Jacob Frey es un nuevo residente sin complejos. Mientras asistía a la facultad de derecho en Villanova, el nativo de Virginia vino a Minneapolis para correr el maratón de Twin Cities y, según lo cuenta, se enamoró de la ciudad. El día después de graduarse, condujo los 1.900 kilómetros al oeste hasta Minneapolis, el lugar que eligió para vivir.

Comenzó como abogado laboral y de derechos civiles, se convirtió en organizador comunitario, ejerció en el consejo de la ciudad y fue electo alcalde en 2017. Bajo este cargo, supervisó la aprobación de una prohibición de zonificación unifamiliar pionera en 2019, enfrentó la COVID y el asesinato policial de George Floyd en 2020. Fue reelecto en 2021 y ha seguido ocupándose de las conexiones entre la equidad racial, la capacidad de pago y la zonificación.

El miembro sénior, Anthony Flint, entrevistó a Frey durante su visita a Minneapolis para la conferencia de la Asociación Estadounidense de Planificación de 2024. Más tarde, Frey se unió a Flint, el alcalde de Cincinnati, Aftab Pureval y la alcaldesa de Scranton Paige Cognetti para un panel de debate con aforo completo sobre las principales antiguas ciudades industriales.

Esta entrevista, que se ha editado por motivos de espacio, puede escucharse completa en el pódcast de Land Matters.

Anthony Flint: Minneapolis ha sido pionera en la reforma de la zonificación y en la prohibición de la zonificación unifamiliar. ¿Cómo le va? ¿Puede hacer algún comentario sobre si aumentar la oferta es un buen camino para lograr la capacidad de pago?

Jacob Frey: Hay dos caminos críticos que se deben tomar en simultáneo para lograr la capacidad de pago. El primero es el subsidio. Es cerrar la brecha entre el precio de mercado y el precio asequible, es asegurarse de que las personas sin vivienda tengan el siguiente peldaño en la escalera para ascender. Ese lado de la ecuación no puede lograrse solo a través de la oferta; requiere cierta intervención del gobierno. Y se necesita oferta para tener un ecosistema de vivienda saludable . . . y así, hace unos 10 años, cuando asumí el cargo de concejal de la ciudad por primera vez, dije con mucha claridad que íbamos a ir a luchar contra los estacionamientos a nivel del suelo. Íbamos a aumentar la oferta y la densidad en gran medida, y eso hicimos. Combinamos eso con un plan integral que, como mencionó, eliminó la zonificación unifamiliar, lo que dio lugar a los dúplex y tríplex en barrios residenciales, y luego también sumó densidad y altura en los corredores comerciales. Todas esas cosas han permitido a Minneapolis mantener los alquileres más bajos que cualquier otra ciudad importante del país. Otras ciudades experimentaron aumentos de dos dígitos, mientras que nuestros aumentos de alquiler se mantuvieron entre el 1 y 2 por ciento. Y esto ocurrió con mucha gente nueva que llegó a la ciudad. Logramos un aumento drástico en la oferta, y ha ayudado mucho.

Durante años, operamos bajo ordenanzas de zonificación prescriptivas que decían explícitamente que mantendríamos a los negros y a los judíos en una parte de la ciudad. Cuando hacer eso explícitamente se volvió ilegal, se comenzó a hacer lo mismo implícitamente a través del código de zonificación, de modo que a menos que uno pudiera ser dueño de una casa enorme en una parcela enorme, no podría vivir en franjas grandes de la ciudad. Las consecuencias de esas decisiones perduran hasta el día de hoy. Queríamos deshacer eso. Buscamos una diversidad de opciones de vivienda en cada barrio y, por lo tanto, una diversidad de personas en cada barrio. En los últimos tres años, hemos construido más de 1.000 unidades de vivienda en edificios multifamiliares en parcelas que antes solo permitían una vivienda unifamiliar.

Hemos visto un gran progreso, . . . y, luego, nos demandaron. A la larga, vamos a ganar, ya sea a través de la legislación o a través del litigio en sí. Todos deberían tener la oportunidad de vivir en una gran ciudad, y queremos crear esa oportunidad para todas las personas.

AF: Para las personas que no están en Minneapolis, ¿quién lo demandó y cuál fue la justificación?

JF: Nos demandó un grupo de personas que dijeron que estábamos haciendo algo que dañaría el medio ambiente, y estoy rotundamente en desacuerdo. Una de las mejores maneras de mejorar el medio ambiente, de reducir tu producción individual de carbono, es vivir en una gran ciudad. En lugar de trasladarte 45 minutos al trabajo desde tu propia casa unifamiliar con cerca de madera en los suburbios o exurbios, puedes caminar hasta la tienda de comestibles e ir en bicicleta al trabajo. Incluso si usas el auto, son menos kilómetros recorridos. La demanda dice, en líneas generales, que deberíamos haber realizado una revisión medioambiental sobre este plan integral y el desarrollo potencial total. Seamos realistas: no podemos asumir que cada edificio del centro tendrá 100 pisos de altura y cada casa unifamiliar será un tríplex, porque eso nunca va a suceder. La forma en que nos pedían que calculáramos el desarrollo no funciona en la realidad.

