A principio de año, Kizzy Jefferson cerró la compra de su primera casa. La residencia recién terminada, de tres habitaciones y dos baños, ubicada en Acre Homes, un vecindario de tradición negra del noroeste de Houston, se vendió por US$ 75.000, menos de un tercio de la mediana de precio para viviendas unifamiliares de la ciudad de US$ 250.000.

Desde hace mucho tiempo, se considera que Houston es una ciudad particularmente asequible, pero en los últimos años los valores de los inmuebles se dispararon del mismo modo que en muchas otras áreas metropolitanas de los Estados Unidos. En la última década, la mediana de precios de la vivienda aumentó un 67 por ciento, mientras que los ingresos aumentaron solo un 20 por ciento.

“Para costear cualquier vivienda, se necesitan dos o tres ingresos”, dijo Jefferson, nacida en Houston, madre soltera y empleada en la industria de la salud. También es veterana, y durante años intentó obtener un préstamo respaldado por el VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos) para comprar una casa en su ciudad natal. A fines del año pasado, al salir de la biblioteca local, vio un folleto del Fideicomiso de Suelo Comunitario de Houston (HCLT, por sus siglas en inglés). Fue a una reunión informativa en enero, y para principios de abril ya era propietaria.

Jefferson adquirió su vivienda mediante el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas (NHDP, por sus siglas en inglés), una colaboración entre la ciudad de Houston, el Banco de Tierras de Houston y el HCLT. El NHDP se lanzó en 2018 y se creó para ofrecer viviendas unifamiliares asequibles y recién construidas a personas con un ingreso equivalente al 80 por ciento o menos de la mediana de ingresos en la zona (AMI). El programa se encarga de atender desigualdades raciales sistémicas y prácticas discriminatorias que han excluido a personas negras, entre otras, de la posibilidad de adquirir una vivienda. El índice de personas negras propietarias en la ciudad es del 32 por ciento, en comparación con el índice de personas blancas propietarias, que es del 57 por ciento.

El NHDP de Houston es parte de un esfuerzo reciente por pensar cómo los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios pueden colaborar para hacer frente al racismo sistémico y expandir las oportunidades de vivienda asequible. Esta labor se tornó aún más urgente ahora porque la COVID-19 puso en evidencia la precariedad en el ámbito de la vivienda. Los representantes de la alianza de Houston están trabajando junto a pares de Portland y Atlanta como parte de Catalytic Land Cohort, que durará 36 meses. Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario dirigen el programa con una financiación inicial de Wells Fargo; ambas organizaciones sin fines de lucro trabajaron también con otras comunidades, como Albany, Nueva York, para explorar potenciales colaboraciones similares.

A lo largo de la historia, los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios nunca coordinaron su trabajo: en general, los bancos de tierra adquieren propiedades en mercados débiles con el fin de volver a darles un uso productivo, mientras que los fideicomisos de suelo comunitarios se centran en garantizar la capacidad de pago en mercados más codiciados. Pero, si se unen, estas entidades pueden conformar una herramienta importante para expandir las oportunidades de adquirir una vivienda.

“Estamos pensando cómo podemos brindar recursos a los bancos de tierras municipales para que adquieran las propiedades que les ofrezcan las mejores posibilidades de gestión, y cómo podemos crear una estrategia [efectiva] de adquisición en un mercado impulsado por organizaciones sin fines de lucro”, dijo la Dra. Akilah Watkins, presidenta y directora ejecutiva del Centro de Progreso Comunitario. “Queremos que ese canal con el banco de tierras y, luego, con el fideicomiso de suelo comunitario sea lo más fluido posible”.

Watkins enfatizó que la COVID-19 puso muy en evidencia los problemas relacionados con la capacidad de adquisición de viviendas en los Estados Unidos, y dijo que estas colaboraciones pueden tener un papel importante en la recuperación. En Houston, por ejemplo, el interés en el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas sigue siendo fuerte; a pesar de que ahora opera en línea, el HCLT sigue recibiendo alrededor de una solicitud por día de un potencial propietario nuevo.

La crisis económica actual también implica que es posible que se vendan y se compren más tierras, y los bancos de tierras pueden cumplir la función de mantenerlas disponibles y asequibles. “Es un momento muy propicio para que los bancos de tierras se hagan de esos terrenos para que pasen a su propiedad, y, junto con las partes interesadas locales, empiecen a desarrollar las bases de una visión de amplio alcance sobre el suelo”, dijo Watkins.

Adriane Bond Harris, directora del área de Acceso de la Comunidad al Capital del Centro de Inversión Comunitaria del Instituto Lincoln, coincidió en que este es un momento crucial para tener en cuenta el potencial de asociaciones como estas. “Podrían surgir posibilidades para usar dinero de recuperación para adquirir tierras, y si hay ciudades con CLT y bancos de tierras existentes, esta será una muy buena oportunidad para ellas”, dijo. “Debido a la crisis de vivienda y al potencial de que desarrolladores privados compren todas las tierras vacantes, esta es una buena ocasión para que las ciudades empiecen a planificar cómo podrían expandir sus diversas herramientas y así mejorar la capacidad de pago dentro de la comunidad”.

Nuevas comunidades

La conformación del primer fideicomiso de suelo comunitario de los Estados Unidos se produjo en Albany, Georgia, en 1969, y estuvo a cargo de los dirigentes de Derechos Civiles Slater King, Charles y Shirley Sherrod, y John Lewis, entre otros. Implementaron un modelo piloto para que los productores rurales negros pudieran acceder a tierras para viviendas, agricultura y otros emprendimientos. New Communities Inc. funcionó como una serie de cooperativas y viviendas agrícolas en 2.300 hectáreas de tierras que pertenecían a la organización comunitaria sin fines de lucro. En ese momento, era la porción de tierra más grande del país que pertenecía a residentes negros. 

En 1985, ante una sequía extrema y el rechazo de la ex Administración de Viviendas para Agricultores de otorgar un préstamo de emergencia, New Communities se vio obligada a entregar las tierras. En 2009, el fideicomiso obtuvo US$ 12 millones como parte de un acuerdo mayor para compensar a los productores rurales negros por la discriminación del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos; New Communities compró 647 hectáreas y, desde entonces, desarrolló Resora, un centro de retiro y una granja activa, construidos con los ideales originales.

Fortalezas complementarias

Hoy, hay más de 270 fideicomisos de suelo comunitarios activos en los Estados Unidos. Se trata de un modelo de viviendas de dominio compartido nacido del movimiento de Derechos Civiles (ver nota de recuadro), y puede adquirir varias formas. En general, funcionan como organizaciones sin fines de lucro privadas administradas por personal, una junta y miembros de la comunidad, y se financian mediante una combinación de subsidios, donaciones, cuotas de membresía, cargos a desarrolladores, fondos federales y otras fuentes.

Cuando los residentes compran una vivienda bajo fideicomiso de suelo comunitario, suelen adquirir la casa en sí y alquilar las tierras al fideicomiso. El propietario acepta que, si vende la vivienda, lo hará a un precio restringido, lo cual perpetúa la capacidad de pago a largo plazo. Si bien los CLT varían mucho en todo el país, un informe de 2019 publicado por Grounded Solutions Network y el Instituto Lincoln demostró que el propietario “tipo” de una vivienda bajo CLT obtenía una ganancia de US$ 14.000 al revender la vivienda de dominio compartido tras un promedio de cinco años (Wang et al., 2019).

El informe ilustró el modo en que los fideicomisos de suelo comunitarios pueden evitar el desplazamiento y a la vez ayudar a los residentes a fomentar la igualdad. Además, demostró que el porcentaje de hogares de color en el sector del dominio compartido pasó del 13 por ciento entre 1985 y 2001 al 43 por ciento entre 2013 y 2018. Los autores atribuyen este aumento a que la comunidad comprende mejor estas herramientas, además de a un cambio en los proveedores de viviendas asequibles, que apoyan más a los residentes de color.

Las tres ciudades de la cohorte están muy centradas en atender a las comunidades de color, y Tony Pickett, director ejecutivo de Grounded Solutions Network, dijo que la justicia racial es un componente esencial del trabajo. “Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario son dos organizaciones para el desarrollo comunitario dirigidas por personas negras. Como tales, [trabajan] para que las familias de color, a quienes desde hace mucho se les niega el acceso al sueño americano, cumplan el de poseer una vivienda”, dijo. “Si a todos nos importa la justicia racial, también nos debe importar que las viviendas sigan siendo asequibles en el largo plazo”.

En Houston, el 96 por ciento de los propietarios bajo CLT son negros, y el 4 por ciento son hispanos. El 75 por ciento de los propietarios bajo el Fideicomiso de Suelo de Atlanta son negros. En 2019, casi el 70 por ciento de los nuevos propietarios bajo el CLT de Portland se identificaban como hogares de color.

“Muchas veces, cuando hablamos de viviendas asequibles, hablamos de las tres P: proteger a los inquilinos, preservar las comunidades y producir viviendas”, dijo Harris, del Centro de Inversión Comunitaria, quien ayudó a formar el primer fideicomiso de suelo comunitario de Nashville cuando fue director de la Oficina de Vivienda del alcalde, entre 2015 y 2018. “Creo que el cuarto elemento que ofrece el CLT es poder. Son ellos quienes realmente están trabajando con los residentes para entender qué significa poseer una vivienda mediante un fideicomiso de suelo comunitario, y qué significa construir y mantener la igualdad, ahora y para las generaciones del futuro”.

