Topic: Desarrollo económico

Crecer con la corriente

Cómo integran agua y suelo los planificadores de dos ciudades del oeste
Por Kathleen McCormick, Enero 31, 2019

 

En 2007, cuando Bradley Hill llegó a Flagstaff, Arizona, para ser el primer gerente de agua, la ciudad desértica alta había dedicado décadas a asegurarse un suministro de agua sostenible para la población, que aumentaba. Pero enseguida notó que faltaba un eslabón: “El grupo de planificación y el de agua no hablaban entre sí”, dice Hill, que hoy es director de servicios hídricos. “Los planificadores bosquejaban subdivisiones sin hablar con la gente de suministro de agua”.

Antes, había sido gerente de agua en Peoria, un suburbio importante de Phoenix; allí, había introducido un enfoque vanguardista e integrado de conservación de agua y planificación de suelo. Al intentar unir los puntos entre el crecimiento y el agua en Flagstaff, obtuvo el apoyo para introducir un enfoque similar de colaboración, que ha ayudado a la ciudad a planificar para suplir las necesidades de agua en el próximo siglo.

En el sudoeste de Estados Unidos, árido y de urbanización veloz, la planificación para la futura disponibilidad de agua cobró un nuevo sentido de urgencia, debido a la sequía de varios años, la tendencia al aumento de temperaturas y la incertidumbre de los cambios relacionados con el clima. A medida que aumenta la conciencia de la relación entre la demanda de agua y el ambiente construido, también lo hace la colaboración entre los planificadores urbanos y los especialistas en recursos hídricos. Se acumulan pruebas de que algunas herramientas, como planes maestros hídricos dedicados, nuevos enfoques en zonificación y planes cabales incluidos en políticas que tratan una amplia variedad de asuntos sobre el uso del agua, pueden ayudar a las comunidades a planificar mejor.

Pero todavía falta mucho. “Con la planificación de agua y de uso del suelo, estamos en el mismo lugar que hace años con los primeros desarrollos orientados al tránsito y de uso mixto”, dice Peter Pollock, exgerente de Programas del Oeste en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y ex director de planificación en Boulder, Colorado. “[Estamos] intentando adivinar cómo será y cuáles serán nuestras necesidades de agua”.

En 2017, el Centro Babbitt para Políticas de Suelo y Agua del Instituto Lincoln dirigió un repaso de más de 150 planes cabales de comunidades en Arizona y Colorado para evaluar cómo tratan al agua en el transcurso de la planificación del suelo, o si la tratan, directamente. Ambos estados exigen a todas las jurisdicciones locales que completen dichos planes; Arizona exige que estos integren los asuntos relacionados con el agua. Aun así, en la práctica, el equipo del Centro Babbitt detectó cierta carestía. “Muy pocos de los planes cabales incluyen verdaderas relaciones entre el agua y el suelo”, dice Erin Rugland, miembro investigador del Centro Babbitt, quien dirigió el análisis (Figura 1). “Una buena parte de la planificación del agua es muy superficial y general dentro de los planes cabales. Incluso las comunidades con un plan integrado de recursos hídricos tal vez no relacionan el suelo y el agua en el suyo”.

Sin embargo, algunas comunidades están modelando distintos enfoques. Rugland indica que Flagstaff cumplió con “todos los criterios de revisión” de su estudio, y notó que la ciudad se destaca en sus planes de conservación, proyecciones de demanda de agua y colaboraciones regionales. Y en Westminster, Colorado, los planificadores tienen nuevas formas de hacer números para cosechar mejores perspectivas sobre las futuras necesidades: “Westminster se ha destacado por incorporar el agua a los procesos de zonificación y desarrollo”, dice Rugland. Este es un repaso más detallado de las innovaciones que hay en curso en dos ciudades pequeñas cuyo crecimiento las somete a presiones importantes.

 


 

Los beneficios de la planificación integrada de suelo y agua

Según la Coordinated Planning Guide: A How-To Resource for Integrating Alternative Water Supply and Land Use Planning (Guía de planificación coordinada: un recurso práctico para integrar la planificación del uso del suelo y fuentes alternativas de agua, Fedak 2018), las comunidades que integran la planificación del uso del suelo y del agua informan múltiples beneficios. Estos son algunos de ellos:

  • Aumentar la sustentabilidad del suministro de agua con costos reducidos.
  • Asegurar suministros de agua, como agua reciclada, que no dependen del clima.
  • Reducir la competencia por fuentes limitadas de agua.
  • Resolver el conflicto entre los planes de uso del suelo, el desarrollo económico y el uso del agua regional o estatal.
  • Mejorar los planes de administración del agua, el desarrollo de datos y los datos compartidos.
  • Tratar las inundaciones urbanas, al integrar el diseño de desarrollo de bajo impacto en la planificación del uso del suelo.
  • Aumentar la predictibilidad dentro del proceso de desarrollo.

 


 

Flagstaff, Arizona

Flagstaff se sitúa a 2.133 metros de elevación en la meseta del Colorado, en el norte de Arizona. En esencia, es una isla urbana desértica y alta, rodeada de miles de hectáreas de bosques nacionales, monumentos y otros terrenos públicos. Esta ciudad próspera alberga a 73.000 habitantes. Su población se disparó en un 25 por ciento entre 2000 y 2010; y, según las proyecciones estatales, esa cifra podría llegar a 90.000 en 2040. Las 16.575 hectáreas de la ciudad no tienen acceso al agua del río Colorado ni de ningún río activo, y la pronunciada sequía de la región limitó la precipitación anual promedio a unos escasos 559 milímetros. Además de todo eso, es el proveedor principal de agua de la región: también abastece a áreas no incorporadas del condado de Coconico. Como resultado, Flagstaff se enfrenta a “una de las situaciones hídricas más desafiantes del estado”, dice Brad Hill.

Esa es una afirmación elocuente, en un estado muy consciente de sus vulnerabilidades en lo que respecta al agua.

Arizona notó que se acercaban los problemas hace décadas. En 1980, la legislatura estatal aprobó la innovadora Ley de Administración de Aguas Subterráneas, en un intento por asignar con prudencia sus limitados recursos hídricos subterráneos. La legislación creó cuatro “áreas activas de administración” (AMA, por sus siglas en inglés), que luego se extendieron a cinco e incluyen áreas metropolitanas, como Phoenix y Tucson. Jeff Tannler, del Departamento de Recursos Hídricos de Arizona (ADWR, por sus siglas en inglés), lo explica: “Antes de registrar lotes o vender parcelas dentro de un AMA, los desarrolladores deben demostrar un suministro de agua garantizado por 100 años. Fuera de las AMA, un desarrollador debe revelar a los potenciales primeros compradores de los lotes sub-divididos si el suministro de agua es adecuado”.

Si bien el segundo punto es aconsejable por naturaleza (un territorio por fuera de un AMA se puede subdividir y vender sin un suministro adecuado de agua, siempre que se notifique al comprador), Tannler dice que ambos programas “consideran la demanda actual y prometida, además de las proyecciones de crecimiento; y ambas incorporan la planificación de suministro de agua a largo plazo”. La legislación posterior dio la posibilidad a ciudades y pueblos (o condados, por voto unánime de la administración pública) de adoptar una norma por la cual las reglas de suficiencia son obligatorias en la jurisdicción. Dos condados y dos ciudades de Arizona adoptaron dicha norma.

Una legislación más reciente a nivel estatal, la Ley de Crecimiento Más Inteligente Plus de 2000, exige a todas las jurisdicciones locales que desarrollen un plan cabal que describa un suministro físico de agua disponible, proyecte la demanda de agua según el crecimiento demográfico previsto y explique cómo la demanda futura de agua afectará al suministro. Esta legislación “fortaleció el modo en que se habla sobre el agua en los planes cabales para las ciudades grandes, como Phoenix y su área metropolitana”, dice Rugland. Sin embargo, ella hace una advertencia: debido al desfinanciamiento en el Departamento de Comercio de Arizona, que revisaba los planes cabales, hay poca supervisión en ciudades y pueblos más pequeños en lo que respecta a una buena planificación para relacionar el suelo con el agua.

Estas son algunas de las prácticas locales relacionadas con el agua que las jurisdicciones locales están incorporando a sus planes cabales: Tucson limita el sediento tepe, permite la reutilización de aguas grises para jardines y exige aparatos con agua de gran eficacia en los nuevos desarrollos; Chandler exige a los desarrollos no residenciales que exceden las asignaciones municipales de agua que soliciten una exención al ayuntamiento o compren su propia agua; y Peoria estableció una tasación económica por galón de agua para ayudar a evaluar el impacto de los nuevos desarrollos.

En este contexto, Flagstaff encontró sus propias soluciones. La ciudad perforó el primer pozo por fuera de sus límites en 1954, y a fines de los 90 empezó a hacerlo dentro de ellos. Los pozos son una fuente de aguas subterráneas complicada y costosa: perforar 610 metros de capas con la misma arenisca, lutita y caliza que conforman el Gran Cañón cuesta unos US$ 3 millones para cada pozo, explica Hill. Pero estos ayudan a que la ciudad no dependa tanto del agua de la superficie, como la de deshielo, que es poco confiable en momentos de sequía. Hoy, el agua subterránea representa cerca del 60 por ciento del total del agua de la ciudad.

En 2005, la ciudad hizo una inversión importante: adquirió Red Gap Ranch, una propiedad de 3.400 hectáreas ubicada 64 kilómetros al este, y garantizó un suministro de agua sostenible. El rancho, que limita con el territorio del pueblo navajo, ofrece mucha agua subterránea que podría suplir las demandas previstas para Flagstaff, con un impacto mínimo para el acuífero. La ciudad perforó 11 pozos en Red Gap Ranch, pero la idea de construir una tubería de 64 kilómetros para transportar el agua obtenida es ambiciosa, costosa y controversial.

Esos estudios de viabilidad siguen en curso, pero en 2012 Flagstaff completó uno que cuantificaba el total del suministro de agua con el objetivo de tener datos de base para el crecimiento. En 2013, el ADWR declaró que Flagstaff cuenta con una cantidad adecuada de agua para 100 años de suministro, incluido el Red Gap Ranch. Al año siguiente, los votantes aprobaron el Plan Regional Flagstaff 2030, un plan cabal para la ciudad y el condado que incluye un capítulo sobre recursos hídricos con metas y políticas relacionadas con estrategias de desarrollo de agua subterránea, infraestructura verde y financiamiento de infraestructura hídrica, además de información sobre, por ejemplo, uso de agua per cápita y por sector (Ciudad de Flagstaff 2014). La visión es que, para 2030, el suministro de agua se mantendrá mediante la conservación, la reutilización, tecnologías innovadoras de tratamiento y decisiones acertadas de desarrollo.

“Una de las cosas que Flagstaff hizo bien es que no esperamos a una crisis para empezar a planificar el agua”, dice Sara Dechter, gerente de planificación cabal. “Podemos desarrollar para los próximos 100 años, no 20, como la mayoría de estos planes”.

Todas las revisiones de planes por sitio administrativo o solicitudes de zonificación incluyen un análisis de impacto para determinar si se puede entregar agua al sitio mediante la infraestructura existente o si se necesita un nuevo pozo, y cómo funcionará el proyecto dentro del presupuesto hídrico de la ciudad. Una de las políticas vanguardistas es que la ciudad identificó proyectos de población en terrenos vacíos con mayor densidad y uso mixto a modo de planificación dentro del presupuesto hídrico, cuenta Daniel Folke, director activo de desarrollo comunitario. Estos proyectos “son más eficientes en cuanto a agua y energía que las subdivisiones unifamiliares”, dice. “La realidad es que esa forma de albergar a las personas es más eficiente con respecto al agua, debido a las eficiencias de escala” y otros factores. A continuación, se enumeran otras buenas prácticas de Flagstaff.

Administración de agua pluvial: Flagstaff exige prácticas de “desarrollo de bajo impacto” (DBI) para el agua pluvial en todas las nuevas subdivisiones, desarrollos comerciales e industriales, redesarrollo de sitios incumplidores y desarrollos de menos de 0,1 hectárea. Este es un esfuerzo por controlar la cantidad cada vez mayor de escorrentía de zonas impermeables.

Captación de agua de lluvia: en 2012 se adoptó una norma de captación de agua de lluvia que sentó precedentes en Arizona y llevó a revisar el desarrollo de bajo impacto y los manuales sobre agua pluvial. Flagstaff promueve las medidas de captación, como barriles y cisternas.

