During an era defined by racial reckonings, the COVID pandemic, rapid technological advances, and the unyielding climate emergency, mayors around the world have been thrust into once unimaginable situations. In Mayor’s Desk, an inspiring collection written by Anthony Flint and published by the Lincoln Institute of Land Policy, 20 innovative leaders from five continents share their struggles and successes, along with strategies for making cities more equitable, sustainable, and healthy places to live and work. From Berkeley to Bogotá, Mayor’s Desk proves that progress is possible, even—or maybe especially—in turbulent times, and that local governments are the drivers of global change. 

Since 2018, Lincoln Institute Senior Fellow Anthony Flint has conducted interviews with mayors of large and small cities in the United States, Europe, Africa, Asia, and Latin America about their groundbreaking approaches to our most pressing urban challenges. Mayor’s Desk interviews appear regularly in the Lincoln Institute’s Land Lines magazine and Land Matters podcast. 

In these forthright conversations, local leaders describe how they are using land policy to improve the quality of life for the people who live in their communities. From building a new bike lane to weaning an entire city off fossil fuels, from piloting new sources of revenue to stopping speculators in their tracks, the strategies and solutions in this collection can be of value far beyond their local contexts. The conversations also reveal how the personalities, backgrounds, and values of these mayors shape their leadership styles, whether they are making modest incremental improvements or bold transformations. 

A journalistic time capsule of innovative leadership and tangible change, this book can serve as an inspiration and valuable resource for anyone who wants to understand and influence the evolution of their cities. 

“For mayors, activists, urban planners, students, and citizens of every kind, these pages offer a sample of some of the bold ideas that have been emerging from cities over the past decade,” writes Michael R. Bloomberg, founder of Bloomberg LP and Bloomberg Philanthropies and former mayor of New York City, in the book’s foreword. “The mayors on these pages have differing political viewpoints and party memberships, and that underscores one of the book’s messages: Just as good ideas transcend national borders, they transcend political ideology, too.” 

About the Author 

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, contributing editor to Land Lines, and host of the Land Matters podcast. He is a correspondent for Bloomberg CityLab and the Boston Globe, where he writes about architecture and urban design, and has been a journalist for over 30 years. He is the author of Modern Man: The Life of Le Corbusier, Architect of Tomorrow (New Harvest); Wrestling with Moses: How Jane Jacobs Took on New York’s Master Builder and Transformed the American City (Random House); and This Land: The Battle over Sprawl and the Future of America (Johns Hopkins University Press), as well as coeditor of Smart Growth Policies: An Evaluation of Programs and Outcomes (Lincoln Institute). 

Lead image: Mayor Aki-Sawyerr, center, helps celebrate the installation of marketplace shades in Freetown. Credit: Office of Mayor Yvonne Aki-Sawyerr.

Tiene tanto sentido, al menos en los papeles: un último cambio de las normativas en el lugar de trabajo ha dejado a muchos edificios de oficinas del centro mitad vacíos durante gran parte de la semana, así como a las tiendas de delicatessen, kioscos y cafeterías que por mucho tiempo dependieron de los dólares de los trabajadores que llegaban a diario. A medida que las vacantes aumentan, los valores de los inmuebles comerciales disminuyen, lo que podría afectar las rentas por tributos inmobiliarios. Mientras tanto, en los barrios más residenciales, fuera de aquellos adormecidos distritos del centro, una grave escasez de viviendas disparó los precios por encima de niveles sostenibles para compradores de propiedades e inquilinos por igual.

Entonces, ¿por qué no transformar algunas de esas oficinas vacías en las tan necesarias viviendas, y traer más personas (y consumo) al centro, a la vez que se propician beneficios en cuanto al clima y la sostenibilidad gracias a la reutilización de edificios y la generación de densidad urbana?

Esa es la pregunta que se están planteando en las ciudades en todo el mundo, a medida que los calendarios de trabajo remoto e híbrido pasan de ser una excepción a ser una regla para una parte considerable de la mano de obra. Pero, si bien la reutilización adaptativa de las oficinas como residencias parece ser una solución prometedora, la realidad es más complicada.

Según un análisis de Gallup de junio de 2022, más de la mitad de los trabajadores estadounidenses, unos 70 millones de personas, pueden realizar sus trabajos de forma remota, y un mero seis por ciento quiere volver a trabajar en una oficina a tiempo completo algún día (la mayoría dice que, si el empleador lo exigiera, buscaría otro empleo). Gallup predice que más de la mitad del personal con capacidad de trabajar remoto trabajará en un esquema híbrido en el futuro, y un 22 por ciento trabajará siempre fuera del establecimiento en los próximos años (Wigert y Agrawal, 2022).

A medida que los acuerdos de trabajo remoto e híbrido no solo se aceptan sino que también se esperan, las empresas están consolidando la cantidad de espacio de oficina que alquilan mientras intentan hacer que trasladarse hasta el lugar de trabajo valga el esfuerzo para el personal. A menudo eso se traduce en alquilar menos metros cuadrados en un edificio más costoso con terminaciones nuevas y de calidad superior, e instalaciones de última generación, lo que, en el ámbito de los bienes raíces comerciales, se conoce como espacio de clase A.  

Esto obliga a las oficinas menos atractivas de clase B o clase C, que representan la mayoría de los espacios de trabajo construido, a tener que luchar para encontrar y mantener inquilinos. En todo el país, la tasa de vacantes de las oficinas superó el 17 por ciento en el cuarto trimestre de 2022, frente a un 12,1 por ciento a fines de 2019, según la empresa de bienes raíces comerciales, CBRE.

Esta tendencia no muestra señales de atenuarse, y a algunas ciudades les está yendo peor que a otras. CBRE calculó que, a finales de 2022, la tasa de vacantes comerciales en San Francisco será del 27,3 por ciento (antes de la pandemia era tan solo del 4,8 por ciento). Phoenix finalizó el año con casi el 24 por ciento de sus oficinas desalquiladas, frente a un 14,4 por ciento a finales de 2019 (CBRE 2023).

Y los distritos comerciales del centro, en particular, están tambaleando. Este ya es el tercer trimestre consecutivo que las oficinas del centro presentan niveles de vacantes superiores (17,6 por ciento) a los de las áreas urbanas (17,2 por ciento), lo que invirtió la tendencia histórica. A fines de 2019, la tasa de vacantes para los edificios de oficinas céntricos fue del 10,2 por ciento.

En la región de Upper Downtown de Denver, la tasa de vacantes de oficinas ya estaba aumentando antes de la pandemia y, para mediados de 2022, había alcanzado un 21 por ciento, explica Laura E. Aldrete, directora ejecutiva de Planificación y Desarrollo Comunitario. Pero los dirigentes de la ciudad están eligiendo ver esta situación como una oportunidad. “Hay una crisis de viviendas asequibles integrada a eso”, dice Aldrete. “Entonces, ¿cómo podemos crear una variable positiva de dos negativas?”.

Diversificar

Avanzada la pandemia, Aldrete notó algo mientras caminaba por la ciudad de Querétaro, México: en momentos en los que muchos centros estadounidenses aún parecían misteriosamente vacíos debido al cierres prolongados de oficinas, la ciudad de Querétaro estaba viva. En México, también habían cerrado muchos lugares de trabajo, pero el centro de la ciudad estaba lleno de personas, incluidas familias con niños pequeños. “Es una ciudad de la década de 1500 que tiene una serie de plazas públicas, con calles peatonales y residencias, oficinas y [tiendas] minoristas, y estaba prosperando”, relata Aldrete.

Vio un patrón similar emergente en secciones del centro de Denver. El distrito comercial central de la ciudad, Upper Downtown, es una vuelta hacia la era de la renovación urbana (edificios de oficinas de hormigón, calles de sentido único, espacios de estacionamiento) y aún tiene que despertar del sueño inducido por la COVID. Pero Lower Downtown (o “LoDo”), un barrio histórico con usos múltiples cuyos depósitos alguna vez vacíos se convirtieron en loft y restaurantes en las décadas de 1980 y 1990, permaneció bastante activo durante la pandemia. Lo mismo ocurrió con el barrio de Union Station, que experimentó su propio renacimiento de uso mixto en la década pasada, con la renovación, de gran repercusión mediática, de la estación de tren que puso una mayor foco en los parques y las viviendas de ingresos mixtos. “Hoy en día, en comparación con Upper Downtown, aquellos dos barrios céntricos siguen prosperando”, comenta Aldrete.  

Incluso antes de la pandemia, Aldrete pudo ver que el ambiente de oficina “de nueve a cinco” de Upper Downtown había perdido la vitalidad que buscaban los empleados del siglo XXI. “Históricamente, todos los bancos y las empresas de gas y petróleo se han peleado por tener una dirección en la 17th Street”, dice Aldrete, un tramo de Upper Downtown llamado “La Wall Street de las Rocosas”. Pero cuando BP estaba buscando una sede regional siete años atrás, la empresa ignoró la 17th Street y prefirió una ubicación cerca de Union Station. La COVID atacó, “y se hizo muy evidente que no teníamos un barrio [en Upper Downtown] . . . no había nadie”, dice. La pregunta que surgió es la siguiente: “¿Cómo podemos pensar en transformar nuestro distrito comercial central en un distrito barrial central?”.

