Todos los años, la junta directiva de Port of Greater Cincinnati Development Authority formula decenas de resoluciones. La mayoría se relacionan con la compra o la renovación de propiedades específicas, la aprobación de presupuestos, la creación de comités y otros asuntos relacionados con el orden del día. Sin embargo, en diciembre de 2021, la junta emitió otro tipo de decisión. La resolución 2021-34 autorizó a la agencia, comúnmente llamada The Port, a avanzar con un plan ambicioso y sin precedentes: garantizar y gastar hasta US$ 16,25 millones para comprar y rehabilitar una cartera de 194 inmuebles unifamiliares en un puñado de barrios, en gran parte, de ingresos moderados y bajos de Cincinnati y alrededores.

Comprar tantas propiedades de una vez significaría un movimiento audaz para cualquier autoridad gubernamental local, pero especialmente para una agencia sin experiencia en la posesión de viviendas ocupadas. The Port, constituida en el año 2000 de manera conjunta por la ciudad de Cincinnati y el condado de Hamilton para promover el desarrollo económico en el área metropolitana, opera un banco de tierras que gestiona cientos de propiedades en todo momento, redesarrollándolas y restituyéndoles su función productiva. Además invierte en la construcción y renovación de viviendas unifamiliares y de propiedades comerciales e industriales. Pero esto sería algo totalmente diferente. La gran mayoría de estas viviendas llegarían con inquilinos.

Sin embargo, una vez más, ese era el punto: intentar algo diferente para defenderse de los inversionistas institucionales que han estado acaparando todo el parque de viviendas asequibles del área. Hoy en día, los inversionistas de afuera compran alrededor de una de cada cinco viviendas unifamiliares en Cincinnati. Esto refleja una tendencia nacional: en 2021, los inversionistas institucionales alcanzaron un 24 por ciento de las compras de viviendas unifamiliares. Los resultados de esta apropiación de inmuebles son los mismos en Cincinnati y en todo el país: alquileres más altos, tasas más bajas de propiedad individual de la vivienda y menos barrios asequibles.

The Port tomó riendas en el asunto porque quería evitar que estas 194 propiedades (que se encuentran a lo largo de la ciudad y el condado, con una mayor concentración en los barrios de Price Hill, Westwood y Springfield Township) quedaran en manos de compradores corporativos. Además, la agencia quería preservar las vías hacia una propiedad asequible de la vivienda que estos inmuebles podían ofrecerles a sus inquilinos y a otros residentes locales.

Había una docena de inversionistas privados haciendo ofertas por la cartera, y a The Port le preocupaba que la mayoría intentara continuar con el modelo de negocio de los dueños anteriores, de propietarios ausentes, mantenimiento mínimo, alquileres a precio de mercado y prácticas de desalojo hostiles, un abordaje de gran rendimiento para los inversionistas que causan estragos en los mercados de viviendas locales. El equipo de The Port sabía que debía actuar con rapidez y de forma agresiva para ganar la puja.

Esta es la historia de cómo una agencia local cuasi pública obtuvo un pequeño triunfo contra las poderosas fuerzas del mercado; de lo que sucede luego, cuando dicha agencia, de repente, se convierte en propietaria; y de la lección que la experiencia de The Port podría transmitir a otras ciudades que le hacen frente al aumento de la propiedad corporativa de los limitados recursos de viviendas asequibles del país.

Inversionistas predadores en las antiguas ciudades industriales

Para comprender cómo The Port llegó a poseer estas propiedades, es importante tener en cuenta qué estaba sucediendo en Cincinnati cuando la cartera se habilitó. El mercado local de viviendas se caracterizaba por tener propiedades de precio relativamente bajo, y sigue siendo así. En octubre de 2021, en Cincinnati, el precio de venta promedio de una vivienda era de US$ 213.000, en comparación con US$ 378.000 a nivel nacional (Redfin 2022).

Esto genera las condiciones de mercado perfectas para que los inversionistas institucionales se lancen en picada, dice Alison Goebel, directora ejecutiva del Greater Ohio Policy Center. “Los inversionistas piensan que aquí tendrán un buen retorno, sobre todo aquellos que vienen de fuera de Ohio y están acostumbrados a ver precios de viviendas más altos”, afirma Goebel. “Ven que los precios de las viviendas aquí son lo suficientemente bajos como para comprar un puñado de propiedades y generar dinero de los alquileres, pero los precios no son tan bajos como para alertarlos. Lo ven como un buen negocio”.

Estas condiciones de mercado no son exclusivas de Cincinnati, añade Goebel, que ha sido coautora de dos Enfoques en políticas de suelo del Instituto Lincoln sobre los desafíos y las oportunidades que enfrentan las ciudades posindustriales en los Estados Unidos (Hollingsworth y Goebel, 2017; Patras, Goebel, y Elam, 2021). Estos lugares, también conocidos como antiguas ciudades industriales, experimentaron un deterioro poblacional y económico en la segunda mitad del s. XX. La mayoría de estas expotencias económicas se encuentran en las regiones centro oeste y noreste de los Estados Unidos; y su tamaño varía de forma significativa, desde ciudades muy amplias como Detroit y Baltimore hasta ciudades más pequeñas como Gary, Indiana y Worcester, Massachusetts. Unos 17 millones de personas viven en las antiguas ciudades industriales, con ingresos per cápita y por hogar que tienden a ser más bajos que los de otras ciudades. Como consecuencia, el acceso a la propiedad de la vivienda asequible es más crítico e inalcanzable.

Tanto The Port como el Greater Ohio Policy Center son miembros de la primera comunidad de práctica nacional constituida por la iniciativa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria o ACI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln, que busca movilizar la inversión en comunidades de ingresos bajos y moderados, y atraer nuevos socios al ecosistema de inversión comunitaria (ver nota de recuadro). “Construir ecosistemas de inversión comunitaria más fuertes es esencial para lograr redesarrollos más equitativos en todo el país”, afirma Robert J. “R.J.” McGrail, miembro de investigación sénior en el Instituto Lincoln y director de la iniciativa ACI. “Este trabajo es particularmente importante ahora que las comunidades de ingresos moderados y bajos están enfrentando nuevos desafíos que presentan los inversionistas institucionales con un alto poder adquisitivo”.

Hace tiempo que el personal de The Port es consciente de la presencia cada vez más fuerte de los inversionistas en el mercado local de viviendas. A principios de 2021, decidieron investigar un poco. Al analizar los registros de las propiedades de la oficina del Hamilton County Auditor (Auditor del Condado de Hamilton), The Port descubrió que inversionistas institucionales poseían más de 4.000 viviendas en el área. Al igual que ocurrió en ciudades de todo el país, muchas viviendas unifamiliares que se habían registrado como ocupadas por sus propietarios una década antes ahora estaban registradas como propiedades para alquilar.

Investigaciones posteriores también confirmaron una sospecha preocupante: parecía existir una conexión difusa entre los propietarios de inmuebles más negligentes. El equipo de The Port pudo mapear redes de corporaciones de responsabilidad limitada (SRL), muchas de las cuales se relacionaban con solo unas pocas entidades centrales. En algunos casos, las propiedades se transferían entre las SRL muchas veces al año. Estos bienes inmuebles propiedad de los inversionistas se concentraban, principalmente, en los barrios de ingresos bajos y moderados.

El personal de The Port aún estaba digiriendo esta información cuando recibieron una llamada de Colliers, que estaba gestionando una cartera de viviendas para alquiler embargadas. El último propietario de los inmuebles había sido Raineth Housing, un inversionista institucional con sede en Los Ángeles y mala reputación local por mora en los impuestos a la propiedad e incumplimiento en el mantenimiento, al punto de que sus propiedades se habían convertido, citando una demanda presentada por el municipio en 2019, en un “perjuicio público”. Ahora estaban saliendo a la venta. ¿A The Port le interesaba presentar una oferta?

“Estoy profundamente convencida de que deberíamos usar los poderes y la experiencia de esta agencia para provocar el impacto positivo más grande que podamos”, expresó Laura Brunner, presidenta y directora ejecutiva de The Port. “Así que, cuando, de pronto, se nos presentó la oportunidad de hacer algo que era posible y para lo que sentíamos, en este caso, una obligación moral de actuar, no existió la remota posibilidad de decir que no”.

Elaborar un plan juntos

Ni el presupuesto de The Port ni su plan estratégico contemplaban la adquisición de cerca de 200 viviendas unifamiliares ocupadas, así que el personal tuvo que moverse con rapidez para hacer una oferta conjunta. Después de asegurar el apoyo informal de la junta de The Port, Brunner y su equipo se reunieron con más de una decena de organizaciones del área activas en el sector de vivienda para confirmar que lo que querían hacer tenía sentido desde sus respectivas posiciones en la comunidad. Entre estos grupos se encontraban Legal Aid Society of Greater Cincinnati, la corporación de desarrollo comunitario sin fines de lucro Price Hill Will, Cincinnati Metropolitan Housing Authority, Home Ownership Center of Greater Cincinnati y Working in Neighborhoods, una organización sin fines de lucro fundada por la congregación católica Hermanas de la Caridad.

The Port prometió que mantendría los alquileres conforme a las tasas actuales por un año (el alquiler promedio para las viviendas era de US$ 750) y que trabajaría con los inquilinos que estaban atrasados en sus pagos, en lugar de desalojarlos. El personal de The Port también les reafirmó a las organizaciones que su compromiso con el apoyo a los inquilinos y su intención de fomentar la propiedad de la vivienda eran sinceros. La compra es un paso importante en la iniciativa de The Port para reducir la brecha racial en la propiedad de la vivienda en Cincinnati, donde cerca del 33 por ciento de las familias de personas de color son propietarias de sus viviendas, en comparación con el 73 por ciento de las de personas blancas.

“La brecha racial en la riqueza es el mayor problema que tenemos en este país”, afirmó Brunner. “Creemos que el mercado inmobiliario ofrece la vía más rápida para resolverla”.

Con el apoyo de las organizaciones sin fines de lucro y luego de confirmar que la cartera, que incluía miles de viviendas en St. Louis, Kansas City y Cincinnati, podría dividirse para que The Port ofertara solo por las 194 del área de Cincinnati, Brunner se dirigió a su junta directiva para obtener una aprobación formal. Brunner dice que la junta, integrada por 12 miembros que representan al sector de negocios, mitad de los cuales fueron nombrados por el municipio y mitad, por el condado, “brindó un apoyo enorme desde el principio”. Una de las grandes preguntas, no obstante, fue cómo financiar el trato.

“Sabíamos que no podíamos aspirar a todas las viviendas”. Pero obtuvimos parte del historial de las finanzas, que nos dio una idea de con qué estábamos lidiando”, explicó Todd Castellini, el vicepresidente de financiamiento público y desarrollo industrial de The Port. Castellini estima que el personal de The Port alcanzó a inspeccionar alrededor de 30 de las propiedades. “Sabíamos que las viviendas no estaban en las condiciones ideales, así que hicimos cálculos muy prudentes respecto a qué necesitarían. A algunas les hacía falta mucho trabajo, a otras muy poco, y otras estaban en un estado intermedio. Luego, hicimos algunos análisis de movimiento de efectivo, y después, ajustamos esas estimaciones con mayor prudencia, hasta que nos sentimos a gusto con el trato. Abordamos el acuerdo sin pretensiones de ganar dinero con él, pero sí de cubrir los costos, y estamos seguros de que podemos hacerlo”.

El personal de The Port concluyó que tenían que pedir prestado US$ 16,25 millones, US$ 15,5 millones para comprar las viviendas y US$ 750.000 para reparaciones y mejoras, a pesar de que The Port planificó cubrir la mayor parte de dichos gastos de mantenimiento diferidos con el ingreso de los alquileres. Para el financiamiento, The Port emitió bonos con un plazo de 30 meses, lo que le concedería tiempo suficiente para evaluar, subir de categoría y, en un futuro, empezar a vender las propiedades.

The Port pudo vender los bonos con rapidez: una entidad local que ha estado comprando bonos emitidos por The Port durante los últimos años compró la totalidad de la emisión. Esta relación de larga trayectoria fue crucial, afirma Castellini: “Ellos nos entienden. Han visto nuestras finanzas. Saben cómo trabajamos. Así que para ellos fue fácil analizarnos, a nosotros y al acuerdo, y actuar con inmediatez”.

Una vez que se había asegurado el comprador para los bonos, Brunner y su equipo presentaron una oferta para comprar la cartera por US$ 15 millones. La mañana de la oferta final, por sugerencia de la junta, aumentaron la oferta US$ 500.000 para hacerla más competitiva. Un punto decisivo que le jugó a favor a The Port fue ofrecer un margen de tiempo breve para cerrar el acuerdo. A pesar de que tres empresas de capital de inversión también ofrecieron US$ 15,5 millones cada una, esos interesados necesitaron un período de diligencia debida más amplio, lo que posicionó la oferta de The Port como la más alta y la mejor. No solo The Port había ganado la venta, sino que esta agencia cuasi pública frustró los planes de una docena de inversionistas institucionales, una derrota casi sin precedentes en el universo de las inversiones inmobiliarias.

“Honestamente, creo que la adquisición, en realidad, la totalidad del proyecto, es emblemática entre muchas cosas que hemos hecho”, añadió Brunner. “Me carcomería la culpa si tan solo hubiésemos dicho que era demasiado difícil o demasiado riesgoso o cualquier otra suposición. Tenemos años de historia de ejemplos más pequeños, y este es uno más, solo que más drástico”.

Apropiación

Desde el cierre en el acuerdo, el personal de The Port ha aprendido mucho sobre la cartera. El número de viviendas vacantes era mucho mayor que el representado, lo que generó tanto una oportunidad, ya que fue más fácil arreglar viviendas vacías, como un desafío, porque el ingreso de los alquileres se había incluido en la fórmula financiera. Y el estado de muchas de las viviendas ocupadas es peor del esperado. Como consecuencia, Brunner estima que es probable que los costos para las mejoras de The Port serán, al menos, el doble de lo que anticiparon en una primera instancia, lo que acerca el total del proyecto a US$ 17 millones.

LyDonna Turner, que vive con sus hijos y su nieto en una de las viviendas que ahora es de The Port, confirmó que les había avisado a los propietarios anteriores que la puerta del garaje estaba rota, un armario debajo de la fregadera de la cocina se había desplomado y había ratones, pero nunca se hicieron cargo. Su situación es solo un ejemplo de una lista de 160 problemas de mantenimiento que esperaban solución cuando The Port tomó posesión.

“Por un lado, es un desafío financiero”, reconoce Brunner. “Por otro lado, esas condiciones reafirman que debíamos ser el comprador”. No podemos simplemente dejar que todas estas casas en estos barrios literalmente se sigan deteriorando”.

Para conservar la transparencia y obtener orientación sobre un sinfín de temas, desde la prevención de desalojos hasta capacitaciones para propietarios y aprovisionamiento de inquilinos potenciales, The Port estableció un comité de asesoramiento. Además la agencia contrató un gestor de propiedades experimentado que manejará las operaciones y brindará a los residentes el tipo de atención y apoyo que no han recibido en el pasado. “Nos llevó un largo tiempo encontrar un gestor de propiedades que estuviese dispuesto a ser tan empático y receptivo como nosotros”, comenta Brunner.

The Port también se asoció con organizaciones locales para ofrecerles a los inquilinos asesoramiento sobre créditos e iniciativas de preparación para la propiedad de la vivienda. Goebel indica que la ciudad tiene un sector sin fines de lucro particularmente fuerte, y dice que el ecosistema de socios será esencial para ayudar a los inquilinos actuales a convertirse en propietarios de las viviendas o encontrar nuevos compradores.

Cuando The Port tomó el control de la cartera, al menos el 80 por ciento de las propiedades ocupadas estaban atrasadas con los pagos del alquiler, y cerca del 20 por ciento debía, por lo menos, un año. The Port pudo brindar asistencia para el alquiler a fin de reducir las deudas, gracias a los fondos de US$ 600.000 de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense (ARPA, por su sigla en inglés) proporcionados por medio de la Agencia de Acción Comunitaria del condado.

Si bien es posible que las viviendas terminen vendiéndose por cerca de US$ 130.000 en lugar de por el precio estimado inicialmente de US$ 120.000, aun así, costarán significativamente menos que la vivienda unifamiliar promedio de Cincinnati en la actualidad, ya que los precios no han parado de aumentar y llegaron a US$ 230.000 para fines de 2022 (Redin 2022). Y todo esto sucederá sin subsidios, agregó Brunner enseguida.

