A principio de año, Kizzy Jefferson cerró la compra de su primera casa. La residencia recién terminada, de tres habitaciones y dos baños, ubicada en Acre Homes, un vecindario de tradición negra del noroeste de Houston, se vendió por US$ 75.000, menos de un tercio de la mediana de precio para viviendas unifamiliares de la ciudad de US$ 250.000.

Desde hace mucho tiempo, se considera que Houston es una ciudad particularmente asequible, pero en los últimos años los valores de los inmuebles se dispararon del mismo modo que en muchas otras áreas metropolitanas de los Estados Unidos. En la última década, la mediana de precios de la vivienda aumentó un 67 por ciento, mientras que los ingresos aumentaron solo un 20 por ciento.

“Para costear cualquier vivienda, se necesitan dos o tres ingresos”, dijo Jefferson, nacida en Houston, madre soltera y empleada en la industria de la salud. También es veterana, y durante años intentó obtener un préstamo respaldado por el VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos) para comprar una casa en su ciudad natal. A fines del año pasado, al salir de la biblioteca local, vio un folleto del Fideicomiso de Suelo Comunitario de Houston (HCLT, por sus siglas en inglés). Fue a una reunión informativa en enero, y para principios de abril ya era propietaria.

Jefferson adquirió su vivienda mediante el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas (NHDP, por sus siglas en inglés), una colaboración entre la ciudad de Houston, el Banco de Tierras de Houston y el HCLT. El NHDP se lanzó en 2018 y se creó para ofrecer viviendas unifamiliares asequibles y recién construidas a personas con un ingreso equivalente al 80 por ciento o menos de la mediana de ingresos en la zona (AMI). El programa se encarga de atender desigualdades raciales sistémicas y prácticas discriminatorias que han excluido a personas negras, entre otras, de la posibilidad de adquirir una vivienda. El índice de personas negras propietarias en la ciudad es del 32 por ciento, en comparación con el índice de personas blancas propietarias, que es del 57 por ciento.

El NHDP de Houston es parte de un esfuerzo reciente por pensar cómo los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios pueden colaborar para hacer frente al racismo sistémico y expandir las oportunidades de vivienda asequible. Esta labor se tornó aún más urgente ahora porque la COVID-19 puso en evidencia la precariedad en el ámbito de la vivienda. Los representantes de la alianza de Houston están trabajando junto a pares de Portland y Atlanta como parte de Catalytic Land Cohort, que durará 36 meses. Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario dirigen el programa con una financiación inicial de Wells Fargo; ambas organizaciones sin fines de lucro trabajaron también con otras comunidades, como Albany, Nueva York, para explorar potenciales colaboraciones similares.

A lo largo de la historia, los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios nunca coordinaron su trabajo: en general, los bancos de tierra adquieren propiedades en mercados débiles con el fin de volver a darles un uso productivo, mientras que los fideicomisos de suelo comunitarios se centran en garantizar la capacidad de pago en mercados más codiciados. Pero, si se unen, estas entidades pueden conformar una herramienta importante para expandir las oportunidades de adquirir una vivienda.

“Estamos pensando cómo podemos brindar recursos a los bancos de tierras municipales para que adquieran las propiedades que les ofrezcan las mejores posibilidades de gestión, y cómo podemos crear una estrategia [efectiva] de adquisición en un mercado impulsado por organizaciones sin fines de lucro”, dijo la Dra. Akilah Watkins, presidenta y directora ejecutiva del Centro de Progreso Comunitario. “Queremos que ese canal con el banco de tierras y, luego, con el fideicomiso de suelo comunitario sea lo más fluido posible”.

Watkins enfatizó que la COVID-19 puso muy en evidencia los problemas relacionados con la capacidad de adquisición de viviendas en los Estados Unidos, y dijo que estas colaboraciones pueden tener un papel importante en la recuperación. En Houston, por ejemplo, el interés en el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas sigue siendo fuerte; a pesar de que ahora opera en línea, el HCLT sigue recibiendo alrededor de una solicitud por día de un potencial propietario nuevo.

La crisis económica actual también implica que es posible que se vendan y se compren más tierras, y los bancos de tierras pueden cumplir la función de mantenerlas disponibles y asequibles. “Es un momento muy propicio para que los bancos de tierras se hagan de esos terrenos para que pasen a su propiedad, y, junto con las partes interesadas locales, empiecen a desarrollar las bases de una visión de amplio alcance sobre el suelo”, dijo Watkins.

Adriane Bond Harris, directora del área de Acceso de la Comunidad al Capital del Centro de Inversión Comunitaria del Instituto Lincoln, coincidió en que este es un momento crucial para tener en cuenta el potencial de asociaciones como estas. “Podrían surgir posibilidades para usar dinero de recuperación para adquirir tierras, y si hay ciudades con CLT y bancos de tierras existentes, esta será una muy buena oportunidad para ellas”, dijo. “Debido a la crisis de vivienda y al potencial de que desarrolladores privados compren todas las tierras vacantes, esta es una buena ocasión para que las ciudades empiecen a planificar cómo podrían expandir sus diversas herramientas y así mejorar la capacidad de pago dentro de la comunidad”.

Nuevas comunidades

La conformación del primer fideicomiso de suelo comunitario de los Estados Unidos se produjo en Albany, Georgia, en 1969, y estuvo a cargo de los dirigentes de Derechos Civiles Slater King, Charles y Shirley Sherrod, y John Lewis, entre otros. Implementaron un modelo piloto para que los productores rurales negros pudieran acceder a tierras para viviendas, agricultura y otros emprendimientos. New Communities Inc. funcionó como una serie de cooperativas y viviendas agrícolas en 2.300 hectáreas de tierras que pertenecían a la organización comunitaria sin fines de lucro. En ese momento, era la porción de tierra más grande del país que pertenecía a residentes negros. 

En 1985, ante una sequía extrema y el rechazo de la ex Administración de Viviendas para Agricultores de otorgar un préstamo de emergencia, New Communities se vio obligada a entregar las tierras. En 2009, el fideicomiso obtuvo US$ 12 millones como parte de un acuerdo mayor para compensar a los productores rurales negros por la discriminación del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos; New Communities compró 647 hectáreas y, desde entonces, desarrolló Resora, un centro de retiro y una granja activa, construidos con los ideales originales.

Fortalezas complementarias

Hoy, hay más de 270 fideicomisos de suelo comunitarios activos en los Estados Unidos. Se trata de un modelo de viviendas de dominio compartido nacido del movimiento de Derechos Civiles (ver nota de recuadro), y puede adquirir varias formas. En general, funcionan como organizaciones sin fines de lucro privadas administradas por personal, una junta y miembros de la comunidad, y se financian mediante una combinación de subsidios, donaciones, cuotas de membresía, cargos a desarrolladores, fondos federales y otras fuentes.