Denver está elaborando un programa piloto en el que invitará a cinco propietarios de inmuebles a trabajar con la ciudad para convertir sus edificios de oficinas infrautilizados en residencias. Aldrete alentó a los propietarios del edificio histórico Petroleum, que está ocupado a medias, entre otros, a participar, debido a que ya tenían planes de transformar la torre de oficinas en más de 100 departamentos. Espera que unos pocos proyectos piloto puedan abrir camino a otros en el futuro. 

“En el mercado inmobiliario, los primeros son los que asumen el mayor riesgo”, explica Aldrete. “Una de las funciones que el gobierno municipal puede desempeñar es trabajar con el sector privado . . . ¿Cómo nos presentamos como buenos socios para acompañarlos en el proceso?”.  

El barrio ya tiene espacios de entretenimiento y quizás el mejor acceso al transporte público de la ciudad, incluidos colectivos y el metro ligero, comenta Aldrete, pero carece de otros servicios esenciales que atraerían a residentes por tiempo completo, “el corazón de toda comunidad”. Así que, al mismo tiempo, Denver está trabajando con socios de la comunidad para encontrar otras formas de crear un centro “que sea un barrio completo”, desde estrategias para atraer más establecimientos para el cuidado de las infancias y aumentar la cubierta de árboles afuera de las transformaciones residenciales, hasta la activación de espacios de venta minorista en planta baja a través de programas como PopUp Denver, que brinda a los empresarios locales vidrieras sin costo de alquiler por tres meses.  

Sostener el centro

La reutilización adaptativa presenta desafíos logísticos, pero también posibilidades, como el potencial de revivir los centros en dificultades y sostenerlos de una forma nueva, explica Amy Cotter, directora de estrategias climáticas en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. “Mucho se ha escrito sobre la evolución del espacio de oficinas como una sentencia de muerte para los centros de nuestras ciudades”, comenta Cotter, explanificadora que se centra en las políticas urbanas y la resiliencia climática. Pero convertir el exceso de espacio de trabajo en viviendas ofrece el panorama de una población que mantiene la ciudad activa y económicamente saludable las 24 horas de todos los días de la semana, “diferente de cuando teníamos distritos comerciales centrales con una población durante el horario de oficina y habitantes de los suburbios que venían a trabajar”, añade. 

Las rutinas urbanas de las últimas décadas se volvieron predecibles e insostenibles, señala Cotter: “Durante el día, están los trabajadores de oficina que estacionan y comen en restaurantes, y luego, por la noche, hay propietarios de condominios y habitantes de departamentos que estacionan y salen a comer a restaurantes”, comenta. “Bien, ¿qué pasaría si no existiese ese recambio? ¿Qué pasaría si fuera siempre la misma población, no solo que trabaja, vive, come y se recrea en el mismo espacio, sino también que evita viajar todos esos kilómetros en auto, y, quizás, hasta evita tener un auto?”.  

Suena un poco utópico, admite Cotter, pero no es impracticable. Después de todo, la reutilización adaptativa no es nada nuevo. Como consecuencia de la caída de la fabricación nacional a fines del siglo XX, las industrias y fábricas textiles vacantes en el Noroeste y en el Medio Oeste se redestinaron a estudios de arte y loft residenciales muy demandados. La merma en la asistencia a las iglesias dio origen a condominios reformados con techos de catedrales reales. Y, según un estudio publicado en enero por el Office Adaptive Reuse Task Force (Equipo de Trabajo de Reutilización Adaptativa de Oficinas) de la ciudad de Nueva York (ciudad de Nueva York, 2023), en Bajo Manhattan, las iniciativas de revitalización que comenzaron a mediados de los noventa y se aceleraron después del 11 de septiembre dieron lugar a alrededor de seis millones de metros cuadrados de espacio de oficina que se transformó en unas 17.000 viviendas.  

Readaptar una estructura, en lugar de demolerla y reconstruirla, evita que llegue más carbono a la atmósfera y más desecho de construcción a los vertederos. Según la Agencia de Protección Ambiental, en 2018, en los Estados Unidos se generaron 600 millones de toneladas de desecho de construcción y demolición, más del doble de nuestro desecho sólido municipal, y un 90 por ciento de este vino de la demolición de edificios existentes (US EPA 2022). Mientras tanto, los materiales de construcción convencionales emiten cantidades excesivas de carbono; la producción de acero y hormigón, por separado, representan al menos un ocho por ciento de las emisiones de gases de efecto invernadero. 

Este es el motivo por el que la reutilización adaptativa “casi siempre ofrece ahorros medioambientales en comparación con la demolición y la construcción nueva”, según el Laboratorio de Políticas e Investigación del Fideicomiso Nacional para la Preservación Histórica, que advierte que los edificios más nuevos necesitan entre 20 y 30 años de operaciones de alto rendimiento para, finalmente, compensar el impacto climático inicial de su construcción (Frey, Dunn y Cochran, 2011). Mantener intactos los cimientos y la estructura de los edificios a la vez que se le hace un lavado de cara a la fachada y se modernizan la calefacción, refrigeración, aislamiento y otros sistemas tiene el beneficio añadido de mejorar de forma radical la eficiencia energética del funcionamiento del edificio, lo que reduce el consumo de energía en hasta un 40 por ciento.   

Además, puede ser económico. Si bien las transformaciones de oficinas pueden complicarse, Robert Fuller, director y jefe de estudio de la sede de Nueva York de la firma de arquitectura mundial Gensler, explica que “en comparación con demoler y construir de cero, por lo general, implican un menor costo por unidad que una construcción nueva”. CBRE calcula que el costo de acondicionar un edificio de oficinas para transformarlas en departamentos en Alexandria, Virginia, sería de US$ 213 por pie cuadrado, en comparación con US$ 275 por pie cuadrado si se construyera de cero. Además, el proceso puede acelerarse: algunos desarrolladores le contaron a Urban Land Institute que la reutilización puede ahorrar de seis a 12 meses de tiempo de construcción (Kramer, Eyre y Maloney, 2023).  

La apatía de mediados de siglo

Lo que hace que el movimiento actual de reutilización sea más desafiante que la transformación de fábricas e iglesias es el tipo de edificios de oficinas que hay que transformar. Gran parte del espacio comercial vacante hoy en día se encuentra en torres de las décadas de 1960, 1970 y 1980, cuadradas y sin ningún tipo de glamour.

“Aún no se las considera realmente edificios históricos”, señala Fuller. Además de sistemas envejecidos, estos monolitos de mitad de siglo suelen tener plantas extensas de una cuadra de profundidad, que hacen que el corazón del edificio se encuentre elevado, a más de 10 o 15 metros de la ventana más cercana (que no puede utilizarse), así como fachadas monótonas y poco acogedoras.

Muchos edificios de Bajo Manhattan que se reformaron tras la catástrofe del 11 de septiembre eran construcciones previas a la guerra con placas de piso pequeñas y aperturas para ventanas con marcos tradicionales, comenta Fuller. “No quiero decir que hayan sido transformaciones sencillas, pero tenían mucho sentido. Algunos de estos edificios de las décadas de 1960 y 1970 . . . definitivamente presentan desafíos”.

De todos modos, los arquitectos pueden resolverlos, en general, se trata de una cuestión de viabilidad financiera. Por ejemplo, Fuller dice: “Si el edificio tiene una placa de suelo lo suficientemente amplia, en realidad, se puede crear un tragaluz en el centro”, y así se atrae la luz diurna hacia el corazón del edificio.

Ese espacio también puede reutilizarse de otras formas. Cuando, hace unos años, Gensler estaba transformando las oficinas de la Franklin Tower de Filadelfia en departamentos, la empresa decidió apilar los servicios nuevos del edificio, como el estudio de ciclismo Peloton, el centro fitnes y el teatro, en el centro del edificio a lo largo de diferentes pisos, y así le dio uso a un espacio que, de lo contrario, estaría ocioso, en el núcleo del edificio. “En lugar de hacer un servicio por piso, algo que suele ser muy común en los edificios residenciales”, explica Fuller, “puedes imaginarte esta columna vertical de servicios que atraviesa todo el edificio hasta arriba”.  

Otro desafío al adaptar los edificios de oficinas más viejos es modernizar el muro cortina, la fachada externa no estructural. El fin de esto no es solo modernizar la estética y mejorar la eficiencia energética, sino también instalar ventanas que funcionen, que suelen faltar en la mayoría de los edificios de oficinas y que la mayoría de las ciudades exigen en las unidades residenciales.

A pesar de presentar estos obstáculos, los edificios de oficinas corrientes aún pueden ofrecer un buen cimiento para viviendas atractivas, así como ubicaciones codiciadas y características estructurales lujosas como los techos altos. Una altura de 3,5 metros de techo a techo no se considera un estándar de clase A para el espacio de oficina moderno, dice Fuller, “pero es muy generoso para un edificio residencial”.

Para ayudar a las ciudades a identificar candidatos potenciales para la reutilización, Gensler desarrolló un sistema de puntuación de propiedad que otorga puntos según la ubicación del edificio, la configuración, el servicio de ascensores y otros factores. “Es una forma de analizar rápido una franja amplia de edificios e identificar a los mejores competidores”, comenta Fuller, porque no todas las torres de oficinas vacantes son aptas para proyectos de transformación razonables.  

Por ejemplo, solo 10 de los 84 edificios que Gensler evaluó en el distrito financiero de Boston alcanzaron el puntaje necesario para merecer que se los considere como objetivos de reutilización (Carlock 2022). Puede que esta no parezca una gran cifra. Pero, incluso si la mayoría de las torres de oficinas de mitad de siglo no califican para la reutilización residencial, convertir tan solo algunas puede generar cientos o, incluso, miles de viviendas nuevas en las ciudades carentes de ellas. “Dados los millones de metros cuadrados de espacio de oficina infrautilizados, incluso un pequeño porcentaje podría ser realmente significativo en lo que respecta a la vivienda”, afirma Fuller.  