“Hemos tenido que subsidiar una de cada dos de las viviendas que vendimos”, explicó. “Por lo general, esa es la forma que siempre conocimos”. Pero nuestro modelo de acción muestra que podemos saldar nuestra deuda con una combinación de ingresos de alquiler y de venta de viviendas. Sinceramente, nos costó bastante entender que 200 viviendas puedan pasar a ser propiedad de los inquilinos sin subsidios públicos. Pero se puede”.

Sin embargo, el personal de The Port está analizando la posibilidad de obtener becas de la Ciudad de Cincinnati y del condado de Hamilton para obtener asistencia para anticipar el pago de las cuotas y para ayudar a disminuir el precio para los compradores de viviendas.

Sin dudas, existe una demanda, afirma Turner, quien tiene la esperanza de comprarse su propia vivienda un día. “Tengo un par de amigos que han estado buscando viviendas para comprar pero no tuvieron éxito. Así que creo que es una buena idea que The Port compre esas viviendas y se las ofrezca primero a los inquilinos”.

Expandir la cartera

Desde que la noticia de la compra de The Port se dio a conocer (y se difundió masivamente, con cobertura en medios de comunicación nacionales como NPR y el Wall Street Journal), la agencia se enteró de receptores y propietarios de viviendas interesados en debatir acuerdos similares. Al cierre de la edición, el equipo estaba trabajando para adquirir una segunda cartera de viviendas embargadas, y está dispuesto a expandir el modelo tanto como lo permitan las circunstancias del financiamiento.

Con un gestor de propiedades en el equipo y un plan de asesoramiento para los inquilinos establecido, “[en términos de logística, sería] fácil para nosotros sumar propiedades a nuestra cartera”, añade Brunner. “Sinceramente, nada me gustaría más que comprar las 4.000 propiedades de nuestro condado que hoy pertenecen a inversionistas, y quitárselas. Puede que aún no estemos en esa posición, pero la oportunidad de sumar ese gran número de viviendas nuevas a nuestro mercado es significativa”.

Sin embargo, expandir nuestra cartera de forma coherente requerirá participación filantrópica o corporativa, explica Brunner. El año pasado, Brunner y su equipo participaron en un Desafío de Inversión Local de ACI, en el que expresaron su idea de un fondo que pudiera financiar más inversiones oportunistas y, según Brunner, entablaron conexiones que podrían ayudar a concretarlo.

Incluso a medida que la agencia explora la posibilidad de expansión, siguen teniendo preguntas con respecto a la cartera actual. Por ejemplo, ¿cómo puede la agencia asegurarse de que las propiedades sigan siendo asequibles a largo plazo? De acuerdo con Brunner, The Port está considerando restricciones en los títulos de propiedad del inmueble, pero no estableció la mejor estrategia para garantizar la capacidad de pago (y, quizás más importante, para fomentar la posibilidad de que los residentes se conviertan en propietarios). “No nos preocupa tanto el tiempo que el comprador permanece en la vivienda, sino a quién se la vende”, dice. “No queremos que estas casas luego se vendan a inversionistas”.

Además, The Port está reanalizando la mejor forma de financiar hipotecas cuando llegue el momento. En primera instancia, el personal de The Port asumió que las organizaciones asociadas generarían y administrarían los préstamos hipotecarios. Ahora están considerando la posibilidad de no tercerizar dichas actividades para permitir pautas de suscripción más flexibles y recaudaciones más “compasivas”, dice Brunner. Al administrar nosotros mismos las hipotecas, The Port podría ayudar a los titulares de hipotecas individuales a establecer un historial de préstamo y reembolso, y podría, eventualmente, emitir bonos de renta hipotecaria para liquidar la deuda de la adquisición de la vivienda. Al reemplazar el financiamiento de la adquisición por una estructura más tradicional de títulos respaldados por hipotecas, The Port podría llegar a un mercado potencial más amplio de compradores con una misión determinada.

Ese tipo de cambio podría generar un modelo de negocio más sostenible para The Port y otras instituciones interesadas en seguir los pasos de la agencia, dice McGrail de ACI. “Si The Port logra desplazar el financiamiento fuera del sector público y dentro de los mercados de capitales sin riesgos para los titulares de hipotecas, la estrategia se convierte en una solución de mercado en su totalidad que me parece completamente transformadora en términos de un panorama más global”, señala. “Esta parece ser una solución demostrable, comprobable y viable para cambiar el tipo incorrecto de propietarios de bienes inmuebles por el correcto”.

¿Replicar el modelo?

Aun con todo su entusiasmo, Brunner es consciente de la dinámica de Goliat y David que respalda el proyecto, y lo que esto podría significar para su capacidad de expandirse o replicarse. “Por un lado, nuestra adquisición de esta cartera es un gran negocio. Por el otro, estamos hablando de unas 200 viviendas y US$ 15,5 millones. No son números significativos en el gran esquema de este desafío nacional. Y el hecho de que la compra se destaque de forma tan drástica hace que me pregunte cuáles son las entidades que realmente pueden hacer algo para resolver este problema”.

Brett Theodos, miembro sénior y director de Community Economic Development Hub en el Urban Institute, tiene algunas ideas en este sentido. “Existen bancos de tierras y corporaciones de desarrollo comunitario complejas, así como algunas agencias de financiamiento para el desarrollo que podrían cumplir esa función”, comenta. “Actores diferentes implican restricciones diferentes. La mayoría puede emitir bonos, pero la pregunta es si trabajarían para sacar a adelante este tipo de proyectos. Para estas agencias, no se trata tanto de una nueva combinación de sabores, sino de una voluntad de decir ‘Sí, también tenemos este objetivo y estamos dispuestos a hacer lo necesario para concretarlo’”.

En otras palabras, es probable que la adquisición por parte de The Port no sea ni la historia de un triunfo excepcional para el bien público ni una fórmula fácil que otras ciudades pueden reproducir para facilitar estos tipos de adquisiciones. Pero los expertos en viviendas concuerdan en que, si bien algunas de las circunstancias de Cincinnati pueden ser excepcionales, la estrategia fundamental es replicable.

“Es importante recordar que esta fue una cartera que estaba [en] ejecución hipotecaria, así que era básicamente una ganga”, explica Goebel. “Estos tipos de ventas suceden, ya sea debido a una ejecución hipotecaria o porque el propietario quiere retirarse, pero no son confiables. Diría que en Ohio oímos sobre estos tipos de carteras de propiedades unifamiliares para alquiler que quedan disponibles para la venta cada 12 a 18 meses”. Cuando, efectivamente, están disponibles, no suele suceder que el corredor u otros involucrados piensen en alertar a una agencia cuasi pública.

Otro elemento relativamente singular de la historia es la estructura estatutaria de The Port, dice MacGrail. “El estatuto de las autoridades portuarias de Ohio tiene uno de los poderes más sólidos que he visto en una entidad de financiamiento pública”, explica. “Además de concederles a las autoridades portuarias los típicos poderes de financiamiento público necesarios para emitir bonos, la legislatura de Ohio les ha otorgado poderes fiscales amplios, les permitió operar como bancos de tierras, y les brindó los recursos para que puedan adquirir y redesarrollar un abanico de bienes inmuebles en una variedad de clases de activos que incluyen propiedades residenciales y comerciales”.

No tardó en agregar que dichos poderes cobran más sentido por la forma en que Brunner y su equipo de liderazgo sénior los usan. “Son un equipo dinámico, con múltiples capacidades, que adoptó una visión que prioriza a la comunidad de un modo que creo que es un poco peculiar para una agencia cuasi pública, porque se toman el tiempo para hacer preguntas y escuchar antes de actuar, y ese entendimiento de las necesidades locales genera más tolerancia para perseguir metas que se ajusten a los riesgos”.

La junta directiva de The Port también merece un reconocimiento, expresa Goebel. Podrían haber detenido el proyecto en sus inicios con facilidad. Por el contrario, no solo lo aprobaron, sino que además brindaron una orientación crucial sobre la estructura de la oferta de The Port. “Se merecen todo el reconocimiento que puedan recibir por eso”, indica Goebel.

Mientras este experimento se sigue desarrollando en Cincinnati, Theodos incita a otras ciudades e inversionistas a que consideren tomar cartas en el asunto, dado que muchos mercados de viviendas necesitan este tipo de inversiones. “La marea (estos inversionistas) está llegando rápido, y estamos nadando contra la corriente”, dice. “The Port está reaccionando en tiempo real para enfrentar el problema de forma directa; y eso es lo que realmente necesitamos. Lo necesitamos una y otra vez, todos los días del mes y en todas las ciudades”.

Acerca de la iniciativa Accelerating Community Investment

En 2021, el Instituto Lincoln lanzó la iniciativa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria o ACI, por su sigla en inglés) para movilizar la inversión en comunidades de ingresos bajos y moderados, en especial, aquellas que no tuvieron acceso a los recursos financieros dominantes y los recursos para la generación de riqueza. Para empezar, ACI convocó a una comunidad nacional de práctica, con la participación de más de 40 agencias e instituciones de 14 estados. El grupo se ha reunido en modalidad virtual y presencial para crear asociaciones, identificar nuevas oportunidades de inversión y compartir experiencias y consejos.

Además, la iniciativa organizó tres Desafíos de Inversión Locales, para detectar oportunidades de inversión comunitaria en Cincinnati, Nueva Orleans y Texas. Estas sesiones les ofrecen a los participantes de la comunidad de práctica la oportunidad de presentar proyectos de inversión inmediata a la comunidad de inversión local y recibir una devolución directa de los potenciales inversionistas sobre la presentación y los proyectos. “La cumbre de inversionistas que celebró ACI en Cincinnati propició muchas relaciones que podrían permitirnos escalar nuestra inversión de forma mucho más significativa”, comenta Laura Brunner, directora ejecutiva de Port of Greater Cincinnati Development Authority. “Las relaciones que he entablado a través de ellos son invaluables”.

Este año, ACI completará el ciclo inicial de ocho sesiones de su comunidad de práctica y compartirá los resultados, organizará más Desafíos de Inversión Locales y planificará actividades nuevas que respalden su objetivo de fomentar la inversión comunitaria en todo el país.

Para obtener más información acerca de ACI, comuníquese con el director del programa, Robert “R. J.” McGrail: ACI@lincolninst.edu.

Loren Berlin es escritora y consultora en comunicaciones, y se especializa en oportunidades económicas y de vivienda.

Imagen: Centro de Cincinnati desde el barrio East Price Hill, donde se encuentran muchas de las viviendas compradas por The Port. Crédito: Cortesía de East Price Hill Improvement Association.

Referencias

Hollingsworth, Torey, y Alison Goebel. 2017. Revitalizing America’s Smaller Legacy Cities: Strategies for Post-industrial Success from Gary to Lowell. Enfoque en políticas de suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/policy-focus-reports/revitalizing-americas-smaller-legacy-cities.

Patras, Erica Spaid, Allison Goebel, y Lindsay Elam. 2021. Equitably Developing America’s Smaller Legacy Cities: Investing in Residents from South Bend to Worcester. Enfoque en políticas de suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/policy-focus-reports/equitably-developing-americas-smaller-legacy-cities.

Redfin. 2022. “United States Housing Market”. Website. https://www.redfin.com/us-housing-market.

La alcaldesa Yvonne Denise Aki-Sawyerr asumió su cargo en Freetown, Sierra Leona, en mayo de 2018, después de desempeñarse como jefa del Ayuntamiento de la ciudad de Freetown. La profesional de las finanzas con más de 25 años de experiencia en los sectores público y privado, previamente había participado en la campaña contra los “diamantes de sangre” y tuvo un papel fundamental en la respuesta a la crisis del ébola en 2014. Presentó dos charlas TED sobre cómo transformar la insatisfacción en acción y sobre la iniciativa de la ciudad capital para plantar un millón de árboles, y recibió nominaciones para la lista Time100 Next de líderes emergentes y la lista 100 Women de la BBC.

Como líder en la red mundial C40 Cities, Aki-Sawyerr lanzó la iniciativa Transform Freetown y nombró al primer director de calor de África. Se graduó en la Facultad de Economía de Londres y en la universidad Fourah Bay College de Freetown. En otoño, habló con el miembro sénior Anthony Flint. La conversación, que se editó por motivos de espacio y claridad.

Anthony Flint: ¿Podría hablar sobre la iniciativa Transform Freetown como una planificación urbana y un marco de acción, y contarnos qué opina sobre cómo progresó? 

Yvonne Aki-Sawyerr: Me postulé para el cargo en 2018, motivada por mis preocupaciones en torno al medioambiente y el saneamiento. Mi mensaje para la campaña, “por la comunidad, por el progreso, por Freetown”, se tradujo en Transform Freetown. La iniciativa se centra en cuatro categorías: resiliencia, desarrollo humano, ciudad saludable y movilidad urbana.  

La resiliencia incluye la gestión medioambiental; además incluye el planeamiento urbano, porque no es posible separar las dos cosas, y la organización de la renta, porque la sostenibilidad solo se logrará si la ciudad es capaz de mantener y generar una renta por sí misma. El punto sobre la ciudad saludable incluye el saneamiento, que está estrechamente relacionado con la gestión medioambiental para Freetown y muchas ciudades de África. Si pensamos en el cambio climático, en nuestro aporte diminuto al cambio climático, gran parte de este proviene del metano, del vertido de basura a cielo abierto, pero, a su vez, esto tiene implicaciones inmensas para la salud. Así que, en la categoría de ciudad saludable se incluyó el saneamiento, la salud y el agua.

Lo que hicimos fue, habiendo asumido el cargo con esos focos prioritarios de preocupación, organizar 322  grupos de sondeo con alrededor de 15.000 residentes, para escuchar sus opiniones sobre la capacidad de pago, la accesibilidad y la disponibilidad de servicios en esos sectores. Invitamos al sector público, al sector privado y a la comunidad internacional, por medio de socios de desarrollo y ONG, a participar en debates.

De ese proceso surgieron 19 objetivos específicos y mensurables en los que estamos trabajando en el marco de Transform Freetown. Todo los años informamos sobre la situación de los objetivos a la ciudad, a nuestros residentes. Fue una forma de generar un mayor grado de responsabilidad, de ponernos a prueba, y existe un fuerte sentido de propiedad por parte de la comunidad que es quien impulsa la iniciativa. 

AF: Entre todas las amenazas climáticas que la ciudad enfrenta, usted nombró un director de calor. ¿Por qué se necesitó un director de calor, y qué resultados se observaron hasta ahora? 

YA: A menudo me preguntan: ¿cómo logras que la gente común se interese en el cambio climático? En nuestro caso, no es difícil, porque, en estos pagos, las consecuencias del cambio climático se sienten con intensidad, y sufrimos intensas inundaciones y derrumbes. A esto se debe mi preocupación por el medioambiente y nuestra habilidad para mitigar esos impactos. 

El [Arsht-Rockefeller Foundation Resilience Center] nos hizo pensar de verdad sobre el hecho de que muere más gente a causa del calor extremo que de los desastres tangibles y visibles como las inundaciones y los derrumbes. El calor extremo, sobre todo en lugares donde el agua escasea, es un efecto importantísimo del calentamiento climático.  

En nuestro caso, las personas vulnerables son, principalmente, aquellas que viven en asentamientos informales. Estas representan el 35 por ciento de la población de nuestra ciudad, y en esos asentamientos urbanos, las estructuras de las viviendas son, por lo general, de chapa corrugada. Con el aumento de la temperatura, viven, literalmente, en un horno. Otro aspecto relacionado con esto es que tenemos una economía informal. Alrededor del 60 por ciento de las mujeres de nuestra ciudad están involucradas en el comercio. La mayoría de nuestros mercados están al aire libre, por lo que te la pasas todo el día sentada al rayo del sol. Si a esto le sumamos el calor intenso, se exacerban otras consecuencias negativas para la salud.

Ahora, con el director de calor, vamos a poder emprender algunas investigaciones y recopilar datos para identificar las islas de calor. Según nuestra experiencia, tenemos una idea de dónde se encuentran, sobre todo en los asentamientos informales, pero es posible que también se encuentren en el medio de la ciudad. Tenemos que ser capaces de generar argumentos para desafiar lo que está sucediendo respecto a la falta de permisos para la construcción, y la delegación de la planificación del uso del suelo a la ciudad y la deforestación masiva que continúa sin amainar.

