Responding to the climate crisis will require more than solar panels, a modest carbon tax, or another flood barrier. A new book from Billy Fleming demonstrates that the climate policy, planning, and design professions have been looking in all the wrong places for models of sustainability and resilience, instead building projects that raise emissions and drive displacement. With 29 richly illustrated projects across six continents, this book shows readers a promising set of alternatives for building more just, decarbonized futures from the neighborhood to the continental scale. 

Building Postcarbon Futures: Land, Justice, and Energy Transitions, published by the Lincoln Institute of Land Policy, provides a crucial counterpoint to the growing despair around climate action by presenting a series of optimistic solutions that show how various forms of collective ownership, multi-purpose infrastructure, and grassroots power are already tackling the climate crisis at great scale. It is both a celebration of action underway and a clarion call to the planners, designers, policymakers, and activists who are pushing this planet toward a future of collective flourishing.

“Building a just, postcarbon future requires a transformation of our social, political, and economic systems in ways that challenge the status quo,” said Billy Fleming, codirector of the Climate and Community Institute and assistant professor of landscape architecture at Temple University’s Tyler School of Art and Architecture. “This book explores existing works of climate justice and provides a range of tools, methods, and models of practice and policymaking to demonstrate what is possible if we act now at the scale of the crisis.” 

Organized around energy, land, and urbanism, the core of the book is an atlas featuring original cartography that maps and documents examples—such as the Tu Deh-Kah Geothermal Power Plant in British Columbia and the West Arnhem Land Fire Abatement Project in Australia—of existing and effective grassroots work toward climate justice. Often, these projects are at odds with the status quo and incorporate the work of marginalized people and frontline communities.

“This is an incredible contribution, offering creative models of land stewardship and climate justice that will push design practice in radical new directions,” said Jenny Jones, principle of TERREMOTO and 2025 Smithsonian National Design Award recipient.

“This book puts the earth, the land, and the spaces we all share at the center of the climate crisis, precisely where they belong,” said Julian Brave NoiseCat, author of We Survived the Night and Academy Award–nominated director of Sugarcane.

Building Postcarbon Futures also features more than a dozen contributions from leading scholars and practitioners of planning, design, and climate policy. Their field-based research presents additional studies of the past, present, and future—including social housing experiments in Uruguay and Jakarta, land stewardship and ecosystem restoration initiatives in the Pacific Northwest and American South, and submerged histories of energy democracy and collective ownership of the power grid in the rural United States.

More information about the book can be found here.

Kristina McGeehan is the director of communications at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A team of workers welds and installs a new solar array for a rice mill in Burkina Faso. Credit:Joerg Boethling

Three Michigan mayors—Sheldon Neeley of Flint, Christopher Taylor of Ann Arbor, and David LaGrand of Grand Rapids—appeared at the American Planning Association’s National Planning Conference in Detroit in April, on a panel moderated by Anthony Flint, author of Mayor’s Desk: 20 Conversations with Local Leaders Solving Global Problems.

Their conversation, which followed similar mayors’ panel sessions at APA’s national conferences in Denver and Minneapolis, highlighted the challenges municipal leaders face on issues including housing affordability, the property tax, and an evolving relationship with the federal government. These highlights from the discussion have been edited for length and clarity.

Anthony Flint: What is it like to run a city at this current time, in this political environment, and what impact has the role of the federal government had, especially as it has changed?

Mayor Sheldon Neeley: One of the things I find is that it’s the intersection of crises. It’s like any intersection, you have … to make sure you don’t run into catastrophic accidents. My engagement has been on the financial crisis, water crisis, civil unrest, and also a global pandemic. I call it prayer, planning, partnership … we looked for our partners to be able to get through that. We needed all parts of government to play a part to serve the various residents across the state of Michigan. Also, I have a great relationship with the state government as a former legislator, and also have one of the greatest state legislators in the state, [who] happens to be my wife.

Mayor Christopher Taylor: With the current climate, we have a combination of certainties and uncertainties as we grapple at the global level. We know that if we are trying to protect our community members, we need to be welcoming…. That’s going to be complicated, at best, frustrated, at worst, by the administration. We also know that some of our primary quality-of-life initiatives with respect to housing and climate action are at odds with the federal policy and with the process of the administration. We have been doing a lot of work on climate action. [The federal policies], at the very best, complicate and slow down the exciting work that we’re doing.… On housing, crucially, with all those cuts in HUD, those are going to hit our residents.

