Mike Johnston, exprofesor de inglés de secundaria y senador estatal, se convirtió en el 46.º alcalde de Denver en 2023. Tomó el mando durante un período de crecimiento en una de las ciudades más prominentes del oeste, y ha estado gestionando los problemas que conlleva ese crecimiento, como los altos costos de la vivienda, la falta de vivienda y las dificultades presupuestarias municipales.

El camino a la oficina del alcalde incluyó enseñar inglés en el Delta del Mississippi, liderar tres escuelas diferentes en el área metropolitana de Denver como director y ocupar un escaño durante dos mandatos en el Senado del Estado de Colorado. El nativo de Colorado también fue asesor de educación sénior del presidente Obama y director ejecutivo de Gary Community Ventures, una organización filantrópica local centrada en educación y vivienda.

Johnston (50) fue parte del panel de alcaldes del Instituto Lincoln en la conferencia de la Asociación Estadounidense de Planificación en Denver en 2025, junto con el alcalde de Boulder, Aaron Brockett, y la alcaldesa de Fort Collins, Jeni Arndt. El miembro sénior Anthony Flint se reunió con él varias semanas después para esta entrevista. La conversación completa se puede escuchar en el pódcast Land Matters.

Anthony Flint: Al igual que muchas regiones metropolitanas en auge, Denver se enfrenta a un problema de capacidad de pago de la vivienda. ¿Cuáles son los elementos clave para abordar esta crisis?

Mike Johnston: Hay personas de todo el país y el mundo que quieren mudarse a Denver. Y ese es un gran problema. Tengo amigos que son alcaldes en ciudades que enfrentan desafíos muy diferentes, con poblaciones en declive y muchos edificios vacantes. Ahora, creo que Denver es el segundo destino más elegido entre las personas menores de 30 años en los Estados Unidos. Eso está impulsando mucho crecimiento económico. También impulsa mucha demanda de vivienda.

Tenemos que agregar mucha más oferta de vivienda y creemos que hay tres formas de hacerlo. Una es hacer que la construcción de viviendas sea más rápida. Eso implica una estrategia agresiva para hacer que el proceso de permisos demore 180 días en lugar de 2 o 3 años. La segunda es reducir los costos de construcción. Estamos tomando más medidas para ofrecer reducciones impositivas y programas de impuestos. Lanzamos una estrategia de vivienda para clase media que proporciona reducciones impositivas prediales por un máximo de 10 años a cambio de un compromiso de 30 años de mantener la capacidad de pago mediante restricciones en la escritura para los habitantes de clase media de Denver. Y, por supuesto, estamos haciendo más inversiones en viviendas asequibles. Sabemos que la ciudad no puede resolver esto sola y que el mercado tampoco puede resolverlo solo. Tenemos que ser agresivos para obtener muchas más viviendas, mucho más rápido y de forma mucho más asequible.

AF: Su campaña para abordar los acampes de personas sin hogar en Denver provocó bastante revuelo, como algunas críticas al gasto. ¿Puede explicar el enfoque y cómo podría aplicarse a otras ciudades? ¿Y hay algo que haría de otra forma?

MJ: Cuando las ciudades tienen costos de vivienda altos, hay más personas que no pueden pagarlos. Es una cuestión matemática. Los lugares en donde vemos esta dificultad son muchas de las ciudades que están creciendo y tienen una gran demanda, como Denver, San Francisco, Austin o Seattle. Pero este problema se puede resolver si se abordan las necesidades básicas. Definimos una meta ambiciosa para intentar acabar con la falta de vivienda de personas sin hogar en mi primer mandato. Cuatro años. Parece imposible. Bueno, llevamos dos años y hemos reducido la falta de vivienda de personas sin hogar en Denver en un 45 por ciento. Es la mayor reducción de falta de vivienda de personas sin hogar en cualquier ciudad en la historia de los Estados Unidos en dos años, y estamos muy orgullosos. Pero también es una señal clara de que estamos a mitad del mandato y [solo] a la mitad de la meta. Creemos que otras ciudades también deberían tener las mismas ambiciones. Y que este es un problema que se puede resolver. Permítame hablar sobre la forma en que lo hicimos, que también creemos que es escalable.

En primer lugar, nos centramos en crear unidades de vivienda de transición, que son unidades privadas individuales y dignas. Muchas son hoteles que compramos y convertimos. Son pequeños hogares que construimos. No son refugios donde uno duerme en una colchoneta en el piso de un gimnasio con otras 100 personas. Es un lugar que tiene una puerta con llave, privacidad y acceso a duchas, baños y cocinas. Uno puede guardar sus cosas cuando se va a trabajar por el día.