El director de calor trabajó con las mujeres del mercado y obtuvo financiamiento de la Arsht-Rockefeller [y el Atlantic Council] para instalar toldos que generen sombra en tres de nuestros mercados al aire libre. Es maravilloso ver el entusiasmo de las mujeres y oírlas decir: “¿Esto se va a extender a todo el mercado? Podemos ver donde empieza, dónde termina, pero también lo necesitamos”.

AF: ¿Qué esperanzas tiene para los otros proyectos de mitigación climática, incluida la iniciativa para plantar un millón de árboles? ¿Cómo tuvo lugar y en qué situación se encuentra? 

YA: Bien, el proyecto surgió porque observamos que estamos perdiendo nuestra vegetación, y eso [agrava] los fenómenos meteorológicos extremos, [como cuando las lluvias fuertes generaron avalanchas de lodo en 2017]. La falta de forestación es uno de los principales motivos de eso. El objetivo es aumentar la cobertura de vegetación en un 50 por ciento.

La plantación de un millón de árboles es un plan a largo plazo, pero en el ínterin, la escorrentía de las montañas sigue llenando los drenajes de lodo. A través de nuestro trabajo anual de mitigación de las inundaciones, identificamos cuáles son las peores áreas en este sentido y limpiamos el lodo para que cuando llegue la lluvia, el agua siga corriendo. A una escala menor, también pudimos construir alrededor de 2.000 metros de drenaje en comunidades más pequeñas. Aparte de eso, hicimos inversiones importantes en formaciones y capacitaciones sobre gestión de desastres.

El problema con los efectos del cambio climático es que son profundos. Si las personas están teniendo malas cosechas a las afueras de Freetown, con el tiempo, se producirá una migración del campo a la ciudad porque no pueden mantener sus medios de subsistencia y vendrán en busca de alguna forma de sustento.

Esa presión del crecimiento demográfico en la ciudad es algo más con lo que tenemos que lidiar, ya sea introduciendo el teleférico para mejorar el transporte y reducir la emisión de gases de efecto invernadero [o alentando] al gobierno para que delegue la planificación del uso del suelo y las funciones de los permisos para la construcción a fin de que podamos implementar medidas de gestión del suelo, que salvan vidas y salvan propiedades, pero además protegen el medioambiente y evitan que las personas construyan sus propiedades en vías fluviales, arroyos y canales, que es lo que ocurre hoy en día. Todo esto empeora porque no se utilizan herramientas legislativas y de gestión urbana, como la planificación del uso del suelo y los permisos para la construcción, de forma superadora.

AF: ¿Podría describir los proyectos de reforma del impuesto a la propiedad de Freetown y los resultados que observó en el contexto general de la salud fiscal del municipio? 

YA: Empezamos a trabajar con esta reforma del impuesto a la propiedad en 37.000 propiedades de la base de datos de una ciudad que es la ciudad capital y tiene al menos entre 1,2 y 1,5 millones de personas, 37.000 propiedades. Cuando asumí, estaba claro que esas cifras no reflejaban la realidad, pero, además, el sistema manual que se utilizaba, literalmente un libro de registro, no era apropiado para la tarea en pleno s. XXI.

Uno de nuestros 19 objetivos es quintuplicar el ingreso del impuesto a la propiedad para el 2022. Para lograrlo, nos aseguramos un financiamiento y sociedades a fin de implementar una digitalización. Pasamos de un sistema basado en superficies a un sistema de representaciones puntuales. Nuestro trabajo consistió en tomar imágenes satelitales de toda la ciudad y crear un algoritmo para ponderar características [como los techos, las ventanas y la ubicación], y luego comparar eso con una base de datos de 3.000 propiedades cuyos valores fueron determinados por tasadores inmobiliarios. Logramos implementar la forma antigua de avalúo. Pudimos identificar casos atípicos y perfeccionar el modelo y, con el tiempo, construir un modelo que ahora utilizamos como nuestra base de propiedades.

Durante ese proceso, pasamos de 37.000 propiedades a 120.000. De esta manera, alcanzamos nuestro objetivo de aumentar la renta por impuestos a la propiedad de [US$ 425.000 a más de US$ 2 millones]. Ese es, en sí mismo, el camino hacia la sostenibilidad, al igual que tener la capacidad de invertir. Una gran parte de la salud fiscal se basa en esa sostenibilidad, pero . . . lamentablemente, el Ministerio de Gobierno Local [detuvo la recaudación mientras desarrollaba pautas para la reforma tributaria nacional]. Estuvimos sin recaudar rentas durante casi un año. Empezamos a recaudar otra vez, pero como se imaginará, nos llevará bastante tiempo recuperar los niveles de cumplimiento.

AF: ¿Dónde encuentra inspiración frente a tantos desafíos? 

YA: En el hecho de que fuimos capaces de marcar una diferencia en las vidas de las personas de Freetown. Pudimos evaluar y comprobar cuánto se puede lograr si se nos da el espacio para hacerlo. Sabemos que hay mucho por hacer, así que seguimos adelante. 

 
Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines. 

Imagen: La alcaldesa Yvonne Aki-Sawyerr.

In Cincinnati lately, good fortune extends well beyond the Bengals, the city’s football team, which has consistently been making the playoffs. The population is growing after years of decline, companies are increasingly interested thanks to its strategic location, and there’s even talk of southwestern Ohio becoming a climate haven.

But any resurgence in a postindustrial legacy city comes with downsides, as newly elected Cincinnati Mayor Aftab Pureval has been discovering: the potential displacement of established residents, and affordability that can vanish all too quickly.

One of Pureval’s first moves was to collaborate with the Port of Greater Cincinnati Development Authority to buy nearly 200 rental properties in low- and moderate-income neighborhoods, outbidding more than a dozen institutional investors that have been snapping up homes to rent them out for high profits. That sent an important signal, Pureval said in an interview for the Land Matters podcast: transitioning neighborhoods will be protected from the worst outcomes of market forces in play in Cincinnati.

“These out-of-town institutional investors … have no interest, frankly, in the wellbeing of Cincinnati or their tenants, buying up cheap single-family homes, not doing anything to invest in them, but overnight doubling or tripling the rents,” he said, noting a parallel effort to enforce code violations at many properties. “If you’re going to exercise predatory behavior in our community, well, we’re not going to stand for it, and we’re coming after you.”

Pureval, the half-Indian, half-Tibetan son of first-generation Americans, said affordability and displacement were his biggest concerns as Cincinnati—along with Pittsburgh, Cleveland, and other cities hard hit by steep declines in manufacturing and population—gets a fresh look as a desirable location. Cincinnati scored in the top 10 of cities least impacted by heat, drought, and sea-level rise in a recent Moody’s report.

“Right now, we are living through, in real-time, a paradigm shift,” spurred on by the pandemic and concerns about climate change, he said. “The way we live, work, and play is just completely changing. Remote work is … altering our economy and lifestyle throughout the entire country but particularly here in the Midwest. What I am convinced of due to this paradigm shift is because of climate change, because of the rising cost of living on the coast, there will be an inward migration.”

But, he said, “We have to preserve the families and the legacy communities that have been here, in the first place. No city in the country has figured out a way to grow without displacing. The market factors, the economic factors are so profound and so hard to influence, and the city’s resources are so limited. It’s really, really difficult.”

Joining a chorus of others all around the U.S., Pureval also said he supports reforming zoning and addressing other regulatory barriers that hinder multi-family housing and mixed-use and transit-oriented development.

An edited version of this interview will appear in print and online as part of the Mayor’s Desk series, our interviews with innovative chief executives of cities from around the world.

You can listen to the show and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Podcasts, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

The show in its entirety can also be viewed as a video at the Lincoln Institute’s YouTube channel.

Further Reading

A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati (Land Lines)

Activist House Flippers Take On Wall Street to Keep Homes From Investors (Wall Street Journal)

Meet Cincinnati Mayor Aftab Pureval (SpectrumNews1)

They Told Him to Change His Name. Now Crowds Are Shouting It. (Politico)

Which U.S. cities will fare best in a warming world—and which will be hit hardest? (Washington Post)
 

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Cincinnati Mayor Aftab Pureval. Credit: © Amanda Rossmann – USA TODAY NETWORK.

When the first commercial U.S. bike-sharing program launched in 2008, the value proposition was clear. Putting more bikes on the streets was meant to reduce automobile usage and carbon emissions, provide urban residents and tourists with a flexible form of transportation, and offer a public health benefit to boot.

Over the next decade, bike sharing quickly expanded across the country. But because bike-share programs often rely on corporate funding or are operated by profit-driven micromobility businesses, they’ve rarely been available in low-income neighborhoods or cities that would benefit from having access to more transportation options. Recently, this familiar pattern has gotten a jolt from the rising popularity of e-bikes—that is, bicycles equipped with electric-battery technology that supplements or at times replaces traditional pedal power—and from cities and cycling advocates putting different spins on the usual bike-share schemes.

Over the last couple of years, bike-sharing experiments geared toward lower-income residents and communities have launched or been announced in cities including Denver, Oakland, Buffalo, New York; Youngstown, Ohio; and Worcester, Massachusetts.

Sales of e-bikes are booming worldwide, and the technology is proving to be a game-changer. “All bike shares should be electric,” says John MacArthur, sustainable transportation program manager at Portland State University’s Transportation Research and Education Center (TREC), which released a report on the equity of bike-sharing in 2020. “I’m totally convinced of this.”

The key reason, MacArthur says, is that e-bikes have a track record of breaking longstanding barriers around who bikes. They attract older adults, people with physical limitations, individuals who haven’t biked since childhood, and those who have never identified with the sport or culture of bicycling. With traditional bikes, he says, “you will only reach a certain number of people.”

In cities like Portland and New York that have built out all-electric or primarily electric fleets, users “ride them further and ride them more often,” MacArthur says. A typical bike-share ride is about three-and-half miles, TREC found; e-bike trips tend to extend beyond five miles, and approaching twice that isn’t uncommon.

This can have a spatial and economic impact, potentially expanding access to neighborhoods, jobs, and services. “Bike-share equity” has become a recognized issue, and nonprofits and local entrepreneurs are stepping in to meet the needs of traditionally underserved communities and geographies. All of the recent initiatives have at least the partial goal of not only expanding transportation options, but also providing the boost to neighborhood vitality and economic independence that can come with it.

“Historical land use, banking, and other policies have led to a country with a very uneven geography of opportunity,” says Jessie Grogan, associate director of Reduced Poverty and Spatial Inequality at the Lincoln Institute. “The correlation between neighborhood assets and racial and ethnic segregation was not accidental—so undoing it won’t be either. While we need to work on making all neighborhoods places of opportunity, e-bikes can be an essential bridge between high- and low-opportunity places in the meantime. A cheap or free and convenient ride to another community for a good job, or a good school, or a recreational opportunity could be a lifeline for people in underserved neighborhoods.”

Shared Mobility, an equitable transportation nonprofit based in Buffalo, New York, is among the entities trying to help local partners fill the gaps. In 2020, the organization acquired about 3,000 e-bikes that Uber was planning to scrap after selling off its Jump-branded bike-share business. The group partnered with the city’s East Side Bike Club (ESBC) to use some of the bikes to start an e-bike library in Buffalo, serving a low-income area with a predominantly Black population. E-bike libraries provide free bike rentals and bike-related education to community members; among other bike repair services and educational programs, ESBC now offers free weeklong use of its e-bikes. Shared Mobility has worked with partners in other communities in New York, California, and North Carolina to seed e-bike libraries in those places.

Michael Galligano, CEO of Shared Mobility, says the kind of community engagement ESBC and other groups are involved in can help them land grants and funding to sustain these programs. But he also argues that bike and e-bike programs should be treated by municipalities as a form of public transportation—and both planned for and funded accordingly. “Where does public transit stop?” he asks. “We think it’s not just buses and trains. It’s also biking, walking, car sharing, ride hailing.”

Galligano points to the Capital District Transit Authority, which serves Albany, New York, and surrounding municipalities, as an example of a long-time Shared Mobility collaborator that thinks this way—and will partially fund its own upcoming e-bike share program with transit dollars. In Massachusetts, meanwhile, the state government has pledged $5 million to fund initiatives that make clean-energy transportation options like e-bikes more accessible to low-income populations; this will allow the city of Worcester to give e-bikes to 100 residents as part of a two-year study to learn more about the use and impacts of the technology. 

Another e-bike initiative in a legacy city is relying on a hybrid funding approach. YoGo Bikeshare launches in Youngstown, Ohio, this spring with about 30 e-bikes distributed among four docking stations. The Black-owned business, funded by a loan from the Youngstown Business Incubator and an investment by its owners, is meeting a need in a city that other micro-mobility companies have passed over.

“Transportation in communities like Youngstown is a particular challenge, since decades of population and economic decline have led them to have very large and spread-out cities relative to their population size,” Grogan notes. “Poorer cities are also generally not very well-served by transit, so it’s particularly important to invest in mobility options in places like Youngstown.”

The philanthropic community is also getting involved with expanding e-bike access. MacArthur points to the work of Better Bike Share, funded by the JPB Foundation, which has an explicit goal of increasing “access to and use of shared micro-mobility systems in low-income and BIPOC communities.” Its most high-profile city partner is Philadelphia; efforts there over the past decade to build a more inclusive bike-share system have set an example, MacArthur says, and Better Bike Share grants have now funded multiple projects across the country.

Clearly all these experiments are smaller-scale, incremental steps, not massive citywide transportation projects or comprehensive infrastructure overhauls. But incremental change can add up. At a minimum, the advent of the e-bike as a tool for expanding access to economic opportunity represents a chance to draw in more widespread popular support for transportation alternatives. And twinning the technology with neighborhood-level programs that double as community hubs, like ESBC in Buffalo, may be a useful way to reinforce that goal. Even if people are drawn in for recreation, or pure curiosity, MacArthur says, that introduction can be a gateway to seeing e-bikes as a useful means of transport, and can help inspire ambassadors to spread that message.

For more than a decade, most of the attention on bike-sharing programs was focused on decreasing vehicle miles traveled and carbon emissions while increasing profits. But an evolution seems to be underway, as access to bikes expands, perceptions begin to shift, and the economic and equity-related benefits of e-bikes become clearer. The ultimate goal of bike-sharing, Galligano says, is to add to the “repertoire of transportation options”—and if this new technology is inspiring fresh experiments and reaching new audiences, so much the better: “It’s not one size fits all.”

Rob Walker is a journalist covering design, technology, and other subjects. He is the author of The Art of Noticing. His newsletter is at robwalker.substack.com.

Image: Shared Mobility team members Shane Paul and Tyler Madell, at right, visit with representatives of the nonprofit Pacoima Beautiful to help build an e-bike library in Pacoima, California. Shared Mobility has helped start several e-bike libraries in underserved communities. Credit: Patrick Cray.

In 2021, the Los Angeles Times reported that some of the city’s newest million-dollar neighborhoods were in South LA. Many residents of the historically Black community were shocked.

Not Kristin Johnson. The South LA native and her husband have been trying to buy a home in the area for a while now, but haven’t been able to afford one. They both work, and have spent several years improving their credit and growing their savings. But housing prices keep moving out of reach.

Back in 1965, Johnson’s grandparents bought a house in the Crenshaw area of South LA, largely on one salary. The house cost $16,500. Today, it’s worth almost a million dollars.

Johnson’s mother spent her teenage years in that house. She watched the last remaining white families flee and the neighborhood’s Black residents lose retail stores, manufacturing jobs, and essential services. Now white people are coming back, and investment is too; a Metro rail line going through the neighborhood opened this fall, and the new SoFi Stadium, home to the LA Rams, is 10 minutes away. Those changes will likely drive housing prices even higher.

“A lot of folks who aren’t Black or brown are moving in and scooping up houses,” says Johnson. “But even with first-time homebuyer programs, I’m still not able to afford a home in the area where I was born and raised.”

Cities around the country are facing severe housing challenges, and communities of color are especially hard hit. Many have been struggling for years, but the pandemic exacerbated the situation, leading to surging home prices and rising rents, particularly in big cities. Those increases have slowed somewhat since mid-2022, but they haven’t stopped, and residents are fighting simply to maintain their footholds, let alone buy homes and grow their wealth.

There’s a giant gap in U.S. homeownership rates—almost 75 percent of white households own their homes, compared to 45 percent of Black households and 48 percent of Latino households—and it’s a big source of the nation’s racial wealth disparity. But affordable single-family homes that could begin to address that problem aren’t being produced at anything close to the scale needed. 

