With sophisticated market research powered by prodigious profits, corporate real estate investors have long had the upper hand over vulnerable homeowners and the groups trying to protect them.

Investors can identify distressed homes in otherwise gentrifying neighborhoods, snap them up at a discount, and leave them empty for years waiting for nearby home values to rise. They can target longtime, elderly homeowners who may need to sell at a discount. And with plenty of cash on hand—and a new playbook that includes renting out houses rather than just flipping them—they can outbid individual homebuyers as they turn bedrooms into balance sheet items.

Now, a new data mapping tool from the Lincoln Institute’s Center for Geospatial Solutions (CGS) can help equip nonprofits, advocates, and local governments with similarly powerful technology to help identify and defend affordable housing stock threatened by real estate speculators and absentee landlords.

“It’s a very uneven playing field between private investors, who have the capital and are willing to invest the capital to get this market intelligence, and nonprofits that are struggling to keep the doors open, let alone invest in platforms like this,” says Jeff Allenby, CGS director of Geospatial Technology. “What you see is governments and nonprofits continuously trying to play catch up.”

Down-to-the-Parcel Data

In the wake of the Great Recession, corporations increasingly started purchasing and then renting out not just apartment buildings, but also single-family homes—especially in Sun Belt metro areas and postindustrial legacy cities, where rents remained stable despite lower property prices. Often, that’s had a cascade of negative impacts on low-income communities.

For one thing, it leaves more renters dealing with absentee corporate landlords, who can be quick to force an eviction and raise rents, but slow to fix a leaky roof or resolve code violations. It also reduces the supply of affordable housing stock available to would-be homebuyers, robbing local renters of opportunity.

In Baltimore’s Harlem Park neighborhood, for example, just 53 of the 464 homes sold since 2017—12 percent—were purchased by owner occupants. In 2022, one of every five homes sold in the neighborhood (19.2 percent) was purchased by an out-of-state business, and nearly half were bought by in-state corporations with multiple-property portfolios.

“You just saw this backfill of corporate ownership come into this neighborhood, and it’s going to take years to come back from that,” Allenby says. Where real estate investors once focused on flipping houses for a quick buck, they now see rental properties as a long-term moneymaker. “These houses are just gone, likely in perpetuity, from a homeownership perspective.”

This grim, granular data is courtesy of a CGS initiative called “Who Owns America?” Starting with Baltimore, CGS used a variety of public data sources to map every parcel in the city by its ownership characteristics, cross-checking postal information with deeds and other records to distinguish owner-occupied properties from those owned by private landlords and large or out-of-state businesses.

After coding city-owned residential parcels, Allenby explains, CGS filters for all properties where the owner’s mailing address doesn’t match the physical address—meaning it isn’t owner-occupied. After that, CGS can differentiate between private, off-site owners—local “mom-and-pop” landlords who may own one or two properties, for example—and more formal corporations, checking the names against a series of business-related keywords and acronyms, such as LLC, LLP, incorporated, and so on. Further filtering reveals whether a business is based in or out of state, and whether it owns multiple properties in the city.

The resulting color-coded maps make it clear where owner occupancy is more prevalent and where corporate landlords are most active. Empowered with this intuitive, down-to-the-parcel data, communities can identify housing stock likely to be targeted by speculators. Then they can take steps to defend (or even reclaim) affordable housing before it’s lost to corporate ownership.

The Right to Fight Back 

One policy cities can employ to thwart predatory investors is a right of first refusal rule, which gives tenants the option to purchase their home before it’s sold to a corporation. Knowing where such investors are active can help community leaders support the rollout of such a program with more targeted public outreach, says Senior Research Fellow Robert “R.J.” McGrail, director of the Lincoln Institute’s Accelerating Community Investment initiative.

“That’s the neighborhood you do flyers in, where you have some community organization go knock on doors to tell people, ‘Just so you know, if the out-of-state company that you write your rent check to ever sells your house, you have the first chance to buy it,’” McGrail says. “The ‘just-so-you-know’ conversation can be incredibly agency building and empowering for an individual, in a way that I think is another downstream potential benefit from this tool.”

Allenby is quick to point out that the formalization of property ownership isn’t in itself a bad thing. For example, if a local landlord dies and his children inherit his three rental properties and put them all into an LLC, that doesn’t fundamentally alter the local real estate landscape. And true investment—companies that buy vacant, dilapidated buildings, restore them to good condition, and get them back into the housing market—is almost always welcome.