Esta es una de las razones por las cuales el Office Adaptive Reuse Task Force de la ciudad de Nueva York está recomendando 11 cambios de políticas que permitirían y fomentarían la conversión de más edificios de oficinas en más barrios (ciudad de Nueva York, 2023). “Queremos garantizar que los edificios de oficinas obsoletos puedan transformarse para darles un uso más demandado, como las viviendas que los neoyorquinos necesitan desesperadamente”, escribe el director de planificación, Dan Garodnick. Algunas de las recomendaciones del equipo de trabajo, posteriores a un estudio de cinco meses, son: flexibilizar las reglas para permitir la transformación de la mayoría de los edificios de oficinas construidos antes de 1991 y ofrecer incentivos de impuestos a la propiedad para apoyar la creación de viviendas asequibles e instalaciones para el cuidado de las infancias en edificios restaurados.   

Y en Washington, DC, donde unos seis millones de metros cuadrados de espacio de oficina permanecen vacantes, y el alcalde Muriel Bowser prometió llevar unos 15.000 residentes nuevos al centro en los próximos cinco años, la ciudad ofrecerá 20 años de exención fiscal a los desarrolladores que transformen edificios de oficina en residencias, siempre que un 15 por ciento de las viviendas se declaren asequibles para quienes ganen el 60 por ciento o menos del ingreso medio de la zona. 

Convertir Calgary

Para mejor o para peor, Calgary, Alberta, le lleva ventaja a muchas ciudades que recién están empezando a explorar las transformaciones de oficinas. Calgary, una ciudad de 1,3 millones, ha tenido sus auges y caídas como capital corporativa de la industria de gas y petróleo de Canadá. Pero la baja de los precios del petróleo crudo en 2014 arrastró con ella al mercado de bienes inmobiliarios comerciales. Los edificios de oficinas del centro de Calgary perdieron alrededor de US$ 16.000 millones de su valor inmobiliario desde 2015, lo que generó una pérdida de recaudación tributaria que afecta a toda la ciudad.   

“Las conversaciones en torno a nuestro problema de vacantes de oficinas comenzó cerca de 2015”, relata Natalie Marchut, gerenta de programa del equipo de estrategia del centro de Calgary. “Las vacantes de oficinas habían empezado a escalar, no veíamos ninguna reabsorción y la situación se tornó alarmante”. Para el momento de los cierres por la COVID en 2020, no quedaban muchos trabajadores de oficina en el centro para enviar a sus hogares. 

Así que los funcionarios de la ciudad trabajaron junto a desarrolladores, empresarios y otros socios para idear un plan. Con alrededor de un tercio del espacio de oficina del centro que permanecía vacante (unos 4 millones de metros cuadrados), la ciudad estableció un objetivo de eliminar dos millones de metros cuadrados de existencias de oficinas en los próximos diez años, idealmente a través de conversiones residenciales.

Pero, como diría Isaac Newton, un objeto en reposo tiende a permanecer en reposo, a menos que se vea afectado por una fuerza externa. A pesar de que convertir un edificio de oficinas ocupado por la mitad en viviendas, por lo general, cuesta menos que demolerlo y reconstruirlo de cero, muchos propietarios de bienes inmobiliarios no tienen la capacidad o el deseo de asumir proyectos de esta magnitud y, en cambio, sucumben a la inercia y permiten que los edificios permanezcan inactivos. “Algo importante que notamos fue que la mayoría de los propietarios de edificios no estaban tomando la iniciativa de reconvertir esas torres de oficinas vacantes por sí mismos”, dice Marchut.  

Así que Calgary decidió ofrecer incentivos financieros para impulsar el proceso. El ayuntamiento de la ciudad aprobó una financiación municipal inicial de US$ 100 millones en 2021, y otra de US$ 53 millones a fines de 2022, para apoyar proyectos de reutilización adaptativa en el centro, lo que permitió reembolsar a los desarrolladores US$ 75 por pie cuadrado de espacio de oficina convertido.   

Incluso con esa tasa generosa, que se calculó para cubrir cerca de un tercio del costo estimado de US$ 225 por pie cuadrado de tales transformaciones al principio del programa, a algunos desarrolladores les resultó difícil hacer que los números cerraran, explica Marchut, dado el aumento en las tasas de interés y la inflación. Pero las dos primeras rondas del programa reunieron muchas más propuestas de proyectos que los fondos disponibles. Los primeros diez proyectos aprobados le restarán más de 300.000 metros cuadrados de espacio de oficina al mercado comercial del centro para convertirlos en unas 1.200 viviendas nuevas.

Una preocupación que solía surgir en los primeros debates es que se suelen imponer tarifas más altas para los bienes inmobiliarios comerciales que para los residenciales. “Este fue un aspecto importante que tuvimos que descifrar, pero, además, hacerle entender a nuestro consejo: al convertirlos en inmuebles residenciales, se les impone una tarifa menor, por lo que no vamos a obtener lo que podríamos recibir si fueran espacios comerciales totalmente ocupados”, explica Marchut. “Sí. Pero no vamos a ver la absorción de 4 millones de metros cuadrados de espacio de oficina. Nunca llegaremos allí”.

En este momento, la situación es tan alarmante, que algunos edificios del centro se valúan únicamente por el valor del suelo, añade. “Por supuesto que se necesitan bienes inmobiliarios comerciales en el centro, y por supuesto que siempre pagarán más a la ciudad en forma de recaudación tributaria, pero no si están todos vacíos”, comenta Marchut. Pero, al eliminar el exceso de existencias se debería reducir la tasa de vacantes, lo que ayuda a estabilizar e, incluso, restaurar el valor del espacio de oficinas restante.

Para acelerar las transformaciones y atraer todas las solicitudes posibles, la ciudad simplificó el programa, de manera intencional, y no incluyó requisitos específicos para la vivienda asequible, por ejemplo. Marchut dice que dejó que la ciudad priorice los proyectos que mejor se alineen con sus objetivos de equidad, clima y planificación.

“Cada proyecto que llega en línea por medio de este programa está haciendo más que solo convertir las oficinas en residencias”, dice Marchut. “Hemos recibido algunos que van a hacer viviendas asequibles . . . tenemos otros que están haciendo mejoras en el espacio público, y esto es opcional. No lo exigimos, pero los postulantes se sientan a la mesa con propuestas verdaderamente sólidas, porque saben que el programa es muy competitivo, así que hacen su mejor apuesta”.

El primer proyecto de conversión del programa, The Cornerstone de Peoplefirst Developments, con planes de terminarse a fines de este año, está creando 112 unidades destinadas a familias, 40 por ciento de las cuales tendrán un precio asequible, explica Marchut. “También están construyendo unidades de tres dormitorios, que escasean en el centro”, señala. Otro proyecto, Palliser One de Aspen, con 176 unidades, planifica incluir un parque público y una pista de patinaje en planta baja.  

La ciudad también está invirtiendo US$ 163 millones en proyectos para el espacio público y de placemaking (creación de espacios), como la renovación de calles peatonales clave y la extensión de RiverWalk hasta West End. “Lo otro que estamos realmente considerando es cómo obtener más espacio para parques”, dice Marchut. “El centro, y en especial West End, carece de espacios públicos abiertos, y si estamos considerando traer a nuevos residentes, familias e infancias, y todo lo que eso conlleva, necesitarán un lugar donde salir y jugar”.  

Una opción que permanece en la mesa para crear más parques en el centro mientras se reduce la saturación de espacio comercial es la demolición de edificios de oficinas vacantes que no pueden convertirse en algo más útil (una próxima etapa del programa también subsidiará otros tipos de transformaciones de oficinas, como locales de arte y de venta minorista). “Estamos explorando el incentivo de la demolición para bienes inmobiliarios muy específicos”, dice Marchut. “Existen edificios de clase C construidos en la década de 1970 que están llenos de amianto, y a su vez, quizás no pueden realmente modernizarse para cumplir con el código de edificación, simplemente llegaron al final de su vida útil”.   

Calgary no enfrenta el tipo de crisis de viviendas que enfrentan ciudades más grandes como Toronto o Vancouver, pero aún se espera que, para 2046, Alberta reciba dos millones de residentes nuevos, en su mayoría población urbana. “Con tales cifras”, dice Marchut, “necesitamos construir más viviendas asequibles, y necesitamos construir más viviendas en el centro . . . y estos proyectos de transformación brindarán tasas de alquiler inferiores a las de las construcciones nuevas”. Esto es algo que ayudará a los habitantes de Calgary actuales y futuros. “Veremos un producto terminado muy pronto”, comenta Marchut. “No veo la hora de finalmente ver que uno abre su puertas y recibe a residentes nuevos”. 

No es (solo) una cuestión de dinero

Más allá de los incentivos financieros, Calgary está dando otros pasos para fomentar las transformaciones. La mayoría de los bienes inmobiliarios del centro, por ejemplo, están exentos de requisitos que permiten el cambio de uso. “Esto ahorra, en promedio, seis meses”, señala Marchut, y elimina el riesgo de que los proyectos queden empantanados o bloqueados por completo. 