Cuando los residentes compran una vivienda bajo fideicomiso de suelo comunitario, suelen adquirir la casa en sí y alquilar las tierras al fideicomiso. El propietario acepta que, si vende la vivienda, lo hará a un precio restringido, lo cual perpetúa la capacidad de pago a largo plazo. Si bien los CLT varían mucho en todo el país, un informe de 2019 publicado por Grounded Solutions Network y el Instituto Lincoln demostró que el propietario “tipo” de una vivienda bajo CLT obtenía una ganancia de US$ 14.000 al revender la vivienda de dominio compartido tras un promedio de cinco años (Wang et al., 2019).

El informe ilustró el modo en que los fideicomisos de suelo comunitarios pueden evitar el desplazamiento y a la vez ayudar a los residentes a fomentar la igualdad. Además, demostró que el porcentaje de hogares de color en el sector del dominio compartido pasó del 13 por ciento entre 1985 y 2001 al 43 por ciento entre 2013 y 2018. Los autores atribuyen este aumento a que la comunidad comprende mejor estas herramientas, además de a un cambio en los proveedores de viviendas asequibles, que apoyan más a los residentes de color.

Las tres ciudades de la cohorte están muy centradas en atender a las comunidades de color, y Tony Pickett, director ejecutivo de Grounded Solutions Network, dijo que la justicia racial es un componente esencial del trabajo. “Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario son dos organizaciones para el desarrollo comunitario dirigidas por personas negras. Como tales, [trabajan] para que las familias de color, a quienes desde hace mucho se les niega el acceso al sueño americano, cumplan el de poseer una vivienda”, dijo. “Si a todos nos importa la justicia racial, también nos debe importar que las viviendas sigan siendo asequibles en el largo plazo”.

En Houston, el 96 por ciento de los propietarios bajo CLT son negros, y el 4 por ciento son hispanos. El 75 por ciento de los propietarios bajo el Fideicomiso de Suelo de Atlanta son negros. En 2019, casi el 70 por ciento de los nuevos propietarios bajo el CLT de Portland se identificaban como hogares de color.

“Muchas veces, cuando hablamos de viviendas asequibles, hablamos de las tres P: proteger a los inquilinos, preservar las comunidades y producir viviendas”, dijo Harris, del Centro de Inversión Comunitaria, quien ayudó a formar el primer fideicomiso de suelo comunitario de Nashville cuando fue director de la Oficina de Vivienda del alcalde, entre 2015 y 2018. “Creo que el cuarto elemento que ofrece el CLT es poder. Son ellos quienes realmente están trabajando con los residentes para entender qué significa poseer una vivienda mediante un fideicomiso de suelo comunitario, y qué significa construir y mantener la igualdad, ahora y para las generaciones del futuro”.

Los bancos de tierras son entidades públicas o cuasipúblicas dirigidas por el gobierno de la ciudad o el condado, que trabajan, más que nada, en zonas con mercados débiles y sujetos a ejecución hipotecaria. Estos adquieren propiedades vacantes, abandonadas o evasoras con el fin de volver a darles un uso productivo. Mediante legislaciones estatales habilitantes, los más de 200 bancos de tierras de los Estados Unidos obtienen poderes únicos para eliminar las deudas impositivas y otros obstáculos económicos que impiden realizar estas conversiones. La mayoría de ellos se financian con fondos locales, estatales y federales, además de convenios filantrópicos, ventas de tierras y tasas e intereses por evasión de impuestos.

La cantidad de bancos de tierras aumentó luego de la Gran Recesión; antes de esa crisis económica, había solo una decena en el país. Ante la pandemia actual, se entiende mejor qué función pueden cumplir los bancos de tierras en la recuperación centrada en la comunidad; esto resultó evidente en junio con la presentación de la Ley bipartidaria para la Red Nacional de Bancos de Tierras de 2020. También hay consciencia de los riesgos de permitir que las empresas de capital de inversión compren todas las propiedades vacantes.

Tiene cierta lógica que los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios colaboren, según dice Emmeus Davis, editor del libro The Community Land Trust Reader (Manual del fideicomiso de suelo comunitario), del Instituto Lincoln (Davis 2010). “Los bancos de tierras tienen un problema de disposición”, escribió hace tiempo (Davis 2012). “Los fideicomisos de suelo tienen un problema de adquisición”.

Salvo algunas excepciones (como el Banco de Tierras de Houston, que solo ofrece viviendas asequibles), casi todos los bancos de tierras se han centrado en adquirir propiedades y llevarlas a un uso productivo, no necesariamente en crear capacidad de pago a largo plazo. Los fideicomisos de suelo, por su parte, son expertos administradores, pero no tienen muchas formas de adquirir propiedades. Además, los bancos de tierras pueden estar exentos de tributos inmobiliarios, lo cual tiene el potencial de reducir el precio de adquisición para los fideicomisos de suelo interesados. “Con los años, estoy cada vez más convencido de que el banco de tierras y el fideicomiso de suelo resuelven mutuamente sus principales deficiencias”, dijo Davis hace poco.

Si bien hubo algunos casos en la historia en que las autoridades de un banco de tierras o los organismos municipales otorgaron tierras de propiedad pública a un fideicomiso de suelo comunitario, estas transferencias no se han realizado de forma sistemática. Davis cita ejemplos en Boston, Filadelfia y Denver, visitada por la cohorte en la primera mitad del año. Al acercar ambos tipos de grupos de forma más intencional, es posible alcanzar una escala mayor, indica Davis. Hay algunas buenas prácticas básicas para que esto funcione, dijo: “El banco de tierras debe priorizar las viviendas asequibles en su política de disposición. La manera exacta en que eso funcione dependerá muchísimo de las condiciones y las prioridades locales”.

Asociaciones en la práctica

En 2018, la ciudad de Albany emprendió un proyecto piloto para formalizar la relación entre el banco de tierras y el fideicomiso de suelo de la ciudad. El Banco de Tierras del Condado de Albany y el Fideicomiso de Suelo Comunitario de Albany solicitaron, de forma conjunta, un subsidio de asistencia técnica al Centro de Progreso Comunitario, y lo obtuvieron. El proceso ayudó a identificar “los aspectos en los que las fortalezas del banco de tierras podían compensar las debilidades del modelo del fideicomiso de suelo, los obstáculos de la misión, y viceversa”, dijo Adam Zaranko, director ejecutivo del banco de tierras. “Fue uno de esos momentos eureka. ¿Por qué no lo había pensado antes?”. Si bien ambas entidades trabajaban en oficinas vecinas, no tenían una relación oficial.

De estos debates, surgió el Programa Vecindarios Inclusivos de la ciudad. Mediante el programa, el banco de tierras pone ciertas propiedades a disposición para que el fideicomiso de suelo las compre a un precio con descuento. El fideicomiso de suelo tiene varias semanas para ejercer su primer derecho de tanteo. Si expresa interés, la junta directiva del banco de tierras revisa la oferta. Este arreglo es posible porque, bajo la autoridad estatutaria del banco de tierras, la junta directiva puede decidir disposiciones inmobiliarias según el mejor resultado, y no necesariamente por la mejor oferta.

