Poseer una propiedad y dejarla en manos de la familia se consideró, durante mucho tiempo, fundamental para el sueño americano, una piedra angular de la riqueza generacional. Los Estados Unidos tienen uno de los mercados inmobiliarios privados más establecidos del mundo, y tanto las personas como los inversionistas esperan que se protejan sus derechos sobre los bienes inmobiliarios.

Sin embargo, cientos de miles de estadounidenses poseen bienes inmobiliarios en un estado de precariedad y vulnerabilidad que refleja lo que sucede en los asentamientos informales en otras partes del mundo. Las casas en las que vivieron durante años, a menudo heredadas de padres o antepasados sin testamento, les confieren las responsabilidades de la titularidad de la vivienda, pero no las protecciones legales. Estas propiedades pueden ser objeto fácil de una venta forzada con poco preaviso. Puede que muchos propietarios de “bienes inmobiliarios heredados” no se den cuenta de lo débil que es su derecho sobre la casa o el terreno hasta que corren el riesgo de perderlo.

Los bienes inmobiliarios heredados existen en todo el país, tanto en entornos rurales como urbanos, aunque hay mayor presencia en el sur y afectan de manera desproporcionada a los estadounidenses negros, que han experimentado discriminación y exclusión a través de generaciones de los tipos de sistemas legales y financieros que sustentan los procesos formalizados de titularidad de vivienda.

De hecho, la explotación de los bienes inmobiliarios heredados se considera una de las principales razones por las que los estadounidenses negros sufrieron la pérdida involuntaria de más de 4,4 millones de hectáreas de tierras entre 1910 y 1997, lo que representa más de USD 325.000 millones en riqueza perdida. Desarrolladores inmobiliarios desde Carolina del Norte hasta Florida lograron apropiarse de los bienes inmobiliarios de los herederos de Gullah Geechee, descendientes de personas esclavizadas de África Occidental, que se encontraban entre los primeros afroamericanos en poseer extensiones importantes de tierras. En lugares como Hilton Head, Carolina del Sur, estas tierras familiares se han convertido en valiosos bienes raíces costeros, sin el consentimiento de los propietarios legítimos en la mayoría de los casos.

A principios de 2025, el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo convocó a más de dos docenas de expertos legales, profesionales y promotores comunitarios para debatir los desafíos asociados con los bienes inmobiliarios heredados. “Los investigadores conocen muy bien el problema y tienen experiencia con las comunidades locales”, dice Xinrui Shi, directora asociada de Derecho Comparado y Políticas de Suelo en el Instituto Lincoln. “Pero podemos ayudarlos a unir los puntos en cuanto a las políticas: vemos la conexión entre los bienes inmobiliarios heredados y el impuesto predial, la gestión de desastres, el desarrollo económico y las injusticias sistémicas. Por lo tanto, el objetivo de la conferencia fue reunir estos diferentes tipos de experiencias para ver cómo las políticas de suelo pueden ser de ayuda para abordar los desafíos en el sistema”.

Titularidad fraccionada y ventas forzadas

Los bienes inmobiliarios heredados crean dos grandes vulnerabilidades “que a menudo se intersecan e interactúan”, dice Heather K. Way, directora de la Clínica de Políticas de Vivienda de la Facultad de Derecho de la Universidad de Texas.

La primera es la propiedad fraccionada. Cuando varios miembros de la familia heredan una propiedad juntos, cada heredero obtiene un “interés indiviso” en la propiedad, lo que significa que poseen una parte de la totalidad, no una parte específica y divisible de ella. Con el paso de las generaciones, el número de copropietarios puede crecer de forma exponencial, por ejemplo, de 4 hijos, a 13 nietos, a 42 bisnietos.

Esa titularidad fraccionada hace que la propiedad de los herederos sea muy vulnerable a una venta forzosa, indica Way: “Según nuestras leyes de partición, cualquier tercero puede adquirir cualquiera de los intereses de los herederos en la propiedad e iniciar una acción de partición”.

Una acción de partición solo es un mecanismo legal para dividir la cotitularidad en este tipo de situación. Depende de un tribunal decidir si es posible realizar la división física de una propiedad en proporción a la participación de todos. Si bien es posible dividir 10 hectáreas de tierra abierta en partes iguales entre 5 herederos, no hay una manera justa de repartir una casa. “Para propiedades en áreas urbanas o lotes más pequeños, es inevitable que lleve a una venta forzada del terreno”, agrega Way.