Los bancos de tierras son entidades públicas o cuasipúblicas dirigidas por el gobierno de la ciudad o el condado, que trabajan, más que nada, en zonas con mercados débiles y sujetos a ejecución hipotecaria. Estos adquieren propiedades vacantes, abandonadas o evasoras con el fin de volver a darles un uso productivo. Mediante legislaciones estatales habilitantes, los más de 200 bancos de tierras de los Estados Unidos obtienen poderes únicos para eliminar las deudas impositivas y otros obstáculos económicos que impiden realizar estas conversiones. La mayoría de ellos se financian con fondos locales, estatales y federales, además de convenios filantrópicos, ventas de tierras y tasas e intereses por evasión de impuestos.

La cantidad de bancos de tierras aumentó luego de la Gran Recesión; antes de esa crisis económica, había solo una decena en el país. Ante la pandemia actual, se entiende mejor qué función pueden cumplir los bancos de tierras en la recuperación centrada en la comunidad; esto resultó evidente en junio con la presentación de la Ley bipartidaria para la Red Nacional de Bancos de Tierras de 2020. También hay consciencia de los riesgos de permitir que las empresas de capital de inversión compren todas las propiedades vacantes.

Tiene cierta lógica que los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios colaboren, según dice Emmeus Davis, editor del libro The Community Land Trust Reader (Manual del fideicomiso de suelo comunitario), del Instituto Lincoln (Davis 2010). “Los bancos de tierras tienen un problema de disposición”, escribió hace tiempo (Davis 2012). “Los fideicomisos de suelo tienen un problema de adquisición”.

Salvo algunas excepciones (como el Banco de Tierras de Houston, que solo ofrece viviendas asequibles), casi todos los bancos de tierras se han centrado en adquirir propiedades y llevarlas a un uso productivo, no necesariamente en crear capacidad de pago a largo plazo. Los fideicomisos de suelo, por su parte, son expertos administradores, pero no tienen muchas formas de adquirir propiedades. Además, los bancos de tierras pueden estar exentos de tributos inmobiliarios, lo cual tiene el potencial de reducir el precio de adquisición para los fideicomisos de suelo interesados. “Con los años, estoy cada vez más convencido de que el banco de tierras y el fideicomiso de suelo resuelven mutuamente sus principales deficiencias”, dijo Davis hace poco.

Si bien hubo algunos casos en la historia en que las autoridades de un banco de tierras o los organismos municipales otorgaron tierras de propiedad pública a un fideicomiso de suelo comunitario, estas transferencias no se han realizado de forma sistemática. Davis cita ejemplos en Boston, Filadelfia y Denver, visitada por la cohorte en la primera mitad del año. Al acercar ambos tipos de grupos de forma más intencional, es posible alcanzar una escala mayor, indica Davis. Hay algunas buenas prácticas básicas para que esto funcione, dijo: “El banco de tierras debe priorizar las viviendas asequibles en su política de disposición. La manera exacta en que eso funcione dependerá muchísimo de las condiciones y las prioridades locales”.

Asociaciones en la práctica

En 2018, la ciudad de Albany emprendió un proyecto piloto para formalizar la relación entre el banco de tierras y el fideicomiso de suelo de la ciudad. El Banco de Tierras del Condado de Albany y el Fideicomiso de Suelo Comunitario de Albany solicitaron, de forma conjunta, un subsidio de asistencia técnica al Centro de Progreso Comunitario, y lo obtuvieron. El proceso ayudó a identificar “los aspectos en los que las fortalezas del banco de tierras podían compensar las debilidades del modelo del fideicomiso de suelo, los obstáculos de la misión, y viceversa”, dijo Adam Zaranko, director ejecutivo del banco de tierras. “Fue uno de esos momentos eureka. ¿Por qué no lo había pensado antes?”. Si bien ambas entidades trabajaban en oficinas vecinas, no tenían una relación oficial.

De estos debates, surgió el Programa Vecindarios Inclusivos de la ciudad. Mediante el programa, el banco de tierras pone ciertas propiedades a disposición para que el fideicomiso de suelo las compre a un precio con descuento. El fideicomiso de suelo tiene varias semanas para ejercer su primer derecho de tanteo. Si expresa interés, la junta directiva del banco de tierras revisa la oferta. Este arreglo es posible porque, bajo la autoridad estatutaria del banco de tierras, la junta directiva puede decidir disposiciones inmobiliarias según el mejor resultado, y no necesariamente por la mejor oferta.

Zaranko destacó que el programa pretende distribuir propiedades bajo fideicomiso de suelo en toda la ciudad, no solo en ciertos vecindarios. Dijo que la asociación ayuda a demostrar que los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo tienen una función que cumplir en mercados fuertes y también débiles. Esto tiene particular validez en ciudades con un “mercado dual” como Albany, donde unas pocas calles de distancia pueden marcar una diferencia importante en el nivel de inversión.

Si bien se suele asociar a los bancos de tierras con mercados débiles, estos también pueden ayudar a convertir propiedades vacías y abandonadas de vecindarios fuertes en viviendas asequibles. Por su parte, los fideicomisos de suelo comunitarios pueden atraer inversiones en vecindarios con mercados débiles y, a la vez, proteger la capacidad de pago.

“La idea es, con el tiempo, crear pequeños sectores de viviendas que sean permanentemente asequibles en vecindarios que el mercado no podría atender de otro modo, en vez de colocar todas las viviendas asequibles en vecindarios con falta de inversión que solían sufrir prácticas discriminatorias”, dijo Zaranko.

Hoy, los socios de Albany están en proceso de cerrar la compra de la primera propiedad, una casa de tres habitaciones ubicada en Buckingham Pond/Crestwood, un vecindario con pocas propiedades vacantes.

En Houston, se centraron en conservar la capacidad de pago en toda una ciudad que, de a poco, se está haciendo inasequible. Mediante el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas, las personas pueden adquirir una casa de dos formas. La “opción tradicional de adquisición” ofrece asistencia a los compradores por hasta US$ 39.900. La segunda opción, la que usó Jefferson, vende casas del NHDP a un precio inferior al del mercado (a partir de US$ 74.615 para una casa de tres habitaciones). A través de este modelo, en una venta, el comprador y el fideicomiso de suelo comunitario compran la casa y la tierra, respectivamente. Luego, el propietario alquila la tierra al fideicomiso de suelo a largo plazo. Este, a su vez, mantiene la capacidad de pago de la vivienda a perpetuidad. Hoy, los pagos mensuales van de US$ 592 a US$ 739 para una casa de tres habitaciones.

“La ciudad es el desarrollador maestro”, dijo Ashley Allen, directora ejecutiva del HCLT. La ciudad selecciona constructores y financia las obras para las propiedades que el banco de tierras designó para el programa. El fideicomiso de suelo se posiciona como un posible comprador. Allen añadió que otros programas por fuera del NHDP formal también pueden ayudar al fideicomiso de suelo. El HCLT cuenta con una red de constructores y organizaciones comunitarias y, si el banco de tierras previamente aprobó a estos constructores y organizaciones para adquirir propiedades, también contribuye a que se puedan sumar viviendas asequibles a la cartera del fideicomiso de suelo comunitario. “Si pueden seguir garantizando que estos constructores comunitarios obtengan tierras, nos están ayudando a crear más viviendas asequibles permanentes. Luego, podemos colocar esas viviendas en el fideicomiso de suelo. Incluso mediante estos canales menos directos, el banco de tierras cumple la función de garantizar que en el suelo haya una vivienda asequible de manera permanente”.

Además, el HCLT se centra en otro elemento importante, dijo Allen: proteger las viviendas de los factores climáticos. El fideicomiso de suelo brinda información a los compradores sobre resiliencia ante el cambio climático y controla a los desarrolladores de viviendas asequibles, que, de lo contrario, podrían construir sobre terrenos anegables.

Otro modelo de asociación, cuyo pionero fue el Fideicomiso de Suelo Comunitario Maggie Walker (MWCLT, por sus siglas en inglés), de Richmond, Virginia, fusiona ambas entidades en una. En 2016, la Ley de Entidades Gestoras de Bancos de Tierras, aprobada por la Asamblea General de Virginia, permitió designar organizaciones sin fines de lucro existentes a nivel local para que funcionaran como bancos de tierras. El ayuntamiento de Richmond votó para que el MWCLT fuera el primer banco de tierras de la ciudad.

Este puede adquirir tierras de tres formas: comprar ciertas propiedades evasoras a la ciudad por US$ 2.000 a US$ 3.000 cada una, recibir una propiedad donada o comprar tierras en el mercado libre. Para cumplir el objetivo principal del banco de tierras, que es crear viviendas asequibles, se aparta al menos el 25 por ciento de las propiedades adquiridas para que las desarrolle el MWCLT. El resto está a cargo de desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro (quienes pueden elegir incluir las viviendas terminadas en el mecanismo del MWCLT) o se transfiere a otras entidades, que, bajo la supervisión de la comunidad, pueden reconvertir las tierras para uso minorista o comercial, conservación histórica, espacios públicos o agricultura urbana.