AF: Pasando ahora al transporte público y la movilidad, ¿cómo está logrando su visión de movilidad sostenible en una metrópolis históricamente dependiente de los automóviles?

JF: Nuestra ciudad se construyó en una época en la que la gente dependía en gran medida de los automóviles. En relación a lo que se construyó antes de ese período de tiempo, las calles y las redes se adaptaron para que se centren en los automóviles. Por supuesto, reconocemos que los automóviles son una forma en que las personas se desplazan, pero queremos agregar opciones para que las personas puedan ir a trabajar en bicicleta de manera segura y cómoda; queremos que los peatones se sientan cómodos y, de hecho, que se les dé prioridad; queremos agregar opciones de transporte público, no solo como una opción que esté disponible de vez en cuando, sino como una opción conveniente para ir del punto A al punto B.

Estamos sumando autobuses de tránsito rápido (BRT, por su sigla en inglés) siempre que sea posible. Observamos un aumento drástico en el número de líneas de BRT y, en los últimos 15 años, Minneapolis ha tenido un crecimiento de alrededor de 50.000 personas; sin embargo, el total de kilómetros recorridos por vehículos y las emisiones de gases han disminuido.

Reconocemos que la gente va a usar automóviles y vamos a tratar de hacer que esos automóviles sean lo más sostenibles posible a través de estaciones de carga de vehículos eléctricos. En este momento, también estamos agregando carriles de tránsito específicos para autobuses para que uno pueda tomar el autobús y evitar el tráfico en el que, de otro modo, estaría atascado.

AF: ¿Cuál es su valoración del financiamiento basado en el suelo para financiar el transporte, la reurbanización, la vivienda asequible y los parques? La idea es que la acción y las inversiones del gobierno creen valor en el suelo y la urbanización privados. ¿No es posible aprovechar una parte de ese aumento de valor y reinvertirlo en la comunidad? ¿Es partidario de la recuperación de plusvalías?

JF: Creo que no es inteligente estar a favor de la recuperación de plusvalías, del financiamiento por incremento impositivo (TIF, por su sigla en inglés), o en contra de la recuperación de plusvalías o del TIF. Es una herramienta muy importante y necesita equilibrarse. Hay una manera de mejorar una ciudad mediante el uso de herramientas como la recuperación de plusvalías y el TIF para lograr estructuras y opciones de construcción y transporte maravillosas que no serían posibles si no fuera por la intervención del gobierno. Lo hemos estado usando de diversas maneras, incluido uno de los movimientos de políticas más populares que hemos hecho en los últimos años, que es derribar el viejo Kmart. Para ponerlo en contexto, unos 40 o 50 años atrás, se tomó la decisión de bloquear Nicollet Avenue y poner un gran Kmart en un enorme estacionamiento en el medio.

Sería algo injusto por mi parte cuestionar las decisiones que se tomaron en ese momento, porque estoy seguro de que, dentro de 40 años, las decisiones que he tomado no serán tan inteligentes, pero, en mi opinión, esta es una de las peores decisiones de planeamiento urbano tomadas en nuestra ciudad. Encontramos formas de obtener el control del suelo sobre ese antiguo Kmart. Vamos a derribar el edificio. Vamos a abrir la calle, y revitalizar esta importante arteria, y asegurarnos de que no falte nada, desde un parque hasta viviendas asequibles, además de precios comerciales y de mercado. Permite que el flujo de emprendimientos y el crecimiento de nuevos negocios en ese corredor se expandan hacia el sur y el norte. Una gran parte de lo que estamos utilizando para lograr este objetivo a gran escala es la recuperación de plusvalías.

Es una herramienta que debe usarse, pero también es una herramienta que no debe usarse cada vez que se levanta un nuevo edificio o aparece una oportunidad nueva. Tiene que haber un equilibrio.

AF: Un grupo de trabajo está estudiando cambios en el Consejo Metropolitano, pero ¿de qué manera está funcionando este acuerdo pionero? ¿Puede o debe ser replicable esta idea de gobernanza regional?

JF: No se puede pensar en ninguna ciudad como si viviera en el vacío. El alcalde Carter [de St. Paul] y yo bromeamos diciendo que no solo protegemos el agua de nuestro lado del río Mississippi; lo compartimos. De la misma forma, compartimos una economía que no termina donde termina la calle y comienza el límite.

Tengo una responsabilidad con la ciudad de Minneapolis, y ayuda tener un órgano de gobierno que tenga un enfoque regional. Tenemos un Concejo Metropolitano nombrado en gran parte por el gobernador que nos ayuda a poner un metro ligero que pasa por varios municipios diferentes. Nos ayuda a diseñar el tránsito rápido de autobuses, ayuda a pagar la policía de tránsito metropolitano. Tener ese enfoque regional no solo es importante, sino que es crucial para promover una mentalidad y un objetivo regionales.

AF: ¿Cuál es su opinión sobre los pasadizos elevados? Las prácticas actuales de planeamiento urbano sugieren un enfoque en la calle y la actividad a nivel de la calle. ¿Existe algún conflicto ahí? Cuéntenos un poco sobre la parte de diseño urbano de su trabajo.