Jardinería: Flagstaff modificó el código de desarrollo del suelo para promover prácticas de desarrollo sostenible y principios de desarrollo inteligente para garantizar que se protejan los recursos y el espacio abierto, y admitir desarrollos más compactos. Esta revisión incluyó cambios en el código de jardinería para fomentar la creación de jardines sostenibles con el uso de plantas nativas, plantación por zonas según las necesidades hídricas e irrigación con aguas grises, recuperadas o de lluvia, en vez de agua potable.

Según Hill, saber que la ciudad posee un suministro de agua adecuado solo ofrece cierta dosis de confianza en la era del cambio climático, y la creatividad es cada vez más necesaria. A principios de 2018, el estado de Arizona, al estimar mediante proyecciones estatales un crecimiento de población de 7,1 millones a 9,7 millones para 2040, abrió una puerta nueva para algunas comunidades y actualizó las normas para permitir que el agua recuperada de las plantas de tratamiento de aguas residuales se someta a un tratamiento avanzado para que se use como agua potable.

“Sabemos que [la tubería de Red Gap] puede costar unos US$ 250 millones, y ese suministro cubriría el 100 por ciento de las demandas en el futuro”, dice Hill. Por otro lado, la ciudad podría gastar más de US$ 100 millones en la construcción de una instalación avanzada de tratamiento para agua reciclada con el objetivo de alcanzar una parte de sus futuras necesidades, indica. “Si bien no tenemos que hacer nada de esto mañana, lleva mucho tiempo establecer los marcos económico y legal para dicha infraestructura”.

Dice que, por ahora, con los suministros actuales la ciudad tiene agua suficiente para 100 años y hasta 106.000 residentes. Si la ciudad crece más que esa cantidad, necesitará un nuevo suministro de agua. “Gracias a las políticas de la ciudad, hoy podemos pensar en cómo tener un suministro sostenible de agua para el futuro”, dice. “Tenemos que planificar con antelación”.

Westminster, Colorado

Westminster, Colorado, se encuentra a casi 1.130 kilómetros al noreste de Flagstaff, a mitad de camino entre Denver y Boulder, sobre el ajetreado corredor de transporte US 36. Se encuentra a 1.640 metros de altura, las precipitaciones y nevadas son de apenas 406 milímetros por año, y cuenta con 114.000 habitantes. La ciudad se posiciona como el próximo centro urbano para el área metropolitana. Un distrito de 93 hectáreas con uso mixto conocido como Downtown Westminster, que se erige sobre un centro comercial abandonado, podría albergar hasta 12.000 residentes nuevos en unos pocos años. Según el Concejo Regional de Gobiernos de Denver, otras cuatro zonas con crecimiento urbano en la ciudad (de 8.805 hectáreas) podrían abrazar la densidad de población para llegar al límite de habitantes, con una cantidad prevista de 157.000 residentes para 2040 (Figura 2). El objetivo de la ciudad a largo plazo es tener 0,04 kilómetros cúbicos de agua disponible. Los suministros actuales no alcanzarán esta demanda prevista; la ciudad analiza los objetivos demográficos y la potencial diferencia, y se concentra en cómo predecir las necesidades futuras con mayor precisión.

Westminster sabe lo que es necesitar agua. A principios de los 60, mientras esperaba que se completara un embalse y sentía la presión de un verano largo y caluroso tras una década de crecimiento rápido, la ciudad recurrió a usar agua de zanja como fuente de agua potable. Esto llevó a la Marcha de las Madres en el ayuntamiento, en la cual las mujeres locales protestaron por obtener agua potable segura para sus hijos. Según Anita Seitz, miembro del ayuntamiento, esta acción hizo que Westminster se esforzara por mejorar la cantidad y la calidad de su agua.

Desde entonces, Westminster se convirtió en líder en planificación hídrica entre las comunidades de Front Range, una región en el extremo este de las Montañas Rocosas que alberga a más del 80 por ciento de los residentes del estado y se define por un corredor urbano que circula de norte a sur e incluye a Fort Collins, Boulder, Denver, Colorado Springs y Pueblo. La ciudad está preparando un modelo de integración de planificación de suelo y agua mediante las políticas, los códigos y las regulaciones de su plan cabal, con zonificación y prácticas de desarrollo, jardinería y planes de mejora de capital.

La ubicación de Westminster representa el corazón de una región asediada por la sequía, el aumento de temperaturas y crecimiento urbano rápido. Se prevé que, para 2040, la población de Colorado se duplique y alcance las 10 millones de personas; eso aumentará muchísimo la demanda de agua. La mayoría de esas personas vivirán en Front Range, y la mayor parte del agua les llegará por tuberías a través de las Rocosas del otro lado de la Divisoria Continental. Si bien es un estado del nacimiento del río, para 2050, Colorado podría enfrentarse a una diferencia anual entre el suministro y la demanda de agua de más de 0,6 kilómetros cúbicos, según el análisis realizado para el Plan Hídrico de Colorado, adoptado por el estado en 2015. Dada esta situación de diferencia, el Plan Hídrico de Colorado exige que se capacite a los gobiernos locales para promover las buenas prácticas de gestión en la planificación del uso del suelo y la administración, eficiencia y conservación del agua. Estos son algunos de sus objetivos: para 2025, el 75 por ciento de los coloradeños vivirían en comunidades que hayan incorporado medidas para ahorrar agua en la planificación del uso del suelo.

“Esa legislación de verdad motivó a las comunidades y ofreció liderazgo para hacer cambios”, dice Kevin Reidy, especialista técnico en conservación del agua para la Junta de Conservación de Agua de Colorado (CWCB, por sus siglas en inglés), el organismo estatal que administra una serie de talleres y seminarios virtuales financiados por subsidios sobre el agua y planificación orientados a líderes municipales.

Westminster actualizó su plan cabal de uso del suelo en 2004 para mejorar la convergencia entre los recursos y el desarrollo del suelo. El plan incluía revisión de la estructura del costo de conexión para que reflejara el uso del agua y de los requisitos de jardinería para los materiales que usan poca agua, relación entre el uso del agua y las parcelas de tierra mediante datos de sistemas de información geográfica (GIS) y más informes para el ayuntamiento sobre el suministro de agua y las proyecciones de demanda. El plan cabal de 2013, que se está actualizando, se centraba en el crecimiento estratégico y la densidad en cinco zonas urbanas, que incluyen el nuevo centro (Ciudad de Westminster 2013). El Plan de Suministro de Agua de 2014 usaba el plan cabal para modelar el desarrollo y el crecimiento proyectados.

“La mayoría de las ciudades proyectan el uso futuro per cápita, por persona” porque calculan toda el agua y la dividen por la población, afirma Drew Beckwith, especialista en agua para obras y servicios públicos de la ciudad. “Es un cálculo muy lineal. El problema de eso es que es importante tener en cuenta cómo será un nuevo desarrollo”. Dice que Westminster es una de las primeras ciudades de Colorado en vincular el uso del agua al desarrollo en su plan cabal. “La ciudad calculó los impactos del agua para todos los tipos de edificios según datos existentes. Sabemos que una oficina usa 1.973 metros cúbicos de agua al año, un campo de golf 3.083 metros cúbicos y un edificio del centro con varios pisos y uso mixto 6.660 metros cúbicos. Cuando se establece el plan cabal y el ayuntamiento lo adopta, es muy directo. La zonificación y la disponibilidad, y el costo del agua son lo más importante en las decisiones de planificación y desarrollo”.

El agua también se integra a las actividades diarias de planificación, afirma Beckwith. El departamento de obras y servicios públicos se reúne todas las semanas con desarrollo comunitario, edificios, incendios, ingeniería, transporte, desarrollo económico y otros departamentos para debatir propuestas de desarrollo y problemas técnicos. Repasan los problemas de políticas todos los meses y se reúnen todos los años con el ayuntamiento para evaluar el agua necesaria para seguir creciendo. Las siguientes son otras buenas prácticas.

Costos de conexión: Westminster adjudica costos de conexión según las estimaciones por el tipo de empresa y los metros cuadrados, con el objetivo de considerar con precisión el impacto de dicha empresa en el suministro de agua. La estructura de costos de conexión se basa en el uso del agua a partir de una hoja de datos sobre aparatos de plomería; entonces, hay un incentivo por tener aparatos que preservan el agua.

Reuniones de desarrollo previas a la aplicación: se alienta a los desarrolladores a asistir a reuniones gratuitas previas a la aplicación con personal de los departamentos de servicios públicos e hídricos, planificación comunitaria y otros, a fin de debatir temas del código y la manera en que su edificio y el diseño del sitio se pueden beneficiar con aparatos de plomería muy eficientes y jardinería que aprovecha el agua, a los efectos de reducir los costos basados en las demandas previstas de agua. En todas las aprobaciones de proyectos se consideran los impactos sobre el suministro de agua.

Regulaciones en la jardinería: Westminster tiene un programa de inspección posterior a la ocupación para garantizar la presencia de jardinería con uso eficiente de agua en el desarrollo. Las alteraciones se tratan como incumplimiento del código y pueden generar cargos por delitos menores y multas.

“La integración del agua en el uso del suelo nos concientiza mucho más sobre el impacto del desarrollo en nuestra cartera de recursos hídricos”, dice Beckwith. “La mayoría de las ciudades de Front Range tienen determinada cantidad de agua, y no pretenden obtener más porque es muy difícil y costoso. Ahí es donde entra la conservación”. En 2012, Westminster analizó el impacto de sus labores de conservación entre 1980 y 2010; en ese período, su población se duplicó: de unos 53.000 a 106.000 habitantes. La cantidad de agua usada a diario por persona se redujo en un 17 por ciento, y eso fue esencial para ayudar a Westminster a evitar la necesidad de construir nuevas instalaciones y comprar suministros adicionales de agua, que implican millones en gastos.

 


 

Diálogo de Keystone sobre el agua y el crecimiento en Colorado

Después de que se aprobó el Plan Hídrico de Colorado en 2015, hubo una oleada de actividades integradas relacionadas con el agua y el suelo, pero en realidad el trabajo había comenzado años antes. A partir de 2010, los líderes de la Junta de Conservación de Agua de Colorado y el Departamento de Asuntos Locales del estado, los Institutos Lincoln y Sonoran, el Centro de Leyes para Uso del Suelo de la Universidad Pace y el Centro de Políticas Keystone se unieron para el Diálogo sobre el agua y el crecimiento en Colorado. Desarrollaron un grupo de interesados que también incluye a planificadores de la ciudad y el condado, especialistas en agua y funcionarios públicos, el Concejo Regional de Gobiernos de Denver, el Instituto de Uso del Suelo de las Montañas Rocosas, Western Resource Advocates, servicios públicos de agua, universidades, organizaciones medioambientales y otros. Surgió un grupo nuclear de interesados bajo el nombre Land and Water Planning Alliance, con el objetivo de continuar la investigación y la capacitación del Diálogo en planificación de suelo y agua. El Instituto Lincoln, a través del Centro Babbitt para Políticas de Suelo y Agua, ofrece asistencia económica y técnica para las labores de la Alianza.

En 2016, el Centro de Políticas Keystone, con el apoyo de los Institutos Lincoln y Sonoran, ofreció un programa de planificación de escenarios para los interesados de Front Range, enfocados en integrar la planificación del suelo y el agua. El objetivo era desarrollar estrategias para reducir la demanda de agua y cerrar la brecha relacionada con el agua de Colorado. La pregunta fundamental era: ¿cómo pueden ayudar los cambios en la forma urbana y en las prácticas de jardinería para suplir la futura demanda urbana de agua en Front Range?

Como parte del programa, Ray Quay, del Centro de Decisiones para una Ciudad Desértica de la Universidad Estatal de Arizona, y ex vicedirector de planificación y vicedirector de servicios hídricos en Phoenix, presentó su estudio sobre uso de agua en la zona de Denver según densidades, tipos de edificios y prácticas de jardinería. Según el estudio, la reducción máxima que se podría alcanzar en el uso de agua al aumentar la densidad era de alrededor del 20 por ciento, y se podría alcanzar una reducción del 10 por ciento con pequeños aumentos en la densidad. También demostró que los gobiernos locales podrían alcanzar los mismos niveles de reducción mediante restricciones en el consumo de agua al aire libre, códigos de jardinería y prácticas de irrigación, con una certeza mucho mayor.

Acerca del resultado de integrar la planificación de agua y suelo, Quay dice: “Las fuentes de agua son limitadas, y . . . con el crecimiento, se necesitará más agua. No se puede sostener el crecimiento con la conservación del agua”. Dice que las comunidades se deben concentrar en qué tipo de crecimiento y economía quieren, y en cómo asignar los suministros de agua para el crecimiento que esperan. Y, principalmente, concluye que “deben hacerlo antes de que necesiten agua”.

