El verano pasado, la mayoría de las personas del rincón montañoso al noreste de Nuevo México esperaban ansiosas la llegada de la temporada de monzones de cada año. El incendio forestal de Hermits Peak y Calf Canyon había comenzado en abril, llegó a quemar 138.000 hectáreas y destruyó cientos de propiedades. Los residentes anhelaban un respiro del humo y las evacuaciones que habían empezado a definir sus vidas. Pero, entonces, llegó el monzón, no solo antes de lo previsto, sino que con mayor intensidad de lo normal.

A medida que la lluvia caía a cántaros sobre la tierra que se había vuelto impermeable a causa del incendio, el barro y el agua bajaban en cascada por las pendientes de las sierras de la Sangre de Cristo y desembocaban en las vías fluviales, los campos, las rutas y las viviendas. Sin haberse recuperado aún del incendio, los residentes se vieron forzados a lidiar con un desastre nuevo, y en muchos casos, tuvieron que abandonar sus viviendas otra vez.

“Sus viviendas se inundaron, perdieron los corrales, los graneros se quemaron”, relató Veronica Serna, comisionada del condado de Mora, una de las áreas más afectadas por el incendio y las inundaciones. “Una roca se desmoronó y le bloqueó todo el acceso a una familia”. No tenían nada de agua y ningún camino para salir a conseguirla. Imagina no poder ducharte en tu propia casa ni lavarte las manos o usar el inodoro. Fue devastador”.

Serna recuerda otra familia “cuya casa se siguió inundando una y otra vez. Un día pasamos a ver cómo seguían, y estaban quitándose el barro del calzado y sacando el barro de la habitación con una pala. Es tan duro ver eso”.

La inundación también afectó al condado de San Miguel, exactamente en el sur: provocó daños en viviendas e infraestructuras, contaminó pozos y comprometió las fuentes de agua. “La mayoría de las personas ya regresaron a sus comunidades, pero aún les preocupa el futuro, porque la inundación no se detendrá”, dijo Ralph Vigil II, un agricultor y encargado del agua que creció en el condado de San Miguel y dirige la cooperativa de productores rurales allí. “Temo que tengamos que lidiar con esto por años”. De acuerdo con la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por su sigla en inglés), después de un incendio forestal, el riesgo de inundación sigue siendo alto por hasta cinco años, hasta que la vegetación se recupera (FEMA 2020).

Vigil tuvo la oportunidad de sobrevolar en helicóptero la cicatriz del incendio en otoño, cuando el fuego ya se había controlado por completo y las peores inundaciones habían menguado. “No entiendes realmente la inmensidad del daño hasta que estás allí”, dijo. No solo lo alarmaron la aniquilación de los paisajes y las comunidades que siempre amó: “También vi el riesgo de más incendios y los signos reales de lo que vendrá”.

Debido a que el cambio climático contribuye para que las temporadas de incendios forestales sean más intensas y prolongadas, los incendios están dejando secuelas en todo el oeste de los Estados Unidos, y eso expone a las comunidades aledañas al riesgo de inundaciones. Esas inundaciones, que pueden ser catastróficas, pueden ocurrir mucho después de que el incendio se apaga. De cara a estas amenazas, las comunidades pueden tomar decisiones en torno al uso del suelo que ayuden a generar resiliencia.

Después del fuego, el diluvio

El nombre de la Sierra de la Sangre de Cristo, que se extiende desde Colorado hasta las proximidades de Santa Fe, es acertado. Las cadenas, valles y cuencas que habrían tenido un aspecto más pequeño desde el punto de vista de Vigil en el helicóptero conforman la mayor parte de dos cuencas que son la fuente de vida de las comunidades y tierras agrícolas río abajo. Unas 23.000 personas de los condados de San Miguel y Mora dependen de estas cuencas para obtener agua potable y para la agricultura.

En condiciones apropiadas, las quemas programadas y los incendios naturales mantienen la salud del ecosistema. Pero el incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon, el más grande de la historia de Nuevo México, se salió de control y causó un caos. Un 24 por ciento del área quemada se clasificó como incendio de gravedad alta, que causó la muerte de muchos árboles y tuvo efectos profundos en el suelo. Cuando los árboles y la vegetación se queman bajo llamas incandescentes, liberan gases que endurecen el suelo y lo transforman en un material impermeable, similar al hormigón. Esto le permite al agua correr por el suelo de los bosques como si fuera un estacionamiento en pendiente, mientras aumenta su velocidad y acumula sedimentos hasta desbordar en las comunidades que se encuentran abajo.

“Antes de un incendio, estos ecosistemas y pendientes forestados actúan como una esponja, pero después del fuego, nada detiene a la lluvia”, dice Micah Kiesow, científico especialista en suelo en el Bosque Nacional de Santa Fe y líder del equipo de incendios de Respuesta de Emergencia en Áreas Quemadas (BAER, por su sigla en inglés). Los equipos de BAER evalúan el daño de los incendios forestales en las tierras que son propiedad del gobierno federal. “Observamos una cantidad enorme de erosión, sedimentación y flujos de residuos en las áreas más gravemente afectadas por el fuego, que con el tiempo llegan hasta los drenajes y arroyos que se encuentran abajo”.

Mientras las inundaciones posteriores al incendio afectaron a muchas comunidades alrededor del área quemada, en general, los daños más graves se produjeron en el condado de Mora. En el condado, uno de los más pobres del país, hay alrededor de 2.130 viviendas distribuidas en unos 3.200 kilómetros cuadrados. Serna estima que 200 de esas viviendas se incendiaron, y otra cantidad incontable se vio afectada por las cenizas, el agua y los sedimentos que llegaron hasta las comunidades de Mora, Holman, Chacon y Guadalupita. “Es triste, porque muchas de las viviendas de nuestras comunidades eran de adobe”, explica. “Nuestra gente ha vivido aquí por generaciones, heredaron estas construcciones de adobe de sus tatara, tatara, tatarabuelos”.

Gran parte de las personas que resultaron afectadas eran productores rurales. Según Serna, muchos residentes tenían frízeres llenos de ganado y carne de caza de alta calidad que tuvieron que tirar tras los cortes de luz que hubo como resultado de las inundaciones. Mientras tanto, las acequias (pequeñas zanjas o canales que desvían el agua de los arroyos y ríos para brindar agua a las tierras agrícolas y formar las bases del acceso al agua en esta parte de Nuevo México) se obstruyeron con madera, rocas y barro. Según la Asociación de Acequias de Nuevo México y los informes de Source New Mexico (Lohmann 2022), más de 40 acequias se destruyeron como consecuencia del incendio. La infraestructura de la que estas comunidades remotas dependen para todo, desde el cultivo de alimentos hasta el acceso a los servicios cruciales, sufrió un daño profundo.

Inmediatamente después del incendio, fue difícil acceder a fondos federales de emergencia. En los meses posteriores, sin embargo, se puso a disposición de quienes resultaron afectados por los incendios un volumen significativo de financiamiento: alrededor de US$ 3.900 millones en total, incluidos US$ 2.500 millones de la Ley Federal de Asistencia por el Incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon que se aprobó en septiembre, y US$ 1.400 millones asignados en el proyecto de ley de Asignaciones Varias de 2023. Los daños totales generados por el incendio aún no se confirmaron, pero se estima que alcanzan los US$ 5.000 millones.

A pesar de la entrada de financiamiento, “De verdad, no creo que [US$ 3.900 millones] vayan a ser suficientes”, dijo Serna. “¿Cómo reemplazas árboles que tenían más de 100 años?” ¿Cómo recuperas todo eso? Es decir, ¿existe un importe en dólares que pueda compensar eso? ¿Cómo recuperas el tiempo?”.