Mayor David LaGrand: The level of chaos that’s been injected at the federal level has been really problematic, because a lot of people want me to come and do something about Donald Trump. I can’t change his mind on tariffs. I can’t change his mind on a lot of things. We’re the closest people to [yell at], so we get a lot of frustration. Maybe we’re about to revert to city-state models rather than a federal one. The federal government’s been around for a couple hundred years. Cities have been around for 9,000 years. They’re very durable. They have lots of structural advantages, and there are reasons why the cities are going to be fine.

Then the question is, [do] we just forget about the federal government and the state government? The long-term question is, post–Great Society, if we made this deal … to put most of our money up to the federal level and it was going to come back in the form of grants and programming … if that bargain has been falsified, then why am I sending my federal taxes off to the federal government anymore?

If we want to do housing, we’re going to have to do it ourselves. We have to figure out what the resources are. If we want to do environmental work, we have to figure out what’s city level. We just have to be honest and break out of [the approach of saying] gee, there’s a grant somewhere we should apply for.

AF: The next question is about local action. I’m going to ask three questions, one for each of you. I’ll start with Mayor Taylor. Can you tell us about the clean energy public utility you’ve started in Ann Arbor and how that fits in with your local climate action plans?

Mayor Christopher Taylor: We have, in our liberal town, no surprise, we’ve had a climate action plan for quite some time. We were able to, through some work at the county level, find a million dollars a year starting in about 2017, which enabled us to staff up our Office of Sustainability and Innovation. In the state of Michigan, we have a franchise with a regulated provider. That franchise for electric is perpetual. That means if we wanted to run our own utility, seizing [its] assets and utilizing them, not only would we have to pay for capital, we’d also have to pay for the profit interest going forward perpetually.

We decided to start the Sustainable Energy Utility, [which] overlays the existing utility. It is an opt-in utility. It enables residents who wish to sign up to get from the city, from the public utility, 100 percent renewable, reliable, sustainable, resilient, and just-at-market, if not a little bit below, energy. We are getting this underway. We have hired some staff. We’re allocating some budget. We’re going to try to hit 100 homes this year. We’re going to try to hit 1,000 homes next year. We’re going to work … on batteries and solar panels, and we’re focusing on one of our lowest-income areas in the city. The residents are signing up for it. It’s something that gives us a lot of drive, a lot of excitement. It’s something I think that lots of jurisdictions could take a look at.

AF: Mayor Neeley, I know that the … water crisis was traumatic and this is in the rearview mirror, but we’d like an update on how the resolution is going. Importantly, this is ultimately about infrastructure and investment in the city. What can you tell other cities about your experience?

Mayor Neeley: When people find out that I’m the mayor of Flint, Michigan, they ask, how’s the water? I reply, the water’s fine. We’re doing very well. We’ve invested more than $20 million into our infrastructure repair programs [plus $100 million in federal matching funds] … to get us to this point. All of you have been watching over the last decade or so. I want to thank you for your prayers and your wishes. We’re still providing water for the poor families inside the city of Flint, while we’re trying to build … trust. It’s a confidence thing that we have to build back.

AF: I want to turn now to affordability and start with you, Mayor LaGrand. You’ve got your own special circumstances in terms of your local economy, which I’d like you to talk about, but what have you found in terms of the strategies for promoting affordable housing? I’m going to follow up with each of you about your particular strategy, and that is something we’re interested in, which is promoting the use of government-owned land for housing.

Mayor LaGrand: First of all, I’ve just got to acknowledge that I think jealousy is an under-respected emotion. I am jealous of the work that Ann Arbor is doing on the electric utility work, [which] we’re watching very carefully. It’s incredibly exciting.