El trabajo de todos los socios involucrados en estas conversaciones ha generado cambios notorios y ayudó a crear un consenso acerca de la necesidad de integrar la planificación de suelo y agua en todo el estado, dice Matt Mulica, facilitador de políticas del Centro de Políticas Keystone. Dice que la planificación exploratoria de escenarios del Diálogo y un informe de Keystone (Centro de Políticas Keystone 2018) acerca del proceso ayudaron a las comunidades con estrategias como la planificación de mayor densidad, el desarrollo de nuevas métricas sobre el uso del suelo y el agua, y la oferta de incentivos para desarrollos compactos y jardines con poco uso de agua. La Land Use Leadership Alliance del Centro de Leyes para Uso del Suelo de Pace, la división de Colorado de la Asociación Americana de Planificación y la asociación medioambiental sin fines de lucro Western Resource Advocates, con base en Boulder, también ofrecieron capacitación en temas como planes cabales que asignen áreas prioritarias para el crecimiento y la conservación, patrones de desarrollo para el uso del suelo con uso eficiente del agua, desarrollo de focos y población en terrenos vacíos y límites del crecimiento urbano.

 


 

La ciudad utiliza un modelado por computadora para determinar cuánta agua puede producir el sistema hoy y la probabilidad de que la ciudad pueda abastecer esa cantidad en un año, dice Sarah Borgers, gerente de recursos y administración hídrica para el departamento de obras y servicios públicos de la ciudad. “Analizamos estas preguntas en miles de iteraciones antes de lanzar [nuestro] proceso de actualización del plan cabal, a modo de marco para que podamos empezar a asignar agua a ciertas partes de la ciudad que la necesitarán”. La ciudad también encargó un estudio paleohidrológico de los anillos de árboles de 500 años que se encuentran en Front Range para comprender los ciclos pasados y las futuras posibilidades de sequía.

“Hemos incorporado el abastecimiento de agua a la planificación del suelo en los últimos dos planes cabales de 2004 y 2013, pero necesitamos asegurarnos de que estamos planificando para el crecimiento”, dice Andrew Spurgin, planificador principal a largo plazo de Westminster. Spurgin hace eco de muchos otros en la cuenca del río Colorado y dice que el cambio climático agrega otra capa de incertidumbre. “Una pregunta relacionada con el cambio climático es: ‘¿Para qué nivel de riesgo debemos planificar?’”, dice. Westminster participó en el Diálogo sobre Agua y Crecimiento de Keystone (ver página 47), y ha planificado escenarios con expertos y en colaboración con departamentos clave de la ciudad. También, en 2017 participó en el programa Growing Water Smart, organizado por los Institutos Lincoln y Sonoran en el Centro de Políticas Keystone.

Seiz, miembro del ayuntamiento, dice que todo forma parte de una labor “por garantizar que las decisiones que tomamos hoy permitan a nuestra comunidad seguir ofreciendo buena calidad de vida”. Seiz, quien participó en la planificación de escenarios de Keystone y en talleres dirigidos por la Land Use Leadership Alliance, dice que integrar el uso del suelo y la planificación del agua lleva tiempo, pero vale la pena. “Creemos que ayuda a planificar los recursos y, a largo plazo, al presupuesto fiscal y el uso final del suelo”, dice. “Obtenemos un mejor desarrollo, y esto construye nuestra resistencia como ciudad”.

 


 

Kathleen McCormick, directora de Fountainhead Communications en Boulder, Colorado, escribe con frecuencia sobre comunidades saludables, sostenibles y con capacidad de recuperación.

Fotografía: Un distrito de 93 hectáreas con uso mixto conocido como Downtown Westminster, que se erige sobre un centro comercial abandonado, podría albergar hasta 12.000 residentes nuevos en unos pocos años. Crédito: City of Westminster

 


 

Referencias

Centro Babbitt para Políticas de Suelo y Agua. Próximamente. “Incorporating Water into Comprehensive Plans in Colorado Communities.” Phoenix, Arizona: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Ciudad de Flagstaff, Arizona. 2014. “Regional Plan 2030.” Modificado en 2018. https://www.flagstaff.az.gov/2945/The-Plan.

Ciudad de Westminster, Colorado. 2013. “Comprehensive Plan.” Modificado en 2015; actualización pendiente en 2018. https://www.cityofwestminster.us/Portals/1/Documents/Government%20-%20Documents/Departments/Community%20Development/Planning/COMPLETE%20Comp%20Plan_2015%20Update_WEB.pdf.

Departamento de Recursos Naturales de Colorado. s.f. “Drought Planning Toolbox.” Junta de Conservación de Agua de Colorado (sitio web). http://cwcb.state.co.us/technical-resources/drought-planning-toolbox/Pages/main.aspx.

Fedak, Rebecca, Drew Beckwith, Derek Hannon, Amelia Nuding, Russ Sands, Shelby Sommer y Linda Stitzer. 2018a. Coordinated Planning Guide: A How-To Resource for Integrating Alternative Water Supply and Land Use Planning. Denver, Colorado: Water Research Foundation. http://www.waterrf.org/PublicReportLibrary/4623B.pdf.

———. 2018b. Integrating Land Use and Water Resources: Planning to Support Water Supply Diversification. Denver, Colorado: Water Research Foundation. http://www.waterrf.org/PublicReportLibrary/4623A.pdf.

Friends of the Verde River. 2017. “Local Land Use Planning Toolbox.” https://verderiver.org/local-land-use-planning-toolbox/.

Centro de Políticas Keystone. 2018. “Colorado Water and Growth Dialogue Final Report.” (septiembre). http://www.keystone.org/wp-content/uploads/2018/10/CO-Water-and-Growth-Dialogue-Final-Report_September-2018.pdf.

Estado de Colorado. 2015. Colorado’s Water Plan (noviembre). https://www.colorado.gov/pacific/cowaterplan/plan.

Imperio hidráulico

Compartir un legado y esculpir un futuro para el río Colorado
Por Allen Best, Enero 31, 2019

 

Durante seis siglos, un pueblo llamado Hohokam habitó en el centro de Arizona. Entre muchos otros logros, crearon una especie de imperio hidráulico, como una telaraña de canales que debían llevar agua de los ríos Gila y Salado, afluentes del poderoso Colorado, hasta sus tierras agrícolas. Con el tiempo, los hohokam abandonaron sus campos y canales.

Hasta hoy, el motivo es incierto, pero el historiador Donald Worster supuso alguna vez que la tribu, productiva, pero condenada, “sufrió las consecuencias políticas y medioambientales de la grandeza” (Worster 1985).

Grandeza. Es la palabra perfecta para describir no solo la cuenca del río Colorado, sino también gran parte de la geografía, historia, cultura, política y desafíos asociados con ella.

El Colorado se destaca por su complejidad absoluta entre los ríos de los Estados Unidos de América, y tal vez del mundo. En esta cuenca, de 622.000 kilómetros cuadrados, un doceavo de la masa continental de EE.UU., existen grandes diversidades, lugares con temperaturas infernales y amplitud glacial. Toda esa extensión, salvo 5.200 kilómetros cuadrados, se encuentra en los Estados Unidos. Apenas un 10 por ciento de esa masa continental que, en gran parte, es una banda elevada de 2.700 a 3.300 metros en las Montañas Rocosas, produce el 90 por ciento del agua del sistema.

Abundan las infraestructuras hidráulicas en casi todos los codos de los 2.300 kilómetros del río. Los primeros desvíos ocurren en el nacimiento mismo, en el Parque Nacional de las Montañas Rocosas, antes de que el río se pueda considerar realmente un arroyo. En el río Colorado se erigieron catorce represas, y cientos más en sus afluentes. La represa Hoover debe ser la más conocida; es un gigante a media hora en auto de Las Vegas. El Buró de Reclamación de EE.UU. (USBR) la construyó en la década de 1930 para contener las inundaciones de primavera; así, creó un embalse que hoy se conoce como lago Mead. Unos 480 kilómetros río arriba, se encuentra el lago Powell, un segundo embalse masivo. Es el resultado de la represa del Cañón de Glen, construida en los 60 con el objetivo de ofrecer a los cuatro estados de la cuenca alta (Colorado, Nuevo México, Utah y Wyoming) un medio para almacenar el agua que habían acordado entregar a Arizona, California y Nevada, los estados de la cuenca baja, y a México.

En su capacidad máxima, ambos embalses (los más grandes del país) pueden contener cuatro años de caudal del río Colorado. Un artículo reciente sugiere que ambos embalses se podrían considerar como uno gigante, dividido por una “acequia gloriosa” (CRRG 2018). Esa acequia es el Gran Cañón, que este año celebra el primer centenario de haber sido declarado parque nacional.

Las represas, embalses, túneles y acueductos del Colorado proveen de agua a 40 millones de personas en siete estados de EE.UU. —más del 10 por ciento de los estadounidenses— y dos estados mexicanos. Además, el agua del río nutre a más de 2 millones de hectáreas de tierras agrícolas dentro y fuera de la cuenca. Los residentes de Denver, Los Ángeles y otras ciudades fuera de la cuenca dependen del río; las cosechas de campos que llegan prácticamente hasta Nebraska aprovechan las exportaciones y los desvíos por fuera de ella.

El río ofrece un recurso cultural y económico para 28 tribus dentro de la cuenca. En la cuenca y a su alrededor la economía mueve US$ 1,4 billones. Esto incluye los cañones innivadores de Vail y Aspen, el espectáculo hídrico nocturno del Bellagio, en Las Vegas, y la industria aeronáutica del sur de California. En toda la extensión del río hay más de 225 sitios recreativos federales que atraen a visitantes deseosos de probar suerte en pesca, canotaje o senderismo, o que solo quieren ver el paisaje. Este río y el territorio circundante tienen gran presencia en la imaginación pública.

Se trata de una red hidráulica grande, complicada y, ahora, vulnerable. A comienzos del s. XXI, el río ya era una esponja exprimida al máximo; el agua casi nunca llegaba al Golfo de California.

El veloz crecimiento demográfico, el aumento de la temperatura y la disminución de los caudales presionan al sistema y obligan a los administradores y usuarios a trazar planes creativos y vanguardistas que consideren tanto el suelo como el agua. El Centro Babbitt para Políticas de Suelo y Agua del Instituto Lincoln alienta este enfoque con brío. “Estamos intentando tener un pensamiento más holístico, al considerar la administración y la planificación de recursos de suelo y agua juntos”, dice Faith Sternlieb, gerente de programa en el Centro Babbitt. “Estas son las bases sobre las cuales se han considerado y creado las políticas hídricas en la cuenca del río Colorado, y estas son las raíces que debemos alimentar para un futuro hídrico sostenible”.

La doma del Colorado

La necesidad de alimentar las raíces ha empujado el desarrollo de la cuenca del río Colorado desde que las primeras personas comenzaron la labranza en el lugar. Los hohokam, mojave y otras tribus construyeron sistemas de canales de diversa complejidad para irrigar sus campos. A fines del s. XIX, nació el interés federal por intervenir el río para estimular la producción agrícola. Hacia 1902, el Departamento del Interior de EE.UU. (DOI, por sus siglas en inglés), había creado lo que hoy es el Buró de Reclamación. Durante el s. XX, el buró se convirtió en el principal constructor e inversor de proyectos sobre agua para agricultura en toda la cuenca.

La represa Laguna Diversion, la primera del río Colorado, empezó en 1904, y unos años más tarde entregaba agua cerca de Yuma, Arizona. Yuma está en el desierto de Mojave, donde se unen Arizona, California y México. Allí, las temporadas largas de crecimiento, casi sin heladas, se combinan con suelos fértiles y el agua del río Colorado, con lo cual la productividad es extraordinaria. Hoy, los productores agrícolas de la zona de Yuma, en Arizona, y el Valle de Imperial, en California, anuncian que, en invierno, cultivan entre el 80 y el 90 por ciento de los vegetales verdes y otros de los Estados Unidos y Canadá. La Coalición de Agua Agrícola del Condado de Yuma, en Arizona, declara que esta zona es para la agricultura del país lo que Silicon Valley es para la electrónica, y lo que Detroit era para los automóviles (YCAWC 2015).