Efforts to preserve and expand affordable housing while building community wealth have faced challenges ranging from restrictive local development policies to construction slowdowns caused by staffing and supply chain issues. The Center for Community Investment’s Connecting Capital and Community initiative (3C), established in partnership with JPMorgan Chase, seeks to address these challenges using a fundamentally different approach.

Launched in 2021, the project currently includes teams in five major U.S. cities: Chicago, Los Angeles, Miami, Seattle, and Washington, DC. Each team is creating localized, customized strategies to increase its city’s stock of affordable rental or for-sale housing, while also building wealth for Black and Latino communities. The teams, which include residents as full partners, are bringing together stakeholders across nonprofit, public, and private sectors; designing innovative projects that can influence capital flows, policies, and practices; and testing new ways to tackle the housing supply and homeownership crisis that can inform efforts in other cities.

A National Problem with Local Solutions

The 3C initiative emerged as a way to examine barriers within the housing system that have limited both access to housing and the supply of housing, and to identify tools and strategies for overcoming those barriers that can help support and advance Black and Latino communities.   

“We know that communities need a variety of housing types,” says Omar Carrillo Tinajero, director of partnerships and initiatives at the Center for Community Investment (CCI). “If we’re supporting thriving communities, and if in particular we care about communities that have been underinvested and disinvested, we need to ensure that we’re using a variety of tools.”

3C is part of a $400 million, five-year philanthropic commitment by JPMorgan Chase to support Black, Latino, and Hispanic households. CCI and JPMorgan Chase crafted the program based on insights from their place-based development work, and it is designed to support a holistic examination of investments, not one-time projects. “We want to advance systems change, which is critical for inclusive growth in communities,” says Mercedeh Mortazavi, vice president for global philanthropy at JPMorgan Chase. “Our investments will help test new innovations, bring people together to think collaboratively, and aim to be successfully scaled across the country.”

In each city, a lead organization spent significant time in 2021 gathering stakeholders from the nonprofit, municipal, philanthropic, and corporate sectors, as well as from community groups representing local residents, to form a core team.

Together, team members settled on shared priorities and began scrutinizing their local environments to identify gaps and potential solutions. They looked for land use patterns that might support small-scale development—high numbers of vacant lots, for example, or historical housing styles that support both homeowners and renters—as well as for potentially useful tools and resources, then crafted plans around those findings. Some teams are aiming to increase the housing stock available to low-income families for purchase; others are trying to fight gentrification-related displacement by building affordable rental homes.

Despite addressing different issues, the groups have found common ground. This is true both in practice, as they prioritize partnering with developers of color and collaborating with local residents, and on a strategic level, as they research innovative lending, land use, and ownership models that could help transform housing and wealth-building opportunities in their communities.

A Framework for Action

Although 3C is new, the process the teams are using to focus their efforts is time tested. Fundamental concepts like aligning priorities and partnering with a project’s end users—in this case, community members—are part of the capital absorption framework, a tool developed by Robin Hacke, CCI’s executive director, and Marian Urquilla, the organization’s cofounder.

Using the capital absorption framework, many communities have addressed local economic and social challenges like affordable housing by developing shared goals, encouraging a stream of developments rather than focusing on single projects, and improving the enabling environment of pertinent policies and processes that can smooth and speed up that preservation and development pipeline.

“Ultimately, it’s about trying to reorganize, redesign, and reshape how a community imagines its future and lays down track to get there,” says Urquilla. “It’s very hard work—but it will pay dividends down the line.”

Dana Jackson has seen this approach bear real fruit. Jackson, a consultant from Louisville, Kentucky, who has over 25 years of experience in grassroots organizing and policymaking, is 3C’s lead faculty. She coaches the Miami and Chicago teams and leads workshops where all five teams work through exercises focused on their specific environments and the needs of all stakeholders.

In those sessions, says Jackson, each group might be asked to outline its city’s housing system and all the steps involved in developing a home and getting homebuyers or tenants in place. That leads to questions like, “Where does it get bunged up or hung up, and how might we, with a set of partners, make some shifts in that system?” relates Jackson. “I’ve seen teams get really clear on what the system pinches are, and then craft a strategy to address that.”

She agrees with Urquilla that it’s not an easy process. But it’s important groundwork for accomplishing the 3C initiative’s objective: to develop city-specific housing approaches that demonstrate a way to build or preserve affordable housing more easily and equitably—and that can inform efforts elsewhere.

The five cities and their team members all began in different places. Some cities are home to high-capacity nonprofit organizations and existing infrastructure that supports their work, while others have sometimes struggled to connect with resources. Some team members had worked together before and were able to hit the ground running, while others needed time to learn about each other and the best ways to get things done.

Each group has taken a different approach to developing the projects they hope will strengthen affordability and equity in their cities. Here’s a look at the work underway in three of the 3C cities: Chicago, Miami, and Los Angeles.

Chicago: Lowering the Homeownership Threshold

Early in the 3C process, the Chicago team’s members knew they wanted to focus on expanding homeownership. The city’s homeownership rates for Black and Latino families, 35 percent and 43 percent, respectively, are below the national averages.

They also knew they wanted to work with two-flats and four-flats, iconic Chicago housing styles developed in the early 1900s to accommodate immigrants and Black migrants from the South. These traditionally affordable housing options, which comprise a quarter of the city’s current housing stock, have dwindled as people converted them to single-family homes or replaced them with new developments.

The question facing the Chicago team was, what neighborhoods should they focus on as they developed their initial demonstration project? “We wanted to be thoughtful and strategic about where we could make an impact,” says Lynnette McRae, director of the 3C initiative at the Chicago Community Trust, which is the program’s lead organization. The team wanted to pick areas whose residents were already working toward homeownership, and places that had an existing fabric of two-flats and four-flats as well as vacant lots where more could be built.

Eventually, the team decided to focus on Garfield Park and Humboldt Park, both majority Black and Latino communities. Garfield Park is already part of a couple of major redevelopment efforts—one led by the city, another by a coalition of nonprofits—that 3C’s work could leverage and amplify.

The group ran into a roadblock fairly quickly. Efforts to expand homeownership usually target families earning at least 80 percent of area median income (AMI). But Garfield Park and Humboldt Park are low-income communities where most households earn significantly below that.

“Doing an affordable housing project at 100 percent of AMI—that might check a lot of people’s boxes, but we know the vast majority of our residents earn under 60 percent of AMI,” says Mike Tomas, executive director of the Garfield Park Community Council. He and Humboldt Park representatives, as members of the 3C team, pushed for options that could serve more residents.

That point created some tension—“healthy tension,” Tomas calls it—but in the end, the question of how to serve lower-income residents interested in pursuing homeownership has become the central mission of the Chicago team’s work.

This year, the team is moving into a deeper engagement phase, says Ashlee Cunningham, initiative director at CCI, who advises the Chicago team. “Now it’s time for them to build the pipeline of buyers, start thinking about the housing typologies, and look more strategically at what the funding opportunities and needs are.” 

The team is hoping to develop a set of solutions that expands homeownership at both 60–80 percent of AMI and 80–120 percent—but successfully reaching that lower quintile will require solving three key problems. Can the program better identify and prepare potential homeowners through housing counseling? Can creating a flexible lending pool help provide lower-income families with mortgages? And can the team work with developers and the city to acquire land and build more affordable units, so the inventory is there when buyers are ready?

They’re difficult questions, but the team is up for the challenge, says Donna Clarke, chief operating officer of Neighborhood Housing Services of Chicago, a team member that provides financial assistance, education, and support to help middle-class and working-class families purchase and maintain homes: “It pushes us to find solutions and be innovative.”

When the work of 3C is done, says Cunningham, “we’ll be able to say that this team has created a culture of homeownership, promoted equal access to capital, and expanded an affordable housing inventory. And through those three things, they will create a model for other communities.”

Miami: Betting Big on Small-Scale Development

Last summer, HUD Secretary Marcia Fudge declared Miami “the epicenter of the housing crisis in this country.” That’s not only the result of typical pressures like low supply and gentrification. Financial and regulatory aspects of Florida’s housing environment tend to favor large private developers, and therefore Miami doesn’t have a well-rounded ecosystem that includes small or nonprofit housing developers or experienced community development financial institutions (CDFIs).

In 2018, the organization Miami Homes for All brought together local stakeholders to consider those needs, launching the Greater Miami Housing Alliance to further address them. That coalition worked productively for two years, coming up with a set of policy recommendations for city and state leaders. So when 3C launched in 2021, the Miami team, which includes many participants from the earlier effort, had a head start.

Now, however, the team needed to find projects in their early stages that could illustrate the benefits of the policy changes its members had recommended. “So much had already been done by the Greater Miami Housing Alliance. But we need to be able to build out that approach” to demonstrate what those recommendations could look like in practice, says Lisa Martinez, who leads the Miami team.

The group determined that it wanted to focus on anti-displacement strategies in predominantly Black communities through housing preservation and the construction of small-scale developments. Its members canvassed current housing-related projects throughout the region, eventually choosing to invest in five that illustrate key needs and offer the promise of important learnings.

The five projects they selected are very different. One uses public land for a community land trust model providing homeownership opportunities. Another offers rehabilitation assistance to small-unit landlords facing code violations and fines. Two projects are doing rehab or super-small-scale development but need predevelopment funding. And the fifth is aiming to include low-cost office space in an affordable housing development.

They’re currently all in different stages, with the first one slated to be done by early 2024. 3C will provide funding and project management to help each project get across the finish line. “Each of these deals will encounter barriers we’ll have to overcome,” says Annie Lord, executive director of Miami Homes for All, the team’s lead organization.

The goal is to make policy makers and financial institutions aware of the projects once they’re fully underway, highlighting how money from 3C has been critical to their progress and illustrating how new funding sources from the city—to assist builders in acquiring land, for example, or to help local small-unit landlords renovate their buildings—could make all the difference.

As the projects evolve, the 3C team is working with community members where they are occurring. Because of gentrification, some residents are suspicious of any development activity.

Santra Denis is the executive director of the Miami Workers Center and a core team member. She’s invited people from several neighborhoods to join a residents’ council, aiming to give them a clear voice in the decision-making process. “We’re definitely going to be bringing it all back to the tenants,” she says. “We’ll be talking to them, getting intel, making sure [these developments] feel good to them.” That, she says, is the only way the initiative can work.   

Los Angeles: Diversifying Housing Types

In Los Angeles, the 3C team is working in South LA, where it will prioritize new construction for homeownership, as well as preservation of existing affordable rental units.

But LA has some built-in limitations—namely, the high cost of land. Building new affordable single-family homes on individual lots is simply not feasible there, and group members spent months investigating ways to lower prices. Could they take advantage of SB9, California’s new law allowing homeowners to quadruple density on their properties? Could shared-ownership models help buyers build wealth?  

In the end, they settled on something seemingly more conventional: condos. “Which might not sound that innovative, but it is for South LA. No condos exist there,” says Alejandro Gonzalez, program manager for LA’s 3C initiative. Condos can be purchased with conventional mortgages, and the community is full of underbuilt parking lots and low-rise strip malls that could be repurposed for higher-density housing.  

But even factoring in land use incentives and down payment assistance to get first-time buyers into the units, local costs are so high that the LA team couldn’t find a way to make mortgages available to residents earning less than 80 percent of AMI, which was a goal of many team members. 

“Our biggest challenge has been the desire of many of our community-based partners to serve folks under 80 percent—which we all want to do,” says Tom de Simone, executive director of Genesis LA, a large CDFI that leads the team. The group repeatedly discussed the issue, with some members pointing out that even LA residents who earn 100 percent of AMI struggle to afford homes, and that offering condos at that price point would allow some Black professionals to remain in the South LA neighborhood who would otherwise be priced out.

Marsha Mitchell was one of the team members involved in these discussions. Mitchell, director of communications at Community Coalition, an organization working to transform the social and economic conditions of the neighborhood, says she understands the financial realities in the city that ultimately helped shape the group’s approach—and notes that she appreciated the back and forth. “Just the fact that we had those discussions, it’s really important.”

De Simone says the debate influenced him as well. “It was an eye opener. Maybe we can’t get 100 percent of the units under 80 [percent AMI], but we need to try for some,” he says. He thinks small savings coming from reduced parking, density bonuses, or modular construction could lower prices just enough to make units more affordable. And he muses that if local elected officials see the feasibility of investing in condos to expand the supply of affordable homes, they might eventually commit public funding that could further lower the cost for renters and homebuyers.

The team is also focused on preserving multifamily rentals, but that work won’t start until later this year, when a new state funding source becomes available. For now, the group has its hands full acquiring property suitable for condo construction and finalizing the first project’s design—steps that will be informed, as all the decisions to date have been, by dialogue and consensus building. 

That focus on community and consensus building is a defining characteristic of the 3C initiative, and it will continue to guide the discussions and decisions of all five teams. “A lot of times, the community is an afterthought,” says Mitchell. “That’s one thing that makes this project different.”

In all five cities, 3C program leaders are determined to address the country’s affordable housing crisis in a new way. While they recognize the shared systemic challenges facing communities of color across the country, they view every city as a unique environment whose neighborhoods, history, policy environment, and culture all play important roles in the creation of new housing models—and whose policy makers, practitioners, and residents are best positioned to craft strategies and solutions that will work in their communities. 

Amanda Abrams is a freelance journalist based in Durham, North Carolina.

Lead image: A residential neighborhood in South Los Angeles, with downtown visible in the background. Credit: Misael Vasquez, Southern California HUD Specialist with Century 21 Allstars.

Related Content

President’s Message: Think Land Policy Is Unrelated to Racial Justice? Think Again

Este artículo es un extracto de Rethinking the Property Tax–School Funding Dilemma (Replanteamiento del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria: el dilema del financiamiento escolar), un enfoque en políticas de suelo del Instituto Lincoln que se publicará próximamente, y de “Effects of Reducing the Role of the Local Property Tax in Funding K–12 Education” (Efectos de la reducción del rol del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en el financiamiento de la educación K–12).

El cierre masivo de jardines de infantes, y escuelas primarias y secundarias que provocó la pandemia de COVID-19 no tiene precedentes en la historia de los Estados Unidos. Para fines del año lectivo 2019–2020, al menos 50,8 millones de estudiantes de escuelas públicas se habían visto afectados por los cierres de estas (Education Week 2020). Si bien se cerraron escuelas durante la pandemia de gripe de 1918, en ese entonces asistían menos niños, y estos establecimientos no estaban tan integrados a la vida diaria (Sawchuk 2020). Esta vez, prácticamente de la noche a la mañana, el sistema de educación nacional cambió radicalmente. Los docentes se vieron obligados a adaptar sus lecciones a plataformas para reuniones virtuales. La transición rápida y forzada a métodos en línea dio como resultado una pérdida de aprendizaje o un aprendizaje incompleto para muchos estudiantes. La pandemia exacerbó las desigualdades existentes y creó nuevos desafíos para los estudiantes de color, los que estudiaban inglés y aquellos con discapacidades. 

Además, provocó un cambio temporal en el financiamiento de la educación nacional, ya que el país experimentó una de las recesiones económicas más profundas de la historia. Las vigorosas políticas fiscales federales también lograron que fuera la recesión más corta en la historia del país y, como parte de esta iniciativa de rescate económico, el Congreso canalizó cientos de miles de millones de dólares hacia la educación.

Estos fondos llegaron a través de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus (CARES, por su sigla en inglés) de marzo de 2020; una segunda infusión que se envió a los gobiernos estatales y locales en diciembre de 2020; y la Ley del Plan de Rescate Estadounidense, de marzo de 2021, que incluyó otros US$ 350.000 millones para gobiernos estatales y locales, más unos US$ 130.000 millones específicamente para la educación K–12  (jardín de infantes, primaria y secundaria). En el primer año de la pandemia, el gobierno federal entregó, en total, alrededor de US$ 4.000 por estudiante, un monto sin precedentes, como asistencia para la educación K–12 pública (Griffith 2021).

Si bien esto redujo el impacto fiscal de la pandemia a corto plazo, no alteró de manera permanente el modesto papel que tradicionalmente tiene el gobierno federal en el financiamiento de la educación K–12. Las escuelas públicas suelen recibir ayuda estatal y financiamiento local combinados. El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria ha sido la mayor fuente de ingresos locales para escuelas en los Estados Unidos, lo que refleja una fuerte cultura de control local y una preferencia por la provisión local.

