In the few years since the Yes in My Backyard (YIMBY) movement splashed on the scene in cities across the United States, the YIMBY mantra has been persistent: Clear away the regulatory barriers and let developers build more housing. The laws of supply and demand will take over, their argument goes, and ultimately prices will go down. But the backlash against the YIMBY movement has been strong, as community activists have warned that increased development actually makes things worse. They worry, with some evidence, that the zoning changes YIMBYs are advocating for only accelerate gentrification and displacement—disproportionally harming low-income families and communities of color.

Those concerns were enough to derail YIMBY-sponsored legislation in California last year that would have fast-tracked multifamily housing production around transit stations. Coalitions of low-income families and social justice advocates, in increasingly harsh terms, denounced the pro-growth approach and proclaimed that in some transitioning neighborhoods, it might be better to halt new building altogether.

The controversy roiled further as critics of the YIMBY movement asserted that it skews too young and white to effectively understand or address the housing-related realities faced by residents of neighborhoods in transition.  Meanwhile, research has cast doubts on the very premise that the market can solve the affordability challenge.

In the midst of this messy situation, a potential compromise has begun to emerge thanks to forward-looking policy makers: Increasingly, cities are formalizing the requirement that new residential development include a percentage of affordable homes, the policy known as inclusionary housing. The principles of land value capture form the foundation of such mandates for affordability, which allow the public to recover some of the increased property value enjoyed by landowners as the result of government actions like rezoning.

“[Upzoning] generates a lot of value. There’s widespread agreement on that,” said Rick Jacobus, principal at Street Level Advisors in Oakland, California, who wrote Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities for the Lincoln Institute (Jacobus 2015). With affordability requirements, he says, communities “can recover that value and put it to work for the public, and benefit the people who would not otherwise be the beneficiaries of real estate development—and indeed have suffered from it in the past.”

This reframing of the urban development paradigm—the notion that when government clears the way for more building, the public can expect something in return—has become the basis for fledgling coalitions from Seattle to Minneapolis and beyond. Some in the YIMBY movement still view inclusionary housing requirements as another barrier that gets in the way of increased housing supply. But others say this new way of looking at the relationship among builders, government, and neighborhoods may be the key to breaking the deadlock—and that it could be one more step toward building cities that are livable for all.

Born of Backlash

In high-cost cities from Seattle to Boston, the housing affordability crisis is extending its reach to the point where even middle- and higher-income people are getting priced out. As a result, political energy is spreading beyond longstanding advocates for affordable housing to include new stakeholders, many of whom are focused on zoning and other regulatory barriers to development. These are the people who have organized under the banner of Yes in My Backyard, or YIMBY. It’s a counterforce to those who oppose development in their neighborhoods—a mindset, if not quite an organized movement, long known as Not in My Backyard, or NIMBY.

The YIMBY movement has roots in Europe and Canada, and arguably first gained momentum in the United States in San Francisco, as millennials and those in the burgeoning tech industry became frustrated with the lack of new housing supply. The YIMBYs received national attention last year with a bill—written by a California YIMBY group and backed by Silicon Valley money—that would have required cities to allow denser development near transit, regardless of local zoning.

Though now facing pushback, the YIMBY movement was itself born of backlash. Ever since cities across the country started making a comeback in the 1980s, infill redevelopment in established urban neighborhoods has been stymied by outdated zoning and codes, Byzantine regulations, onerous requirements such as extensive off-street parking, and so-called exclusionary zoning that favors large lots and discourages multifamily housing. YIMBYism arose in large part out of frustration with neighborhoods saying no to new housing supply.

Established residents of every political persuasion have often been stubbornly resistant to change in their midst, embracing the regulatory barriers—all the hoops developers had to jump through—as much-needed protection. “They’re worried about their views, traffic, parking, and a new demographic coming into their community,” said Mary Lydon, a housing consultant in San Diego, where Mayor Kevin Faulconer recently announced he wants to be the first YIMBY mayor. At the mere proposal of increased density along transit corridors, she said, people “become unglued.”

Economists and land policy scholars have thoroughly documented the NIMBY dynamic. William Fischel at Dartmouth College, author of The Homevoter Hypothesis (Fischel 2001) and Zoning Rules! (Fischel 2015) showed that concern about individual property values was driving much of the resistance to further growth. In Triumph of the City and numerous papers, Harvard University professor Edward Glaeser illustrates how land use regulations, exclusionary zoning, and even historic preservation are hobbling urban economies because there isn’t enough housing available for workers (Glaeser 2011).

Research on four booming cities in Texas—Dallas, Houston, San Antonio, and Austin—indicates that Austin’s housing got more expensive more quickly than in the other metro areas.  The distinguishing factor was that Austin, by comparison, had more extensive regulations and permitting requirements that either discouraged density or led to long construction delays (Shannon 2015).

Add more housing, the YIMBY advocates claimed, and the demand for that product will get absorbed, leading prices to drop—a basic rule of economics. Even new luxury housing could have a salutary effect, they argued, in a process known as “filtering”: wealthier residents moving into a new penthouse downtown free up the aging townhouse in outlying neighborhoods, which in turn liberates a triple-decker down the street that will command lower rents.

The mantra to build, build, build has also been buttressed by an environmental argument: that cities have an obligation to cluster height and density at transit stations, to cut down on carbon emissions. The combination of climate change and the affordability crisis amounts to a national emergency, said Dan Bertolet, senior researcher at the Sightline Institute in Seattle, a research organization promoting environment and equity in the Pacific Northwest.

“We need to focus on the big picture: cities like Seattle need to add as much housing as [they can] as fast as possible. People seem to get hung up somehow on the fairness of that … that landowners and developers are bathing in gold coins,” he said. The wave of tech jobs in such cities should be seen as a “gift,” he said, that will ultimately boost the entire city.

“Developers build, supply increases, prices start to roll off—they are right now in Seattle, rents are down—and then developers stop because they can’t make money anymore. City governments should lower all the regulatory costs and all the things they can control, so developers will keep going, and lower the baseline rent as much as possible, before they stop,” Bertolet said.

“People say building all this supply won’t solve the [affordability] problem, and that’s true,” he said, noting that low-income families will still need subsidies and forms of public housing. “But if you build as much as you can, you make the leftover subsidy problem smaller. Who wouldn’t want to do that? We all know public housing is hugely expensive to build.”

The California Experiment

For all its apparent logic, the YIMBY movement was dealt a serious setback last year, when the California legislation fast-tracking density at transit stations, SB827 by San Francisco State Senator Scott Wiener, died in committee. Traditional housing affordability advocates concerned about gentrification and displacement formally parted ways with the cause for increasing supply. YIMBY advocates were accused of not understanding real estate realities on the ground, particularly in communities of color.

The basic problem was that the legislation did nothing to counteract historical patterns of racialized displacement and dispossession by real estate investment capital, University of Southern California urban studies professor Lisa Schweitzer wrote on her blog during the fractious debate. The growing perception was that the California measure gave the green light to developers without addressing equity concerns. The San Francisco Planning Department noted drily that SB827 would provide “huge additional value to property owners throughout the state, without concurrent value capture.” On the Crenshaw Subway Coalition’s website, Damien Goodmon was more forthright, describing the legislation as “a declaration of war on South LA.”

The political disintegration in California augured much more acrimony to come. A flier in Oakland called for “autonomous action/creative intervention/sabotage” against a scheduled gathering of the “pro-gentrification YIMBY party” descending on the community “to plot our total destruction.” In the fall of last year, when YIMBY organizers chose the Roxbury section of Boston—a neighborhood facing intense gentrification pressure and rising prices—as the site for their national conference, called YIMBYtown, a coalition of local social justice groups organized a protest under the banner Homes for All. Bearing spools of caution tape imprinted with the words “No Displacement Zone,” they interrupted the closing plenary, which featured a speaker from the National Low Income Housing Coalition.

“We believe the people closest to the pain are people who have the answers,” said Armani White, a Roxbury resident working with a group called Reclaim Roxbury.

Hallah Elbeleidy, policy analyst of Urban Programs at the Lincoln Institute, helped organize the YIMBYtown conference as a volunteer and focused on offering a program that featured critical and different viewpoints. The protest led to some soul-searching within local YIMBY and YIMBY-aligned organizations, she said, but didn’t necessarily lead to meaningful change. “Those they declare to want as neighbors aren’t represented in their organizations in a meaningful way, nor in the neighborhoods in which they reside,” says Elbeleidy. “While there are some uncontrollable factors at play, YIMBY advocates must examine and respond to how far from these individuals they really are, and not just spatially.”

Reflecting on the experience of being the subject of protests and the discomfort these very necessary conversations can bring, Elbeleidy penned an essay titled “Getting Comfortable with Being Uncomfortable” in Planning magazine (Elbeleidy 2019). In the piece, which was published in January, she urges greater collaboration among housing advocates: “We cannot accept a siloed approach to a problem fundamentally relevant to every individual.”