“Investor owner doesn’t necessarily mean bad owner,” McGrail agrees. But by overlapping additional layers of parcel-level datasets, CGS can provide more context and reveal bad actors. For example, mapping where corporate ownership coincides with code violations—reports of broken deck railings, lack of heat, leaky toilets, and so on—“tells a dramatically more nuanced, useful story around what is happening and what to do about it,” he says.

In that case, McGrail notes, mapping might offer chronically understaffed inspectional departments a better way to prioritize their code enforcement. Similarly, layering vacancy data over out-of-state ownership maps can inform discussions around land use policies such as a split-rate tax.

“So many times, policy discussions happen in a vacuum of data,” Allenby says. “You’re talking about theoreticals, abstract numbers, abstract concepts, and you don’t really have a good handle on the scale of the issue that you’re talking about. And these tools allow you to frame that conversation very specifically.”

Beyond Baltimore 

CGS can provide a granular data map customized to an organization’s or community’s needs in just a couple of weeks, Allenby says. And it’s not just a tool for cities. CGS has also mapped the entire state of Massachusetts for a housing nonprofit, and is currently documenting timberland ownership across Alabama.

CGS also partnered with the International Land Conservation Network to combine the research of multiple conservation organizations in search of “Consensus Landscapes”—areas that meet not just one conservation priority, such as biodiversity, habitat connectivity, or carbon storage potential, but many such goals, all at once. The goal of this collaborative mapping framework, according to CGS, is to identify “places that everyone can agree are important, and should be the immediate focus of collective conservation efforts” as the United States works to protect 30 percent of its land by 2030.

The Center for Geospatial Solutions created a framework for mapping “consensus landscapes” by assessing and integrating the research of several conservation organizations. Credit: Center for Geospatial Solutions.

Jim Gray, senior fellow at the Lincoln Institute, is now working with CGS to study ownership trends among manufactured housing communities, which have also garnered the attention of real estate investors in recent years for their relatively low costs and reliable rents. Gray calls CGS’s work “invaluable” for its ability to transform a largely anecdotal challenge into real data.

“Knowing the extent of the problem, who is responsible, and where the problem is most acute will help inform and target which communities need to prioritize preserving this affordable housing stock, and how to go about that,” he says.

To learn more or to work with the Center for Geospatial Solutions, visit the CGS website or contact cgs@lincolninst.edu.

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: This Center for Geospatial Solutions image combines spatial analysis with land parcel data to illustrate different types of property ownership, part of a project intended to help communities better understand how institutional investors are affecting local land markets. Credit: Center for Geospatial Solutions.

En el Instituto Lincoln ya estamos en el sector de políticas de suelo desde hace un tiempo largo. Un par de años atrás celebramos el 75.º aniversario de este emprendimiento que se inició como la Fundación Lincoln y evolucionó hasta convertirse en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. El año que viene celebraremos el 50.º aniversario de la fundación del Instituto Lincoln propiamente dicho, la “pequeña escuela roja” inicial constituida por David Lincoln en 1974. El instituto se creó para ofrecer capacitaciones y realizar investigaciones sin intermediarios, en lugar de invertir esfuerzos efímeros para perseguir a las universidades a fin de que incorporen la formación e investigación en políticas de suelo en sus planes de estudio. Sé que David estaría muy emocionado por el hecho de que en nuestro 50.º aniversario tenemos pensado incorporar el primer Máster en Políticas de Suelo (Masters in Land Policy, MLP) disponible en los Estados Unidos, gracias a nuestra afiliación con la Claremont Lincoln University, que se formalizó hace poco.

Durante varias décadas, hemos consolidado un cuerpo extraordinario de académicos que presentarán el programa del MLP con un contenido singular. El estudiantado aprenderá sobre las herramientas nuevas que puede usar para abordar desafíos mundiales apremiantes, como la crisis climática, las extinciones masivas o la falta de solvencia financiera pública. También aprenderá cómo la planificación del uso del suelo puede ayudar a minimizar el impacto climático de las ciudades o colaborar en la descarbonización de las redes eléctricas; cómo conservar, para la perpetuidad, las posesiones privadas de suelo que conectan las tierras protegidas por el estado, al apoyar la creación de los grandes hábitats necesarios para la supervivencia de las especies en extinción; o cómo movilizar la renta que proviene del suelo para respaldar las operaciones de los gobiernos locales y nacionales.