JF: Si tienes 100.000 o 200.000 personas que vienen al centro de la ciudad, y tienes dos niveles de actividad, estás dividiendo el número que sea entre esos dos niveles. ¿Me gusta dividir la actividad? Por supuesto que no. A nadie le gusta. Prefiero tener una concentración de todo ese bullicio, exaltación y movimiento en un solo nivel. Pero uso el pasadizo elevado. Durante los meses que hace frío, entro y me como un sándwich, y no me siento culpable por ello. De hecho, estoy realmente entusiasmado de ver a los propietarios de pequeñas empresas locales que operan en él.

Los pasadizos elevados se han visto particularmente afectados en los últimos años debido a una disminución en el número de trabajadores que vienen al centro cada año. No aceptaré más críticas sobre la falta de movimiento en el centro o el cierre de la tienda de sándwiches favorita de alguien, por parte de la persona que está sentada en el sofá de su casa en los suburbios. Si le importa, entonces debería estar apoyando esa tienda de sándwiches.

Si quieres ver movimiento y quieres ver más tráfico peatonal, tus pies deberían sumarse a ese tráfico. Estamos aumentando los números de manera bastante radical en este momento. La gente sin duda está regresando, pero no está sucediendo de forma explosiva.

AF: Se ha convertido en un cliché, pero en verdad no hay sustituto para estar en la oficina.

JF: Son las interacciones no planificadas las que en última instancia ayudan. Estoy gran parte del tiempo en Minneapolis debido a una coincidencia. Conoces a alguien, consigues un trabajo, obtienes una entrevista, encuentras una gran ciudad de la que te enamoras. Estas cosas solo suceden porque estuviste allí para que te sucedieran.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts  Land Matters y es editor colaborador de Land Lines. Es el autor de El escritorio del alcalde: 20 conversaciones con dirigentes locales que resuelven problemas globales.

Imagen principal: El alcalde Jacob Frey. Crédito: Cortesía de la Oficina del Alcalde de Minneapolis.

A falta de acesso a moradias dignas pode perpetuar desigualdades que persistem ao longo de gerações. E, nesse sentido, países de toda a América Latina e Caribe estão enfrentando crises habitacionais. No entanto, cada um enfrenta esses desafios de maneira única. Nas cidades que estão se urbanizando rapidamente, por exemplo, em que os custos de terrenos e da construção são altos, a demanda por moradias acessíveis supera a oferta. Em outros lugares, pode ser difícil ou caro demais para os compradores de imóveis obterem um financiamento habitacional.

Esses desafios relacionados, que se manifestam em contextos distintos, exigem soluções políticas únicas e bem elaboradas. E agora, um novo relatório que “harmoniza” dados habitacionais díspares de uma dúzia de países da América Latina coloca o panorama habitacional da região em uma perspectiva mais clara para os formuladores de políticas.

O 2024 LAC Housing Yearbook, uma colaboração entre o Lincoln Institute of Land Policy e o CAF (Banco de Desenvolvimento da América Latina e do Caribe) catalogou mais de 250 indicadores habitacionais e financeiros em 12 países (Argentina, Brasil, Chile, Colômbia, Costa Rica, República Dominicana, Equador, El Salvador, México, Panamá, Peru e Uruguai) para permitir comparações entre os países da região. O relatório já está disponível em espanhol, com traduções para inglês e português em breve.

“Ao coletar e padronizar esse amplo conjunto de informações, o projeto busca preencher lacunas de conhecimento, permitir comparações entre países e apoiar a formulação de políticas eficientes e direcionadas que reduzam os déficits habitacionais, melhorem a acessibilidade e promovam o desenvolvimento sustentável”, afirmou Pablo López, coordenador executivo sênior de habitação no CAF.

“Os dados revelam realidades marcantes”, continuou López, cuja equipe apresentou o relatório inaugural à Assembleia Geral do Fórum de Ministros e Altas Autoridades em Habitação e Desenvolvimento Urbano da América Latina e do Caribe (MINURVI) em dezembro. “Os déficits habitacionais são significativos, a penetração de hipotecas continua baixa e a acessibilidade é constantemente prejudicada pelo aumento dos custos em um ritmo mais acelerado que o dos rendimentos.”

Os tipos de indicadores monitorados nos 12 países incluem taxas de inflação e de hipoteca, taxas de participação no mercado de trabalho formal e informal, custos de construção por metro quadrado, além de medidas quantitativas e qualitativas do déficit habitacional de um país, sendo que as primeiras se referem ao número de casas adicionais necessárias para atender à demanda, e as últimas contabilizam o número de famílias que vivem em moradias precárias. Além de um almanaque de informações estatísticas, o relatório inclui uma visão geral regional e perfis detalhados do mercado habitacional de cada país.

“É um projeto bastante ambicioso devido à ampla variedade de categorias de dados que ele tenta consolidar”, disse Luis Quintanilla, analista sênior de políticas do Lincoln Institute. A esperança é atualizar o anuário anualmente, o que permitirá comparações ano a ano, além de expandir a lista de países ao longo do tempo. “Achamos que é um recurso muito valioso”, acrescentou. ““Esperamos que seja útil para os ministros de habitação e secretários de desenvolvimento urbano, bem como para profissionais, desenvolvedores, instituições bancárias e financeiras e outros pesquisadores.”