Examining the Premise

One of the most potent arguments in the backlash against the YIMBY movement is that its basic premise is all wrong. “We’re challenging YIMBYs to stop promoting the myth that the market can solve the affordability and displacement crisis,” said Lori Hurlebaus of Dorchester Not for Sale, during the Roxbury protest.

Well-established research shows that excessive regulations, exclusionary zoning, and NIMBYism can lead to higher prices. But there is little definitive evidence in the current literature that removing barriers and adopting upzoning brings prices down.

Some studies use econometric modeling and survey data that shore up the YIMBY argument. In The Long Term Dynamics of Affordable Rental Housing, researchers at the Hudson Institute and Econometrica Inc. found that from 1985 to 2013, nearly half of rentals affordable to low-income families existed previously as homes owned or rented by higher-income residents (Weicher 2017). Stuart Rosenthal at Syracuse University estimated that this filtering occurred over roughly the same time period at a steady rate of 2.5 percent per year (Rosenthal 2014).

If new housing isn’t built, wealthy newcomers have no choice but to bid on existing homes, driving up prices and derailing the filtering process, said New York University professor Roderick M. Hills, Jr. In this view, it would defy the laws of economic gravity to assert that building more supply somehow exacerbates affordability problems. “Attributing rent increases to new market-rate housing is like attributing rainstorms to umbrellas,” Hills wrote.

Other studies, however, suggest that what’s actually happening on the ground is far more complicated. An extensive review by New York University’s Furman Center found that, “from both theory and empirical evidence . . . adding new homes moderates price increases and therefore makes housing more affordable to low- and moderate-income families.” But the study also quickly emphasized that “new market-rate housing is necessary but not sufficient, and that government intervention is critical to ensure that supply is added at prices affordable to a range of incomes” (Been 2018).

A 2018 Federal Reserve paper by Elliot Anenberg and Edward Kung confirmed that housing demand has low elasticity—meaning essentially that consumers continue to pay higher prices despite increases in supply—and that rents may be more determined by the amenities in desirable or transitioning neighborhoods (Anenberg 2018). The implication is that even if a city were able to ease some supply constraints to achieve a marginal increase in its housing stock, that city would not experience a meaningful reduction in rental burdens.

In some cases, neighborhoods that are targeted for zoning reforms allowing greater height and density see prices rise very quickly—before a single foundation is poured. That was the conclusion of an MIT study published in January 2019 in Urban Affairs Review, looking at land parcels and condominiums in catchment areas around transit stations in Chicago that had been rezoned for taller and denser buildings (Freemark 2019). An important caveat was that there was a lag in permitting and construction of new projects—so supply wasn’t actually increased. But because the city signaled that density would increase, the research concluded that the “short-term, local-level impacts of upzoning are higher property prices.”

Even if the massive introduction of supply eventually has a moderating effect, the urgency of the housing crisis is that there’s no tomorrow. “Unfortunately, those facing pressures from increasing prices don’t have the luxury of time—they can’t pay the difference and wait for a better deal down the line,” said Elbeleidy.

Cities Move Forward

While this battle plays out, policy makers and housing advocates are making adjustments on the ground. Many are tying upzoning to affordability requirements such as inclusionary housing, where new residential development must include a percentage of affordable homes—typically 10 to 15 percent as a baseline—or funding so that the same amount of affordable homes can be built elsewhere in the community. Many cities are changing this policy from voluntary to mandatory. In California, lawmakers have worked with critics to redraft the density bill with statewide affordability requirements, as well as other protections for renters. The legislation also delays implementation for five years in neighborhoods most threatened by displacement.

In Minneapolis, the scene of extensive policy innovations around housing, the city laid the groundwork for increasing supply by easing restrictions in the downtown area, legalizing accessory dwelling units, and banning single-family-only zoning, to encourage more multifamily development. All of that was swiftly followed by a minimum inclusionary requirement of 10 percent for any project that gets increased allowable size, measured as floor-area ratio.

“This city council isn’t going to upzone without that policy,” said council president Lisa Bender. Even if it’s not discussed on a daily basis, the concept of value capture provided a critical rationale for that reciprocity, she said. “We have made it easier to develop. We have given lots of benefits to developers—we’ve eliminated parking requirements, we have an amazing park system, streets, transit—all kinds of investments that are creating a private benefit. And affordable housing isn’t the only way we ask for some of that benefit back. We have a fee to help pay for the park system.” That message—that taxpayers are constantly providing things that increase value for private landowners and developers—is hugely important, she said.

While expectations have permanently shifted, the city is constantly monitoring projects to make sure developers don’t end up with undue burdens. One additional measure being studied is allowing the use of tax increment financing as a supplement to the inclusionary requirement—additional funding that could potentially double the number of affordable units from 10 to 20 percent.

“I think we’re at a point in Minneapolis where we have a pro-growth, pro-equity political coalition,” Bender said. “Increasing supply is a necessary part of housing stability, but we insist that growth should help close our race and equity gaps, which are among the worst in the country.”

Inclusionary housing requirements are either in place or on the way in other cities as well. Seattle’s Housing Affordability and Livability program, for example, essentially now establishes a formula: if certain parts of town are upzoned, or projects get to be denser, larger, and taller, the obligation to supply affordable housing increases concomitantly. A few other examples:

• In Honolulu, a new rail line will boost private land values along its route. As such, the affordability requirements in Hawaii are seen as neither a gift by developers nor an extra charge—but rather, the recovery of a portion of the taxpayer-funded infrastructure project that is creating large increases in value for the private sector. “The public has invested billions of dollars into rail. That is increasing the property values around rail stations, and allowing people to build higher and more densely. That is all worth a lot and we need to get back some of our public investment by building more affordable housing,” said Gavin Thornton, co-executive director of the Hawaii Appleseed Center for Law and Economic Justice.
• In San Diego, the multipronged approach includes removing height restrictions and minimum parking requirements, an unlimited density bonus for any project that includes affordable housing, a 10 percent inclusionary standard, and by-right zoning approval for affordable housing and housing for the homeless. A plan to vastly increase allowable height and density along a new transit corridor is set to be accompanied by the provision of land near stations owned by the regional transit agency.
• Vancouver, B.C., is divided up into six districts that determine contributions by developers, known as Community Amenity Contributions and Development Cost Levies, based on the rezoning in each area. A measure to allow more duplexes, for example, triggers a calibrated affordability requirement. The system was designed to improve transparency, and it also has the effect of taking the mystery out of what developers can or can’t afford.

“There is understandable distrust of developers—those who have benefitted from the housing crisis. Well-designed land value capture policies serve to counter some of those fears,” said Vancouver City Councilor Christine Boyle. In what is increasingly becoming a common refrain, Boyle said she would prefer a citywide land value tax, which would fully match the realities of how landowners and developers are currently making profits. Boyle, a United Church minister, pitched the idea during her campaign, and gave it a catchy label: Windfall Power.

A New Framework

Despite this embrace of inclusionary requirements, complaints persist that they are never enough—that if cities require 15 percent of new residential development, the number of affordable homes will never catch up to the number of market-rate homes.

“Everybody recognizes it’s not enough, and it should never be the only thing, but inclusionary housing is an important source of affordable housing,” said Jacobus of Street Level Advisors. There is no question, he said, that the details of implementation are reliably complicated, and that changing the required percentage of affordable homes can be at odds with making the policy predictable.

But once landowners, in particular, realize that inclusionary requirements will be part of the equation from the start, the policy becomes an accepted and standard component of the urban development process, he said. With that as a basic foundation, policy makers can turn to other measures and initiatives, in a bundling of actions for affordability—strengthened tenants protections, co-housing and shared equity housing, tax increment financing for affordable housing, and reforms to allow accessory dwelling units, tiny houses, and single-room occupancy or rooming houses, just to name a few.

Given the high price of urban land, which makes housing so expensive, many cities are supplementing inclusionary requirements with direct actions such as providing government-owned land for affordable housing. Sound Transit, the Seattle area’s regional transportation authority, has made it a policy to do just that, handing over parking lots and construction staging areas next to existing and new light rail stations.

A mix of carrots and sticks is increasingly part of the effort to push cities and towns to plan for adequate housing. Courts in New Jersey have for decades enforced the state’s “fair share” housing laws, stemming from the landmark Mount Laurel decisions. In Massachusetts, under Chapter 40-B, housing gets fast-tracked if municipalities fail to maintain at least 10 percent of their housing stock as affordable to those earning 80 percent of median area income.

And some politicians are getting tougher. Mayor Martin Walsh has endorsed a special tax on the penthouses and other luxury homes that are increasingly dominating the landscape in Boston. California Governor Gavin Newsom, formerly the mayor of San Francisco, coupled $2 billion in new funding for housing and homelessness initiatives with a proposal to punish communities that block home building by withholding other state funding.

Randy Shaw, a leader of the YIMBY cause and author of Generation Priced Out: Who Gets to Live in the New Urban America (Shaw 2018), said he would take such tough measures a step further—by charging residents who block multifamily housing for the value they are accruing by maintaining the status quo.