“Al reunir un fideicomiso de suelo comunitario y un banco de tierras, el MWCLT puede combinar estas funciones simbióticas como forma de garantizar que las propiedades transferidas al banco de tierras se usen estratégicamente para alcanzar los objetivos comunitarios”, escribió Matthew Becker, estudiante de posgrado de la Universidad Virginia Commonwealth, quien ayudó a esbozar un plan de implementación para la asociación (Becker 2018). “Además, el MWCLT debería usar el banco de tierras como mecanismo inmobiliario que apoye el desarrollo de viviendas asequibles y otros usos comunitarios que perdurarán en el tiempo”.

En 2019, el MWCLT vendió 14 viviendas, con un precio de venta promedio de US$ 155.000, un 30 por ciento menos que la mediana de precio de venta de la ciudad.

Preparación para asociarse

En Atlanta, la construcción de BeltLine, un circuito de 35 kilómetros de senderos y parques multiuso que seguirá el camino de los antiguos corredores de tren alrededor del núcleo de la ciudad, hizo de la preservación y la creación de viviendas asequibles una prioridad inmediata. Esto, a su vez, aceleró las comunicaciones entre el banco de tierras y el fideicomiso de suelo de la ciudad.

El proyecto BeltLine pasa por 45 vecindarios, y el presagio del aburguesamiento inquietó a muchos residentes vitalicios. La ciudad se comprometió a crear 5.600 unidades asequibles nuevas para obreros en el distrito de asignación impositiva del proyecto para el año 2030, y considera que el banco de tierras y el fideicomiso de suelo son socios esenciales para lograrlo, y también para preservar las propiedades existentes.

El Fideicomiso de Suelo de Atlanta (ALT, por sus siglas en inglés) se formó en 2009 y, hasta 2017, se conoció como Fideicomiso de Suelo Colaborativo de Atlanta. Se centra casi exclusivamente en los vecindarios que rodean el BeltLine, en particular el cuadrante sudoeste del corredor. En 2019, el ALT aumentó su mecanismo de 60 a 150 unidades. Con un subsidio reciente equivalente a US$ 895.000, debería poder añadir unas 50 unidades más.

El ALT mantuvo una relación informal con la Autoridad del Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta y el Condado de Fulton durante años. Las entidades tienen representantes en ambas juntas, y trabajaron en equipo de forma indirecta como parte de una cohorte más amplia organizada por la Fundación Annie E. Casey. Un artículo reciente de Next City presentó esta asociación, que se lanzó en 2009 cuando la fundación compró 53 casas vacantes en uno de los barrios más antiguos de la ciudad. La fundación trabajó con el banco de tierras para rastrear propietarios y títulos sin gravamen, y luego transfirió una parte de las propiedades al ALT (Brey 2020).

En contraste, Catalytic Land Cohort unió a ambas entidades para analizar un acuerdo más formal. Un programa piloto de capacidad de pago permanente, lanzado hace poco, incluirá 14 propiedades en seis barrios. “En el futuro, cuando poseamos las propiedades, podremos evaluarlas en función de lo que hemos implementado bajo este proyecto piloto”, dijo Christopher Norman, director ejecutivo de la Autoridad del Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta y el Condado de Fulton, y miembro de la junta del ALT.

Antes del programa, la junta directiva del banco de tierras estableció formalmente un proceso para tasar tierras; con esto, al fideicomiso de suelo le resultó más fácil planificar la adquisición. Además, hace poco, la legislatura de Georgia aprobó una normativa que crea una exención de vivienda para propietarios bajo fideicomisos de suelo comunitarios. Está sujeta a referéndum por votación en noviembre de 2020 y, si se aprueba, ofrecerá a propietarios del ALT el mismo tipo de reducción impositiva que hay disponible para propietarios fuera del ALT.

“Encontramos este nicho que tiene un efecto importante cuando los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo trabajan juntos”, explicó Kyle Lamont, quien creció en el sudoeste de Atlanta y es miembro de la junta directiva del ALT.

Establecer asociaciones entre los fideicomisos de suelo y los bancos de tierras también puede generar otros avances en el ecosistema de la vivienda asequible, comentó Amanda Rhein, directora ejecutiva del ALT. Rhein dijo que el programa piloto servirá como modelo sobre la manera en que el fideicomiso de suelo puede trabajar con otras entidades públicas, como la Autoridad de Vivienda de Atlanta. “Ahora verán que una relación como esta es menos riesgosa, porque ya hay un precedente que podemos señalar”, dijo.

En Portland, Oregón, el fideicomiso de suelo también está trabajando con rapidez para evitar desplazamientos frente a una propuesta de un proyecto de infraestructura (en este caso, una expansión del metro ligero). El proyecto nuevo podría afectar a miles de unidades, ya sea por demolición o como resultado de aumentos en el valor territorial. La expansión de la línea amarilla del TriMet, de MAX, que en el año 2000 desplazó a más de 16.000 residentes del norte y el noreste de Portland sirvió de advertencia. Proud Ground, un fideicomiso de suelo comunitario con una cartera de 350 viviendas, está explorando el concepto de banca de crédito hipotecario como forma de escalar la preservación y la producción de viviendas asequibles y evitar que se repitan patrones del pasado.

“Si vamos a construir suficientes viviendas asequibles para intervenir en este potencial desplazamiento, debemos aumentar el inventario de forma considerable”, dijo Brian Harper, planificador regional sénior en Metro, el organismo de planificación regional de la zona. “Los desarrolladores de viviendas asequibles tienden a ser muy reaccionarios, en términos de adquisición de tierras. Lo que te permitiría un banco de tierras es adquirir y conservar las tierras, y tomar decisiones proactivas”.

Hoy, el estado de Oregón no tiene bancos de tierras, pero la región de Portland está explorando la posibilidad de un concepto de banco de tierras regional. “No tenemos tantas propiedades deterioradas o abandonadas… todavía”, dijo Diane Linn, directora ejecutiva de Proud Ground. “La ventaja que sí tenemos es que muchas entidades públicas de la comunidad poseen muchas tierras. Estamos intentando establecer una entidad que pueda poseer tierras y repartirlas para proyectos de vivienda asequible de forma efectiva”.

El Centro de Progreso Comunitario cree que un paso como ese puede ser transformador. “Al igual que Metro es un experimento que tuvo un éxito profundo con un regionalismo incomparable en el país, el Banco de Tierras Regional de Portland podría ser un modelo de colaboración regional en el sector de bancas de crédito hipotecario”, concluye un artículo publicado por la organización a principio de año. “Al . . . usar una combinación de poderes de convenios intergubernamentales y el estatuto existente del Banco de Tierras de Oregón, se convertirá en un modelo de banco de tierras regional eficiente, efectivo y equitativo en los Estados Unidos” (Alexander 2020).

Desafíos de implementación

Por más prometedoras que parezcan estas colaboraciones, los desafíos no son pocos. Uno de ellos es introducir y explicar la idea misma de un fideicomiso de suelo a las partes interesadas. El ALT organizó reuniones participativas en Atlanta para introducir el modelo de fideicomiso de suelo comunitario a agentes inmobiliarios, potenciales compradores, miembros de la comunidad y otras personas, y creó un grupo local de interesados para procurar que su trabajo refleje las necesidades de la comunidad.

“Muchas veces, en las comunidades de color no estábamos al tanto de los distintos tipos de modelos de vivienda”, dijo Lamont, miembro de la junta del ALT. “[Históricamente, nuestras opciones fueron:] puedes obtener un préstamo tradicional o alquilar. . . Es crucial conversar sobre este modelo. Esta también puede ser una opción, si te sirve”.

El fideicomiso de suelo comunitario de Houston también se abrió a las bases de las comunidades en las que se centra e inició conversaciones con residentes de vecindarios en los que planea ingresar en los próximos años. “El Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas se construye en torno a las opciones de los compradores”, dijo Sam Dike, exvicepresidente de comunidad y asociaciones del Banco de Tierras de Houston. “Los fideicomisos de suelo son relativamente nuevos en Houston, y ahora los ciudadanos tienen la oportunidad de obtener más información sobre dos modelos diferentes para adquirir una vivienda y elegir el que mejor se ajuste a sus necesidades. Con la introducción del Fideicomiso de Suelo Comunitario de Houston, el modelo tradicional para poseer una vivienda no es la única opción”. Dike contó que la gran mayoría de los propietarios del Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas decidió comprar la casa mediante el modelo de fideicomiso de suelo.

Explicar el concepto de viviendas de dominio compartido puede ser difícil. Algunos residentes cuestionan las restricciones sobre el alquiler de tierras que limitan el valor de reventa y no saben si esto impide a la gente obtener todos los beneficios tradicionales de poseer una vivienda. Linn explicó que la fórmula de reventa de Portland pretende maximizar los beneficios para los propietarios. Les permite recibir cada dólar que pagaron en su capital, recuperar el costo de reparaciones importantes y recibir un 25 por ciento del aumento del valor de la vivienda. Esto puede sumar US$ 80.000 en efectivo luego de 10 años, dice Linn.