Eso significa que un pariente lejano con un pequeño interés en un bien inmobiliario heredado puede presentar una acción de partición para, en esencia, cobrar su parte del patrimonio. Pero también significa que un desarrollador puede buscar a dichos herederos y comprar sus partes con la intención de solicitar la partición. En cualquier caso, la partición puede causar la venta forzada de toda la propiedad, a menudo en una subasta, por centavos de dólar, incluso si otros descendientes son residentes activos de la propiedad y se encargan de ella.

Mavis Gragg, abogada residente de Carolina del Norte y cofundadora de HeirShares, recuerda el caso de dos hermanos, de 18 y 23 años, con los que trabajó. Vivían en la casa de su abuela, donde se habían criado. Cuando la abuela murió, los hermanos se convirtieron en copropietarios de la casa con el viudo de ella, quien se mudó y se volvió a casar. El viudo presentó una acción de partición, pero los hermanos no podían permitirse el lujo de comprarle su parte. Como no era posible realizar una división física justa de la casa, “la acción de partición, en realidad, desencadenó la posibilidad de que los chicos se quedaran sin hogar”, dice Gragg.

“Tener leyes de herencia resuena con el sueño americano”, agrega. “Tener una propiedad, cuidar de la familia. Uno tiene mucha más autonomía cuando es propietario de un bien inmobiliario. Pero, nuestras leyes no alcanzan para garantizar el éxito de generación en generación”. (Escuche una entrevista con Gragg de 2024 en el pódcast Land Matters).

Títulos defectuosos

Si bien no siempre es así, los bienes inmobiliarios heredados suelen implicar una segunda vulnerabilidad: un título defectuoso o imperfecto, lo que significa que no hay un rastro legal registrado que muestre quién heredó la propiedad.

“Los titulares de bienes inmobiliarios heredados son muy susceptibles a las pérdidas”, dice Gragg. “Pero el verdadero desafío para la mayoría de las familias con bienes inmobiliarios heredados es que no tienen un historial de titularidad claro”.

Una persona que vive en una casa familiar heredada de algún modo experimenta la informalidad de la tierra. Cuando el nombre de un ocupante no coincide con el nombre que figura en la escritura de la propiedad y no puede probar la titularidad, “se enfrenta a la inseguridad de la tenencia, la falta de acceso al capital y las barreras para obtener un seguro u otras formas de protección”, dice Semida Munteanu, directora de Valoración e Impuestos en el Instituto Lincoln.

Si bien siguen siendo responsables del pago de impuestos y el mantenimiento de la propiedad, puede ser difícil para los ocupantes de bienes inmobiliarios heredados acceder a la asistencia, como los programas de exención de impuestos prediales diseñados para ayudar a los propietarios de viviendas de bajos ingresos a permanecer en sus hogares. Una exención por bien de familia, por ejemplo, puede reducir la carga impositiva predial de un titular ocupante en miles de dólares al año, pero solo si puede demostrar la titularidad.

“Los programas de exención impositiva están diseñados para evitar que las personas se vean obligadas a abandonar sus hogares por altas facturas de impuestos prediales, pero para poder participar en la mayoría de los programas es necesario cumplir con ciertos requisitos de titularidad de la vivienda”, indica Munteanu. “Cuando no se puede demostrar la titularidad por medios tradicionales, como una escritura registrada, es posible que no se pueda acceder a la exención”.

Y eso, explica Way, hace que los titulares de bienes inmobiliarios heredados sean más susceptibles a otra forma de pérdida de tierras: la ejecución hipotecaria por cuestiones impositivas. Al estudiar la prevalencia de los bienes inmobiliarios heredados entre las ejecuciones hipotecarias impositivas en Dallas y Fort Worth, Texas, Way encontró una conexión sorprendente: “En los condados de Tarrant y Dallas, más de la mitad de las ejecuciones hipotecarias impositivas prediales son bienes inmobiliarios heredados, lo cual es muy impresionante”.

Oportunidad perdida

Incluso si una propiedad no se vende por la fuerza a través de la partición o mediante la ejecución hipotecaria impositiva, los titulares de bienes inmobiliarios heredados pueden perder riqueza de otras maneras.