“Homeowners increasing their own values are profiting by artificially restricting development,” said Shaw, who is director of the Tenderloin Housing Clinic, a pro-tenants group. “We act as if there’s no economic impact of anti-apartment policies. They increase the price for everybody else, and in terms of equity, it’s a staggering amount of money that homeowners are gaining.”

In contrast, linking upzoning to affordability requirements stands to be a more feasible and politically acceptable step, as a theoretical basis for the YIMBY movement. Changing the framework for urban development across the country can also smooth out highly charged neighborhood politics.

“I think the world is a better place for them being around,” said Jacobus of YIMBY advocates. “I just want them to be more concerned about what these communities are concerned about.”

Clashes like the protest of YIMBYtown in Roxbury are “totally avoidable,” he said. “Both sides are fighting an uphill battle, and there’s no good reason to be on opposite sides. It’s not going to be right to not build at all.”

If nothing else, YIMBYs might embrace affordability requirements as part of a better communications campaign. “It changes the way voters respond to a new development, even though everybody recognizes it’s not enough,” Jacobus said. “Lecturing people about supply and demand doesn’t work. What would it take to make people think they’re part of the solution? If we’re all going to row in the same direction, we have to all think there’s something in it for everyone.”

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy.

Photograph: Members of the YIMBY (Yes in My Backyard) movement at a rally for failed California housing bill SB 827 in 2018. The bill has been redrafted to include statewide affordability requirements and other protections for renters. Credit: Jef Poskanzer/Flickr CC BY-NC 2.0 

References

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Been, Vicki, Ingrid Gould Ellen, and Katherine O’Regan. 2018. “Supply Skepticism: Housing Supply and Affordability.” Working paper. New York, NY: NYU Furman Center (November). http://furmancenter.org/research/publication/supply-skepticismnbsp-housing-supply-and-affordability.

Beyer, Scott. 2016. “Why Is Austin’s Housing More Expensive Than Other Texas Cities?” Forbes, August 31, 2016. https://www.forbes.com/sites/scottbeyer/2016/08/31/why-is-austins-housing-more-expensive-than-other-texas-cities/#3b7f37ce6121.

Elbeleidy, Hallah. 2019. “Getting Comfortable with Being Uncomfortable.” Planning, January 2019. https://www.planning.org/login/?next=/planning/2019/jan/viewpoint/.

Fischel, William A. 2005. The Homevoter Hypothesis: How Home Values Influence Local Government Taxation, School Finance, and Land-Use Policies. Cambridge, MA: Harvard University Press.

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Freemark, Yonah. “Upzoning Chicago: Impacts of a Zoning Reform on Property Values and Housing Construction.” Urban Affairs Review, prepublished January 29, 2019. https://doi.org/10.1177/1078087418824672.

Glaeser, Edward. 2011. Triumph of the City: How Our Greatest Invention Makes Us Richer, Smarter, Greener, Healthier, and Happier. New York, NY: Penguin Press.

Hills, Roderick M. 2018. “Why Do So Many Affordable-Housing Advocates Reject the Law of Supply and Demand?” The Washington Post, September 18, 2018. https://www.washingtonpost.com/outlook/2018/09/18/why-do-so-many-affordable-housing-advocates-reject-law-supply-demand/.

Jacobus, Rick. 2015. Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities. Policy focus report. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

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San Francisco Planning Department. 2018. “Memo on SB 827.” February 5, 2018. http://commissions.sfplanning.org/cpcpackets/SB%20827.pdf.

Shannon, Megan Elizabeth. 2015. “Quantifying the Impacts of Regulatory Delay on Housing Affordability and Quality in Austin, Texas.” Master’s thesis, The University of Texas at Austin. https://repositories.lib.utexas.edu/handle/2152/32194.

Weicher, John C., Frederick J. Eggers, and Fouad Moumen. 2017. “The Long-Term Dynamics of Affordable Rental Housing.” Washington, DC: Hudson Institute (September 15). https://www.hudson.org/research/13339-the-long-term-dynamics-of-affordab….

For years, the City of San Bernardino, California, worked with the county housing authority, a nonprofit affordable housing developer called National CORE, and community residents to develop a plan to replace Waterman Gardens—an aging 252-unit public housing complex in desperate need of repair—with high-quality affordable housing. They launched the Arrowhead Grove Neighborhood Revitalization plan, a 38-acre, mixed-income housing project that is expected to create approximately 400 units of affordable and market-rate housing over the course of a decade.

Affordable housing is desperately needed in San Bernardino, a city with high housing costs and limited incomes that make it difficult for residents to afford basic necessities. More than 30 percent of San Bernardino residents live below the poverty level, and nearly 70 percent of renters are housing burdened, paying more than 30 percent of their income on housing, according to the National Equity Atlas, a resource produced by PolicyLink and the USC Program for Environmental and Regional Equity.

In 2017, the Arrowhead Grove project opened 138 units of affordable housing. However, due to a lack of subsidies to pay for the development of additional affordable units, the next phases of the project stalled.

What would it take to complete this transformative project in one of San Bernardino’s core neighborhoods? Could a health system help overcome barriers to development?

‘A Responsibility to Help Our Neighbors’

Dignity Health, one of the largest health systems in the United States, is exploring the roles that hospitals and health systems can play in creating local systems that produce jobs, housing, transit, and other resources people need to lead a healthy life. It’s also one of eight hospitals and health systems participating in an initiative from the Center for Community Investment (CCI) called Accelerating Investments for Healthy Communities. Over the past year, a cross-disciplinary team from Dignity Health engaged in a series of learning labs where they mapped the community investment system in San Bernardino to clarify local priorities, identify partners, and begin designing interventions to improve the system. The community investment system works to mobilize capital to address community priorities in disinvested places. It includes a broad set of stakeholders—from community development financial institutions (CDFIs), affordable housing developers, mission-driven investors, and banks, to community leaders, policy makers, public officials, anchor institutions, and local residents—who care about the community, the different types of resources that are blended to finance projects that conventional markets ignore, and the policies and practices that govern how this work is accomplished. Dignity Health also made the case for more investment in affordable housing.

Through these exercises, the Arrowhead Grove Neighborhood Revitalization project emerged as an important focus of the team’s work. As a major project in a neighborhood burdened by crime and poor health outcomes, Arrowhead Grove had the potential to bring new groups to the table, have a catalytic impact on the local community investment system, and set the stage for future investment from the health system and others in San Bernardino.

“We have a responsibility to help our neighbors when they need us. We recognized the importance of the Arrowhead Grove revitalization effort but needed help understanding the best way to align resources,” said Dan Murphy, vice president and chief philanthropy officer for Dignity Health Foundation-Inland Empire. “We needed our partners to help us determine the best path forward.”

Dignity Health has a longstanding tradition of lending to affordable housing developers and CDFIs through its Community Investment Program. Seeing the need and potential of the Arrowhead Grove project, the program committed a $1.2 million bridge loan to help fill its funding gap.

Additionally, Dignity Health saw the potential to play a larger role in the local community investment system, recognizing that in the wake of San Bernardino’s recent emergence from bankruptcy, it would take more than local resources to overcome disinvestment and improve opportunity for all residents.

“As a large employer and anchor, we understand that investing in projects like Arrowhead Grove can help bring stability to San Bernardino neighborhoods and transform lives,” said Pablo Bravo Vial, vice president of community health at Dignity Health.

In June of 2018, Dignity Health invited a diverse group of stakeholders from San Bernardino, the Inland Empire, and the greater Los Angeles region, as well as statewide and national organizations—including municipal leaders, foundations, banks, CDFIs, developers, and community-based organizations—to come together. Nearly 50 individuals and organizations attended the meeting and the site visit that followed, where Dignity Health articulated a compelling narrative about the need for more investment in the city; positioned Arrowhead Grove as a clear and immediate opportunity for public, private, and philanthropic capital; and asked participants to join in making the project a success.

One of the entities in attendance was the California Strategic Growth Council (SGC), a cabinet-level committee responsible for coordinating the activities of state agencies to promote more equitable, sustainable, and resilient communities. SGC had previously been aware of the Arrowhead Grove project and the long-standing need for affordable housing in San Bernardino. Impressed by the collaboration among local partners and a strong application by National CORE, SGC awarded San Bernardino $20 million through California’s Affordable Housing and Sustainable Communities (AHSC) program. The funds will support the next two phases of the Arrowhead Grove project, adding more than 180 new units of affordable housing. San Bernardino is the first city in the Inland Empire region to receive AHSC funding.

Across the country, rising income inequality, aging infrastructure, health disparities, and climate change threaten people’s ability to lead a healthy and productive life. And, far too often, the community investment system lacks the capacity to produce the level and type of investment needed to improve these conditions.

CCI has observed over and over again that “resources follow coherence.” By identifying a clear community priority and stepping forward to bring in new partners, Dignity Health was able to unstick a major catalytic project. SGC’s funding for Arrowhead Grove illustrates how clear priorities and collaboration can help attract new resources to a system and deliver investments that align with community priorities and support community health.

This article originally appeared in Shelterforce Magazine.