Según Grounded Solutions Network, la posesión bajo CLT también puede ser un paso hacia la tradicional: el 60 por ciento de los propietarios bajo CLT que deciden vender luego compran una vivienda a precio de mercado.

Para los bancos de tierras, un desafío puede ser transmitir los aspectos legales del trabajo a las personas del área de inversión comunitaria, desde cómo crear un banco de tierras hasta cómo obtener un título sin gravamen. “Se requieren bastantes habilidades y paciencia”, dijo Harris. “No es tan fácil como donar tierras sin más. En realidad, se necesita un poco de estructura”.

Harris destacó que, para escalar estas asociaciones, las comunidades que estén pensando en crear bancos de tierras deben priorizar decisiones relacionadas con políticas estatales y locales, además del trabajo legal y de infraestructura necesario para procurar que las propiedades estén listas para desarrollarse en el proceso de disposición. Los representantes de Houston, Portland y Atlanta también reconocieron que, si bien las propiedades se venden a un precio con descuento, los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo aún deben esforzarse mucho por recaudar el dinero suficiente para que estas propiedades sean atractivas y económicamente viables para los compradores.

Los próximos pasos para la cohorte

Los próximos dos años de la Catalytic Land Cohort se dedicarán a trabajar en modelos de inversión financiera en programas piloto para alcanzar una escala regional y determinar cómo las asociaciones entre los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios pueden trascender en otras ciudades, en particular en el contexto de la COVID-19. Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario también están buscando financiación adicional para la cohorte de forma activa.

Grounded Solutions Network se comprometió con un objetivo nacional de identificar y trabajar con socios de 60 regiones para preservar o crear un total de un millón de viviendas nuevas con capacidad de pago duradera. En julio, el Centro de Progreso Comunitario anunció el lanzamiento de una Red Nacional de Bancos de Tierras para afrontar este momento crítico. La red ofrecerá capacitación a profesionales, destacará los logros de los bancos de tierras y se centrará en potenciar el sector.

Además del trabajo en curso para ayudar a residentes que enfrentan dificultades económicas debido a la COVID-19, los socios de Portland trabajarán para procurar el apoyo gubernamental y comunitario en el desarrollo de un Banco de Tierras Regional de Portland. Parte de este trabajo implicará usar un nuevo conjunto de herramientas móviles para involucrar a las comunidades de color. Además, el equipo trabajará para definir y comunicar a los gobiernos y organismos locales qué tipos de propiedades son las más adecuadas para la capacidad de pago duradera, e intentarán compartir datos sobre posesiones existentes en gobiernos y organismos locales. Esta mejora en la transparencia y la coordinación podría ayudar al equipo a identificar propiedades que tengan disponibilidad inmediata para desarrollarse. “Queremos anticipar la planificación a lo que pueda ocurrir con la economía y los valores territoriales”, dijo Linn. “Queremos establecer un programa sólido de banca de crédito hipotecario, para estar preparados cuando las oportunidades se presenten”.

En Houston, el HCLT explorará una expansión a nuevas comunidades y otras formas de agregar tierras a su cartera. En Atlanta, el ALT y la Autoridad del Banco de Tierras trabajarán con las 14 viviendas de su programa piloto y apuntarán a identificar recursos financieros adicionales para respaldar el trabajo de su estrategia de adquisición de tierras.

Según Watkins, las propiedades comerciales abandonadas hace poco como resultado de la COVID-19 podrían cumplir una buena función en el modo en que se desarrollan estas asociaciones. “Las ciudades siguen en la etapa de respuesta inmediata, hacen trabajos de reconstrucción y reparación, pero muchas de ellas se están preguntando: ¿qué vamos a hacer con este exceso de bienes inmuebles comerciales, y cuál será el retorno?”. Watkins añadió que, debido a los efectos de la pandemia, hoy es más importante que nunca comprender estas asociaciones. “Creo que estamos en una posición muy especial, de acuerdo con lo que aprendimos de la crisis de 2009”, dijo. “Debemos actuar con rapidez y determinación”.

Emma Zehner es editora de comunicaciones y publicaciones en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Referencias

Alexander, Frank S. 2020. “Collaborative Land Banking in Portland, Oregon.” En Portland Region: Recommendations and Action Plan, editado por Catalytic Land Cohort, 3–14. Oakland, CA: Grounded Solutions Network; Flint, MI: Centro de Progreso Comunitario. https://cdn.proudground.org/docs/resources/Catalytic_Land_Cohort_Portland_Region_Year_One_Recommendations_SHARE.pdf.

Becker, Matthew. 2018. “Implementation Plan for the Maggie Walker Community Land Trust to Operate as a Land Bank.” Richmond, VA: Universidad Virginia Commonwealth. https://scholarscompass.vcu.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1005&context=murp_capstone.

Brey, Jared. 2020. “From Revitalization to Preservation in an Atlanta Neighborhood.” Next City, 8 de septiembre. https://nextcity.org/daily/entry/from-revitalization-to-preservation-in-an-atlanta-neighborhood.

Davis, John Emmeus. 2010. The Community Land Trust Reader. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

———. 2012. “The Untapped Potential of Land Bank/Land Trust Partnerships.” Shelterforce. 31 de octubre. https://shelterforce.org/2012/10/31/the_untapped_potential_of_land_bank_land_trust_partnerships/.

Wang, Ruoniu, Claire Cahen, Arthur Acolin y Rebecca J. Walter. 2019. “Tracking Growth and Evaluating Performance of Shared Equity Homeownership Programs During Housing Market Fluctuations.” Documento de trabajo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (abril). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/tracking-growth-evaluating-performance-shared-equity-homeownership.

The following is an excerpt from an issue brief by the Center for Community Investment at the Lincoln Institute of Land Policy. To read or download the full brief, visit https://bit.ly/cci-ajustrecovery.

Crises by their very nature are times of disruption. Our customary activities and ingrained mental models, things that seem natural and inevitable, can fall by the wayside. As the COVID-19 pandemic has escalated, our normal routines—commuting to work, gathering with family and friends, going to the movies, sending kids out the door to school—have gone out the window. In response to George Floyd’s murder and the persistence of police violence, Americans have taken to the streets in unprecedented numbers and places demanding action to address entrenched structural racism.

It is a time of great uncertainty. Yet this kind of disruption and discontinuity can also be a time of invention and shifts in mental models. Think of the new institutions, new policies, and new routines that emerged from the Great Depression and World War II. We now have an opportunity to imagine a different future, one that uproots the structural racism that has been so central to the development of this country. As we go forward, we can draw lessons from prior crises, including the critical importance of centering racial justice to avoid creating solutions that maintain existing inequities—or create new ones, often for generations to come.

The magnitude of the moment calls for bold leadership. At the Center for Community Investment, we are supporting leaders who are attending to the needs of their communities in ways that position them for equitable long-term recovery, rethinking, and rebuilding. 

Start from the Future

As we consider our options, it is natural to start from current activities and plans. We are emotionally invested in them and have worked hard to garner clarity and buy-in. Yet our circumstances have changed profoundly, and business as usual won’t get us where we need to go.

One way to unhook ourselves from the tyranny of existing activities is to take time to imagine what future success will look like and allow that imagined future to shape the choices we make in the present. Beginning this way allows leaders to step out of the constraints of the present and really consider what might be possible.

For example, some communities are starting to rethink their budgets, in particular the funds allocated to the police department. Rather than starting with how municipal funds are currently distributed, begin by imagining the future you want for your community. Does everyone have a home? Do schools have smaller class sizes? Do community members take responsibility for the safety of their neighborhoods?

Once you have a vision, you can explore how the budget would need to be reallocated to make that vision a reality. Many communities have enacted temporary emergency legislation to protect renters from eviction or establish rent moratoria. Imagine a future in which eviction protections have been made permanent and forgiveness or other creative measures to ease rent burdens are in place. What are the actions you would have to take now to make such a future possible? By digging into the details of the future you want to help create, you can begin to liberate yourself from the confines of the status quo and the uncertainty clouding our short-term horizon.

Triage the Work

Effectively addressing the current crisis and achieving your vision for the future means making tough decisions. No one has the time or resources right now to do everything.

Our triage tool helps you prioritize strategies and activities based on the results you seek now, assessing the relative feasibility and impact of each item on your current agenda in light of your new circumstances. Once you have sorted your strategies and activities into the tool’s five categories (current priority, emerging expanded priority, pause, unknown, and let go), it is important to ask the following questions:

• How do the activities in the current and emerging/expanded priority boxes advance us toward the result we seek to achieve?
• Do we have the capacity to do these activities? If not, what else do we need to shift, pause, or let go of to make space for critical work?

The triage process can be undertaken at multiple levels—a single leader sorting their work, an organization examining its portfolio, a collaboration resetting its priorities. At any level, a triage stance can help you uncover or refine a set of emergent priorities—whether it is work that was not on the table before these crises but now must be attended to or existing work that must now be recast or given higher priority. For example, leaders who were committed to expanding the number of Black- and Latinx-owned businesses are now working to protect existing businesses, which means they must shift their focus away from new entrepreneurs. Similarly, communities around the country that were working on issues of affordable housing are now finding that they must redouble their efforts to protect residents so they can stay in their housing, which means slowing their efforts to produce new units.