Zaranko destacó que el programa pretende distribuir propiedades bajo fideicomiso de suelo en toda la ciudad, no solo en ciertos vecindarios. Dijo que la asociación ayuda a demostrar que los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo tienen una función que cumplir en mercados fuertes y también débiles. Esto tiene particular validez en ciudades con un “mercado dual” como Albany, donde unas pocas calles de distancia pueden marcar una diferencia importante en el nivel de inversión.

Si bien se suele asociar a los bancos de tierras con mercados débiles, estos también pueden ayudar a convertir propiedades vacías y abandonadas de vecindarios fuertes en viviendas asequibles. Por su parte, los fideicomisos de suelo comunitarios pueden atraer inversiones en vecindarios con mercados débiles y, a la vez, proteger la capacidad de pago.

“La idea es, con el tiempo, crear pequeños sectores de viviendas que sean permanentemente asequibles en vecindarios que el mercado no podría atender de otro modo, en vez de colocar todas las viviendas asequibles en vecindarios con falta de inversión que solían sufrir prácticas discriminatorias”, dijo Zaranko.

Hoy, los socios de Albany están en proceso de cerrar la compra de la primera propiedad, una casa de tres habitaciones ubicada en Buckingham Pond/Crestwood, un vecindario con pocas propiedades vacantes.

En Houston, se centraron en conservar la capacidad de pago en toda una ciudad que, de a poco, se está haciendo inasequible. Mediante el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas, las personas pueden adquirir una casa de dos formas. La “opción tradicional de adquisición” ofrece asistencia a los compradores por hasta US$ 39.900. La segunda opción, la que usó Jefferson, vende casas del NHDP a un precio inferior al del mercado (a partir de US$ 74.615 para una casa de tres habitaciones). A través de este modelo, en una venta, el comprador y el fideicomiso de suelo comunitario compran la casa y la tierra, respectivamente. Luego, el propietario alquila la tierra al fideicomiso de suelo a largo plazo. Este, a su vez, mantiene la capacidad de pago de la vivienda a perpetuidad. Hoy, los pagos mensuales van de US$ 592 a US$ 739 para una casa de tres habitaciones.

“La ciudad es el desarrollador maestro”, dijo Ashley Allen, directora ejecutiva del HCLT. La ciudad selecciona constructores y financia las obras para las propiedades que el banco de tierras designó para el programa. El fideicomiso de suelo se posiciona como un posible comprador. Allen añadió que otros programas por fuera del NHDP formal también pueden ayudar al fideicomiso de suelo. El HCLT cuenta con una red de constructores y organizaciones comunitarias y, si el banco de tierras previamente aprobó a estos constructores y organizaciones para adquirir propiedades, también contribuye a que se puedan sumar viviendas asequibles a la cartera del fideicomiso de suelo comunitario. “Si pueden seguir garantizando que estos constructores comunitarios obtengan tierras, nos están ayudando a crear más viviendas asequibles permanentes. Luego, podemos colocar esas viviendas en el fideicomiso de suelo. Incluso mediante estos canales menos directos, el banco de tierras cumple la función de garantizar que en el suelo haya una vivienda asequible de manera permanente”.

Además, el HCLT se centra en otro elemento importante, dijo Allen: proteger las viviendas de los factores climáticos. El fideicomiso de suelo brinda información a los compradores sobre resiliencia ante el cambio climático y controla a los desarrolladores de viviendas asequibles, que, de lo contrario, podrían construir sobre terrenos anegables.

Otro modelo de asociación, cuyo pionero fue el Fideicomiso de Suelo Comunitario Maggie Walker (MWCLT, por sus siglas en inglés), de Richmond, Virginia, fusiona ambas entidades en una. En 2016, la Ley de Entidades Gestoras de Bancos de Tierras, aprobada por la Asamblea General de Virginia, permitió designar organizaciones sin fines de lucro existentes a nivel local para que funcionaran como bancos de tierras. El ayuntamiento de Richmond votó para que el MWCLT fuera el primer banco de tierras de la ciudad.

Este puede adquirir tierras de tres formas: comprar ciertas propiedades evasoras a la ciudad por US$ 2.000 a US$ 3.000 cada una, recibir una propiedad donada o comprar tierras en el mercado libre. Para cumplir el objetivo principal del banco de tierras, que es crear viviendas asequibles, se aparta al menos el 25 por ciento de las propiedades adquiridas para que las desarrolle el MWCLT. El resto está a cargo de desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro (quienes pueden elegir incluir las viviendas terminadas en el mecanismo del MWCLT) o se transfiere a otras entidades, que, bajo la supervisión de la comunidad, pueden reconvertir las tierras para uso minorista o comercial, conservación histórica, espacios públicos o agricultura urbana.

“Al reunir un fideicomiso de suelo comunitario y un banco de tierras, el MWCLT puede combinar estas funciones simbióticas como forma de garantizar que las propiedades transferidas al banco de tierras se usen estratégicamente para alcanzar los objetivos comunitarios”, escribió Matthew Becker, estudiante de posgrado de la Universidad Virginia Commonwealth, quien ayudó a esbozar un plan de implementación para la asociación (Becker 2018). “Además, el MWCLT debería usar el banco de tierras como mecanismo inmobiliario que apoye el desarrollo de viviendas asequibles y otros usos comunitarios que perdurarán en el tiempo”.

En 2019, el MWCLT vendió 14 viviendas, con un precio de venta promedio de US$ 155.000, un 30 por ciento menos que la mediana de precio de venta de la ciudad.

Preparación para asociarse

En Atlanta, la construcción de BeltLine, un circuito de 35 kilómetros de senderos y parques multiuso que seguirá el camino de los antiguos corredores de tren alrededor del núcleo de la ciudad, hizo de la preservación y la creación de viviendas asequibles una prioridad inmediata. Esto, a su vez, aceleró las comunicaciones entre el banco de tierras y el fideicomiso de suelo de la ciudad.

El proyecto BeltLine pasa por 45 vecindarios, y el presagio del aburguesamiento inquietó a muchos residentes vitalicios. La ciudad se comprometió a crear 5.600 unidades asequibles nuevas para obreros en el distrito de asignación impositiva del proyecto para el año 2030, y considera que el banco de tierras y el fideicomiso de suelo son socios esenciales para lograrlo, y también para preservar las propiedades existentes.

El Fideicomiso de Suelo de Atlanta (ALT, por sus siglas en inglés) se formó en 2009 y, hasta 2017, se conoció como Fideicomiso de Suelo Colaborativo de Atlanta. Se centra casi exclusivamente en los vecindarios que rodean el BeltLine, en particular el cuadrante sudoeste del corredor. En 2019, el ALT aumentó su mecanismo de 60 a 150 unidades. Con un subsidio reciente equivalente a US$ 895.000, debería poder añadir unas 50 unidades más.