En total, entre 1985 y 2010 la irrigación representó el 85 por ciento de toda el agua tomada de la cuenca (Maupin 2018). Hoy, la agricultura sigue representando entre el 75 y el 80 por ciento del total de agua extraída. Esta mantiene cultivos en línea, como maíz, y el cultivo perenne de alfalfa, que se siembra desde Wyoming hasta México. Gran parte de los cultivos van al ganado: en un informe de 2013, el Pacific Institute estimó que el 60 por ciento de la producción agrícola de la cuenca alimenta a ganado cárnico y lechero y a caballos (Cohen 2013). La agricultura siempre fue y seguirá siendo una parte esencial del rompecabezas del río Colorado (Figura 1).

Pero casi al instante que el Buró de Reclamación empezó a desviar agua para la agricultura, surgieron otras necesidades, desde producir electricidad hasta saciar la sed de la floreciente Los Ángeles. A principios de los 20, los siete estados del árido oeste del país se dieron cuenta de que debían encontrar una forma de compartir un río que se convertiría en “la masa de agua más disputada del país y, probablemente, del mundo”, según escribiría más tarde Norris Hundley, el fallecido excelso historiador del río (Hundley 1996). Años después, Hundley hizo una referencia famosa a la zona, como una “cuenca de contención” (Hundley 2009).

Hoy hay decenas de leyes, tratados y otros acuerdos y decretos llamados, en conjunto, la Ley del Río, que rigen el uso del agua de la cuenca del río Colorado. Estas incluyen leyes medioambientales federales, un tratado sobre la salinidad, enmiendas a tratados, un caso en la Corte Suprema de EE.UU. y convenios interestatales. Ninguno de ellos es más fundamental que el Convenio del Río Colorado de 1922, que aún hoy rige la proporción anual de agua que obtiene cada estado (Figura 2). Los representantes de los siete estados de la cuenca se encontraron para negociar las cláusulas en unas reuniones agotadoras cerca de Santa Fe. Los impulsaban la ambición y el miedo.

La ambiciosa California necesitaba fuerza federal para domar el río Colorado si quería alcanzar su potencial agrícola. Los Ángeles también tenía aspiraciones. En las primeras dos décadas del siglo, había crecido más del 500 por ciento y quería la electricidad que podría obtener de una represa grande en el río. Unos años más tarde, también decidió que quería el agua misma. Para pagar esta represa gigante, California necesitaba ayuda federal. El Congreso solo aprobaría dicha asistencia si California garantizaba el apoyo de los otros estados del sudoeste.

Los otros estados de la cuenca actuaron por miedo. Si en el río Colorado se aplicaba el sistema jurídico “primero en el tiempo, primero en derecho” de apropiación previa que utilizaban los estados occidentales, California y tal vez Arizona podrían cosechar todos los frutos. Los estados en la cabecera de la cuenca del río, entre ellos Colorado, se desarrollaban con demasiada lentitud como para beneficiarse de sus inviernos largos y nevosos. Delph Carpenter, un niño agrícola de Colorado que se convirtió en abogado hídrico, forjó el consenso. Se asignaron 9,2 kilómetros cúbicos a cada cuenca, la alta y la baja, con un total de 18,5 kilómetros cúbicos. México también necesitaba agua, y el convenio supuso que vendría de aguas excedentes. Un tratado posterior entre ambas naciones especificó que 1,8 kilómetros cúbicos irían para México.

Por otro lado, el Convenio del Río Colorado hacía una alusión, pero no más que eso, a lo que luego los escritores llamaron la espada de Damocles que pendía sobre estas asignaciones: agua para las reservas de las tribus indígenas de la cuenca. En 1908, la Corte Suprema de EE.UU. había declarado que, cuando el Congreso asignaba un territorio para una reserva, se asignaba de forma implícita agua suficiente para satisfacer el propósito de dicha reserva, lo que incluye la agricultura. Ese decreto no determinó las cantidades que se necesitaban. Hoy, los derechos de aguas de las tribus conforman 2,9 kilómetros cúbicos, y en muchos casos superan en prioridad a todos los otros usuarios en las asignaciones de los estados individuales (Figura 3). Es un quinto del caudal total del río. Es importante notar que aún no se resolvieron las asignaciones específicas para algunas de las tribus más grandes.

Los legisladores del convenio de 1922 incurrieron en una suposición grande y con un defecto fatal: que había suficiente agua para abastecer las necesidades de todos. Entre 1906 y 1921, el promedio de caudales anuales fue de 22,2 kilómetros cúbicos. Pero ya en 1925, apenas tres años después de la creación del convenio y a tres años de la aprobación en el Congreso, un científico del Servicio Geológico de EE.UU. llamado Eugene Clyde La Rue entregó un informe según el cual el río no podría entregar agua suficiente para satisfacer estas esperanzas y expectativas. Otros estudios del mismo momento llegaron a las mismas conclusiones.

Tenían razón. En un período más largo, entre 1906 y 2018, el río entregó en promedio 18,2 kilómetros cúbicos por año. Los promedios cayeron a 15,1 kilómetros cúbicos en el s. XXI, en medio de una sequía de 19 años. En el último año hídrico, que terminó en septiembre de 2018, el río alcanzó apenas 5,6 kilómetros cúbicos. Eso es 0,02 kilómetros cúbicos más de la asignación anual de California.

Un río compartido

A fines de 1928, el Congreso aprobó la Ley para el Proyecto del Cañón Boulder. La legislación logró tres puntos importantes: autorizó la construcción de una represa en el cañón Boulder, cerca de Las Vegas, que luego se llamó represa Hoover. También autorizó la construcción del Canal Todo Américano, esencial para desarrollar las productivas tierras de cultivo del Valle de Imperial, en California; hoy, esa zona es la principal usuaria del agua del río Colorado. Por último, la Ley para el Proyecto del Cañón Boulder dividió las aguas entre los estados de la cuenca baja: 5,4 kilómetros cúbicos al año para California, 3,4 kilómetros cúbicos para Arizona y 0,03 kilómetros cúbicos para Nevada. En ese momento, Las Vegas contaba con menos de 3.000 habitantes.

A medida que avanzó el s. XX, los estados en la cabecera del río también construyeron represas, túneles y más infraestructura hidráulica. En 1937, el Congreso aprobó financiar el proyecto Colorado-Big Thompson, lo que el historiador David Lavender consideró “una violación masiva a la geografía”, que pretendía desviar las aguas del río Colorado a granjas en el noreste de Colorado, por fuera de la cuenca hidrológica. En 1956, el Congreso aprobó la Ley sobre el Proyecto de Almacenamiento del Río Colorado y autorizó un puñado de represas, entre ellas la del Cañón de Glen.

Solo Arizona quedó afuera. Se había opuesto con fervor al convenio de 1922, y entonces, quedó como rebelde. Sus representantes en el Congreso se opusieron a la represa Hoover y, en 1934, el gobernador Benjamin Moeur llegó a enviar la Guardia Nacional del estado para oponerse de manera llamativa a la construcción de otra represa río abajo, que daría agua a Los Ángeles. “Para simplificarlo, los habitantes de Arizona temían que quedara poca agua para ellos luego de que la cuenca alta, California y México obtuvieran lo que querían”, explica Hundley (Hundley 1996). Al final, en 1944 (el mismo año en que EE.UU. y México llegaron a un acuerdo sobre la cantidad de agua que recibiría este último), los legisladores de Arizona sucumbieron a las realidades políticas. Se necesitaría cooperación, y no enfrentamientos, para que el estado obtuviera ayuda federal en el desarrollo de su parte del río. Por fin, el convenio tenía la firma de los siete estados.

Arizona acabó por recibir su gran porción de la torta del río Colorado en los 60. Una decisión de la Corte Suprema de EE.UU. de 1963 (uno de varios casos de Arizona contra California en varias décadas) confirmó que Arizona tenía derecho a 3,4 kilómetros cúbicos, tal como había especificado el Congreso en 1928, junto con toda el agua de sus propios afluentes. Esto es lo que Arizona había querido desde siempre. En 1968, el Congreso aprobó la financiación del masivo Proyecto de Centro Arizona, que dio como resultado la construcción de 494 kilómetros de acueductos de concreto para llevar agua del lago Havasu hasta Phoenix y Tucson, y los productores que se encontraran en el camino. California apoyó la autorización, con una condición: en tiempos de escasez, seguiría teniendo prioridad para hacer valer su derecho a 5,4 kilómetros cúbicos. Por está razon, Arizona luego estableció una autoridad bancaria para almacenar agua del río Colorado en acuíferos subterráneos, lo cual proporciona una seguridad al menos parcial ante futuras sequías.

Los estados de la cuenca alta habían llegado a un acuerdo sobre cómo distribuir sus 9,2 kilómetros cúbicos sin fricciones notables: Colorado 51,75 por ciento, Utah 23 por ciento, Wyoming 14 por ciento y Nuevo México 11,25 por ciento. Como explicó Hundley, usaron porcentajes debido a la “incertidumbre sobre cuánta agua quedaría una vez que la cuenca alta cumpliera con la obligación hacia los estados de la cuenca baja” y México. Consideraron que las fluctuaciones en el caudal del río podrían significar que algunos años tendrían menos de 9,2 kilómetros cúbicos para repartirse. En retrospectiva, fue una decisión sumamente sabia.

En todas partes y en ningún lado

El mismo año en que los estados de la cuenca formularon el Convenio original del Río Colorado, el gran naturalista Aldo Leopold recorrió el delta en canoa, en México. En un ensayo que luego se publicó en A Sand County Almanac, describió al delta como “una tierra virgen en que fluye leche y miel”. Escribió que el río en sí estaba “en todas partes y en ningún lado”, y que lo camuflan “cien lagunas verdes” en su viaje relajado hasta el océano. Seis décadas más tarde, el periodista Philip Fradkin visitó el delta después de medio siglo de trabajos febriles de ingeniería, construcción y administración que surgieron para darle un buen uso al agua del río; su percepción fue distinta. Tituló su libro A River No More (Ya no es un río).

A medida que concluía el s. XX, los impactos medioambientales de haber considerado al río básicamente como una cañería atrajeron nuevas miradas, en particular en el delta, que ya no tenía agua. Las lagunas que habían hechizado a Leopold ya no existían, porque, debido a la obstrucción del río, este ya no llegaba a su salida en el sur. El drenaje de grandes emprendimientos agrícolas lo había salinizado tanto que, entre otras cosas, México protestaba porque no podía utilizar el agua que recibía. La gran cantidad de represas y desvíos que se concretaron tras la visita de Leopold también habían llevado al borde de la extinción a 102 especies únicas de aves, peces y mamíferos que dependían del río, según se informó en Arizona Daily Star. El periódico elogió el trabajo de los interesados en un nuevo esfuerzo de conservación transfronterizo: “El principio fundamental de la ecología exige a los administradores del suelo que observen el bien del sistema entero, no solo de las partes”.

Los grupos ambientalistas podrían haber usado la Ley de Especies en Peligro de Extinción para imponer el debate de las soluciones, pero el delta no estaba dentro de los Estados Unidos. Entonces, intentaron encontrar soluciones de colaboración. En los últimos días del mandato de Bruce Babbitt, Secretario del Interior en el gobierno de Clinton quien dio nombre al Centro Babbitt (ver entrevista en página 10), ambos países adoptaron el Acta 306 de la Comisión Internacional de Límites y Agua. Esta creaba el marco para un diálogo que, con los sucesores de Babbitt en el gobierno de Bush, originó un acuerdo llamado Acta 319 y, en 2014, un flujo por pulso único de más de 0,01 kilómetros cúbicos para el río.

Durante ese flujo por pulso, en México los niños chapoteaban con alegría en las aguas escasas del río, pero los adultos de ambos lados de la frontera también compartían la celebración. Jennifer Pitt también sonreía; en ese momento pertenecía al Fondo para la Defensa del Medioambiente. Dijo que el litigio había sido un camino posible, pero era más productivo optar por un proceso inclusivo y transparente con los interesados.

“El marco institucional legal y físico que poseemos para el río Colorado es la base para una gran competencia y un potencial de litigios entre las partes”, dijo; hoy, está con Audubon. “Pero es el mismo marco exacto que dio a dichas partes la posibilidad de colaborar como alternativa a que una corte les dé las soluciones en una bandeja”.

