E

n la ciudad china de Zhengzhou, un centro de fabricación ubicado casi a mitad de camino entre Pekín y Shanghái, un smog continuo que irrita los ojos colocaba a la ciudad en las listas de las ciudades más contaminadas del mundo. Hace casi10 años, los dirigentes locales se unieron en un plan de acción nacional e integral para limpiar el aire, iniciado por varios departamentos gubernamentales centrales y diseñado para reducir las emisiones de la industria, la producción energética, el uso del suelo y otras actividades de consumo.

Unos años más tarde, los resultados eran claros: nada extremo, pero cielos más celestes y una diferencia lo suficientemente notoria para influir en el comportamiento social, como la disposición de la gente a viajar y estar al aire libre. Un equipo de investigadores descubrió algo más: la mejora en la calidad del aire se relacionaba con un aumento general del valor de las propiedades.

Mediante un modelo espaciotemporal que cuantificaba la asociación entre el aire más puro y el valor del suelo, los investigadores determinaron que mejorar la calidad del aire en un 10 por ciento aumentaba un 5,6 por ciento el valor de las propiedades en toda la ciudad, dice Erwin van der Krabben, profesor en la Universidad Radboud en Países Bajos. Con el tiempo, eso podría dar como resultado un estímulo de US$ 63.000 millones, dice van der Krabben.

“Si se mejora aún más la calidad del aire, podemos predecir cuánto valor obtendremos”, dice van der Krabben, que está documentando las ramificaciones de la acción climática a nivel mundial. Hace poco coescribió un documento de trabajo del Instituto Lincoln sobre la calidad del aire y el valor del suelo en China, junto con Alexander Lord de la Facultad de Ciencia Medioambiental de la Universidad de Liverpool y Guanpeng Dong, profesor de Geografía Humana Cuantitativa en la universidad de Henan (Lord, van der Krabben y Dong, 2022).

La idea de que la acción medioambiental aumenta el valor del suelo y las propiedades puede parecerle obvia a muchos, pero, en general, creo que no se ha demostrado completamente. El tipo de análisis realizado en Zhengzhou es importante porque vincula directamente las mejoras medioambientales con un aumento del valor. Demostrar la relación es fundamental para respaldar la herramienta financiera que podría ser clave para abordar la crisis climática: la recuperación de plusvalías.

La recuperación de plusvalías, una herramienta financiera poco conocida en el pasado, se usa en todo el mundo para ayudar a financiar el transporte, la vivienda asequible, los espacios al aire libre y otras obras de infraestructura pública. El enfoque requiere que los emprendedores inmobiliarios y los propietarios aporten una parte de los aumentos del valor de las propiedades o del suelo, fomentados por la inversión pública y las acciones gubernamentales. Las municipalidades destinan la renta generada a obras de infraestructura u otros proyectos que benefician al público (Germán y Bernstein, 2020).

Mientras el mundo se prepara para invertir billones de dólares en un esfuerzo masivo para dejar atrás los combustibles fósiles, reducir las emisiones y generar resiliencia, la recuperación de plusvalías podría ayudar a subsanar la brecha financiera climática internacional, en especial a nivel local.

Determinar que lo que es bueno para el planeta es bueno para la economía, dice van der Krabben, explica con claridad la premisa fiscal de usar la recuperación de plusvalías. En China, donde el suelo es propiedad del estado y se arrienda a los emprendedores inmobiliarios, los aumentos del valor del suelo se añaden al precio que pagan los emprendedores. “Si las ciudades chinas actúan de manera racional, si invierten ese ingreso adicional de la renta del suelo, si continúan destinando esas inversiones a generar aire más puro, se logra un círculo virtuoso”, dice.

En consecuencia, se implementan metodo-logías de valuación y tasación cada vez más sofisticadas para describir el impacto de la acción gubernamental en el valor del suelo y la propiedad, y no solo para detallar cómo una estación de transporte o un parque resiliente a las inundaciones crea una mejora en el barrio local, sino cómo las políticas más amplias, como los requisitos de aire puro o las políticas que fomentan la actividad física, pueden tener un impacto positivo en un público más amplio.

El análisis del “círculo virtuoso” no es solo una razón económica poderosa que respalda la responsabilidad compartida del financiamiento de la acción climática, sino que también es una razón moral. Por lo general, en muchos lugares, los emprendedores inmobiliarios y los propietarios obtienen beneficios inesperados, generados por las inversiones públicas.

“Hay una falta de financiamiento bien documentada de las acciones que se necesitan para abordar la crisis climática”, dice Amy Cotter, directora de Estrategias Climáticas en el Instituto Lincoln. “Una parte muy pequeña funciona como la recuperación de plusvalías: se crea a partir de la misma acción que posibilita, bajo control local”. La recuperación de plusvalías “no solventará el financiamiento climático, pero tiene el potencial de subsanar una brecha importante”, dice Cotter.

UNA CARACTERÍSTICA LLAMATIVA del estudio de caso de la contaminación aérea de Zhengzhou es que los beneficios se distribuyeron por toda la ciudad. Pero en los contextos urbanos, una amplia gama de proyectos y políticas que pueden contribuir a la resiliencia ante el cambio climático se están poniendo de manifiesto en términos económicos, tanto a nivel de una cuadra de la ciudad como de todo un barrio:

• La Ordenanza Eco Eficiencia del distrito Metropolitano de Quito, que ganó un premio Guangzhou en 2021 por innovación urbana, fomenta la eficiencia energética y la densidad vendiéndoles a los emprendedores inmobiliarios el derecho a construir edificios más altos si tienen elementos ecológicos o están cerca de un medio de transporte público. Desde que la ordenanza entró en vigencia en 2016, se aprobaron 35 proyectos que tuvieron tanto éxito que los emprendedores inmobiliarios no tuvieron problemas en devolver una parte de las ganancias mediante esta herramienta de recuperación de plusvalías. La ciudad invertirá los US$ 10,7 millones recaudados hasta el momento en mejoras, como parques y viviendas asequibles, y está adoptando la ordenanza como parte de su nuevo plan de administración y uso del suelo.
• En un estudio realizado por Center for Neighborhood Technology (CNT) y SB Friedman Development Advisors, se descubrió que las instalaciones de infraestructura verde de agua pluvial en Seattle y Filadelfia, como los jardines infiltrantes y los bajíos, daban como resultado un aumento estadísticamente importante en los precios de venta de las viviendas cercanas (CNT y SB Friedman Development Advisors, 2020). Duplicar los metros cuadrados de jardines infiltrantes, bajíos, áreas con plantas o pavimento permeable a 75 metros de una vivienda se asocia con un valor de venta entre 0,28 y 0,78 por ciento mayor, en promedio.
• En Buenos Aires, una valuación similar de proyectos de infraestructura azul-verde propuestos en la cuenca del arroyo Medrano demostró un enorme potencial de impactos positivos sobre el valor del suelo, a partir de la reducción del riesgo de inundaciones asociado con la infraestructura gris tradicional, y las mejoras en el espacio verde público (Kozak et al., 2022). Los autores citan un proyecto que mejoró el acceso público al río Paraná en Santa Fe, Argentina, como ejemplo del desarrollo que puede tener esto. La revitalización de esta vía fluvial produjo un aumento promedio del 21 por ciento del valor del suelo en un radio de 10 cuadras de la costa.
• Los principales proyectos de transporte del mundo que contribuyen a alcanzar los objetivos de descarbonización, desde la extensión del ferrocarril Tsukuba Express de Tokio, hasta la modernización y electrificación del ferrocarril interurbano de pasajeros en San José, Costa Rica, y el proyecto de ferrocarril de Londres, que se espera que ahorre aproximadamente 2,75 millones de toneladas de carbono durante su vida útil, se financian, en su mayoría o en parte, a partir de la presunción de que los valores de las propiedades ubicadas a lo largo de las rutas que cubren aumentarán.
• Los emprendedores inmobiliarios y los propietarios buscan un lugar seguro, lejos de la subida del nivel del mar y otros impactos climáticos, y están dispuestos a pagar por esa sensación de seguridad. Boston creó un fondo de resiliencia ante el cambio climático, al que los emprendedores inmobiliarios contribuyen para ayudar a coordinar la construcción de malecones y sistemas naturales a fin de proteger el suelo urbano. Cada vez más, el hecho de colaborar con la adaptación se considera como un pequeño precio que debe pagarse para proteger los bienes inmuebles y garantizar que no se pierda su valor inherente, dice Brian Golden, el recién jubilado director de la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston.

Parece ser que lo mismo aplica a los compradores particulares. Siempre tuvieron en cuenta las características de la propiedad y las preferencias de los consumidores, como la cantidad y la composición de las habitaciones o la calidad de las escuelas públicas locales. Ahora quieren saber más sobre las características que hacen que una vivienda sea más resiliente ante el cambio climático y están dispuestos a pagar más por ellas, según Katherine Kiel, una profesora de Economía en College of the Holy Cross, Massachusetts, y autora de un documento de trabajo del Instituto Lincoln sobre la adaptación y el valor de las propiedades (Kiel 2021).

SI BIEN LA CONEXIÓN entre las intervenciones medioambientales y el aumento de los valores es una buena noticia para los emprendedores inmobiliarios y los propietarios, el asunto se complica con el aburguesamiento y los desplazamientos. Un ejemplo reciente y conocido de mejoras ecológicas que tienen un impacto en la economía local es la iluminación natural del río Saw Mill en Yonkers, Nueva York, que transformó un área de negocios descuidada de forma tal que los precios de las viviendas se alzaron repentinamente en el área circundante, dice Cate Mingoya, directora nacional de Resiliencia ante el Cambio Climático y Uso del Suelo en Groundwork USA. Los aumentos se produjeron por “la percepción de un espacio más limpio y más verde”, dice Mingoya.

“De ninguna manera plantar árboles o iluminar de forma natural un río obliga a los propietarios a aumentar los alquileres de una manera tan abrupta. En ninguna parte dice que los propietarios tienen derecho a maximizar el beneficio de un sistema que está regulado injustamente a su favor”, dice.

Pero los propietarios pueden aprovechar estas inversiones públicas para cobrar más y de hecho lo hacen, dice Mingoya, que modera asociaciones intersectoriales para implementar medidas de adaptación climática en comunidades vulnerables. Algunas comunidades que buscan frenar el aburguesamiento ecológico implementan medidas que son “lo suficientemente ecológicas . . . y donde se hacen una cantidad limitada de mejoras en los barrios de bajos recursos en un intento por evitar los desplazamientos”. Muchas veces estos esfuerzos rozan lo absurdo, según Mingoya: “¿Debería haber 30 árboles o solo 10?”. Pero claramente demuestran la conciencia cada vez mayor de que las intervenciones ecológicas y el aumento de los valores están relacionadas (las políticas de recuperación de plusvalías diseñadas estratégicamente pueden mitigar los casos en los que las intervenciones medioambientales se asocian con el aburguesamiento y los desplazamientos, con disposiciones para aumentar las viviendas asequibles, por ejemplo).

Desde otra perspectiva, las condiciones medioambientales malas que no se abordan o que se abordan de forma parcial tienen un efecto económico negativo. En un informe reciente que realizaron investigadores de varias universidades de Utah, se estima que el aire contaminado acorta la expectativa de vida dos años y le cuesta al estado casi US$ 2.000 millones al año. Algunos gobiernos locales y estatales llevan un registro del daño que causa el cambio climático, según Pew Charitable Trusts, a fin de prepararse para demandar a las empresas de combustibles fósiles.

La falta de acción climática, en casos en los que las municipalidades no pueden o no quieren implementar infraestructura de resiliencia ni tomar otras medidas para evitar las inundaciones, la subida del nivel del mar, las avalanchas de lodo y otros problemas similares, hace caer el valor precipitadamente. Un estudio sobre el hundimiento del suelo en Java, Indonesia, donde las viviendas se hundieron en tierra inestable, demostró que la práctica local de reconstruir sobre socavones, a veces dos o tres veces, con la esperanza de recuperar la viabilidad económica no ayudó a detener la disminución del valor de las propiedades. La única solución en esos casos, según el estudio, que también fue dirigido por van der Krabben, sería realizar una recomposición enorme de la administración del agua y el suelo, o abandonar el área por completo. Indonesia sigue avanzando con la reubicación a gran escala de su capital, Yakarta, principalmente por esta razón.