Si bien los esfuerzos de recuperación continúan, el riesgo de más daños por inundaciones persiste, con una dependencia vertiginosa en la intensidad de las futuras lluvias y deshielos. Los funcionarios del condado de Mora empezaron a desarrollar un plan de mitigación de riesgos para los impactos potenciales de incendios e inundaciones futuros. Este tipo de planificación es una de las muchas medidas que las comunidades deben implementar para volverse más resilientes ante desastres cada vez más graves y frecuentes.

De reactivo a proactivo

En muchos casos, después de un incendio, las comunidades enfrentan un riesgo de inundaciones, pero el tiempo no siempre está de su lado. “El desafío en Nuevo México es que tenemos una temporada de incendios que va de abril a junio, seguida inmediatamente de una temporada de monzones”, dijo Brian Williams, director de gestión de emergencias de Santa Fe. “Esa ventana de tiempo entre el final de la temporada de incendios y el comienzo de la temporada de inundaciones dura unas semanas, no meses. A menudo, se superponen, y entonces es una carrera frenética para mitigar los impactos potenciales lo mejor posible. Y, en cierta medida, las cosas que puedes hacer son limitadas”.

Cuando los equipos de BAER analizan la dimensión de los daños en las áreas que son propiedad del gobierno federal, parte de su responsabilidad es determinar las prioridades para las medidas de mitigación inmediata, idealmente, antes de que lleguen las precipitaciones extremas. Estos ecosistemas, que suelen estar forestados, son los candidatos principales para la siembra y la cobertura del suelo con mantillo con método aéreo, que puede ayudar a que las áreas quemadas empiecen a recuperarse; la restauración de cauces de arroyos también puede ayudar a combatir el riesgo de inundaciones. Para prepararse para los monzones de Nuevo México, el equipo de BAER también recomendó y supervisó cierta cantidad de intervenciones de emergencia, incluida la instalación de obstrucciones en cauces de arroyos para redireccionar los residuos y sedimentos, y reparaciones de puentes y obras de drenaje transversal para facilitar el acceso de los vehículos. Es probable que estas medidas hayan ayudado a minimizar algunos de los impactos más extremos de las lluvias, pero es difícil cuantificar su efecto, y la dura verdad es que lo que puede hacerse en el período entre la extinción del fuego y las lluvias extremas es limitado. Aún más duro es el hecho de que, en muchas regiones, ese período parece acortarse cada vez más.

Es entendible que muchas de las conversaciones en torno a las inundaciones posteriores a los incendios se centren en las medidas de recuperación de los ecosistemas como las que los equipos de BAER recomiendan y facilitan. Sin embargo, prepararse con eficacia para los desafíos singulares de recuperación y las erosiones potenciales posteriores a un incendio también demanda una reflexión significativa por parte de las comunidades y los propietarios de viviendas.

Las decisiones sobre la planificación y el uso del suelo pueden minimizar el riesgo antes de que los incendios ocurran. En el terreno, las comunidades pueden instalar infraestructura que ayude a contener o redireccionar el flujo de residuos, acondicionar las viviendas con materiales menos inflamables, e identificar y mejorar las rutas de evacuación. Además pueden disminuir los combustibles peligrosos en los bosques y podar los árboles y la vegetación alrededor de las estructuras para crear espacios de defensa. Parte del trabajo de reducción de combustibles, que es una herramienta esencial de la gestión forestal, implica ciertos riesgos. El incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon fue el resultado de dos incendios de los Servicios Forestales de los Estados Unidos que se desviaron: una quema programada y un proyecto de quema de pila. Los incendios se combinaron y se esparcieron a causa de los fuertes vientos. Pero en las condiciones correctas, las quemas programadas pueden reducir el riesgo de incendios y ayudar a mantener el ecosistema saludable.

En el plano de las políticas, las comunidades pueden tomar medidas, como prohibir o limitar el desarrollo en áreas vulnerables a incendios e inundaciones. En lugares donde se permite el desarrollo, pueden exigir el uso de ciertos materiales de construcción, como un recubrimiento exterior resistente no inflamable. Además, los funcionarios regionales y locales pueden mapear los riesgos de incendios forestales y de flujo de residuos para ayudar a determinar cuándo y dónde construir; desarrollar planes previos a los desastres, que permitan a las comunidades considerar cómo enfrentarán los desafíos de recuperación, como restaurar la electricidad; proveer viviendas temporales o gestionar la reconstrucción a largo plazo; y presupuestar proyectos de forma proactiva, como mejoras de infraestructura para el tratamiento del agua pluvial, que ayuden a las comunidades a sobrellevar mejor las inundaciones. Las comunidades pueden involucrarse en la planificación de escenarios, un proceso que puede ayudarlas a identificar y planificar varios futuros posibles.

Planificación de escenarios para la resiliencia ante incendios forestales

La planificación de escenarios puede ayudar a las comunidades a prepararse para un futuro incierto. La práctica guía a los planificadores, los integrantes de la comunidad y otras partes interesadas, al poner en consideración diversos futuros y maneras de responder a ellos de forma eficaz, y planificar en función de estos. En el caso de los incendios forestales, las comunidades pueden considerar los efectos de un clima cambiante sobre factores como la salud pública, la vivienda, la equidad, la economía, la disponibilidad de agua y la calidad de vida. ¿Cómo podrían sequías más intensas y frecuentes afectar los esfuerzos de erradicación de incendios forestales? ¿Cómo pueden las políticas climáticas regionales coordinadas reducir el riesgo de incendios forestales y mejorar la calidad de vida? Al hacer preguntas como estas y explorar múltiples resultados posibles, las comunidades pueden prepararse mejor para los desafíos futuros. Para obtener más información sobre esta práctica de planificación o asistencia para ejecutar un proceso de planificación de escenarios, visite el sitio del Consorcio para la Planificación de Escenarios del Instituto Lincoln.

Según un informe del Instituto Nacional de Ciencias de la Construcción cada un dólar de fondo público gastado en la mitigación de riesgos desde 1995, se espera ahorrar seis en los costos generados por desastres futuros (NIBS 2019). Después de décadas de centrarse en el financiamiento para la recuperación de los desastres, el gobierno federal inició un cambio hacia el financiamiento de la planificación previa a los desastres y la mitigación. La FEMA publicó una guía de planificación previa a los desastres y ha puesto a disposición un monto limitado de fondos para los proyectos de mitigación de desastres (FEMA 2017). Lamentablemente, este tipo de planificación anticipada, a menudo, depende del tipo de interés político y el financiamiento que suele llegar con mayor facilidad una vez que el desastre ya ocurrió.

“Pienso que el desafío fundamental con todo esto, al igual que con la mayoría de los peligros naturales, es que nos resulta muy difícil planificar con anticipación”, dijo el Dr. Kimiko Barrett de Headwaters Economics, un grupo de investigación sin fines de lucro con sede en Montana que trabaja para mejorar el desarrollo de la comunidad y las decisiones sobre la gestión del suelo en todo el país. “Somos reactivos por naturaleza, respondemos a los estímulos, en lugar de anticiparnos. Incluso después de que ocurre un incendio forestal, tenemos una pequeña ventana para movilizar y ejecutar los cambios transformadores necesarios antes de que la amnesia surta efecto, o de que la subjetividad surta efecto, donde se siente que [como el incendio ya] ocurrió, jamás volverá a ocurrir”.

Un enfoque holístico

A medida que más áreas resulten afectadas por los incendios forestales cada vez más destructivos, la amenaza de erosión e inundaciones en estos paisajes también aumentará, y esto debe tenerse en cuenta en la planificación y las decisiones de uso del suelo, dice Barrett.