E incorporamos servicios integrales en cada uno de estos sitios, como apoyo de salud mental, capacitación laboral y búsqueda de vivienda a largo plazo. Y una vez que tuvimos esas unidades listas, fuimos a los acampes en Denver y, en lugar de eliminar cada cuadra de esos acampes, que solo logra que emerjan frente a la casa de otra persona, una iglesia o un hospital, trasladamos las 50 o 100 personas a una vivienda y mantuvimos esa cuadra o región de la ciudad cerrada de forma permanente para futuros acampes. Pasaron dos años y ya cerramos todos los acampes de la ciudad. No ha habido una sola tienda de campaña en el distrito comercial del centro durante más de un año y medio, y hemos reducido la falta de vivienda familiar en un 83 por ciento. Nos hemos convertido en la ciudad más grande en poner fin a la falta de vivienda para veteranos.

Creemos que esto puede funcionar en otras ciudades y compartiremos estas lecciones con cualquiera que esté dispuesto a recibirlas, porque creemos que debemos establecer la expectativa en todas las ciudades estadounidenses de que la falta de vivienda de personas sin hogar puede ser un problema solucionable.

AF: Sobre el transporte: ¿Está satisfecho con la cantidad de personas que utilizan la red de metro ligero en Denver y la cantidad de personas que viven en una urbanización orientada al transporte público? ¿Aprendió alguna lección del relativo poco uso del autobús gratuito en 16^th Street Mall, que finalmente está concluyendo la renovación después de largas demoras?

MJ: Todavía no estamos satisfechos, ya que el transporte público y la vivienda deben ser estrategias conectadas. La vivienda es una estrategia de transporte. Así que construimos una gran red de transporte público. No había densidad de viviendas cerca de ninguno de esos lugares. Ahora, estamos realizando una serie de grandes inversiones catalíticas en las líneas de metro ligero para poder construir miles de unidades de vivienda a lo largo de ese corredor. Acabamos de adquirir la parcela de propiedad privada más grande en la historia de la ciudad para convertirla en un parque público de 62 hectáreas. Se encuentra justo al lado de una parada de metro ligero, por lo que ahora podemos agregar densidad de viviendas alrededor de ese sitio: es una ubicación hermosa y los residentes pueden tomar al metro ligero y llegar sin escalas al centro, a un juego de los Broncos o a cualquier otro evento.

También estamos construyendo un nuevo estadio de fútbol femenino en un sitio de urbanización orientada al transporte público… estamos reconstruyendo en una parte históricamente latina del norte de Denver y eso nos permitirá sumar alrededor de 24 hectáreas de nuevas viviendas, espacios públicos y activación comercial, todo con transporte público. Creemos que se debe tener la verdadera intención de construir una densidad urbana real en torno al transporte público, tanto como se desea desarrollar el transporte público en torno a las rutas más transitadas.

Una parte de eso es nuestra estrategia en el centro. Mencionó el autobús de 16^th Street, que es gratuito en el centro. Estamos haciendo la mayor inversión per cápita de cualquier ciudad del país en el centro. Agregaremos alrededor de 4.000 unidades de vivienda en el centro de la ciudad con fondos de la autoridad del centro de Denver, ya que sabemos que eso significa que más personas usarán ese autobús a diario para ir y venir del trabajo o para ir a ver a sus amigos. Estamos trabajando para ocupar alrededor de 650.300 metros cuadrados de oficinas vacantes [con conversiones residenciales y el reclutamiento de empresas para que se trasladen al centro]. Queremos que sea fácil llegar al centro y moverse por el centro.

AF: Dados los desafíos fiscales actuales del municipio, ¿cuál es su opinión sobre los sistemas de financiamiento alternativos, como un impuesto sobre el valor del suelo o la recuperación de plusvalías, tal como se observa en la política de zonificación de superposición de incentivos de 38^th y Blake?

MJ: Nos interesan todos los incentivos que podamos encontrar para fomentar que las personas construyan más viviendas. La superposición de incentivos de 38^th y Blake en realidad fue una especie de bonificación por densidad, donde permitimos que la gente construya edificios más altos de lo que permitiría la zonificación a cambio de agregar más viviendas asequibles. Siempre buscamos formas de incentivar a las personas a agregar más viviendas asequibles, como mencioné con la reducción impositiva predial.