Una fuente ideal de financiamiento local

En los Estados Unidos, la tributación inmobiliaria y el financiamiento escolar están muy relacionados. En 2018–2019, los ingresos destinados a la educación pública fueron de US$ 771.000 millones en total. Casi la mitad (el 47 por ciento) provino de gobiernos estatales; un poco menos de la mitad (el 45 por ciento), de fuentes de gobiernos locales; y una modesta parte (el 8 por ciento), del gobierno federal. De los ingresos locales, alrededor del 36 por ciento provino de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. El 8,9 por ciento restante se generó a partir de otros impuestos; tasas y cargos por conceptos como almuerzos escolares y eventos deportivos; y contribuciones de particulares, organizaciones o empresas. 

En muchos aspectos, el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es un impuesto local ideal para el financiamiento de la educación pública. En un sistema de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria bien estructurado y sin limitaciones complejas o confusas, el impuesto es visible y transparente. Los votantes que consideran un gasto local, como una escuela primaria nueva, por ejemplo, tendrán información clara sobre los beneficios y costos. La base del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es inmóvil; en cambio, para evitar fácilmente un impuesto local sobre las ventas, los compradores pueden conducir unas pocas millas, y los negocios pueden reubicar sus oficinas centrales para evitar pasivos por ingresos locales sobre la renta. 

Además, el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es estable, como lo demuestra su rendimiento en comparación con el impuesto sobre las ventas y el impuesto sobre la renta cada vez que la economía cae en recesión. Dado que los gobiernos locales dependen principalmente del impuesto sobre las ventas y del impuesto sobre la renta, los estados muchas veces recortan la asistencia a las escuelas durante las recesiones a fin de equilibrar sus presupuestos. Esto significa que, en la mayoría de las recesiones, las escuelas públicas dependen aún más de los ingresos provenientes del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria para compensar la ayuda escolar estatal en baja (ver Figura 1). 

Pero el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria como fuente de financiamiento escolar no está libre de controversias. En la década de 1970, el reconocimiento público de que las desigualdades en el tamaño relativo de las bases de los impuestos locales podían conducir a diferencias en el nivel y la calidad de los servicios públicos originó un debate nacional acerca de la importancia de tener igualdad de oportunidades de acceso a la educación. Como la segunda fuente única más grande de ingresos locales, el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria se convirtió en el punto álgido de este debate y originó propuestas que buscaban que las escuelas dependieran menos de los impuestos locales sobre la propiedad inmobiliaria y que se aumentara la porción estatal del gasto en educación para mitigar las desigualdades educativas. Entre 1976 y 1981, la porción de ingresos para la educación nacional proveniente del impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria cayó de aproximadamente el 40 por ciento al 35 por ciento (McGuire, Papke y Reschovsky, 2015). Pero en las tres décadas siguientes, el papel del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en el financiamiento escolar permaneció notablemente estable, sin desviarse demasiado de ese 35 por ciento. 

En los últimos años, la mayor preocupación de la población respecto de la creciente desigualdad ha ampliado el debate acerca de garantizar igualdad de oportunidades de acceso a la educación y financiamiento adecuado para analizar las necesidades de todos los estudiantes, en especial las de aquellos que pertenecen a grupos tradicionalmente marginados. Algunos sugieren que, para cumplir este objetivo, se debe aumentar la ayuda estatal; sin embargo, en la bibliografía hay resultados contradictorios en cuanto a si la centralización del financiamiento escolar mediante la sustitución de la ayuda estatal por el impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria aumenta o disminuye el gasto por alumno y la equidad. Ante el hecho de que la pandemia obligó a reconsiderar las fórmulas de financiamiento escolar, incluso las basadas en la matriculación (ver nota de recuadro), los siguientes extractos de casos de estudio de Michigan, California y Massachusetts ofrecen ejemplos que pueden resultar útiles para otros lugares que analizan cuál es la mejor manera de proporcionar una educación adecuada y equitativa para todos. Massachusetts depende principalmente del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria para financiar las escuelas, mientras que California y Michigan dependen más de la ayuda estatal (ver tabla 1).

MATRICULACIÓN ESCOLAR Y FÓRMULAS DE FINANCIAMIENTO  

Cuando la pandemia obligó a los estudiantes de todo el país a adoptar el aprendizaje remoto e híbrido, muchas escuelas públicas perdieron matrículas. En el año lectivo 2020–2021, las matrículas se redujeron en un tres por ciento a nivel nacional, en comparación con las del año lectivo 2019–2020. Las disminuciones variaron entre los diferentes estados y grupos de estudiantes, y las caídas más grandes se observaron en jardín de infantes y preescolar, y entre los estudiantes de bajos ingresos y de color (NCES 2021). Dado que la ayuda estatal para las escuelas públicas está vinculada con la cantidad de estudiantes matriculados o que asisten al establecimiento, una baja del presentismo o de la matriculación puede reducir ese ingreso. En respuesta a esas caídas en la matriculación, muchos estados adoptaron políticas a corto plazo para mantener a los distritos escolares indemnes. Delaware y Minnesota, por ejemplo, proporcionaron financiamiento estatal extra a los distritos en baja. Muchos estados, como New Hampshire y California, utilizaron la matriculación previa a la pandemia para calcular la ayuda estatal (Dewitt 2021; Fensterwald 2021). Texas anunció un financiamiento hold-harmless (indemnizatorio) para distritos que perdieron presentismo pero mantuvieron la matriculación presencial, o la aumentaron, en un esfuerzo por impulsar el aprendizaje presencial. Todas estas disposiciones son temporales, y los estados están esperando para ver si recuperan matrículas en 2022–2023. Si no lo hacen, los datos indican que el menor financiamiento para las escuelas con mayores caídas en la matriculación afectará de manera desproporcionada a los hogares de personas de color y de bajos ingresos (Musaddiq et al., 2021). Estas inquietudes fiscales y de equidad están haciendo que los educadores se replanteen la medición del presentismo y la matriculación, y su relación con el financiamiento. 

Michigan: un impuesto trasladado 

En 1994, los votantes de Michigan aprobaron una propuesta que reducía la dependencia del impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria y trasladaba gran parte del financiamiento escolar estatal al impuesto sobre las ventas, entre otros, mientras se reestructuraba la ayuda estatal a las escuelas. Según investigaciones, a corto plazo, este cambio generó un aumento del gasto que mejoró algunos resultados educativos, pero también sucedió que la distribución de fondos no llegó a los estudiantes que más necesitaban el apoyo.  

Los votantes de Michigan habían considerado y rechazado una serie de propuestas que apuntaban a reestructurar los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y el financiamiento escolar antes de aprobar la Propuesta A en 1994, que reducía la dependencia del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria y aumentaba el impuesto sobre las ventas a pagar por ese alivio de impuestos a la propiedad. Este “traslado de impuestos” aumentó significativamente la ayuda estatal a la educación durante el año en el que se implementó y varios de los años que siguieron, cambió la fórmula básica de la ayuda estatal y la manera de orientar esta asistencia. 

El estado aumentó el impuesto sobre las ventas del cuatro al seis por ciento y depositó los ingresos en el Fondo de Ayuda Escolar. Obtuvo ingresos adicionales del impuesto sobre la renta, el impuesto sobre transacciones inmobiliarias, los impuestos sobre el tabaco, las bebidas alcohólicas, la lotería y un nuevo impuesto del gobierno estatal sobre la propiedad inmobiliaria conocido como Impuesto Estatal para la Educación. Se eliminaron los impuestos locales sobre la propiedad inmobiliaria aplicados para los costos operativos de las escuelas, que habían alcanzado una tasa promedio del 3,4 por ciento antes de la Propuesta A. El estado estipuló una tasa del 1,8 por ciento para el impuesto local sobre la propiedad aplicable a todas las propiedades no ocupadas, y se impuso el Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria para la Educación, del 0,6 por ciento, a todas las propiedades.

Dentro del marco de la Propuesta A, la ayuda estatal se dirigió explícitamente a los distritos de bajo gasto. Los aumentos de financiamiento estatal se fueron realizando en etapas a lo largo del tiempo, con aumentos importantes para distritos de bajo gasto, pero sin reducir el financiamiento de aquellos que inicialmente habían presentado un gasto alto. Además, los distritos escolares tuvieron opciones limitadas para gastos educativos complementarios (Courant y Loeb, 1997). 

Dado que el impuesto trasladado de Michigan se aprobó hace mucho, podemos observar los impactos de tres recesiones sobre la ayuda estatal y el financiamiento a través del impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria. Durante las recesiones de 1990–1991 y 2000–2001, la dependencia de la ayuda estatal disminuyó y, a la vez, aumentó la dependencia del impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria. En la Gran Recesión, la dependencia de la ayuda estatal disminuyó, y también lo hizo levemente la dependencia del impuesto local sobre la propiedad. El hecho de que el impuesto sobre la propiedad haya sido menos efectivo como apoyo en la Gran Recesión probablemente se deba a los topes particularmente restrictivos del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en el estado. El impuesto sobre la propiedad de Michigan está sujeto a los tres tipos principales de tope para este impuesto: tasa, aplicación y tasación. Además, existe una disposición sobre el tope de aplicación que es especialmente restrictiva: no solo exige que bajen las tasas del impuesto cuando la base aumenta rápidamente (“reducciones en el marco de la enmienda Headlee”), sino que, a diferencia de la mayoría de los topes de aplicación estatales, prohíbe que las tasas del impuesto suban sin voto de anulación cuando la base del impuesto sobre la propiedad sube lentamente o baja. Esto tuvo un efecto muy restrictivo sobre los ingresos provenientes del impuesto sobre la propiedad durante la Gran Recesión, cuando el valor de las propiedades cayó (Instituto Lincoln 2020).

Aunque los ingresos reales para educación por alumno aumentaron a un ritmo más rápido inmediatamente después de la aprobación de la Propuesta A, a partir de la recesión de 2000–2001, la ayuda estatal real cayó durante varios años, lo que provocó un crecimiento más lento o bajas en los ingresos reales y los gastos educativos por alumno (ver Figura 2). En un estudio empírico realizado para analizar el impacto de la Propuesta A sobre los ingresos y gastos en la educación K–12, se llega a la conclusión de que “la reforma aumenta el nivel de ingresos y gastos escolares en el ámbito estatal solo en los dos primeros años posteriores a la reforma; eventualmente, este nivel disminuye desde los dos años en adelante” (Choi 2017, 4).  

Cabe señalar que un impuesto trasladado no puede crear un sistema de financiamiento escolar más equitativo. La reestructuración del financiamiento escolar desarrollada en la Propuesta A sí logró reducir las desigualdades en cuanto a gasto escolar por alumno entre los distritos escolares (Wassmer y Fisher, 1996). Esta nivelación se logró principalmente por utilizar la ayuda estatal para aumentar el gasto por alumno en los distritos de gasto más bajo y por imponer algunas restricciones sobre el gasto a distritos de gasto más alto. Pero la Propuesta A de Michigan no estaba diseñada para orientar la ayuda a los niños o a los distritos escolares que más la necesitaban. Lo que hacía era brindar ayuda escolar adicional a distritos escolares que anteriormente habían tenido bajo gasto, que solían ser rurales y de ingreso medio. 

En una evaluación de la equidad y adecuación de los sistemas de financiamiento escolar en las diferentes regiones de los Estados Unidos, se llegó a la conclusión de que los recursos en los distritos más pobres de Michigan son muy inadecuados (Baker et al., 2021). El 37 por ciento de los estudiantes asisten a distritos cuyo gasto está por debajo del monto requerido para lograr las notas nacionales promedio en los exámenes.

La recuperación de la recesión de la COVID-19, junto con el ingreso masivo de fondos federales para la educación, quizás permita que se produzca un giro en el sistema de educación K–12 de Michigan. En su discurso sobre el estado del Estado de 2022, la gobernadora Gretchen Whitmer anunció que su próximo presupuesto incluiría el financiamiento estatal a la educación más grande de los últimos 20 años (Egan 2022).

California: cambio de control 

La narrativa del financiamiento escolar de California ilustra la tensión entre los objetivos de equidad del financiamiento escolar y los objetivos de reducción del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, y nos brinda una moraleja del peligro de reducir los fondos locales y las consecuencias inesperadas de los límites de tasación. En pos de la equidad educativa, California alejó el enfoque del financiamiento de los gobiernos locales en detrimento del control local. Al intentar controlar los aumentos del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, los contribuyentes negociaron la equidad horizontal por previsibilidad.  

Antes de 1979, los distritos escolares de California recaudaban más de la mitad de sus ingresos de manera local y ejercían control sobre sus respectivos presupuestos y las tasas del impuesto sobre la propiedad. El litigio sobre financiamiento escolar que comenzó a principio de la década de 1970 impulsó demandas que empezaron a erosionar este control local y a desplazar la autoridad en cuanto a la distribución de los ingresos provenientes del impuesto sobre la propiedad al estado, en un intento por nivelar los ingresos de los distritos escolares. Esta serie de casos, conocida como Serrano v. Priest, estuvo motivada por la preocupación de que las desigualdades entre los distritos escolares en términos de riqueza, generadas por la dependencia de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, discriminaran a los pobres e infringieran la cláusula de igual protección de California.

Durante el mismo período, el drástico aumento de los valores del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria sin una disminución compensatoria en su tasa incitó una revuelta tributaria que culminó en la aprobación de la Propuesta 13 en 1978. Esta enmienda constitucional iniciada por los ciudadanos cambió fundamentalmente la naturaleza de las tasaciones del impuesto sobre la propiedad en la plusvalía y las tasas del impuesto. Entre otras cuestiones, la Propuesta 13 limitó la plusvalía al dos por ciento anual y estableció un tope del uno por ciento del valor tasado a las tasas acumulativas del impuesto sobre la propiedad. Combinado con el límite de la tasación, el tope de la tasa dio certeza a los contribuyentes acerca de cuánto podrían aumentar los impuestos sobre la propiedad en el futuro, pero despojó a los gobiernos locales y a los distritos escolares de su capacidad de controlar los niveles de gasto y los presupuestos. Además, la Propuesta 13 instituyó la tasación al valor de compra, según la cual las propiedades se revalúan solo cuando se venden. Esto es un gran incentivo para que los contribuyentes permanezcan en sus casas y agudiza la crisis de asequibilidad de viviendas del estado.

La Propuesta 13 también impidió que los gobiernos y los distritos escolares locales excedan los topes a fin de recaudar fondos para prioridades locales, salvo para medidas de bonos aprobadas por los votantes. Exigió una mayoría de dos tercios de los votos de ambas cámaras de la legislatura de California para aumentar cualquier impuesto estatal y una mayoría de dos tercios de los votos del electorado para que los gobiernos locales impusieran impuestos especiales.

En 1978, las recaudaciones de impuestos para los distritos escolares representaron el 50 por ciento de los ingresos de estos; en 1979, solo representaron un cuarto de los ingresos totales. La porción de los ingresos de los distritos escolares correspondiente a la ayuda estatal, proveniente principalmente de impuestos estatales sobre la renta, escaló del 36 por ciento en 1978 al 58 por ciento en 1979. 

En 1986, la Corte de Apelaciones de California sostuvo que el sistema de financiamiento escolar centralizado del estado cumplía con la constitución estatal. 

La corte observó que el 93 por ciento de los estudiantes de California estaba en distritos con diferencias de gastos relacionados con la riqueza de menos de US$ 100 por alumno, como lo había indicado la corte en 1976. Si bien el tribunal estuvo de acuerdo con las reformas, el hecho de lograr que el gasto por alumno sea más uniforme no ha mejorado ni nivelado definitivamente los resultados educativos.

Juntos, los decretos judiciales y la Propuesta 13 alteraron el panorama de financiamiento escolar de California e inspiraron una onda de rebeliones contra los impuestos y demandas por el financiamiento escolar en todo el país. Las reformas realizadas al financiamiento escolar de California restringieron los ingresos de forma satisfactoria, pero a expensas del control local y en detrimento de la calidad de la educación. Los distritos escolares perdieron el control sobre su fuente principal de ingresos, el gasto por alumno cayó por debajo del promedio nacional (ver Figura 2) y las escuelas públicas observaron disminuciones en los logros académicos y la matriculación (Brunner y Sonstelie, 2006; Downes y Schoeman, 1998). 