Each of these pivots produces new work that must be staffed and resourced. This requires making tough choices, a planning step that cannot be avoided. At the same time, these emergent priorities also provide the opportunity to lay the groundwork for longer term system interventions that advance racial equity: finding new ways to keep people in their homes can help expand a community’s housing strategies, while strengthening the environment for local businesses can ultimately enable the success of new Black- and Latinx-owned businesses.

To help organizations and leaders think through what you need to do, what it’s possible for you to do, and how you should prioritize and sequence your work, we offer a triage tool at https://centerforcommunityinvestment.org/blog/reimagining-strategy-context-covid-19-crisis-triage-tool.

Get Started, Get Going . . . and Keep Racial Justice at the Forefront

It may feel difficult to plan for an uncertain future at a time when community needs are overwhelming and things are changing quickly. However, it is more important than ever to start moving on the long-term community needs you have identified. So where can you begin?

Build On What’s Working

• Is there a local CDFI that is more effectively reaching Black and Latinx borrowers?
• Is there a promising demonstration project working in two neighborhoods that could be extended to three more?
• Does your community have a land bank that is handling 30 properties effectively? What would it take to double that number? How can their approach be replicated?

Identify existing capacity to achieve the results you seek, then ask yourself, how can that capacity be reinforced and increased to produce larger results?

Chunk the Work

Figure out what needs to happen and divide it up. Give different people or departments responsibility for different chunks. If you are part of a cross-organizational collaborative, think about how work can be allocated explicitly among the partners in ways that build upon their strengths.

• Who has deep relationships in the community that can be leveraged?
• Who has experience applying for government or philanthropic grants?
• How can groups work together in a spirit of racial equity so that resources and responsibility are appropriately shared?

Once people begin to see progress and results, it is easier for them to get on board because in the end you have to act in order to collaborate.

Pick a Slice of the Work and Begin

In times like this, it is easy to get paralyzed by the sheer volume of work to be done and the volatility that surrounds us. It is tempting to overthink decision making and prioritizing. The question of where to start can ensnare us as we try to mitigate risk and find the right answer. The right answer turns out to be that there’s no right answer, or at least no right answer we can discern from here. We have to begin in order to find what will work. So begin.

Move Quickly and Pay Attention to Equity

In a crisis situation, speed matters. It is easier to contain the spread of disease than to mitigate the effects of a pandemic, easier to keep people in their homes than to deal with the displacement and vacancies caused by evictions and foreclosures, and easier to keep businesses operating and help people keep their jobs than to deal with the economic shocks of unemployment and the loss of critical services. But moving quickly can lead to privileging existing channels, products, and relationships, which in turn can shut out people and communities of color, as was the case with the CARES Act. At every stage of the work, attend to the racial equity implications of the strategies you advance and choices you make.

For more strategies and advice, read the full brief at https://bit.ly/cci-ajustrecovery.

Acknowledgments

We are grateful for the powerful thinking, work, and commitment of the many members of the CCI community who helped bring this piece into being. Allison Allbee, Nancy Andrews, Nora Bloch, Michael Bodaken, Damon Burns, Amy Chung, Liza Cowan, Ja’Net Defell, Saneta deVuono-powell, Annie Donovan, Rudy Espinoza, Romi Hall, Adriane Harris, George W. “Mac” McCarthy, Eric Muschler, Sarida L. Scott, Thomas Yee, and Barry Zigas participated in the conversations that got it started. Alex Castilla and Kate Dykgraaf helped organize those conversations. Gabriel Charles Tyler provided invaluable assistance with analysis, design, and logistics. Marian Urquilla, Robin Hacke, and Rebecca Steinitz wrote the many drafts it took.
 

Las ciudades de todo el mundo comienzan la labor lenta y prudente de recuperarse de la primera oleada devastadora provocada por el nuevo coronavirus; su búsqueda de resiliencia gira en torno a una característica que es un valor fundacional desde hace mucho: la densidad.

Los estragos de los últimos seis meses (500.000 vidas perdidas, por ahora, récord de desempleo, bancarrotas, miles de billones en pérdida de valor y renta impositiva) azotaron a las ciudades con una fuerza particular. La crisis amenaza los cimientos de una economía urbana funcional: residentes y empresas en el centro, sistemas de tránsito que estos utilizan, facultades y universidades prósperas, y servicios y comodidades como restaurantes, tiendas minoristas, deportes y entretenimiento.

Dado que más de la mitad de la población mundial vive y trabaja en zonas urbanas (y se espera que esta cifra aumente al 68 por ciento hacia 2050), es de vital importancia recuperar estas regiones.

Históricamente, las ciudades respondieron a enfermedades y desastres con medidas positivas: servicios de emergencia y códigos de edificación tras incendios importantes, infraestructura hídrica y de cloacas después del cólera, más protección contra el terrorismo internacional. Esta vez, entre requisitos de distanciamiento social e inquietudes sobre el contagio, la densidad es el foco de atención; los escépticos en los medios y los círculos políticos se cuestionan sus ventajas y los defensores se apresuran por intervenir a su favor.

Al ver con mayor detalle las realidades de este virus y cómo se ha propagado, resulta evidente que la densidad en sí no es la causa del dolor colectivo. La densidad define a las ciudades; es el combustible para que funcionen. Los factores más significativos que impulsan la pandemia (y los problemas que las ciudades deben afrontar con urgencia) son la aglomeración, la falta de capacidad de pago y las desigualdades raciales y económicas.

La gestión de la pandemia incluye varios componentes, como pruebas, rastreo de contacto, tratamientos y, por último, una vacuna, que el mundo anhela. Mientras tanto, los protocolos de salud pública sobre distanciamiento social (un mínimo de dos metros entre las personas) se basan en reducir la cercanía. Esto se puede lograr, por ejemplo, al limitar la cantidad de personas en el lugar de trabajo, el ascensor, el vagón de subterráneo, la facultad o la universidad en un momento determinado; dibujar círculos en un parque para marcar la distancia segura entre visitantes; o permitir que un restaurante se vuelque a la calle para tener más espacio entre las mesas.

En ese sentido, la densidad es solo un aspecto más que se debe atender. Pero ante un análisis más profundo, surgen un sinnúmero de preguntas sobre si las ciudades pueden funcionar económica y socialmente con una reducción en la proximidad; y ni hablar de transitar por una recuperación que las haga más sostenibles y equitativas. La pandemia ha resaltado amplias desigualdades económicas y raciales, y la ola reciente de protestas en todo el mundo sobre la brutalidad policial y el racismo estructural evidencia aun más todo lo que queda por hacer.

Cuando surgió la pandemia, el mundo vio cómo los ciudadanos ricos levantaron campamento y se fueron a su segunda casa o se instalaron en departamentos más grandes, pero los trabajadores de menores ingresos empleados en servicios (de los cuales una cantidad desproporcionada es de color) no tuvieron la posibilidad de trabajar desde casa ni de dejar de trabajar. Los que no perdieron sus empleos, se arriesgaron a exponerse a la enfermedad; para quienes se enfermaron, dado que suelen vivir en condiciones de aglomeración (en parte por necesidad por los altos costos de vivienda), el autoaislamiento se hizo más difícil.

Como bien expresó la escritora Jay Pitter cuando el coronavirus empezó a extenderse por América del Norte hace unos meses: hay distintos tipos de densidad que se deben debatir. Según dijo, existe “una densidad dominante . . . diseñada por y para ciudadanos principalmente blancos y de clase media, que viven en condominios costosos en el centro de la ciudad o junto a este”, y las “densidades olvidadas”, incluidas las de la periferia: “favelas, asentamientos informales marginales, habitaciones en fábricas, residencias para mayores, ciudades de carpas, reservas aborígenes, prisiones, parques de casas rodantes, refugios y viviendas sociales” (Pitter 2020).

Amy Cotter, directora de estrategias climáticas del Instituto Lincoln, dice que, si bien ocupar estacionamientos y hacer otros cambios en el dominio público pueden ser reparaciones convenientes a corto plazo, “no alcanzan ni por asomo. Necesitaremos políticas que hagan el doble o el triple que esto”, para abordar problemas estructurales de vivienda, transporte y medioambiente, y lograr una recuperación equitativa y sostenible para los más de 4.000 millones de ciudadanos del mundo.

En el s. XIX, el surgimiento global de enfermedades como el cólera y la fiebre amarilla generaron nuevas prácticas y sistemas de diseño que pretendían conservar la salud de la gente, en parte porque otorgaban más espacio (Klein 2020). Las ciudades, que antes estaban atestadas y sucias, introdujeron bulevares amplios, infraestructura hídrica y de cloacas, y parques públicos que funcionaban como “pulmones de la ciudad”, un concepto adoptado por Frederick Law Olmsted, padre de diseños paisajísticos como Central Park, en Nueva York, y Emerald Necklace, en Boston.

Es indiscutible que estas mejoras fueron positivas, pero algunas provocaron consecuencias económicas y sociales, deseadas y no deseadas. Por ejemplo, para ejecutar la ampliación y rectificación de las calles de París, cambio inspirado por el cólera, las autoridades derribaron vecin-darios de bajos ingresos. También allanaron el camino para que los militares vigilaran y suprimieran potenciales rebeliones, indica Sara Jensen Carr, profesora adjunta de arquitectura, urbanismo y paisajismo en la Universidad Northeastern, quien escribió el libro The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape (La topografía del bienestar: la salud y el paisaje urbano de los Estados Unidos), que se publicará pronto.