También analizamos la posibilidad de asociarnos en terrenos públicos. Estamos evaluando trabajar con tierras municipales, trabajar con las escuelas públicas de Denver que tienen tierras y el sistema de transporte regional, si tiene tierras. Siempre buscamos contribuir con tierras públicas para incentivar una mayor capacidad de pago. Queremos implementar todas las estrategias mencionadas, pero en los casos donde podamos agregar más viviendas sin invertir más dinero, será una gran ayuda.

AF: ¿Cómo evaluaría el progreso de sus planes de acción climática? ¿Nota una aceptación tangible a nivel local para abordar el cambio climático, en especial en el contexto de la reducción del gasto federal?

MJ: No notamos ningún cambio en el compromiso de la ciudad con la acción climática ni en nuestra convicción de que es un esfuerzo importante para la existencia. Estamos comprometidos con una perspectiva agresiva para cumplir con nuestra meta climática, que es un plan para estar libres de carbono para 2040 y tener energía 100 por ciento renovable, a la vez que impulsamos el crecimiento económico. Queremos lograr ambas cosas.

AF: ¿Es posible que los gobiernos locales y estatales se ocupen de este problema mundial de una forma realmente eficaz?

MJ: No creemos que debamos rendirnos o renunciar ahora. Estamos haciendo toda una campaña pública sobre el cambio de comportamiento. Queremos alentar a las personas a tomar más medidas locales ahora, ante el abandono federal… Estamos construyendo una infraestructura de estaciones de carga que facilite la conversión de nuestra flota a electricidad y para que más vehículos de Uber, Lyft, FedEx y Amazon hagan lo mismo, y para convencer a los residentes habituales de que también lo hagan. Seguiremos construyendo la infraestructura para hacerlo. Seguiremos incentivando a la gente a hacerlo. Seguiremos cambiando el comportamiento para hacerlo y seguiremos estableciendo objetivos propios sobre cómo nuestros vehículos, nuestras empresas y nuestros residentes intentan alcanzar metas climáticas agresivas, con la certeza de que seguimos juntos en esto, incluso si el presidente no quiere que sea una prioridad.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Mike Johnston, el alcalde de Denver. Crédito: Oficina del alcalde de Denver.

Millones de estadounidenses, ya sea que vivan en zonas urbanas o rurales, se enfrentan a la necesidad urgente de tener una vivienda segura y asequible. Y cientos de ciudades, tanto grandes como pequeñas, buscan formas de desarrollar resiliencia ante los fenómenos meteorológicos extremos que amenazan a los residentes y, en algunos casos, de adaptarse a la llegada de nuevos residentes que huyen de los impactos de un clima cambiante. Las soluciones a todos estos desafíos comparten un ingrediente esencial: el suelo.

Los gobiernos de todo el mundo ya poseen más que suficientes terrenos para satisfacer estas necesidades; sin embargo, grandes cantidades de terrenos públicos están vacantes o desaprovechadas, y su propósito no coincide con las necesidades actuales. En particular, esto es cierto en los niveles más locales de gobierno, como ciudades, condados, estados, distritos escolares y autoridades públicas. Estos terrenos podrían y deberían utilizarse para el beneficio público, en especial, para viviendas asequibles y soluciones basadas en la naturaleza. Sin embargo, es más fácil decirlo que hacerlo.

Este otoño, el Instituto Lincoln planea lanzar una campaña centrada en ayudar a las comunidades a hacer uso de las parcelas de propiedad pública adecuadas para brindar soluciones con beneficios duraderos.

Como país, nos faltan unos 4,7 millones de hogares. Según un análisis realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales del Instituto Lincoln, los Estados Unidos tienen más de 111.690 hectáreas edificables de terrenos propiedad del gobierno en áreas urbanas accesibles para el transporte público, lo suficiente como para alojar entre dos y siete millones de viviendas nuevas, según la densidad. Esta estimación excluye adrede parques, humedales y servidumbres de paso, y se concentra en sitios donde el desarrollo no sacrificaría el espacio abierto.

El punto no es construir en cada hectárea. El punto es que los terrenos públicos, usados de forma estratégica, pueden modificar la curva de costos de viviendas asequibles y crear espacio para la infraestructura verde que protege a los barrios del calor y las inundaciones.