Reunir alguns dos dados apresentou um “desafio formidável”, disse López, já que estavam dispersos em várias bases de dados públicas e privadas, exigindo uma meticulosa verificação cruzada, quando estavam disponíveis. Por exemplo, as informações sobre microfinanciamentos (pequenos empréstimos não hipotecários que as famílias podem usar para fazer melhorias graduais em suas casas) eram inconsistentes e fragmentadas. E números confiáveis sobre a produção de habitação informal e o acesso ao crédito para trabalhadores informais eram difíceis ou impossíveis de encontrar.

O processo também revelou algumas lacunas de informações que pesquisadores ou agências públicas poderiam abordar no futuro, bem como algumas ineficiências nos subsídios habitacionais. “Contrariamente à intuição, alguns mecanismos de apoio habitacional de países carecem de foco social, [o que faz com que] beneficiem grupos de maior renda, minando seus objetivos de equidade social”, explicou López.

Os países estudados não estão apenas enfrentando a crise habitacional de maneiras diferentes, mas também estão tomando medidas distintas para enfrentá-la. “Embora os países compartilhem desafios fundamentais relacionados à habitação, suas abordagens variam significativamente”, disse López. “A pesquisa revelou bolsões de inovação e progresso em toda a região—cada nação demonstrou pontos fortes únicos que oferecem insights para possíveis soluções.”

O Chile, por exemplo, desenvolveu um mercado hipotecário sofisticado “complementado por programas inovadores de subsídios para aluguel que abordam a acessibilidade habitacional de múltiplas perspectivas”, afirmou López. O Panamá pode se orgulhar de taxas de hipoteca relativamente baixas e de um mercado de crédito que alcança quase um quarto (23,1%) do PIB, “um feito notável em uma região muitas vezes caracterizada pela inclusão financeira limitada”, acrescentou. “Enquanto isso, o Equador e o Peru estão rompendo barreiras com instrumentos inovadores de financiamento verde, incluindo títulos verdes e hipotecas que demonstram uma abordagem progressista para o desenvolvimento sustentável da habitação.”

Ainda assim, os dados deixam claro que nenhum país solucionou de modo abrangente os desafios habitacionais, disse López. “Em vez disso, a região exibe um mosaico de inovações direcionadas, cada uma abordando dimensões específicas de um panorama habitacional complexo.”
Quintanilla espera que essa nova coleção de dados confiáveis e comparáveis ajude os formuladores de políticas a se conectarem e aprenderem uns com os outros. “Se algum país em particular encontrar um contexto semelhante, mas com resultados diferentes, esperamos que, ao destacar essas discrepâncias, seja possível gerar um intercâmbio de ideias e lições transferíveis”, afirmou.

Jon Gorey é redator da equipe do Lincoln Institute of Land Policy. 

Crédito da imagem principal: CAF – Banco de Desenvolvimento da América Latina e Caribe. 

La falta de acceso a una vivienda digna puede perpetuar la desigualdad que persiste de generación en generación. En ese sentido, países de toda América Latina y el Caribe tienen crisis de vivienda, pero cada uno se enfrenta a desafíos únicos. Por ejemplo, en las ciudades que se urbanizan rápidamente, donde los costos del terreno y la construcción son altos, la demanda de viviendas asequibles supera la oferta. En otros lugares, puede ser difícil o demasiado costoso para los compradores obtener una hipoteca.

Esos desafíos relacionados, que se dan en contextos distintos, exigen soluciones de políticas únicas y sensatas. Ahora, el panorama de la vivienda de la región es más claro para los gestores de políticas gracias a un nuevo informe en el que se “armonizan” datos dispares sobre la vivienda de una decena de países latinoamericanos.

En el Anuario de Vivienda de ALC de 2024, una colaboración entre el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y CAF (Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe), se catalogan más de 250 indicadores de vivienda y financieros en 12 países (Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, México, Panamá, Perú, República Dominicana y Uruguay) para propiciar comparaciones en toda la región. El informe ya está disponible en español, próximamente con traducciones al inglés y portugués.

“Al recopilar y estandarizar este amplio conjunto de información, el proyecto busca abordar las brechas de conocimiento, permitir hacer comparaciones entre países y apoyar la formulación de políticas eficientes y específicas que reduzcan los déficits de vivienda, mejoren la accesibilidad y promuevan el desarrollo sostenible”, explica Pablo López, coordinador ejecutivo sénior de vivienda de CAF.

“Los datos revelan realidades crudas”, continúa López, cuyo equipo presentó el informe inaugural a la Asamblea General del Foro de Ministros y Autoridades Máximas de la Vivienda y el Urbanismo de América Latina y el Caribe (MINURVI) en diciembre. “Los déficits de vivienda son significativos, la penetración hipotecaria sigue siendo baja y la asequibilidad se ve erosionada continuamente por el aumento de los costos a tasas más altas que los ingresos”.

Los tipos de indicadores analizados en los 12 países incluyen tasas de inflación e hipotecas, tasas de participación en el mercado laboral formal e informal, costos de construcción por metro cuadrado, y medidas cuantitativas y cualitativas del déficit de vivienda de un país (la primera se refiere al número de viviendas adicionales necesarias para satisfacer la demanda, mientras que la segunda indica el número de familias que viven en viviendas en malas condiciones). Además de un almanaque de información estadística, en el informe se incluye información general regional y perfiles detallados del negocio inmobiliario de cada país.