Las puntuaciones de las evaluaciones de California se siguen resintiendo. Las puntuaciones de la Evaluación Nacional del Progreso Educativo (NAEP, por su sigla en inglés) de California demuestran que el rendimiento de los estudiantes se mantiene por debajo del promedio nacional, aunque las brechas se han acortado desde 2013, cuando California sancionó las reformas de financiamiento escolar a través de la Fórmula de Financiamiento del Control Local (LCFF, por su sigla en inglés) (ver Figura 3). Entre otras reformas, la LCFF dirige la ayuda a distritos con altas necesidades a través de subvenciones de concentración y otorga a los distritos mayor discreción sobre cómo utilizar los fondos.

Según un análisis realizado, las reformas desempeñaron un papel importante en la rápida disminución de la matriculación en escuelas públicas en la década del 70, y un papel parcial en el rápido aumento de la matriculación en escuelas privadas durante el mismo período (Downes y Schoeman, 1998). 

Los esfuerzos continuos por enmendar la constitución estatal a fin de eliminar la tasación al valor de compra para propiedades no residenciales demuestran insatisfacción a largo plazo con la Propuesta 13 entre algunos californianos. Estas propuestas, denominadas “split-roll”, suelen debatirse, pero pocas veces se someten a votación. Los votantes casi rechazaron una de ellas, la Propuesta 15, en noviembre de 2020. La Propuesta 15 habría hecho regresar varias propiedades comerciales e industriales a la tasación al valor de mercado, preservando la tasación al valor de compra para propiedades residenciales y la mayoría de las pequeñas empresas.

Massachusetts: ayuda dirigida 

El caso de Massachusetts indica que dirigir la ayuda estatal a los distritos escolares que más la necesitan y asociar las normas de contabilidad con una mayor ayuda escolar puede generar resultados académicos contundentes. El estado también pudo reducir la dependencia del impuesto sobre la propiedad inmueble y, a la vez, mejorar el sistema de ese impuesto. Sin embargo, los últimos años demuestran que incluso los sistemas de financiamiento escolar fuertes pueden retroceder y deben volver a evaluarse periódicamente. 

En 1980, Massachusetts sancionó un tope al impuesto sobre propiedades inmuebles conocido como Propuesta 2½. Los dos componentes más importantes de la Propuesta 2½ limitan el nivel y el aumento de los impuestos sobre la propiedad: no pueden exceder el 2,5 por ciento del valor total de la tasación en un municipio, y los ingresos provenientes del impuesto no pueden aumentar más del 2,5 por ciento anual. Dado que las escuelas K–12 pertenecen a los gobiernos municipales y locales del estado, y no a gobiernos independientes como en algunos estados, la Propuesta 2½ afecta directamente a las escuelas.

Se podría esperar que, al lograr depender menos del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en un estado que no permite a los gobiernos locales aplicar impuestos sobre las ventas o sobre la renta, se podrían limitar significativamente los ingresos de los gobiernos locales. Pero los gobiernos locales tuvieron suerte en cuanto al momento en el que se sancionó la Propuesta 2½. El tope tributario entró en vigencia al comienzo de un período de crecimiento económico significativo al que, por la popularidad del estado, se lo llamó “Milagro en Massachusetts”. Esto permitió al estado aumentar la ayuda a las localidades, lo que amortiguó el impacto del tope del impuesto.

Otro hecho importante es que la Propuesta 2½ no fue una enmienda constitucional, sino una ley que la legislatura podía modificar, y así lo hizo. En conjunto, la Propuesta 2½ tuvo “un impacto menor del que quienes la apoyaron habían esperado o del que sus detractores habían temido” (Cutler, Elmendorf y Zeckhauser, 1997). Si bien no es perfecta, la Propuesta 2½ es menos restrictiva y distorsionadora que muchos topes al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria de otros estados (Wen et al., 2018). 

Durante la década de 1980, el estado también reformó el sistema tributario sobre la propiedad inmobiliaria y pasó a tasar las propiedades al valor total de mercado. Antes de esta reforma, la mayoría de las propiedades, en especial las residenciales, se tasaban a un valor mucho menor que el de mercado, y las propiedades de altos ingresos recibían un tratamiento preferencial. La Propuesta 2½ creó un incentivo para pasar al valor total por el tope del 2,5 por ciento sobre el impuesto a la propiedad. 

Como, a principios de la década de 1990, el estado estaba saliendo de una recesión profunda, la calidad de las escuelas públicas había provocado gran insatisfacción. La Alianza Empresarial para la Educación en Massachusetts publicó Every Child a Winner en 1991, en el que exigía “altos estándares, responsabilidad en cuanto a rendimiento y distribución equitativa de los recursos entre los distritos escolares” (MBAE 1991). El tribunal superior estaba analizando una demanda por equidad que se había interpuesto en 1978, y la Junta de Educación del estado publicó un informe en el que se resaltaban algunas deficiencias de las escuelas (Chester 2014).

En 1993, un año decisivo, la legislatura del estado aprobó la Ley de Reforma Educativa de Massachusetts (MERA, por su sigla en inglés) y, en McDuffy, el tribunal superior falló que el estado no estaba cumpliendo su obligación constitucional de brindar educación adecuada para todos los estudiantes. La MERA incluía varios componentes importantes, como un gran aumento de la ayuda estatal para la educación (de US$ 1.600 millones en 1993 a US$ 4.000 millones en 2002) y una nueva fórmula de financiamiento escolar dirigida a los distritos que más la necesitaban. Otros componentes de la MERA eran estándares curriculares y rendición de cuentas. En 1998, se administró por primera vez el Sistema de Evaluación Exhaustiva de Massachusetts (MCAS, por su sigla en inglés) para medir los logros de los estudiantes.

En una segunda demanda por el financiamiento escolar (Hancock v. Driscoll) que se interpuso en 2005, la Corte Suprema de Justicia llegó a la conclusión de que “un sistema inmerso en el fracaso dio lugar a otro que, aunque está lejos de ser perfecto, muestra una trayectoria constante de progreso” (Costrell 2005, 23). El logro de Massachusetts se refleja en la mejora de las puntuaciones del estado en las pruebas de la NAEP (ver Figura 3). 

Aunque la intención original era volver a evaluar y, de ser necesario, revisar periódicamente la fórmula de financiamiento escolar del estado, eso no sucedió. Además, después de varios años de crecimiento de la ayuda escolar del estado, se implementaron recortes en 2004 y, después, nuevamente en 2009, tras el inicio de la Gran Recesión.

En 2015, se creó una Comisión de Revisión del Presupuesto de la Fundación para analizar el sistema de ayuda escolar del estado (Ouellette 2018). La comisión llegó a la conclusión de que los gobiernos locales estaban soportando una porción desproporcionada del costo de educación de los niños y que varios elementos del programa de ayuda de la fundación, como la manera en la que se consideraban los costos de seguro de salud, eran obsoletos. 

En 2019, la legislatura aprobó la Ley de Oportunidades Estudiantiles (SOA, por su sigla en inglés), firmada también por el gobernador Charlie Baker, que otorga una ayuda escolar adicional de US$ 1.500 millones, mejor dirigida a estudiantes de bajos ingresos. Este sistema de ayuda escolar revisado se diseñó para implementarse en etapas dentro de un plazo de siete años. En 2020, el estado retrasó los aumentos de financiamiento debido a las incertidumbres económicas relacionadas con la pandemia. Sin embargo, en 2021, la legislatura financió íntegramente la ley por primera vez (Martin 2021).

Búsqueda de la combinación perfecta 

Ni la ayuda estatal ni el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria pueden ofrecer un financiamiento escolar adecuado, estable y equitativo por sí solos. Sin embargo, si se combinan bien, pueden proporcionar los tres. Al igual que un tejido, en el que debe haber hebras transversales y longitudinales (la trama y la urdimbre), un sistema de financiamiento escolar razonable requiere un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria y una ayuda escolar estatal bien diseñados.

El sistema de financiamiento estatal y local debe proporcionar fondos suficientes para que todos los niños, independientemente de su raza, etnia o ingresos, puedan recibir una educación adecuada. Cuando se diseña correctamente, la ayuda estatal puede garantizar que todos los distritos escolares sean capaces de brindar una educación adecuada y debilitar la relación entre riqueza fiscal sobre la propiedad por alumno y el financiamiento educativo por alumno, sin sacrificar los beneficios que proporcionan una base estable del impuesto sobre la propiedad y el control local de las escuelas públicas.

Daphne Kenyon es miembro permanente de políticas tributarias en el Instituto Lincoln. Bethany Paquin es analista de investigación sénior en el Instituto Lincoln. Semida Munteanu es directora adjunta de valuación y mercados de suelos en el Instituto Lincoln. 

Crédito de la imagen principal: skynesher via Getty Images.

Referencias 

Baker, Bruce, Matthew Di Carlo, Kayla Reist y Mark Weber. 2021. The Adequacy and Fairness of State School Finance Systems, año lectivo 2018–2019, cuarta edición. Albert Shanker Institute y Rutgers University Graduate School of Education. Diciembre. 

Brunner, Eric J. y Jon Sonstelie. 2006. “California’s School Finance Reform: An Experiment in Fiscal Federalism”. Documentos de trabajo económicos 200609. Hartford, CT: Universidad de Connecticut.

Chester, Mitchell. 2014. Building on 20 Years of Massachusetts Education Reform. Departamento de Educación Primaria y Secundaria de Massachusetts.

Choi, Jinsub. 2017. “The Effect of School Finance Centralization on School Revenue and Spending: Evidence from a Reform in Michigan”.  Actas, Conferencia Anual de la Asociación Nacional de Impuestos (110): 1–31.

Costrell, Robert M. 2005. “A Tale of Two Rankings: Equity v. Equity”. Education Next, verano: 77–81.

Courant, Paul N. y Susanna Loeb. 1997. “Centralization of School Finance in Michigan”. Journal of Policy Analysis and Management 16 (1): 114–136.

Cutler, David M., Douglas W. Elmendorf y Richard Zeckhauser. 1997. “Restraining the Leviathan: Property Tax Limitation in Massachusetts”. Documento de trabajo 6196. Cambridge, MA: Oficina Nacional de Investigación Económica.

Dewitt, Ethan. 2021. “School Enrollment Decline Persists Despite Return to Classrooms”. New Hampshire Bulletin, 24 de noviembre.

Downes, Thomas A. y David Schoeman. 1998. “School Finance Reform and Private School Enrollment: Evidence from California”. Journal of Urban Economics 43 (418–443).

Education Week. 2020. “The Coronavirus Spring: The Historic Closing of U.S. Schools (A Timeline)”. 1.° de julio.

Egan, Paul. 2022. “Whitmer Budget to Propose Billions Extra for Schools, Five Percent Boost in Per-Pupil Grant”. Detroit Free Press. 6 de febrero.

Fensterwald, John. 2021. “Projected K–12 Drops in Enrollment Pose Immediate Upheaval and Decade-long Challenge”. EdSource, 18 de octubre.

Griffith, Michael. 2021. “An Unparalleled Investment in U.S. Public Education: Analysis of the American Rescue Plan Act of 2021”. Learning in the Time of COVID. Washington, DC: Instituto de Políticas de Aprendizaje.

Korman, Hailly T.N., Bonnie O’Keefe y Matt Repka. 2020. “Missing in the Margins 2020: Estimating the Scale of the COVID-19 Attendance Crisis”. Bellwether Education, 21 de octubre.

Instituto Lincoln. 2020. “Towards Fiscally Healthy Michigan Local Governments”. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, octubre.

Martin, Naomi. 2021. “Low-Income Students Are Receiving ‘Game-Changer’ Student Opportunity Act Funding”. Boston Globe. 17 de julio.

MBAE. 1991. “Every Child a Winner”. Boston, MA: Alianza Empresarial para la Educación en Massachusetts.

McGuire, Therese J., Leslie E. Papke y Andrew Reschovsky. 2015. “Local Funding of Schools: The Property Tax and Its Alternatives”. En Handbook of Research in Education Finance and Policy, 392–407. Nueva York, NY: Routledge.

Musaddiq, Tareena, Kevin Stange, Andrew Bacher-Hicks y Joshua Goodman. 2021. “The Pandemic’s Effect on Demand for Public Schools, Homeschooling, and Private Schools”. Documento de trabajo 29262. Cambridge, MA: Oficina Nacional de Investigación Económica.

NCES. 2021. “New Data Reveal Public School Enrollment Decreased 3 Percent in 2020–2021 School Year”. Publicación en blog. Centro Nacional de Estadísticas Educativas. 26 de julio.

Ouellette, John. 2018. “Two Decades into Education Reform Effort, Commission Calls for Substantial Changes to Funding Formula”. Municipal Advocate: 29 (2). 

Sawchuk, Stephen. 2020. “When Schools Shut Down, We All Lose”. Education Week. 20 de marzo. 

Wassmer, Robert W. y Ronald C. Fisher. 1996. “An Evaluation of the Recent Move to Centralize the Funding of Public Schools in Michigan”. Public Budgeting and Finance 16 (otoño): 90-112.

Wen, Christine, Yuanshuo Xu, Yunji Kim y Mildred E. Warner. 2018. “Starving Counties, Squeezing Cities: Tax and Expenditure Limits in the U.S.” Journal of Economic Policy Reform 23(2): 101-119.

S

onya Comes es una abuela y residente de larga data del este de Kentucky que nunca se imaginó que iba a tener su propia casa. Cuando se enteró del programa Hope Building, estaba divorciada y alquilaba la casa de un familiar. Bajo la dirección de la Alianza para el Desarrollo de Viviendas (HDA, por su sigla en inglés), un desarrollador de viviendas asequibles sin fines de lucro de su zona, Hope construye casas asequibles y ofrece capacitación sobre edificación a personas en recuperación.

En la actualidad, Comes es propietaria y “no podría estar más feliz” con su casa, ubicada en el condado de Perry, Kentucky, que pasó de ser un parque de caravanas abandonado a un barrio rural en desarrollo en las afueras de Hazard, la sede del condado. “Creo que el proyecto Hope tuvo un impacto extraordinario en la comunidad”, agrega.

Lanzado en 2019, Hope Building forma parte de una iniciativa más amplia de la HDA, que apunta a restaurar el destruido mercado local de viviendas en la zona de los cuatro condados de la que se ocupa. A través de los años, la HDA creció con el apoyo de socios clave, incluidos Fahe, una institución financiera de desarrollo comunitario (CDFI, por su sigla en inglés) regional enfocada en el tema de viviendas asequibles; Mountain Association, una CDFI enfocada en la región de los Apalaches, en Kentucky; el Appalachian Impact Fund de la Foundation for Appalachian Kentucky; y la Comisión Regional de los Apalaches (ARC, por su sigla en inglés), una asociación para el desarrollo económico estatal/federal creada en la década de los sesenta. En la actualidad, la HDA está lista para expandir el programa Hope y demostrar la viabilidad del modelo a la vez que analiza necesidades críticas relacionadas con la disponibilidad de viviendas, el desarrollo de la fuerza de trabajo y la recuperación de adicciones. Pero la organización debe conseguir préstamos de capital flexibles y asegurados de manera creativa para complementar los fondos existentes. Si todo resulta según lo planificado, una nueva iniciativa llamada Invest Appalachia ayudará a la HDA en este sentido.

Invest Appalachia es un fondo regional de inversiones sociales que surgió a partir de una serie de reuniones con financiadores, investigadores y empresarios, entre otros, en 2016 y 2017, y está diseñado para ayudar a cerrar brechas críticas de inversión en la zona central de los Apalaches. En lugares como el condado de Perry, donde la mediana de la renta familiar es de US$ 33.640, intenta ofrecer inversiones flexibles y maleables, junto con capital combinado, algo que los grandes financiadores no siempre pueden o están dispuestos a hacer. Para eso, se asocia con redes regionales y atrae nuevo capital de impacto que proviene, principalmente, desde fuera de la región.

La creación de un ambiente propicio para el capital en el condado de Perry, que se ha convertido en una especie de centro de desarrollo comunitario, no es casual, comenta Sara Morgan, directora ejecutiva de inversiones de Fahe y tesorera de la junta directiva de Invest Appalachia: “Un buen financiamiento se logra tras una larga trayectoria de trabajo y planificación”.

El condado de Perry no siempre ha sido un blanco evidente para los inversionistas y, como ya mencionamos, tampoco lo fue gran parte de la región de los Apalaches. Los proyectos intersectoriales y las innovadoras estructuras de capital que brotan en la región se basan en la experiencia recogida por actores y redes regionales de desarrollo comunitario durante las últimas tres décadas. En conjunto, han logrado establecer un nuevo ecosistema de inversiones en la zona central de los Apalaches, comprometido con la visión a largo plazo de construir una economía inclusiva y sostenible, luego de décadas de desinversión en esta región y su gente.