El impulso ya es visible en todos los niveles de gobierno. La administración federal ha pedido a las agencias que identifiquen las propiedades que podrían utilizarse para viviendas. Mientras tanto, los estados y las ciudades están tomando medidas: California ha fortalecido su Ley de Terrenos Excedentes para exigir que las agencias locales realicen un inventario de las parcelas disponibles, las ofrezcan primero a los emprendedores inmobiliarios de viviendas asequibles y se rijan según procedimientos transparentes y exigibles. Una ley en el Distrito de Columbia vincula la asequibilidad a los acuerdos de terrenos públicos al exigir una parte importante de unidades por debajo del precio de mercado, en especial cerca del transporte público. Massachusetts ha presentado una cartera de parcelas estatales excedentes con el objetivo de producir miles de viviendas. El programa de Tierras Públicas para la Vivienda de San Francisco destina sitios grandes de bajo rendimiento, como Balboa Reservoir, de 6,8 hectáreas, a viviendas de ingresos mixtos; y Sound Transit, en el estado de Washington, bosquejó una política para dedicar propiedades excedentes a viviendas para personas con ingresos limitados cerca de las estaciones. No son casos aislados, sino ladrillos que construyen una estrategia.

La reutilización de terrenos públicos no es solo una solución de vivienda, también es una forma de desarrollar resiliencia. Muchas de las parcelas más prometedoras son ideales para soluciones basadas en la naturaleza que gestionan las aguas pluviales, refrescan los vecindarios y suman espacios públicos. El programa Ciudad Verde, Aguas Limpias de Filadelfia utiliza calles, parques, patios escolares y otros derechos de paso públicos para captar aguas pluviales, lo cual reduce los desbordamientos del alcantarillado a la vez que reverdece los barrios. La Medida W del condado de Los Ángeles financia proyectos de múltiples beneficios, como Magic Johnson Park, donde la captación de agua, el hábitat, la recreación y la sombra se unen en terrenos públicos. En Nueva Orleans, el Distrito Gentilly Resilience agrega parcelas públicas e institucionales para almacenar agua y reducir las temperaturas del barrio. Estos proyectos dejan en claro que la reutilización de los terrenos municipales puede mejorar las condiciones de vida en las comunidades, que deberán centrarse en cuatro pilares concretos y viables para que este esfuerzo tome vuelo:

1. Encontrar los terrenos. Los gobiernos deben crear inventarios abiertos a la comunidad de parcelas de propiedad pública con potencial para el desarrollo. Mediante la metodología Who Owns America^®, el Centro de Soluciones Geoespaciales puede producir mapas específicos de jurisdicción de alta calidad completos, con atributos de parcelas como zonificación, contaminación potencial, acceso a infraestructura, proximidad a empleos y transporte público, y limitaciones y prioridades conocidas. Como los funcionarios públicos no suelen contar con la capacidad y los recursos para realizar este análisis, prevemos trabajar con socios que respalden una toma de decisiones clara. Los mapas pueden clasificar los sitios en categorías: la vivienda como prioridad (cerca del transporte público o corredores donde las unidades asequibles de tamaño familiar tienen más sentido), la resiliencia como prioridad (vías de inundación, corredores ribereños o islas de calor que podrían ser un mejor apoyo para el almacenamiento de agua, la refrigeración y el hábitat) y beneficio doble (sitios que pueden albergar viviendas e infraestructura verde).
2. Corregir las normas. Los buenos inventarios solo sirven si las normas permiten que los terrenos públicos se usen para el beneficio público de manera predecible y a gran escala. Las políticas de resiliencia como prioridad suelen incluir cinco elementos: una necesidad para inventariar terrenos excedentes y proporcionar aviso público; un proceso de primera oferta o prioridad para las entidades de vivienda asequible calificadas; reservas mínimas de asequibilidad que son más fuertes cerca del transporte público de alta calidad; autoridad explícita para arrendar o vender terrenos por debajo del precio de mercado para cumplir con los objetivos de asequibilidad; y plazos con consecuencias para que los procesos no se detengan. Para las autoridades públicas, como las agencias de transporte, agua y educación, los objetivos a nivel de cartera crean responsabilidad y protegen la alineación con la misión. A medida que la campaña evoluciona, esperamos proporcionar un texto modelo para políticas, facilitar los intercambios entre pares y ofrecer soporte técnico para alinear los objetivos de los propietarios públicos con las adquisiciones, la zonificación y el financiamiento.
3. Brindar financiamiento. Incluso cuando el valor del suelo está en debate, las viviendas muy asequibles y la infraestructura verde moderna requieren financiación, en especial desde el principio. Las comunidades deben adoptar un enfoque de capital trenzado que trate el valor del suelo como patrimonio en la estructura de capital y entrelace múltiples flujos de financiamiento. La iniciativa Acelerar la Inversión Comunitaria del Instituto Lincoln, que convoca a agencias públicas, entidades crediticias impulsadas por la misión, filántropos y capitales privados a fin de estructurar proyectos invertibles, es un buen ejemplo de un programa que ayuda a los socios a combinar el patrimonio del suelo con bonos estatales de vivienda, patrimonio de crédito fiscal, inversiones concesionarias o relacionadas con el programa, herramientas federales y financiamiento local para cerrar brechas. Una vez que las jurisdicciones pueden cuantificar el valor desbloqueado por el suelo, pueden negociar con confianza y transparencia.
4. Recuperar los beneficios Lógicamente, las comunidades esperan claridad, equidad y valor público visible de los acuerdos de terrenos públicos, lo que requiere diseñar procesos que generen confianza, desde solicitudes de propuestas estandarizadas hasta precios fijos del suelo. A través del programa Comunidades Vibrantes de Lincoln en la Universidad Lincoln de Claremont, podemos proporcionar capacitación directa, asistencia técnica y capacitación para los equipos intersectoriales (funcionarios públicos, líderes comunitarios, profesionales de la vivienda y agencias de infraestructura) que desean trabajar juntos para usar terrenos públicos para el beneficio público. Este desarrollo de capacidades en equipo es esencial: el éxito de todo este trabajo hasta la entrega depende de la ejecución coordinada.