Explica que los principios de la política holística de uso del suelo para la resiliencia ante los incendios forestales se conectan inherentemente con la planificación para los impactos potenciales posteriores a los incendios, como las inundaciones. Las medidas que se solían utilizar para generar resiliencia en las comunidades ante los incendios forestales (como la reducción de combustibles peligrosos cerca de infraestructuras críticas, la planificación de rutas de evacuación, la consideración de la densidad de viviendas y los patrones de desarrollo en las obras nuevas, y el mapeo del riesgo) también brindan beneficios intrínsecos en el período posterior al incendio.

“[Adoptar esas medidas] significa que las comunidades tendrán más probabilidades de sobrevivir a un incendio forestal, por lo que este elemento de reconstrucción y recuperación está inherentemente mejor posicionado, ya que se priorizan esa reflexión y esa planificación estratégica premeditada”, dice Barrett. “Así que [la planificación para los incendios y sus impactos] deben ir de la mano. El desafío es que el financiamiento federal y la política a menudo no lo analizan en dichos términos, o dentro de dicho marco holístico”.

Además, cuantificar y analizar las necesidades de planificación de los peligros muy localizados de comunidades individuales (desde el mapeo del riesgo hasta la implementación de la mitigación a una escala significativa) es complejo cuando un área aún no ha sentido los impactos de un incendio forestal o no ha vivido el desastre posterior a un incendio. Por ejemplo, al mapear el riesgo, se reduce el desafío de predecir dónde y cómo un incendio forestal puede afectar un paisaje; sin embargo, crear mapas integrales y precisos sigue siendo difícil, no solo debido a los datos contundentes necesarios para hacer dichas predicciones, sino también a la resistencia de la comunidad.

“Existe mucha resistencia, muy similar a lo que se observa en Florida y en otras partes con respecto al aumento del nivel del mar y otras situaciones, donde los políticos, desarrolladores y dirigentes comunitarios suelen decir ‘La verdad, no queremos saber (o puede que queramos saber, pero, en realidad, no queremos que se haga público’)”, dijo Molly McCabe, directora ejecutiva de Hayden Tanner, una empresa de asesoramiento en inversiones que se centra en el impacto social y la sostenibilidad en el ambiente construido. “Así que existe esta tensión entre ‘Queremos que nuestra gente esté segura’ y ‘Además, es un riesgo económico’”.

En 2022, el estado de Oregón creó un mapa de riesgo de incendios forestales de todo el estado, y lo distribuyó a 150.000 residentes que vivían en áreas que enfrentaban un riesgo alto o extremo. De inmediato, surgió una controversia: los propietarios de viviendas sospecharon que el mapa podría afectar los valores de los bienes inmobiliarios y las tasas de seguro, y a algunos les preocupó que esto pudiera generar nuevos códigos de edificación o exigencias para el fortalecimiento de las viviendas (un enfoque de acondicionamiento que implica medidas que van desde el reemplazo de ventanas hasta la poda de árboles y arbustos cercanos). El Departamento de Silvicultura de Oregón retiró el mapa para continuar con su desarrollo, pero la respuesta fue una reflexión clara de los desafíos relacionados con adelantarse al riesgo.

Este problema se embarra más cuando se trata de planificar para la erosión y las inundaciones después de los incendios: ¿cómo podemos cuantificar, de forma significativa, los impactos potenciales de un desastre que es el resultado de otro desastre, que también es muy difícil de predecir? Y ¿cómo se puede obtener la aceptación de los residentes que podrían verse económicamente afectados por un mejor entendimiento del riesgo en ciertas áreas?

A pesar de los desafíos, algunas comunidades están progresando, dijo Barrett: “Puedo decirte que existen comunidades que reconocen su nivel de riesgo y lo están combatiendo enérgicamente, de formas que superan lo que vemos por parte de las exigencias federales y las regulaciones del estado”.

Comunidades que pasan a la acción

Barrett dijo que algunas comunidades en California han implementado exigencias más allá de los requisitos estatales ya existentes para los estándares de resistencia a la ignición. Portola Valley, por ejemplo, adoptó una ordenanza de fortalecimiento de viviendas para complementar el código de edificación del estado que requiere materiales de construcción no inflamables para los desarrollos nuevos en áreas de alto riesgo. En 2020, los residentes del condado de Marin aprobaron una medida que aplica un impuesto a los bienes inmobiliarios de diez centavos cada 930 centímetros cuadrados para apoyar los esfuerzos de prevención de incendios forestales. Se espera que la medida, que incluye excepciones para la ciudadanía de la tercera edad de bajos ingresos, genere alrededor de US$ 20 millones al año por un período de 10 años.

Tanto Barrett como McCabe mencionaron que las propuestas de bonos fueron un medio satisfactorio (aunque no se usaron mucho), para que las comunidades motivadas reserven financiamiento para los incendios forestales y la resiliencia posterior a estos. Un ejemplo muy destacado es el Proyecto de Protección de la Cuenca De Flagstaff (FWPP, por su sigla en inglés), iniciado después de que el incendio Schultz quemara unas 6.000 hectáreas en la zona montañosa al norte de la ciudad en 2010. El incendio en sí mismo tuvo poco impacto en las viviendas y bienes inmobiliarios privados de Flagstaff, pero, un mes después, fuertes lluvias desencadenaron flujos de residuos e inundaciones que arrasaron con el valle, lo que causó la muerte de una joven y la pérdida de 85 viviendas. Dos años más tarde, los residentes aprobaron un bono de US$ 10 millones que ayudaría a proteger la cuenca de agua, las viviendas aledañas y bienes inmobiliarios contra impactos similares.

El FWPP es una asociación entre el estado, la ciudad y el Bosque Nacional Coconino, que busca ayudar a reducir el riesgo de incendios forestales y las inundaciones posteriores a los incendios. “Resultó ser uno de los mejores ejemplos que he visto de una asociación que realmente surgió como resultado de un evento bastante devastador que se relacionó con otro posterior a un incendio”, dijo Barrett. “Es un muy buen ejemplo de lo que puede suceder cuando están presentes los actores correctos, y de comunidades y socios locales que reconocen un riesgo y actúan en consecuencia”. El año pasado, el electorado de Flagstaff mostró un apoyo constante para continuar la extinción de los incendios forestales de la ciudad y los esfuerzos de gestión del agua pluvial, con un 76 por ciento de votos a favor de una propuesta para emitir US$ 57 millones en bonos para invertir en infraestructura relacionada con los incendios y el agua.

McCabe mencionó a Montecito, California, como otro ejemplo destacable de resiliencia comunitaria que surge de la tragedia. El incendio Thomas de 2017 desestabilizó las pendientes que están encima de Montecito. Cuando estas pendientes se vieron sometidas a un diluvio tan solo unas semanas después, 23 personas perdieron la vida y 130 viviendas se destruyeron. Desde entonces, funcionaros del condado de Santa Bárbara han desarrollado mapas de riesgo de flujo de residuos para el área, y una organización sin fines de lucro dirigida por la comunidad, llamada Proyecto para las Comunidades Resilientes, facilitó la instalación de tejidos de acero para captar los residuos en los drenajes arriba de la comunidad.

En Montecito y otras comunidades, McCabe dice que, “las personas están usando de forma voluntaria los subsidios y otras sumas de dinero para construir sus viviendas sobre bases con tres metros de elevación, así, si estas llegan a encontrarse en medio del trayecto del barro, este correrá por los costados. Pero no vi ninguna política que exija eso para las construcciones nuevas, mucho menos para las construcciones existentes”.

Aun así, la política local y regional puede apoyar dichas acciones individuales. Pueden ofrecerse subsidios e incentivos para seguros a propietarios de viviendas que creen espacios de defensa alrededor de sus casas, o a quienes acondicionan sus viviendas con materiales no inflamables. Los programas como FireWise USA, una iniciativa de la Asociación Nacional de Protección contra Incendios, pueden ayudar a los vecinos a organizar proyectos colectivos de mitigación de incendios y responsabilizar a los residentes para que mantengan las propiedades a lo largo del tiempo.