Por ejemplo, obtener un préstamo con garantía hipotecaria o un seguro de hogar, o vender la propiedad al valor de mercado es difícil con un título defectuoso. (La mayoría de los compradores y las entidades crediticias exigirán título perfecto). Cualquier acción significativa, como refinanciar la hipoteca o reemplazar el techo, requiere el consentimiento por escrito de cada heredero. Y es difícil acceder a préstamos para mejoras en el hogar o incluso a la mayoría de los programas de asistencia para la reparación del hogar cuando el nombre no coincide con el de la escritura. Eso puede hacer que sea más difícil modernizar o climatizar una propiedad, o realizar el mantenimiento necesario.

En teoría, una entidad crediticia podría extender un préstamo garantizado por los bienes inmobiliarios heredados, comenta Cassandra Johnson Gaither, científica social investigadora del Servicio Forestal de EUA. “Pero, en términos prácticos, no es probable que eso suceda”, agrega, cuando podría haber docenas de herederos en todo el país. “Porque el acreedor tendría que obtener el consentimiento de todos los cotitulares, y en muchos casos, eso es casi imposible de hacer, incluso si la entidad crediticia estuviera dispuesta a hacerlo”.

“Sabemos que uno de los impedimentos que enfrentan los titulares de bienes inmobiliarios heredados es poder conservar la propiedad y mantenerla en buenas condiciones”, indica Way. Los programas estatales y locales proporcionan miles de millones de dólares en asistencia para la reparación de viviendas a los propietarios de viviendas de bajos ingresos, “pero, en la gran mayoría de los casos, esos programas están fuera del alcance de los propietarios de bienes inmobiliarios heredados con títulos defectuosos”, agrega Way.

A menudo, eso solo es el resultado de la inercia normativa, explica, ya que las normas del programa se basan en la cautela razonable de los abogados que las redactaron. Pero Way añade que es importante considerar la interseccionalidad entre los bienes inmobiliarios heredados y otras cuestiones en nuestras comunidades.

“Si se restringe la capacidad de los propietarios de bienes inmobiliarios heredados para acceder a la asistencia para la reparación de viviendas, estos no podrán reparar o mantener las viviendas que, en última instancia, quedarán abandonadas y vacantes,” explica Way. “Y eso creará todo tipo de costos e impactos para las ciudades a largo plazo en términos de morosidad fiscal, costos de aplicación de códigos y costos de demolición”, agrega. “Entonces, eso no solo significa robarle a esa familia su mayor activo al no facilitar su capacidad de reparar o mantener su hogar, sino que también tendrá una ola de consecuencias y costos directos para las ciudades y las comunidades en forma de propiedades abandonadas y vacantes”.

Johnson Gaither destaca que muchos titulares de bienes inmobiliarios heredados cuidan muy bien sus parcelas. Pero la incertidumbre sobre el estado de la titularidad a menudo puede hacer que los titulares de los bienes inmobiliarios heredados se muestren reacios a invertir tiempo o dinero en una propiedad, lo que puede aumentar los riesgos para la comunidad en general, y no solo en las áreas urbanas.

“En términos generales, debido a las inseguridades en torno a este tipo de propiedad, es menos probable que los propietarios, si es que siquiera saben que tienen una participación por titularidad en la propiedad, inviertan en ella,” explica Johnson Gaither. “Si no invierten en la propiedad, tampoco podrán, por ejemplo, controlar los incendios forestales. No están despejando el sotobosque si tienen tierras forestales”.

El sistema legal estadounidense: a refaccionar

En la conferencia, los asistentes debatieron algunos de los esfuerzos en curso para remediar los problemas de bienes inmobiliarios heredados y qué más se puede hacer.

Un esfuerzo legislativo para abordar algunos de los peores impactos de las ventas de particiones es la Ley de Partición Uniforme de Bienes Inmobiliarios Heredados (UPHPA, por sus siglas en inglés), ahora adoptada por 26 estados e introducida en otros 5. En virtud de la UPHPA, cuando un heredero o cotitular solicita una partición, los cotitulares restantes tienen derecho preferencial, una oportunidad de organizarse y comprar la parte del solicitante individual. Si no es posible una compra, el tribunal debe tener en cuenta el valor sentimental y el legado familiar, y dar preferencia real a dividir la propiedad en lugar de venderla. Y, si se considera necesaria una venta, el valuador debe asignar a la propiedad un valor justo de mercado, y se deben vender en el mercado abierto y no en una subasta. Algunos estados han hecho más modificaciones en la ley: como en Nueva York, donde solo los herederos, no los inversionistas, pueden iniciar el proceso de partición.