Para evitar algunas preocupaciones predecibles, nuestros inventarios tienen un diseño específico para evitar cualquier riesgo de erosión del espacio abierto: excluyen parques y hábitats sensibles y dirigen la atención a sitios ya pavimentados, desaprovechados y con servicios de transporte público. Además, muchos proyectos de resiliencia agregan espacios abiertos asequibles (como un parque acuático inteligente o una vía verde sombreada) y, al mismo tiempo, protegen de las inundaciones a los barrios que se encuentran río abajo. También debemos tener en cuenta que, a diferencia de lo que piensan algunos críticos, los acuerdos de terrenos por debajo del precio de mercado no son “regalos”. De hecho, el público recibe un valor duradero: viviendas siempre asequibles, protección climática y comodidades garantizadas por arrendamientos de terrenos, restricciones de escrituras y convenios exigibles. Por último, el problema no puede solucionarse solo mediante terrenos federales. Las propiedades federales pueden ser de ayuda en los márgenes, pero la mayor parte de la oportunidad recae en los gobiernos locales y las autoridades públicas que controlan el suelo cerca de los empleos y el transporte público. Es por eso que los programas estatales y locales son lo más importante, y por eso nuestros esfuerzos se centrarán en ayudar a esos propietarios a actuar.

Esta campaña unirá los puntos entre la producción de viviendas y la resiliencia ante el cambio climático en más lugares. Y vinculará la política con la entrega, para que los compromisos se conviertan en hogares e infraestructura verde reales en el terreno, ya que la escasez de viviendas y la emergencia climática no esperan.

Los terrenos públicos son un fideicomiso público. Si se usan bien, pueden ayudarnos a entregar viviendas a las personas en lugares donde las oportunidades y las necesidades son mayores, mantener los barrios a salvo del calor y las inundaciones, y renovar la confianza de que las instituciones públicas pueden resolver grandes problemas. Esta próxima campaña será nuestra invitación a todas las partes para que trabajen juntas al ritmo y a la escala que requiera el momento.

Imagen principal: Una renderización de la comunidad Balboa Reservoir que se está desarrollando en terrenos públicos en San Francisco. Crédito: Van Meter Williams Pollack.

Millions of Americans, whether living in urban or rural places, face an urgent need for safe and affordable shelter. And hundreds of cities, large and small, are looking for ways to build resilience to extreme weather events that threaten their residents—and, in some cases, to adapt for an influx of new residents fleeing the impacts of a changing climate. Solutions to all these challenges share an essential ingredient: land.

Governments around the world already possess more than enough land to meet these needs; however, large amounts of publicly owned land sit vacant or underutilized, their purpose mismatched to current needs. This is especially true at more local levels of government, like cities, counties, states, school districts, and public authorities. This land could, and should, be repurposed for public benefit, especially affordable housing and nature-based solutions—but that’s easier said than done. This fall, the Lincoln Institute plans to launch a campaign focused on helping communities put the right publicly owned parcels to work to deliver solutions with enduring benefits.