Las raíces de la resiliencia 

La región de los Apalaches se extiende desde el sur de Nueva York hasta Mississippi y Alabama, siguiendo, en gran parte, el contorno de la cadena montañosa que le da su nombre. La zona central de los Apalaches es el corazón de la región y comprende secciones del sudeste de Ohio, el este de Kentucky, Virginia Occidental, el sudoeste de Virginia, el este de Tennessee y el oeste de Carolina del Norte. Durante mucho tiempo, partes significativas de su cultura y economía han estado vinculadas a los auges y las caídas de la industria del carbón.

En 1964, cuando el presidente Johnson declaró la Guerra Nacional contra la Pobreza, la imagen de una niña de la región de los Apalaches apareció en el póster de la campaña como telón de fondo del material impreso de los “recorridos contra la pobreza”, que realizó para llevar su mensaje a los hogares. Si bien Johnson no fue el primer presidente que reconoció e intentó analizar las principales disparidades económicas entre los estados de la región de los Apalaches y los estados vecinos, formalizó las inversiones en soluciones que abarcaron desde viviendas hasta almuerzos calientes con la creación de la ARC en 1965. La tarea que se le asignó a la ARC fue supervisar el desarrollo económico de 423 condados a lo largo de 13 estados montañosos.

Desde entonces, la ARC ha realizado 28.000 inversiones focalizadas e invertido más de 4.500 millones de dólares. A esos fondos se han sumado más de 10.000 millones de dólares provenientes de otros fondos federales, estatales y locales. Si bien esas inversiones marcaron una diferencia significativa en la práctica y permitieron apoyar proyectos como el programa Hope Building, la comisión no puede respaldar a la región por sí sola, ni se diseñó para eso.

Con el colapso de industrias importantes como la del carbón, las fábricas y el gas natural, a lo largo de las últimas tres décadas, los residentes de la región de los Apalaches, a quienes solo les quedaron vestigios de las economías extractivas, no tuvieron otra opción que armarse desde adentro para sobrevivir y volver a comenzar sus economías locales prácticamente desde cero. La retirada de esta importante industria coincidió con la desaparición de los bancos comunitarios: más del 80 por ciento abandonó el mercado, la mayoría por fusiones con bancos más grandes. La reducción de los bancos de propiedad local (del 80 al 20 por ciento en zonas rurales) llevó a que instituciones gubernamentales más grandes, como la ARC y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por su sigla en inglés), trabajaran con CDFI para salvar las brechas (Edelman 2015).

Si bien había fondos disponibles, no siempre estuvo claro lo que había que financiar. En la región de los Apalaches, desde hace mucho tiempo, problemas en la cadena de suministro y lógicas de inversión carentes de consideraciones sociales vulneran a las personas que viven allí. Al no haber compradores de productos de alta gama o saludables, por ejemplo, estos no se venden en los mercados locales. Al no haber una base de consumidores rentable para la banda ancha, ¿para qué invertir tiempo y recursos en llevar el servicio a áreas montañosas rurales? Este es el tipo de cálculo del mercado que hace tiempo ha dejado a la región en un círculo vicioso de vulnerabilidad.

Andrew Crosson, director general fundador de Invest Appalachia, señala a la región, por su reputación, como un lugar “de riesgo” para las inversiones y, por la falta de capital, como “el producto final de una serie de decisiones tomadas por inversionistas, gestores de políticas y fuerzas económicas que llevaron a la desinversión de estas comunidades”. Según comenta, las iniciativas actuales en la región “están compensando la falta de oportunidades generadoras de riqueza que sufrieron durante generaciones, lo que requerirá más mejoras crediticias [y] más asistencia técnica . . .  el capital a precio de mercado no resolverá el problema de los mercados destruidos o subdesarrollados por sí solo”.

En la década de 1990, un grupo de ONG regionales creó la Red de la Región Central de los Apalaches (CAN, por su sigla en inglés) para llevar a cabo un análisis común, proyectos a escala a lo largo de los estados y trabajo conjunto en problemas de larga data. La red, que en un principio se enfocó en los sistemas alimentarios de la región, expandió su alcance a fin de analizar una gama más amplia de estrategias para el desarrollo comunitario, lo que incluye energía limpia, turismo, desarrollo de la fuerza de trabajo y reducción de residuos. Veinte años después de la creación de esa red, la comunidad filantrópica siguió su ejemplo. Los efectos directos de la crisis financiera de 2008 hicieron caer las inversiones de los financiadores hasta un 10,5 por ciento a nivel nacional durante el pico de la Gran Recesión (Schlegel 2020). En la región de los Apalaches, los financiadores empezaron a colaborar de manera más estrecha, a cofinanciar en los casos en los que se podía y a compartir análisis para ayudar a proteger la zona de estos impactos económicos. A partir de las reuniones informales que se realizaban, se creó la Red de Financiadores de la Región de los Apalaches (AFN, por su sigla en inglés), que alineó sus iniciativas de inversión con la CAN y sus prioridades.

Crosson empezó a trabajar con la CAN y la flamante AFN en 2012. Con el apoyo de la Fundación Ford, la ARC y el USDA, la CAN gestionó una iniciativa de colaboración con varias organizaciones regionales sin fines de lucro para crear un sistema alimentario robusto a nivel local y regional. Con el tiempo, esta alineación regional ilustró el impacto de la colaboración de alto nivel. En 2018, inversiones hechas en la cadena de valor por US$ 3 millones contribuyeron a lograr una renta anual de unos US$ 20 millones y 1.608 puestos de trabajo en el sector de producción rural y alimentario.

Pero después de casi una década de colaboración entre financiadores y profesionales, ambas redes se dieron cuenta de que ni la filantropía tradicional ni las subvenciones del gobierno podían abordar la magnitud de los obstáculos económicos de la región de los Apalaches. Las entidades crediticias comunitarias y los bancos de la Reserva Federal empezaron a involucrarse cada vez más con la red de los financiadores y a trabajar para el desarrollo de una cartera de acuerdos listos para inversión. La Fahe sola declaró un “impacto acumulado de más de mil millones de dólares . . . con servicios prestados a más de 616.694 personas”, y otras CDFI trabajaron arduamente para otorgar préstamos y brindar asesoramiento financiero a empresas y ONG. Pero la región central de los Apalaches necesitaba que se invirtiera más capital, y nuevos tipos de este, para lograr la escala de revitalización requerida.

Este reconocimiento propició las conversaciones que mantuvieron las partes interesadas durante años y que condujeron a la creación de Invest Appalachia. Ese trabajo preliminar incluyó la participación en el programa Connect Capital que llevó a cabo el Centro para la Inversión Comunitaria (CCI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln, y que delineó la organización de manera que pudiera adaptarse a las necesidades regionales y que fuera competitiva en materia de recaudación de fondos a nivel nacional (ver nota de recuadro). Según comenta Crosson, esa experiencia fue esencial para el diseño de Invest Appalachia y ayudó a conseguir una subvención de ARC POWER por el valor de US$ 2,5 millones, que les proporcionó el capital semilla y los fondos operativos iniciales. Dada la profunda colaboración y organización en red que se había producido en la región, Invest Appalachia tenía proyectos dignos de inversión para ir lanzando a medida que comenzaba la ardua tarea de recaudar el capital flexible necesario para empezar a generar un impacto real.

Centrándose en la función del capital y en la capacidad de las personas, las empresas y las comunidades de acceder a él, Invest Appalachia está “tomando las piezas que funcionan bien y las impulsa para que puedan llegar más lejos, hasta las comunidades marginadas, para ayudar a distribuir mejor los dólares que hay”, manifestó Crosson.

INVEST APPALACHIA Y CONNECT CAPITAL 

En 2018, el Centro para la Inversión Comunitaria (CCI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln lanzó Connect Capital para ayudar a las comunidades a atraer y movilizar capital a escala, a fin de abordar sus necesidades. El primer grupo estuvo conformado por seis equipos, incluidos varios profesionales de desarrollo comunitario y otros dirigentes de la región central de los Apalaches. En el equipo participaron Sara Morgan, directora ejecutiva de inversiones de Fahe; Deb Markley, vicepresidenta de Locus Impact Investing; Andrew Crosson, quien llegaría a ser director general fundador de Invest Appalachia; y varias otras CDFI y dirigentes filantrópicos.

Connect Capital brindó capacitación dentro del marco de absorción de capital del CCI, un conjunto de principios organizativos que ayuda a los grupos a identificar prioridades compartidas, a crear una cartera de productos en los que se pueda invertir y a fortalecer el ambiente propicio para las políticas y prácticas que hacen posible la inversión. Morgan, Markley y Crosson manifestaron que la capacitación en el desarrollo de la cartera, un enfoque que promueve el pasaje de un modelo de escasez y competencia por los recursos a uno colaborativo, fue fundamental para la región y para el desarrollo de Invest Appalachia. La participación en Connect Capital aceleró el lanzamiento de la nueva entidad y le brindó las herramientas para tener éxito.

“Al ser un grupo de inversión de múltiples estados que analiza problemas como el desarrollo económico, el equipo de la zona central de los Apalaches se diferenciaba de los otros participantes”, comenta Omar Carrillo Tinajero, director de innovación y aprendizaje del CCI, quien dirigió el programa Connect Capital. Según expresó Tinajero, quedó impresionado por la dedicación del equipo en cuanto a la toma de decisiones democráticas y la creación de una asociación construida sobre la base de la confianza, y resaltó que las comunidades deben estar listas para absorber flujos de capital provenientes de la solidez de las relaciones. Sorprendido por el nivel de expansión que debían tener las carteras de inversiones, el CCI apoyó al equipo en la identificación de acuerdos a gran escala que ahora representan gran parte de la primera ronda de inversiones planificadas de Invest Appalachia.

Ideas importantes 

Invest Appalachia se lanzó con cuatro prioridades sectoriales principales: energía limpia, creación de entornos creativos, salud de la comunidad, y alimentos y agricultura. Estas prioridades se identificaron a través de una investigación colaborativa de varios años, y la fase de diseño incluyó a distintas partes interesadas a nivel regional, como miembros de la CAN y la AFN, CDFI, agencias públicas y grupos de desarrollo comunitario. La dirección de la estrategia de inversión de los fondos estará a cargo de una junta directiva formada por 14 partes interesadas, mientras que un Concejo de Asesoramiento Comunitario y un Comité de Inversiones supervisarán el uso de los fondos, impulsarán las prioridades de los sectores y definirán y medirán los objetivos y el impacto. 

El programa Hope Building, que abrió el camino hacia la adquisición asequible de viviendas para Sonya Comes y otros, ofrece un ejemplo de cómo Invest Appalachia sumaría estructuras de capital a lo largo de la región, en el sector de salud de la comunidad. Una posible inversión en Hope podría impulsar una inversión total por millones de dólares de la Alianza para el Desarrollo de la Vivienda, la ARC, la Fahe y el Appalachian Impact Fund que acoge la Foundation for Appalachian Kentucky. Para apoyar a los inversionistas actuales, Invest Appalachia puede ayudarlos a satisfacer la necesidad de obtener capital de préstamos subordinados y flexibles a través de estos tipos de inversiones innovadoras y “la eliminación de riesgos” de deudas parcialmente aseguradas a través de mejoras crediticias, como reservas preventivas para riesgo crediticio. Esto permitiría a la HDA crear más puestos de trabajo, edificar más casas e impulsar un mayor financiamiento.

Morgan, quien indicó que la Fahe ha invertido en la HDA por más de 20 años, ve las viviendas asequibles como “un trampolín para la recuperación económica” y espera que Invest Appalachia pueda acceder a los recursos que aporta este proyecto, y otros similares, a escala.

Invest Appalachia pretende desempeñar este tipo de papel en proyectos que van desde la revitalización del centro de la ciudad hasta instalaciones de energía solar (ver nota de recuadro en página 31). Actualmente, Crosson está llevando a cabo una campaña de capital con el respaldo de Locus Impact Investing, con sede en Richmond, Virginia, el administrador de inversiones del fondo, y asegura que el fondo está bien encaminado para cerrar esta primera ronda de recaudación de capital a fines del segundo trimestre de 2022. El objetivo total de Invest Appalachia Fund, una sociedad de responsabilidad limitada afiliada y dirigida por la ONG, es recaudar US$ 40 millones para principios de 2023, que se invertirán durante un período de siete años. Esta inversión reembolsable se complementará a través de un fondo catalizador común filantrópico que apoyará el desarrollo de una cartera inclusiva y ayudará a preparar proyectos dignos de inversión para que se concreten.

El fondo catalizador común proporcionará fondos flexibles tipo subvención que ayudarán a los proyectos que buscan inversiones a abordar problemas de capacidad, garantía o riesgo que no permiten que accedan a capital reembolsable. Como escribió Crosson en un artículo reciente de Nonprofit Quarterly, “sin mejoras crediticias, subsidios y otro capital flexible no extractivo que aceleren y eliminen los riesgos de los proyectos, las inversiones a gran escala no llegarán nunca a los residentes marginados que viven en lugares de baja riqueza como la región de los Apalaches” (Crosson 2021). Mientras tanto, Invest Appalachia Fund, LLC será una fuente de inversiones reembolsables en forma de préstamos grandes y flexibles gestionados en colaboración con otros socios de inversiones regionales como las CDFI. Este fondo asume intencionalmente más riesgos que la mayoría de las entidades crediticias, a fin de impulsar el capital hacia proyectos en los que es difícil invertir. Debido a esta estructura combinada, podrá absorber este riesgo y, aun así, realizar la devolución de capital y devoluciones concesionarias (por debajo del mercado) a los inversionistas. Según comenta Crosson, Locus Impact Investing encajaba como anillo al dedo en el rol de administrador de inversiones del fondo por su experiencia comprobable en financiamiento creativo y su arraigo en la región. Deb Markley, vicepresidenta de Locus, ha estado trabajando en la región por más de tres décadas. Markley describió a Invest Appalachia como un “socio confiable esencial” y comentó que Crosson cuenta con los tipos de redes adecuados y la confianza para superar los desafíos inherentes a una región rural con escasez de recursos, donde iniciativas de desarrollo comunitario nuevas o ambiciosas históricamente se enfrentan a respuestas escépticas o resistencias fundadas.

“Durante demasiado tiempo la región de los Apalaches se ha definido por lo que le falta”, escribió Markley en un artículo publicado en el sitio web de Locus (Markley 2021). “Al mejorar las oportunidades de inversión y apoyar a las instituciones financieras y a los profesionales arraigados en la zona, Invest Appalachia está reflejando una nueva narrativa acerca de la región para los inversionistas externos (presentando a la región central de los Apalaches como un lugar de oportunidad y visión). Como agente innovador en el espacio de capital comunitario, Invest Appalachia es una prueba positiva de que las regiones rurales pueden fomentar la creatividad, y así lo hacen, y servir de ejemplo a otras partes del país”.

Recaudar capital por más de US$ 50 millones no es tarea sencilla, pero las partes interesadas de la región confían en que Invest Appalachia triunfará en el ámbito nacional. El fondo transmite un mensaje de oportunidad a los inversionistas y ofrece una base a nivel nacional, en lugar de reforzar y realzar imágenes estereotipadas y motivadoras de la pobreza de la región de los Apalaches. Como resultado, Invest Appalachia está empezando a atraer inversionistas listos para asumir compromisos a largo plazo a fin de transformar la región.

Una cultura de colaboración 

Según manifiesta Crosson, los inversionistas nacionales se sorprenden constantemente por la diversidad de proyectos y el nivel de colaboración y confianza que reina entre las entidades crediticias de la región de los Apalaches. Se preguntan cómo es posible que una región con pobreza crónica, marginada desde el punto de vista económico y en la que no se suele invertir demasiado, haya construido un ecosistema de inversiones comunitario capaz de absorber y utilizar capital catalizador en pos de un cambio transformador. De hecho, hicieron tantas preguntas de ese tipo, que la Iniciativa de Ecosistema de Inversión en la Región de los Apalaches (AIEI, por su sigla en inglés), una coalición que incluye a Invest Appalachia, Locus, Fahe y Community Capital (socio CDFI regional), entre otros, creó un recurso en línea llamado “By Us For Us: The Appalachian Ecosystem Journey” (Por nosotros, para nosotros: recorrido por el ecosistema de la región de los Apalaches) para relatar el movimiento y el desarrollo de capacidades, y resaltar las historias de éxito regionales (AIEI 2021).