Otra política que los estados pueden adoptar con facilidad es permitir que los titulares de bienes inmobiliarios heredados proporcionen una prueba de titularidad alternativa a fin de calificar para la exención del impuesto predial u otra asistencia. Por ejemplo, ahora Texas permite que los herederos presenten una declaración jurada con otros documentos como prueba de titularidad en la solicitud de exención por bien de familia.

Cuando se trata de exenciones por desastres, desde 2021, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) ha permitido que los titulares de bienes inmobiliarios heredados presenten una declaración de titularidad para acceder a los fondos de recuperación de asistencia individual. (Después del huracán Katrina en 2005, quedaron sin reclamar hasta USD 165 millones en fondos de exención por cuestiones de titularidad). Pero algunas exenciones a largo plazo se administran mediante subvenciones en bloque del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), que todavía no ha realizado dicho cambio, aunque algunos estados, como Texas y Luisiana, ahora aceptan declaraciones juradas y otra documentación como prueba de titularidad para estos fondos.

Los estados también pueden facilitar que los titulares transfieran su propiedad: esto se asemeja más a la designación de un beneficiario para un plan 401(k) que a la redacción de un testamento, lo cual implica procesos engorrosos y costosos para ambas generaciones. Para que un testamento sea válido, los herederos deben presentarlo a través de un tribunal en materia sucesoria, y esto puede llevar mucho tiempo y dinero, indica Francine Miller, abogada sénior de planta en el Centro de Sistemas de Agricultura y Alimentos de la Facultad de Derecho y Posgrado de Vermont. “Existen herramientas, que varían según cada estado, para transferir bienes inmobiliarios sin necesidad de que haya un testamento de por medio,” agrega.

Ahora, más de 30 estados permiten una escritura de transferencia en caso de muerte (TODD, por sus siglas en inglés) o una escritura Lady Bird (llamada así porque se supone que el presidente Johnson usó este método para transferir propiedades a su esposa), donde “sin exagerar, se le puede firmar una escritura a una persona, y esta no entra en vigencia hasta la muerte y, entonces, no se necesita una sucesión”, explica Miller. “Es necesario presentarla en el registro de la propiedad para transferir el título, pero es mucho más fácil que una sucesión”.

Sobre la fe y los fideicomisos

Para que las reformas legales funcionen según lo previsto, deben considerar los aportes de las comunidades afectadas, dice Josiah “Jazz” Watts, director de Participación Comunitaria de la Iniciativa de Comunidades Vulnerables y estratega de justicia para One Hundred Miles. “Técnica y legalmente, se pueden hacer muchas cosas para ayudar a las personas, pero si no se entiende la dinámica de las familias, puede que todo sea en vano y podría no tener el impacto positivo necesario”. Por ejemplo, algunos residentes Gullah Geechee rechazaron un programa de préstamos en la Ley Agrícola de 2018, que aceptaba la propiedad heredada como garantía, ante la preocupación de que pudiera causar una mayor pérdida de tierras ancestrales.

Al investigar casos en los que los titulares de bienes inmobiliarios heredados habían pasado por el proceso de legitimación de títulos, Johnson Gaither escuchó opiniones similares. “Se supone que, una vez que se legitiman los títulos, las personas deberían poder ingresar al sistema económico convencional”, comenta Johnson Gaither. Si bien las personas con un título legitimado tenían, como era de esperar, más probabilidades de obtener préstamos, “varios de ellos no estaban interesados en obtenerlos”, añade. “No querían estar en una situación donde podrían quitarles su propiedad”.

Legitimar el título de una propiedad puede ser costoso, si es que es posible. Pew Charitable Trusts estimó que el costo promedio de subsanar un título defectuoso en Filadelfia es de USD 9.200. Las organizaciones de asistencia jurídica y las clínicas de las facultades de derecho pueden ofrecer a los herederos servicios gratuitos o con descuento, pero su capacidad y alcance son limitados. “Poder encontrar socios legales fuertes, abogados buenos y confiables, en pequeños pueblos rurales puede ser extremadamente difícil”, señala Watts.