As a country, we are short about 4.7 million homes. According to an analysis by the Center for Geospatial Solutions at the Lincoln Institute, the United States has more than 276,000 buildable acres of government-owned land in transit-accessible urban areas—enough to support between roughly two and seven million new homes, depending on density. This estimate deliberately excludes parks, wetlands, and rights-of-way; it concentrates on sites where development would not sacrifice open space.

The point is not that every acre should be built on. It is that publicly owned land, used strategically, can bend the cost curve for affordable housing and create room for the green infrastructure that protects neighborhoods from heat and floods.

Momentum is already visible across every level of government. The federal administration has asked agencies to identify properties that might be repurposed for housing. Meanwhile, states and cities are taking action: California has strengthened its Surplus Land Act, compelling local agencies to inventory available parcels, offer them first to affordable housing developers, and follow transparent, enforceable procedures; a law in the District of Columbia ties affordability to public land deals by requiring a substantial share of below-market units, especially near transit. Massachusetts has advanced a portfolio of surplus state parcels with the aim of producing thousands of homes; San Francisco’s Public Lands for Housing program is putting large, underperforming sites such as the 17-acre Balboa Reservoir to work for mixed-income housing; and Sound Transit in Washington state has framed a policy to dedicate surplus properties for income-restricted housing near stations. These are not one-offs; they are the building blocks of a playbook.

Repurposing publicly owned land isn’t just a housing solution—it’s also a way to build resilience. Many of the most promising parcels are ideal for nature-based solutions that manage stormwater, cool neighborhoods, and add public space. Philadelphia’s Green City, Clean Waters program uses streets, parks, schoolyards, and other public rights-of-way to capture stormwater, cutting combined sewer overflows while greening neighborhoods. Los Angeles County’s Measure W finances multi-benefit projects such as Magic Johnson Park, where water capture, habitat, recreation, and shade come together on public land. In New Orleans, the Gentilly Resilience District aggregates public and institutional parcels to store water and lower neighborhood temperatures. These projects make it clear that repurposing municipal land can make communities better places to live—but communities will need to focus on four concrete and actionable pillars for this effort to take off:

1. Find the land. Governments should create public-facing inventories of potentially developable publicly owned parcels. The Center for Geospatial Solutions can produce high-quality, jurisdiction-specific maps using its Who Owns America® methodology, complete with parcel attributes like zoning, potential contamination, access to infrastructure, proximity to jobs and transit, and known constraints and priorities. Because public officials often lack the capacity and resources to conduct this analysis, we envision working with partners to support clear decision-making. The maps can classify sites into categories: housing-first (near transit or corridors where family-sized affordable units make the most sense), resilience-first (flood pathways, riparian corridors, or heat islands that could better support water storage, cooling, and habitat), and dual-benefit (sites that can host both housing and green infrastructure).
2. Fix the rules. Good inventories only matter if the rules allow publicly owned land to be used for public benefit predictably and at scale. “Affordability-first” policies typically include five elements: a requirement to inventory surplus land and provide public notice; a first-offer or first-look process for qualified affordable housing entities; minimum affordability set-asides that are stronger near high-quality transit; explicit authority to use below-market ground leases or sales to meet affordability targets; and timelines with consequences so that processes don’t stall. For public authorities—like transit, water, and education agencies—portfolio-level targets create accountability and protect mission alignment. As our campaign evolves, we hope to provide model policy language, facilitate peer-to-peer exchanges, and offer technical support to align public-owner goals with procurement, zoning, and financing.
3. Fund it. Even with land value on the table, deeply affordable housing and modern green infrastructure require funding, especially early on. Communities should embrace a braided-capital approach that treats land value as equity in the capital stack and weaves multiple funding streams together. The Lincoln Institute’s Accelerating Community Investment initiative—which convenes public agencies, mission-driven lenders, philanthropy, and private capital to structure investable projects—is a good example of a program that helps partners pair land equity with state housing bonds, tax-credit equity, concessional or program-related investments, federal tools, and local gap funding. Once jurisdictions are able to quantify the value unlocked by land, they can negotiate confidently and transparently.

