En las ciudades de China, esto significa que es imperativo movilizar capital privado. Un mayor interés en los bonos verdes (cuya intención específica es financiar proyectos relacionados con la sostenibilidad) sugiere que esta herramienta de financiamiento podría ser una opción viable.
El Banco Mundial emitió los primeros bonos verdes oficiales en 2009. En los 10 años que siguieron, la emisión global acumulada en bonos verdes superó los US$ 521.000 millones. Hacia 2018, los bonos verdes representaban alrededor del uno por ciento del mercado global (Tay 2019). Después de emitir las pautas nacionales de financiamiento ecológico, en 2016, China se convirtió rápidamente en el segundo mercado más grande del mundo en bonos verdes; en 2018, la cantidad total de dinero recaudado mediante bonos verdes emitidos por el país (de los cuales no todos coinciden con las definiciones y estándares internacionales) fue de unos US$ 31.000 millones (Meng et al. 2018), y llegaron a casi US$ 22.000 millones en la primera mitad de 2019 (Meng, Shangguan y Shang 2019).
En general, los proyectos que más se benefician de los ingresos por bonos verdes son grandes, tienen amplios horizontes de inversión y dependen de tecnología comprobada; las líneas de metro y otros transportes no contaminantes son buenos ejemplos. Los ingresos por bonos verdes se pueden asignar a activos existentes, como una planta de energía solar en una ciudad, o a inversión capital futura.
En junio de 2019, la Nueva Zona Ganjiang de la provincia de Jiangxi emitió el primer bono municipal de China con una etiqueta “verde” (Red de Seguridad de China 2019). El bono seguía las reglamentaciones del Banco Popular de China, el banco central del país, y se emitió para financiar tuberías inteligentes de servicios públicos. La emisión se suscribió en exceso (12 veces), lo cual indica que los inversionistas de china están dispuestos a financiar proyectos ligados a infraestructura e industria sostenibles (ibídem).
Más al sur, en Shenzhen, dos bonos verdes sin etiquetar ayudaron a financiar un proyecto de Ciudad Internacional Baja en Carbono (CIBC) lanzado en 2012. CIBC es un proyecto de demostración insignia de la Sociedad China y Europea de Urbanización Sostenible. Cuando se complete, cubrirá más de 53 kilómetros cuadrados y exhibirá una serie de edificios ecológicos y tecnologías bajas en carbono (Zhan, de Jong y de Brujin 2018).
Las ciudades como Shenzhen, que ya tienen un PIB y un presupuesto municipal relativamente altos, pueden permitirse experimentar con métodos innovadores de financiamiento para sortear barreras y restricciones financieras. Muchas ciudades aún dependen de la venta del suelo como principal recurso municipal de financiamiento para inversiones capitales. Este es un problema grave, en particular para las ciudades más pequeñas, porque el valor y la cantidad del suelo, así como el nivel de interés del sector privado en el suelo, son inferiores que en ciudades más grandes. A menudo, los gobiernos locales más pequeños se deben conformar con vender suelo a una industria contaminante o no ideal, como una empresa siderúrgica. Las ciudades chinas que desean reducir la huella de carbono podrían observar ciertos aspectos de las labores de financiamiento de Shenzhen para diversificar el financiamiento y no recurrir a la venta del suelo.
Esta alternativa se validó más en noviembre de 2018, cuando un medio de financiamiento local de Wuhan emitió bonos verdes con ventajas fiscales y recaudó US$ 400 millones (Davis 2018). Los ingresos por bonos se asignarán para expandir el transporte público sostenible (Moody’s Investors Service 2018).
Los funcionarios municipales pueden aumentar la eficacia y la viabilidad de los bonos verdes si ofrecen incentivos como subsidiar las tasas de interés; reunir distintos activos ambientales (como inversiones en energía solar, agua y limpieza de contaminación) y formar bonos más grandes para atraer a grandes inversionistas; y adjuntar indicadores mensurables para crear responsabilidad y transparencia (IISD 2018). El monitoreo, los informes y la verificación también son parte esencial de los bonos verdes.
Los bonos verdes son un instrumento de deuda que puede aprovechar capital privado para proyectos orientados a prevención contra eventos climáticos; como tales, resultan naturalmente adecuados para las necesidades de las ciudades chinas cortas de efectivo que intentan lograr la transición a ser bajas en carbono. En adelante, es casi seguro que los bonos verdes tendrán una función más importante en el sector financiero de China y el mundo.
Extraído y adaptado de “Green Bond Financing and China’s Low-Carbon City Development” (“Financiamiento por bonos verdes y el desarrollo de ciudades bajas en carbono en China”), por Carl Hooks. Tesis de maestría, Universidad de Pekín, 2019.
Fotografía: Los bonos verdes ayuradon a financiar la construcción del sitio de demostración de la Ciudad Internacional Baja en Carbono (CIBC) en Shenzhen. Crédito: Instituto Paulson.
Referencias
Bond Magazine. 2018. “王琰: 关于我国发展绿色市政债券的探讨” [Exploración del desarrollo de bonos verdes municipales en China]. 中央财经大学绿色金融国际研究院 [Instituto Internacional de Financiamiento Verde de la Universidad Central de Finanzas y Economía] (blog). 24 de octubre. https://mp.weixin.qq.com/s/z9-3ndosGAIwxSmNNYFDOQ.
Meng, Alan Xiangrui, Monica Filkova, Ivy Lau, Sherry Shangguan, Jin Shang y Xiaopeng Chen. 2019. “China Green Bond Market 2018.” Londres: Iniciativa de Bonos Climáticos, Pekín: China Central Depository & Clearing Company (febrero). https://www.climatebonds.net/resources/reports/china-green-bond-market-2018.
Zhan Changjie, Martin de Jong y Hans de Brujin. 2018. “Funding Sustainable Cities: A Comparative Study of Sino-Singapore Tianjin Eco-City and Shenzhen International Low-Carbon City.” Sustainability 10, n.º 4256 (17 de noviembre de 2018): 1–15.
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