 


 

El cambio de granjas a ciudades

La agricultura fue el mayor impulsor de desarrollo a lo largo del río Colorado. Según un informe reciente del Servicio Geológico de los Estados Unidos (USGS, por sus siglas en inglés), entre 1985 y 2010 el 85 por ciento de las extracciones de agua se destinaron a la irrigación. Los campos que rodean a Yuma, Arizona, y los valles de Imperial y Palo Verde de California consumen más de 4,9 kilómetros cúbicos de agua del río Colorado al año, casi un tercio de sus caudales anuales. Pero, con el crecimiento demográfico, el uso del agua pasó a satisfacer las necesidades urbanas. Por ejemplo, en Colorado, del agua importada del nacimiento del río Colorado mediante el proyecto Colorado-Big Thompson (CBT), el 95 por ciento se solía usar para la agricultura; hoy, esa proporción se acerca más al 50 por ciento. Otro ejemplo de la complejidad de los sistemas de la cuenca es que el agua del CBT se divide en unidades, que se pueden comprar y vender. La cantidad de agua de una unidad varía de año a año, según la cantidad total de agua disponible. Cuando el CBT está completo, una unidad son 1.233 metros cúbicos. Cuando, en los 50, las unidades se empezaron a comercializar, los usuarios agrícolas poseían el 85 por ciento de estas; pero hoy poseen menos de un tercio de las unidades disponibles. Los municipios poseen el resto, pero a veces alquilan el agua a las granjas hasta que se la necesite. El precio actual de una unidad del CBT es casi US$ 30.000.

Estos acuerdos para compartir el agua son cada vez más comunes en un sistema que ya está demasiado disminuido. El barbecho rotativo, conocido como retirada de tierras rotativas o mecanismos de transferencia alternativa, ha sido un agente en el cambio de agua de las granjas a las ciudades. Los productores del valle Palo Verde llegaron a un acuerdo con el Distrito Metropolitano de Agua del Sur de California, que atiende a 19 millones de clientes, para dejar sin explotar entre un 7 y un 35 por ciento de su territorio de forma rotativa. Los clientes metropolitanos, por su parte, reciben el agua, que se puede almacenar en el lago Mead. Existen tratos similares entre los municipios del sur de California y los productores del valle de Imperial, que están cargados de tensión, pero que se aceptan cada vez más. También entre ciudades y productores del corredor urbano Front Range, de Colorado.

Por su parte, las ciudades tienden a ofrecer labores de conservación y desarrollo que se llevan a cabo pensando en el agua (Figura 4). Muchas promueven la densidad y reducen el agua necesaria para la jardinería; algunas implementaron programas para eliminar el campo de césped; y los baños, duchas y otros aparatos son más eficientes (ver página 38 para obtener más detalles sobre cómo las ciudades integran el uso del suelo y el agua). El Distrito Metropolitano de Agua del sur de California alcanzó una reducción del 36 por ciento en el uso del agua per cápita entre 1985 y 2015, en una época de varias sequías, según indica la revista Planning (Best 2018).

En Nevada, la población abastecida por la Autoridad del Agua del Sur de Nevada aumentó en un 41 por ciento desde 2002, pero el consumo per cápita de agua del río Colorado descendió en un 36 por ciento.

Colby Pellegrino, que trabaja en la agencia, habló en una conferencia de septiembre de 2018 denominada “Risky Business on the Colorado River” (“Negocios arriesgados en el río Colorado”) y dijo que la conservación es la primera, segunda y tercera estrategia para lograr reducciones en el consumo de agua. “Si vives en el valle de Las Vegas, donde hay menos de 102 milímetros de precipitaciones al año, posees una mediana cubierta de césped, y la única persona que camina por ella es quien empuja la cortadora de césped, ese es un lujo que la comunidad no puede costear si queremos continuar con la economía que tenemos hoy”, dijo.

La economía, la cultura y los valores fueron el centro del debate en toda la cuenca sobre cómo responder a la sequía. No hay ningún sector ni región que pueda absorber la carga completa de las reducciones necesarias, y es evidente que todos deben empezar a pensar de otro modo. Andy Mueller, gerente general del Distrito de Conservación de Agua del Río Colorado, habló en la conferencia “Risky Business” y lo explicó de este modo: en vez de uso intencional del agua, hoy Colorado habla del no uso intencional del agua. Al igual que todos los que viven y trabajan en la cuenca del río Colorado.

 


 

La colaboración es esencial

Cuando llegó el nuevo siglo, los embalses estaban llenos, gracias a una nevada importante en las Rocosas en los 90. Pero seguía habiendo tensión. Durante décadas, California había excedido su porción de 5,4 kilómetros cúbicos; el pico fue en 1974: consumió 6,6 kilómetros cúbicos. Los estados de la cuenca alta nunca desarrollaron del todo sus 9,2 kilómetros cúbicos: desde los 80 tuvieron un promedio de 4,5 a 4,9 kilómetros cúbicos, además de 0,06 kilómetros cúbicos de evaporación del embalse.

Y luego llegó la sequía, pronunciada y extensa. En 2000, el caudal del río fue de apenas el 69 por ciento. El invierno de 2001 a 2002 fue aun más miserable: el río entregó apenas 7,2 kilómetros cúbicos, un 39 por ciento del promedio, en el lago Powell. El período entre 2000 y 2004 tuvo el caudal acumulado de cinco años más bajo en los registros observados. Desde entonces, hubo más años secos que húmedos. Los embalses tienen niveles bajos muy cercanos a los récords mínimos.

El convenio de 1922 no había contemplado este tipo de sequías a largo plazo. Se hizo muy evidente que había un “déficit estructural”. Tom McCann, vice gerente general del Proyecto de Centro Arizona, fue quien acuñó la frase. Para simplificarlo, todos los años los estados de la cuenca baja usaban más agua de la que entregaba el lago Powell. Esto ocurrió también cuando el Buró de Reclamación autorizó la liberación de caudales adicionales de “compensación” desde Powell.

“Las liberaciones de compensación son como sacar el premio mayor en las tragamonedas”, dijo McCann. “En ese momento, sacábamos el premio cada tres, cuatro o cinco años, y pensábamos que no había nada de qué preocuparse”. Incluso con los premios mayores, el lago Mead seguía empeorando: las marcas de nivel del embalse, como las de una bañera, ilustraban las pérdidas.

El cambio climático se superpone con el déficit estructural. Los científicos argumentan que el aumento de las temperaturas es un golpe muy grande para la cuenca del río Colorado. Denominan a las disminuciones de principios del s. XXI “sequía caliente”, que son distintas a las “sequías secas”.

La perspectiva de esta sequía nueva y “caliente”, inducida por el hombre, además de una sequía convencional, preocupa a muchos. Los estudios de anillos de los árboles demuestran que la región ha sufrido sequías más largas y pronunciadas, antes de que comenzaran las mediciones. “Varias personas afirman que el período actual de 19 años, de 2000 a 2018, es el más seco en el río Colorado”, dice Eric Kuhn, ex gerente general del Distrito de Conservación de Agua del Río Colorado. “Son tonterías. Ni se le acerca. Si esas últimas sequías sucedieran con las temperaturas de hoy, las cosas estarían mucho peor”.

En las primeras dos décadas del nuevo milenio, se observaron una serie de labores para enfrentar esta nueva realidad. En 2007, el Departamento del Interior emitió pautas provisorias ante la escasez, la primera respuesta formal a la sequía. En 2012, el Buró de Reclamación emitió un Estudio de Oferta y Demanda en la Cuenca, un esfuerzo exhaustivo por ofrecer una plataforma para decisiones futuras. La gran cantidad de informes llenaba una caja donde podría caber una pelota de fútbol americano. Debatían el crecimiento demográfico, el aumento de temperaturas y el impacto de las mayores precipitaciones en la carga nival. El estudio concluyó que, para 2060, la demanda excedería a la oferta en 3,9 kilómetros cúbicos (USBR 2012).

“Se pueden objetar los números, se puede objetar el pronóstico, pero eso llamó la atención de todos”, dice Anne Castle, de Colorado, quien en ese momento era subsecretaria del Interior para el agua y la ciencia. “Fue como un catalizador para concentrar el debate acerca de la administración del río Colorado de forma más directa al lidiar con la futura escasez”.

Castle observa que hoy la cuenca lucha por encontrar soluciones en colaboración. “En un sistema hídrico complejo, hay muchas partes móviles, no hay una única respuesta”, dijo. “Se debe administrar un sistema complejo, y eso solo se puede hacer mediante acuerdos negociados”.

Esas negociaciones suceden en este momento, en forma de planificación de contingencia ante sequías (ver página 26). A medida que la escasez se hizo más pronunciada, también creció la colaboración. Pero la vara con la que se mide el éxito bien podrían ser las paredes blancas mineralizadas del lago Mead, un gran embalse en una gran cuenca que enfrenta grandes desafíos. Hoy, los siete estados, las tribus y los gobiernos de EE.UU. y México, con aportes de organizaciones medioambientales y otras no gubernamentales, deben descifrar cómo evitar que esos niveles de agua bajen aun más. Deben elaborar un plan que garantice un futuro sostenible y, al mismo tiempo, atender los giros del pasado.

 


 

Allen Best escribe sobre agua, energía y otros temas desde una base en el área metropolitana de Denver; allí, el 78 por ciento del agua proviene de la cuenca del río Colorado.

Fotografía: Lago Powell detrás de la represa del Cañón de Glen. Crédito: Pete McBride

 


 

Referencias

Arizona Daily Star. 1998. “Don’t Ignore Colorado Delta.” 6 de mayo de 1998.

Best, Allen. 2018. “Water Pressure: Smart Management Is Key to Making Sure Inland Cities Aren’t Left High and Dry in the Face of a Warming Climate.” Planning agosto/septiembre: 40–45. https://www.planning.org/login/?next=/planning/2018/aug/waterpressure.

Cohen, Michael, Juliet Christian-Smith y John Berggren. 2013. Water to Supply the Land: Irrigated Agriculture in the Colorado River Basin. Oakland, CA: Pacific Institute (mayo). http://pacinst.org/publication/water-to-supply-the-land-irrigated-agriculture-in-the-colorado-river-basin.

CRRG (Colorado River Research Group). 2018. “It’s Hard to Fill a Bathtub When the Drain is Wide Open: The Case of Lake Powell.” Boulder, CO: Colorado River Research Group (agosto). https://www.coloradoriverresearchgroup.org/uploads/4/2/3/6/42362959/crrg_the_case_of_lake_powell.pdf.

Fradkin, Philip. 1996. A River No More: The Colorado River and the West. Oakland, CA: University of California Press.

Hundley, Norris Jr. 1996. “The West Against Itself: The Colorado River—An Institutional History.” En New Courses for the Colorado River: Major Issues for the Next Century, ed. Gary D. Weatherford y F. Lee Brown. Albuquerque, NM: University of New Mexico Press. http://web.sahra.arizona.edu/education2/hwr213/docs/Unit1Wk4/Hundley_CRWUA.pdf.

———. 2009. Water in the West: The Colorado River Compact and the Politics of Water in the American West. Oakland, CA: University of California Press.

Leopold, Aldo. 1949. A Sand County Almanac: And Sketches Here and There. Nueva York, NY: Oxford University Press.

Maupin, Molly A., Tamara Ivahnenko y Breton Bruce. 2018. “Estimates of Water Use and Trends in the Colorado River Basin, Southwestern United States, 1985–2010.” Reston, Virginia: Servicio Geológico de EE.UU. https://pubs.er.usgs.gov/publication/sir20185049.

USBR (Buró de Reclamación de los EE.UU.) 2012. “Colorado River Basin Supply and Demand Study.” Washington, D.C.: Departamento del Interior de EE.UU. https://www.usbr.gov/lc/region/programs/crbstudy/finalreport/Study%20Report/CRBS_Study_Report_FINAL.pdf.

Worster, Donald. 1985. Rivers of Empire: Water, Aridity, and the Growth of the American West. Nueva York, NY: Pantheon Books.

YCAWC (Coalición de Agua Agrícola del condado de Yuma). 2015. “A Case Study in Efficiency: Agriculture and Water Use in the Yuma, Arizona Area.” Yuma, AZ: Coalición de Agua Agrícola del condado de Yuma (febrero). https://www.agwateryuma.com/wp-content/uploads/2018/02/ACaseStudyInEfficiency.pdf.

Tecnociudad

Mapeo de precisión para el agua en el desierto
Por Rob Walker, Enero 31, 2019

 

En la ciudad desértica de Tucson, Arizona, el promedio anual de precipitaciones es de apenas 305 milímetros. Pero cuando la lluvia cae, suele hacerlo en forma de diluvios torrenciales que causan inundaciones perjudiciales en toda la ciudad. Este puede ser un desafío irónico para Tucson y el área más amplia circundante, el condado de Pima, dado que pertenece a una región mucho más grande que se esfuerza por garantizar que haya y siga habiendo suficiente agua en los momentos de sequía implacable.