4. Fulfill the benefits. Communities rightly expect clarity, fairness, and visible public value from public land deals, which requires designing processes that build trust, from standardized RFPs to fixed land prices. Through the Lincoln Vibrant Communities program at Claremont Lincoln University, we can provide direct training, technical assistance, and coaching for cross-sector teams—public officials, community leaders, housing practitioners, and infrastructure agencies—who want to work together to deploy public land for public benefit. This team-based capacity building is essential; the success of all of this work through the point of delivery depends on coordinated execution.

To head off some predictable concerns, our inventories are designed precisely to avoid any risk of eroding open space: They exclude parks and sensitive habitats and steer attention to already paved, underused, and transit-served sites. Moreover, many resilience projects add accessible open space—a water-smart park, a shaded greenway—while protecting downstream neighborhoods from flooding. We should also note that, counter to what some critics think, below-market land deals are not “giveaways.” In fact, the public receives lasting value—permanently affordable homes, climate protection, and amenities secured by ground leases, deed restrictions, and enforceable agreements. Finally, federal land alone cannot solve the problem. Federal properties can help at the margins, but most of the opportunity lies with local governments and public authorities that control land near jobs and transit. That is why state and local programs matter most, and why our efforts will focus on helping those owners act.

This campaign will connect the dots between housing production and climate resilience in more places. And it will link policy with delivery, so that commitments turn into actual homes and green infrastructure on the ground, because the housing shortage and the climate emergency will not wait.

Publicly owned land is a public trust. Used well, it can help us house people where opportunity and need are greatest, keep neighborhoods safe from heat and floods, and renew confidence that public institutions can solve big problems. This upcoming campaign will be our invitation to all parties to get moving—together, and at the pace and scale the moment requires.

George W. McCarthy is president and CEO of the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A rendering of the mixed-income Balboa Reservoir community under development on public land in San Francisco. Credit: Van Meter Williams Pollack.

It doesn’t take much to understand the magnitude of the challenge that our Latin American cities are facing in terms of infrastructure financing and sustainable urban development. Despite significant investments in local development projects, the lack of funds for infrastructure financing is currently between 5 and 6.5 percent of the region’s GDP, according to the Economic Commission for Latin America and the Caribbean (CEPAL), that is, between $355 billion and $462 billion annually. Approximately 40 percent of this gap falls within the scope of subnational governments. In an increasingly challenging environment for local tax administration, how can subnational governments contribute to closing this gap? One solution lies in urban land value and use policies as levers for development financing, since the valuation of land generated by public action can be impressive—sometimes even greater than the cost of the infrastructure projects that lead to such increases in land value.

Consider, for example, the effect on real estate valuation that is expected to be produced by the construction of the Bogotá Metro: it’s estimated that homes located at a walkable distance from the planned stations will have an increase in value of up to 11 percent due to the accessibility benefits the project is expected to generate. The total valuation of private property generated by this investment could be used as leverage to finance, at least partially, the cost of the project.

To meet sustainable urban development objectives, it becomes increasingly important to exchange knowledge and experiences regarding the management of this type of public enterprise, planning, and related land use policies, as well as the various mechanisms for recovering capital gains that cities can consider as additional sources for their financing.

In this context, the Lincoln Institute course Urban Financing and Land Policies: A Review from the Colombian Experience was designed to analyze “the main concepts present in land policies through the review of land management and the application of financing instruments in Colombia,” according to María Mercedes Maldonado, one of the course coordinators. The selection of Colombia as the host country has to do with its long-time application of some of these instruments, such as betterment levies—a fiscal policy based on national legislation that celebrated its 100th anniversary of implementation in 2021—and the existence of legal frameworks that provide a basis for the implementation of these tools.

The Colombian experience allows us to evaluate progress, results, learning, and alternatives to contribute to the discussion on the use of these instruments in the context of Latin America, a region in which the Lincoln Institute has worked for over 30 years. The institute has built an extensive network of collaborators, both institutional and individual, who share a common view on the potential of land management as one of the solutions to the various challenges faced by cities in the region.

The Universidad de Los Andes is part of this valuable network, and for the second consecutive year the course was organized at the facilities of this institution in partnership with the Interdisciplinary Center for Development Studies (CIDER, in Spanish) of the Faculty of Social Sciences. The course was led by Erik Vergel, associate professor at the School of Architecture and the CIDER, and specialist in transportation issues and land policies; and Maldonado, a lawyer and specialist in housing, urban financing, and land policies. This alliance, Vergel said, “is one of the most important for the Universidad de Los Andes in terms of internationalization processes, dissemination of new knowledge, and training urban matter specialists in the Latin American and Caribbean region.”