Pero en algunas de las comunidades con las que trabaja a lo largo de la costa de Georgia, “tendrán una clínica de planificación patrimonial una vez al año”, agrega, con socios como Georgia Heirs Property Law Center, Georgia Legal Services o Atlanta Legal Aid. “Esas asociaciones son casos de éxito increíbles”, añade. “Nos hemos asociado con firmas de abogados privadas mediante sus departamentos pro bono y con excelentes abogados que han ayudado a las familias a asegurar sus propiedades y también a luchar contra reclamos infundados sobre las tierras familiares”.

Dicha educación y divulgación también es clave para evitar la creación de más propiedades heredadas. Por ejemplo, la Iniciativa sobre Derechos del Suelo, la Vivienda y la Propiedad de la Facultad de Derecho de Boston College se ha asociado con la Alianza de Vivienda Asequible de Massachusetts a fin de incluir una sesión sobre planificación patrimonial como parte del plan de estudios para nuevos compradores de vivienda de la organización.

Si bien la creación de un testamento o una escritura de transferencia en caso de muerte es un punto de partida importante para los propietarios, Gragg menciona que las formas de planificación patrimonial centradas en la entidad, como los fideicomisos en vida o las sociedades de responsabilidad limitada (SRL), son más adecuadas para garantizar que la propiedad permanezca en una familia durante generaciones.

“Si pensamos en múltiples generaciones de titulares de bienes raíces, los testamentos individuales no bastan”, señala, porque solo se aplican a una única transferencia. Incluso si cada miembro de la familia hace un testamento, algo que rara vez ocurre, eso solo asegura el hogar para una generación. “Pensemos en las servidumbres de conservación”, explica. “La razón por la que las hacemos perpetuas es que queremos asegurarnos de que sucedan ciertas cosas con el paso del tiempo. Para eso, se requieren condiciones muy específicas: es una estrategia integral”. En lugar de depender de varias voluntades individuales, un modelo centrado en la entidad establece un plan para la propiedad en sí misma bajo un amparo individual más amplio.

Formar un fideicomiso o una SRL familiar es más costoso que un testamento básico, pero, según Gragg, son inversiones que valen la pena. “La realidad es que [establecer un fideicomiso] puede costar miles de dólares”, comenta Gragg. “Pero creo que pagar esos miles de dólares es mucho mejor negocio que perder cientos de miles de dólares en valor porque la propiedad se perdió por una partición”.

Puede ser difícil para las familias (y, en ese sentido, para los legisladores) debatir sobre la muerte y la incertidumbre del futuro. Sin embargo, los expertos en bienes inmobiliarios heredados dicen que estas conversaciones son fundamentales.

“Siempre les digo a las familias, en especial a las matriarcas y los patriarcas”, indica Watts, “que hoy, en este momento, tienen el poder de crear el legado que tendrá su familia. Por su nombre. Por su tierra”.

Jon Gorey es redactor en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Vista desde una casa en la isla de Sapelo, Georgia. En las últimas décadas, los descendientes de personas que estuvieron esclavizadas y establecieron comunidades en la pequeña isla a fines del siglo XIX han luchado por restablecer sus derechos sobre el suelo. Crédito: Wirestock/Alamy Stock Photo.

Owning property and leaving it to one’s family has long been considered fundamental to the American dream, a cornerstone of generational wealth. The United States has one of the world’s most established private real estate markets, and individuals and investors alike expect that their property rights will be protected.

Yet hundreds of thousands of Americans own property in a state of precariousness and vulnerability that echoes informal settlements elsewhere in the world. The homes they’ve lived in for years, often inherited from parents or ancestors without a will, confer upon them the responsibilities but not the legal protections of homeownership. Such properties can easily be subject to a forced sale with little warning. Many owners of this type of property, commonly referred to as heirs property, may not realize just how tenuous their claim to their home or land is, until they’re at risk of losing it.

Heirs property exists all over the country, in both rural and urban settings—though it’s most widespread across the South—and disproportionately impacts Black Americans, who for generations have experienced discrimination and exclusion from the kinds of legal and financial systems that undergird the formalized processes of homeownership.