One of the things that I think in the policy space is really important [is] to ground things in economics. The law of supply and demand is a law. You can try ignoring it if you want. Try ignoring gravity and see how well that works for you. Demand is going to give you price pressures. It really boils down to two things. One is the regulatory environment, and the other is how you actually make it. Again, just to geek out for you guys a little bit, one of the weird things about housing is if you look at industries in general, think about a computer, they get more and more efficient, dramatically so, right? We see that all the time. For housing, the construction industry still involves a guy or a woman coming out to a site with a hammer and knocking a bunch of pieces of wood together like it’s 1940. The housing industry hasn’t moved forward very much technologically.

Sheldon and I were deskmates in [the state legislature] in Lansing. There was a good idea of taxing vacant land that Mayor Duggan proposed for Detroit . Those of us with bad developers squatting on land—that’s a problem. I wrote a bill so that cities could have land banks and not just counties. Then when I became mayor, now we have a land bank in Grand Rapids. That’s a way for you to do public investment, and it’s exciting. That gets to your public ownership of land question.

The other thing is [ADUs, or accessory dwelling units]. Let’s say I have 50,000 garages in Grand Rapids. Those garages are all potential one-bedroom or studio apartments, but only if the regulatory environment makes that possible and makes it work. I’ve got bills in Lansing that will drop the cost of construction of an [accessory dwelling unit] about 20 grand a unit because of regulatory things in the state building code. You’ve got to get it fixed at the state level. Then at the city level, you’ve got zoning questions. Is it even allowed? Do you have prebuilt models? How easy is it to get through your zoning department? How easy is it to get financing?

If we increase supply enough, prices will moderate. We saw it happen in Minneapolis. We saw it happen in Boston last year. We see it happen in Austin. The law of supply and demand is a law.

AF: We’re going to have to move into a little bit more lightning-round mode, but I want to ask you about affordability and specifically this idea of making use of government-owned land.

Mayor Taylor: Just a couple of weeks ago [we] passed our comprehensive land use plan, which envisions substantially more housing throughout the city, much more in the downtown, substantially more on transit corridors, and more in established neighborhoods, duplexes, triplexes, ADUs, wherever we can.

There isn’t much vacant land in Ann Arbor. We do have a couple of parking lots downtown that we’re utilizing in different ways. One, we are looking to sell on the open market. We’re going to sell to the highest bidder for as much housing as we can get, [plus] a grocery store on the first floor.

Next, we have a … parking structure that has been a conversation in the city for a number of years. We are transferring the air rights to that parking structure to the next-door library. The library is going to build an awesome library on top …. They’re going to work on having affordable housing, workforce housing, artist housing. Across the street, we’ve got another surface parking lot owned by the City of Ann Arbor. We are going to break ground this season on about 300 units of new permanent housing there. We’re working on it.

AF: Mayor Neeley, have you seen efforts to redevelop underutilized land in the city of Flint?

Mayor Sheldon Neeley: The good news is that if Grand Rapids and Ann Arbor don’t have a home for you … we have land, and we have industrial space, and also residential space. What we’re doing, we’re taking a lot of structures down, and we’re redeveloping that land. It’s affordable. The Real Estate Association says the land value has increased over the last decade by about 332 percent, but it’s still very affordable. Flint, right now, for the first time in 20 years, is actually growing in population, so people are realizing that it’s a good investment to come back there and even start your business.

AF: All around the country, there’s this new property tax revolt just at the time when local governments are counting on that revenue. Just interested in your reflections on that revolt, and then also where you stand on the land value tax.

Mayor David LaGrand: If you want to geek out, the land value tax is called Georgian economics. It’s a great idea. It’s good for everybody incrementally, so I’d like it in general.

Property tax in Michigan is badly broken, but let me tell you middle-class people: It’s broken in your favor. That’s really the conversation we have to have when we [discuss] property tax. It’s money for the local government. It’s revenue. It’s not an inalienable way to tax if you want to do the stuff [that] government does. The question [is] who pays the most.

Mayor Taylor: With respect to property tax, we’ve identified some of the challenges. If you stay in your home, your property taxes tick up with inflation. If you move, they leap up to the assessed value. That is great if you’re in your home. It’s hard if you’re a senior and want to downsize. The way our property tax system operates keeps people in their homes longer when they want to stay there.