Besides Vergel and Maldonado, the group of professors also included María Cristina Rojas, architect and specialist in economics and urban development; Magda Montaña, lawyer and specialist in taxation; Oscar Borrero, economist and specialist in appraisal and market studies; and Néstor Garza, an economist who specializes in urban and regional economics.

In this course, 45 participants, selected from a group of 301 applicants, had the opportunity to meet in person for five days to exchange ideas and discuss the implementation of different urban financing instruments in their respective countries. The high number of applicants highlighted the interest in training on these topics.

The participants included professionals from different areas, including researchers, public officials, graduate students, lawyers, economists, architects, political scientists, urban planners, engineers, and geographers. They represented 14 countries in the region—Argentina, Bolivia, Brazil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, Guatemala, Mexico, Panama, Paraguay, Peru, Uruguay, and Venezuela—as well as Puerto Rico. This diversity of nationalities and backgrounds brought richness to the dialogue and allowed participants to compare their experiences related to urban financing and implementing land management instruments.

The structure and content of the course was designed to stimulate active learning, using peer exchange and practical application of the content studied. The program was composed of a mix of master classes, group exercises, case study presentations, pedagogical games, and field trips.

The thematic content moved from the general to the specific, starting with a review of the general framework of financing and land management instruments in Colombia within a Latin American context. Subsequently, basic concepts of land markets, urban spatial structure and land pricing were addressed, followed by a more detailed study of instruments, such as betterment levies, urban planning obligations, and land readjustment. The program also included sessions to study the application of these instruments in urban mobility and public housing projects.

One of the new features introduced this year was the Urban Tarot activity, a pedagogical game whose development was supported by the Lincoln Institute in 2016, and which was led on this occasion by one of its authors, María Cristina Rojas. This game aims to familiarize participants with different planning, land management, and urban financing instruments through the development of strategies that require the incorporation of these tools to solve problems inspired by Latin American cities.

José Lazarte, one of the participants, commented: “[The course] encouraged an accessible and contextualized reflection . . . integrating technical and practical knowledge in a format that stimulated interdisciplinary dialogue and strategic thinking on urban transformation.” In this regard, Rojas said: “This activity led to a lot of discussion regarding the instruments: which ones are useful, and which ones are not, for a given problem.” The game was very well received by the students and allowed the group of teachers to evaluate the level of understanding of different concepts and tools through the strategies developed by the participants and the reasoning behind them.

On the last day, the course concluded with field trips to urban mobility and land management and public housing projects in Bogotá, specifically the Ciudad Bolivar aerial cable and the “El Ensueño” partial plan. These visits allowed for first-hand observation of the application and potential of instruments that had been previously discussed in the classroom.

This connection between theory and practice helps to strengthen learning. By touring projects on the ground, speaking with local organizers, and seeing the results of policies and instruments at work, participants can more clearly understand the challenges, impacts, and potential of the tools analyzed. Finally, the experience in the field created a valuable space to discuss lessons learned and reflect on the feasibility of adapting certain strategies to each participant’s locality.

Among the most positive aspects of the course, the participants highlighted the experience of the teaching team, the variety of applications and instruments presented, the practical exercises of urban planning and capital gains estimation, and the richness offered by peer-to-peer exchange from different countries. “The environment of this course invites us to make joint reflections in the face of the scenarios that occur in different countries,” said Rafael Gómez, one of the participants.

While all attendees said they would recommend the course to others and expected it to have an impact on their work, students asked for more time to delve into the technical, political, and institutional capacities needed for effective deployment of each of the urban instruments presented in the course. In light of these suggestions, the Lincoln Institute will review its specialty courses on these tools to further foster dialogue at the regional level.

Vergel, one of the leaders, remarked that an important insight from the course “lies in the importance of generating spaces of international outreach among professionals in urban issues, allowing for comparative exercises that facilitate the exchange of experiences and knowledge on the coordination between the transport and mobility sector and the housing sector through urban development financing instruments.”

Diego Lomelli is an instructional designer and analyst at the Lincoln Institute of Land Policy.

Luis Felipe Quintanilla is a policy analyst at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Course participants visit public housing built as part of a requirement under Bogotá’s partial development plan El Ensueño. Credit: Luis Felipe Quintanilla.

This article originally appeared in Spanish in June 2025 as “Formación con propósito.”