Estos desafíos diferentes de administración del agua, demasiada y muy poca, se pueden afrontar con un uso del suelo y decisiones de infraestructura conscientes. Por supuesto, al tomar estas decisiones, es útil contar con datos de mapeo precisos. Por eso, los funcionarios del condado de Pima trabajan junto con el Centro Babbitt para Políticas de Suelo y Agua, del Instituto Lincoln, y otros socios importantes para guiar el uso de algunas de las herramientas de mapeo y análisis de datos más avanzadas del mercado.

El Centro Babbitt (fundado en 2017 con la misión de ofrecer investigaciones sobre el uso del suelo, capacitación e innovación a comunidades de la cuenca del río Colorado) considera que la asociación es un paso inicial para explorar cómo se puede utilizar esa tecnología en el esfuerzo por integrar la administración del uso del suelo y el agua en toda la región.

La tecnología en sí se originó al otro lado del país, en el Centro de Innovación para la Conservación (CIC) de Chesapeake Conservancy, en Maryland, pieza fundamental en la limpieza de la Bahía de Chesapeake, que poseía un nivel de contaminación notorio. En palabras mucho más simples: el CIC diseñó algoritmos de análisis de imágenes que ofrecen datos de imágenes sobre la superficie del planeta notoriamente más granulados. La tecnología permitió avanzar de una resolución que permitía observar y clasificar la tierra en secciones de 30 metros cuadrados a una que puede hacerlo en 1 metro cuadrado.

Jeffrey Allenby, director de tecnología de la conservación en Conservancy, explica que, por supuesto, los detalles son un poco más complicados. Indica que la nueva tecnología aborda un desafío histórico: el balance entre la resolución y el costo que implica compilar las imágenes. Hasta hace relativamente poco, se podían compilar datos de 30 metros por satélite cada un par de semanas o incluso días. O bien se podían obtener datos más granulados por avión, pero a un costo tan alto que solo valía la pena hacerlo cada algunos años, como mucho, lo cual implicaba que estuvieran menos actualizados.

Allenby dice que están cambiando la tecnología de las cámaras y la naturaleza de los satélites que se utilizan para implementarla. En vez de lanzar un satélite supercostoso construido para durar décadas, las empresas más nuevas con las cuales trabaja el CIC (Allenby menciona a Planet Labs y DigitalGlobe) utilizan distintos enfoques. Son satélites “más pequeños y reemplazables”, que pretenden durar solo un par de años y luego se queman en la atmósfera, y se pueden equipar con la última tecnología en cámaras. Se despliegan en una especie de red, ofrecen cobertura en casi todo el planeta y generan nuevos datos de imágenes de forma casi constante.

Las empresas tecnológicas desarrollaron este modelo para atender a la demanda comercial y de inversores de contar con la información más reciente; en teoría, registrar la cantidad de autos en estacionamientos de tiendas departamentales puede ser un indicador económico valioso. Los planificadores de uso del suelo no necesitan imágenes tan cercanas al tiempo real. Pero Allenby dice que el CIC empezó a preguntar a las empresas tecnológicas: “¿Qué hacen con las imágenes que tienen dos semanas?”. Son menos costosas, pero mucho mejores de lo que había disponible antes. Las imágenes resultantes se interpretan en computadoras que las clasifican por tipo: suelo irrigado, lecho rocoso, pastizales, etc. Hacer eso en un rango de 30 metros cuadrados implicaba mucho compromiso e imprecisión; en un rango de un metro es otra historia.

Allenby define el objetivo como “modelar cómo se mueve el agua en un territorio” al combinar los datos con otros recursos, de los cuales el más notable son los datos de elevación LIDAR (detección por luz y distancia). Esos son los ingredientes esenciales para los proyectos sobre datos de uso del suelo, a los cuales se incorporan otros, como eficiencia de reducción o índices de carga de distintas coberturas, según el proyecto. Allenby indica: “Estamos armando nuevas recetas”. En la Bahía de Chesapeake, esas recetas pretenden ayudar a administrar la calidad del agua. Si se puede determinar dónde se concentra el agua y, digamos, dónde incorpora nitrógeno, se puede deducir el punto más rentable para plantar árboles o instalar un amortiguador de corriente y así reducir dicha carga de nitrógeno (ver “Conservación de precisión”, Land Lines de octubre de 2016).

En la cuenca del río Colorado, los desafíos actuales más urgentes sobre la administración del agua tienen que ver con la cantidad. Dado que la política hídrica se debate en su mayor medida a nivel local, a pesar de que los problemas subyacentes de uso del suelo tienen implicancias en muchos estados, el Centro Babbitt sirve como recurso en una región amplia. Paula Randolph, directora adjunta del Centro Babbitt, dice que hoy hay más conciencia sobre la administración del agua entre los gestores de políticas municipales y de condados. “La gente quiere pensar sobre estos problemas y se da cuenta de que no tiene suficiente información”.

Con esto, volvemos al condado de Pima. Si bien se encuentra alejado de la cuenca, ostenta dos características por las cuales es un buen lugar para evaluar cómo se puede aplicar en el oeste de EE.UU. el uso de datos de mapeo de precisión: geografía parecida a una cuenca y líderes municipales proactivos. Cuando el gerente de tecnología de la Asociación de Gobiernos de Pima vio a Allenby hablar sobre las ventajas de su trabajo en la zona este, se comunicó con el CIC para hablar de las posibilidades en el oeste. El proyecto resultante se inició hace ya un año, y hay varios socios en el equipo. El grupo está mapeando una zona de 9.800 kilómetros cuadrados, y los datos de código abierto se hospedan en el sitio web del Distrito para el Control Regional ante Inundaciones de Pima; así, otros agentes del condado pueden acceder a ellos y usarlos.

Randolph destaca que, a grandes rasgos, el proceso requirió algo de trabajo. Los datos satelitales recopilados en el oeste muestran formas distintas a las de las imágenes de la costa este a las cuales estaba acostumbrado el sofisticado software de Chesapeake, y esto hizo que fueran necesarios algunos ajustes, como “enseñarle” al software la diferencia entre un techo de roca del sudoeste y un patio; para la máquina, ambos parecen tierra. “Necesitamos socios humanos para arreglar eso”, indica. “Nos esforzamos por obtener datos para tomar decisiones sobre la gestión de la calidad”.

Dichos perfeccionamientos continúan hoy, pero ya hay resultados precoces en el condado de Pima. Hay datos más claros y precisos sobre la cobertura que ayudan a identificar zonas que necesitan mitigar inundaciones. También resultó útil identificar “focos” donde puede haber efectos peligrosos de isla de calor; allí, se ofreció orientación para tomar medidas de mitigación, como agregar árboles que producen sombra. Estos mapas ofrecen una muestra visual del caudal del agua y el uso del suelo, más efectiva de la que podría brindar un trabajador en el lugar.

Tanto Allenby como Randolph enfatizan el hecho de que esta asociación se encuentra en las primeras etapas de exploración de los usos e impactos potenciales de los datos de mapeo en alta resolución. Randolph destaca que, si bien el Centro Babbitt trabaja en este y otro proyecto piloto en la zona de Denver, se espera que los resultados contribuyan a un diálogo mundial sobre los experimentos en la administración del agua. 

Y Allenby insinúa que sería ideal que las “recetas” ideadas por los tecnólogos, gestores de políticas y planificadores ayudaran a realizar una evaluación más precisa de la eficiencia y el impacto de los distintos proyectos para el uso del suelo. Él espera que esto conduzca al resultado más importante de todos: “Tomar mejores decisiones”.

 

El Instituto Lincoln ofreció ayuda económica ocasional al CIC para proyectos relacionados con mapeo y datos.

 


 

Rob Walker (robwalker.net) es periodista y escribe sobre diseño, tecnología y otros temas. Su libro The Art of Noticing (El arte de darse cuenta) se publicará en mayo de 2019.

Imagen: Los datos de cobertura terrestre de alta resolución ofrecen una mirada más cercana a Tucson, Arizona. Crédito: Centro de Innovación para la Conservación

2019 Economic Perspectives on State and Local Taxes

Mayo 6, 2019 | 8:30 a.m. - 3:30 p.m.

Cambridge, MA United States

Free, offered in inglés

This small interactive seminar allows legislators and legislative staff to consider state and local taxes and other fiscal issues from an economic perspective. Legislators and/or legislative staff from each New England state will participate. The program is co-sponsored with the Federal Reserve Bank of Boston.


Detalles

Fecha(s)
Mayo 6, 2019
Time
8:30 a.m. - 3:30 p.m.
Registration Period
Marzo 12, 2019 - Abril 1, 2019
Location
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA United States
Idioma
inglés
Registration Fee
Free
Costo
Free

Palabras clave

desarrollo económico, economía, gobierno local, tributación inmobilaria, finanzas públicas, tributación, valuación, recuperación de plusvalías

A group of YIMBY advocates pose for a picture with signs supporting California bill SB 827.

Backyard Brouhaha

Could Inclusionary Housing Break the YIMBY Deadlock?
By Anthony Flint, Febrero 26, 2019

 

In the few years since the Yes in My Backyard (YIMBY) movement splashed on the scene in cities across the United States, the YIMBY mantra has been persistent: Clear away the regulatory barriers and let developers build more housing. The laws of supply and demand will take over, their argument goes, and ultimately prices will go down. But the backlash against the YIMBY movement has been strong, as community activists have warned that increased development actually makes things worse. They worry, with some evidence, that the zoning changes YIMBYs are advocating for only accelerate gentrification and displacement—disproportionally harming low-income families and communities of color.

Those concerns were enough to derail YIMBY-sponsored legislation in California last year that would have fast-tracked multifamily housing production around transit stations. Coalitions of low-income families and social justice advocates, in increasingly harsh terms, denounced the pro-growth approach and proclaimed that in some transitioning neighborhoods, it might be better to halt new building altogether.

The controversy roiled further as critics of the YIMBY movement asserted that it skews too young and white to effectively understand or address the housing-related realities faced by residents of neighborhoods in transition.  Meanwhile, research has cast doubts on the very premise that the market can solve the affordability challenge.

In the midst of this messy situation, a potential compromise has begun to emerge thanks to forward-looking policy makers: Increasingly, cities are formalizing the requirement that new residential development include a percentage of affordable homes, the policy known as inclusionary housing. The principles of land value capture form the foundation of such mandates for affordability, which allow the public to recover some of the increased property value enjoyed by landowners as the result of government actions like rezoning.

“[Upzoning] generates a lot of value. There’s widespread agreement on that,” said Rick Jacobus, principal at Street Level Advisors in Oakland, California, who wrote Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities for the Lincoln Institute (Jacobus 2015). With affordability requirements, he says, communities “can recover that value and put it to work for the public, and benefit the people who would not otherwise be the beneficiaries of real estate development—and indeed have suffered from it in the past.”

This reframing of the urban development paradigm—the notion that when government clears the way for more building, the public can expect something in return—has become the basis for fledgling coalitions from Seattle to Minneapolis and beyond. Some in the YIMBY movement still view inclusionary housing requirements as another barrier that gets in the way of increased housing supply. But others say this new way of looking at the relationship among builders, government, and neighborhoods may be the key to breaking the deadlock—and that it could be one more step toward building cities that are livable for all.

Born of Backlash

In high-cost cities from Seattle to Boston, the housing affordability crisis is extending its reach to the point where even middle- and higher-income people are getting priced out. As a result, political energy is spreading beyond longstanding advocates for affordable housing to include new stakeholders, many of whom are focused on zoning and other regulatory barriers to development. These are the people who have organized under the banner of Yes in My Backyard, or YIMBY. It’s a counterforce to those who oppose development in their neighborhoods—a mindset, if not quite an organized movement, long known as Not in My Backyard, or NIMBY.

The YIMBY movement has roots in Europe and Canada, and arguably first gained momentum in the United States in San Francisco, as millennials and those in the burgeoning tech industry became frustrated with the lack of new housing supply. The YIMBYs received national attention last year with a bill—written by a California YIMBY group and backed by Silicon Valley money—that would have required cities to allow denser development near transit, regardless of local zoning.

Though now facing pushback, the YIMBY movement was itself born of backlash. Ever since cities across the country started making a comeback in the 1980s, infill redevelopment in established urban neighborhoods has been stymied by outdated zoning and codes, Byzantine regulations, onerous requirements such as extensive off-street parking, and so-called exclusionary zoning that favors large lots and discourages multifamily housing. YIMBYism arose in large part out of frustration with neighborhoods saying no to new housing supply.