Pero, por mucho que sepamos sobre políticas de suelo, algunos elementos fundamentales se nos siguen escapando. Por ejemplo, si bien sabemos que el valor del suelo se determina según una multiplicidad de factores (y que las acciones públicas, como las inversiones en infraestructura y las reformas de zonificación tienen una influencia importante sobre los precios del suelo), aún resulta embarazosamente difícil predecir los valores del suelo con algún grado de precisión. Dicho esto, puedo afirmar con confianza que el Instituto Lincoln sabe tanto sobre los factores determinantes del valor del suelo como cualquier otra persona del planeta. Todos los años aprendemos un poco más sobre cómo medir y predecir los precios del suelo con mayor exactitud. Las tecnologías nuevas son un gran aliado en el proceso de descubrimiento de nuevos métodos para determinar los valores del suelo. La tecnología está acelerando todos los avances en las economías del suelo. Estense atentos.

Por increíble que parezca, existe una brecha incluso más embarazosa y más fundamental en nuestra habilidad para hablar sobre las políticas de suelo. Recientemente, durante una revisión habitual de la misión y la visión del Instituto Lincoln en una reunión de la junta directiva, debimos enfrentar el hecho alarmante de no tener una definición adecuada del término “políticas de suelo”. Esto genera graves problemas para la comunicación y la estrategia de marca. Si bien “suelo” y “política” evocan asociaciones para nuestras audiencias casi de inmediato, combinadas siempre resultan un dolor de cabeza y generan confusión.

Tengo que lidiar con este desafío de comunicación desde que llegué al Instituto Lincoln nueve años atrás. El desafío es particularmente difícil en las bodas y vacaciones cuando familiares o amigos me preguntan a qué me dedico. La conversación suele darse de la siguiente forma:

“Mac, ¿en qué estás trabajando ahora?”

“Dirijo un think-tank de políticas de suelo en Cambridge”.

“¿Y qué hacen?”

“Encomendamos investigaciones, brindamos capacitaciones y ayudamos a los gobiernos a aplicar políticas de suelo para abordar asuntos como la crisis de vivienda asequible, o los ayudamos a prepararse para el cambio climático”.

“¿Qué significa políticas de suelo?”

“Serían las reglas del juego que definen la relación entre las personas y los lugares”.

“¿Eh?”

“Es la forma en la que reconciliamos los intereses en la propiedad de los bienes inmobiliarios con nuestra necesidad de gestionarla para el bien público”.

“¿Te refieres a la zonificación?”

“Claro, pero es más que zonificación. Son muchas cosas. Es el uso generalizado de las servidumbres de conservación para preservar el suelo privado y ayudar a las especies en extinción o capturar carbono. Es la coordinación de la planificación del uso del suelo y la gestión del agua para que todas las comunidades puedan sobrevivir en el sudoeste árido. Es ayudar a los gobiernos a movilizar la renta del suelo para financiar escuelas y arreglar rutas. Es usar la detección remota para identificar qué personas están en riesgo ante el aumento del nivel del mar y encontrar nuevos lugares donde puedan vivir. Es ayudar a las ciudades del mundo en desarrollo a gestionar los asentamientos informales que las asfixian. Es ayudar a las nuevas coaliciones cívicas a invertir en el suelo y la vivienda de forma inteligente para mejorar los resultados de la salud comunitaria. Es descifrar formas automatizadas para que los valuadores de impuestos estimen los valores de los bienes inmobiliarios para las facturas de cobro”.

“Es muy complejo. ¿No puedes describir las políticas de suelo de manera más simple, como si me las tuvieras que vender?”

“Nos suelen faltar argumentos”.