El ALT mantuvo una relación informal con la Autoridad del Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta y el Condado de Fulton durante años. Las entidades tienen representantes en ambas juntas, y trabajaron en equipo de forma indirecta como parte de una cohorte más amplia organizada por la Fundación Annie E. Casey. Un artículo reciente de Next City presentó esta asociación, que se lanzó en 2009 cuando la fundación compró 53 casas vacantes en uno de los barrios más antiguos de la ciudad. La fundación trabajó con el banco de tierras para rastrear propietarios y títulos sin gravamen, y luego transfirió una parte de las propiedades al ALT (Brey 2020).

En contraste, Catalytic Land Cohort unió a ambas entidades para analizar un acuerdo más formal. Un programa piloto de capacidad de pago permanente, lanzado hace poco, incluirá 14 propiedades en seis barrios. “En el futuro, cuando poseamos las propiedades, podremos evaluarlas en función de lo que hemos implementado bajo este proyecto piloto”, dijo Christopher Norman, director ejecutivo de la Autoridad del Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta y el Condado de Fulton, y miembro de la junta del ALT.

Antes del programa, la junta directiva del banco de tierras estableció formalmente un proceso para tasar tierras; con esto, al fideicomiso de suelo le resultó más fácil planificar la adquisición. Además, hace poco, la legislatura de Georgia aprobó una normativa que crea una exención de vivienda para propietarios bajo fideicomisos de suelo comunitarios. Está sujeta a referéndum por votación en noviembre de 2020 y, si se aprueba, ofrecerá a propietarios del ALT el mismo tipo de reducción impositiva que hay disponible para propietarios fuera del ALT.

“Encontramos este nicho que tiene un efecto importante cuando los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo trabajan juntos”, explicó Kyle Lamont, quien creció en el sudoeste de Atlanta y es miembro de la junta directiva del ALT.

Establecer asociaciones entre los fideicomisos de suelo y los bancos de tierras también puede generar otros avances en el ecosistema de la vivienda asequible, comentó Amanda Rhein, directora ejecutiva del ALT. Rhein dijo que el programa piloto servirá como modelo sobre la manera en que el fideicomiso de suelo puede trabajar con otras entidades públicas, como la Autoridad de Vivienda de Atlanta. “Ahora verán que una relación como esta es menos riesgosa, porque ya hay un precedente que podemos señalar”, dijo.

En Portland, Oregón, el fideicomiso de suelo también está trabajando con rapidez para evitar desplazamientos frente a una propuesta de un proyecto de infraestructura (en este caso, una expansión del metro ligero). El proyecto nuevo podría afectar a miles de unidades, ya sea por demolición o como resultado de aumentos en el valor territorial. La expansión de la línea amarilla del TriMet, de MAX, que en el año 2000 desplazó a más de 16.000 residentes del norte y el noreste de Portland sirvió de advertencia. Proud Ground, un fideicomiso de suelo comunitario con una cartera de 350 viviendas, está explorando el concepto de banca de crédito hipotecario como forma de escalar la preservación y la producción de viviendas asequibles y evitar que se repitan patrones del pasado.

“Si vamos a construir suficientes viviendas asequibles para intervenir en este potencial desplazamiento, debemos aumentar el inventario de forma considerable”, dijo Brian Harper, planificador regional sénior en Metro, el organismo de planificación regional de la zona. “Los desarrolladores de viviendas asequibles tienden a ser muy reaccionarios, en términos de adquisición de tierras. Lo que te permitiría un banco de tierras es adquirir y conservar las tierras, y tomar decisiones proactivas”.

Hoy, el estado de Oregón no tiene bancos de tierras, pero la región de Portland está explorando la posibilidad de un concepto de banco de tierras regional. “No tenemos tantas propiedades deterioradas o abandonadas… todavía”, dijo Diane Linn, directora ejecutiva de Proud Ground. “La ventaja que sí tenemos es que muchas entidades públicas de la comunidad poseen muchas tierras. Estamos intentando establecer una entidad que pueda poseer tierras y repartirlas para proyectos de vivienda asequible de forma efectiva”.

El Centro de Progreso Comunitario cree que un paso como ese puede ser transformador. “Al igual que Metro es un experimento que tuvo un éxito profundo con un regionalismo incomparable en el país, el Banco de Tierras Regional de Portland podría ser un modelo de colaboración regional en el sector de bancas de crédito hipotecario”, concluye un artículo publicado por la organización a principio de año. “Al . . . usar una combinación de poderes de convenios intergubernamentales y el estatuto existente del Banco de Tierras de Oregón, se convertirá en un modelo de banco de tierras regional eficiente, efectivo y equitativo en los Estados Unidos” (Alexander 2020).

Desafíos de implementación

Por más prometedoras que parezcan estas colaboraciones, los desafíos no son pocos. Uno de ellos es introducir y explicar la idea misma de un fideicomiso de suelo a las partes interesadas. El ALT organizó reuniones participativas en Atlanta para introducir el modelo de fideicomiso de suelo comunitario a agentes inmobiliarios, potenciales compradores, miembros de la comunidad y otras personas, y creó un grupo local de interesados para procurar que su trabajo refleje las necesidades de la comunidad.

“Muchas veces, en las comunidades de color no estábamos al tanto de los distintos tipos de modelos de vivienda”, dijo Lamont, miembro de la junta del ALT. “[Históricamente, nuestras opciones fueron:] puedes obtener un préstamo tradicional o alquilar. . . Es crucial conversar sobre este modelo. Esta también puede ser una opción, si te sirve”.

El fideicomiso de suelo comunitario de Houston también se abrió a las bases de las comunidades en las que se centra e inició conversaciones con residentes de vecindarios en los que planea ingresar en los próximos años. “El Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas se construye en torno a las opciones de los compradores”, dijo Sam Dike, exvicepresidente de comunidad y asociaciones del Banco de Tierras de Houston. “Los fideicomisos de suelo son relativamente nuevos en Houston, y ahora los ciudadanos tienen la oportunidad de obtener más información sobre dos modelos diferentes para adquirir una vivienda y elegir el que mejor se ajuste a sus necesidades. Con la introducción del Fideicomiso de Suelo Comunitario de Houston, el modelo tradicional para poseer una vivienda no es la única opción”. Dike contó que la gran mayoría de los propietarios del Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas decidió comprar la casa mediante el modelo de fideicomiso de suelo.

Explicar el concepto de viviendas de dominio compartido puede ser difícil. Algunos residentes cuestionan las restricciones sobre el alquiler de tierras que limitan el valor de reventa y no saben si esto impide a la gente obtener todos los beneficios tradicionales de poseer una vivienda. Linn explicó que la fórmula de reventa de Portland pretende maximizar los beneficios para los propietarios. Les permite recibir cada dólar que pagaron en su capital, recuperar el costo de reparaciones importantes y recibir un 25 por ciento del aumento del valor de la vivienda. Esto puede sumar US$ 80.000 en efectivo luego de 10 años, dice Linn.

Según Grounded Solutions Network, la posesión bajo CLT también puede ser un paso hacia la tradicional: el 60 por ciento de los propietarios bajo CLT que deciden vender luego compran una vivienda a precio de mercado.