“Es un proyecto bastante ambicioso, debido a la amplia gama de categorías de datos que se intenta consolidar”, expresa Luis Quintanilla, analista sénior de políticas del Instituto Lincoln. La meta es actualizar el anuario cada año, lo que permitirá hacer comparaciones año tras año y ampliar la lista de países a lo largo del tiempo. “Creemos que es un recurso muy valioso”, agrega. “Esperamos que sea útil para los ministros de vivienda y los secretarios de desarrollo urbano, así como para los profesionales, los emprendedores inmobiliarios, las instituciones bancarias y financieras y otros investigadores”.

La recopilación de algunos de los datos presentó un “desafío formidable”, dice López, ya que estaban dispersos en varias bases de datos públicas y privadas y requerían referencias cruzadas verificadas, si es que estaban disponibles. Por ejemplo, la información sobre microfinanciación (pequeños préstamos no hipotecarios que las familias pueden utilizar para realizar mejoras graduales en sus hogares) era inconsistente y estaba fragmentada. Además, fue difícil o imposible encontrar cifras confiables sobre la fabricación de viviendas informales y el acceso al crédito para los trabajadores informales,

El proceso también reveló algunas brechas de información que los investigadores o los organismos públicos podrían abordar en el futuro, así como algunas ineficiencias en los subsidios de vivienda. “Contrario a la lógica, los mecanismos de apoyo a la vivienda de algunos países carecen de consideración social, [por lo que] benefician a los grupos de mayores ingresos y socavan sus objetivos de equidad social”, explica López.

Los países estudiados no solo están experimentando la crisis de la vivienda de diferentes maneras, sino que también están tomando distintas medidas para abordarla. “Si bien los países comparten desafíos fundamentales en materia de vivienda, sus enfoques varían de manera significativa”, dice López. “Según la investigación, existen focos de innovación y progreso en toda la región: cada nación demostró fortalezas únicas que ofrecen información valiosa sobre posibles soluciones”.

Por ejemplo, Chile ha desarrollado un sofisticado mercado hipotecario “complementado por programas innovadores de subsidios de alquiler que abordan la asequibilidad de la vivienda desde varios ángulos”, indica López. Panamá puede presumir tasas hipotecarias relativamente bajas y un mercado crediticio que alcanza casi una cuarta parte (23,1 %) del PIB, “un logro notable en una región que a menudo se caracteriza por una inclusión financiera limitada”, agrega. “Mientras tanto, Ecuador y Perú están ampliando los límites a través de instrumentos pioneros de financiamiento verde, incluidos bonos e hipotecas verdes innovadores que señalan un enfoque con visión de futuro para el desarrollo de viviendas sostenibles”.

Aun así, López explica que los datos dejan en claro que ningún país ha resuelto de manera integral sus desafíos de vivienda. “En cambio, la región demuestra una variedad de innovaciones específicas, cada una de las cuales aborda dimensiones particulares de un panorama de vivienda complejo”.

Quintanilla espera que esta nueva recopilación de datos confiables y comparables ayude a los gestores de políticas de políticas a comunicarse y aprender unos de otros. “Si un país en particular encuentra un contexto similar al suyo, pero resultados diferentes, esperamos que resaltar algunas de esas discrepancias pueda ser la chispa para un intercambio de ideas y lecciones transferibles”, dice.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Crédito de la imagen principal: Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe (CAF)

As affordable housing markets continue to evolve, the financial landscape is shifting. With an increasing number of mortgages originating from non-federally regulated lenders, Fannie Mae and Freddie Mac (“the Enterprises,” or GSEs) play a pivotal role in shaping access to affordable housing finance. A scorecard recently released by the Underserved Mortgage Markets Coalition identifies important areas where the GSEs have made progress in serving low- and moderate-income families—and spotlights opportunities for improvement.

Since 2018, the federal “Duty to Serve” (DTS) regulation has required the GSEs to prioritize serving three historically neglected markets: manufactured housing, affordable housing preservation, and rural housing. The goal of Duty to Serve is to increase the liquidity of mortgage investments and improve the distribution of investment capital available for mortgage financing for very low-, low-, and moderate-income families in those markets. Within their DTS requirements, each Enterprise must plan for outreach, loan product offerings, loan purchases, and investments and update their plans every three years with targeted objectives. The Enterprises’ latest revision, Fannie Mae and Freddie Mac’s Duty to Serve (DTS) Underserved Market Plans for 2025–2027, was released in November 2024. 

The Underserved Mortgage Markets Coalition (UMMC)—a coalition of 42 leading US housing organizations convened by the Lincoln Institute of Land Policy—has long advocated for more focused action to improve outcomes for underserved markets, including through the Enterprises’ DTS commitments. In response to the updated plan, the coalition published a scorecard identifying the biggest successes and shortcomings of the 2025–2027 market plans and highlighting progress over time in some areas while underscoring shortcomings in others.  