Photograph Credit: National Community Renaissance

Sobre el centro de Los Ángeles se ciernen grúas enormes, y en las calles resuenan ruidos de construcción, mientras los edificios nuevos y relucientes de uso mixto, los departamentos de lujo y las torres de oficinas cobran forma. Parecería ser evidencia certera de una ciudad próspera; salvo por el hecho de que las mismas calles también están pobladas de personas que duermen en las aceras, algunos en carpas de colores brillantes y otros extendidos sobre el cemento.

¿Qué ocurrió para que tantas personas sin techo (más de 34.000) se convirtieran en parte del paisaje urbano en esta ciudad de moda? ¿Por qué, en un período de sólido crecimiento económico, Los Ángeles y muchas otras ciudades de Estados Unidos intentan lidiar con una crisis de personas sin techo que, según algunos, es la peor desde la Gran Depresión? Esto ocurre en particular en las ciudades “prósperas” más buscadas en el mercado, donde una combinación de aumentos excesivos en el costo de las viviendas, poco aumento de los ingresos y falta de opciones de vivienda ha llevado a cada vez más gente que busca refugio a usar espacios públicos, como parques y plazas públicas. 

Mientras las ciudades crean planes para lidiar con las necesidades cotidianas urgentes, como intentar ofrecer refugio a las personas y brindar atención médica de emergencia y servicios policiales, los planificadores también colaboran con sus colegas de servicios sociales y de vivienda para crear enfoques lógicos a más largo plazo. El otoño pasado, en el instituto Big City Planning Directors de Cambridge, Massachusetts (presentado por el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, la Escuela Superior de Diseño en Harvard y la Asociación Americana de Planificación), muchos directores de planificación dijeron que el incremento de personas sin techo complicó los planes y los presupuestos, en especial en las ciudades donde la desigualdad económica se acrecentó en los últimos años. Estaban ansiosos por saber qué hacían las otras ciudades para abordar este tema. 

La respuesta a esa pregunta es tan complicada como la crisis misma. Mientras algunas ciudades invierten grandes sumas para aumentar la cantidad de lechos tradicionales que se ofrecen en refugios, otras intentan nuevos enfoques, como convertir moteles en Los Ángeles, construir comunidades de casas diminutas en Seattle o fomentar colaboraciones especiales públicas y privadas en la ciudad de Nueva York. Ninguna ciudad encontró la solución perfecta, pero algunas de ellas están progresando de manera significativa y educativa.

¿Cómo llegamos a esto?

En un cálculo de una noche realizado en todo Estados Unidos en enero de 2017, 553.742 personas no tenían techo, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés). De ellas, cerca de un tercio eran familias con niños. Más de 40.000 personas eran niños solos y jóvenes adultos, y otros 40.000 eran veteranos. El 35 por ciento del total no tenía refugio; es decir, vivía a la intemperie sin acceso a refugios de emergencia, viviendas tradicionales o un lugar seguro (USDHUD 2017). 

En general, la carencia de viviendas está disminuyendo (se redujo en un 13 por ciento desde 2010), pero el cálculo de una noche de enero demostró algo importante: por primera vez en siete años, la cantidad de gente calculada aumentó en comparación con el año anterior, en un 0,7 por ciento. Y, según el HUD, casi todo ese aumento se dio en ciudades.

Cada persona sin techo tiene su propia historia sobre cómo terminó en la calle, ya sea pobreza, desempleo, desalojo, aburguesamiento, violencia doméstica, adicción a drogas, gastos médicos o muchos otros motivos. La raza (y la desigualdad en cómo se ofrecen los servicios) también es un factor, según la National Alliance to End Homelessness (Alianza Nacional para Eliminar la Carencia de Hogar); por ejemplo, los afroamericanos conforman el 13 por ciento de la población general, pero más del 40 por ciento de la población sin techo.

Hace una o dos generaciones, eran menos las personas que acababan sin techo, en parte porque las ciudades ofrecían mayor diversidad en viviendas económicas. En ese entonces, algunas opciones comunes eran pensiones, “la casa de la abuela” o unidades políticas (casas donde las familias se “juntaban” legalmente), y los departamentos con habitaciones de ocupación individual (SRO, por sus siglas en inglés). En general, estas opciones desaparecieron con la renovación urbana, el redesarrollo de vecindarios que causó un aumento en el precio de las viviendas y una zonificación que favoreció los límites de ocupación. 

“Uno de los factores que causó un aumento drástico en la carencia de viviendas en los 80 fue que las ciudades se deshicieron de cosas como los SRO”, dice Alan Mallach, del Centro de progreso comunitario. Mallach es ex planificador urbano, y ha escrito informes de políticas para el Instituto Lincoln acerca de propiedades vacantes (Mallach 2018) y las antiguas ciudades industriales (Mallach 2013); él dice que algunos lugares empiezan a considerar restablecer ese tipo de viviendas. Por ejemplo, en Los Ángeles, una asociación sin fines de lucro llamada SRO Housing Corporation creó moradas para más de 2.000 personas que no tenían un techo, y tiene 400 viviendas en desarrollo. 

Mallach advierte que incluso las “viviendas asequibles” suelen ser prohibitivas en las ciudades prósperas, porque el alquiler se suele basar en un porcentaje de la mediana de ingresos en la zona (AMI, por sus siglas en inglés). A medida que aumentan los ingresos, lo hacen también los alquileres, que están ajustados a estos. Según la National Alliance to End Homelessness, hoy el motivo principal por el cual la gente se queda sin techo es porque no encuentra una vivienda que pueda costear (Figura 1).

En 2017, 8 de los 10 estados con mayor costo mediano de viviendas también tenían los mayores índices de personas sin techo, indica la empresa de análisis de datos The DataFace, con sede en San Francisco (Figura 2). Desde la Gran Recesión, algunas tendencias que incrementan la falta de viviendas asequibles son aumento del costo del suelo, construcción y mantenimiento, financiamiento más ajustado para los constructores de viviendas y un pico de interés por vivir en las ciudades, lo cual generó que la mayoría de las viviendas más lujosas se construyeran en centros urbanos. 

Al mismo tiempo, las nuevas construcciones no le pueden seguir el ritmo al crecimiento del empleo. Un informe de julio de 2017 que analiza los datos federales sobre permisos y empleos en construcción, elaborado por Apartment List, indicó que apenas 10 de las 50 mayores zonas metropolitanas del país produjeron suficientes viviendas para sostener el influjo de trabajadores (Salviati 2017). Por ejemplo, San Francisco construyó apenas una vivienda nueva por cada 6,8 empleos nuevos entre 2010 y 2015. En particular en centros tecnológicos, la creación de empleos nuevos disparó la demanda de viviendas, y los precios de alquiler se atizaron debido a la escasa oferta. San José, que presentaba la mayor escasez de construcciones nuevas entre las 50 zonas metropolitanas más grandes, también presentó el mayor crecimiento de alquiler: 57 por ciento, según el informe.

Restricciones federales, innovaciones locales

Esta confluencia de factores creó una realidad sorprendente: según un informe reciente de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos, ocho millones de estadounidenses pagan más de la mitad de sus ingresos en alquiler; un mayor porcentaje de la creciente población que alquila tiene ingresos extremadamente bajos; y el país tiene una escasez de 7,2 millones de unidades de alquiler asequible (NLIHC 2018). 

El año pasado, la financiación de servicios para personas sin techo por parte del HUD alcanzó niveles récord. Los programas de vivienda del HUD llegan a más de un millón de personas al año, y el Departamento ofrece subsidios de vivienda a unos 4,7 millones de hogares con ingresos muy bajos, lo cual representa cerca del 80 por ciento del presupuesto total. Pero se avecinan cambios: el presupuesto propuesto por el Presidente para el año fiscal 2019 incluyó recortes de USD 8.800 millones para el HUD, a pesar de que los comités de apropiaciones del Senado y la Cámara rechazaron los recortes y votaron aumentar el financiamiento en 2018. Los votos finales se podrían retrasar hasta después de las elecciones de noviembre, según indica el Centro de Presupuesto y Prioridades Políticas, un instituto imparcial de investigación y políticas con sede en Washington, DC, que se dedica a reducir la pobreza y la desigualdad. Mientras tanto, la propuesta de impuestos federales de 2017 redujo drásticamente el valor del crédito fiscal para viviendas de ingresos bajos, una fuente para financiar viviendas asequibles a largo plazo. Según los análisis publicados en New York Times, eso podría implicar que se construirán casi 235.000 departamentos menos en la próxima década (Dougherty 2018).

Con tanta incertidumbre a nivel federal, las ciudades encuentran y financian sus propias alternativas. Según Steve Berg, vicepresidente de programas y política de la National Alliance to End Homelessness (Alianza Nacional para Eliminar la Carencia de Hogar), eso significa cada vez más dejar atrás medidas que emparchan para ofrecer viviendas asequibles más permanentes. Dijo que estas políticas a largo plazo deberían garantizar la inversión de dinero público para “reparar el problema de viviendas asequibles, que es más grave”. 