En Miami, uno de los motivos de las contribuciones del sector privado a la infraestructura de resiliencia es que, sin acciones rápidas, más propiedades quedarán sumergidas en el agua. Desde esta perspectiva, las medidas protectoras hacen más que aumentar el valor del suelo y las propiedades; evitan que los valores caigan por debajo de cero, ya que evitan que el suelo sea inhabitable.

INCLUSO A MEDIDA QUE AUMENTA LA EVIDENCIA DE LA RELACIÓN entre la acción medioambiental y el alza económica, deben superarse muchos desafíos para que funcione la recuperación de plusvalías. Las leyes nacionales de desarrollo urbano deben reformarse para autorizar a más gobiernos locales a utilizar las plusvalías y permitir rentas propias. En todo el mundo sigue habiendo una gran necesidad de una mejor capacidad institucional, una buena gobernanza, controles del suelo y sistemas de tenencia.

Los gobiernos también deben recordar que las finanzas con base en el suelo son solo una forma de financiar las iniciativas climáticas y medioambientales, que tienen mayor capacidad para subsanar brechas que para actuar como fuente principal o única de renta para un mundo con emisiones de carbono neutras.

Probablemente, los gestores de políticas también tengan que cuidarse para no abarcar demasiado. Los beneficios de una estación de transporte para las viviendas cercanas son “claros como el agua”, dice van der Krabben, por lo que los emprendedores inmobiliarios son más propensos a realizar aportes para estas obras de infraestructura. El beneficio más importante de una política medioambientalmente progresiva a nivel local o regional, por ejemplo, la prohibición de los sistemas de calefacción y refrigeración alimentados con combustibles fósiles en las construcciones nuevas, como las prohibiciones para usar gas natural en grandes ciudades de los EE.UU., como Seattle, San Francisco y Nueva York, puede ser más difícil de vender.

“Lo que se busca es que los emprendedores inmobiliarios contribuyan con las inversiones regionales, pero eso es más difícil de negociar. Los beneficios son más indirectos”, dice van der Krabben.

Según los académicos, esta es una razón más por la que deben analizarse las prácticas de valuación y tasación que rigen las plusvalías y los aumentos del valor de las propiedades en primer lugar. Los métodos de valuación más sofisticados mejoraron la precisión de la tasación, dice Joan Youngman, miembro sénior del Instituto Lincoln, citando el estándar técnico de la Asociación Internacional de Funcionarios Tasadores (IAAO, por su sigla en inglés) para el avalúo masivo de los bienes inmuebles, que fue diseñado para mejorar la equidad, la calidad, la igualdad y la precisión de la valuación. El avalúo masivo se define en ese estándar como “el proceso de valuar un conjunto de propiedades en una fecha determinada mediante datos comunes, métodos estandarizados y pruebas estadísticas”.

Es posible que próximamente el proceso de valuación se realice con ayuda de herramientas tecnológicas. Hace poco el International Property Tax Institute y la IAAO publicaron informes sobre el uso posible de la inteligencia artificial (IA) en la valuación de propiedades. Si bien la IA presenta desafíos e incertidumbre, se espera que produzca valores más precisos que los que se obtienen mediante los métodos tradicionales.

Cuando se trata de identificar los efectos de las acciones y la inversión públicas en el valor del suelo, las herramientas modernas, el análisis de datos y las técnicas estadísticas ayudan a identificar y medir las plusvalías, dice Youngman.

Con buenas prácticas, un pensamiento especulativo y una lista cada vez más extensa de ciudades en todo el mundo que usan la recuperación de plusvalías, quienes abordan la crisis climática esperan que la relación entre las inversiones públicas masivas necesarias para salvar el futuro del planeta y las recompensas económicas que brindan sea más clara; además, esperan que se evidencien aún más las formas en que dichas recompensas económicas se pueden reinvertir para el bien público (Bisaro y Hinkel, 2018; Dunning y Lord, 2020; Van der Krabben, Samsura y Wang, 2019).

Golden, el planificador saliente de Boston, dice que notó un “cambio cultural” entre los propietarios y los emprendedores inmobiliarios, que reconocen que las inversiones públicas en infraestructura de resiliencia protegen los bienes inmuebles privados, lo que hace que sea más probable que ayuden a cubrir los costos.

Exigir que los emprendedores inmobiliarios ayuden a financiar la restauración de los terraplenes, los malecones y los sistemas naturales, que servirán de protección ante una subida estimada del nivel del mar de 100 centímetros en la costa de 75 kilómetros de la ciudad, se toma como una cuestión de interés propio, dice Golden, no solo para los sitios de desarrollo particulares, sino para la prosperidad a futuro de Boston como motor económico de la región. El sector privado prácticamente no mostró resistencia contra iniciativas como el fondo de resiliencia. “Hay mucho trabajo por hacer”, dice Golden. “Ellos lo saben”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Zhengzhou, provincia de Henan, China. Crédito: Zhang mengyang vía iStock/Gettty Images.

Referencias

Bisaro, Alexander y Jochen Hinkel. 2018. “Mobilizing Private Finance for Coastal Adaptation: A Literature Review”. WIREs 9(3). https://doi.org/10.1002/wcc.514.

CNT y SB Friedman Development Advisors. 2020. “Green Stormwater Infrastructure Impact on Property Values”. Noviembre. Chicago, IL: Center for Neighborhood Technology. https://cnt.org/publications/green-stormwater-infrastructure-impact-on-property-values.

Dunning, Richard J. y Alex Lord. 2020. “Viewpoint: Preparing for the Climate Crisis: What Role S…hould Land Value Capture Play?” Land Use Policy, volumen 99. Diciembre. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837720302908?via%3Dihub.

Germán, Lourdes y Allison Ehrich Bernstein. “Land Value Return: Tools to Finance Our Urban Future”. Resumen de políticas Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (enero). https://www.lincolninst.edu/publications/policy-briefs/land-value-return.

Kiel, Katherine A. 2021. “Climate Change Adaptation and Property Values: A Survey of the Literature”. Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (agosto). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/climate-change-adaptation-property-values.