A principios del s. XX, en los Estados Unidos, la zonificación de uso separado se implementaba, en gran parte, debido a las inquietudes de salud pública en zonas urbanas congestionadas: por ejemplo, no debía permitirse ubicar una curtiembre junto a edificios de departamentos. Puede decirse que ese cambio en las reglas del uso de suelo terminó por reforzar las políticas racistas de vivienda y permitieron la expansión urbana descontrolada. El rediseño de mapas de zonificación extendió la segregación racial de las zonas residenciales y estableció las bases para las prácticas discriminatorias impuestas a nivel federal tras la Gran Depresión. En general, la separación de usos es la base del desarrollo suburbano extendido y con baja densidad, luego de la Segunda Guerra Mundial.

El pionero modernista Le Corbusier, en su esfuerzo por tener más “luz y aire” en las ciudades, propuso vaciar la sección atestada del centro de París y reemplazarla por torres en los parques. Los Estados Unidos adoptaron la idea en la era de renovación urbana: construyeron viviendas en plazas ventosas y demolieron el tejido urbano (que solían ser casas y comercios en comunidades de color) para dar lugar a extensos lugares parquizados y autopistas destructoras.

La historia de intervenciones urbanas como respuesta a las crisis subraya la necesidad de que los gestores de políticas y los planificadores sean más considerados sobre qué problema intentan resolver en realidad, y qué efectos y reacciones en cadena podrían tener esas soluciones. Esto quiere decir que hay que comprender mejor cómo se propaga el coronavirus en realidad en todo tipo de asentamiento humano.

Las publicaciones científicas respaldan el supuesto general de que las enfermedades infecciosas se propagan con mayor facilidad en entornos urbanos con densidad alta, ya sea la peste o la gripe española de 1918. “Los expertos han afirmado que casi todas las enfermedades infecciosas humanas causadas por microorganismos surgieron con la aparición del urbanismo”, escribe Michael Hooper, profesor de la Escuela Superior de Diseño en la Universidad de Harvard. Además, agrega que la asociación entre la den-sidad y las enfermedades se conoció como “penalización urbana” (Hooper 2020).

Pero los epidemiólogos dicen que las enfermedades infecciosas transmitidas por el aire se propagan a un nivel más sutil, como iglesias atestadas, barracas militares o viviendas compartidas por familias numerosas; lo cual reduce muchísimo la escala, en comparación con la ciudad como un todo. Muge Cevik, especialista en enfermedades infecciosas de la Universidad de St. Andrews, dice que lo que promueve la propagación del coronavirus es el contacto estrecho en espacios cerrados atestados, y otro factor es el tiempo de permanencia. “Hay una correlación notable entre las multitudes en espacios cerrados y los focos de pandemia, en particular en ciudades atestadas. Pero el mismo patrón se refleja también en asilos o plantas procesadoras de carne”, dice. De hecho, el virus arrasó en zonas rurales con una fuerza equiparable, alimentado por brotes en fábricas o prisiones y, como indica un análisis del Wall Street Journal, exacerbado por viviendas familiares atestadas. Todo esto ocurrió lejos de centros urbanos (Thebault 2020, Lovett 2020).

Un estudio reciente indicó que las tasas de mortalidad por COVID-19 fueron más elevadas en condados con menor densidad, debido, en parte, a las diferencias en el acceso a la atención médica (Hamidi 2020). Los primeros datos sugieren que, incluso dentro de las ciudades, por cada complejo de departamentos como el llamado “torre de la muerte” en el Bronx, hay un vecindario con densidad relativamente baja que se vio igual de afectado (Freytas-Tamura 2020). Según indica Julie Campoli, directora de Terra Firma Urban Design, de Burlington, Vermont, varios vecindarios asolados de Nueva York, como Elmhurst, Borough Park y Corona, tienen una alta densidad de población, medida en cantidad de personas por milla cuadrada, pero una densidad insuficiente de viviendas, medida en unidades por acre. “En otras palabras, familias más numerosas viven en lugares pequeños”, dice Campoli. “Para los residentes de bajos ingresos en áreas afectadas de Queens y Brooklyn, compartir espacios estrechos es la única opción asequible en una ciudad con alquileres muy altos”.

Las nuevas políticas y prácticas para enfrentar el coronavirus, ya sean medidas progresivas o cambios más revolucionarios, se basarán en análisis minuciosos de lo que ocurre en realidad en el campo, con la propagación de la enfermedad.

Según Yonah Freemark, alumno de doctorado en estudios urbanos del MIT y fundador del blog The Transport Politic, es cuestión de seguir el cabo suelto hasta saber por qué hay una mayor concentración de personas viviendo en el mismo hogar.

“Todo tipo de situación en la que hay una aglomeración durante cierto tiempo parece ser vector de la enfermedad, y un ejemplo de eso es un hogar en el que conviven varias personas. Es más probable que haya personas hacinadas en el mismo espacio porque las viviendas son caras”, dice. “Si tuviéramos mayor densidad y más viviendas para las personas, habría menos aglomeración en las unidades y la gente podría pagar lugares más grandes”.

Muchos otros problemas sistémicos hicieron que los residentes de vecindarios urbanos más pobres sean más susceptibles a la enfermedad, como la falta de un seguro médico adecuado o un legado de injusticia ambiental. Un estudio de la Escuela de Salud Pública T.H. Chan, de Harvard, demostró que en las comunidades con mayores niveles de partículas finas (contaminación de aire proveniente de plantas eléctricas o autopistas cercanas) se registraron más muertes por coronavirus (Wu 2020).

Enfrentar todos estos problemas, que ya estaban empeorando mucho antes de que apareciera la pandemia actual, puede parecer tan abrumador como una renovación masiva de la sociedad. Pero, al menos cuando se trata de viviendas, los defensores sugieren que este es el momento de empezar a analizar las desigualdades y la falta de capacidad de pago que la pandemia evidenció de forma tan notoria.

Muchos estados suspendieron los desalojos e instauraron otras protecciones para los inquilinos, no solo para los residentes sino también para empresas pequeñas y organizaciones sin fines de lucro (Howard 2020). Estas políticas podrían convertirse en una red de seguridad más permanente. California aprobó una iniciativa para permitir a las poblaciones más vulnerables y sin hogar que se aislaran de forma segura en habitaciones de hoteles vacías. Libby Schaaf, alcaldesa de Oakland, sugirió aprovechar el momento para conservar esa política, ofrecer un refugio más seguro y fiable que los campamentos transitorios.

Campoli, quien escribió Made for Walking: Density and Neighborhood Form (Hecho para caminar: forma de vecindarios y densidad, Campoli 2012) y coescribió Visualizing Density (Visualizar la densidad, Campoli 2007), hace eco de la idea de que la necesidad de tratar el tema de la capacidad de pago es más apremiante hoy que nunca. “Una solución a largo plazo para evitar la propagación de los patógenos en ciudades es que la vivienda sea un derecho”, dice. “Invertir en viviendas asequibles e implementar políticas que garanticen que todas las personas tengan un hogar donde refugiarse ayudará a las ciudades a abordar la densidad sin aglomeración y sinhogarismo, que generan sufrimiento y ayudan a propagar la enfermedad”.

También indica que la recuperación urbana debería incluir nuevos enfoques en el diseño de viviendas multifamiliares. “Tiene sentido experimentar con espacios provisorios para el distanciamiento social, pero cuando se trate de inversiones caras, como edificios o espacios públicos, hagamos cambios para agregar valor mucho más allá de la crisis inmediata”. Sugiere que las viviendas multifamiliares incluyan cada vez más características como espacios exteriores diseñados con criterio, mejores sistemas de ventilación, divisiones flexibles que permitan la privacidad e incluso puertas sin contacto y estaciones para lavarse las manos en habitaciones comunes.

Los gestores de políticas tendrán que ser creativos y trabajar con lo que es viable. Los presupuestos estatales y locales están alcanzando niveles históricos de déficit, justo cuando más se necesitan servicios de valor agregado. Sin dudas la recesión económica provocada por la pandemia deteriorará el desarrollo inmobiliario, lo cual podría llevar a una disminución, al menos temporal, de dichas soluciones basadas en el mercado, como las viviendas inclusivas. Es posible que se suspenda la construcción privada de viviendas multifamiliares por debajo del nivel de lujo, que ofrecen un margen de ganancia más bajo.

Sin embargo, los gobiernos locales podrían aprovechar la reestructuración inmobiliaria masiva que ya está ocurriendo, indica Martim Smolka, miembro sénior del Instituto Lincoln, quien está asesorando a ciudades de América Latina sobre sus respuestas a la pandemia. Esto exige una atención especial a políticas de suelo, regulaciones y mecanismos de financiamiento relacionados con la urbanización y los mercados territoriales.