Para los bancos de tierras, un desafío puede ser transmitir los aspectos legales del trabajo a las personas del área de inversión comunitaria, desde cómo crear un banco de tierras hasta cómo obtener un título sin gravamen. “Se requieren bastantes habilidades y paciencia”, dijo Harris. “No es tan fácil como donar tierras sin más. En realidad, se necesita un poco de estructura”.

Harris destacó que, para escalar estas asociaciones, las comunidades que estén pensando en crear bancos de tierras deben priorizar decisiones relacionadas con políticas estatales y locales, además del trabajo legal y de infraestructura necesario para procurar que las propiedades estén listas para desarrollarse en el proceso de disposición. Los representantes de Houston, Portland y Atlanta también reconocieron que, si bien las propiedades se venden a un precio con descuento, los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo aún deben esforzarse mucho por recaudar el dinero suficiente para que estas propiedades sean atractivas y económicamente viables para los compradores.

Los próximos pasos para la cohorte

Los próximos dos años de la Catalytic Land Cohort se dedicarán a trabajar en modelos de inversión financiera en programas piloto para alcanzar una escala regional y determinar cómo las asociaciones entre los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios pueden trascender en otras ciudades, en particular en el contexto de la COVID-19. Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario también están buscando financiación adicional para la cohorte de forma activa.

Grounded Solutions Network se comprometió con un objetivo nacional de identificar y trabajar con socios de 60 regiones para preservar o crear un total de un millón de viviendas nuevas con capacidad de pago duradera. En julio, el Centro de Progreso Comunitario anunció el lanzamiento de una Red Nacional de Bancos de Tierras para afrontar este momento crítico. La red ofrecerá capacitación a profesionales, destacará los logros de los bancos de tierras y se centrará en potenciar el sector.

Además del trabajo en curso para ayudar a residentes que enfrentan dificultades económicas debido a la COVID-19, los socios de Portland trabajarán para procurar el apoyo gubernamental y comunitario en el desarrollo de un Banco de Tierras Regional de Portland. Parte de este trabajo implicará usar un nuevo conjunto de herramientas móviles para involucrar a las comunidades de color. Además, el equipo trabajará para definir y comunicar a los gobiernos y organismos locales qué tipos de propiedades son las más adecuadas para la capacidad de pago duradera, e intentarán compartir datos sobre posesiones existentes en gobiernos y organismos locales. Esta mejora en la transparencia y la coordinación podría ayudar al equipo a identificar propiedades que tengan disponibilidad inmediata para desarrollarse. “Queremos anticipar la planificación a lo que pueda ocurrir con la economía y los valores territoriales”, dijo Linn. “Queremos establecer un programa sólido de banca de crédito hipotecario, para estar preparados cuando las oportunidades se presenten”.

En Houston, el HCLT explorará una expansión a nuevas comunidades y otras formas de agregar tierras a su cartera. En Atlanta, el ALT y la Autoridad del Banco de Tierras trabajarán con las 14 viviendas de su programa piloto y apuntarán a identificar recursos financieros adicionales para respaldar el trabajo de su estrategia de adquisición de tierras.

Según Watkins, las propiedades comerciales abandonadas hace poco como resultado de la COVID-19 podrían cumplir una buena función en el modo en que se desarrollan estas asociaciones. “Las ciudades siguen en la etapa de respuesta inmediata, hacen trabajos de reconstrucción y reparación, pero muchas de ellas se están preguntando: ¿qué vamos a hacer con este exceso de bienes inmuebles comerciales, y cuál será el retorno?”. Watkins añadió que, debido a los efectos de la pandemia, hoy es más importante que nunca comprender estas asociaciones. “Creo que estamos en una posición muy especial, de acuerdo con lo que aprendimos de la crisis de 2009”, dijo. “Debemos actuar con rapidez y determinación”.

Emma Zehner es editora de comunicaciones y publicaciones en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Referencias

Alexander, Frank S. 2020. “Collaborative Land Banking in Portland, Oregon.” En Portland Region: Recommendations and Action Plan, editado por Catalytic Land Cohort, 3–14. Oakland, CA: Grounded Solutions Network; Flint, MI: Centro de Progreso Comunitario. https://cdn.proudground.org/docs/resources/Catalytic_Land_Cohort_Portland_Region_Year_One_Recommendations_SHARE.pdf.

Becker, Matthew. 2018. “Implementation Plan for the Maggie Walker Community Land Trust to Operate as a Land Bank.” Richmond, VA: Universidad Virginia Commonwealth. https://scholarscompass.vcu.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1005&context=murp_capstone.

Brey, Jared. 2020. “From Revitalization to Preservation in an Atlanta Neighborhood.” Next City, 8 de septiembre. https://nextcity.org/daily/entry/from-revitalization-to-preservation-in-an-atlanta-neighborhood.

Davis, John Emmeus. 2010. The Community Land Trust Reader. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

———. 2012. “The Untapped Potential of Land Bank/Land Trust Partnerships.” Shelterforce. 31 de octubre. https://shelterforce.org/2012/10/31/the_untapped_potential_of_land_bank_land_trust_partnerships/.

Wang, Ruoniu, Claire Cahen, Arthur Acolin y Rebecca J. Walter. 2019. “Tracking Growth and Evaluating Performance of Shared Equity Homeownership Programs During Housing Market Fluctuations.” Documento de trabajo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (abril). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/tracking-growth-evaluating-performance-shared-equity-homeownership.

Muriel Bowser alcanzó un protagonismo nacional este año por ser una voz destacada en la pandemia del coronavirus y el movimiento por la justicia racial. Bowser fue electa alcaldesa de Washington, DC, en 2014 y reelecta en 2018. Es una gran defensora del movimiento por otorgar categoría de estado a DC y ocupa un cargo único: es gobernadora y directora ejecutiva de condado, y también alcaldesa. Desde que asumió su cargo, ha buscado acelerar la producción de viviendas asequibles en el Distrito, que alberga a 706.000 personas en 176 kilómetros cuadrados y cuenta con un presupuesto de US$ 16.000 millones. Además, trabajó para diversificar la economía local, aumentar la satisfacción con los servicios de la ciudad e invertir en programas y políticas que apoyen a las familias. Bowser nació y creció en DC, inició su carrera política en 2004 como comisionada asesora de vecindarios para el barrio Riggs Park y en 2007 entró en el concejo del Distrito Electoral 4. Hace poco, nos cedió un tiempo de su agenda de alcaldesa de la capital de la nación para conectarse por correo electrónico con Anthony Flint, miembro sénior del Instituto Lincoln.

Anthony Flint: Asumió su cargo a principios de 2015. ¿Hubo algo que la pudo haber preparado para el 2020? ¿Cómo ve que se desarrollará lo que queda de este año turbulento? ¿Confía en la gestión ante el coronavirus?