“La vivienda primero” es una estrategia que, en esencia, evita los refugios y pretende ubicar a las personas directamente en viviendas asequibles, con servicios de soporte. Las investigaciones indican que “la vivienda primero” cumple con paliar la situación de las familias con falta temporal de refugio, personas crónicamente sin techo, y personas adictas y con problemas de salud mental. Si bien este enfoque puede resultar más costoso, los defensores dicen que, al crear viviendas permanentes, las ciudades terminan por gastar menos en refugios y servicios de emergencia.

Los Ángeles apuesta a moteles y bonos municipales

Los funcionarios del HUD afirman que en Los Ángeles y otras ciudades de la costa oeste con escasez grave de viviendas asequibles sufrieron un alza en la cantidad de personas sin techo, responsable de casi todo el pico de aumento a nivel nacional. En 2017, Los Ángeles recibió a 42.470 residentes y alcanzó los cuatro millones de habitantes; la población sin techo se disparó en un 20 por ciento y llegó a 34.189, con un total de 55.188 en el condado de Los Ángeles, según indica el HUD (USDHUD 2017). Un cálculo de una noche realizado en enero de 2018 por la Autoridad de Servicios a Personas sin Techo de Los Ángeles evidenció que la cantidad de personas sin techo se había reducido en un 6 por ciento, a 31.285, y 22.887 de ellas no tenían un refugio. Si bien el HUD exige a las ciudades que calculen el total de población sin techo cada dos años, Los Ángeles (que solo sigue a Nueva York en este punto) elige hacerlo una vez al año.

En abril de 2018, el concejo municipal de Los Ángeles declaró una crisis de emergencia en refugios, lo cual abrió el camino para el plan del alcalde Eric Garcetti de invertir USD 20 millones en nuevos refugios de emergencia. Su presupuesto para 2018-2019, aprobado por el concejo municipal en mayo, invertirá más de USD 442 millones en viviendas permanentes, refugios temporales, servicios y servicios públicos. El plan A Bridge Home de Garcetti está armando refugios temporales en estacionamientos de la ciudad o terrenos baldíos alquilados por la ciudad, distribuidos en todo Los Ángeles. Carpas, remolques y otras estructuras ofrecerán refugio temporal para hasta 100 individuos en cada sitio, que podrían sumar 6.000 personas al año que esperan una vivienda permanente. 

Más allá de los refugios de emergencia, la ciudad está usando fondos de Measure HHH, una iniciativa por voto aprobada por tres cuartos de la población de Los Ángeles en noviembre de 2016, que encomendó a la ciudad recaudar USD 1.200 millones en bonos para construir 10.000 unidades de viviendas permanentemente asequibles en la próxima década. Este año, la ciudad gastará más de USD 238 millones en financiación de HHH para construir 1.500 viviendas nuevas en 24 sitios. En abril, el concejo municipal aprobó dos programas más para apoyar la labor por aumentar la base de viviendas asequibles de la ciudad: uno optimiza el proceso de desarrollo de proyectos que incluyen viviendas asequibles de apoyo, y otro permite que 10.000 habitaciones de motel se conviertan en viviendas asequibles con servicios de respaldo; muchas de ellas hoy son anticuadas y no están en condiciones. Por último, la ciudad aplicó uno de los enfoques más creativos a la falta de hogares y el uso del suelo: lanzó un programa piloto que ofrece apoyo financiero a propietarios de algunos vecindarios con viviendas unifamiliares que aceptan construir o ampliar pequeñas moradas en el patio trasero, con el objetivo de albergar a personas que no tienen un hogar. 

Seattle encuentra una gran solución con las viviendas diminutas

A principio de año, la crisis de personas sin techo de Seattle llegó a ser noticia nacional, cuando la ciudad tuvo un altercado con Amazon sobre un impuesto a autoridades corporativas que debía financiar servicios sociales y ayuda a la comunidad. Pero la gravedad de las personas sin techo en la Ciudad Esmeralda no es novedad para nadie que haya prestado atención, en especial los dirigentes urbanos. Un cálculo de enero de 2017 registró 8.522 personas sin techo; de ellas, el 45 por ciento vivía sin refugio, en la calle. 

“La crisis de viviendas asequibles agrava el problema de la gente sin techo a tal punto que no podemos hacerle frente”, dijo el año pasado George Scarola, consejero estratégico de Seattle para responder ante la gente sin techo, en una sesión atestada de la reunión anual del Instituto de Suelo Urbano (ULI, por sus siglas en inglés) en Los Ángeles. En 2015, Ed Murray, exalcalde de Seattle, declaró la situación de gente sin techo en estado de emergencia y solicitó construir 1.000 viviendas diminutas para reemplazar a las ciudades de carpas. Desde entonces, se construyeron ocho aldeas de viviendas diminutas en toda la ciudad, como refugios temporales hasta que haya disponibles viviendas asequibles permanentes. Este enfoque también se está usando en otras ciudades, como Detroit, Dallas y Siracusa. 

Las viviendas diminutas de Seattle son construidas por voluntarios y cuestan entre USD 2.200 y USD 2.500 cada una. Las casas se pagan con donaciones y gracias al Low Income Housing Institute (LIHI), una organización local sin fines de lucro que supervisa las aldeas, y posee y opera unas 2.000 unidades de viviendas asequibles en la región. La ciudad o el LIHI poseen la titularidad del suelo de siete de estas aldeas, y cada una de ellas cuenta con unas 35 viviendas diminutas. Una iglesia local es titular del terreno de la aldea restante, que cuenta con 14 viviendas, también administradas por LIHI. El LIHI afirmó que en un año atiende a unas 1.000 personas con las 250 viviendas diminutas que administra. La organización tiene proyectadas otras dos aldeas.

Las viviendas, de 2,5 metros por 3,6 metros, están aisladas y tienen calefacción, electricidad y cerraduras. Dado que miden menos de 11 metros cuadrados, no se consideran unidades de morada según el Código Internacional de la Edificación, y no deben someterse al proceso de permisos de la ciudad. Muchos residentes son hombres y mujeres solteros o parejas; sin embargo, algunas aldeas ofrecen dos viviendas para familias con niños. Los residentes comparten instalaciones de baño, cocina y lavandería que están en el mismo sitio. Pagan los servicios públicos y ayudan con los quehaceres. El LIHI emplea a gestores de casos, a quienes paga la ciudad, y los residentes autogestionan las operaciones diarias. 

“Para quienes no tuvieron un techo durante 10 años, es una transición más sencilla” que un departamento, dijo Scarola en la reunión del ULI. “La gente se enorgullece de mantener limpias las viviendas y ser parte de la comunidad”. Dijo que, si bien las aldeas de viviendas diminutas son un hogar provisorio para apenas una fracción de la población sin techo de la ciudad, cumplen un papel importante. “Las viviendas más permanentes de apoyo son mejores que ‘dos calientes y un catre’”, dijo en referencia a las dos comidas calientes y la cama que ofrecen los refugios. “Los refugios nocturnos son caros, en especial si atienden a las mismas personas durante 10 años”. 

Según Scarola, lo que necesitan las ciudades son viviendas asequibles “más pequeñas, que se construyan más rápido y tengan muchas más unidades”. En 2017, la ciudad invirtió más de USD 68 millones en programas de asistencia para alquilar, refugios puente y viviendas para bajos ingresos, y en 2018 planea aumentar ese monto a USD 78 millones. Durante la campaña electoral de otoño, Jenny Durkan, alcaldesa de Seattle, prometió 1.000 viviendas diminutas más, con un costo estimativo de USD 10 millones. En diciembre pasado, luego de ser electa, anunció inversiones de la ciudad a una escala mucho mayor: USD 100 millones para construir y preservar viviendas asequibles, y asistir a compradores. Estos fondos ayudarán a construir 896 departamentos en 9 edificios, preservar 535 departamentos en 4 edificios y construir 26 viviendas nuevas para familias con ingresos bajos a moderados. Tres proyectos para nuevas viviendas asequibles ofrecerán 195 unidades de viviendas permanentes de apoyo para personas que antes estaban sin techo y con enfermedades mentales crónicas.

Y respecto del impuesto a autoridades corporativas: el concejo municipal de Seattle votó derogarlo por 7 a 2, menos de un mes después de aprobarlo por unanimidad. El impuesto había prometido recaudar USD 47,5 millones al año durante los siguientes cinco años para ayudar con la crisis de gente sin techo.

Lecciones de la ciudad que nunca duerme

Nueva York es la ciudad más poblada y con mayor densidad del país: posee 8,6 millones de habitantes en 5 distritos, que abarcan unos 777 kilómetros cuadrados. También posee la población de personas sin techo más grande del país: según el cálculo del HUD de enero de 2017, alrededor de 76.500, un récord histórico. La mayoría de estas personas no están tan “visibles” en la calle, como sucede en otras ciudades, debido a la ley de “derecho a un refugio” de la ciudad, una política que surgió de resoluciones judiciales en la década de 1970. Nueva York, Washington, DC, y Boston son algunas de las pocas ciudades de los Estados Unidos obligadas a ofrecer un alojamiento temporal a las personas sin techo. El HUD indica que, como resultado, en 2017 la ciudad de Nueva York albergó al 95 por ciento de las personas que necesitaban un hogar, mientras que Los Ángeles apenas albergó al 25 por ciento (USDHUD 2017).