Corredactada por Sandra Mikush, exdirectora adjunta de Mary Reynolds Babcock Foundation, esta crónica regional se creó para proporcionar un contexto y recomendaciones a financiadores cuando buscan apoyar a comunidades de recursos escasos. Además, puede usarse como guía para otras zonas rurales en las que las redes y las asociaciones regionales se van fusionando, como el Delta y la zona rural de Texas.

Si bien las partes interesadas de la región central de los Apalaches han progresado considerablemente en la construcción de un ecosistema de inversión próspero y funcional, aún encuentran obstáculos para alcanzar el éxito económico a largo plazo. En muchos estados de la región de los Apalaches, los gestores de políticas tienden a favorecer los recortes tributarios para las corporaciones, postura que probablemente atrae a más industrias parásitas con auges y caídas, en lugar de buscar hacer inversiones profundas en las empresas locales y crear incentivos para ellas. Además, persiste ese discurso denigrante acerca de la gente de la región: que es una locura invertir en ellos y que no están dispuestos a trabajar duro para cambiar su situación, o no pueden hacerlo. Los mensajes de Invest Appalachia a los inversionistas nacionales y las inversiones planificadas en el trabajo a largo plazo de las comunidades ayudarán a combatir estos discursos y, en colaboración con varios socios, prepararán el camino para recrear lo que es posible para la región.

En Decolonizing Wealth, el autor y defensor de la filantropía y la justicia social, Edgar Villanueva, describe la necesidad de luchar contra una cosmovisión de separación y de cultivar la integración a fin de lograr un equilibrio (Villanueva 2018). Esa filosofía guía los esfuerzos por construir una economía más inclusiva, sostenible y resiliente en la región central de los Apalaches. “Si vamos a inclinar la balanza hacia la región de los Apalaches, debemos trabajar juntos”, indicó Morgan, de Fahe. “Espero que Invest Appalachia recaude los recursos a los que no podemos acceder porque es un nuevo tipo de vehículo, y sé que ellos conseguirán un capital consistente que nos ayudará a desarrollar una cartera de acuerdos en los que invertir juntos. Los recursos llegarán más lejos juntos”.

Alena Klimas se especializa en compromisos filantrópicos y escribe acerca de la cultura y el desarrollo económico de la región de los Apalaches. Colaboró con muchas organizaciones e iniciativas de la región a través de su antiguo trabajo en Appalachia Funders Network y Rural Support Partners, una consultora de gestión basada en la misión. Kilmas se crio en Virginia Occidental y en la actualidad vive en Asheville, Carolina del Norte. 

Crédito de la imagen principal: Foundation for Appalachian Kentucky.

Referencias

AIEI. 2021. “By Us For Us: Growing a Community Investment Ecosystem in Central Appalachia”. Sitio web. Appalachian Investment Ecosystem Initiative. https://appalachianinvestmentecosystem.squarespace.com.

Crosson, Andrew. 2021. “Countering Rural Disinvestment: Appalachia’s Ecosystem-Based Approach”. Nonprofit Quarterly. 22 de diciembre. https://nonprofitquarterly.org/countering-rural-disinvestment-appalachias-ecosystem-based-approach.

Edelman, Sarah. 2015. “The State of Rural Banking: Challenges and Consequences”. Testimonio ante el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, y el Subcomité de Asuntos Urbanos sobre Instituciones Financieras y Protección al Consumidor del Senado. Washington, DC: Center for American Progress. https://www.banking.senate.gov/imo/media/doc/EdelmanTestimony102815FICP.pdf.

Markley, Deb. 2021. “Invest Appalachia: Innovating Community Capital in Central Appalachia”. Publicación en blog. Richmond, VA: Locus Impact Investing. https://locusimpactinvesting.org/news/blog-articles/invest-appalachia-innovating-community-capital-in-central-appalachia.html.

Schlegel, Ryan. 2020. “By the Numbers: How Philanthropy Responded During the Great Recession”. Comité Nacional para la Filantropía Sensible. 13 de marzo. https://www.ncrp.org/2020/03/greatrecessionanalysis.html.

Villanueva, Edgar. 2018. Decolonizing Wealth: Indigenous Wisdom to Heal Divides and Restore Balance. Oakland, CA: Berrett-Koehler. https://www.penguinrandomhouse.com/books/588996/decolonizing-wealth-second-edition-by-edgar-villanueva.

Esta entrevista, que se ha editado por motivos de espacio, también está disponible como pódcast de Land Matters. 

Cuando fue electo en 2017, Randall L. Woodfin se convirtió en el alcalde en funciones más joven de Birmingham en 120 años. Woodfin, que actualmente tiene 40 años y hace casi uno que ejerce su segundo mandato, convirtió la revitalización de los 99 barrios de la ciudad, junto con la mejora en educación, la promoción de un clima de oportunidad económica y el aprovechamiento de asociaciones de entes públicos y privados en su prioridad máxima. 

En una ciudad abatida por la pérdida de población y de fábricas, incluso en los sectores siderúrgico y del hierro que alguna vez prosperaron allí, Woodfin posó su mirada en la educación y la juventud como elementos clave para un futuro mejor. Creó Birmingham Promise, una asociación de entes públicos y privados que ofrece formación y asistencia para matrículas a fin de cubrir los costos de los estudios superiores para los graduados de las escuelas secundarias de Birmingham, y lanzó el programa Pardons for Progress (Perdonar para progresar), a través del cual la alcaldía indultó 15.000 cargos por delitos menores de posesión de marihuana del año 1990, que obstaculizaban las oportunidades de empleo.

Woodfin es graduado de Morehouse College y de la Facultad de Derecho Cumberland de la Universidad de Samford. Se desempeñó como adjunto del fiscal de la ciudad durante ocho años, antes de postularse para alcalde, y fue presidente del Consejo de Educación de Birmingham.

Anthony Flint: ¿Cómo considera que influyó su visión sobre la revitalización urbana en la gran cantidad de personas que votaron por primera vez y se inclinaron por usted?

Randall Woodfin: Creo que mi visión en cuanto a la revitalización urbana (en la práctica yo la llamo revitalización barrial) influyó de manera significativa no solo en los votantes que habitualmente acuden a las urnas para apoyarme, sino también en los nuevos. Pienso que me eligieron porque los escucho más de lo que hablo. Creo que muchos residentes pensaron: “hace años que tengo estos problemas al lado de mi casa, a la derecha o a la izquierda, pero nadie les presta atención. Nadie me da una respuesta. No se brindan los servicios. Quiero un cambio”. Prioricé la revitalización barrial porque es la prioridad de los ciudadanos para los que quería trabajar. 

AF: Dado que la Ley de Empleo e Inversión en Infraestructura y la Ley del Plan de Rescate Estadounidense otorgan grandes cantidades de fondos a los gobiernos estatales y locales, ¿cómo tiene planificado distribuir ese dinero de manera efectiva para obtener el máximo beneficio?

RW: Es una oportunidad única para dar un gran impulso a las mejoras e inversiones en infraestructura que necesitamos hacer tanto en nuestra ciudad como en nuestra comunidad. No contamos con este tipo de dinero, quizás, desde el Nuevo Trato. Si tenemos eso en cuenta, esta es una oportunidad para que la ciudad de Birmingham, los ciudadanos y las comunidades ganen. 

Implementamos un sistema de comando unificado para recibir estos fondos. Por un lado, la ciudad de Birmingham tiene derecho, por ley, a recibir esos fondos directos, y así lo haremos. Por el otro, debemos ser radicales y buscar subsidios competitivos para proyectos de construcción listos para comenzar de inmediato.

Con nuestro Centro de Comando de Estímulos, lo que hicimos fue asociarnos no solo con el consejo de nuestra ciudad, sino con la agencia de transporte. Tenemos un puerto interno, así que nos asociamos con el Puerto de Birmingham. Nos asociamos con nuestro aeropuerto y con el departamento de obras hídricas. Todas estas agencias son organismos públicos que brindan servicios a los mismos ciudadanos para los que yo trabajo.

Opinamos que la mejor manera de acercarnos a todos estos recursos de infraestructura es a través de un enfoque colectivo. Con estos fondos, tenemos la oportunidad no solo de impulsar nuestra identidad económica, sino también de realizar inversiones reales en la infraestructura que nuestros ciudadanos usan a diario.

AF: El Instituto Lincoln ha trabajado mucho en pos de la regeneración equitativa de antiguas ciudades. ¿Cuáles son para usted los elementos clave de inversión en la comunidad y en la revitalización barrial que realmente tienen peso? 

RW: Yo explico todo lo que sucede desde el punto de vista de la revitalización barrial de esta manera. En primer lugar, contaré una historia para plantear el problema. La ciudad de Birmingham tiene la suerte de estar formada por 23 comunidades en 99 barrios. Para profundizar más, podemos visitar un barrio determinado, en una cuadra en particular. Hay una madre en un hogar unifamiliar que es la propietaria y el sostén responsable de la familia.

Tiene un hijo o una nieta que viven con ella. Cuando se asoma por el frente, mira hacia la derecha y ve una casa abandonada y en ruinas que hace años que está allí y debería demolerse. Mira hacia la [izquierda] y ve un terreno baldío junto a su casa. Cuando sale a la calle, tiene miedo de que su hijo o su nieta jueguen o anden en bicicleta por ahí, ya que la acera no está en buen estado.

Cuando saca su automóvil del garaje, advierte que hace años que no pavimentan esa calle. Los juegos de la plaza a la que quiere ir caminando con su hijo o su nieta hace tiempo que no se mejoran o actualizan. Como está oscureciendo, se prepara para volver con su hijo o nieta caminando a casa, pero las luces de la calle no funcionan. Llega la hora de la cena, pero no hay opciones de comida cerca. Estos son los temas que intentamos resolver.

Uno es la eliminación de la casa en ruinas, deshacerse de la estructura destruida que tiene a su derecha. Tenemos que edificar de manera vertical para generar más hogares unifamiliares asequibles y a precio de mercado, y evitar [que queden] barrios “desdentados”, donde se demuelen las casas destruidas, pero queda una casa, un baldío, una casa, un baldío, un baldío.

En cuanto a los niños, debemos invertir en esa acera para que puedan jugar, o simplemente caminar, de manera segura. Tenemos que pavimentar más calles. Debemos equipar los parques de juegos de manera adecuada. Debemos asociarnos con nuestra empresa de electricidad para instalar más luces LED en ese barrio, para que la gente se sienta segura. Tenemos que invertir en opciones de alimentos saludables para poder ofrecer a nuestros ciudadanos una mejor calidad de vida. Estos son los temas relacionados con la revitalización barrial que yo enmarco y trato para asegurarme de que la gente quiera vivir en estos barrios.

AF: ¿Cuáles son sus prioridades principales para abordar el cambio climático? ¿Cómo siente Birmingham los efectos del calentamiento y qué se puede hacer al respecto?

RW: El cambio climático es una realidad. Quiero ser contundente al afirmar que el cambio climático es una realidad. Al no estar cerca de la costa, no sentimos el impacto directo que sufren otras ciudades, como Mobile, en el estado de Alabama. Sin embargo, cuando se producen determinados fenómenos climáticos en la costa de Alabama, sí generan un impacto en la ciudad de Birmingham.

Además, está el problema de los tornados, que creo que siguen aumentando con el paso de los años y afectan a ciudades como Birmingham, ubicada en una cuenca del valle. En cuanto a la calidad del aire, Birmingham se fundó, desde el punto de vista de los trabajadores, a partir de la industria siderúrgica y del hierro, y de otros artículos de fabricación local. Si bien estas ya dejaron de impulsar la economía, aún quedan vestigios que tienen un impacto negativo.

Tenemos un sitio Superfund justo en el centro de nuestra ciudad que ha afectado la calidad del aire que se respira, lo que me parece absolutamente inaceptable. La prioridad de la ciudad de Birmingham y de su administración ha sido abordar el cambio climático desde una perspectiva de justicia social. Lo que estamos haciendo es asociarnos con la EPA para resolver problemas locales concretos.

Desde el punto de vista nacional, Birmingham se sumó a otras ciudades en lo que respecta al Pacto de París. En mi opinión, esta conversación sobre el cambio climático no se puede dar en una ciudad aislada y, desafortunadamente, la ciudad de Birmingham no tiene autonomía. Ha sido difícil conversar con nuestro gobernador acerca de lo importante que es para el estado de Alabama unirse al llamado que proclama: “tenemos que levantar nuestra voz y aumentar nuestra intención y determinación acerca del cambio climático”, y defenderlo de verdad.

AF: ¿Qué puede decir acerca de sus iniciativas para crear viviendas seguras y asequibles, incluido un banco de tierras?

RW: Desde mi perspectiva, es como una caja que contiene varias herramientas que permiten abordar el tema de las viviendas. Cuando la población de la ciudad de Birmingham alcanzó su punto máximo, a fines de la década del 60 y principios de la del 70, había aproximadamente 340.000 residentes. Ahora somos 206.000 dentro de los límites de nuestra ciudad.

No es difícil imaginar el costo y la carga que tuvo esa disminución sobre el parque de viviendas. Si sumamos a eso las casas que pasan de una generación a otra sin que se les realice necesariamente el mantenimiento adecuado, el resultado es una cantidad importante de casas en ruinas. Como otras ciudades del país, creamos un banco de tierras. Este banco se creó antes de que yo asumiera mi cargo, pero nosotros, como administración, hemos intentado mejorar su efectividad. Para propiciar esa efectividad, no solo miramos hacia aquellos que pueden comprar tierra a granel, sino que también capacitamos al vecino de al lado, al barrio o a la iglesia local de modo que puedan participar en la compra del lote contiguo, para asegurarnos, una vez más, de poder deshacernos de estas cuadras o barrios “desdentados” y empezar a edificar viviendas unifamiliares verticales.

Además, estamos reconociendo que, en los centros urbanos, es difícil involucrar a los emprendedores inmobiliarios privados en las negociaciones. Lo que estuvimos haciendo (con parte de los fondos obtenidos en el marco de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense [ARPA, por su sigla en inglés]) es reservar dinero para cubrir parte de estos costos de desarrollo, a fin de financiar viviendas no solo asequibles sino a precio de mercado dentro de los límites de nuestra ciudad, para asegurarnos de que nuestros ciudadanos participen en el debate y puedan sentir que están preparados si realmente optan por cumplir su deseo de tener un hogar, y que tienen una vía para eso.

AF: Para terminar, cuéntenos un poco su opinión acerca del ingreso garantizado que se ofrece a madres solteras a través de un programa piloto. Usted se sumó a la iniciativa de varios otros alcaldes. ¿Cómo refleja eso su enfoque para gobernar esta ciudad posindustrial mediana?

RW: La ciudad de Birmingham tiene la suerte de formar parte de un programa piloto que ofrece ingreso garantizado a madres solteras de nuestra ciudad. Reciben un ingreso de US$ 375 durante un período de 12 meses. Es decir, US$ 375 por mes, sin restricciones ni requisitos en cuanto a en qué pueden gastar el dinero.

Cada ciudad del país tiene su propia historia, su propia personalidad y su propio conjunto de desafíos únicos. A la vez, todas compartimos destinos similares y tenemos problemas parecidos. La ciudad de Birmingham tiene su dosis considerable de pobreza. No tenemos solo pobreza, sino que está concentrada, [y] el ingreso garantizado es otra herramienta de la caja que reduce la pobreza. Más del 60 por ciento de los hogares de Birmingham están a cargo de mujeres solteras. No es que presuma de esto, es un hecho real. Muchas de estas madres de familia están solas y enfrentan dificultades.

Supongo que todos estamos de acuerdo en que nadie puede vivir con US$ 375 por mes. Pero si tuvieran estos US$ 375 adicionales en el bolsillo o en sus casas, ¿serían de ayuda para el hogar? ¿Ayudarían para llevar comida a la mesa? ¿Ayudarían para pagar los servicios? ¿Ayudarían para conseguir ropa y calzado para los niños? ¿Ayudarían para ir de un punto a otro para conservar el trabajo y poder, así, mantener a los niños?

Por eso creo que este programa piloto de ingreso garantizado será útil. Solo tenemos 120 cupos, así que no representa necesariamente a la mayoría, pero puedo decirle que más de 7.000 hogares lo solicitaron. La necesidad existe, y nosotros debemos hacer todo lo posible para ofrecer más oportunidades de manera que nuestras familias puedan cuidarse.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines. 

Imagen cortesía de Anthony Flint.