Muriel Bowser: Como ciudad global, nos preparamos constantemente para un abanico de impactos y tensiones. Sin embargo, está claro que este es un evento inaudito que exigió una respuesta inaudita. Los residentes y las empresas hicieron sacrificios tremendos por la salud y la seguridad de la comunidad. Como Distrito, tenemos la suerte de que encaramos la crisis desde una posición de fortaleza. Eso nos permitió empezar a implementar muchos recursos de inmediato para proteger y apoyar a los residentes, como entregar alimentos para personas mayores, crear sitios de distribución gratuita de productos de almacén para quienes los necesitaran o establecer sitios de pruebas gratuitas en toda la ciudad y contratar enseguida cientos de rastreadores de contacto. Desde que comenzó la emergencia, nos hemos centrado mucho en seguir a la ciencia, oír a los expertos y mantener informada a la comunidad. Ojalá eso continúe hasta que podamos superar esto. Pero en general, estoy muy orgullosa de cómo respondió la población de Washington al desafío.

AF: ¿Qué expresa el mural de “Las vidas negras importan” sobre la calle 16th Street frente a la Casa Blanca (replicado en muchas otras ciudades) sobre la dinámica del dominio público y el cambio social?

MB: Decidí crear el Paseo “Las vidas negras importan” cuando las protestas pacíficas contra el racismo sistémico se encontraron con gas lacrimógeno, helicópteros federales y soldados camuflados ocupando nuestras calles locales. Y lo que hicimos fue crear un lugar donde la población estadounidense pudiera unirse para protestar y reparar, para crear estrategias y sanar. La población de todo el país se volcó a la calle para exigir un cambio. Ya sea mediante protestas o arte, o una combinación de protestas y arte, la gente está usando el dominio público para enviar un mensaje claro: que las vidas negras importan, que la humanidad negra importa, y que debemos saldar esta cuenta y reparar los sistemas rotos que perpetúan el racismo y la injusticia desde hace demasiado tiempo.

AF: En 2019, estableció un objetivo para 2025, de crear 36.000 unidades de vivienda nuevas (12.000 de ellas asequibles). ¿Cuáles son las cosas esenciales que deben ocurrir para crear más opciones de vivienda en Washington?

MB: Cuando asumí el cargo, llevamos a más del doble la inversión anual en el Fideicomiso para la Producción de Viviendas de DC, a US$ 100 millones al año. Es el mayor valor per cápita de todas las jurisdicciones. Y no solo estamos invirtiendo: estuvimos sacando ese dinero y poniéndolo en proyectos que producen y conservan miles de viviendas asequibles en toda nuestra ciudad. Pero debemos hacer más. Como usted destacó, en DC tenemos un objetivo grande: construir 36.000 viviendas nuevas para 2025, y que al menos un tercio de ellas sea asequible. El año pasado, nos convertimos en la primera ciudad de la nación en establecer metas de vivienda asequible por vecindario. Cuando anunciamos esas metas, también organizamos conversaciones comunitarias en vecindarios de toda la ciudad para debatir con los residentes sobre el legado persistente de las diversas prácticas discriminatorias y sobre cómo podemos trabajar en conjunto para mejorar. Algunas de las medidas que estamos tomando para lograrlo son: una reducción impositiva en zonas de alta necesidad, cambios en el programa de zonificación inclusiva y continuar con esas inversiones grandes (y estratégicas) del Fideicomiso para la Producción de Viviendas.

AF: Si la economía de la ciudad se recupera de la pandemia, es probable que Washington continúe con su historia de logros con relación al renacimiento urbano. ¿Qué políticas implementó para abordar el aburguesamiento y el desplazamiento, tanto residencial como comercial?

MB: Sé que Washington se podrá recuperar de esta pandemia. Aún tenemos más de 700.000 habitantes que tienen capacidad de recuperación y creatividad, y se centran en ayudar a sus pares a superar la situación; sobre esa base, sé que superaremos esto.

Cuando entramos en emergencia sanitaria pública, ya nos centramos mucho en construir una ciudad más inclusiva y procurar que los beneficios de nuestra prosperidad llegaran a más habitantes. Esta pandemia no hizo más que amplificar la importancia de nuestras labores por la igualdad. Y al avanzar con la respuesta y la recuperación, aún nos centramos en cómo nos acercamos a nuestras metas de vivienda, empleo, atención médica y más. Seguimos invirtiendo más de US$ 100 millones en viviendas asequibles. Estamos avanzando con nuestro plan estratégico para lograr que no haya más personas sin hogar, y abrimos refugios nuevos y más dignos en toda la ciudad. Los programas para adquirir una vivienda continúan. Observamos los números reales de las viviendas para ver cómo podemos ayudar a más residentes a quedarse y construir su futuro en DC.

Y también apoyamos a las pequeñas empresas y los emprendedores locales. Por ejemplo, hace poco anunciamos una nueva estrategia de inclusión equitativa que aumentará el acceso a oportunidades de desarrollo para organizaciones que pertenecen de forma total o mayoritaria a individuos de la población en desventaja social.

AF: ¿Qué tipo de importancia atribuye a la oficina de planificación de su ciudad, y por extensión, quién se está desempeñando bien en la práctica de planificación en otras ciudades?

MB: Es esencial no solo que planifiquemos para el crecimiento a largo plazo de DC, sino también que procuremos que el crecimiento refleje los valores de una ciudad inclusiva y dinámica. Mi Oficina de Planificación tiene un papel crucial en la promoción de nuestras metas de viviendas, y nos ayuda a construir una ciudad que trabaja para la población de todos los entornos y niveles de ingresos. Dado que la oficina de planificación puede ofrecer análisis de políticas, hacer consideraciones a largo plazo y tener un alcance comunitario, además de encargarse de las necesidades de implementación en cuanto a la zonificación y el uso territorial, para mí es uno de los organismos de la vivienda. Trabajan junto con el departamento de vivienda tradicional, la autoridad de viviendas sociales y el organismo de financiamiento de viviendas para analizar las viviendas y la capacidad de pago.

Respecto de otras ciudades, lo que es interesante es que en todo el país también están pasando muchas cosas fantásticas a nivel local, y las ciudades y los pueblos están creando soluciones innovadoras que están a la altura de sus necesidades únicas, desde Los Ángeles hasta Gary, Indiana, y Boston. Las ciudades son incubadoras de innovación, y si bien no siempre tenemos los mismos desafíos (por ejemplo, algunas ciudades tienen muchas personas y pocas viviendas, y otras tienen muchas viviendas y pocas personas), siempre estamos aprendiendo unas de otras.

AF: ¿Qué pueden hacer las ciudades ahora para enfrentar la crisis climática, que sigue avanzando, aunque en este momento esté eclipsada por las otras emergencias que estuvieron ocupando lugares más protagónicos?