Indeed, the exploitation of heirs property is seen as a major reason Black Americans suffered more than 11 million acres of involuntary land loss between 1910 and 1997, representing more than $325 billion in lost wealth. Developers from North Carolina to Florida have managed to pry heirs property from Gullah Geechee descendants of enslaved West Africans, who were among the first African Americans to own substantial land holdings. In places like Hilton Head, South Carolina, such family land has been converted into valuable coastal real estate—in most cases, without the consent of the rightful owners.

In January, the Lincoln Institute of Land Policy convened more than two dozen legal experts, practitioners, and community advocates to discuss challenges associated with heirs property. “Researchers know the problem very well, and have experience with local communities,” says Xinrui Shi, associate director of comparative law and land policy at the Lincoln Institute. “But we can help them connect the dots on the policy side—we see the connection of heirs property to the property tax, disaster management, economic development, and systemic injustices. So the objective of the conference was to bring these different types of expertise together to see how land policies can help address the challenges at a systems level.”

Fractional Ownership and Forced Sales

Heirs property creates two big vulnerabilities “that often intersect and interact with each other,” says Heather K. Way, director of the Housing Policy Clinic at University of Texas School of Law.

The first is fractional ownership. When multiple family members inherit a property together, each heir gets an “undivided interest” in the property—meaning they own a share of the whole thing, not a specific, divisible portion of it. As generations pass, the number of co-owners can grow exponentially—from, say, four children, to 13 grandchildren, to 42 great-grandchildren.

That fractionated ownership makes heirs property highly vulnerable to a forced sale, Way says: “Under our partition laws, any outside party can acquire any of the heirs interest in the property, and file a partition action.”

A partition action is simply a legal mechanism to sever co-ownership in this type of situation; it’s up to a court to decide whether a property can be physically divided in proportion to everyone’s share. While 10 acres of open land can potentially be split evenly among five heirs, there’s no fair way to divvy up a house. “For properties in urban areas or smaller lots, that‘s going to inevitably lead to a forced sale of the land,” Way says.

What that means is that a distant relative with a small interest in an inherited property can file a partition action to essentially cash out their share of the estate. But it also means a developer can seek out such heirs and purchase their shares, with the intent of filing for partition. In either case, partition can result in a forced sale of the entire property—often at auction, for pennies on the dollar—even if other descendants are actively living there and caring for the property.

Mavis Gragg, North Carolina-based attorney and cofounder of HeirShares, recalls the case of two brothers she worked with, aged 18 and 23. They were living in their grandmother’s home, where they had been raised. But when the grandmother died, the brothers ended up co-owning the house with her widower, who moved away and remarried. He filed a partition action, but the brothers couldn’t afford to buy him out. Since the house couldn’t be physically, equitably divided, “the partition action actually triggered a possibility of homelessness for the kids,” Gragg says.

“The fact that we have inheritance laws is speaking to the American dream,” she adds. “Owning something, taking care of your family, you have so much more agency when you own real estate. But our laws fall short of actually making it successful across generations.” (Listen to a 2024 interview with Gragg on the Land Matters podcast.)

Tangled Titles

Heirs property usually, though not always, involves a second vulnerability: a clouded or tangled title, meaning there’s no legal paper trail showing who inherited the property.

“Heirs property owners are highly susceptible to loss,” Gragg says. “But the real challenge for most families with inherited property is that they don‘t have a clear ownership history.”

Someone who’s living in an inherited family home is, in a sense, experiencing land informality. When an occupant’s name doesn’t match the property’s deed, and they can’t prove ownership, “they face tenure insecurity, lack of access to capital, and barriers to obtaining insurance or other forms of protection,” says Semida Munteanu, associate director of valuation and land markets at the Lincoln Institute.

While they’re still responsible for paying taxes and maintaining the property, it can be difficult for heirs property occupants to access assistance, such as property tax relief programs designed to help low-income homeowners stay in their homes. A homestead exemption, for example, can reduce an owner occupant’s property tax burden by thousands of dollars a year—but only if they can prove ownership.

“Tax relief programs are designed to prevent people from being forced out of their homes due to high property tax bills, but most programs have homeownership requirements for eligibility,” Munteanu says. “When you can‘t prove that you‘re the owner through traditional means, such as a recorded title deed, then you may not have access to the relief.”