Es probable que las oficinas en distritos comerciales céntricos, con ascensores ajetreados, baños compartidos y escaso estacionamiento, se abandonen por preferir propiedades en zonas residenciales de menor densidad en la periferia urbana, dice Smolka. A medida que más cantidad de empleados trabajen de forma remota con mayor frecuencia, se necesitará menos espacio (Seay 2020). Una intervención adecuada podría ser adquirir los edificios de oficinas, que con esta nueva situación tendrían un valor inferior, convertirlos en viviendas asequibles y cobrar derechos de desarrollo en las zonas que necesitan un cambio de zonificación de residencial a comercial.

Al intercambiar los lugares de este modo, se presentarán nuevas oportunidades para reconcebir las zonas metropolitanas en lo que respecta a los mercados de viviendas y empleo. En las grandes zonas metropolitanas podría observarse un aumento de densidad en áreas suburbanas, modelo que los urbanistas llaman policéntrico: múltiples aldeas urbanas en una zona más grande (Zeljic 2020). “Eso podría aumentar la eficiencia económica y la igualdad social, debido a la reducción de los costos de movilidad y los gradientes de precio más chatos”, dice Smolka.

De forma similar, al considerar el saneamiento en un marco más amplio y regional (por ejemplo, el corredor Nueva York-Boston), se abren las posibilidades para que las antiguas ciudades industriales más pequeñas tengan un papel más destacado en un entorno más amplio. Si más empleados trabajan desde casa, pueden vivir en lugares más asequibles, como Hartford o Worcester, y hacer un solo viaje esporádico a la sede central, en las ciudades más grandes.

Ya hay evidencia de que las empresas más importantes están organizando un éxodo, ya que la reducción en la densidad de los espacios de trabajo no justifica los alquileres altos (Davis et al. 2020). Los residentes de mayores ingresos, los jóvenes profesionales y la generación de la posguerra bien podrían seguirlas, atraídos de nuevo por las grandes casas suburbanas con amplios jardines traseros a las que se puede llegar en automóvil; en especial si las comodidades que antes los llevaron a la ciudad van desapareciendo (Davis 2020). A medida que se esfuman los empleos en muchos niveles, la población de clase media y obrera también podría alejarse de las metrópolis

Otros esperan que las ventajas de los centros no desaparezcan, y se basan en las tendencias demográficas persistentes. “En las próximas dos décadas, el 80 por ciento de los nuevos hogares netos [en los Estados Unidos] serán de personas solteras o parejas”, dice David Dixon, socio del estudio de diseño urbano Stantec. “La mayor parte del crecimiento demográfico estará conformado por personas mayores de 65 años. Eso significa una demanda inédita de vivienda urbana y una economía dominada por el conocimiento”.

“Todos merecen vivir en una comunidad que sea saludable, equitativa y resiliente”, escribió Calvin Gladney, CEO de Smart Growth America, en junio, cuando se desencadenaron las protestas en todo el país. “Estas comunidades tienen viviendas que los residentes pueden costear, brindan acceso a opciones de transporte que conectan de forma asequible a las personas con su empleo y oportunidades laborales, y ofrecen espacios públicos que todos pueden disfrutar de forma segura”. Gladney destacó que durante décadas las decisiones que se tomaron respecto del uso del suelo, el transporte y el entorno construido fomentaron un sistema desigual, lo cual insta al país a aprovechar este momento para mejorar.

A principios de mayo, C40 Cities, que representa a más de 750 millones de personas de todo el mundo, publicó una declaración de principios para promover la construcción de “una sociedad mejor, más sostenible y más justa a partir de la recuperación de la crisis de la COVID-19”, una advertencia para no volver a “lo mismo de siempre” (C40 Cities 2020). “Lo único comparable con lo que estamos viviendo ahora es la Gran Depresión”, dijo Bill de Blasio, alcalde de Nueva York y miembro de C40, en una declaración. “Contra ese tipo de desafíos, las medidas a medias que mantienen el statu quo no inclinarán la balanza ni nos protegerán de la próxima crisis. Necesitamos un New Deal para este momento: una transformación masiva que reconstruya vidas, promueva la igualdad y prevenga la próxima crisis econó-mica, climática o sanitaria”.

Otras organizaciones, como el Foro Económico Mundial, promueven la idea de “construir de nuevo y mejor” cuando el mundo lidie con las repercusiones de la crisis de la COVID-19. Para elevar la vara, habrá que hacer frente a los problemas persistentes y perniciosos de las ciudades. También habrá que construir sobre las ventajas físicas más fuertes de esas mismas ciudades: ambientes de uso mixto que se puedan recorrer a pie y que incluyan servicios accesibles de sistemas de movilidad y transporte, para evitar los vehículos privados. “Una densidad sensata, y la agilidad y la creatividad de las ciudades, eso es lo que nos permitirá no solo superar esta crisis sanitaria, sino también aflorar con un ambiente más equitativo y saludable”, dice Schaaf.

Las ciudades resilientes se recuperarán de esta crisis, y la densidad (con lo que se deba ajustar para procurar una mejor accesibilidad y capacidad de pago para todos) seguro será un componente crucial. “Los estadounidenses siempre tuvieron una relación de amor-odio con las ciudades y un rechazo a la densidad; no es de sorprender que consideren dispersarse como una respuesta adecuada a este momento”, indica Campoli. “Pero, a la larga, la cercanía es esencial para las comunidades saludables y el medioambiente. No tenemos planeado abandonar las actividades esenciales que nos sostienen”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y editor colaborador de Land Lines.

Imagen: Según los datos, la propagación de la COVID-19 tiene mucho más que ver con aglomeraciones en espacios cerrados que con la densidad de los vecindarios. Crédito: Joey Cheung vía iStock.

Referencias

C40 Cities. 2020. “No Return to Business as Usual: Mayors Pledge on COVID-19 Economic Recovery”. Comunicado de prensa. Londres: C40 Cities. https://www.c40.org/press_releases/taskforce-principles.

Campoli, Julie. 2012. Made for Walking: Density and Neighborhood Form. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/books/made-walking.

Campoli, Julie y Alex S. MacLean. 2007. Visualizing Density. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/books/visualizing-density.

Carr, Sara Jensen. Próximamente. The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape. Charlottesville, VA: University of Virginia Press.

Davis, Elliott. 2020. “A New Report Highlights What Binds People to Their Cities.” US News & World Report, 20 de mayo. https://www.usnews.com/news/cities/articles/2020-05-20/a-new-report-highlights-what-binds-people-to-their-cities.

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Freytas-Tamura, Kimiko de, Winnie Hu y Lindsey Rogers Cook. 2020. “‘It’s the Death Towers’: How the Bronx Became New York’s Virus Hot Spot”. The New York Times, 26 de mayo. https://www.nytimes.com/2020/05/26/nyregion/bronx-coronavirus-outbreak.html.

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Howard, Miles. 2020. “Response to Pandemic Shows What’s Possible in Housing”. Shelterforce, 20 de mayo. https://shelterforce.org/2020/05/20/response-to-pandemic-shows-whats-possible-in-housing.

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Zeljic, Aleksandar Sasha. 2020. “Polycentric Cities: The Future of Sustainable Urban Growth”. Dialogue (blog), Gensler. https://www.gensler.com/research-insight/blog/polycentric-cities-new-normal-manila-finance-centre.

En las profundidades de la Gran Depresión, con el mercado inmobiliario en ruinas y la mitad de las hipotecas del país en mora, el Congreso de los Estados Unidos intervino para brindar un saneamiento masivo a la emergencia. Entre 1933 y 1936, Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) refinanció más de US$ 3.000 millones en hipotecas; esto equivale a unos US$ 1.000 billones en la economía de hoy. HOLC fue pionera en hipotecas autoamortizantes, que permitieron a las personas ser propietarias de sus viviendas por completo en 25 años.

A fin de ofrecer oportunidades adicionales para poseer una vivienda, la Ley Nacional de Vivienda de 1934 creó la Administración Federal de Vivienda (FHA, por su sigla en inglés), que aseguró nuevas hipotecas y aumentó su disponibilidad. Hacia la década del 40, millones de familias habían adquirido o conservado viviendas mediante ambos programas. Así nació la gran clase media de los Estados Unidos, de las cenizas de la Gran Depresión. Pero el gobierno no extendió las nuevas oportunidades para todos.

En su intento frenético por salvar la economía del país, los funcionarios del New Deal debieron navegar aguas políticas complicadas. Los obsesionados por no entrar en déficit, los nacionalistas y los racistas del Congreso se oponían a cualquier programa que representara un riesgo de aumentar la deuda federal o un atisbo de ofrecer “donativos” a inmigrantes o personas de color. Sin ningún motivo especial, la prudencia fiscal también dictaba que los préstamos públicos debían minimizar el riesgo financiero. Solo se podían otorgar hipotecas a quienes tuvieran las mejores perspectivas de saldar la deuda o poseer garantías que conservaran el valor. Los funcionarios de HOLC viajaron por el país y se reunieron con inmobiliarias locales y profesionales bancarios para determinar dónde y a quién se ofrecería la refinanciación de la vivienda.