Por alguna razón, a las personas les resulta más fácil entender las profesiones relacionadas con la no proliferación nuclear o los anticuerpos monoclonales que las políticas de suelo. Sin embargo, si hay algo que la junta y la gestión del Instituto Lincoln saben hacer, es resolver problemas. Decidimos enfocar nuestro intelecto colectivo en forjar una explicación simple de políticas de suelo. Tras un día y medio sin ningún indicio de progreso, decidimos hacer lo que haría cualquier estudiante universitario con un bloqueo para escribir una tarea: preguntarle a la inteligencia artificial. Pero en lugar de empezar por una descripción sencilla tipo argumento de venta, decidimos convocar a la mayor autoridad de la lengua inglesa. Le pedimos al ChatGPT que escribiera un soneto sobre políticas de suelo con el estilo de William Shakespeare.

Quince segundos más tarde, obtuvimos algo sorprendente y aterrador:

En campos lozanos donde el trigo se alza
y cosechas abundantes traen riqueza sin par,
solemos olvidar de aquellos con desdicha y afán,
quienes luchan por un rayo de luz en su andanza.

Mas la tierra es más que suelo y crecer el grano,
es donde se alzan hogares y se forja el amor.
Su uso y custodia cargan con un valor,
que no se puede dejar en manos de lo insano.

No avancemos con prisa y codicia sin mesura,
pensemos en los demás, sus necesidades iguales,
y dejemos que el suelo provea a quien lo procura.

Cuando equilibremos el uso y el resguardo con tino,
veremos que la tierra florece justa y noble,
y todos prosperarán en su abrazo divino.

Este soneto es un argumento de venta para la eternidad. Con mucho ingenio y de forma concisa describe el desafío de reconciliar los intereses individuales con las necesidades colectivas. Además, en pocas palabras, aborda la sostenibilidad haciendo referencia a la economía (riqueza sin par), la equidad (los demás y sus necesidades iguales) y el medioambiente (el equilibrio entre el uso y el resguardo). Captura la misión del Instituto Lincoln con una sutiliza y una creatividad que yo jamás habría logrado.

No obstante, el soneto tiene un estilo shakespeariano, por ende, resulta un tanto inaccesible para la mayoría de los mortales. Así que, mientras escribía esta columna, le pedí al ChatGPT que me diera su explicación más simple de “políticas de suelo”. Esto es lo que obtuve:

Las políticas de suelo se refieren a las normas y regulaciones que rigen el uso, la propiedad y la gestión del suelo. Implican una toma decisiones sobre cómo debe utilizarse el suelo, quién debe tener acceso a él y qué actividades se permiten en él. Las políticas de suelo pueden concernir una amplia gama de temas, desde la urbanización y la conservación medioambiental hasta los derechos de propiedad y la equidad social. Su objetivo es equilibrar los intereses de diferentes partes interesadas y garantizar que el suelo se utilice de maneras que beneficien a toda la sociedad.

Sí, un gran argumento de venta. Mi ludita interior quiere prohibir el uso de estas máquinas demoníacas.

Por otro lado, este es un claro ejemplo de cómo la tecnología acelera nuestros avances lingüísticos en políticas de suelo del mismo modo que impulsa nuestra habilidad para calcular y predecir el valor del suelo. Pero, para acelerar nuestro progreso, es necesario que sigamos avanzando desde aquí. Quizás el soneto y el argumento de venta del bot no son perfectos. Quizás las personas podemos hacerlo mejor. Así que les delego este desafío, mis queridos lectores: yo ya les compartí mi definición de “políticas de suelo”. Compártannos las suyas, siguiendo las pautas a continuación. Daré a conocer las que más me gusten en la próxima columna.

Entonces, ¿qué son exactamente las políticas de suelo?

Envíenos su mejor explicación, en poesía o en prosa, a publications@lincolninst.edu. Las postulaciones no deben exceder las 100 palabras ni realizarse con la ayuda de ChatGPT o cualquier otra herramienta similar. La persona que envíe la mejor respuesta* ganará el reconocimiento de la comunidad del sector de políticas de suelo, una mención en esta columna y la oportunidad de elegir cinco libros del catálogo del Instituto Lincoln.

*Según determinación de un panel compuesto por el presidente del Instituto Lincoln, George W. McCarthy

Imagen: El Bardo refleja las complejidades de las políticas de suelo. Crédito: claudiodivizia vía iStock/Getty Images Plus.

The Lincoln Institute of Land Policy is delighted to announce the addition of two new board members, land economics professor Tzuchin Lin and water policy expert Peter Culp.