Kozak, Daniel y Hayley Henderson, Demián Rotbart, Alejandro de Castro Mazarro y Rodolfo Aradas. 2022. “Implementación de Infraestructura Azul y Verde (IAV) a través de mecanismos de captación de plusvalía en la Región Metropolitana de Buenos Aires: El caso de la Cuenca del Arroyo Medrano”. Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (febrero). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/implementacion-infraestructura-azul-verde-iav-traves-mecanismos. [Versión en inglés disponible en https://www.mdpi.com/2071-1050/12/6/2163.]

Krabben, van der, Erwin, Samsura, Ary y Wang, Jinshuo. 2019. “Financing Transit Oriented Development by Value Capture: Negotiating Better Public Infrastructure”. Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (junio). https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/van_der_krabben_wp19ek1.pdf.

Lord, Alexander, Erwin van der Krabben y Guanpeng Dong. 2022. “Building the Breathable City: What Role Should Land Value Capture Play in China’s Ambitions to Prepare for Climate Change?” Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (junio). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/building-breathable-city.

C

El caos climático afecta a personas en todo el mundo, incluidos los Estados Unidos, y ya es hora de que se haga algo al respecto. Para evitar los impactos más catastróficos de esta crisis mundial, debemos neutralizar las emisiones para el 2050, lo que implica invertir en energía limpia, usar transporte eléctrico, mejorar la eficiencia energética de los edificios y eliminar los gases de efecto invernadero de la atmósfera.

Para neutralizar las emisiones, se deberán lograr cambios sin precedentes en cuanto al uso del suelo y realizar inversiones de la misma magnitud. Por ejemplo, el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT, por su sigla en inglés) calcula que se necesitan 3.237.485 hectáreas de suelo para satisfacer las demandas energéticas de 2050 de los Estados Unidos con energía fotovoltaica; es decir, solo tres veces el área de todos los campos de golf del país, 40 por ciento del área total de los techos o 16 por ciento del área que cubren las carreteras principales. Si bien no planeamos cubrir todas las necesidades energéticas de esta manera, estas comparaciones brindan la oportunidad de medir el desafío y ajustar nuestras expectativas respecto de si podemos superarlo o no. Y podemos.

En cuanto a cómo lo pagaremos, hace poco, la consultora internacional McKinsey estimó que neutralizar las emisiones costaría US$ 275 billones (casi tres veces el PIB mundial) de inversiones públicas y privadas en nuevos sistemas de energía y uso del suelo durante las próximas tres décadas, lo que equivale a US$ 3,5 billones anuales más que el gasto actual. A modo de comparación, a valores actuales, se gastaron US$ 500.000 millones en seis décadas para construir el Sistema Interestatal de Autopistas de los EE.UU., casi US$ 180.000 millones para reconstruir los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) en las dos décadas posteriores a la Segunda Guerra Mundial, US$ 675.000 millones para financiar el New Deal (Nuevo Trato) en la década de 1930 y US$ 850.000 millones en la Ley de Reinversión y Recuperación de los Estados Unidos durante la década posterior a 2009. En otras palabras, las inversiones anuales adicionales superarán el total de estas gestiones, que solo fueron posibles una vez en la vida y que tomaron una década o más en completarse, cada una de ellas. Sin embargo, a diferencia de estos proyectos, este esfuerzo requiere contribuciones privadas significativas para apoyar una inversión pública sin precedentes.

Cuando nos topamos con desafíos financieros inabordables, como la inversión en infraestructura necesaria para servir a 2.000 millones de habitantes urbanos nuevos en las próximas tres décadas, siempre respondo con las mismas cinco palabras: la respuesta es el suelo. Desde nuestra creación hace más de 75 años, el Instituto Lincoln se centra en cómo el suelo obtiene su valor. En los últimos años, notamos un aumento exponencial del interés en el potencial que ofrece la recuperación de plusvalías, la recuperación pública de la fracción del valor del suelo correspondiente a acciones públicas. Lugares tan diversos como Seúl (Corea) y San Pablo (Brasil) han demostrado cómo la recuperación de plusvalías puede pagar necesidades de infraestructura esenciales pero que parecen imposibles de lograr. Sabemos que invertir en la descarbonización puede aumentar el valor del suelo y que esto le permite al público recuperar una fracción de este valor para pagar la inversión.

Si bien el sector público se esfuerza por recuperar su legítima porción sobre las plusvalías generadas de manera pública, los propietarios privados obtienen beneficios mayores mediante el arbitraje de información, algo que sin dudas ejerce más poder en el momento de determinar el valor del suelo. Cómo los gestores de políticas responden a la conexión entre la información y el valor del suelo, si es que lo hacen, afectará en gran medida cuánto costará neutralizar las emisiones de carbono para 2050 y cómo lo pagaremos. Esto nos lleva a una herramienta de financiamiento con base en el suelo un poco diferente que demostró ser eficaz para contrarrestar la especulación del suelo y que podría ser más rentable que la recuperación de plusvalías generadas de manera pública: el impuesto sobre la plusvalía (LVIT, por su sigla en inglés). Antes de que entremos en detalles sobre esta herramienta, centrémonos en el problema que debe abordar.

La información se encuentra en el centro de la recuperación de plusvalías privada, que suele llamarse especulación al descubierto, y lleva siglos financiando el desarrollo del suelo. Todos saben que los tres determinantes principales del valor del suelo son la ubicación, la ubicación y la ubicación. La información más relevante de la especulación sobre el suelo es el conocimiento detallado sobre lo que ocurrirá en ubicaciones específicas. En la década de 1960, Walt Disney Company usó empresas fantasma para comprar en secreto 10.926 hectáreas de humedales en el centro de Florida, a un costo promedio de US$ 200 por media hectárea, a fin de construir Walt Disney World Resort. Disney solo necesitaba 4.046 hectáreas para el desarrollo, pero sabía que la noticia de su inversión aumentaría los precios del suelo en toda la región. La empresa mantuvo en secreto sus intenciones para recuperar las plusvalías para sí, mientras negociaba con el estado de Florida el control privado sin precedentes del desarrollo en su suelo. Este acuerdo ahora está en riesgo por los conflictos políticos con el estado. Cuando se anunció el futuro desarrollo, el mismo suelo pasó a valer US$ 80.000 por media hectárea, un beneficio inesperado de más de US$ 2.000 millones por una inversión de apenas un poco más de US$ 5 millones. Disney arrendó el suelo adicional a fin de cubrir los costos de expandir las atracciones que incluyeron el parque temático Epcot, entre otras cosas.