Como los desarrolladores necesitan invertir una cantidad enorme de tiempo y dinero en un proyecto incluso antes de proponérselo a la ciudad, el solo hecho de mostrar un apoyo general para las transformaciones implica un impulso importante para la confianza, dijo Marchut. “Obviamente, no se puede garantizar la aprobación hasta que el plan esté definido ante tus ojos y pueda contrastarse con las reglas. Pero una respuesta teórica del estilo: ‘Sí, la ciudad apoya lo que intentas lograr en este lugar’, sirve mucho para reconfortar a los desarrolladores”.

De regreso en Denver, Aldrete no tiene incentivos en dólares para promover la inversión, así que espera que un proceso de aprobación y revisión “más minucioso”, dirigido por un coordinador interno dedicado a las transformaciones de oficinas, reduzca radicalmente el tiempo que les lleva a los desarrolladores hacer avanzar el proyecto. “Básicamente, acortas entre dos y tres meses de cada ciclo de revisión que pueda reducirse, para que salgan a la calle y se empiecen a construir. Esto representa mucho dinero para los desarrolladores”, comenta. “Así es como estamos intentando persuadirlos”.

Fuller dice que, aunque algunas ciudades se adhieren a la reutilización, otras se están quedando atrás. “Este es el momento para cambiar algunas políticas legislativas y de zonificación que podrían ayudar a catalizar este tipo de conversión”, dice, mientras enfatiza que la calidad y la seguridad no deberían sacrificarse. “Hemos llegado a entender que, en realidad, tener una combinación de usos en el mismo lugar es sano para las ciudades, en cuanto a la generación de actividad las 24 horas de todos los días de la semana, y a la vigilancia en las calles y todas esas cosas que sabemos que son buenas. Así que soy optimista respecto a los beneficios que esto conllevará”.

Cotter también es optimista en cuando a que este fuerte incremento de interés pospandémico en las transformaciones de oficinas creará una tendencia duradera. “Se está realizando todo tipo de reutilización adaptativa, lo que les dará a los arquitectos, las empresas de construcción y los funcionarios de códigos de la ciudad experiencia sobre cómo puede hacerse, y sentará las bases para que pueda hacerse con mayor facilidad”, dice Cotter. “¿Y no nos beneficiaríamos todos si nuestros edificios, una vez construidos, pudieran evolucionar con nosotros?””  

Jon Gorey es redactor de personal en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Un área común transformada de la Franklin Tower de Filadelfia. Crédito: Robert Deitchler, cortesía de Gensler.

Referencias

Buildings into Housing, But Challenges Abound”. Boston Globe. 21 de septiembre. https://www.bostonglobe.com/2022/09/21/business/boston-explores-converting-office-buildings-into-housing-challenges-abound.

CBRE. 2023. “The Rise and Fall of Office to Multifamily Conversions: A Real Estate Investigation”. Dallas, Texas: CBRE. 14 de marzo. https://www.cbre.com/insights/viewpoints/the-rise-and-fall-of-office-to-multifamily-conversions-a-real-estate-investigation.

Ciudad de Nueva York. 2023. “New York City Office Adaptive Reuse Study”. Nueva York, NY: Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York. Enero. https://www.nyc.gov/assets/planning/download/pdf/plans-studies/office-reuse-task-force/office-adaptive-reuse-study.pdf.

Frey, Patrice, Liz Dunn y Rick Cochran. 2011. “The Greenest Building: Quantifying the Environmental Value of Building Reuse”. Washington, DC: Fideicomiso Nacional para la Preservación Histórica. https://living-future.org/wp-content/uploads/2022/05/The_Greenest_Building.pdf.

ITEP (Instituto de Política Tributaria y Económica). 2021. “The Impact of Work from Home on Commercial Property Values and the Property Tax in US Cities”. Washington, DC: Instituto de Política Tributaria y Económica. 4 de noviembre. https://itep.org/the-impact-of-work-from-home-on-commercial-property-values-and-the-property-tax-in-u-s-cities.

Kramer, Anita, Nolan Eyre y Morgan Maloney. 2023. “Behind the Façade: The Feasibility of Converting Commercial Real Estate to Multifamily”. Washington, DC: Urban Land Institute. https://knowledge.uli.org/-/media/files/research-reports/2023/behind-the-facade_conversion-report.pdf.

Instituto Lincoln de Políticas de Suelo/Centro de Excelencia Fiscal de Minnesota. 2022. “50-State Property Tax Comparison Study for Taxes Paid in 2021”. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Julio. https://www.lincolninst.edu/publications/other/50-state-property-tax-comparison-study-2021.

US EPA (Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos). 2022. “Construction and Demolition Debris: Material-Specific Data”. Sitio web. https://www.epa.gov/facts-and-figures-about-materials-waste-and-recycling/construction-and-demolition-debris-material.

Wigert, Ben y Sangeeta Agrawal. 2022. “Returning to the Office: The Current, Preferred, and Future State of Remote Work”. Washington, DC: Gallup. 31 de agosto. https://www.gallup.com/workplace/397751/returning-office-current-preferred-future-state-remote-work.aspx.

Aftab Pureval, electo en 2021, está haciendo historia como el primer alcalde asiático estadounidense de Cincinnati. Se crio en el suroeste de Ohio, fue hijo de primera generación de estadounidenses y trabajó en una juguetería cuando estaba en la secundaria. Después de graduarse en la Facultad de Derecho de la Universidad Estatal de Ohio, Pureval ejerció varios cargos en la comunidad jurídica, entre ellos, abogado en Procter & Gamble, antes de ingresar al servicio público. Ejerció como secretario del Tribunal del condado de Hamilton de 2016 a 2021, y fue el primer demócrata en ocupar dicha oficina en más de 100 años. Pureval reside en el norte del barrio de Clifton, en Cincinnati, con su esposa y sus dos hijos. A principios de este año, habló con nuestro miembro sénior, Anthony Flint, para el pódcast Land Matters. Esta transcripción se editó por motivos de espacio y claridad.

Anthony Flint: Has atraído mucha atención por lo que algunas personas denominan una “responsabilidad heroica” de preservar el parque de viviendas unifamiliares de la ciudad y mantenerlo lejos de las manos de los inversionistas externos. Explíquenos brevemente cuáles fueron los logros en colaboración con Port of Cincinnati.

Aftab Pureval: Solo para brindar un poco más de contexto, Cincinnati es una de las antiguas ciudades industriales. Tenemos una larga y orgullosa tradición de ser el destino final del Ferrocarril Subterráneo. Fuimos la puerta de entrada a la libertad para muchos esclavos que escapaban de esa experiencia horrible. Tenemos muchos vecindarios históricos, muchas construcciones históricas, y tenemos mucha infraestructura antigua y viviendas unifamiliares antiguas, lo que, sumado al hecho de que somos una ciudad asequible en el contexto nacional, nos convierte en el blanco principal de los inversionistas institucionales.

Desafortunadamente, Cincinnati figura en lista nacional tras lista nacional en cuanto a la tasa de aumento de los alquileres. El factor principal que impulsa esta situación proviene de esos inversionistas, que no son de la ciudad y no tienen ningún interés en el bienestar de Cincinnati y sus inquilinos, y que acaparan todas las viviendas unifamiliares baratas, no hacen nada para invertir en ellas, pero duplican o triplican los alquileres de un día para el otro. La ciudad está haciendo muchas cosas a través de litigaciones, por medio de la aplicación del código . . . para hacerles saber que no estamos jugando. Si vas a tener un comportamiento depredador en nuestra comunidad, no te defenderemos.

Además, hemos tomado medidas en una etapa temprana para prevenir que esto suceda al asociarnos con The Port . . . Cuando muchas propiedades salieron a la venta porque un inversionista institucional las incluyó en un bloque de venta, The Port gastó US$ 14,5 millones para comprar más de 190 viviendas unifamiliares, y superó las apuestas de otros 13 inversionistas institucionales . . . Durante el año pasado, The Port trabajó para modificar esas propiedades a fin de que cumplan con los requisitos [y de encontrar] compradores calificados, a menudo, ciudadanos que están trabajando en la pobreza o de clase media-baja, que jamás han poseído una vivienda.

Este año estamos trabajando en tres de las 194 de esas viviendas disponibles para la venta. Es un gran éxito en desde donde se lo mire . . . pero es solo una herramienta en la que The Port y la ciudad están trabajando para aumentar la capacidad de pago de la vivienda en todos nuestros barrios.

AF: ¿Qué aprendió de esto que pueda transferirse a otras ciudades? Se requiere mucho capital para superar la apuesta de un inversionista institucional.

AP: Es verdad, se requieren muchos fondos. Por eso es que necesitamos más flexibilidad del gobierno federal y del estatal para brindarles a las municipalidades las herramientas necesarias para evitar que esto suceda en una primera instancia. Ahora, una vez que un inversionista institucional clava sus garras en una comunidad, no hay mucho que la ciudad pueda hacer para responsabilizarlo.

Como hemos visto, la mejor estrategia es comprar grandes cantidades de propiedades en una etapa temprana. Muchas ciudades reciben muchos dólares del gobierno federal por medio del Plan de Rescate Estadounidense (ARP, por su sigla en inglés). Hemos usado gran parte de los dólares del ARP no solo para que el dinero llegue a las manos de las personas que más lo necesitan, lo que es de vital importancia en este momento, sino también para asociarnos a otras alianzas público-privadas o a The Port, a fin de proporcionarles los recursos necesarios para comprar grandes cantidades de suelo y conservarlo.