Established residents of every political persuasion have often been stubbornly resistant to change in their midst, embracing the regulatory barriers—all the hoops developers had to jump through—as much-needed protection. “They’re worried about their views, traffic, parking, and a new demographic coming into their community,” said Mary Lydon, a housing consultant in San Diego, where Mayor Kevin Faulconer recently announced he wants to be the first YIMBY mayor. At the mere proposal of increased density along transit corridors, she said, people “become unglued.”

Economists and land policy scholars have thoroughly documented the NIMBY dynamic. William Fischel at Dartmouth College, author of The Homevoter Hypothesis (Fischel 2001) and Zoning Rules! (Fischel 2015) showed that concern about individual property values was driving much of the resistance to further growth. In Triumph of the City and numerous papers, Harvard University professor Edward Glaeser illustrates how land use regulations, exclusionary zoning, and even historic preservation are hobbling urban economies because there isn’t enough housing available for workers (Glaeser 2011).

Research on four booming cities in Texas—Dallas, Houston, San Antonio, and Austin—indicates that Austin’s housing got more expensive more quickly than in the other metro areas.  The distinguishing factor was that Austin, by comparison, had more extensive regulations and permitting requirements that either discouraged density or led to long construction delays (Shannon 2015).

Add more housing, the YIMBY advocates claimed, and the demand for that product will get absorbed, leading prices to drop—a basic rule of economics. Even new luxury housing could have a salutary effect, they argued, in a process known as “filtering”: wealthier residents moving into a new penthouse downtown free up the aging townhouse in outlying neighborhoods, which in turn liberates a triple-decker down the street that will command lower rents.

The mantra to build, build, build has also been buttressed by an environmental argument: that cities have an obligation to cluster height and density at transit stations, to cut down on carbon emissions. The combination of climate change and the affordability crisis amounts to a national emergency, said Dan Bertolet, senior researcher at the Sightline Institute in Seattle, a research organization promoting environment and equity in the Pacific Northwest.

“We need to focus on the big picture: cities like Seattle need to add as much housing as [they can] as fast as possible. People seem to get hung up somehow on the fairness of that … that landowners and developers are bathing in gold coins,” he said. The wave of tech jobs in such cities should be seen as a “gift,” he said, that will ultimately boost the entire city.

“Developers build, supply increases, prices start to roll off—they are right now in Seattle, rents are down—and then developers stop because they can’t make money anymore. City governments should lower all the regulatory costs and all the things they can control, so developers will keep going, and lower the baseline rent as much as possible, before they stop,” Bertolet said.

“People say building all this supply won’t solve the [affordability] problem, and that’s true,” he said, noting that low-income families will still need subsidies and forms of public housing. “But if you build as much as you can, you make the leftover subsidy problem smaller. Who wouldn’t want to do that? We all know public housing is hugely expensive to build.”

The California Experiment

For all its apparent logic, the YIMBY movement was dealt a serious setback last year, when the California legislation fast-tracking density at transit stations, SB827 by San Francisco State Senator Scott Wiener, died in committee. Traditional housing affordability advocates concerned about gentrification and displacement formally parted ways with the cause for increasing supply. YIMBY advocates were accused of not understanding real estate realities on the ground, particularly in communities of color.

The basic problem was that the legislation did nothing to counteract historical patterns of racialized displacement and dispossession by real estate investment capital, University of Southern California urban studies professor Lisa Schweitzer wrote on her blog during the fractious debate. The growing perception was that the California measure gave the green light to developers without addressing equity concerns. The San Francisco Planning Department noted drily that SB827 would provide “huge additional value to property owners throughout the state, without concurrent value capture.” On the Crenshaw Subway Coalition’s website, Damien Goodmon was more forthright, describing the legislation as “a declaration of war on South LA.”

The political disintegration in California augured much more acrimony to come. A flier in Oakland called for “autonomous action/creative intervention/sabotage” against a scheduled gathering of the “pro-gentrification YIMBY party” descending on the community “to plot our total destruction.” In the fall of last year, when YIMBY organizers chose the Roxbury section of Boston—a neighborhood facing intense gentrification pressure and rising prices—as the site for their national conference, called YIMBYtown, a coalition of local social justice groups organized a protest under the banner Homes for All. Bearing spools of caution tape imprinted with the words “No Displacement Zone,” they interrupted the closing plenary, which featured a speaker from the National Low Income Housing Coalition.

“We believe the people closest to the pain are people who have the answers,” said Armani White, a Roxbury resident working with a group called Reclaim Roxbury.

Hallah Elbeleidy, policy analyst of Urban Programs at the Lincoln Institute, helped organize the YIMBYtown conference as a volunteer and focused on offering a program that featured critical and different viewpoints. The protest led to some soul-searching within local YIMBY and YIMBY-aligned organizations, she said, but didn’t necessarily lead to meaningful change. “Those they declare to want as neighbors aren’t represented in their organizations in a meaningful way, nor in the neighborhoods in which they reside,” says Elbeleidy. “While there are some uncontrollable factors at play, YIMBY advocates must examine and respond to how far from these individuals they really are, and not just spatially.”

Reflecting on the experience of being the subject of protests and the discomfort these very necessary conversations can bring, Elbeleidy penned an essay titled “Getting Comfortable with Being Uncomfortable” in Planning magazine (Elbeleidy 2019). In the piece, which was published in January, she urges greater collaboration among housing advocates: “We cannot accept a siloed approach to a problem fundamentally relevant to every individual.”

Examining the Premise

One of the most potent arguments in the backlash against the YIMBY movement is that its basic premise is all wrong. “We’re challenging YIMBYs to stop promoting the myth that the market can solve the affordability and displacement crisis,” said Lori Hurlebaus of Dorchester Not for Sale, during the Roxbury protest.

Well-established research shows that excessive regulations, exclusionary zoning, and NIMBYism can lead to higher prices. But there is little definitive evidence in the current literature that removing barriers and adopting upzoning brings prices down.

Some studies use econometric modeling and survey data that shore up the YIMBY argument. In The Long Term Dynamics of Affordable Rental Housing, researchers at the Hudson Institute and Econometrica Inc. found that from 1985 to 2013, nearly half of rentals affordable to low-income families existed previously as homes owned or rented by higher-income residents (Weicher 2017). Stuart Rosenthal at Syracuse University estimated that this filtering occurred over roughly the same time period at a steady rate of 2.5 percent per year (Rosenthal 2014).

If new housing isn’t built, wealthy newcomers have no choice but to bid on existing homes, driving up prices and derailing the filtering process, said New York University professor Roderick M. Hills, Jr. In this view, it would defy the laws of economic gravity to assert that building more supply somehow exacerbates affordability problems. “Attributing rent increases to new market-rate housing is like attributing rainstorms to umbrellas,” Hills wrote.

Other studies, however, suggest that what’s actually happening on the ground is far more complicated. An extensive review by New York University’s Furman Center found that, “from both theory and empirical evidence . . . adding new homes moderates price increases and therefore makes housing more affordable to low- and moderate-income families.” But the study also quickly emphasized that “new market-rate housing is necessary but not sufficient, and that government intervention is critical to ensure that supply is added at prices affordable to a range of incomes” (Been 2018).

A 2018 Federal Reserve paper by Elliot Anenberg and Edward Kung confirmed that housing demand has low elasticity—meaning essentially that consumers continue to pay higher prices despite increases in supply—and that rents may be more determined by the amenities in desirable or transitioning neighborhoods (Anenberg 2018). The implication is that even if a city were able to ease some supply constraints to achieve a marginal increase in its housing stock, that city would not experience a meaningful reduction in rental burdens.

In some cases, neighborhoods that are targeted for zoning reforms allowing greater height and density see prices rise very quickly—before a single foundation is poured. That was the conclusion of an MIT study published in January 2019 in Urban Affairs Review, looking at land parcels and condominiums in catchment areas around transit stations in Chicago that had been rezoned for taller and denser buildings (Freemark 2019). An important caveat was that there was a lag in permitting and construction of new projects—so supply wasn’t actually increased. But because the city signaled that density would increase, the research concluded that the “short-term, local-level impacts of upzoning are higher property prices.”

Even if the massive introduction of supply eventually has a moderating effect, the urgency of the housing crisis is that there’s no tomorrow. “Unfortunately, those facing pressures from increasing prices don’t have the luxury of time—they can’t pay the difference and wait for a better deal down the line,” said Elbeleidy.

Cities Move Forward

While this battle plays out, policy makers and housing advocates are making adjustments on the ground. Many are tying upzoning to affordability requirements such as inclusionary housing, where new residential development must include a percentage of affordable homes—typically 10 to 15 percent as a baseline—or funding so that the same amount of affordable homes can be built elsewhere in the community. Many cities are changing this policy from voluntary to mandatory. In California, lawmakers have worked with critics to redraft the density bill with statewide affordability requirements, as well as other protections for renters. The legislation also delays implementation for five years in neighborhoods most threatened by displacement.

In Minneapolis, the scene of extensive policy innovations around housing, the city laid the groundwork for increasing supply by easing restrictions in the downtown area, legalizing accessory dwelling units, and banning single-family-only zoning, to encourage more multifamily development. All of that was swiftly followed by a minimum inclusionary requirement of 10 percent for any project that gets increased allowable size, measured as floor-area ratio.

“This city council isn’t going to upzone without that policy,” said council president Lisa Bender. Even if it’s not discussed on a daily basis, the concept of value capture provided a critical rationale for that reciprocity, she said. “We have made it easier to develop. We have given lots of benefits to developers—we’ve eliminated parking requirements, we have an amazing park system, streets, transit—all kinds of investments that are creating a private benefit. And affordable housing isn’t the only way we ask for some of that benefit back. We have a fee to help pay for the park system.” That message—that taxpayers are constantly providing things that increase value for private landowners and developers—is hugely important, she said.

While expectations have permanently shifted, the city is constantly monitoring projects to make sure developers don’t end up with undue burdens. One additional measure being studied is allowing the use of tax increment financing as a supplement to the inclusionary requirement—additional funding that could potentially double the number of affordable units from 10 to 20 percent.

“I think we’re at a point in Minneapolis where we have a pro-growth, pro-equity political coalition,” Bender said. “Increasing supply is a necessary part of housing stability, but we insist that growth should help close our race and equity gaps, which are among the worst in the country.”

Inclusionary housing requirements are either in place or on the way in other cities as well. Seattle’s Housing Affordability and Livability program, for example, essentially now establishes a formula: if certain parts of town are upzoned, or projects get to be denser, larger, and taller, the obligation to supply affordable housing increases concomitantly. A few other examples:

  • In Honolulu, a new rail line will boost private land values along its route. As such, the affordability requirements in Hawaii are seen as neither a gift by developers nor an extra charge—but rather, the recovery of a portion of the taxpayer-funded infrastructure project that is creating large increases in value for the private sector. “The public has invested billions of dollars into rail. That is increasing the property values around rail stations, and allowing people to build higher and more densely. That is all worth a lot and we need to get back some of our public investment by building more affordable housing,” said Gavin Thornton, co-executive director of the Hawaii Appleseed Center for Law and Economic Justice.
  • In San Diego, the multipronged approach includes removing height restrictions and minimum parking requirements, an unlimited density bonus for any project that includes affordable housing, a 10 percent inclusionary standard, and by-right zoning approval for affordable housing and housing for the homeless. A plan to vastly increase allowable height and density along a new transit corridor is set to be accompanied by the provision of land near stations owned by the regional transit agency.
  • Vancouver, B.C., is divided up into six districts that determine contributions by developers, known as Community Amenity Contributions and Development Cost Levies, based on the rezoning in each area. A measure to allow more duplexes, for example, triggers a calibrated affordability requirement. The system was designed to improve transparency, and it also has the effect of taking the mystery out of what developers can or can’t afford.

“There is understandable distrust of developers—those who have benefitted from the housing crisis. Well-designed land value capture policies serve to counter some of those fears,” said Vancouver City Councilor Christine Boyle. In what is increasingly becoming a common refrain, Boyle said she would prefer a citywide land value tax, which would fully match the realities of how landowners and developers are currently making profits. Boyle, a United Church minister, pitched the idea during her campaign, and gave it a catchy label: Windfall Power.

A New Framework

Despite this embrace of inclusionary requirements, complaints persist that they are never enough—that if cities require 15 percent of new residential development, the number of affordable homes will never catch up to the number of market-rate homes.

“Everybody recognizes it’s not enough, and it should never be the only thing, but inclusionary housing is an important source of affordable housing,” said Jacobus of Street Level Advisors. There is no question, he said, that the details of implementation are reliably complicated, and that changing the required percentage of affordable homes can be at odds with making the policy predictable.