“I am pleased that two luminaries in their respective fields have come forward to assist us as we continue to develop our strategic vision for the future,” said Kathryn J. Lincoln, board chair and chief investment officer for the Lincoln Institute. “Tzuchin Lin, a former David C. Lincoln Fellow, brings a depth of experience in land taxation and will provide a window into our work in Asia. One of the foremost experts on the nexus of land and water, Peter Culp brings valuable insight into this area of focus for the Lincoln Institute.”

Tzuchin Lin is professor of land economics and associate dean of the College of Social Sciences at National Chengchi University, Taiwan. He served as department chair from 2014 to 2017 and as the founding director of the Lab for Integrated Socio-Spatial Science and Information since 2020. His doctoral research was completed in 1999 at the University of Reading, England. In addition to his university teaching, Lin has been a lecturer since 2003 at the International Center for Land Policy Studies and Training (ICLPST) in Taiwan, a nonprofit organization jointly supported by the government of Taiwan and the Lincoln Institute of Land Policy. He and Dr. Chimei Lin from ICLPST were joint recipients of the David C. Lincoln Fellowship in Land Value Taxation in 2005. In the same year, he was acknowledged by the Ministry of the Interior, Taiwan with a special award for his contribution to Land Economics. He was a visiting professor at Helsinki University of Technology, Finland (2008, 2009) and at University of Bremen, Germany (2010), delivering a series of lectures on land economics and policies. He was also a contributor to a chapter on the split-rate property tax in Taiwan in the book Property Tax in Asia: Policy and Practice, published in 2022 by the Lincoln Institute. Lin’s primary teaching and research interest lies in the nature of land markets and associated policies.

Peter Culp is the managing partner and co-founder of Culp & Kelly, LLP, a specialty water and natural resources law and policy firm. Based in Phoenix, Arizona, he is a nationally recognized expert in Western water law and water policy. He has served on a variety of boards and commissions related to water and natural resource issues, including serving by repeated gubernatorial appointment to the Arizona Colorado River Advisory Commission and participating in a series of binational working groups under the U.S. Department of State, International Boundary and Water Commission. Culp has been twice awarded the Partners in Conservation Award by the U.S. Department of Interior and was a recipient of The Nature Conservancy of Arizona’s 2013 Outstanding Conservation Achievement Award and the Arizona Capitol Times Leader of the Year Award in Public Policy. Prior to founding Culp & Kelly, LLP, Peter was a partner in the Phoenix office of Squire Patton Boggs, LLP, where he managed the firm’s Western water and natural resources practice. Peter also worked as a law clerk in the Indian Resources Section of the U.S. Department of Justice, Environment and Natural Resources Division, and as in-house counsel for the Sonoran Institute, a nonprofit organization that works on land and water policy issues throughout the intermountain West. Prior to embarking on his legal career, Culp managed a nonprofit public health technology enterprise for C. Everett Koop, the former U.S. Surgeon General, managed forest fires in the Northern Rockies as part of an Incident Management Team, and drove long-haul refrigerated freight in the United States and Canada.

In addition to Kathryn J. Lincoln and the newly appointed members, the other members of the Lincoln Institute board of directors include Thomas M. Becker, president emeritus of the Chautauqua Institution; Jane Campbell, president and CEO at the U.S. Capitol Historical Society and former mayor of Cleveland; Lourdes Germán, assistant professor at the Boston College Carroll School of Management and Boston College Law School; Nancy Gibbs, Lombard director and professor of practice at the Shorenstein Center on Media, Politics, and Public Policy at the Harvard Kennedy School of Government; William R. Goodell, principal at Powderhorn Advisory Services, LLP; Bruce Lincoln, president of Innervizion Surf Company; John G. Lincoln III, former senior engineer at CH2M-Hill; George W. McCarthy, president and CEO of the Lincoln Institute of Land Policy; Constance Mitchell Ford, visiting professor at the Philip Merrill College of Journalism at the University of Maryland; Thomas Nechyba, professor of economics and public policy studies at Duke University; Kevyn Orr, partner with Jones Day; Timothy Renjilian, senior managing director for FTI Consulting; Scott Smith, former CEO of the Valley Metro Regional Public Transportation Authority and former mayor of Mesa, Arizona; and Adriana Soto, environmental policy and financing consultant based in Bogotá, Colombia.

Image: Tzuchin Lin, left, and Peter Culp, right. Credit: Courtesy photos.