Otro factor para lograr una aceptación a nivel local es la comunicación estratégica. En el condado de Chelan, en el centro de Washington, las campañas de información pública en torno a la reducción de los incendios forestales incluyeron a traductores para atraer la atención de las comunidades hispanohablantes. La interacción con personas que no hablan inglés y comunidades migrantes, sumado a otras comunidades que corren un riesgo desproporcionado de incendios forestales e inundaciones posteriores a los incendios, es un componente importante de las campañas de información pública a lo largo del proceso, desde la preparación para los incendios forestales hasta la navegación por la etapa de recuperación.

Un cambio decisivo

En 2012, un incendio forestal enorme quemó 35.200 hectáreas cerca de Fort Collins, Colorado. Durante los meses posteriores al incendio, las cenizas y el barro obstruyeron el río Poudre, que provee agua potable para 135.000 residentes río abajo. Los sedimentos taparon las tuberías de la planta local de tratamiento de agua, lo que demandó tareas adicionales de limpieza y tratamiento e hizo que la ciudad tuviera que instalar sensores para la supervisión de sedimentos en el río. “Éramos privilegiados y, en cierta forma, probablemente dimos por sentado que estas cuencas siempre nos brindarían agua limpia y fresca todo el tiempo”, contó la gerenta de calidad del agua de la ciudad, Jill Oropeza, a una estación de radio local (Runyon 2020). “Para muchos de los que trabajábamos allí, esa fue la primera vez que tuvimos que enfrentar la realidad de que nuestras cuencas se encuentran bajo presión”.

Según el Servicio Forestal de los Estados Unidos, las cuencas forestadas del país proveen agua potable a 180 millones de personas. Noventa y nueve por ciento de la gente que depende de los sistemas hídricos públicos en los Estados Unidos obtienen, al menos, parte de esta agua de los ecosistemas forestados (USFS 2022). La investigación sugiere que, entre 2017 y 2020, inundaciones posteriores a incendios forestales contaminaron el agua potable de cientos de miles de personas del oeste (Romero 2022).

En el condado de Mora, “las personas me enviaron fotografías de cuando abrían el grifo y salía lodo”, relató Serna, la comisionada del condado. Muchos pozos quedaron destruidos, y algunos residentes lograron recuperar el agua recién en octubre y noviembre. La ciudad de Las Vegas, en el condado vecino de San Miguel, casi se queda sin agua para sus 13.000 residentes después de que los restos de un incendio trazaran su curso hasta el interior del embalse local. Con un resto de agua limpia para apenas 20 días, la ciudad usó los fondos de emergencia del estado para convertir un lago local en una fuente de agua de reserva a corto plazo. El alivio a largo plazo llegó en forma de US$ 140 millones a través del proyecto de ley de asignaciones varias que permitirá a Las Vegas invertir en mejoras para el tratamiento y la filtración del agua.

En respuesta a situaciones como estas, organizaciones como Coalition for the Poudre River Watershed, en Fort Collins, y Greater Santa Fe Fireshed Coalition, que se centra en un área de riesgo alto justo al sur de la zona del incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon, están reuniendo a partes interesadas para entender mejor los riesgos que presentan los incendios forestales para el suministro y la calidad del agua. Muchas comunidades del oeste se enorgullecen de los lugares de donde proviene el agua. Es fácil persuadir a las comunidades que dependen de los recursos que proveen estos ecosistemas para que se protejan las cuencas contra incendios forestales (y, por ende, de flujos de residuos) de mucha gravedad, y, al generar resiliencia en las cuencas, inherentemente, se genera resiliencia para las comunidades río abajo.

Ya sea que el foco esté en incrementar la resiliencia de una cuenca, en dirigir los desarrollos hacia zonas menos vulnerables, o en prever múltiples futuros posibles y prepararse para estos, las comunidades pueden implementar muchas medidas para generar resiliencia ante los incendios forestales posteriores a las inundaciones. La profunda influencia que tienen las decisiones presentes y pasadas con respecto a la gestión del suelo sobre los resultados de las inundaciones y los incendios forestales dejan cada vez más en claro que podemos prepararnos mejor para eventos que están exacerbados por las acciones humanas, y, en algunos casos, por la falta de acciones. La planificación adecuada para los incendios forestales y los flujos de residuos o inundaciones subsiguientes en el oeste exige una cantidad significativamente superior de financiamiento, recursos y soluciones normativas creativas a la disponible hoy en día, pero si se actúa y se invierte en una etapa temprana, se puede dar paso a comunidades más fuertes y mejor preparadas para enfrentar desastres futuross.

Amanda Monthei es escritora autónoma, productorade pódcasts y exbombera de humedales. Su trabajo sobre adaptación y resiliencia ante incendios forestales se expuso en The Atlantic y The Washington Post, así como en su pódcast Life with Fire. Vive en Bellingham, Washington.

Imagen principal: Incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon sobre Las Vegas, Nuevo México, en mayo de 2022. Crédito: Robert Browman/Albuquerque Journal vía AP.

Referencias

Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) 2017. “Pre-Disaster Recovery Planning Guide for Local Governments”. Washington, DC: Agencia Federal para el Manejo de Emergencias. www.fema.gov/sites/default/files/2020-07/pre-disaster-recovery-planning-guide-local-governments.pdf.

Agencia Federal para el Manejo de Emer-gencias (FEMA) 2020. “Flood Risks Increase After Fires”. Hoja informativa. Washington, DC: Agencia Federal para el Manejo de Emergencias. Noviembre. www.fema.gov/sites/default/files/documents/fema_flood-after-fire_factsheet_nov20.pdf.

Lohmann, Patrick. 2022. “After Fire and Flood, Ash Chokes Acequias in Northern New Mexico”. Source New Mexico. 25 de julio. https://sourcenm.com/2022/07/25/after-fire-and-flood-ash-chokes-acequias-in-northern-nm.

Agencia Federal de Gestión de Emergencias (NIBS). 2019. “Natural Hazard Mitigation Saves: 2019 Report”. Washington, DC: Agencia Federal de Gestión de Emergencias. www.nibs.org/projects/natural-hazard-mitigation-saves-2019-report.

Romero, Simon. 2022. “How New Mexico’s Largest Wildfire Set Off a Drinking Water Crisis”. The New York Times. 26 de septiembre. www.nytimes.com/2022/09/26/us/new-mexico-las-vegas-fire-water.html.

Runyon, Luke. 2020. “For the West’s Drinking Water, Wildfire Concerns Linger Long After Smoke Clears”. KUNC. www.kunc.org/2020-10-20/for-the-wests-drinking-water-wildfire-concerns-linger-long-after-smoke-clears.

Servicio Forestal de los Estados Unidos (USFS). 2022. “Quantifying the Role of National Forest System and Other Forested Lands in Providing Surface Drinking Water Supply for the Conterminous United States”. Washington, DC: Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. https://www.fs.usda.gov/research/treesearch/64978.

Oh Se-hoon fue electo en abril de 2021 para ocupar el cargo del 38.º alcalde de Seúl. Abogado de profesión, con anterioridad había ejercido dos mandatos como alcalde desde 2006 hasta 2011, y formó parte de la Asamblea Nacional de Corea del Sur desde 2000 hasta 2004. Oh se graduó en la Escuela de Leyes de la Universidad de Corea y fue miembro académico de la Escuela de Graduados de Ciencias Sociales y Políticas Públicas del King’s College de Londres, donde se centró en la creación de empleo y el crecimiento económico en las principales ciudades del mundo. Durante su primer mandato como alcalde, Oh introdujo iniciativas relacionadas con la vivienda y la gobernanza que le otorgaron reconocimiento por parte de las Naciones Unidas. La victoria de Oh en las elecciones de 2021 se atribuyó, en parte, al descontento sobre el costo de la vivienda, aspecto que él prometió abordar. A fines del año 2022, una estampida en el distrito de Seúl Itaewon dejó sin vida a 159 personas y captó la atención de los medios a escala mundial. El alcalde se disculpó públicamente entre lágrimas y prometió mejorar la seguridad pública. Recientemente se comunicó por correo electrónico, con el miembro sénior Anthony Flint, con la ayuda de un traductor.