La crisis climática y la posibilidad de extinciones en masa abrieron un nuevo frente en la especulación sobre el suelo. Informes como El cambio climático y la tierra del Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático, que documenta laboriosamente los efectos positivos y negativos del clima sobre el suelo en todo el mundo, son como un dulce para los inversionistas que buscan adquirir suelo que se beneficiará gracias al cambio climático. El suelo que tiene el privilegio de contar con recursos escasos, como el agua; terrenos más altos para aquellos que escapan de la subida del nivel del mar o hábitats críticos que son el objetivo de esfuerzos de conservación son los blancos principales de los especuladores. Irónicamente, los defensores del medioambiente fomentan, sin querer, la especulación, ya que generan estadísticas detalladas para guiar los esfuerzos de conservación o generar la voluntad política de fomentar la resiliencia ante el cambio climático que los inversionistas privados usan para su beneficio.

Dejando de lado las cuestiones éticas por un momento, las implicaciones prácticas de la especulación sobre el suelo son devastadoras. Conservar el suelo para abordar la crisis climática o las extinciones en masa ya es una propuesta costosa. Como dijo Christoph Nolte, un científico de datos socio-medioambientales de la Universidad de Boston, la Ley de Espacios Abiertos de los Estados Unidos (Great American Outdoors Act) de 2020 de US$ 4.500 millones estaba diseñada para brindar fondos suficientes, a fin de proteger el hábitat de todas las especies en peligro de extinción en los Estados Unidos. Según sus cálculos, los fondos solo protegerán al cinco por ciento del suelo necesario porque el valor del suelo ya es muy superior a lo estimado.

Cada dólar que ganan los especuladores del suelo representa un dólar más de inversión pública, privada y filantrópica que se necesitará para proteger el hábitat crítico o mitigar la crisis climática. Si los gestores de políticas tienen intenciones reales de mitigar el cambio climático o conservar el suelo y los recursos hídricos, no pueden permitir que los inversionistas privados estén 10 pasos más adelante que el público.

Hay una forma sencilla de evitar los astronómicos beneficios inesperados de la especulación sobre el suelo. Entre los muchos instrumentos eficaces sobre políticas de suelo que estudiamos, el LVIT (una herramienta conocida y probada) es la mejor solución para minimizar la especulación sobre el suelo. El LVIT, un impuesto sobre las ganancias obtenidas mediante el valor del suelo, se aplicó a tasas tan altas como el 90 por ciento en lugares como Taiwán, donde el impuesto ahora varía del 40 al 60 por ciento. La renta que genera el LVIT puede invertirse en la resiliencia ante el cambio climático o la protección del hábitat, lo que garantiza que estas plusvalías se usen para el beneficio público. Otras políticas de suelo, como las limitaciones a la propiedad extranjera del suelo que minimiza la especulación internacional, son buenos complementos del LVIT.

Para mitigar la crisis climática y evitar la extinción en masa, se requerirán cambios sin precedentes en el uso del suelo en todo el mundo. En números anteriores, comenté los esfuerzos ambiciosos para proteger el 30 por ciento del suelo y los recursos hídricos de la Tierra para 2030, y la mitad para 2050. También debemos transformar el paisaje en pos de las especies que migran por cuestiones climáticas y la producción de energía renovable. Sin medidas proactivas que minimicen el impacto de la especulación privada sobre el suelo, destruiremos las buenas intenciones públicas y vaciaremos las arcas filantrópicas antes de que podamos avanzar en la reducción del calentamiento global o la protección de las especies, incluido el homo sapiens. Ya resulta extremadamente difícil generar la voluntad política para abordar las amenazas existentes. ¿Por qué actuaríamos descuidadamente para permitir que otros aumenten el costo de nuestros esfuerzos para su propio beneficio privado? Ya sabemos que la solución para reducir la especulación sobre el suelo es un LVIT agresivo. ¿Tendremos la valentía necesaria para usarlo?

Una primera versión de este artículo se publicó en la revista Public Finance, la revista del Chartered Institute of Public Finance and Accountancy (CIPFA) con base en Londres.

Fotografía: En Hsinchu y otras ciudades de Taiwán, se utilizó el impuesto sobre la plusvalía o LVIT para contrarrestar la especulación con respecto al suelo. Crédito: Sean Pavone vía iStock/Getty Images Plus.

Local property taxes and state aid each have flaws, but a thoughtful combination of these two revenue sources is the most effective recipe for funding a high-quality K–12 education for  all students, according to a new Policy Focus Report published by the Lincoln Institute of Land Policy. 
 
In Rethinking the Property Tax–School Funding Dilemma, authors Daphne A. Kenyon, Bethany Paquin, and Andrew Reschovsky explain how local property taxes foster civic engagement and provide stable funding, while state aid is critical in reducing disparities among school districts caused by differing levels of property wealth and differences in the money needed to provide high-quality education. 
 
The report explains the advantages of the property tax compared to other local taxes and demonstrates how states can adopt policies to address criticism of the property tax. A well- designed system of state aid can offset differences in per-pupil property values and in the costs of providing quality education. State-funded property tax credits can reduce economic hardships for taxpayers facing high property tax burdens, especially those with low incomes. And unjustified differences in property tax bills among owners of similar properties can be addressed through more frequent and accurate assessments. The authors explain why the majority of states still fail to provide all students an adequate education and recommend policies to strengthen both funding sources with the specific goal of improving student outcomes. 

Five state-level case studies illustrate the practical nuances of state education finance and property tax policies and offer important lessons for policy makers. California’s Proposition 13 limited property taxation and accelerated a shift toward state funding at the expense of local control and student academic performance. A more modest property tax limit in Massachusetts proved more flexible and, combined with targeted state aid and robust accountability standards, has not impeded strong academic results. 