Second, and this is a little bit of a particularity with respect to Ann Arbor, University of Michigan, a fairly important economic engine in the city, doesn’t pay any taxes. We do have an opportunity to have a city income tax. The way that it’s structured in Michigan, however, in the city of Ann Arbor, would mean that the imposition of an income tax would, on the one hand, be capped at 1 percent for residents, 10 percent for nonresidents, and crucially, would involve an approximately 13 percent property tax cut for people in the city of Ann Arbor.

Mayor Neeley: How many of you guys are thoroughly confused by this whole tax question right now? Let me help you simplify it. Taxation is a necessary thing in order to provide services for residents inside any particular community. Let me give you an example from the city of Flint. We have more than 290 churches, about 23 vacant school buildings [that have] been vacant for more than a decade. We have two major hospitals. We have three university campuses. All our nonprofit entities are not paying property taxes. We talk about a PILOT payment [payments in lieu of taxes]. We need to make sure everybody is able to get their share [of public services when] just one-third of the communities are paying for all the services that they need.

We use a combination of different revenue streams to be able to have a support base. I do operational audits to see how we can provide more services for less without cutting or raising the price. These are dialogues and conversations that we need to have.

We can get industry back in and using land space for redevelopment, housing, or other businesses. If we have hospitals, we need to be able to have a PILOT payment because if they need help with the fire department, police department, those are tax dollars of the residents that are providing that level of service. All these things have to come together .… We need to take a really good look … around the table and be able to have these really engaged conversations. Truth has never been afraid of an audience, and so we need  to be able to speak the truth, whether you’re Republican, Democrat, white, Black, rich, or poor. We need to have that.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Grand Rapids Mayor David LaGrand speaks during a session at the American Planning Association’s National Planning Conference in Detroit in April. Seated next to him (partially obscured) is Ann Arbor Mayor Christopher Taylor, with Flint Mayor Sheldon Neeley and Anthony Flint of the Lincoln Institute of Land Policy completing the panel. Credit: American Planning Association.

El músico Curtis Hunter encara el mundo con una sonrisa, incluso cuando el mundo no siempre le devuelve el gesto. Sin embargo, el destino pareció sonreírle a Hunter, al menos en junio pasado, cuando se mudó a un nuevo desarrollo de viviendas para adultos mayores construido en suelo propiedad del condado en Fairfax, Virginia.

Unos años antes, a los 58 años, Hunter fue víctima de una agresión cerca de su edificio de departamentos en Seven Corners, lo que le produjo un colapso pulmonar y múltiples fracturas. Posteriormente atravesó una etapa complicada, marcada por una situación de indigencia y una nueva agresión violenta. Pero el año pasado, un trabajador social del condado de Fairfax le sugirió a Hunter que investigara un nuevo desarrollo de viviendas asequibles para adultos mayores, llamado Belmont at One University. Es uno de varios proyectos recientes en los que el condado de Fairfax aprovechó el valor de las tierras de propiedad pública para impulsar nuevas viviendas asequibles.

Hunter, que supo ser empleado de mantenimiento y músico de gira (tocó la guitarra y la armónica en bandas teloneras para Los Lobos y Donovan, entre otras actuaciones), ahora vive gracias a una pensión por discapacidad y comenta que está agradecido por su nuevo hogar.

“Lo aprecio mucho, es más que maravilloso. En verdad aprecio que me permitan tener a mi mascota”, cuenta. A diferencia de tres de sus gatos anteriores, que salían con Hunter encaramados en una plataforma alfombrada que solía atar a una mochila o un portabicicletas, su última gata, Sophie, es tímida. Adoptada a los nueve años y medio, ella prefiere descansar en la ventana, contemplar el complejo deportivo cercano y a los vecinos que pasean por la bicisenda.

La casa de campo al otro lado de la calle, donde Hunter participa, en ocasiones, de partidos de lacrosse o fútbol, es parte de la Universidad George Mason, una universidad pública a la que asisten unos 40.000 estudiantes.

One University se encuentra al lado de la universidad, en una propiedad de 4,3 hectáreas que posee la Autoridad de Reurbanización y Vivienda del Condado de Fairfax (FCRHA, por su sigla en inglés). Antes, la parcela albergaba un complejo de viviendas asequibles de la FCRHA de 46 casas adosadas, llamado Robinson Square. En 2021, los inquilinos se reubicaron en viviendas temporales hasta que estuvieran listas las nuevas viviendas, un paso que no estuvo exento de desafíos ni dudas, pero que permitió quintuplicar la cantidad de unidades de vivienda asequible en el lugar.