And that, Way says, makes heirs property owners more susceptible to another form of land loss: property tax foreclosure. In studying the prevalence of heirs properties among tax foreclosures in Dallas and Fort Worth, Texas, Way found a striking connection. “In Tarrant and Dallas counties, over half of the property tax foreclosures are heirs properties, which is really stunning.”

Lost Opportunity

Even if a property is not forcibly sold through partition or through tax foreclosure, heirs property owners can lose out on wealth in other ways.

It’s difficult to get a home equity loan or home insurance with a clouded title, for example, or to sell the property at market value. (Most buyers, and their lenders, will insist upon a clear title.) Any meaningful action, like refinancing the mortgage or replacing the roof, requires the written consent of every single heir. And it’s difficult to access home improvement loans or even most home repair assistance programs when one’s name doesn’t match the deed. That can make it harder to modernize or weatherize a property, or to keep up with necessary maintenance.

Theoretically, a lender could extend a loan secured by heirs property, says Cassandra Johnson Gaither, research social scientist at the USDA Forest Service. “But practically speaking, that’s not likely to happen,” she adds, when there are potentially dozens of heirs all over the country. “Because the creditor would have to get the agreement of all of the co-owners—and in many cases, that is next to impossible to do, even if the lender was willing to.”

“We know that one of the impediments heirs property owners face is being able to maintain their property and to keep it in good condition,” Way says. State and local programs provide billions of dollars in home repair assistance to low-income homeowners, “but in the vast majority of cases, those programs are off-limits to heirs property owners with tangled titles,” Way says.

Often that’s just the result of policy inertia, she adds, with program rules rooted in the understandable caution of the city lawyers who drafted them. But Way says it’s important to consider the intersectionality between heirs property and other issues in our communities.

“If you‘re barring the ability of heirs property homeowners to access home repair assistance, they‘re not going to be able to repair or maintain their homes, and those are the homes that are eventually going to become abandoned and vacant,” Way says. “And that‘s going to create all sorts of other costs and impacts for cities in the long run, in terms of tax delinquencies, code enforcement costs, demolition costs. So not only does that result in robbing that family of their greatest asset by not facilitating their ability to repair or maintain their home, it‘s going to have all these ripple effects and direct costs to cities and to communities in the form of abandoned and vacant properties.”

Johnson Gaither stresses that many heirs property owners take very good care of their parcels. But the uncertainty of ownership status can often make heirs property owners reluctant to invest time or money in a property—which can increase risks for the broader community, and not just in urban areas.

“Broadly speaking, because of the insecurities around this kind of property ownership, owners —if they even know that they have an ownership interest in the property—are probably less likely to invest in it,” Johnson Gaither says. “If they‘re not investing in the property, they‘re not, say, managing for wildfire. They‘re not clearing the understory if they have forest land.”

The US Legal System: A Fixer-Upper

At the January conference, attendees discussed some of the ongoing efforts to remedy heirs property issues, and what more can be done.

One legislative effort to address some of the worst impacts of partition sales is the Uniform Partition of Heirs Property Act (UPHPA), now adopted by 23 states and introduced in six more. Under the UPHPA, when one heir or co-owner seeks a partition, the remaining co-owners have a right of first refusal—a chance to organize and buy out the lone petitioner. If a buyout isn’t possible, the court must take into account sentimental value and family legacy, and give real preference to dividing the property rather than selling it. And if a sale is deemed necessary, the property must be appraised for its fair market value and sold on the open market, rather than at auction. Some states have modified the law further—as in New York, where only heirs, not investors, can start the partition process.

Another policy states can readily adopt is to allow heirs property owners to provide alternative proof of ownership to qualify for property tax relief or other assistance. Texas, for example, now allows heirs to submit an affidavit along with other documents as proof of ownership in their application for a homestead exemption.

When it comes to disaster relief, the Federal Emergency Management Agency (FEMA) since 2021 has allowed heirs property owners to submit a statement of ownership to access individual assistance recovery funds. (After Hurricane Katrina in 2005, up to $165 million in relief funds went unclaimed due to title issues.) But some longer-term relief is administered through block grants from the Department of Housing and Urban Development (HUD), which has yet to make such a change—though some states, including Texas and Louisiana, now accept sworn affidavits and other documentation as proof of ownership for these funds.