South Carolina’s implementation of a local-for-state tax swap in 2007, which fully exempted homeowners from paying local school property taxes and increased reliance on the sales tax to fund education, demonstrated how unreliable sales taxes can be in an economic downturn. Despite a long history of school funding litigation, Texas still relies heavily on property taxes to fund its schools. Failure to continually adjust its state funding formula for rising costs and property values has led to higher property tax burdens on homeowners. Last, in Wisconsin, the state’s property tax revenue limit restricts school districts’ ability to increase spending, and the state equalization aid formula does not account for differences in school districts’ needs and costs. 

“As a former state education official, I would have loved to have had a report like this to help me get up to speed on the critical issues around school finance policy,” said Carrie Conaway, former chief strategy and research officer at the Massachusetts Department of Elementary and Secondary Education and senior lecturer at the Harvard University Graduate School of Education. “The report provides a very clear explanation of the role played by the property tax in funding public education and describes the complex issues involved in designing effective state aid systems. Anyone involved in or interested in school funding policy will benefit from reading this report.”  

“A perennial target in state education finance legislation, the property tax remains a much-discussed and asked-about topic in my work with state legislatures,” National Conference of State Legislatures Senior Fellow Daniel G. Thatcher agreed. “This report will guide policy conversations about how to improve the sustainability, stability, and fairness of property tax systems, and also in education finance systems writ large.”  

Rethinking the Property Tax–School Funding Dilemma offers specific reforms that state governments—as well as localities—can make to balance revenue needs, funding realities, and other considerations. Notably, states must resist calls to stop using local property taxes to fund schools while also improving the equity and efficiency of their property tax systems.  

The authors also recommend that states maintain sufficient “rainy day funds” to draw upon when state tax revenues decline and that they target more local aid toward schools that require additional support to provide their students with an adequate education. Finally, the federal government also has a role to play in supplementing funding in low-spending states according to need, as well as in helping remedy learning losses from the COVID-19 pandemic. 

“Understanding the relationship between local property taxes and state school aid is critical for understanding how public schools are funded,” said Lawrence O. Picus, professor of education finance and policy at the University of Southern California Rossier School of Education. “This Policy Focus Report provides concise guidance about the use of property taxes and the importance of state funds to equalize disparities in property tax revenues for schools. It is a must-read for anyone interested in, or part of, the school finance policy process, and an excellent introduction for those who want to dig deeper into these relationships.”  

While specific reforms will necessarily vary across different states and localities, the authors stress that targeting state education funding is essential in closing equity gaps and overcoming the persistent effects of the COVID-19 pandemic and their disproportionate impact on students of color, English-language learners, and disabled students.  

Equally important is a well-functioning property tax system that avoids overly burdensome restrictions while offering “circuit breakers” and other forms of targeted relief to homeowners in need. Ultimately, the authors offer readers the tools for “overcoming the shortcomings of both funding sources, enabling state school funding systems to give all students an adequate, quality education equitably and efficiently.” 

The report is available for download on the Lincoln Institute’s website: https://www.lincolninst.edu/publications/policy-focus-reports/rethinking…

Allison Ehrich Bernstein is principal at Allative Communications.

Image by kali9 via Getty Images. 

Mayor Yvonne Denise Aki-Sawyerr took office in Freetown, Sierra Leone, in May 2018, after serving as head of the Freetown City Council. A finance professional with over 25 years of experience in the public and private sectors, she had previously been involved with the campaign against blood diamonds and was instrumental in the response to the Ebola crisis in 2014. She has delivered two TED talks, about turning dissatisfaction into action and the capital city’s initiative to plant a million trees, and was named to the Time 100 Next list of emerging leaders and the BBC’s 100 Women list.

A leader in the C40 Cities global network, Aki-Sawyerr launched the Transform Freetown planning initiative and appointed Africa’s first chief heat officer, to confront the impacts of climate change. She holds degrees from the London School of Economics and Freetown’s Fourah Bay College, and is married with two children. She spoke with Senior Fellow Anthony Flint in the fall. Their conversation has been edited for length and clarity.

Anthony Flint: Could you talk about the Transform Freetown initiative as a planning and action framework, and your assessment of its progress?

Yvonne Aki-Sawyerr: I ran for office in 2018, motivated by concerns around the environment and sanitation. My campaign message, “for community, for progress, for Freetown,” translated into Transform Freetown. It focuses on four categories: resilience, human development, healthy city, and urban mobility.

Resilience includes environmental management; it also includes urban planning, because you cannot separate the two, and revenue organization, because sustainability will only come from the city’s ability to sustain and generate revenue itself. The healthy city cluster includes sanitation, which goes very closely with environmental management for Freetown and many African cities. If you think about climate change, our teeny-weeny contribution to climate change, a lot of it actually comes from methane, from open dumping, but it also has huge health implications. So in the healthy city category was sanitation, health, and water.

What we did was, having come into office with those high-level areas of concern, we had 322 focus groups with about 15,000 residents to get their views on affordability, accessibility, and availability of services across those sectors. We invited the public sector, private sector, and the international community via development partners and NGOs to participate in roundtable discussions.

Out of that process came 19 specific, measurable targets that we’re working toward under Transform Freetown. We report against them every year back to the city, back to our residents. It really has been a way of introducing greater accountability, of holding our own feet to the fire, and it’s very much community owned and community driven.

AF: Among all the climate threats the city faces, you appointed a chief heat officer. Why was a chief heat officer necessary and what have been the results thus far?

YA: I’m asked often, how do you get ordinary people interested in climate change? In our case it’s not hard, because the consequences of climate change are intensely felt in our parts of the world. We suffer greatly from flooding and landslides, hence my concern with the environment and being able to mitigate those impacts.

The [Atlantic Council’s Adrienne Arsht-Rockefeller Foundation Resilience Center] really got us thinking about the fact that there are more deaths from extreme heat than there are from the more visible and tangible disasters like the floods and landslides. Extreme heat, particularly where water is in short supply, is a major impact of the warming climate.

In our case, the vulnerable are mainly those living in informal settlements. That’s 35 percent of our city’s population, and in those informal settlements, the housing structures are typically made from corrugated iron. With increased temperatures, you’re effectively living in an oven. The other aspect of that is we have an informal economy. Around 60 percent of women in our city are involved in trading. Most of our markets are outdoors, so you’re sitting in the sun all day long. Doing that under the intense heat means that [other] negative health consequences are exacerbated.