La propiedad ahora incluye tres nuevos edificios: Robinson, llamado así por el complejo de casas adosadas anterior, con 120 unidades asequibles de uno a cuatro dormitorios para todas las edades; Belmont, con 120 departamentos asequibles de uno y dos dormitorios reservados para adultos mayores de 62 años; y Main on University, con más de 300 departamentos para estudiantes a precio de mercado.

Los tres edificios se encuentran en suelo propiedad del condado y se arriendan a un valor meramente nominal por un plazo de 99 años; se otorgó un subsidio estimado de USD 12 millones para ayudar a construir los proyectos. Sin embargo, los edificios son de propiedad y administración privada y, por lo tanto, cada uno de ellos paga cientos de miles de dólares al condado en impuestos locales a la propiedad.

Este tipo de acuerdo, un arrendamiento de suelo que permite a las comunidades conservar la propiedad de la tierra mientras participan en los ingresos generados por el desarrollo sobre el suelo, constituye una de varias formas en que las comunidades aprovechan terrenos públicos a fin de ampliar la oferta de vivienda asequible. Y brinda nuevas oportunidades para inquilinos de todas las edades.

A Hunter le gusta que haya estudiantes universitarios al lado y comenta que algunos ayudan a organizar eventos sociales para los residentes mayores, desde noches de juegos hasta caminatas grupales. “Un grupo viene y ayuda a organizar algunos de estos eventos: la clase de arte y el micrófono abierto, y tienen algo que se llama ‘Tazas y compañía’, donde hacen que las personas de los dos edificios bajen a tomar té y comer galletas juntas”, explica. “Agradezco que estén allí, ya que no tengo hijos y no puedo ver a mis sobrinos y sobrinas”.

Esta tierra es su tierra

En 2022, el condado de Fairfax duplicó su meta de viviendas asequibles, con el compromiso de agregar 10.000 unidades asequibles nuevas para 2034 sin pérdida neta de las viviendas asequibles existentes. El objetivo original de 5.000 viviendas asequibles, establecido en 2019, siempre tuvo la intención de ser “un piso, no un techo”, según el panel asesor que emitió la recomendación. Si bien los ingresos medios de los hogares son altos en Fairfax, con más de USD 154.000 al año, el valor medio de las viviendas es más del doble del promedio nacional de USD 760,400, según datos del Censo de los EUA. En algunos casos, el condado adquirió nuevas tierras a fin de desarrollar viviendas asequibles orientadas al transporte público. Sin embargo, en el último tiempo, en especial después del éxito de One University, la FCRHA está considerando, en mayor profundidad, la posibilidad de ubicar nuevas viviendas asequibles junto con instalaciones públicas existentes en suelo que ya posee o controla.

“Estamos analizando algunas instalaciones públicas, [que incluyen] dos bibliotecas”, indica Anna Shapiro, subdirectora de Desarrollo y Financiamiento Inmobiliario de la FCRHA. Los grandes estacionamientos de las bibliotecas ofrecen la posibilidad de coubicar viviendas en sitios que son propiedad del condado y que “también son realmente accesibles en términos de infraestructura de transporte público y acceso a empleos y servicios”, señala. “Esa parte en verdad es importante para nosotros, porque al evaluar estas propiedades, queremos asegurarnos de preparar a las personas para que tengan éxito y no aislarlas”.

Ubicado en el límite de un campus universitario, One University es bastante accesible a pie, ya que se encuentra a alrededor de 1,5 kilómetros de las tiendas de comestibles y el centro de la ciudad. “Compré un pequeño scooter con asiento para poder ir a los supermercados Giant y Safeway en Fairfax City”, agrega Hunter. Una red de bicisendas y aceras anchas facilita el desplazamiento.