En enero de 2017 y de 2018, la ciudad calculó unos 60.000 residentes en refugios municipales y más de 3.000 residentes sin refugio (la cifra del HUD es más alta porque incluye a personas atendidas en refugios operados por organismos religiosos y sin fines de lucro, además de otros entes gubernamentales). El 70 por ciento de la población en refugios municipales eran familias. 

La ciudad intenta ubicar a la gente cerca de sus redes de apoyo, en las comunidades que consideran su hogar, para mejorar las probabilidades de que estabilicen su vida con rapidez. Además, ofrece instalaciones exclusivas para familias, hombres, mujeres, jóvenes solos y residentes LGBTQ. En 2017, la ciudad de Nueva York gastó USD 1.700 millones de dinero de la ciudad, estatal y federal para asistir a la población sin techo.

En Nueva York, el aumento de las personas sin techo y la disminución de viviendas asequibles avanzaron de la mano en las últimas dos décadas. Entre 1994 y 2012, la ciudad se engrosó con más de un millón de residentes nuevos y perdió 150.000 departamentos con alquiler estabilizado; así, los residentes de bajos ingresos se vieron en un peligro particular al competir por una vivienda. Además, la población sin techo creció más del doble en ese lapso: aumentó un 115 por ciento. Entre 2000 y 2014, la mediana de alquiler en la ciudad creció un 19 por ciento, y el ingreso de los hogares bajó un 6,3 por ciento en dólar real. Hoy, dos tercios de las viviendas son alquiladas, y en junio de 2018, la mediana de alquiler era más del doble del promedio nacional: USD 2.900, según Zillow. 

“La gente llega a quedarse sin techo debido a la brecha entre el alquiler y los ingresos”, confirmó Steve Banks, comisionado de la Administración de Recursos Humanos de la ciudad (HRA, por sus siglas en inglés), quien supervisa el Departamento de Servicios Sociales (DSS) y el de Servicios a los Sin Techo (DHS). Dijo que, tras dos décadas en que la situación se agravó, la cantidad de gente albergada en refugios del DHS se estabilizó y comienza a reducirse, al mismo tiempo que la ciudad avanza en “mantener a la gente en su hogar y pasar a las personas sin techo del sistema de refugios a viviendas más permanentes”. 

Según Turning the Tide on Homelessness in New York City (Nuevos rumbos en la situación de gente sin techo en la ciudad de Nueva York), un informe municipal de 2017, es cierto que las nuevas políticas produjeron un progreso mensurable en este frente (NY 2017a). En diciembre de 2015, el HUD anunció que la ciudad había terminado con la situación de veteranos sin techo crónicos. Entre 2016 y agosto de 2018, un programa de ayuda a la comunidad obtuvo viviendas transitorias y permanentes para 1.815 personas sin techo que estaban en la calle. La ciudad abrió 15 refugios nuevos, como parte de un plan para cerrar los antiguos refugios que estaban en malas condiciones y construir 90 nuevos. Al mismo tiempo, la cantidad total de instalaciones que ofrecen refugio se redujo en un 25 por ciento, de 647 a 492, a medida que se desarrollaron nuevas opciones y se albergan más personas. Desde 2014, 94.300 personas se pasaron del sistema de refugios a viviendas más permanentes, y se evitó que 161.000 familias quedaran sin techo mediante distintas medidas, como un programa de aumento de vales para alquiler, servicios legales gratuitos para evitar desalojos y viviendas con mejor apoyo. Durante ese mismo período, la ciudad financió la creación y conservación de más de 109.700 viviendas asequibles.

Soluciones promulgadas en la ciudad de Nueva York

La ciudad de Nueva York está aplicando estrategias que resultan exitosas, como ayudas a organizaciones sin fines de lucro para la compra de viviendas asequibles para alquilar y así evitar el desplazamiento, rezonificación del suelo para el uso residencial y para incrementar la altura y la densidad, aplicación de mayores impuestos a territorios sin uso e inversión en edificios modulares de microdepartamentos. Molly Park, comisionada adjunta para el desarrollo, quien supervisa la división de Conservación y Desarrollo de Viviendas (HPD, por sus siglas en inglés), aconsejó precaución. Dijo que la situación de gente sin techo es “una situación con muchos matices”. “No podemos marcar una correlación directa entre la falta de hogar y los nuevos programas de viviendas asequibles”. 

Aun así, Nueva York tiene mucho para ofrecer a otras ciudades que luchan contra estos asuntos complejos. Estos son algunos de sus enfoques:

Housing New York 

Housing New York es el plan rector desarrollado durante el primer mandato del alcalde Bill de Blasio; define prioridades como crear caminos hacia viviendas permanentes para residentes sin techo, identificar viviendas más asequibles para los ciudadanos mayores, que son cada vez más (se estima que 400.000 más entrarán en esta categoría para 2040) y ofrecer viviendas más accesibles a personas con discapacidades. El plan de viviendas del alcalde exigía conservar 200.000 unidades asequibles para 2024, pero el paso acelerado de la ciudad estableció el rumbo para cumplir esa meta en 2022, dos años antes; en octubre de 2017, de Blasio lanzó Housing New York 2.0, un plan actualizado para conservar y crear 100.000 unidades más de viviendas asequibles para 2026, o 300.000 unidades en total, a un ritmo de 25.000 al año (Nueva York 2017b).

“Contamos con un sistema sólido y lo estamos escalando”, dijo Park, de HPD. Dijo que, entre 2014 y enero de 2018, la ciudad gastó USD 3.300 millones en subsidios directos para conservar o crear un total de 87.557 casas asequibles. Según ella, la mayoría de estas viviendas incluyen cierto nivel de construcción, desde reacondicio-namientos leves, como reemplazar una caldera o un techo, hasta construir unidades nuevas. La gran mayoría de las casas son para alquilar a múltiples familias, y algunas son propiedad de personas, incluidos edificios pequeños para entre una y cuatro familias. Si bien son financiadas y reguladas de forma pública, todas son propiedad y están bajo la administración de organizaciones privadas sin fines de lucro, empresas de desarrollo o dueños privados de proyectos multifamiliares, como asociaciones arrendatarias cooperativas.

Algunos de estos proyectos conservan viviendas asequibles existentes creadas en los 50 y los 60 con el Mitchell-Lama Residential Program, por el cual la ciudad construyó 70.000 departamentos cooperativos y de alquiler para inquilinos de ingresos bajos y medios. Sin embargo, los créditos impositivos para que sean más asequibles caducaron, y casi la mitad de las unidades salieron del programa, más que nada porque, debido al incremento en el valor de las propiedades, los alquileres a precio de mercado eran más atractivos que la rebaja de impuestos del programa. La ciudad dedicó USD 250 millones para conservar 15.000 cooperativas de Mitchell-Lama y está trabajando con los propietarios para realizar reparaciones y reestructurar la deuda.

Híbridos de viviendas asequibles

Housing New York 2.0 destinó 15.000 unidades asequibles a personas sin techo, y hasta ahora se crearon 8.948 casas para personas que salen del sistema de refugios. Estas labores incluyen algunos modelos muy innovadores. En el Bronx, Landing Road Residence ofrece departamentos asequibles subsidiados por dos pisos dedicados a un refugio para 200 personas. El Comité de Residentes de Bowery, con el respaldo de la ciudad, desarrolló, posee y opera el edificio, valuado en USD 62,8 millones, que cuenta con 111 estudios para ex personas sin techo y 24 departamentos asequibles de una y dos habitaciones disponibles por sorteo para la comunidad. El vecindario Inwood, en Upper Manhattan, la ciudad, la Biblioteca Popular de Nueva York, organizaciones comunitarias y un desarrollador de viviendas asequibles llevan adelante, en conjunto, The Eliza, que incluirá 175 departamentos muy asequibles, una nueva sede de la biblioteca e instalaciones para un preescolar universal. Los departamentos se reservarán para individuos y familias con un rango de ingresos bajos, e incluirá a ex personas sin techo. 

Además, la ciudad se une a asociaciones locales sin fines de lucro y desarrolladores de viviendas asequibles para convertir departamentos para refugio temporal en viviendas permanentemente asequibles. Desde 2000, Nueva York utiliza “grupos de departamentos” como medidas para emparchar los refugios; en su momento más álgido, pagaba tarifas de mercado para alquilar 3.600 departamentos en vecindarios de ingresos bajos. En 2016, la ciudad comenzó a eliminar gradualmente los grupos de departamentos y ubicar a las personas en hoteles comerciales, lo cual llegó a costarle a la ciudad USD 530.000 por noche para albergar a 7.800 personas, según un informe auditor de la ciudad de 2017. Ahora, la ciudad ayuda a comprar y renovar cerca de un tercio de los grupos de departamentos restantes y los convierte en viviendas permanentes para ciudadanos que solían ser sin techo y de bajos ingresos; de ser necesario, se apodera de ellos mediante expropiación.