But once landowners, in particular, realize that inclusionary requirements will be part of the equation from the start, the policy becomes an accepted and standard component of the urban development process, he said. With that as a basic foundation, policy makers can turn to other measures and initiatives, in a bundling of actions for affordability—strengthened tenants protections, co-housing and shared equity housing, tax increment financing for affordable housing, and reforms to allow accessory dwelling units, tiny houses, and single-room occupancy or rooming houses, just to name a few.

Given the high price of urban land, which makes housing so expensive, many cities are supplementing inclusionary requirements with direct actions such as providing government-owned land for affordable housing. Sound Transit, the Seattle area’s regional transportation authority, has made it a policy to do just that, handing over parking lots and construction staging areas next to existing and new light rail stations.

A mix of carrots and sticks is increasingly part of the effort to push cities and towns to plan for adequate housing. Courts in New Jersey have for decades enforced the state’s “fair share” housing laws, stemming from the landmark Mount Laurel decisions. In Massachusetts, under Chapter 40-B, housing gets fast-tracked if municipalities fail to maintain at least 10 percent of their housing stock as affordable to those earning 80 percent of median area income.

And some politicians are getting tougher. Mayor Martin Walsh has endorsed a special tax on the penthouses and other luxury homes that are increasingly dominating the landscape in Boston. California Governor Gavin Newsom, formerly the mayor of San Francisco, coupled $2 billion in new funding for housing and homelessness initiatives with a proposal to punish communities that block home building by withholding other state funding.

Randy Shaw, a leader of the YIMBY cause and author of Generation Priced Out: Who Gets to Live in the New Urban America (Shaw 2018), said he would take such tough measures a step further—by charging residents who block multifamily housing for the value they are accruing by maintaining the status quo.

“Homeowners increasing their own values are profiting by artificially restricting development,” said Shaw, who is director of the Tenderloin Housing Clinic, a pro-tenants group. “We act as if there’s no economic impact of anti-apartment policies. They increase the price for everybody else, and in terms of equity, it’s a staggering amount of money that homeowners are gaining.”

In contrast, linking upzoning to affordability requirements stands to be a more feasible and politically acceptable step, as a theoretical basis for the YIMBY movement. Changing the framework for urban development across the country can also smooth out highly charged neighborhood politics.

“I think the world is a better place for them being around,” said Jacobus of YIMBY advocates. “I just want them to be more concerned about what these communities are concerned about.”

Clashes like the protest of YIMBYtown in Roxbury are “totally avoidable,” he said. “Both sides are fighting an uphill battle, and there’s no good reason to be on opposite sides. It’s not going to be right to not build at all.”

If nothing else, YIMBYs might embrace affordability requirements as part of a better communications campaign. “It changes the way voters respond to a new development, even though everybody recognizes it’s not enough,” Jacobus said. “Lecturing people about supply and demand doesn’t work. What would it take to make people think they’re part of the solution? If we’re all going to row in the same direction, we have to all think there’s something in it for everyone.”

 


 

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy.

Photograph: Members of the YIMBY (Yes in My Backyard) movement at a rally for failed California housing bill SB 827 in 2018. The bill has been redrafted to include statewide affordability requirements and other protections for renters. Credit: Jef Poskanzer/Flickr CC BY-NC 2.0 

 


 

References

Anenberg, Elliot, and Edward Kung. 2018. “Can More Housing Supply Solve the Affordability Crisis? Evidence from a Neighborhood Choice Model.” Finance and Economics Discussion Series 2018-035. Washington, DC: Board of Governors of the Federal Reserve System. https://doi.org/10.17016/FEDS.2018.035.

Been, Vicki, Ingrid Gould Ellen, and Katherine O’Regan. 2018. “Supply Skepticism: Housing Supply and Affordability.” Working paper. New York, NY: NYU Furman Center (November). http://furmancenter.org/research/publication/supply-skepticismnbsp-housing-supply-and-affordability.

Beyer, Scott. 2016. “Why Is Austin’s Housing More Expensive Than Other Texas Cities?” Forbes, August 31, 2016. https://www.forbes.com/sites/scottbeyer/2016/08/31/why-is-austins-housing-more-expensive-than-other-texas-cities/#3b7f37ce6121.

Elbeleidy, Hallah. 2019. “Getting Comfortable with Being Uncomfortable.” Planning, January 2019. https://www.planning.org/login/?next=/planning/2019/jan/viewpoint/.

Fischel, William A. 2005. The Homevoter Hypothesis: How Home Values Influence Local Government Taxation, School Finance, and Land-Use Policies. Cambridge, MA: Harvard University Press.

–––. 2015. Zoning Rules! The Economics of Land Use Regulation. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Freemark, Yonah. “Upzoning Chicago: Impacts of a Zoning Reform on Property Values and Housing Construction.” Urban Affairs Review, prepublished January 29, 2019. https://doi.org/10.1177/1078087418824672.

Glaeser, Edward. 2011. Triumph of the City: How Our Greatest Invention Makes Us Richer, Smarter, Greener, Healthier, and Happier. New York, NY: Penguin Press.

Hills, Roderick M. 2018. “Why Do So Many Affordable-Housing Advocates Reject the Law of Supply and Demand?” The Washington Post, September 18, 2018. https://www.washingtonpost.com/outlook/2018/09/18/why-do-so-many-affordable-housing-advocates-reject-law-supply-demand/.

Jacobus, Rick. 2015. Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities. Policy focus report. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Rosenthal, Stuart A. 2014. “Are Private Markets and Filtering a Viable Source of Low-Income Housing? Estimates from a ‘Repeat Income’ Model.” American Economic Review 104, no. 2: 687-706. https://www.jstor.org/stable/42920713?seq=1#page_scan_tab_contents.

San Francisco Planning Department. 2018. “Memo on SB 827.” February 5, 2018. http://commissions.sfplanning.org/cpcpackets/SB%20827.pdf.

Shannon, Megan Elizabeth. 2015. “Quantifying the Impacts of Regulatory Delay on Housing Affordability and Quality in Austin, Texas.” Master’s thesis, The University of Texas at Austin. https://repositories.lib.utexas.edu/handle/2152/32194.

Weicher, John C., Frederick J. Eggers, and Fouad Moumen. 2017. “The Long-Term Dynamics of Affordable Rental Housing.” Washington, DC: Hudson Institute (September 15). https://www.hudson.org/research/13339-the-long-term-dynamics-of-affordab….

This image shows a playground

Community Investment

Hospital System Helps Create Affordable Housing in San Bernardino
By Alyia Gaskins, Febrero 15, 2019

 

For years, the City of San Bernardino, California, worked with the county housing authority, a nonprofit affordable housing developer called National CORE, and community residents to develop a plan to replace Waterman Gardens—an aging 252-unit public housing complex in desperate need of repair—with high-quality affordable housing. They launched the Arrowhead Grove Neighborhood Revitalization plan, a 38-acre, mixed-income housing project that is expected to create approximately 400 units of affordable and market-rate housing over the course of a decade.

Affordable housing is desperately needed in San Bernardino, a city with high housing costs and limited incomes that make it difficult for residents to afford basic necessities. More than 30 percent of San Bernardino residents live below the poverty level, and nearly 70 percent of renters are housing burdened, paying more than 30 percent of their income on housing, according to the National Equity Atlas, a resource produced by PolicyLink and the USC Program for Environmental and Regional Equity.

In 2017, the Arrowhead Grove project opened 138 units of affordable housing. However, due to a lack of subsidies to pay for the development of additional affordable units, the next phases of the project stalled.

What would it take to complete this transformative project in one of San Bernardino’s core neighborhoods? Could a health system help overcome barriers to development?

‘A Responsibility to Help Our Neighbors’

Dignity Health, one of the largest health systems in the United States, is exploring the roles that hospitals and health systems can play in creating local systems that produce jobs, housing, transit, and other resources people need to lead a healthy life. It’s also one of eight hospitals and health systems participating in an initiative from the Center for Community Investment (CCI) called Accelerating Investments for Healthy Communities. Over the past year, a cross-disciplinary team from Dignity Health engaged in a series of learning labs where they mapped the community investment system in San Bernardino to clarify local priorities, identify partners, and begin designing interventions to improve the system. The community investment system works to mobilize capital to address community priorities in disinvested places. It includes a broad set of stakeholders—from community development financial institutions (CDFIs), affordable housing developers, mission-driven investors, and banks, to community leaders, policy makers, public officials, anchor institutions, and local residents—who care about the community, the different types of resources that are blended to finance projects that conventional markets ignore, and the policies and practices that govern how this work is accomplished. Dignity Health also made the case for more investment in affordable housing.

Through these exercises, the Arrowhead Grove Neighborhood Revitalization project emerged as an important focus of the team’s work. As a major project in a neighborhood burdened by crime and poor health outcomes, Arrowhead Grove had the potential to bring new groups to the table, have a catalytic impact on the local community investment system, and set the stage for future investment from the health system and others in San Bernardino.

“We have a responsibility to help our neighbors when they need us. We recognized the importance of the Arrowhead Grove revitalization effort but needed help understanding the best way to align resources,” said Dan Murphy, vice president and chief philanthropy officer for Dignity Health Foundation-Inland Empire. “We needed our partners to help us determine the best path forward.”

Dignity Health has a longstanding tradition of lending to affordable housing developers and CDFIs through its Community Investment Program. Seeing the need and potential of the Arrowhead Grove project, the program committed a $1.2 million bridge loan to help fill its funding gap.

Additionally, Dignity Health saw the potential to play a larger role in the local community investment system, recognizing that in the wake of San Bernardino’s recent emergence from bankruptcy, it would take more than local resources to overcome disinvestment and improve opportunity for all residents.

“As a large employer and anchor, we understand that investing in projects like Arrowhead Grove can help bring stability to San Bernardino neighborhoods and transform lives,” said Pablo Bravo Vial, vice president of community health at Dignity Health.

In June of 2018, Dignity Health invited a diverse group of stakeholders from San Bernardino, the Inland Empire, and the greater Los Angeles region, as well as statewide and national organizations—including municipal leaders, foundations, banks, CDFIs, developers, and community-based organizations—to come together. Nearly 50 individuals and organizations attended the meeting and the site visit that followed, where Dignity Health articulated a compelling narrative about the need for more investment in the city; positioned Arrowhead Grove as a clear and immediate opportunity for public, private, and philanthropic capital; and asked participants to join in making the project a success.

One of the entities in attendance was the California Strategic Growth Council (SGC), a cabinet-level committee responsible for coordinating the activities of state agencies to promote more equitable, sustainable, and resilient communities. SGC had previously been aware of the Arrowhead Grove project and the long-standing need for affordable housing in San Bernardino. Impressed by the collaboration among local partners and a strong application by National CORE, SGC awarded San Bernardino $20 million through California’s Affordable Housing and Sustainable Communities (AHSC) program. The funds will support the next two phases of the Arrowhead Grove project, adding more than 180 new units of affordable housing. San Bernardino is the first city in the Inland Empire region to receive AHSC funding.

Across the country, rising income inequality, aging infrastructure, health disparities, and climate change threaten people’s ability to lead a healthy and productive life. And, far too often, the community investment system lacks the capacity to produce the level and type of investment needed to improve these conditions.

CCI has observed over and over again that “resources follow coherence.” By identifying a clear community priority and stepping forward to bring in new partners, Dignity Health was able to unstick a major catalytic project. SGC’s funding for Arrowhead Grove illustrates how clear priorities and collaboration can help attract new resources to a system and deliver investments that align with community priorities and support community health.

This article originally appeared in Shelterforce Magazine.

 


 

Photograph Credit: National Community Renaissance

2019 C. Lowell Harriss Fellowship Symposium

Febrero 22, 2019 | 9:00 a.m. - 3:00 p.m.

Cambridge, MA United States

Free, offered in inglés

The Lincoln Institute’s C. Lowell Harriss Dissertation Fellowship Program assists Ph.D. students, primarily at U.S. universities, whose research complements the Institute’s interests in land and tax policy. The program provides an important link between the Institute’s educational mission and its research objectives by supporting scholars early in their careers.

This event offers current C. Lowell Harriss Fellows the opportunity to present and share their research with each other and Lincoln Institute staff.


Detalles

Fecha(s)
Febrero 22, 2019
Time
9:00 a.m. - 3:00 p.m.
Location
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA United States
Idioma
inglés
Registration Fee
Free
Costo
Free

Palabras clave

avalúo, desarrollo económico, salud fiscal municipal, planificación, tributación inmobilaria, urbanismo, recuperación de plusvalías