El último desarrollo de viviendas asequibles del condado, que está a punto de completarse en este momento, también está ubicado en el centro, en un par de estacionamientos infrautilizados que se encuentran junto a las oficinas del Centro Gubernamental del condado. Fairfax Crest, como se le llama, tendrá 279 unidades asequibles para inquilinos que ganan del 30 al 70 por ciento de la mediana de ingresos en la zona (AMI, por su sigla en inglés). En realidad, el proyecto es una especie de secuela: el complejo de viviendas Residences at Government Center ya funciona desde hace casi una década. Sin embargo, Fairfax Crest incluye más servicios, como una plaza pública, más de 1.300 metros cuadrados de espacio comunitario y una guardería.

El departamento promedio de dos dormitorios en Fairfax se alquila por más de USD 2.400 al mes, según estimaciones de Zillow y RentCafe, mientras que los departamentos de dos dormitorios para personas con recursos limitados en Robinson y Belmont se alquilan por USD 1.653 a USD 2.022 por mes en este momento. Los alquileres en Fairfax Crest aún no se anunciaron, pero entre los alquileres para personas con recursos limitados y los electrodomésticos y la construcción con eficiencia energética (con paneles solares en los techos) que reducen los costos de los servicios públicos, la mayoría de los inquilinos no debería tener que dedicar más del 30 por ciento de sus ingresos brutos en gastos de vivienda, lo que los libera del estado de “carestía” que experimenta casi la mitad de los inquilinos en los Estados Unidos.

Shapiro pudo recorrer uno de los edificios de Fairfax Crest cuando la construcción estaba llegando a su fin. “Pudimos subir a una de las unidades, y debo decir que las vistas desde los pisos superiores de lo que es un desarrollo de viviendas asequibles son magníficas”, comenta. “El condado ha dejado muy claro que solo por el hecho de ser una vivienda asequible, no debería ser diferente a las otras viviendas, y tenemos expectativas bastante altas sobre lo que se ofrece en nuestro condado”.

Construir para seguir construyendo

Si bien el gobierno federal posee mucha tierra, gran parte de ella, desde bases militares hasta parques nacionales y refugios de vida silvestre, no es particularmente apta para el desarrollo residencial. No obstante, los estados y municipios controlan más de 101.000 hectáreas de suelo edificable en áreas urbanas de alta demanda, según un análisis de 2024 realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales del Instituto Lincoln. Esto incluye estacionamientos a nivel del suelo, baldíos y edificios municipales cerrados en ubicaciones privilegiadas cerca de empleos y transporte público.

Aun así, se necesita iniciativa y dinero (y, a menudo, algo de coraje político y liderazgo) para convertir suelos de propiedad municipal en viviendas asequibles o darles otros usos para beneficio público.

Shapiro cree que el éxito de One University y otros proyectos recientes ayudó a generar la confianza y el apoyo necesarios entre los funcionarios del condado para llevar a cabo el proyecto Fairfax Crest. “Al ver todos esos resultados, creo que dijeron: ‘Está bien, hagamos esto en primer plano. Hagamos que esto en verdad sea visible y demostremos nuestro compromiso con la vivienda asequible de forma muy clara’”, comenta Shapiro.

La Junta de Supervisores del Condado fue “fundamental para que esto suceda”, agrega, defendiendo la cuestión de la asequibilidad habitacional en el ámbito político. “No solo tenemos este objetivo de 10.000 unidades netas nuevas en el condado, sino que también respaldaremos nuestra palabra con inversiones y tierras”.

Fairfax Crest consta de dos edificios principales, cada uno con su propia combinación de financiamiento y créditos fiscales. Al igual que ocurre con One University, los edificios son propiedad de empresas privadas que también están a cargo de su administración, en terrenos arrendados al condado por un período de 99 años. “Estamos sumamente preocupados por mantener el control de nuestro condado a largo plazo”, indica Shapiro, en especial, justo al lado de las oficinas gubernamentales. “Entendimos que el valor del suelo en verdad ayudaría a subsidiar el desarrollo de la propiedad”.