“Intentamos asegurarnos de construir para familias con ingresos muy bajos que no están en refugios para sin techo, pero corren el riesgo de quedar sin un hogar”, dijo Park. En 2017, casi la mitad de las viviendas nuevas producidas eran para personas con ingresos al 50 por ciento de la AMI, o menos, dijo. “Yo lo veo como una herramienta para preservar a la gente sin techo”. 

Según Matthew Creegan, de la oficina de prensa de HPD, hoy el sistema de sorteo para viviendas asequibles recibe 700 solicitudes para cada unidad disponible. Esa cantidad es una gran mejora, en comparación con las 1.000 solicitudes por unidad que HPD recibía hace un par de años. Dijo: “La ayuda a la comunidad, la educación y la mayor cantidad de unidades nuevas construidas redujeron la necesidad”.

Viviendas inclusivas obligatorias

Para garantizar que todos los distritos tuvieran oportunidades de viviendas asequibles, la ciudad creó un nuevo programa de viviendas inclusivas obligatorias (MIH, por sus siglas en inglés) que se activa cuando una zona se mejora para aumentar el uso comercial y la densidad. Una política de viviendas inclusivas voluntarias, vigente desde 1987, permitía que los desarrolladores accedieran a una bonificación por densidad por mayor altura para las construcciones nuevas, reacondicionamientos importantes o preservación de viviendas permanentemente asequibles. La nueva política de MIH, adoptada por el concejo municipal en marzo de 2016, exige a los desarrolladores que desean aumentar el metraje en áreas rezonificadas o que necesiten permisos especiales que ofrezcan entre el 25 y el 30 por ciento de las unidades como asequibles, para un cierto rango de niveles de ingresos. Además, tienen opciones limitadas para crear viviendas asequibles en otra ubicación, o pagar tarifas compensatorias para un fondo de viviendas. 

La política pretende aumentar la diversidad económica de los vecindarios al garantizar que todas las viviendas nuevas que se construyan incluyan también unidades asequibles para un cierto rango de niveles de ingresos, entre el 40 y el 115 por ciento de la AMI, que en 2017 era de alrededor de USD 93.000 para una familia de tres integrantes. Una vez que se aparta el requisito de unidades asequibles, el resto se puede alquilar a precios de mercado del vecindario.

“La política de viviendas inclusivas obligatorias marcó una diferencia”, dijo Park. En 2018, la política de MIH había creado 4.000 departamentos permanentemente asequibles nuevos, además de los creados por rezonificación de vecindarios. La política de MIH es un poco controvertida, ya que los 51 miembros del concejo municipal pueden determinar el nivel de capacidad de pago proyecto por proyecto y tienen la capacidad legal para oponerse a proyectos. Al menos un par de concejales ejercieron este derecho, por ejemplo, al bloquear aprobaciones de edificios basándose en una oposición a la altura adicional del edificio. Algunos desarrolladores importantes también dudaron en arriesgarse a mejorar la zona o solicitar permisos especiales que dispararían el requisito de MIH. Pero la política se revisó y, por ejemplo, se introdujeron aprobaciones más veloces, y esta se volvió a encauzar.

Rezonificación para las nuevas viviendas asequibles

“Empleamos todos los territorios que tenemos para las viviendas”, dijo Purnima Kapur, quien hasta hace poco era directora ejecutiva del Departamento de Planificación Urbana de Nueva York (DCP, por sus siglas en inglés). “Se convierte en un equilibrio: con subsidios limitados y habiendo suelo disponible, siempre buscamos oportunidades, y eso suele suceder con mayor densidad”. 

La ciudad está rezonificando áreas industriales cercanas a vecindarios establecidos que poseen infraestructura como cloacas y “zonas en las cuales la renovación urbana arrasó con los edificios asequibles multifamiliares, como East New York, donde podemos mejorar y admitir edificios de departamentos más grandes”, dijo Kapur. El DCP está a la cabeza de un enfoque de planificación comunitaria integrado con varios organismos de la ciudad para planificar elementos como escuelas, transporte, instalaciones para capacitar trabajadores y espacios abiertos. “Hablamos de un marco que siga permitiendo usos industriales y agregue nuevos usos mixtos, como viviendas”, afirmó. Una gran extensión costera solía ser de uso mixto, “y con las nuevas empresas creativas y de tecnología, que quieren reubicarse allí, concebimos más viviendas para vivir y trabajar, y para usos comerciales”. 

Kapur indicó que ya hay planes en acción de nuevos vecindarios que permiten mejorar para densidad media y alta en East New York, Brooklyn y Far Rockaway, Queens, entre otros. Dos vecindarios de Brooklyn que se están considerando son Gowanus, una antigua zona costera reanimada por una mezcla moderna de grupos de arte y cultura e industrias de productores, y Brownsville, donde se desarrollarán 900 viviendas asequibles en varios sitios para familias de ingresos extremadamente bajos, que solían ser sin techo y personas mayores de ingresos bajos. Los proyectos de uso mixto presentan comodidades, como un centro cultural, un centro para personas mayores, un supermercado y un invernadero en el techo. 

En su búsqueda de más territorio, la ciudad intenta activar el potencial de los terrenos baldíos que durante mucho tiempo se consideraron demasiado pequeños o irregulares para las opciones tradicionales de viviendas, a fin de desarrollarlos con viviendas innovadoras más pequeñas, indica Kapur. Se planifican viviendas asequibles para personas mayores en estacionamientos de complejos existentes regulados por Mitchell-Lama y el HUD. En zonas muy accesibles por el tránsito, la ciudad está permitiendo desarrollar edificios con ingresos mixtos para familias pequeñas, como estudios y unidades con cocina compartida, y está distendiendo las restricciones sobre la superficie de los departamentos. Además, la ciudad está considerando reclasificar terrenos baldíos zonificados como residenciales para aumentar los impuestos a los propietarios e incentivarlos a que los desarrollen como viviendas. 

Con el apoyo de un subsidio de USD 1,65 millones de Enterprise, también se ayuda a expandir los fideicomisos territoriales comunitarios (CLT, por sus siglas en inglés) en toda la ciudad junto con organizaciones sin fines de lucro; así, los miembros de la comunidad pueden poseer parcelas y gestionar su desarrollo. El subsidio ayudó a crear el primer fideicomiso territorial de toda la ciudad, llamado Interboro CLT, y a enseñarles a las organizaciones de los vecindarios cómo pueden implementar los CLT en sus propias comunidades.

Viviendas modulares

Para reducir el costo, acelerar la construcción de viviendas asequibles y responder a los cambios demográficos, Housing New York 2.0 llamó a una capitalización de los avances en tecnología y diseño innovador para expandir las construcciones modulares y las microunidades. HPD lanzó un programa que fomenta la construcción modular avanzada con pautas de diseño actualizadas. Housing New York 2.0 hizo referencia al primer edificio de departamentos con microunidades de Nueva York, Carmel Place, en Kips Bay, Manhattan. Este edificio, inaugurado en 2016, posee 55 microunidades; 8 de ellas están reservadas para veteranos sin techo y 14 son unidades asequibles que recibieron 60.000 solicitudes para el sorteo. Los departamentos, de 24 metros cuadrados y 33 metros cuadrados, se construyeron con módulos prefabricados transportados desde un depósito en Brooklyn y “apilados” en un cimiento construido de forma tradicional con servicios públicos básicos. La ciudad lidera otra construcción modular mediante el programa Build-It-Back, y ha construido unas 100 viviendas unifamiliares que costaron un 25 por ciento menos que una construcción convencional. En mayo, HPD emitió una solicitud de propuestas (RFP, por sus siglas en inglés) para proyectos de viviendas multifamiliares 100 por ciento asequibles en East Bay, Brooklyn, que usarían la construcción modular para seguir probando si los beneficios de este enfoque se pueden alcanzar a mayor escala.

Viviendas en el futuro

Para las ciudades del país que buscan soluciones a la crisis de personas sin techo y la carencia grave de viviendas asequibles, la ciudad de Nueva York puede ofrecer muchas lecciones. Ya cuenta con siete años sólidos de producción de casas que incluyen viviendas asequibles, indica Kapur. Pero dice que, a fin de abordar una causa raíz del problema de la gente sin techo, la ciudad debe mantener el ritmo en el tiempo para equiparar la demanda de viviendas y reducir la presión del aumento de alquileres. Para esto, se requiere adelantar la planificación de capacidad y crecimiento futuro.

Tal vez, una de las lecciones más valiosas para estas ciudades prósperas se evidencia en la reflexión de Kapur sobre la necesidad de comprometerse con cambios de políticas a largo plazo e inversiones. “Seguimos mirando hacia delante”, a una ciudad que tendrá 9 millones de habitantes en 2040, “entonces nos concentramos en el futuro cercano y lejano. Nos damos cuenta de que debemos hacerlo de forma continua. No es un plan a cinco años”.