Los mapas secretos por colores de las ciudades de la nación, descubiertos por el historiador Kenneth Jackson en los 70, guiaron las decisiones de HOLC sobre los préstamos. El rojo indicaba vecindarios “riesgosos”, donde no se recomendaban los préstamos, mientras que el verde indicaba los “mejores” lugares. El amarillo y el azul eran puntos intermedios. Los vecindarios que albergaban altas proporciones de gente de color o inmigrantes del sur o el este de Europa siempre estaban en rojo, sin importar la calidad de las viviendas ni la economía local. Por su parte, la FHA se centró explícitamente en la composición racial de los vecindarios para estimar el valor de las viviendas. Según Jackson, HOLC y la FHA “diseñaron un sistema de puntaje que infravaloraba los vecindarios densos, mixtos o más antiguos” y “aplicaron nociones [existentes] de valor étnico y racial a las tasaciones inmobiliarias a una escala inaudita”. Estas políticas denegaban el acceso a préstamos respaldados por el gobierno y al poder de posesión de viviendas, que genera riquezas. Así, profundizaron las divisiones raciales y económicas que fueron objeto de manifestaciones recientes en ciudades de todo el mundo.

El detonante de estas manifestaciones fue el homicidio de George Floyd a manos de la policía. Pero la tragedia reavivó la prolongada indignación por décadas de desigualdad creciente y reiteradas situaciones de injusticia racial. Las políticas racistas que surgieron de la Gran Depresión no se abordaron correctamente en los saneamientos federales posteriores del s. XX, como la desegregación de las escuelas, la Ley de Derechos Civiles, la Ley de Vivienda Justa, la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA, por su sigla en inglés) y decenas de sentencias y decretos ejecutivos que sentaron precedente. Cuando la balanza de la desigualdad está inclinada, no alcanza únicamente con prometer un tratamiento justo bajo la ley para equilibrar el sistema. Tampoco bastaron las labores afirmativas débiles para mejorar las prácticas de préstamos, como la CRA.

Al mismo tiempo que promulgaban estas leyes para responder a la discriminación, los gobiernos realizaban renovaciones urbanas que aceleraron activamente el deterioro de las comunidades no blancas y las aprestaron para el “redesarrollo” con décadas de inversión insuficiente. Mediante expropiación, los gobiernos locales se hicieron de las viviendas y comercios de las comunidades negras e inmigrantes a precios ínfimos, y los reemplazaron por desarrollos comerciales o viviendas para familias más ricas. Los residentes desplazados debieron buscar refugio en mercados segregados o en unidades de viviendas sociales públicas mal administradas. Décadas más tarde, los científicos sociales, de los cuales el primero fue Oscar Lewis, los culparon por deteriorar los resultados de vida según la teoría de “cultura de la pobreza” que absorbieron y transmitieron por generaciones.

En Minneapolis, donde George Floyd exhaló su último aliento, el 29 por ciento de la gente desplazada por renovación urbana entre 1950 y 1966 fueron familias de color, aunque representaban el 3 por ciento de la población de la ciudad. En el condado de Glynn, Georgia, donde un expolicía y su hijo mataron a Ahmaud Arbery mientras corría, el 93 por ciento de los hogares desplazados por la renovación urbana eran familias de color, aunque solo representaban un tercio de la población.

La renovación urbana se infiltró en el proyecto de infraestructura más grande del siglo con resultados similares. Con el fin de trazar caminos a través de las ciudades para el sistema interestatal de autopistas, el gobierno usó una vez más la expropiación para dividir y destruir vecindarios negros prósperos. En cierto sentido, era difícil rebatir la lógica de los planificadores: se construyen caminos donde el suelo es barato. Pero, ¿por qué el suelo era barato en esos vecindarios? ¿De verdad era más barato que las rutas alternativas? En los 50, los planificadores federales y los funcionarios locales de Minneapolis–St. Paul decidieron que la I-94 pasaría por el corazón de Rondo, el centro social, cultural e histórico de las comunidades negras e inmigrantes de la zona, en vez de usar una ruta de tren abandonada. El proyecto desplazó a 600 familias negras y cerró 300 comercios. Decenas de cruces de calles se convirtieron en callejones sin salida, lo cual impidió que muchos niños pudieran acceder a sus escuelas, y feligreses a sus iglesias.

En decenas de otras ciudades, las nuevas interestatales destruyeron comunidades prósperas o las segregaron físicamente del espacio económico dominante. Las autopistas atravesaron dos de los vecindarios negros más antiguos del país: Treme, en Nueva Orleans, y Overtown, en Miami. En este último, se expropiaron y demolieron unas 10.000 viviendas, cuyos propietarios eran, en su mayoría, gente de color. En el primero, hoy los planificadores y activistas luchan por la demolición de esa sección de la I-10, con el objetivo de restaurar Claiborne Avenue como corredor comercial.

¿Cómo decidieron los dirigentes derribar y reconstruir vecindarios o hacer pasar autopistas por las ciudades? Los mapas de HOLC fueron un presagio siniestro de estas decisiones de planificación, y casi seguro aportaron a ellas. Los mapas siguen reflejando patrones subsistentes de segregación racial y económica en las ciudades de hoy. ¿Hay que construir viviendas asequibles? No hace falta ver más allá de un vecindario rojo de HOLC para hallar los lugares donde las vidas y el suelo aún son infravalorados.

Los expertos contemporáneos están desconcertados por la disparidad en la tasa de mortalidad de COVID-19: la probabilidad de que un estadounidense negro muera de la enfermedad es 2,4 veces superior a la de un blanco. Para explicarlo, muchos citan problemas subyacentes de salud o falta de acceso a atención médica. Pero la verdad es mucho más compleja, y es indudable que las políticas de suelo son parte de la ecuación. La expectativa de vida entre los vecindarios “riesgosos” de HOLC y los suburbios más pudientes varía en hasta 20 años. La brecha décupla entre el patrimonio neto de una familia típica blanca y una negra se puede atribuir directamente a la brecha de posesión de vivienda iniciada por la FHA. La colisión de estos puntos no es una coincidencia.

Según relatos populares, se atribuye al New Deal haber salvado al capitalismo. El gobierno federal dio un paso al frente con una inversión nacional inédita, lo cual duplicó la deuda nacional entre 1933 y 1936. Si bien el racismo no se inventó durante ese saneamiento, los organismos y las leyes resultantes formalizaron una nueva forma de discriminación encubierta. Observamos tendencias que perturban del mismo modo en respuesta a la Gran Recesión, cuando el gobierno federal salvó al sistema financiero global al bombear miles de billones de dólares en liquidez en bancos de inversión, empresas de seguros y otras entidades públicas, pero permaneció imperturbable cuando se evaporaron las riquezas de las comunidades de color. Según Pew Research Center, entre 2005 y 2009, la mediana de riqueza cayó en un 66 por ciento en los hogares hispanos y en un 53 por ciento en los hogares negros, en contraste con el apenas 16 por ciento de los hogares blancos.

Ahora el mundo se enfrenta a la ardua tarea de recuperarse de otra depresión económica histórica, y las políticas que promulguemos solo podrán tener buenos resultados si responden al racismo sistémico formalizado por los gestores de políticas del pasado. No podemos conformarnos con respuestas estrechas y limitadas a los eventos actuales, ni olvidar que las raíces de las circunstancias de vida inaceptablemente desiguales y las potencialidades están profundamente vinculadas a las políticas de suelo. No podemos cometer los mismos errores que en los 30 (y permitir que la urgencia del momento dé asilo a políticas que mantienen la discriminación racial); tampoco podemos tomar medidas como lo hicimos en la Gran Recesión, y priorizar la riqueza y la supervivencia de corporaciones por sobre las comunidades.

Las amenazas de hoy exigen la misma inversión audaz de recursos que nos permitió salir de la Gran Depresión y la Gran Recesión. Pero este momento exige algo más: creatividad, perseverancia y disciplina para pensar más allá de soluciones oportunas que dejen atrás a las personas y los lugares.

Los principales economistas anticipan que recuperar la economía por completo llevará una década. Para llegar allí, necesitamos una coordinación inédita en todos los niveles del gobierno, y también mayor participación con coaliciones nuevas y existentes de dirigentes cívicos. Necesitamos dirigentes que corrijan la mala conducta en todos los niveles del gobierno y la geografía. Los gestores de políticas deben usar los poderes de la planificación y el poder legal preventivo de las altas esferas del gobierno para subsanar la desigualdad espacial y el aislamiento social mediante la anulación de la zonificación local exclusivista o la implementación de herramientas como la expropiación para adquirir territorios en zonas que presentan grandes oportunidades para construir viviendas asequibles. Deben invertir en infraestructura y servicios nuevos en los antiguos vecindarios “riesgosos” para convertirlos en lugares donde la gente elija ir. Y deben trabajar con el sector privado para dar empleo a los residentes locales, en vez de desplazarlos, cuando reinviertan en sus vecindarios. Todas nuestras acciones deben orientarse firmemente a la rectificación de décadas de discriminación encubierta y evidente.

Los próximos meses y años no serán fáciles, pero si logramos aprender del pasado (y nos comprometemos con una visión compartida de un futuro más equitativo y sostenible), quizás podamos resurgir como una sociedad más justa, más capaz de afrontar la próxima crisis que amenace con seguir dividiéndonos.

Imagen: Luego de la Gran Depresión, Home Owners’ Loan Corporation encargó mapas para tasar riesgos de préstamos en vecindarios de todo el país. Estas zonas, basadas principalmente en la raza, determinarían resultados relacionados con la salud y la economía durante décadas. Crédito: Mapping Inequality.