Este es un momento único para las ciudades que tienen más flexibilidad [con] los recursos que provienen del gobierno federal. Incentivaría a todos los alcaldes y consejos a que realmente piensen de forma crítica sobre el uso de los fondos, no solo en el corto plazo, sino también en el largo plazo, para enfrentar a algunas de estas fuerzas macroeconómicas.

AF: Cincinnati se convirtió en un destino de residencia más atractivo, y la población aumentó ligeramente tras años de recesión. ¿Considera a Cincinnati como un refugio del clima o de la pandemia? ¿Qué implicaciones tiene este crecimiento?

AP: Lo que amo de mi trabajo como alcalde es que no me centro necesariamente en los próximos dos o cuatro años, sino en los próximos 100 años. En este momento, estamos atravesando un cambio de paradigma debido a la pandemia. La forma en la que vivimos, trabajamos y jugamos está cambiando drásticamente. El trabajo remoto está transformando por completo nuestro estilo de vida económico en todo el país, pero, en particular, aquí en el Medio Oeste.

No me cabe duda de que debido al cambio climático, debido al aumento del costo de vida en la costa, habrá una migración hacia el interior. No sé si será entre los próximos 50 o 75 años, pero sucederá. Estamos viendo cómo grandes empresas toman decisiones con base en el cambio climático. Tan solo a dos horas al norte de Cincinnati, Intel está invirtiendo US$ 200.000 millones para crear la planta semiconductora más amplia del país, atraída por nuestro acceso a agua dulce y la resiliencia climática de nuestra región.

Ahora, no me malinterpreten: el cambio climático nos afecta a todos . . . pero en Ohio y Cincinnati, no observamos los incendios forestales, las sequías, los huracanes, los terremotos, la erosión costera que vemos en otras partes del país, lo que nos hace un refugio seguro del cambio climático no solo para la inversión privada sino también para las personas.

Cincinnati está creciendo, en parte, porque, en este momento, nuestra economía se está expandiendo, pero creo que realmente veremos un crecimiento exponencial en las próximas décadas debido a estos factores masivos que empujan a la gente hacia el interior del país. Para asegurarnos de que en el futuro las inversiones y el crecimiento demográfico no desplacen a nuestros residentes actuales, tenemos que estabilizar el mercado ahora y prepararnos para tal crecimiento..

AF: ¿Cuáles son los cambios en el uso del suelo y las mejoras de transporte en las que se está concentrando con relación a esto?

AP: Si queremos que esto salga bien, debemos hacer una revisión y una reforma integrales de nuestras políticas. Nos estuvimos reuniendo con las partes interesadas para [explorar cómo] se vería una Cincinnati moderna. Creo que se vería como un barrio denso y diverso por el que se podría caminar, y tendría un buen transporte público e inversiones en arte público. Ahora mismo, la zonificación de la ciudad de Cincinnati no está promoviendo esos tipos de barrios. Cerca del 70 por ciento de nuestra ciudad se zonificó exclusivamente para uso unifamiliar, lo que representa una restricción artificial en la cantidad de oferta que podemos crear. A su vez, esto está aumentando los alquileres y los impuestos a la propiedad de forma artificial, lo que está haciendo que muchos de nuestros antiguos residentes, incluso aquellos que poseen sus viviendas, se vean desplazados.

Si nos tomamos con seriedad la desconcentración de la pobreza y la desegregación de nuestra ciudad, entonces tenemos que analizar las prohibiciones de unidades multifamiliares. Tenemos que analizar los requisitos de estacionamiento para empresas y viviendas. Tenemos que considerar el desarrollo orientado al transporte público junto con nuestras líneas de tránsito rápido de autobuses. Tenemos que considerar oportunidades creativas para crear más viviendas como unidades accesorias, pero nada de esto es fácil . . . Tengo la convicción de que podemos lograr algunos cambios sustanciales para nuestro código de zonificación a fin de propiciar una mayor capacidad de pago, fomentar más transporte público y, simplemente, ser una ciudad más ecológica. En este punto, asumimos el compromiso de que, cuando estén disponibles, solo compraremos vehículos para la cuidad que sean eléctricos. Tenemos la granja solar administrada por una ciudad más grande de todo el país, lo que contribuye significativamente a nuestro consumo de energía.

AF: Un poco de esto es volver al futuro, porque la ciudad tenía tranvías. ¿Tiene la sensación de que existe una apreciación de eso, de que esos tiempos, en realidad, hicieron que la ciudad funcione mejor?

AP: La ciudad solía ser densa, solía tener tranvías increíbles, transporte público, y luego, lamentablemente, las ciudades, no solo Cincinnati sino en todo el país, vieron una disminución constante de la población, y una pérdida de residentes desplazados a los suburbios. Ahora las personas quieren regresar a la ciudad, pero tenemos el trabajo duro de deshacer lo que muchas ciudades intentaron hacer, que fue crear vecindarios de suburbios dentro de una ciudad para incentivar que la gente de los suburbios regrese. Se trata de deshacer un poco el pasado a la vez que nos concentramos en lo que supo existir.

AF: ¿Qué le preocupa más sobre este tipo de transiciones, y qué identifica como el problema principal que enfrentan las personas de ingresos bajos y comunidades de color en Cincinnati?

AP: Desplazamiento. Si no podemos ser una ciudad asequible para sus residentes, estos se irán, lo que es perjudicial en muchos aspectos. Si la ciudad no crece, una ciudad de nuestra magnitud y con nuestra ubicación dentro del país, entonces muere, muere rápido. Las ciudades de magnitudes como la nuestra tienen que crecer, y para que esto ocurra, no solo debemos reunir talento, sino también preservar a las familias y las comunidades antiguas que han estado aquí desde el primer momento..

Ninguna ciudad del país descubrió una forma de crecer sin desplazamiento. Los factores del mercado, los factores económicos son tan profundos y es tan difícil influir sobre estos, y los recursos de la ciudad son tan limitados, que es realmente difícil . . . A menudo, supongo que me frustro por no contar con suficientes recursos, suficiente autoridad para tener un impacto significativo en las fuerzas macroeconómicas que están ingresando a la ciudad. Ya que, si alcanzamos nuestro sueño, que es más inversión, más crecimiento, esto conllevará consecuencias negativas, y es realmente difícil de gestionar ambos..

AF: La página web de la alcaldía dice que Cincinnati está bien posicionada para ser líder en el cambio climático localmente y en el exterior. ¿Qué cree que la ciudad tiene para ofrecer que hace que se distinga en términos de acción climática?

AP: Todas nuestras iniciativas políticas se analizaron con dos lentes. El primer lente es el de la equidad racial y el segundo, el del clima. Esto se aplica a todo lo que hacemos, ya sea nuestra valuación de la silvicultura urbana, el análisis de un mapa de calor de nuestra ciudad o las inversiones en árboles no solo para limpiar el aire sino también para enfriar nuestros barrios, [o] nuestras inversiones en biocarbón. Somos una de las únicas tres ciudades en todo el mundo que recibieron un copioso subsidio por parte de Bloomberg Philanthropies para seguir innovando en el mundo del biocarbón, que es un subproducto de la quema de madera, que es un imán de carbono increíble que ayuda con la escorrentía de aguas pluviales a la vez que captura el carbono del aire.

Últimamente, las empresas y personas que miran hacia el futuro consideran al cambio climático en ese futuro. Si busca una ciudad que sea resiliente ante el cambio climático y además realice inversiones cuantiosas en tecnología climática, entonces Cincinnati es el destino indicado para usted.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Aftab Pureval. Crédito: Amanda Rossmann/USA Today Network.

This fall, the Lincoln Institute of Land Policy is releasing a video and case study about a decades-long effort to create and preserve affordable housing in the Old North End of Burlington, Vermont—a neighborhood some residents affectionately refer to as “the ONE.”

Since the early 1800s, a tight grid of streets in the north end of Burlington, Vermont, has been home to laborers, service workers, and anyone else needing an affordable place to live. The Old North End has been a place of arrival, and also permanence. Its modest apartments and small houses offer both a foothold to newcomers and the chance to stay for generations. Forty years ago, it all could have changed.

The global economic forces of the 1980s had brought the neighborhood low. Poverty and crime were rising, along with unemployment. A few years earlier, in an ill-advised urban renewal scheme, city leaders had condemned and demolished several blocks in an adjacent neighborhood, displacing its tight-knit Italian-American community. Residents and housing advocates feared the Old North End would be the next victim of large-scale redevelopment. “Speculators were buying or optioning properties,” said Brenda Torpy, former director of housing policy for the city. They weren’t interested in building value by improving properties or nurturing businesses: “Their goal was assembling a block where they could tear everything down and make a big move.”

As the local market intensified, Old North End residents were feeling the pressure. Rents were rising as properties changed hands. No tenant protection laws were in place, and previous city administrations had shown little interest in code enforcement. The situation was creating a sense of unease among residents—and it also created a sense of urgency for an administration led by a newly elected mayor, a young progressive named Bernie Sanders.  

The Sanders administration wanted to prevent displacement of working-class residents. That spawned an idea that became an experiment—and eventually, through sustained effort, a reliable method for preserving and producing a critical mass of permanently affordable housing.

While housing was the centerpiece of this effort, the goal was to make life better in many other ways, offering the opportunity to thrive. The dynamic mayor and his young, talented, and tireless staff nurtured public support for universal housing security and implemented a range of programs and policies to achieve it. As the years passed, the city made streetscape improvements and invested in schools, parks, and recreation programs. Burlington’s culture of civic engagement proved fertile ground for nonprofits, which emerged to provide both services—job training, health care, legal aid, recreation, child care, food relief—and emotional support to people facing many challenges beyond paying the rent.