MB: La justicia medioambiental debe ser parte de la conversación más amplia que tenemos a nivel nacional en este momento. Por ejemplo, sabemos que el daño causado por el cambio climático antropogénico tiene un impacto desproporcionado en las comunidades de color. Además, cuando observamos el impacto desproporcionado que la COVID-19 tiene en las personas negras estadounidenses, vemos el vínculo directo con el trabajo que debemos hacer para construir comunidades más saludables y con mayor capacidad de resistencia. Es toda una conversación sobre igualdad y justicia. En DC tenemos varios programas, como Solar for All, que se centran en combatir el cambio climático y a la vez responder a la desigualdad y otras disparidades. No debemos aislar estas problemáticas; podemos y debemos centrarnos en todo.

Fotografía: La alcaldesa Bowser observa el mural de “Las vidas negras importan” que encargó para la calle 16th Street, que lleva directo a la Casa Blanca. Crédito: Khalid Naji-Allah.

Phoenix is the fifth-largest city in the United States and the fastest-growing city in the country. For Mayor Kate Gallego—the second elected female mayor in Phoenix history and, at 39, the youngest big-city mayor in the United States—navigating that growth means prioritizing economic diversity, investments in infrastructure, and sustainability.

Gallego was elected in March 2019 to complete the term of a mayor who was heading to Congress, then reelected in November 2020. As a member of the Phoenix City Council, she led the campaign to pass a citywide transportation plan for Phoenix through 2050, which represented the country’s largest local government commitment to transportation infrastructure when it passed in 2015.

Before entering politics, Gallego worked on economic development for the Salt River Project, a not-for-profit water and energy utility that serves more than 2 million people in central Arizona. Just days after her reelection, Mayor Gallego spoke with Senior Fellow Anthony Flint. The interview kicks off a series of conversations with mayors of cities that are especially significant to the Lincoln Institute, which is celebrating its 75th anniversary in 2021. An edited transcript follows; listen to the full interview on the Land Matters podcast.

Anthony Flint: Congratulations on your reelection. What issues do you think motivated voters most in these tumultuous times?

Kate Gallego: Voters were looking for candidates who would deliver on real data-driven leadership and science-based decision-making. I come to this job with a background in economic development and an undergraduate environmental degree. My chemistry professor told us that the more chemistry you take, the less likely you [are] to move up in electoral politics. But I think 2020 may have been a different year where science matters to voters . . . Arizona voters wanted leadership that would take COVID-19 seriously, as well as challenges such as climate change and economic recovery.

For younger voters in particular, climate change was a very important issue. I ran for office as my community faced our hottest summer on record. In some communities, climate change may be a future issue, but in Phoenix, it was an issue facing us right now. Different generations describe it differently. So my dad tells me, if you can just do something about the heat in the summer here, you’ll definitely be reelected. A different lens, but I think the same outcome.

AF: How has the pandemic affected your urban planning efforts? Did it surface any unexpected opportunities?

KG: The pandemic really changed how people interact with their communities. We saw biking and walking more than double . . . what people tell us is they didn’t realize how much they enjoyed that form of moving about our communities, and they intend to keep some of those behavior changes . . . . We’re currently looking at how we can create more public spaces. Can we expand outdoor dining and let people interact more with each other?

Dr. Anthony Fauci has told us that the more time we can be spending outdoors, the better for fighting COVID-19. But that also has other great benefits. I serve as mayor of the city with the most acres of parks of any United States city, and this has been a record year for us enjoying those Phoenix parks . . . You can be in the middle of Phoenix on a hiking trail and some days you don’t see anyone else. So those amenities and the focus of our planning around parks has really improved this year.

We also continue to invest in our transportation system. We’ve decided to speed up investment in transit, which was a decision that we did have real debate over, that I think will allow us to move towards a more urban form. We’ve actually seen increased demand for urban living in Phoenix. We have more cranes in our downtown than ever before and we are regularly seeing applications for taller buildings than we have seen before. I understand there’s a real national dialogue about whether everyone will want to be in a suburban setting, but the market is going in a different direction in our downtown right now.

COVID-19 has also made us look at some of the key challenges facing our community such as affordable housing, the digital divide, and addressing food security, and we’ve made significant investments in those areas as well.

AF: Many might think of Phoenix as a place with abundant space for single-family homes, where a house with a small yard and driveway is relatively affordable. Yet the city has a big problem with homelessness. How did that happen?

KG: Phoenix competes for labor with cities such as San Francisco and San Diego and others, that still have a much more expensive cost of housing than we do. But affordable housing has been a real challenge for our community. Phoenix has been the fastest-growing city in the country. Although we have seen a pretty significant wage growth, it has not kept up with the huge increases in mortgages and rent that our community has faced. It’s good that people are so excited about our city and want to be part of it, but it’s been very difficult for our housing market.

The council just passed a plan on affordable housing including a goal to create or preserve 50,000 units in the next decade. We are looking at a variety of policy tools, and multifamily housing will have to be a big part of the solution if we are going to get the number of units that we need. So again, that may be moving us towards a more urban form of development.

AF: Opponents of the recent light rail expansion argued it would cost too much, but there also seemed to be some cultural backlash against urbanizing in that way. What was going on there?

KG: Our voters have voted time and time again to support our light rail system. The most recent time was a ballot proposition [to ban light rail] in 2019 shortly after I was elected. It failed in every single one of the council districts; it failed in the most Democratic precinct and the most Republican precinct in the city. Voters sent a strong message that they do want that more urban form of development and the opportunity that comes with the light rail system. We’ve seen significant investments in healthcare assets and affordable housing along the light rail. We’ve also seen school districts that can put more money in classrooms and in teacher salaries because they don’t have to pay for busing a significant number of students. We have really been pleased with its impact on our city when we have businesses coming to our community. They often ask for locations along light rail because they know it’s an amenity that their employees appreciate. So I consider it a success, but I know we’re going to keep talking about how and where we want to grow in Phoenix.

AF: We can’t talk about Phoenix and Arizona without talking about water. Where is the conversation currently in terms of innovation, technology, and conservation in the management of that resource?

KG: Speaking of our ambitious voters, they passed a plan for the City of Phoenix setting a goal that we be the most sustainable desert city. Water conservation has been a Phoenix value and will continue to be. The city already reuses nearly all wastewater on crops, wetlands, and energy production. We’ve done strong programs in banking water, repurposing water, and efficiency and conservation practices, many of which have become models for other communities.

We are planning ahead. We have many portions of our city that are dependent on the Colorado River, and that river system faces drought and may have even larger challenges in the future. So we’re trying to plan ahead and invest in infrastructure to address that, but also look at our forest ecosystem and other solutions to make sure that we can continue to deliver water and keep climate change front of mind. We’ve also had good luck with using green and sustainable bonds, which the city recently issued. It was time to invest in our infrastructure . . . partnerships with The Nature Conservancy and others have helped us look at how we manage water in a way that takes advantage of the natural ecosystem, whether stormwater filtration, or how we design our pavement solutions. So we’ve had some neat innovation. We have many companies in this community that are at the forefront of water use, as you would expect from a desert city, and I hope Phoenix will be a leader in helping other communities address water challenges.