With the chief heat officer, we now are going to be able to embark on some research, collecting data to identify the heat islands; anecdotally, we have a sense of where those are, mainly in the informal settlements, but potentially also in the middle of the city. We need to be able to make arguments to challenge what’s going on with the lack of building permits, and land use planning being devolved to the city, and the massive deforestation that continues unabated.

The chief heat officer has worked with market women and gotten funding from Arsht-Rock to install market shade covers in three of our open markets. It’s great to see the enthusiasm of the women and them saying, “Are we going to get this all the way along the market? We can see where it’s starting, where it stops, but we need it too.”

AF: What are your hopes for other climate mitigation projects, including the initiative to plant a million trees? How did that come about, and how is it going?

YA: Well, it came about because there’s an appreciation that we were losing our vegetation and that [worsens] the effect of extreme weather events, [as when heavy rains led to massive mudslides in 2017]. The lack of forestation is a major part of that. The goal is to increase vegetation cover by 50 percent.

Planting the million trees is the long-term plan, but in the meantime, you still have the runoff from the mountains filling the drains with silt. Our annual flood mitigation work identifies the worst of these areas and clears the silt so that when the rains come, the water can still flow. On a smaller scale, we’ve also been able to build something like 2,000 meters of drainage in smaller communities. Beyond that, we’ve invested heavily in disaster management training and capacity building.

The thing about climate change impacts is they are really pervasive. If people are experiencing crop failure outside of Freetown, it will eventually drive a rural-urban migration because they’re unable to sustain their livelihoods and they’re going to come to the city looking for some means of making a living.

That pressure of population growth in the city is something else that we have to deal with—whether it’s introducing the cable car to improve transportation and reduce greenhouse gas emissions [or encouraging] the government to devolve land use planning and building permit functions so that we can actually introduce land management actions, which save life and save property but also protect the environment and prevent people from building properties in waterways and streams and canals, which currently happens. All of this is made worse by not using legislation and urban management tools such as land use planning and building permitting in a constructive manner.

AF: Could you describe Freetown’s property tax reform efforts, and the outcomes you’ve seen, in the overall context of municipal fiscal health?

YA: We worked on this property tax reform moving from 37,000 properties in the database of a city that’s a capital city with at least 1.2 to 1.5 million people—37,000 properties. When I came in, it was clear that that was not reflective of reality, but also the manual system that they operated, literally with a ledger book, was not really fit for purpose in the 21st century.

One of our 19 targets is to increase property tax income fivefold. To go about doing that, we secured funding and partnerships to digitize. We changed from an area-based system to a point-based system. We worked on that by taking a satellite image of the entire city and building an algorithm to give weightings to features [like roofs, windows, and location], then comparing that against a database of 3,000 properties whose values were determined by real charter surveyors. We got the old-type assessment done. We were able to identify outliers and refine the model and eventually build a model which we now use as our property base.

Through that process, we moved from 37,000 properties to over 120,000 properties. That meant we were able to meet our target of increasing our property tax revenue from [$425,000 to over $2 million]. That in itself is the pathway to sustainability and being able to invest.

A big part of fiscal health is that sustainability, but . . . unfortunately, the Ministry of Local Government [halted collections while developing national tax reform guidelines]. We were without revenue for about a year. We have started re-collecting, but as you can imagine, compliance levels will take a long time to recover.

AF: Where do you find inspiration in the face of so many challenges?

YA: From the fact that we have been able to make a difference in the lives of Freetonians. We’ve been able to test and to see how much can be achieved if one is given the space to do so. We know that so much is possible and so we keep going.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor to Land Lines.

Lead image: Mayor Yvonne Aki-Sawyerr. Credit: Courtesy photo.

The property tax has great potential as a source of local government revenue in Asia, but its implementation has been uneven. The Lincoln Institute’s new book Property Tax in Asia: Policy and Practice provides the first comprehensive analysis of how this essential fiscal instrument has performed throughout the world’s largest continent. 

Written by a team of leading experts and edited by William McCluskey, Roy Bahl, and Riël Franzsen, the book provides a comparative analysis and detailed recommendations, with 13 in-depth case studies covering a region that is home to nearly half the world’s population. 

“Our case studies of these 13 countries and regions found that methods to modernize the property tax vary widely among them, including how they capture its advantage as a revenue-raising measure and make it an instrument for rationalizing land use policy and promoting social equity,” the editors write. 

A resource for scholars and policy makers alike, the book provides the most thorough review to date of the laws, administrative practices, reform proposals, technologies, and political debates that shape the property tax across countries of all sizes and income levels.  

The book finds that, in general, wealthier countries such as Japan, Korea, and Singapore have well-functioning property tax systems, although they face challenges—for example, unclear ownership of Japan’s growing number of abandoned homes. In China and Vietnam, which do not allow private ownership of land, local governments rely heavily on one-time land-use fees, which are less reliable and stable than recurrent taxes. In addition, many lower-income countries suffer from narrow tax bases, undervaluation of property, poor compliance, and political challenges. 

To represent roughly 50 countries, the editors selected 13 cases in based on the use of the property tax, innovative administration, use of technology, and history with the property tax. The case studies include all the largest economies in South and East Asia, all jurisdictions with recurrent property taxes of at least 1 percent of GDP, and a range of lower-income countries throughout Asia. The cases include China, Hong Kong, India, Indonesia, Japan, Korea, Malaysia, Pakistan, the Philippines, Singapore, Taiwan, Thailand, and Vietnam. 

Acknowledging that conditions vary widely, the book recommends the following 10 directions for reform: 

• Develop a property and land tax strategy 
• Take a comprehensive approach to reform 
• Clarify the different roles of national, provincial, and local government 
• Eliminate unnecessary tax exemptions 
• Simplify the tax rate structure 
• Rationalize the use of property transfer taxes 
• Improve the quality of valuations and compliance with statutory revaluation cycles 
• Improve voluntary compliance with the property tax 
• Simplify and improve public management 
• Harness the power of information technology 

Property Tax in Asia: Policy and Practice is the latest in a series of Lincoln Institute books analyzing the property tax in large regions of the globe, including Property Tax in Africa: Status, Challenges, and Prospects (2017) and Property Tax Systems in Latin America and the Caribbean (published in Spanish, 2016). 