Many cities have addressed the problems of displacement and housing insecurity. But few have attempted such an ambitious and multifaceted strategy over such a long period of time. Leaders in Burlington took a creative approach to seemingly intractable problems. They worked at the grassroots level, relying on neighborhood organizations to communicate needs and build public support. They remained flexible, adjusting their methods to accommodate changing conditions. And they laid the foundation for a housing delivery system that would keep going for years, through changing political leadership and economic conditions.

Today, residents of the Old North End live in a city with good schools, a county unemployment rate of 1.3 percent, a wealth of green space, and a reliable social safety net. Amenities that could typically only be found in wealthier neighborhoods are now embedded within its borders. The place continues to change: many old-timers have left, and well-off newcomers have moved in. But thanks to a generous supply of subsidized housing, it continues to be a safe haven for working people and a gateway for refugees and those in need of greater opportunity.

Identifying the Need

Children who grow up in resource-rich environments have better outcomes in life, research increasingly indicates (Opportunity Insights). Along with supportive families, children need the social and physical infrastructure found in prosperous and cohesive communities. Defined by researchers and policymakers as “high-opportunity areas,” these places offer excellent schools, community gathering spaces, job options, and vital services like public transportation, medical care, daycare, and healthy food. Their strong social networks nurture resilience and provide a cushion for life’s challenges.

Unfortunately, the people who need these places the most can’t afford to move into them. And they often can’t afford to stay in neighborhoods that are transforming into high-opportunity areas. In booming metros, a rising tide of wealth emanating from city centers brings safer, more attractive streets and many services to long-neglected urban neighborhoods. But the tide of investment rarely brings permanently affordable housing. Rising rents push low-income residents out to the places they can afford, which offer fewer of the qualities that boost upward mobility. Income-restricted, permanently affordable housing would prevent that displacement and, in other contexts, provide access to already prosperous neighborhoods. But only 7 percent of the 74,000 subsidized housing units in the United States are located in high-opportunity areas (Freddie Mac 2022). The rest are in under-resourced places.

When the demand for housing rises and spills into neighborhoods that have suffered from disinvestment, the early signs are not obvious. Investors buy the relatively inexpensive properties but don’t immediately make improvements, putting upward pressure on the housing market without a visible sign of change. By the time the signifiers of gentrification—renovated buildings and upscale businesses—appear, market prices have risen to a level that makes preserving and producing affordable housing more challenging.

Luckily, leaders in Burlington recognized displacement risk before it was too late to prevent it at a meaningful scale. But they soon faced another question: how could they pay for the anti-displacement efforts they had in mind?

The 1980s had already brought a significant reduction in government spending as the Reagan administration slashed budgets, proclaiming that the market rather than the government would solve persistent social problems. Mayor Sanders believed otherwise, but the fiscal reality—radically reduced federal assistance programs—required an alternative approach to funding.

Finding Funding

In 1984, Sanders directed $200,000 in surplus funds to operate the newly formed Burlington Community Land Trust (BCLT), an initiative intended to expand homeownership. Two million-dollar loans from the city’s employee retirement fund and a loan from a local bank got the organization’s work underway. In the coming years, the city obtained funds from federal programs such as the Community Development Block Grant and HOME programs.

Many working-class residents of the Old North End secured their tenure by buying a BCLT shared-equity home. Through the community land trust (CLT) model—which was pioneered in Georgia in the 1960s and has since been adopted nationwide—individuals buy homes on land that is owned by the CLT. The homeowners agree to sell the property at a restricted price to keep it permanently affordable, but can build equity during the time they own it.

Others who weren’t ready or able to own a home found affordable apartments in buildings owned by the Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC). Like the BCLT, the LCHDC was created by the Sanders administration and launched as a nonprofit, but its mission was to provide rental housing. These institutions, along with many other nonprofits, programs, and policies that emerged in the 1980s and 1990s, were part of a multitude of efforts by officials, activists, and others to help build community and individual wealth in the Old North End.

The city’s newly created Community and Economic Development Office (CEDO) orchestrated these efforts. With housing prices rising at twice the rate of incomes, CEDO’s focus was on housing—more specifically, protecting the vulnerable, preserving existing affordable housing, and creating homes that low- and moderate-income people could afford. CEDO crafted a flood of renter protection ordinances that were promoted by the housing advocates at BCLT and LCHDC, and approved by an increasingly progressive city council (Davis 1990).

In 1984, the council passed a Fair Housing Ordinance to prevent renter discrimination. This was followed by a law curbing exorbitant security deposit fees. The minimum housing code, which was outdated and sparsely enforced, was overhauled in 1986. That same year, Burlington voters approved an anti-speculation tax (although it was later rejected by the legislature). This was followed in 1987 by a condominium conversion ordinance, which imposed an impact fee on developers who displaced tenants while converting rental housing to condos or cooperatives.

CEDO staffers became creative and persistent grant applicants, obtaining funds from Housing Development Action Grants, Section 8, and rental assistance programs, and cobbling together a budget to keep BCLT efforts moving until a steady stream of money emerged in the next decade. In 1989, Burlington voters agreed to a penny increase on their property tax rate, to be dedicated to affordable housing. The money would be deposited into a Housing Trust Fund and used by the city to add to the supply of permanently affordable homes.

Inspired by what was happening in Burlington, and concerned about land and housing speculation statewide, then-Governor Madeleine Kunin urged the legislature to create a state housing trust fund. In 1988, it established the Vermont Housing and Conservation Board (VHCB). Funded with a percentage of the state property transfer tax, VHCB began to disperse millions of dollars to nonprofits throughout Vermont with the combined goal of preserving both open space and affordable housing. VHCB shared the commitment to permanent affordability. In fact, the emphasis on permanence had seeped sinto a growing number of state laws and plans, helped along by Kunin’s administration.

While BCLT needed money for its operations, it also needed to convince financial institutions to lend money to its homebuyers. At the time, the community land trust model of dual ownership was a new and untested mortgage product. It was not clear that a market for shared-equity homes existed, which made appraisers confused and lenders uneasy. BCLT pushed the Vermont Housing Finance Agency (VHFA), which was tasked with enabling homeownership for moderate- and low-income residents, to help break the logjam. An early agreement crafted by VHFA allowed banks to take both land and house in the event of a default.

BCLT accepted these terms to get things started, and over time, as it became apparent that shared-equity homes were a safe bet—there was not a single foreclosure in the first four years—VHFA and local banks became enthusiastic lenders, creating much more favorable products. By 2015, VHFA had written more than $80 million in mortgages for land trust owners, with banks throughout the state following their lead (Torpy 2015).

Responding to the Community

A major strength of the Burlington Community Land Trust was its ability to recognize the barriers to secure housing and improvise ways to overcome them. According to Brenda Torpy, longtime director of the organization, the question was not, “What’s the business plan?” but, “What is the need?” BCLT strove to meet the community where it was and find a way to fulfill its needs (Torpy 2015).

When it became clear that not everyone wanted or could afford a single-family house, even at a subsidized price, BCLT dove into the challenge of offering ownership to apartment-dwellers. Just as they had pioneered a model for dual ownership of single-family homes, BCLT staff sought a way to make ownership possible within the structure of a multifamily building. The likely strategy was to create a cooperative, in which residents share ownership of their apartment building, on land owned by BCLT. As with the single-family home model, their monthly payments would build equity.

At the time, condominiums were a new concept, and there was no enabling legislation in Vermont for limited equity cooperatives. BCLT eventually persuaded state lawmakers to make cooperatives legal. It created a handful of cooperatives in the neighborhood, but it became apparent that the model was not popular. People found the prospect of coordinating with fellow residents on the management and maintenance of a building too daunting. They preferred a responsible landlord. Although the organization hadn’t set out to act as a landlord, by the 1990s BCLT owned a growing number of rental properties, complementing the efforts of the Lake Champlain Housing Development Corporation and providing the apartments Old North End residents needed.

At the same time, it moved in another necessary direction. During the savings and loan crisis of the 1990s, banks and landlords of industrial buildings walked away from their mortgages, leaving a swath of the Old North End vacant. State environmental laws assigning liability for cleanup of brownfield sites to lenders prevented any private investment in the properties, which were decrepit and attracting criminal behavior (Torpy 2015). This was not a housing issue, but it had a direct impact on quality of life in the Old North End. BCLT rallied local leaders and land trust supporters to lobby the legislature to remove brownfield liability laws. Then it spent the next several years redeveloping the polluted sites, returning the abandoned and blighted properties to community use, and renting spaces to nonprofits who operated a food shelf, a child-care center, and a senior center. The brownfield redevelopment also yielded a 40-unit housing cooperative and a small park.

The land trust went on to develop more nonresidential uses when it recognized a clear benefit to the neighborhood. Its latest project, completed in partnership with many other local organizations, was the creation of the Old North End Community Center.

Focusing on Permanence

The Burlington Community Land Trust and Lake Champlain Housing Development Corporation merged in 2006 to form the Champlain Housing Trust (CHT). These entities were able to preserve and protect a critical mass of units in the Old North End because every property they purchased and improved would remain affordable forever. Resale restrictions protecting low-income buyers and tenants would not disappear in 15, 30, or even 50 years.