Anthony Flint: ¿Cuál es su visión respecto al redesarrollo de la ciudad y la creación de parques y espacios públicos más significativos, incluidos los planes para la transformación de la antigua base militar de los Estados Unidos en Yongsan? 

Oh Se-hoon: Seúl ha aflorado como una metrópolis competitiva a escala mundial gracias al desarrollo urbano. En la década que culminó en 2021, la ciudad priorizó la conservación, no los espacios públicos cómodos y agradables. Seúl adoptará una estrategia de recreación e implementará iniciativas para derribar barreras entre la conservación y el desarrollo, lo que redefinirá el planeamiento urbano. La idea de planeamiento urbano de Seúl es transformar la ciudad en un atractivo, una ciudad [económicamente activa] con espacios verdes extendidos en el área céntrica, que incluye el río Han, y desarrollar una amplia variedad de infraestructura cultural y recreativa. El objetivo es crear un “ciudad emocional” donde la cultura y el arte se integren en la cotidianeidad de las personas, y la naturaleza sirva como un escenario para la reflexión.

Yongsan es la última porción de tierra en Seúl disponible para una futura urbanización. Servirá como epicentro político, económico y ecológico de Seúl y Corea en el futuro. Tras la reubicación de la oficina presidencial en esta área [en 2022], se convirtió en el epicentro de la política de Corea. La antigua estación ferroviaria se transformará en un distrito de negocios internacionales. La reubicación de la base militar estadounidense se encuentra terminada en un 31 por ciento. Es difícil definir la fecha exacta en la que se completará la transferencia, pero el área se transformará en cientos de hectáreas de espacio verde, un lugar de descanso y tranquilidad para los ciudadanos.

En abril de 2022, Seúl anunció la Estrategia de Recreación de Espacios Verdes Urbanos, que reduce el índice de ocupación del suelo y aumenta el coeficiente de edificabilidad, lo que atenuará las restricciones de construcción en el centro urbano. Se espera que esto cuadruplique el coeficiente actual de espacio verde de un 3,7 por ciento a más de un 15 por ciento. Se prioriza la revitalización del área de Jongmyo y Toegye-ro (el distrito del Centro Comercial Sewoon). En agosto de 2022, Seúl reveló el proyecto Great Sunset Han River Project, que le abrirá la puerta a 30 millones de turistas internacionales. El proyecto tiene como objetivo convertir el río Han en un espacio urbano popular para destacar su atractivo y sus ventajas. [Los planes incluyen] una noria gigante, Nodeul Art Island y un escenario flotante para espectáculos. En febrero, Seúl anunció la iniciativa Innovación en Diseño Arquitectónico y Urbanístico, que apunta a fortalecer la competitividad de la ciudad por medio de obras con un diseño innovador. Los planes de edificación darán prioridad a los elementos de diseño para fomentar el diseño creativo en obras públicas.

AF: Ha dicho que es necesario que exista una mayor diversidad de opciones de vivienda, en especial para los jóvenes que alquilan de forma individual. ¿Cómo está resolviendo el problema de capacidad de pago de la vivienda?

OS: Los problemas de vivienda impiden que las personas asciendan en la escala social. La vivienda es el componente más costoso de las necesidades básicas como la comida, la vestimenta y el techo, [y] está tornándose una fuente de malestar y ansiedad para la ciudadanía, en especial las personas jóvenes. Según una encuesta realizada por el Gobierno Metropolitano de Seúl, en los últimos cuatro años, los préstamos para jeonse [un alquiler a largo plazo que requiere un anticipo cuantioso] destinados a las personas jóvenes se sextuplicaron, y el 59,4 por ciento de los hogares unipersonales ocupan viviendas de alquiler.

Seúl está adoptando varias políticas de vivienda y de apoyo a la vivienda para ayudar a las personas jóvenes a participar en actividades económicas y sociales sin tener que preocuparse por la vivienda. Esto incluye la provisión de viviendas sociales; la mejora de la calidad de las viviendas en alquiler, y la provisión de viviendas privadas para las personas jóvenes a un precio inferior al del mercado a fin de ayudarlas a acumular activos e iniciar sus propias familias.

La vivienda intergeneracional, que alberga a padres, hijos y nietos, puede ayudar a enfrentar desafíos diarios y problemas sociales como el envejecimiento rápido y el cuidado de los hijos. Además, planeamos brindar viviendas sociales aptas para la tercera edad con servicios residenciales, médicos y de conveniencia. El objetivo principal del gobierno es estabilizar los precios de las viviendas.

AF: ¿Cuáles son los elementos clave del plan de acción climática actual de Seúl y cómo prevé que este modelo se adapte a otras ciudades?

OS: En respuesta a la crisis climática, el Gobierno Metropolitano de Seúl estableció el Plan de Acción Climática de Seúl para el 2050 con el objetivo de alcanzar la neutralidad de carbono para dicha fecha. El plan se presentó al Grupo de Liderazgo Climático de Ciudades C40 y recibió la aprobación definitiva del C40 en junio de 2021. Mediante dicho plan, cuya finalidad es crear una ciudad sostenible donde coexistan las personas, la naturaleza y el futuro, se definieron políticas en cinco áreas principales: [construir y acondicionar] un millón de construcciones de bajas emisiones de carbono para el 2026; expandir la oferta de vehículos eléctricos a 400.000 unidades e instalar cargadores de vehículos eléctricos para el 2026; ofrecer diversas fuentes de energía renovable (como las células de carbono, y la energía geotérmica, hidrotérmica y solar); reducir los desechos, promover el reciclaje y prohibir la disposición final en vertederos, y expandir los parques y selvas para mitigar la emisiones de gases de efecto invernadero y estimular la resiliencia urbana.

El plan busca reducir las emisiones de gases de efecto invernadero en un 30 por ciento en comparación con los niveles registrados en 2005 para el año 2026. Resolver la crisis climática demandará un trabajo coordinado a escala global. Seúl compartirá sus buenas prácticas con las principales ciudades del mundo y entablará un diálogo con ellas a fin de combatir la crisis climática.

AF: Cuéntenos sobre cómo Seúl se transformó en una ciudad inteligente, incluido el uso de robótica y apps, y su exploración en la realidad virtual.

OS: Seúl es una ciudad global inteligente que se destacó como líder en áreas como los gobiernos electrónicos. De hecho, recibió el premio al mejor gobierno electrónico durante siete años consecutivos. Aspiramos a ser una ciudad inteligente sostenible e inclusiva . . . En la actualidad, en las calles de cuatro ciudades circulan 16 vehículos autónomos: Sangam, Gangnam, Cheonggyecheon y la Casa Azul (Palacio Gyeongbokgung, la antigua residencia presidencial). Seúl planea ofrecer un servicio de vehículos autónomos en la ciudad para el 2026 y convertirse en una ciudad modelo estándar a escala mundial para la conducción autónoma.