States can also make it easier for homeowners to pass on their property—more akin to designating a beneficiary for a 401(k) than drawing up a will, which involves cumbersome, costly processes for both generations. In order for a will to be effective, heirs have to file it through probate court, which can take a lot of time and money, says Francine Miller, senior staff attorney at Vermont Law and Graduate School’s Center for Agriculture and Food Systems. “But there are tools, and they’re different in every state, to transfer real property without it having to go through a will,” she says.

More than 30 states now permit either a transfer-on-death deed (TODD) or a lady bird deed (so called because President Johnson reportedly used this method to transfer property to his wife), “where you can literally sign a deed to a person, and it doesn’t take effect until you die, and then it doesn’t have to go through probate,” Miller says. “They have to file that with the land records in order to transfer the title, but that’s a whole lot easier than probate.”

Of Trust and Trusts

For legal reforms to work as intended, they need to consider input from impacted communities, says Josiah ‘Jazz’ Watts, community engagement director for Vulnerable Communities Initiative and justice strategist for One Hundred Miles. “You can technically and legally do a lot of things to help people,” he says, “but if you do not understand the dynamics of families, it could all be in vain, and it may not have the positive impact that it needs to have.” Some Gullah Geechee residents, for example, pushed back against a loan program in the 2018 Farm Bill that accepted heirs property as collateral, concerned that it could lead to further loss of ancestral lands.

In researching cases where heirs property owners had gone through the title clearing process, Johnson Gaither heard similar sentiments. “The supposition is that once these titles are cleared, that should enable people to move more into the economic mainstream,” Johnson Gaither says. While people who had a cleared title were, unsurprisingly, more likely to assume loans, “a good number of them were not interested in getting loans,” she says. “They didn’t want to get into a situation where their property might be taken away from them—that was really stressed.”

Clearing a property’s title can be costly—if it’s even possible to do. Pew Charitable Trusts estimated the average cost of resolving a tangled title in Philadelphia to be $9,200. Legal aid organizations and law school clinics can offer heirs property owners free or discounted services, but their capacity and reach is limited. “Being able to find strong legal partners, good attorneys that you can trust, in small rural towns—that can be extremely difficult,” Watts says.

But in some of the communities he works with along the Georgia coast, “once a year they will have an estate planning clinic,” he says, with partners such as the Georgia Heirs Property Law Center, Georgia Legal Services, or Atlanta Legal Aid. “Those partnerships are incredible success stories,” he adds. “We have had partnerships with private law firms, through their pro bono departments, and then also with great attorneys like Veronica McClendon, who has done work on Sapelo Island and in other places for families, where she’s helped them to secure their estates, and also fight against unfounded claims on their on their family land.”

Such education and outreach is also crucial to preventing the creation of more heirs property. The Initiative on Land, Housing, and Property Rights at Boston College School of Law, for example, has partnered with the Massachusetts Affordable Housing Alliance to include a session on estate planning as part of the organization’s first-time homebuyer curriculum.

While creating a will or a transfer-on-death deed is an important baseline step for homeowners, Gragg says entity-centered forms of estate planning, such as living trusts or LLCs, are better suited to ensuring property stays in a family for generations. “If we’re thinking about multiple generations of real estate ownership, individual wills are not enough,” she says, because they only apply to a single transfer. Even if every family member makes a will—which is rarely the case—that only secures the home for a single generation.

“Think about conservation easements,” she explains. “The reason we make them perpetual is because we want to ensure that certain things happen over time. That requires very specific conditions, it’s a comprehensive strategy.” Instead of relying on a patchwork of individual wills, an entity-centered model lays out a plan for the property itself under a single, broader umbrella.

Forming a trust or family LLC is more expensive than a basic will, but Gragg says these are investments worth making. “The reality is that it can cost thousands of dollars to [set up a trust],” Gragg says. “But I think paying those thousands of dollars is a much better deal than losing hundreds of thousands of dollars in value because you lost ownership due to a partition.”

It can be difficult for families—and, for that matter, legislators—to discuss death and the uncertainty of the future. But heirs property experts say these conversations are essential.

“I always tell families, especially matriarchs and patriarchs,” Watts says, “that today, right now, you have the power to craft what the legacy will be for your family. For your name. For your land.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: View from a home on Sapelo Island, Georgia. Over the last couple of decades, descendants of the formerly enslaved people who established communities on the small island in the late 1800s have fought to reestablish their rights to the land. Credit: Wirestock/Alamy Stock Photo.