DTS plans are required by federal regulation to prioritize affordable housing finance, and the Scorecard 2025 evaluates the development of efforts around those priorities, such as new loan products, the GSEs’ purchasing efforts in targeted markets, and new partnership opportunities. The recent update incorporates several elements that the UMMC recommended in its DTS Blueprint 2024, as well as several opportunities for further improvement. 

With the release, the coalition noted the positive steps that have occurred but also called on the Enterprises to do more to reach underserved housing markets. 

“The UMMC commends Freddie Mac for including a Consumer Development Financial Institution- (CDFI) preferred product pilot in rural markets, among myriad positive steps toward expanding attainable homeownership,” said Jim Gray, who leads the UMMC in his role as senior fellow at the Lincoln Institute. “This program will also allow CDFIs to effectively collaborate with the GSEs and develop loan products and training designed for hard-to-reach markets—activities for which the coalition has long advocated.” 

CDFIs have a strong track record of serving their communities and helping those they serve achieve sustainable homeownership. With a shared goal of expanding access to homeownership and reaching underserved communities and populations, CDFIs are a natural conduit for helping the GSEs achieve their housing and affordability goals and reduce ethnic and racial wealth gaps. 

The Enterprises’ plans to purchase loans in manufactured housing communities received strong marks. With high site rents making manufactured housing a less affordable option than it traditionally has been, particularly for residents on fixed incomes, this initiative helps bridge an important gap in financing.  

While the UMMC is encouraged by these new initiatives, it also identifies critical gaps in Fannie Mae and Freddie Mac’s plans. The Scorecard highlights that both Enterprises fall short of the UMMC’s recommendations for energy efficiency loan purchases and green product development, which are increasingly essential as energy costs continue to rise and threaten long-term affordability. These programs, the UMMC asserts, are vital for ensuring that housing remains sustainable and accessible in the face of economic pressures. Additionally, the UMMC calls for stronger engagement in Native American markets, urging both Enterprises to set higher loan purchase targets for lending on tribal land, which remains an underfinanced housing market. 

The UMMC strongly urges Fannie Mae and Freddie Mac to carefully consider the scorecard when refining their Duty to Serve plans and calls on the Federal Housing Finance Agency (FHFA) to factor the scorecard into its evaluation of the Enterprises’ performance. 

As the 2025–2027 Duty to Serve plans unfold, the UMMC will continue to monitor their implementation. The coalition intends to release a revised scorecard yearly, assessing how effectively the GSEs have carried out their plans and whether they have met the expectations established by affordable housing advocates. 

Allison Ehrich Bernstein is principal at Allative Communications.

Lead image: Single-family homes in a rural area. Credit: Alex Potemkin via Getty Images.

This article was originally published in Government Finance Review (gfoa.org).

Two Miami townhouses—built the same year, in the same Coconut Grove condo complex, with matching floor plans, identical balconies, and equivalent square footage—bear a striking resemblance to each other. Except for their property tax bills.

The owners of one unit, who purchased their townhome soon after it was built in 2006, will owe $4,092 in property taxes for 2024. Their new neighbors a few doors down, who bought their townhome last year, will pay more than three times as much in property taxes this year: $14,693, or almost $900 more per month.

The discrepancy can be traced to the State of Florida’s “Save Our Homes” amendment, which since 1995 has capped property tax assessment increases on primary (or “homestead”) residences to three percent a year or the rate of inflation, whichever is less, until the property changes hands.

By capping the rate at which a home’s assessed value can increase each year, assessment limits ensure that a property’s tax bill doesn’t skyrocket, even if its market value does. But that can also lead to disparities and distortions in local housing markets, creating winners and losers.

Florida’s assessment limit is similar to one established by the State of California’s Proposition 13, which since the 1970s has capped annual assessment increases at the lesser of two percent or inflation. About a dozen other states and Washington, D.C., also have some kind of assessment limit in place, which can create dramatic tax bill discrepancies between new and longtime homeowners.

In a recent 50-state comparison study of property taxes paid in 2023, researchers from the Lincoln Institute of Land Policy and the Minnesota Center for Fiscal Excellence found that, among major U.S. cities, the City of Miami has the largest discrepancy in property tax obligations between new homebuyers and existing homeowners. Someone who bought a median-priced Miami home in 2023, for example, would owe $9,205 in annual property taxes—almost three times more than someone who’s owned their nearly identical, comparably priced home for 12 years. New homebuyers in the cities of Tampa, Jacksonville, New York City, Oakland, and Sacramento pay more than twice as much in property taxes as longtime homeowners in similarly valued homes.

The difference in those tax bills often adds hundreds of dollars to a new buyer’s housing payment each month. That’s not just inequitable—it adds yet another cost hurdle for first-time buyers already struggling with higher home prices and mortgage rates.

One More Hurdle to Homeownership

“The tax disparities from assessment limits are increasingly a barrier to homeownership,” said Adam Langley, associate director of tax policy at the Lincoln Institute. “New homeowners, who are already paying so much more in mortgages due to rising home values and interest rates, are also paying significantly higher property tax bills in some places.

Consider the headwinds already facing first-time homebuyers in a city like Miami. The median home price in the Miami metro area has risen by $139,000 since September 2021, according to data from the national brokerage Redfin—a 34 percent increase, from $410,000 to $549,000.