[Además] el Gobierno Metropolitano de Seúl implementó robots y tecnologías de IA en su administración pública. El funcionario público robótico, “Robo Manager”, se encarga de tareas administrativas simples, como la entrega de documentos. “Assistant Manager Seouri”, un funcionario público virtual y bot de chat interno, se incorporó para ayudar con procedimientos comerciales complejos. La revista Time premió a Metaverse Seoul como uno de los mejores inventos de 2022. Fue el único [invento del sector público de la terna]. Metaverse Seoul es un lugar donde todas las personas pueden disfrutar Seúl en igualdad de condiciones, ya que no tiene límite de tiempo y espacio, y no posee elementos discriminatorios en materia de género, discapacidad y ocupación. Seúl intenta implementar el ecosistema del metaverso en todos sus servicios administrativos, incluso en el sector de economía, cultura, turismo y reclamos de la ciudadanía.

Hace poco, Seúl creó el Seoul Smart City Prize (Premio a la Ciudad Inteligente de Seúl), en colaboración con la World Smart Cities Organization. El ganador se anunciará en septiembre. El premio busca promover los valores centrales de Seúl y descubrir proyectos innovadores e inclusivos para compartirlos con el resto del mundo.

AF: Viajó a América del Sur y África para hablar sobre administración de ciudades. ¿Qué contó allí sobre la gestión de la ciudad moderna?

OS: Viajé a Lima, Perú, y a Kigali, Ruanda, hace muchos años como parte del grupo asesor de la Agencia de Cooperación Internacional Coreana. Lima tenía un gran interés en Seúl. Conversamos sobre mis experiencias relacionadas con el proyecto Han River Renaissance Project (Revitalización del Río Han) y la vivienda. Además comenté sobre el proyecto Women-Friendly City (Ciudades Adecuadas para las Mujeres), que [aspira a implementar] servicios adecuados para las mujeres . . . como calles peatonales, parques, baños, viviendas y trasporte público. Visité los lugares donde se están realizando los principales proyectos de Lima, como el Proyecto Río Rimac y el Proyecto Costa Verde. Organicé un seminario para analizar las políticas de vivienda, incluidos el desarrollo del lugar y las políticas de alquileres.

En el momento de mi vista en 2014, Kigali aún estaba trabajando arduamente para subsanar las heridas provocadas por el genocidio atroz que se había cobrado la vida de un millón de personas 20 años atrás. Me impresionó conocer cómo estaban superando esa historia trágica, manifestando Kwibuka, “permítannos recordar”, en lugar de buscando venganza. Admiré cómo transformaban el odio en reconciliación. La reconstrucción urbana es una preocupación significativa en Ruanda, así que transmití mi experiencia en planeamiento urbano, vivienda y turismo, en especial la importancia y el potencial de crecimiento del turismo. Desde Perú hasta Ruanda, durante actividades de asesoramientoy voluntariados internacionales, entendí de primera mano cómo “se aprende cuando se enseña, y se recibe cuando se da”. Esas experiencias me recordaron lo importante que es para un líder ser inclusivo y reconciliador.

AF: ¿Cuál es su opinión respecto a la recuperación de plusvalías en el desarrollo inmobiliario privado, y cómo puede utilizarse para financiar infraestructura, vivienda y otras necesidades?

OS: A cambio de infraestructura durante el desarrollo inmobiliario privado, el Gobierno Metropolitano de Seúl brinda incentivos de coeficiente de edificabilidad. A través de este intercambio, el gobierno puede adquirir infraestructura como rutas y parques, y servicios comunitarios esenciales como bibliotecas, instalaciones para el cuidado de los niños, e instalaciones culturales y para la juventud, así como instalaciones industriales de alquiler público y vivienda de alquiler público. Entre agosto de 2015 y enero de 2023, [gracias a estos incentivos normativos se obtuvieron] 357 instalaciones de contribución pública, que equivalen a alrededor de US$ 5.000 millones. Además, la Ley Nacional de Planificación del Suelo revisada, que entró en vigor en julio de 2021, permite el uso de tanto artículos en especie (instalaciones) como pagos en efectivo en todo Seúl. El Gobierno Metropolitano de Seúl usará estos fondos para cubrir gastos operativos de servicios esenciales, la expansión de rutas y ferrocarriles, y nuevos proyectos de transporte.

El sistema de zonificación actual se renovará para maximizar la eficiencia del suelo en espacios desaprovechados. Adoptará dos pilares de competitividad urbana: la integración de los usos residenciales y comerciales, y la expansión del espacio verde urbano. Seúl está eliminando el límite de altura de 35 pisos [para las construcciones residenciales] que obstaculizaba el cambio; atenuando las regulaciones para la construcción, como la altura y el coeficiente de edificabilidad que impedían el desarrollo del centro urbano; y expandiendo los parques y las áreas verdes.

Seúl se está reivindicando de formas que van más allá de la modificación de sus prácticas de planeamiento urbano. Con el atractivo de la ciudad en mente, el Gobierno Metropolitano de Seúl considera de forma integral los factores que tienen un efecto significativo sobre la felicidad de las personas, como el ocio, la salud, la seguridad y el medioambiente a medida que construye la ciudad.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

There’s so much happening today in the world’s cities—from climate change to a massive shortage of affordable housing—that the job of the city planner has become a furiously busy one, requiring a singular talent for multitasking and managing the needs of increasingly divided constituencies.

Planners have traditionally labored largely behind the scenes, but are emerging into a more visible role as they explain their work and try to keep the peace, said author Josh Stephens on the latest episode of the Land Matters podcast. Stephens interviewed 23 big-city planners for a new book, Planners Across America.

“Planning directors have huge influence over these cities . . . but they’re not necessarily well known. They are not on the level of a mayor or a city council person who are obviously elected officials, and by definition in the public spotlight; they’re not necessarily like a police chief who is always doing press conferences,” he said. “I think one thing that is very clear in these interviews is how earnest planning directors are about mediating, about figuring out what different stakeholders need and want, and are willing to tolerate.”

Acknowledging the distrust that has grown particularly in communities of color, over urban renewal, highways through urban neighborhoods, and exclusionary zoning, Stephens said planners realize the importance of “listening to people, especially people who have historically been left out of the planning conversation.”

At the same time, planners must confront established residents fighting growth, in what is presented as a virtuous grassroots rebellion but is actually the manifestation of NIMBYism, standing for “not in my backyard.”

“Many communities are empowered, and some of that power is unevenly distributed to the extent that some communities have louder voices, and some communities will invoke people like Jane Jacobs in ways that are not necessarily beneficial for the city as a whole, or might even be disingenuous,” Stephens said.

As he spoke with planners, Stephens found widespread acceptance of the idea that most cities need a massive infusion of new housing supply including multifamily housing—and even high-end housing—to help bring prices down as a matter of basic economics. That’s been the aim of several statewide mandates requiring local governments to modify zoning.

“We do need to add luxury housing in high-cost places to accommodate the people who can afford it. I think ideally, that frees up space, and frees up capital and opportunity, and sometimes public funds to then also build deed-restricted affordable housing, and hopefully maintain a supply of naturally occurring affordable housing,” he said.

“You look at where the prices are highest, and that’s where you need to add housing. You need to add it at every level. There’s an argument that there’s no such thing as trickle-down housing. I don’t buy that. I live in Los Angeles, and there’s more than enough money to go around. If you don’t build luxury housing, that doesn’t mean that wealthy and high-income people are not going to move to LA. They’re simply going to move into whatever the next best housing is. That pushes people down, and eventually some people are left with no place to live.”

However, he said, there will be more post-pandemic movement, from hot-market cities to legacy cities, for example, suggesting the contours of a national housing market. “People have moved from LA to Phoenix, from San Francisco to Boise or Reno or Vegas, and there are other equivalents around the country. I think it’s going to be really interesting in the next decade to see how this filters out,” he said.

Josh Stephens is contributing editor of the California Planning & Development Report and previously edited The Planning Report and the Metro Investment Report, monthly publications covering, respectively, land use and infrastructure in Southern California. Planners Across America was published by Planetizen Press in 2022.