Image: View of Mt. Fuji, Tokyo Tower and crowded buildings in downtown Tokyo. Credit: yongyuan via Getty Images.

Given the high cost of infrastructure investments, picking the right projects is important. Three chapters in the Lincoln Institute book Infrastructure Economics and Policy: International Perspectives describe how cost-benefit analysis has come to be almost universally applied by governments and international financial institutions for evaluating infrastructure projects, despite some notable limitations—and how investment decisions are affected by biases and politics. 

The Development of Cost-Benefit Analysis 

Don Pickrell, chief economist at the U.S. Department of Transportation’s Volpe National Transportation Systems Center, describes the evolution and methodological challenges of cost-benefit analysis in a chapter on economic evaluation. As he explains, a mid-nineteenth-century French engineer, Jules Dupuit, is widely credited as the originator of cost-benefit analysis. Dupuit’s main concern was to determine whether the investment in a new infrastructure facility, such as a bridge, was worthwhile; he proposed that the test should be whether the benefits to the bridge’s direct users—for example, savings in time, labor, fuel, and other areas—exceeded the cost of building and maintaining the bridge. 

This focus on direct user benefits has long been criticized by some for ignoring the wider economic impacts of infrastructure. Proponents of the wider impact approach argue that the time savings and other benefits to direct users may be passed on to downstream firms, allowing them to implement further productivity improvements. They argue that ignoring these impacts will understate the benefits of the project to society as a whole. Pickrell explains that over the years, researchers have attempted to measure these wider economic impacts by building models of the entire economy that include estimates of the effects of changes in the productivity of infrastructure on the productivity of other sectors  

This approach—building models to estimate both the direct and wider economic impacts of a project—did not prove popular with researchers or governments until the last decade, when several researchers returned to the topic. Pickrell speculates that the use of these economy-wide models was discouraged in part by the need to estimate, or assume, so many parameters. The models are also less suitable for choosing from a number of individual infrastructure projects—the task officials were typically charged with—than for evaluating economy-wide reforms. 

Skeptics of the approach also argued that the wider economic impacts identified were often not new and additional impacts, but rather transfers of impacts from the direct users to other parties. The opening of a new bridge, for example, usually stimulates an uptick in property values and the construction of new housing or other developments nearby. Land values and housing increase primarily because the bridge makes travel faster; to count the property value or new housing as benefits along with the travel time savings to the direct users would be to count the same benefit twice. 

In practice, a consensus has emerged that wider economic impacts can be included without double-counting if they involve the correction of inefficiencies in the affected downstream markets. Examples include environmental costs and benefits imposed on third parties, the general improvements in productivity caused by the growth of urban agglomerations, or reductions in prices caused by an increase in competition from the breakup of a monopoly.  

The development of cost-benefit analysis into a tool used almost universally by governments and international financial institutions to evaluate major public infrastructure projects is remarkable. The practice has been encouraged in large part, Pickrell explains, because it has become increasingly sophisticated over the last century.  

Despite the value of cost-benefit analysis, the relatively few studies of its influence on the actual choices of government produced discouraging results: the highest-ranked projects are rarely selected, the research shows. Defenders of cost-benefit analysis argue, however, that the real advantage of this approach is unlikely to be the selection of the best project over the second-best alternative, but rather the elimination of some of the worst from consideration. 

Optimism Bias 

Cost-benefit analysis is not perfect. A careful analysis in chapter 7 by Professor Bent Flyvbjerg of Oxford University and statistician Dirk Bester reveals overwhelming statistical evidence that costs tend to be strongly underestimated, while benefits are strongly overestimated. Their amazing dataset includes 2,062 infrastructure projects representing six investment types in 104 developed and developing countries, which were put in service between 1927 and 2011. 

Forecasting errors are often blamed on proximate changes in project design or environment, such as unforeseen increases in scope or complexity, higher than expected inflation, lower than expected competition, and various similar factors. But Flyvbjerg and Bester argue that the root causes of the errors are well-known behavioral limitations, especially optimism bias and overconfidence bias. This observation suggests that improving forecasting will be difficult because the problems are so deeply ingrained in human nature. Flyvbjerg and Bester make specific recommendations for reforming cost-benefit analysis, such as debiasing and giving consultants a financial stake in the accuracy of their forecasts. 

Politics of Excess or Shortfall 

In chapter 8, John Donahue of Harvard’s Kennedy School describes the political forces that lead to excesses or shortfalls of public spending for infrastructure. Donahue explores the school of public choice economics, whose theoreticians assume that individuals rationally pursue their self-interest in a democratic society governed by voting rules of various kinds. 

Not surprisingly, the answer to the question of whether this pursuit will result in excess or shortfall depends on one’s assumptions about how well informed the voters are as well as the voting rules. For example, one famous public choice scholar, Anthony Downs, argues that spending will be less than optimal mostly because voters tend to underestimate benefits more than they underestimate costs. Another scholar, Mancur Olson, argues that spending on public goods is driven by coalitions, which are often most effective when they are small, or when they can devise perks—e.g., roadside assistance from the American Automobile Association—for those who join them. Finally, Gordon Tullock demonstrates how majority voting to determine whether to fund similar projects would lead to overspending, because the proponents of each project have incentives to exchange support with the proponents of the other projects (a practice known as log rolling). 

All three chapters inform the reader about the strengths and weakness of cost-benefit analysis, the existence of optimism biases driven by human nature, and how public choices influence the level of public spending for infrastructure. Knowing more about these factors can help improve decision making for public infrastructure investments. 

José A. Gómez-Ibáñez is the Derek C. Bok Professor Emeritus of Urban Planning and Public Policy at Harvard University. Zhi Liu is senior fellow and director of China Program at the Lincoln Institute of Land Policy. They are the editors of Infrastructure Economics and Policy: International Perspectives. 

Image: Construction of a bridge in downtown Miami. Credit: CHUYN via istock/Getty Images Plus.