In the world of affordable housing, permanence is the exception rather than the rule. Depending on the program, federal regulations allow income-based restrictions to expire after 20 or 30 years. Many state and local jurisdictions do not require them beyond 15 years. As Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) projects built in the 1990s reach the end of their affordability period, rents jump to market rates, and low-income tenants face eviction, housing providers are forced to seek public money to buy or replace those properties. When affordability vanishes within a few decades, it’s extremely difficult to maintain the status quo, let alone build new homes for the growing number of people burdened by housing costs.

Wanting to achieve maximum return on the taxpayers’ investment in affordable housing, the Burlington City Council had stipulated in 1989 that any projects financed from the newly formed Housing Trust Fund would be affordable in perpetuity. Fiscally conservative Republicans saw the value in paying once, not repeatedly, for each affordable housing unit. In the future, BCLT would not need to dip into Housing Trust funds to purchase previously subsidized properties in order to maintain their affordability. The policy is in place at the state level as well. Every project built in Vermont using public money will stay out of the private market forever (Libby 2006).

Over the course of a decade, the concepts of housing preservation, shared equity, and permanent affordability gained public support and became normalized for local officials and state policymakers. In 1990, the city passed an inclusionary zoning ordinance requiring developers who build projects with five or more units to dedicate 15 to 20 percent of the total to rent or sell at below-market rates. The developer can subsidize those units in various ways, charging higher prices for the market-rate units, tapping state or federal funds, or partnering with a housing nonprofit. In return, the developer can make the project denser and expect some fee waivers. Between 1990 and 2019, 141 of the 551 housing units built in the Old North End were made affordable under the inclusionary zoning ordinance.

A Culture of Support

Alongside this came a belief that investments in people—in their housing, health, and wellbeing—were essential. The interest in shared prosperity created fertile ground for many other nonprofits working to shelter and support low-income residents. Before the BCLT existed, Cathedral Square was building and managing affordable rental housing for seniors, and offering services like Meals on Wheels. Today, 74 of its units are located in the Old North End, where it provides senior independent living apartments, homes for adults living with mental health challenges, apartments for individuals transitioning out of homelessness, and housing for families whose parents are completing their education. The 158-year-old Howard Center, a provider of mental health, developmental disability, and substance abuse services throughout the county, partners with Cathedral Square to offer supportive group housing.

The Committee on Temporary Shelter (COTS) was launched during the Sanders administration to serve people without homes. Today it provides 29 transitional single-resident rooms and one-bedroom apartments, a shelter for five families at three different locations, and a day station that offers hot lunches, showers, laundry facilities, workshops, job and housing counseling, and access to computers. In 1988, the nonprofit Housing Vermont began creating rental housing through partnerships with communities and the private sector. Like BCLT, it expanded its mission in response to need, redeveloping vacant and underused historic mixed-use buildings in Vermont’s downtowns, as well as providing equity investing, community development lending, and energy services. While its service area now extends to all of northern New England (as Evernorth), it still contributes to the pool of permanently affordable homes in the Old North End.

Many other organizations focus on supporting the health and safety of Old North End residents, including Feeding Chittenden, which operates a food shelf, a hot meal program, and a culinary job training program; Community Health Centers, which provides free or sliding-scale medical and dental care; and Vermont Legal Aid, which provides free assistance to those facing eviction, discrimination, bankruptcy, and other legal problems.

Low-income residents can access low-cost transportation through Everybody Bikes and Good News Garage, which refurbish and resell donated bicycles and cars. Pathways Vermont provides peer support for mental health challenges. Outright Vermont, a statewide organization supporting LGBTQ+ youth, is based in the neighborhood. Steps to End Domestic Violence provides shelter, a crisis line, legal advocacy, and education. The Sara Holbrook Community Center has provided a safe and educational space in the Old North End since 1937 with after-school care, summer camps, a teen drop-in center, a food pantry, and other programs.

Together these policies and organizations help ensure that Old North End residents can access not only housing but also food, health care, legal and financial assistance, emotional support, enrichment, and the sense of community that will help them overcome daily challenges and improve their prospects.

Putting People Before Profits

In the 1980s and 1990s, before the Old North End became attractive to outsiders, most of the housing was “naturally occurring affordable housing.” Typically this means older Class B and Class C multifamily rental properties with market-rate rents suitable for low- and moderate-income people. In the Old North End, this meant worker housing built in the previous century that was neither fancy nor up to date.

The majority of landlords were local residents who owned only a few properties (Quigley 2019). One exception was Stu McGowan, who became deeply attached to the Old North End after moving there in 1984 and wanted to help prevent displacement. As of 2019, McGowan owned 78 housing units in 31 properties in the Old North End, at a value of $10.4 million. He could make a tidy profit by selling to the outside investors who contact him at least once a week. They have run the numbers on Burlington’s housing shortage and the Old North End’s popularity, and discovered what McGowan already knows: he could also make a lot more money by raising rents.

But he hasn’t and he won’t. He has a strict policy against it, despite leaving about $100,000 on the table every year. His business model is highly unusual in a hot real estate market. He invests enough in his apartments to make them safe and clean—insulation, a new heating system, a fresh coat of paint—but not enough to force a substantial rent increase. Except for his large portfolio, McGowan’s ethic isn’t different from many other local landlords who invested in a few properties around their home and “took good care of them, but didn’t go overboard with any of it,” he said. “There’s a lot of conscientious landlords out there. And there’s two reasons: one, they want to do the right thing, and the other thing is, they don’t want to lose good tenants, because small landlords can’t deal with tenant turnover.”

Timing is everything. If McGowan had arrived in the Old North End 20 years later, he likely would not have become a local landlord to 78 households. His portfolio would almost certainly be in the hands of outside investors. He might not even have been able to afford to live there himself: “We bought a duplex back in ’89,” he explains. “We paid $130,000 for it. And it’s worth $750,000 now. I’m not poor, but I’m not rich yet. I could not afford the mortgage on this house right now if I had to buy it.”

Naturally occurring affordable housing depends on a cool market. And even when it’s owned by community-minded landlords like McGowan, it’s not permanent. It lasts only as long as the individual is committed to putting people before profits.

Was It Enough?

The Old North End appears to be growing and changing. Census data show that the population is more racially diverse, median incomes have grown, numbers of households below the poverty line shrank, and crime levels dipped. What’s harder to gauge is whether the lower poverty levels are a result of wealthier residents moving in or current residents enjoying more economic security.

Retired city planner David White, who served in that office for over two decades, has watched the demographic trends unfold. “Many young, idealistic folks with means are moving in,” he notes. “They can afford to acquire property.”

In fact, Census data also indicate an increasing educational level among Old North End residents. In 2010, 30 percent had a college degree; by 2016, that figure was 39 percent. According to White, college graduates are drawn to the neighborhood by the eclectic businesses and culture built by immigrants from Vietnam, Africa, Nepal, and other places, with both groups taking advantage of the opportunity they are finding in the neighborhood.

Has the decades-long effort to prevent displacement succeeded? Plenty of anecdotal evidence suggests that people are finding it more expensive to live there, but there’s no data indicating how many residents moved out because they were evicted or their rent was too high. Households relocate for many reasons other than financial, such as a change in family circumstance or a job opportunity. Because there is no authority systematically recording those reasons, it’s impossible to confirm whether the changing population is a result of displacement or choice.

What’s clear is that over 480 households in or next to the Old North End now have a vastly reduced risk of being forced out. If they rent an apartment owned by the Champlain Housing Trust, Cathedral Square, the Burlington Housing Authority, or Evernorth, their monthly rents are tied to their income. If they live in a shared-equity home, their odds of staying put or moving to a more expensive market-rate home are good.

Champlain Housing Trust has evaluated how well it is meeting its goal of generating community and individual wealth. A 2003 study concluded that while the sellers of land trust homes earned less profit than they might with an unrestricted, market-rate home, it’s considerably better than the most likely alternative of renting, which yields no returns. Between 1988 and 2003, home sellers enjoyed an annualized rate of return of about 17 percent, recouping their original down payment and then realizing a net gain in equity.

A more recent study, looking at sales of 150 homes between 2016 and 2020, found the average equity gain to be $38,300. CHT has also found that shared-equity homeownership provides a bridge between renting and owning a market-rate home. Sixty-eight percent of those selling a shared-equity home buy their next home on the open market. The equity they’ve earned allows them to enter a market that was not available to them earlier, and offers the buyer of their land trust home the same.

Brian Pine has observed change in the Old North End from several perspectives. He joined the Community Economic Development Office fresh out of college in the 1980s, worked on housing issues there for decades, led a statewide affordable housing advocacy organization, represented the neighborhood as a city councilor, and is now the director of CEDO. He has watched his neighbors who bought land trust homes in the 1980s thrive, and he believes the high percentage of permanently affordable housing helped working-class residents remain if they chose to.

But for low- and moderate-income residents who do not already live in a permanently affordable home, the risk of displacement is higher. By 2000, the Burlington Community Land Trust had slowed its acquisition of properties in the Old North End as it expanded its reach into other neighborhoods. Its merger with the Lake Champlain Housing Development Corporation in 2005 brought an even greater geographic and programmatic scope. It now houses over 2,500 families in rental apartments and group homes throughout the three counties of northwestern Vermont. In the past few years, it has initiated projects to build an additional 560 units. Fifty-two families bought a land trust home in 2022 and others received no- or low-interest loans from CHT to make improvements to manufactured and farm labor housing.