City and regional planning has been a major focus of the Lincoln Institute for many decades, from the annual gathering of 30-plus professionals in the Big City Planning Directors Institute, held in partnership with the American Planning Association and the Graduate School of Design at Harvard University, to the more recent promotion of exploratory scenario planning.

You can listen to the show and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Podcasts, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

Further Reading

Five Ways Urban Planners Are Addressing a Legacy of Inequity (Land Lines)

Seven Need-to-Know Trends for Planners in 2023 (Land Lines/APA)

A Day in the Life of the City Planner (Princeton Review)

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Josh Stephens. Credit: Rich Schmitt Photography/Westside Urban Forum.

Aftab Pureval, elected in 2021, is making history as Cincinnati’s first Asian American mayor. He was raised in Southwest Ohio, the son of first-generation Americans, and worked at a toy store when he was in middle school. After graduating from the Ohio State University and the University of Cincinnati Law School, Pureval held several positions including as counsel at Procter & Gamble before entering public service. He served as Hamilton County Clerk of Courts from 2016 to 2021, and was the first Democrat to hold that office in over 100 years. Pureval resides in the north Cincinnati neighborhood of Clifton with his wife and their two sons and, as has become evident during his time in office, is a big-time Cincinnati Bengals fan. He spoke with Senior Fellow Anthony Flint earlier this year for the Land Matters podcast

Anthony Flint: You’ve attracted a lot of attention for what some have called a “heroic undertaking” to preserve the city’s single-family housing stock and keep it out of the hands of outside investors. Briefly, walk us through what was accomplished in coordination with the Port of Cincinnati.

Aftab Pureval: Just to provide a little more context, Cincinnati is a legacy city. We have a proud, long tradition of being the final destination from the Underground Railroad. We were the doorstep to freedom for so many slaves who were escaping that horrific experience. We have a lot of historic neighborhoods, a lot of historic buildings, and we have a lot of aging infrastructure and aging single-family homes, which—paired with the fact that we are an incredibly affordable city in the national context—makes us a prime target for institutional investors.

Unfortunately, Cincinnati is on national list after national list about the rate of increase for our rents. It’s primarily being driven by these out-of-town investors—who have no interest, frankly, in the well-being of Cincinnati or their tenants—buying up cheap single-family homes, not doing anything to invest in them, but overnight doubling or tripling the rents, which is pricing out a lot of our communities, particularly our vulnerable, impoverished communities.

The City is doing a lot of things through litigation, through code enforcement. In fact, we sued two of our largest institutional investors, Vinebrook and the owners of Williamsburg, to let them know that we’re not playing around. If you’re going to exercise predatory behavior in our community, we’re not going to stand for it.

We’ve also done things on the front end to prevent this from happening by partnering with the Port . . . . When several properties went up for sale because an institutional investor put them on the selling block, the Port spent $14.5 million to buy over 190 single-family homes, outbidding 13 other institutional investors.

Over the past year, the Port has been working to bring those properties into compliance, dealing with the various code violations that the investor left behind, pairing these homes once they’re fixed up with qualified buyers, oftentimes folks who are working in poverty or lower middle-class who’ve never owned a home before.

Just this year we’re making three of those 194 available for sale. It’s a huge success across the board . . .  but it’s just one tool that the Port and the City are working on to increase affordability of housing in all of our neighborhoods.

AF: What did you learn from this that might be transferable to other cities? It takes a lot of capital to outbid an institutional investor.

AP: It does require a lot of funds. That’s why we need more flexibility from the federal government and the state government to provide municipalities with the tools to prevent this from happening in the first place. Now once an institutional investor gets their claws into a community, there’s very little that the city can do to hold them accountable.

The better strategy as we’ve seen this time is to, on the front end, buy up properties. A lot of cities have a lot of dollars from the federal government through ARP [American Recovery Plan]. We have used a lot of ARP dollars not just to get money into the hands of people who need it most, which is critically important in this time, but also to partner with other private-public partnerships or the Port to give them the resources necessary to buy up the land and hold it.

That has been part of our strategy with ARP. This is a unique time in cities where they have more flexibility [with] the resources coming from the federal government. I would encourage any mayor, any council, to really think critically about using the funds not just in the short term but also in the long term to address some of these macroeconomic forces.

AF: Cincinnati has become a more popular place to live, and the population has increased slightly after years of decline. Do you consider Cincinnati a pandemic or climate haven? What are the implications of that growth?

AP: What I love about my job as mayor is my focus isn’t necessarily on the next two or four years, but the next 100 years. Right now, we are living through a paradigm shift because of the pandemic. The way we live, work, and play is just completely changing. Remote work is completely altering our economic lifestyle throughout the entire country, but particularly here in the Midwest.

What I am convinced of is because of climate change, because of the rising cost of living on the coast, there will be an inward migration. I don’t know if it’s in the next 50 or 75 years, but it will happen. We’re already seeing large businesses making decisions based on climate change. Just two hours north of Cincinnati, Intel is making a $200 billion investment to create the largest semiconductor plant in the country.

Two of the reasons they chose just north of Cincinnati are access to fresh water, the Ohio River in the south and the Great Lakes in the north, and our region’s climate resiliency. Now, don’t get me wrong: we’re all affected by climate change. We’re not all affected equally—our impoverished and disadvantaged communities are more affected disproportionately than others—but in Ohio and Cincinnati, we’re not seeing the wildfires, the droughts, the hurricanes, the earthquakes, the coastal erosion that we’re seeing in other parts of the country, which makes us a climate-change safe haven not just for business investment but also for people. Cincinnati is partly growing because our economy’s on fire right now, but we’re going to really see, I believe, exponential growth over the next few decades because of these massive factors pushing people into the middle of the country.

The investments that we make right now to help our legacy communities and legacy residents stay in their homes and continue to make Cincinnati an affordable place for them, while also keeping in mind these future residents, is a really challenging topic. While Cincinnati right now is very affordable in the national context, it’s not affordable for all Cincinnati residents because our housing supply has not kept up with population growth and our incomes have not kept up with housing prices.

In order to make sure that the investments in the future and the population growth in the future does not displace our current residents, we’ve got to stabilize our market now and be prepared for that growth.

AF: What are the land use changes and transportation improvements that you’re concentrating on accordingly?

AP: Oftentimes, people ask mayors about their legacy, and the third rail of local politics is zoning. If we’re going to get this right, then we have to have a comprehensive review and reform of our land use policies. When I talk about legacy, that’s what I’m talking about.

We have, for over a year now, been having meetings with stakeholders to [explore what] a modern Cincinnati looks like. I believe it looks like a dense, diverse neighborhood that’s walkable, with good public transportation and investments in public art. Right now, the City of Cincinnati’s zoning is not encouraging those kinds of neighborhoods. Close to 70 percent of our city is zoned for single-family use exclusively, which is putting an artificial cap on the amount of supply that we can create, which is artificially increasing rents and artificially increasing property taxes, which is causing a lot of our legacy residents, who even own their homes, to be displaced.

If we’re serious about deconcentrating poverty and desegregating our city, then we’ve got to take a look at multifamily unit prohibitions. We’ve got to take a look at parking requirements for both businesses and homes. We’ve got to look at transit-oriented development along our bus rapid transit lines. We’ve got to look at creative opportunities to create more housing like auxiliary dwelling units, but none of this is easy.

It’s not easy because NIMBYism is real, and we’ve got to convince people that I’m not going to put a 20-floor condo building on your residential cul-de-sac . . . . Zoning is very, very difficult because change is very difficult, and people are afraid of what that will turn the city into. That’s why we’ve been doing a year-long worth of community engagement, and I am confident we can make some substantive changes to our zoning code to encourage more affordability, encourage more public transportation, and just be a greener city.