Kathleen McCormick, directora de Fountainhead Communications en Boulder, Colorado, escribe con frecuencia sobre comunidades saludables, sostenibles y con capacidad de recuperación.

Subtítulo: Las aldeas de casas diminutas esparcidas en todo Seattle ofrecen una solución temporal a la crisis de personas sin techo de la ciudad. Crédito: Low Income Housing Institute.

Referencias

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CNY (ciudad de Nueva York). 2017a. “Turning the Tide on Homelessness in New York City.” Nueva York, NY: Oficina del alcalde, Oficina del alcalde sustituto de servicios humanos y de salud, Oficina del comisionado del departamento de servicios sociales (febrero). https://www1.nyc.gov/assets/dhs/downloads/pdf/turning-the-tide-on-homelessness.pdf.

CNY (ciudad de Nueva York). 2017b. “Housing New York 2.0”. Nueva York, NY: Oficina del alcalde, Oficina del alcalde sustituto de viviendas y desarrollo económico (noviembre). https://www1.nyc.gov/assets/hpd/downloads/pdf/about/hny-2.pdf.

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En la última década, la impresión tridimensional fue una de las ideas con mayor resonancia en el ámbito de la tecnología. En vez de agregar tinta a un papel, una impresora 3D traduce un diseño digital en un objeto al agregar capas y capas de material (plástico, metal o concreto) mediante una extrusora guiada por computadora. Casi como un tubo motorizado de dentífrico. El proceso posee una descripción más correcta, pero menos chistosa: “fabricación aditiva”, y ha evolucionado desde los usos para prototipos veloces de las corporaciones tecnológicas y empresas de diseño a experimentos generalizados de aficionados, hackers y emprendedores, que realizan distintos objetos, desde productos de consumo hasta juguetes.

Pero ¿y si pensamos en algo más grande, como una casa?

En realidad, desde hace varios años, investigadores y emprendedores de todo el mundo han estado aplicando variaciones de la técnica para llevar a cabo proyectos del tamaño de edificios cada vez más ambiciosos. El último ejemplo corresponde a un desarrollo de cinco viviendas en Eindhoven, Países Bajos. Es un experimento ambicioso que involucra a múltiples socios, quienes lucharán no solo con las practicidades del diseño y la construcción, sino también con las regulaciones y el mercado del mundo real, dado que las propiedades se alquilarán. “Necesitamos una gran revolución en la industria de la construcción”, dijo Rudy van Gurp, gerente de proyecto de la constructora Van Wijnen Rosmalen; la aplicación de técnicas en impresión 3D podría ser parte de ella.

Algunas ventajas de esta forma de construcción, que sigue evolucionando, son el uso más eficiente de materiales, que reduce costos y minimiza el desperdicio, y el potencial de personalización. O, al menos, eso es lo que se promete, si la tecnología sigue mejorando al ritmo actual. Ese es un motivo por el cual el experimento de Eindhoven es notable, dado que es la continuación de un auge reciente de descubrimientos prototípicos relacionados entre sí.

El marzo pasado, una empresa llamada Icon, de Austin, Texas, usó su enfoque sobre la tecnología de impresión 3D para construir una vivienda moderna e intencionalmente minimalista de 32,5 metros cuadrados por USD 10.000, según lo informado, y predijo que podría abaratar el costo a USD 4.000 si sigue modificando el diseño para reducir aún más los elementos no “impresos”. La estructura se construyó de conformidad con los códigos locales de vivienda y hoy se utiliza como casa y oficina modelo. Icon concibe al proyecto como una posible solución a las necesidades de vivienda en los países en vías de desarrollo, y trabaja con la asociación sin fines de lucro New Story para llevar su enfoque a El Salvador.

Y, en julio, una familia francesa de cinco integrantes fue seleccionada para, aparentemente, ser la primera en el mundo en mudarse a una casa impresa en 3D: una vivienda de interés social no adosada, de 93 metros cuadrados, con curvas vistosas. Los organizadores de ese proyecto dicen que cuesta unos USD 200.000, lo cual, según dicen, es un 20 por ciento menos que una versión idéntica construida con los métodos tradicionales. La impresión de la estructura llevó 54 horas, pero la terminación de otros elementos no impresos, como las ventanas y el techo, demoró otros 4 meses.

Se proyecta reducir los costos y los tiempos de construcción a medida que se mejora el proceso. Sin embargo, lo que importará a largo plazo es cómo se fusiona la tecnología con los objetivos existentes de planificación urbana, y también con un razonamiento más abierto sobre el desarrollo y el uso del suelo. Ese es el otro motivo por el cual el proyecto de Eindhoven es convincente: una de las varias partes que busca explorar e influir en el futuro de la construcción es la ciudad misma.

“Me preguntaba por qué [la construcción] es un sector tan tradicional”, reflexiona Yasin Torunoglu, el vicealcalde. “Las casas y los edificios nuevos siempre se construyeron del mismo modo”. Y eso llevó a problemas prácticos en el día a día. Por ejemplo, en los Países Bajos hay escasez de albañiles experimentados, lo cual parece ser un motivo típico del s. XX para demoras en la construcción. “Me preguntaba dónde estaba la revolución [tecnológica]”, dice Torunoglu.

Al ayudar a coordinar la sociedad que impulsa el proyecto que hoy se denomina Milestone, Torunoglu quería que la ciudad se involucrara directamente para dar forma al impacto de la tecnología y a las implicaciones normativas, en vez de ir a la zaga del cambio generado por otros y reaccionar a él, como suele suceder con las disrupciones tecnológicas.

La labor incluye a otros colaboradores, como la Universidad Tecnológica de Eindhoven y la empresa de diseño Houben en Van Mierlo Architecten. La tecnología principal, desarrollada por la universidad, se usó para construir el primer puente de concreto del mundo impreso en 3D, en 2017. Una gran boquilla mecánica montada en un marco exprime concreto en cantidades precisas y con un patrón programado, para construir paredes y formas al igual que una impresora 3D, pero a mayor escala.

La última labor se desarrollará en cinco años y, al igual que cualquier impresión 3D, se construirá capa por capa. La primera vivienda es una estructura de un piso con dos habitaciones, y debería estar lista para el año próximo. La mayor parte, se realizará en el laboratorio de construcción de la universidad, y luego se transportará al sitio y se ensamblará. Las tuberías y el cableado se diagraman en los diseños impresos y se terminan en el sitio. Las viviendas subsiguientes crecen cada vez más en tamaño y ambición. El equipo aprenderá lecciones de cada experiencia para dar forma a la siguiente, desde detalles de la construcción hasta problemas de codificación. La estructura final se “imprimirá” en el sitio.

Los diseños son llamativos e idiosincráticos, y tendrán formas difusas, con curvas inconfundibles e impredecibles. Este es un resultado directo del proceso de impresión 3D. Los diseños se pueden alterar y modificar para cada casa, de modo que se puede obtener una “personalización verdaderamente masiva”, según dijo el constructor van Gurp: “Cada vivienda tendrá un aspecto diferente”. Torunoglu, vicealcalde de Eindhoven, dio un argumento similar: que el proceso podría “democratizar la industria” y ofrecer un aporte de diseño sin precedentes para los compradores de viviendas.

Por supuesto, falta mucho para eso. El proceso es “muy interesante y podría reducir muchísimo el costo de las viviendas”, dijo Armando Carbonell, miembro sénior y presidente del Departamento de planificación y forma urbana del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. “Pero es una posibilidad”.

Si las mejoras prometidas se cumplen, este método sería un 40 por ciento más económico que una construcción estándar, según dicen los defensores de la pujante industria. Pero, a pesar de que eso puede ser muy importante, el impacto variará. En los mercados más codiciados, como Nueva York o San Francisco, la porción de costos de vivienda atribuibles al valor territorial duplica o triplica los costos de construcción; este método sería más efectivo en esas ciudades si se demuestra que se puede construir hacia “arriba” y aumentar la densidad. En los mercados más tranquilos, como Cleveland y St. Louis, en los que la construcción altera el costo de las viviendas, las casas impresas en 3D podrían reducir drásticamente dichos costos, según indica Carbonell. Esto podría tener un impacto aun más grande en los contextos de países en vías de desarrollo.

El proyecto de Eindhoven está más dirigido a compradores más lujosos, pero aun así, podría ofrecer una ayuda importante para establecer la impresión 3D como una opción viable para la construcción, porque el éxito o el fracaso dependen de la aceptación real de los consumidores. “Aprender de este proceso es un desafío”, dijo Torunoglu, vicealcalde de Eindhoven. “Debemos colaborar con el mercado”.

Más de 100 personas se han inscrito como potenciales arrendatarios; eso es una buena señal de dicha colaboración. Ese nivel de interés no se puede fabricar.

Rob Walker (robwalker.net) es columnista de la sección Sunday Business del New York Times.

Crédito de la imagen: Houben en Van Mierlo Architects