Meanwhile, even though mortgage rates have ticked down from the 20-year highs of 2023, in September 2024 the average interest rate on a 30-year mortgage (6.2 percent) was still nearly four percentage points higher than it was three years before (2.35 percent), according to Freddie Mac. This makes financing a home far more expensive.

What does that add up to in actual housing costs? Someone who purchased a typical $410,000 Miami home in September 2021 with a conventional 30-year mortgage would have needed $82,000 for a standard down payment, and enough income to cover a $1,271 monthly mortgage payment before taxes, insurance, and HOA fees.

Today, buying the same median-priced Miami home would require a six-figure down payment of $109,800, and a monthly mortgage payment of $2,690—more than an additional $1,400 per month, largely due to higher interest rates and home prices (see Exhibit 1). And that’s before the property tax discrepancy that forces new homebuyers to pay hundreds of dollars more per month for the same services.

(*Assumes $50,000 in homestead exemptions and a mill rate of 20.0332.)

“For first-time buyers, this extra cost, on top of already high home prices and rising interest rates, can make the difference between affording a home and being priced out of the market altogether,” said Zev Freidus, president and broker at ZFC Real Estate. “It’s a frustrating dynamic because buyers often feel like they’re penalized for simply entering the market later, and this can lead to them reconsidering certain areas or downgrading their expectations.”

The tax cap is “incredibly popular with current homeowners,” Freidus adds, but it creates real barriers for new buyers and adds another layer of financial stress. “Many buyers don’t anticipate just how much their tax bill will jump until they’ve already made an offer,” he said. “I always emphasize this to first-time buyers, so they can budget accurately—but the difference in property tax payments can still come as a shock.”

Shifting the Burden

Property taxes are the primary source of revenue for many municipalities, funding essential services like police, fire, and schools, and they are generally considered a good tax—relatively transparent, fair, and stable through economic cycles.

By shifting some of the property tax burden according to tenure, however, assessment limits tend to make that fair tax less fair, said Daryl Fairweather, chief economist at Redfin. “There’s the inherent unfairness that existing homeowners— who already have all this equity in their home, who are already in a good financial position because they don’t have to deal with rising rents—are the ones who, on top of that, get this tax benefit,” she said.

“In practice, in most places, the research shows that assessment limits shift the tax burden away from wealthier neighborhoods toward poorer neighborhoods,” Langley adds.

In California, where Proposition 13 has limited annual assessment increases to the lesser of two percent or inflation since the 1970s, “higher-income Californians own more homes and own homes of higher value and, therefore, receive the majority of the total dollars of tax relief provided to homeowners by Proposition 13,” wrote the authors of a Lincoln Institute report prepared for the 30th anniversary of the famous—and famously controversial—California tax legislation. “Limits on assessed values, while favored by many homeowners, are a deeply flawed means to counter rising property taxes.”

Such assessment limits can also compound previous or entrenched inequities. “When you think about the people who were able to be homeowners when Prop 13 was enacted, they had likely benefited at least somewhat from redlining and the other unfair housing policies that were allowed before the Fair Housing Act,” Fairweather said.

In New York City and Oregon, assessment limits don’t reset when a property is resold. “That helps address some inequities between new and longtime homeowners, but it can create even larger disparities across neighborhoods,” Langley said. “In New York City, it’s basically like your tax is based on a 1981 value. So, you have huge swaths of Manhattan, for example, that are paying very low effective tax rates relative to places in, say, the Bronx, that haven’t appreciated as much over the last four decades.” Assessment limits that don’t reset at sale also discourage new construction, since those homes bear a higher tax burden, and the permanent reduction in the tax base creates even larger tax shifts or revenue losses.

An assessment limit can also be “very distortionary for the housing market,” Fairweather added, because “it tends to encourage people to stay in the same home for longer than they would in the absence of this policy, because you lose the tax benefit when you move.” That can lead to a mismatch of housing preferences and realities: empty nesters staying in four-bedroom houses instead of downsizing, growing families sticking it out in smaller homes despite a need for more space, and young homebuyers stuck on the sidelines waiting for a starter home to free up.

To get around that “lock-in effect,” Florida made its assessment limit portable, allowing existing homeowners to move their tax savings to their next home. California allows some seniors to do the same. “That’s addressing one problem, but creating new problems that are arguably worse,” Langley said. “It’s eliminating the disincentive to move, which is good, but then it’s heightening those tax disparities, because you’re not even getting back to equity when people are selling.”

Better Ways to Quell a Tax Revolt

When property values rise quickly, as they have in the past five years, property tax bills can rise sharply as well, if a community fails to readjust its tax rate.

These “silent” tax hikes can frustrate residents—such property tax increases inspired the tax revolts of the 1970s and ’80s and the passage of Prop 13 in California—and particularly strain seniors or low-income homeowners, especially in gentrifying neighborhoods.

State and local officials looking to rein in property tax growth or offer tax relief to vulnerable residents should consider alternatives to assessment limits, said Langley.

Tax rate adjustments. The simplest way for a community to constrain rampant tax growth is to regularly adjust its property tax rate in response to changes in its property tax base, a process sometimes called mill rate offsetting. (The “mill rate” is the amount of tax levied per $1,000 of assessed value.) “Local governments have the discretion in most states to reduce their tax rates if property values are going up rapidly—and they should be doing that,” Langley said.