Although the land trust continues to steward its properties in the Old North End, it is not producing new affordable housing there. The business model that worked for nonprofits in past decades doesn’t make sense with higher real estate prices and a shortage of buildable parcels. Despite the relatively high percentage of affordable units, there is not nearly enough. It’s still possible to move into a CHT apartment, but the waitlists are long and it takes approximately 15 months to get one.

So the answer to “has it been enough?” depends on who you talk to. The neighborhood is facing a housing shortage within a hot real estate market, gentrification is occurring, and basic housing and economic needs are still great (Jickling 2018). But the efforts that unfolded over decades made a huge difference for many individual people, transformed a neighborhood culture, and influenced the way local residents, city leaders, and state policymakers view their responsibilities related to displacement and affordability.

Julie Campoli is an urban designer, editor, and author who writes about urban form and the changing landscape. She is the author of Made for Walking: Density and Neighborhood Form (Lincoln Institute of Land Policy 2012) and coauthor of Visualizing Density (Lincoln Institute of Land Policy 2007).

Lead image: Old North End, Burlington, Vermont. Source: Lincoln Institute of Land Policy.

REFERENCES

Davis, John Emmeus, ed. 1990. Building the Progressive City: Third Sector Housing in Burlington. Philadelphia, PA: Temple University Press.

Freddie Mac. 2022. “Spotlight on Underserved Markets: Affordable Housing in High-Opportunity Areas.” Washington, DC: Federal Home Loan Mortgage Corporation.

Jickling, Katie. 2018. “Ready or Not: Is Gentrification Inevitable in Burlington’s Old North End?” Seven Days. January 17.

Libby, James M. Jr. 2006. “The Policy Basis Behind Permanently Affordable Housing: A Cornerstone of Vermont’s Housing Policy Since 1987.” Montpelier, Vermont: Vermont Housing and Conservation Board.

Opportunity Insights. “Neighborhoods Matter: Children’s Lives Are Shaped by the Neighborhoods They Grow Up In.” Online research collection. Cambridge, Massachusetts: Harvard University.

Quigley, Aidan. 2019. “Who Owns Burlington? The Largest Holdings Are in the Hands of a Few.” VTDigger. November 3.

Torpy, Brenda. 2015. “Champlain Housing Trust.” Case study. Center for Community Land Trust Innovation.

Don’t miss the Mayor’s Desk book, coming this fall! 

With a population of nearly 33 million and growing, Delhi is the second-largest metropolitan area in the world after Tokyo, and on track to become number one. Shelly Oberoi, 39, was elected mayor of the Municipal Corporation of Delhi (MCD), a governing body representing some 20 million of those people, in early 2023. Born in the capital city, Oberoi was named a vice president of the women’s wing of the anti-corruption Aam Aadmi Party before becoming a ward city councilor in 2022. Oberoi, who had to run for the mayoral post several times due to parliamentary voting challenges, promised that “Delhi will be cleaned and transformed” in her tenure. She has been an assistant professor at Delhi University and Mumbai’s Narsee Monjee Institute of Management Studies, and has authored several research papers on corporate social responsibility, global finance, and other topics.

Anthony Flint: You’re the first mayor in a decade to oversee all of central city Delhi, after reunification of the Municipal Corporation of Delhi. What kind of governing challenges and opportunities come along with that?

Shelly Oberoi: Governing the Municipal Corporation after its unification has come along with a fair share of challenges and opportunities. On one hand, centralization of powers allows for streamlined decision-making, enhanced accountability, and improved collaboration across departments. While centralization allows for more efficiency, it also requires careful planning to ensure equitable distribution of resources to address the diverse needs of different areas within Delhi. Balancing these needs and optimizing resource allocation is a significant challenge that we are addressing at the moment. On the other hand, unification has also offered us an opportunity for policy alignment. With a unified municipal corporation, we can now align policies and regulations across all areas of Delhi. Policy alignment allows us to address issues such as education, property tax, and new initiatives in a coordinated manner, leading to more effective civil planning and development across the city. This enables consistent implementation of rules and regulations, creating a level playing field and ensuring fairness and transparency in governance.

AF: You said upon being elected that you would work “to make Delhi the city that it should have been”—what does that vision look like, and what are the biggest obstacles to achieving it?

SO: My vision for Delhi is based upon the Aam Aadmi Party’s 10 guarantees, as announced by our National Convenor and Chief Minister Arvind Kejriwal. These guarantees reflect the aspirations of the people and prioritize the overall well-being of the city. We have envisioned a clean and beautiful Delhi, free from the blight of landfills, where waste management systems are streamlined and cleanliness is promoted throughout the city. We are establishing a culture of transparency and accountability, ensuring a corruption-free Municipal Corporation of Delhi. Our vision also includes providing a permanent solution to the problem of parking through efficient management systems and addressing the issue of stray animals with compassionate and sustainable measures. Moreover, we aim to have well-maintained roads that prioritize safety and smooth traffic flow, improving the overall commuting experience for residents.

The work of the Aam Aadmi Party’s state government in Delhi is already talked about globally, particularly in the fields of education and healthcare. Chief Minister Kejriwal has administered revolutions in the landscape of India’s public education and public health sectors. People have started believing that government facilities can be trusted, that they can offer them the equal standard of services for free that private facilities do at exorbitant prices.

Building on this momentum, we are working with a special focus on transforming schools and hospitals into centers of excellence. We are also enhancing parks across the city, creating green spaces for citizens to enjoy. In a welcome change, we are ensuring regular salaries for workers and offering them a better environment within the MCD to promote job security and build a motivated workforce. Simplifying the process of obtaining licenses for traders, creating a welcoming business environment, and establishing designated vending zones for street vendors are also part of our vision.

However, we acknowledge the challenges posed by rapid urbanization, budgetary constraints, stakeholder engagement, and coordination among different agencies. By recognizing these challenges and proactively addressing them, we can work toward making Delhi the city it should have always been—a thriving, inclusive, and sustainable metropolis that residents can be proud to call home and, above all, the number-one capital of the world.

AF: Regarding air quality—brought to international attention by such documentary films as All That Breathes—what are some short-term solutions? Please also comment on your approach regarding garbage and landfills. The two issues are related, in that the new waste-to-energy plant will seemingly help solve one problem while further contributing to air pollution.

SO: Air quality is indeed a pressing concern for Delhi, and addressing it requires a multi-faceted approach that incorporates both short-term and long-term solutions. However, air doesn’t belong to any one geographical boundary; a lot of factors that arise in our neighboring states adversely impact Delhi. Thus, the challenge needs a concerted and coordinated approach from all stakeholders, including the central government and neighboring state governments.

The Delhi government is leading an extensive effort to reduce air pollution through its Summer and Winter Action Plans. The government accordingly decides upon short- and long-term solutions as part of these action plans, be it stopping dust pollution and industrial pollution, improving on solid waste management, or conducting real-time source apportionment studies. Under these action plans, the MCD has been delegated the responsibility of keeping a check on the factors under its domain and maintaining vigils on smaller roads under its domain. The state government regularly convenes review meetings and the MCD has extended its unconditional support to help with these efforts. It is important to also note that due to these efforts, the air pollution levels in Delhi have already seen a welcome change.

As for garbage and landfills, we are actively working upon improving the city’s solid waste management system by means of promoting waste segregation, installing fixed-compactor transfer stations, and shutting down neighborhood garbage dump yards. We have also set a plan to eliminate the three garbage landfills of the city. Of this we are on track to completely clear off the Okhla landfill by the end of this year and the Bhalswa landfill by the first half of next year. These targets have been set by the state as part of a dedicated approach to clean the city, and Chief Minister Kejriwal has been monitoring the daily progress to further strengthen MCD’s resolve toward this mission.

AF: Are there any policies in the works to address the city’s notorious traffic congestion? How does that fit in with your overall plan to enhance infrastructure and make the city more resilient?

SO: Traffic is mostly beyond the domain of the MCD. In Delhi, the municipal body only looks after minor roads and neighborhood lanes, whose upkeep we are working upon with utmost commitment ever since taking over the reins. Along with the help of our councilors and local citizens, we are identifying all such roads and lanes that need any sort of repair and ensuring that the task is dealt with. At the larger level, the Delhi Government’s Public Works Department and Transport Department are doing a great job of reducing traffic congestion in the city by upgrading the existing infrastructure, building new flyovers and underpasses, and introducing electric buses.

AF: The Delhi metro area—with a population of nearly 33 million and growing by nearly 3 percent per year—seems to warrant a more centralized form of governance. Is there any chance of reform to allow mayors in India to manage their cities as leaders do in major cities in other parts of the world?

SO: In principle, I do recognize the need for reforms that empower city leaders to effectively manage their cities, similar to the governance models observed in major cities around the world. However, the current governance structure in India has its limitations that we respect, and we prefer to mull about within our own landscape. In theory there is always a chance for reform and exploration of alternative models. We can explore enhancing the capacity of mayors and local authorities through training programs, knowledge sharing, and collaboration with international city management institutions that can equip them with the necessary skills and expertise to effectively lead and manage their cities. We can also promote collaborative governance models that involve active participation of citizens, civil society organizations, and other stakeholders to facilitate better decision-making and ensure that the diverse interests and concerns of the city’s residents are adequately represented.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, contributing editor to Land Lines, and host of the Land Matters podcast. 

Lead image: Leaders are working to improve air quality and clear landfills in Delhi, which is on track to become the world’s largest metropolitan area. Credit: PRABHASROY via iStock Editorial/Getty Images Plus.