Cada edificio combinó un crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos del 4 por ciento de Virginia Housing con un crédito fiscal adicional del 9 por ciento obtenido a través de un proceso competitivo, en lo que Shapiro llama una estrategia de “hermanamiento”. La FCRHA también emitió un par de bonos para ayudar a financiar el desarrollo, por un total de USD 23,5 millones, además de USD 25 millones en préstamos de su fondo Blueprint. “El acuerdo incluye otras fuentes de financiación, algunos otros fondos estatales y una subvención para la construcción de la guardería”, explica Shapiro. “Intentamos establecer nuestros criterios de suscripción de forma tal que se garantice la obtención de capital externo por parte de los desarrolladores también”.

La decisión del condado de Fairfax de conservar la propiedad del suelo a través de arrendamientos de terrenos es preferible a lo que muchos municipios terminan haciendo para estimular el desarrollo de viviendas asequibles: vender el lote por un dólar, otorgar una reducción impositiva de 20 años y “perder la totalidad del valor del activo para siempre solo para lograr el resultado”, comenta Robert “R. J.” McGrail, director del programa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria) del Instituto Lincoln.

Cada incentivo cuenta, señala McGrail, y “puede marcar la diferencia entre tener palas en el suelo y grúas en el aire o no tenerlas”. Pero renunciar a ingresos fiscales futuros corre el riesgo de degradar los servicios públicos de los que dependerán los nuevos residentes, sin importar su nivel de ingresos. “Perder parte de eso para cerrar un negocio es una decisión que las jurisdicciones toman a diario”, agrega. “Para mí, optimizar la estrategia de disposición de una manera que sea menos extractiva de los ingresos públicos posteriores hace que una estrategia de asequibilidad habitacional de activación de tierras también sea una estrategia de salud fiscal municipal”.

A principios de febrero, el condado de Fairfax había entregado 1.373 nuevas unidades asequibles en cumplimiento del objetivo, con otras 2.470 unidades en 11 proyectos en construcción o en proceso, incluido Fairfax Crest, según el panel de vivienda asequible de la FCRHA. Además de las bibliotecas que mencionó Shapiro, la FCRHA evalúa el potencial de otros sitios que son propiedad del condado para alojar viviendas asequibles, incluido un estacionamiento de conexión con transporte público y un centro comunitario. Y mientras la ciudad de Franconia se prepara para trasladar las oficinas gubernamentales a un nuevo campus, la comisión de planificación del condado aprobó en febrero una propuesta para construir 120 unidades de viviendas asequibles nuevas en el sitio desocupado, junto con una estación de policía del distrito, un museo y una biblioteca pública ampliada.

“Me hace volver a sonreír”

Lo que ninguna de esas cifras logra captar es el impacto que un lugar para vivir acogedor, seguro y asequible puede tener en las personas y las familias: las amistades que se construyen, las preocupaciones que se desvanecen.

Alegre y extrovertido, Hunter es una especie de embajador de Belmont, que recluta residentes para los eventos sociales y las clases del edificio, y sugiere nuevas actividades. Le gustaría que se celebraran fiestas para los cumpleaños de las personas, por ejemplo. “Tengo la extraña sensación de que la gente podría apreciarlo”, comenta. “Las personas que no tienen familia, que nunca reciben visitas, que no salen tan a menudo… es probable que sea bastante especial para ellas”.

En su departamento del primer piso, con sus instrumentos a mano, Hunter ahora puntea una breve melodía; su gata, Sophie, es su público cautivo, aunque desinteresado. “Es mi animal de compañía, después de lo que he pasado y de tener mascotas toda la vida”, agrega. “Eran las mascotas y la música, esas eran las cosas que me daban calma”.

Mientras los acordes suenan sobre el tintineo de una pandereta, Sophie se relaja en la ventana. “Se pasa por lo menos 10 horas y media del día sentada allí, mirando por la ventana”, explica Hunter. “Justo frente a la ventana está la bicisenda. Ahí es donde pasean todos los perros del barrio… De vez en cuando, un perro se fija en ella y se acerca a verla, y lo mismo pasa con la gente”, agrega.

“Me alegra tener esta ventana; también es importante para mí”, reflexiona Hunter. “Soy extrovertido y ver a la gente pasar me hace volver a sonreír. Algunas personas miran por la ventana para ver si Sophie está ahí, y eso me reconforta el alma”.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Parte de la reurbanización de One University en suelo propiedad del condado de Fairfax, Virginia. Créditos: Hartman Design Group.