“Property tax bills should be determined fundamentally by spending needs, not property values. So, when property values go up a ton, tax rates should, most of the time, go down considerably,” Langley said. Meanwhile, in a situation where home values plummet, such as during the Great Recession, “rates probably need to go up to help stabilize revenues.”

Truth in Taxation. Twenty states have some kind of “Truth in Taxation” or “full disclosure” law in place, according to a new Lincoln Institute working paper. These policies require taxing entities to disclose any proposed increase in property tax revenues—whether due to higher tax rates or property values—and to hold a public hearing on the proposal. Most such states also require the local governing body to vote for any increase in the levy; they can’t simply leave rates unchanged and let taxes increase while “doing nothing.”

Unlike tax or assessment caps, Truth in Taxation measures don’t impose a uniform, binding limit on every community in a state, nor do they prevent a municipality from raising more property tax revenue when needed; the local government just needs to disclose that fact to the public. More often than not, research shows that an increase in transparency and accountability is enough to temper tax growth.

“Truth in Taxation grants local governments the discretion and flexibility to adopt tax revenue increases that align with local needs and preferences,” wrote Yonhui Um, author of the working paper and a senior policy and legal analyst at the Lincoln Institute. “As long as taxpayers are informed of the proposed tax increase and have an opportunity to weigh in on the proposal at a public hearing.”

Circuit breakers. Just as an electrical circuit breaker prevents a temporary overload of electrical current, a property tax circuit breaker targets tax relief to homeowners paying the highest share of their income in property taxes—such as seniors on fixed incomes, low-income homeowners in gentrifying neighborhoods, or those facing a sudden job loss or drop in income. A circuit breaker policy can ensure that no homeowner would have to pay more than, say, five percent of their income in property taxes. At that threshold, a household with $20,000 in income and a property tax bill of $2,000 would only have to pay the first $1,000 of their tax bill.

“In our view, the share of income spent on property taxes is the most meaningful measure of who needs relief,” Langley said. Someone who pays a very small portion of their income in property taxes, despite their home increasing in value, probably doesn’t need relief urgently. “Conversely, maybe you lost your job. Even if your property tax bill hasn’t gone up at all, you might end up in tax foreclosure if you don’t receive any tax relief. So, a circuit breaker would make sure those people receive relief.”

Homestead exemptions. A simple and common way municipalities and states offer property tax relief is through a homestead exemption, which provides homeowners with either a partial exemption from the property tax or a partial credit against their tax bill, but only on a primary “homestead” residence. This broad-based policy shifts the tax burden toward businesses, renters, and second-home owners, and can especially benefit low- and middle-income homeowners if applied as a fixed-dollar exemption.

Deferrals. Property tax deferral programs are most often targeted to seniors who are housing-rich but income-poor; imagine a retiree living off Social Security benefits in the home she’s owned for decades, in which time both its value and tax bill have increased sharply. Tax deferrals allow such homeowners to delay the payment of their property taxes until they sell the home—at which point, the full amount of deferred tax becomes due, typically with interest and paid for with the proceeds of the home sale. Unlike other forms of tax relief, deferrals impose no long-term cost on other taxpayers.

Why Tie Your Hands?

Each of these alternatives has its own pros and cons—as described in the Lincoln Institute Policy Focus Report, Property Tax Relief for Homeowners. But they’re all generally easier to tweak or adjust than an assessment limit, Langley said, which can be extremely difficult to reform after it’s enacted into law.

And while an assessment cap is typically a popular idea among existing homeowners, many overestimate its value. “There are a lot of people who perceive themselves as winners from an assessment limit when they’re actually losing out,” Langley said. “There’s research in Cook County, Illinois, and in New York City, for example, that shows a significant majority of homeowners are actually paying more under an assessment limit than they would without it, because the assessment limit requires a higher tax rate.”

Fairweather contended that there’s another way to rein in property taxes— by building more housing. “The reason people revolt against the taxes when property values go up is that they’re not linking it to the root cause, which is that there aren’t enough homes to keep property values in check,” she said. “The way to get property values down is to actually build more. But I think a lot of homeowners want to have their cake and eat it, too, in the sense of wanting more home equity. They like that part of property values going up, but they don’t like the higher taxes. They want the benefit, but they don’t want any of the cost.”

She notes that placing hard-and-fast restrictions on property taxes and assessments doesn’t just create inequitable situations for homeowners paying different tax bills on identical properties. It can hamstring a community and set the stage for long-term challenges— especially when the policy discourages first-time homebuyers.

States that cap property taxes leave local governments with “one arm tied behind their backs when it comes to raising revenue to support things like schools and local services,” she said. “And anything that reduces housing affordability for first-time homebuyers is going to make it harder for a city to attract workers—it’ll be harder to attract teachers, police officers, anybody who works to keep the city running in that middle-income band.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Since 1995, the state of Florida has capped property tax assessment increases on primary residences to three percent a year or the rate of inflation, whichever is less, until the property changes hands. Such caps can protect homeowners against skyrocketing tax bills, but lead to disparities in the taxes new and longtime homeowners pay. Credit: ntzolov via E+/Getty Images.