On that note, we have made a commitment that we will only buy city vehicles that are electric vehicles when they become available. We have the largest city-led solar farm in the entire country, which is significantly contributing to our energy consumption.

AF: A little bit of this is back to the future, because the city had streetcars. Do you have the sense that there’s an appreciation for that, that those times actually made the city function better?

AP: The city used to be dense, used to have incredible streetcars, public transportation, and then, unfortunately, cities—not just Cincinnati but across the country—saw a steady decline of population, losing folks to the suburbs. Now people want to come back into the city, but now we have the hard work of undoing what a lot of cities tried to do, which was create suburban neighborhoods within a city to attract those suburban people back, right? It’s a little bit undoing the past while also focusing on what used to exist. When I share this vision with people, they say, “Yes, that’s a no-brainer, of course, I want to do that,” but they don’t want to do it on their street.

AF: What worries you most about this kind of transition, and what do you identify as the major issues facing lower-income and communities of color in Cincinnati?

AP: Displacement. If we cannot be a city that our current residents can afford, they will leave, which hurts everything. If the city is not growing, then a city our size, where we’re located in the country, we are dying, and we are dying quickly. Cities our size have to grow, and in order to grow, not only do we need to recruit talent, but we have to preserve the families and the legacy communities that have been here in the first place.

No city in the country has figured out a way to grow without displacement. The market factors, the economic factors are so profound and so hard to influence, and the City’s resources are so limited, it’s really difficult. Getting back to our institutional investor problem, the City doesn’t have the resources to just go up and buy property and make sure that we’re selling to good-faith owners, right? If we had that power, that market influence, we would do it. Oftentimes, I guess I get frustrated that I don’t have enough resources, enough authority to make a meaningful impact on the macroeconomic forces that are coming into the city. Because if we get our dream, which is more investment, more growth, that comes with negative consequences, and it’s really difficult to manage both.

AF: Finally, back to climate change, the mayor’s website says Cincinnati is well-positioned to be a leader in climate change at home and abroad. What do you think the city has to offer that’s distinctive in terms of climate action?

AP: All of our policy initiatives are looked at through two lenses. The first is racial equity and the second is climate. Everything that we do, whether it’s our urban forestry assessment, looking at a heat map of our city and investing in trees to not just clean the air but also cool our neighborhoods, [or] our investments in biochar. We are one of only seven cities in the entire world that received a huge grant from the Bloomberg Philanthropies to continue to innovate in the world of biochar, which is a byproduct of burning wood, which is an incredible carbon magnet that helps with stormwater runoff but also pulls carbon out of the air.

Our parks department, which is one of the best in the country, continues to innovate on that front . . . . Continuing to have some of the best testing and best preservation in the country for our water supply will be important. Ultimately, businesses and people who are looking to the future consider climate change in that future. If you’re looking for a city that is climate-resilient but also making massive investments in climate technology, then Cincinnati is that destination for you.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Cincinnati Mayor Aftab Pureval. Credit: © Amanda Rossmann – USA TODAY NETWORK.

If history is any guide, Maryland’s new Purple Line—a 16.2-mile light-rail expansion linking several suburbs of Washington, DC—seemed destined to push up nearby property values and rents, and to push out longtime residents who could no longer afford to pay them. That’s often the unintended consequence of new transit systems and other infrastructure improvements.

Aiming to derail that displacement, a broad local coalition—with some help from the Lincoln Institute’s Center for Community Investment (CCI) and health-care giant Kaiser Permanente—set a goal of preserving or creating 17,000 affordable homes along the new transit corridor. As the rail project chugs along toward its 2027 completion date, some 3,000 affordable homes are already in the planning, production, or preservation stage, as detailed in a new CCI case study. 

Some of CCI’s earliest work focused on equitable transit-oriented development in the Bay Area, Los Angeles, and Denver, says Executive Director Robin Hacke, “so we knew how important it is, when you build a new transit line, to pay attention to who’s living there now and at risk of displacement.” When Kaiser Permanente chose the Purple Line corridor—site of its regional headquarters—as a geographic focus for its participation in CCI’s Accelerating Investments for Healthy Communities initiative, Hacke says, “the stars lined up.” AIHC was a three-year program that helped hospitals and health systems “invest upstream in the root causes of good health,” Hacke notes, focusing on affordable and equitable housing solutions.

With Kaiser’s involvement adding new energy to the Purple Line Corridor Coalition (PLCC), Hacke says, the group put key elements of CCI’s capital absorption framework into practice. That generally begins with a community setting an ambitious shared priority, “and using that to organize people to get beyond business as usual,” she says. Members of the coalition—which includes nonprofits, local governments, and businesses—“were able to organize the pipeline of affordable housing transactions that they could work on, as well as improve what we call the enabling environment, which is all the things that determine whether the pipeline moves or dies, in a way that allowed them to make a whole bunch of progress.”

Much of that progress was helped by PLCC’s hiring of a full-time coordinator, Vonnette Harris, who has played a pivotal role in creating a pipeline of over 1,000 affordable housing projects by connecting nonprofits, municipalities, developers, lenders, and faith communities to each other and to the resources they need to get projects underway and keep them going. “Making the pipeline visible, and helping people see what is about to happen, is really an important part of the capital absorption methodology,” Hacke says. “Because otherwise, you’re in deal-by-deal land, and deal-by deal-land is never going to add up to the breadth and depth of ambitions that communities have for themselves.”

Meanwhile, consultants and Prince George’s County staff helped to implement a dormant “right of first refusal” law from 2013, a strategy that’s helped to preserve more than 1,200 existing affordable housing units in two years. When a large, affordable multifamily building goes under agreement, the law gives the county the right, for a limited time, to step into the buyer’s shoes and make the purchase instead, on whatever terms the buyer negotiated.

The county wasn’t in a position to purchase, rehab, and maintain apartment buildings by itself. But CCI consultants helped the county issue an RFP and assemble a pool of more than a dozen qualified affordable housing developers who can act as partners on any such deals. “The county can actually exercise its right to buy the property, and then they can have a back-to-back agreement with an affordable housing developer, who will finance the property, do whatever rehab is necessary, and keep the property affordable for the longer term,” Hacke says. The coalition also persuaded the county to use $15 million from the American Rescue Plan Act to create a fund that helps those developers secure flexible financing; the state of Maryland then kicked in another $10 million.

Even if the county doesn’t exercise its right of first refusal, the mere existence of the option has helped keep hundreds of units affordable for the next 15 or 20 years. “The big ‘aha’ was that, if you have the policy, you have an invitation to a conversation,” Hacke explains. “The county can then have a conversation with the buyer that says, ‘Hey, you really want this property, here’s what we’d like you to do in terms of preserving affordability.’ And many times that’s a productive enough conversation and everybody goes home happy.”

The county first exercised its right by means of negotiation in early 2021, convincing the buyer of a 36-unit building to keep all the units affordable for 15 years. In August 2021, the county took things a step further, coordinating with a developer from the pool to purchase a 245-unit building in Hyattsville that was about to be sold, ensuring 184 units will remain affordable for 20 years. 

When it comes to preventing such naturally occurring affordable housing from getting redeveloped into high-priced rentals and condos, timing is everything. After all, once rents have climbed along the corridor, “there won’t be anything to preserve,” says Aspasia Xypolia, director of the county’s Department of Housing and Community Development. “Once that housing becomes unaffordable, it’s too late.”

With only a few more years before the Purple Line’s slated completion, the coalition will need to continue collaborating across sectors to meet its ambitious affordable housing target. “Preserving existing buildings is part of it, developing new buildings is another part of it, and as the rail line comes closer and closer to being opened, the pressure on the market is going to grow,” Hacke says. “So getting as much done as early as possible is really important.”

Read the Center for Community Investment’s full case study here.