AF: Finally, if you’ll indulge us: we will be celebrating our 75th anniversary soon; our founder established the Lincoln Foundation in 1946 in Phoenix, where he was also active in local philanthropy. Would you comment on the ways the stories of Phoenix and the Lincolns and this organization are intertwined?

KG: Absolutely. The Lincoln family has made a huge impact on Phoenix and our economy. One of our fastest-growing areas in terms of job growth has been our healthcare sector, and the HonorHealth network owes its heritage to John C. Lincoln. The John C. Lincoln Medical Center has been investing and helping us get through so many challenges, from COVID-19 to all the challenges facing a quickly growing city.

I want to recognize one Lincoln family member in particular: Joan Lincoln, who was one of the first women to lead an Arizona city as mayor [of Paradise Valley, 1984–1986; Joan was the wife of longtime Lincoln Institute Chair David C. Lincoln and mother of current Chair Katie Lincoln]. When I made my decision to run for mayor, none of the 15 largest cities in the country had a female mayor; many significant cities such as New York and Los Angeles still have not had one. But in Arizona, I’m nothing unusual. I’m not the first [woman to serve as] Phoenix mayor and I’m one of many [female] mayors throughout the valley. That wasn’t true when Joan paved the way. She really was an amazing pioneer and she’s made it more possible for candidates like myself to not be anything unusual. I’m grateful for her leadership.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy and a contributing editor of Land Lines.

Photograph: Phoenix Mayor Kate Gallego has pursued an ambitious sustainability agenda for the city. She was reelected in November 2020. Credit: Mayor Kate Gallego via Twitter.

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Land Matters Podcast: Reflections on a Changing Desert Southwest from Phoenix Mayor Kate Gallego

The city of Phoenix, America’s fifth-largest metropolis, is going through some major changes—in demographics, voting patterns, and the physical landscape that has long defined the region.

In this episode of the Land Matters podcast, Phoenix Mayor Kate Gallego, reelected to a second term in November, reflects on a supercharged political season, the battle against COVID, and how, among other changes, Phoenix is becoming a more sustainable, and more urban, place. Historically known for sprawling suburban development, the city is taking steps to conserve water, moving forward on extensions of its light rail network, and increasing its commitment to providing affordable housing.

Phoenix has long been a fast-growing region, but the pace has picked up recently, Gallego says, as new residents flock there – some simply seeking relief from more expensive cities, others untethered from offices by the pandemic and taking advantage of the flexibility that working remotely provides. “We’ve seen many people voting with their feet and coming to our community,” she says.

Given that influx, maintaining affordability is one of the key drivers of a move towards “a more urban form,” she says. Under her leadership, the city is shifting toward more multifamily housing and greater height and density downtown, all served by the growing light rail network. Residents are increasingly asking for these features, she says—and the added benefit is that kind of growth is more sustainable.

The interview with Phoenix Mayor Kate Gallego is available online and will be available in print, as the latest installment of the Mayor’s Desk feature—interviews with chief executives of cities from around the world.

You can listen to the show and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Play, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy and a contributing editor of Land Lines.

Photograph: Courtesy of Anthony Flint.

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Making Sense of Place: Phoenix

Water in the West: Finding and Funding Stormwater Capture Solutions

StoryMap: The Hardest-Working River in the West

Mayor’s Desk: Phoenix Mayor Kate Gallego on Sustainability and Urban Form

As the pandemic wears on and unemployment remains in the high single digits, nearly 10 million Americans are now either behind on their housing payments or have little confidence they will be able to make their next payment on time. Federal and state moratoriums stopped evictions and foreclosures temporarily, but simply hitting a pause button won’t keep people in their homes—and many worry that a housing crisis is looming as these protections expire.

As cities and states work to keep people from losing their homes, they could learn from some of the lesser-known responses to the Great Recession. The experience of two states that invested in mortgage relief can offer guidance for places that may be wondering how to implement this kind of assistance effectively—and how to keep it going when the immediate public health emergency winds down and federal funds dry up. Their experience indicates the investment can pay huge dividends, not only to the homeowner but also to society at large.

Oregon Homeownership Stabilization Initiative

In Oregon, an agency created to administer federal funds demonstrated how to adapt a program over time to keep it effective through a yearslong crisis. One of the first state programs launched with federal funds from the $8 billion Hardest Hit Fund (HHF), the Oregon Homeownership Stabilization Initiative (OHSI) has so far helped more than 16,000 families keep their homes via more than $300 million in direct assistance, primarily in the form of no-interest, five-year, forgivable loans. As long as homeowners do not sell their homes or refinance them for cash, 20 percent of the loan is forgiven each year; after five years, the entire loan is forgiven.

Oregon was one of 18 states that tapped the HHF, which the Obama administration created in 2010 to stave off a second foreclosure crisis. The HHF assisted nearly 400,000 homeowners across the country through 2019, and the vast majority received direct assistance on their mortgage. Unlike other federal foreclosure programs, HHF did not require that homeowners be delinquent on their mortgages to receive assistance—a feature of state and some local pandemic housing assistance funds today that’s intended to provide relief quickly, before the problem becomes acute.

Each state had the flexibility to create its own program, as long as it aligned with the federal guidelines. This flexibility was a key component, as Oregon officials quickly found that they needed to adapt their program design to ensure equal access to assistance, said OHSI administrator Carmel Charland. One of the first adjustments they made was in response to the volume of applications they received. During the program’s first two months, OHSI received roughly 20,000 applications—a number so overwhelming, the initiative temporarily closed the application portal. Eventually, they shifted to opening the portal every other week and capping the number of applications.

That helped the workflow, but administrators realized residents in rural areas that lacked access to high-speed internet weren’t getting an equal shot at submitting an application. So they granted rural areas access first and allocated a certain number of slots by county.

By 2015, Oregon’s housing market had stabilized and the economy had generally recovered, so OHSI’s assistance shifted toward things like helping homeowners renegotiate and pay off back taxes or a second lien on their home. A principal reduction program has helped homeowners on a fixed income pay off or reamortize their loans to make housing more affordable. By the end of 2016, the OHSI program had a 92 percent retention rate, meaning more than nine out of 10 homeowners stayed in their homes, Charland noted.

Oregon effectively adjusted its program through the years, evolving from an urgent response to homeowners facing foreclosure during the Great Recession to a stable resource for households facing new financial hardships with limited options, said Jess Wunsch, an urban planner and Lincoln Institute of Land Policy research assistant. “They were innovative in several ways, and by creating multiple programs, they essentially were able to continue helping people through whatever iteration of assistance was needed most to prevent foreclosure,” said Wunsch.

Administrators in Oregon had time to adapt in part because the HHF made funding available for many years. Indeed, new research shows that the HHF successfully kept people in their homes, in part due to the long-lasting nature of the program. A working paper published earlier this year by researchers from Ohio State University, Washington University in St. Louis, and the University of North Carolina at Chapel Hill found that homeowners who received HHF money were 47 percent less likely to be in default after 12 months. What’s more, the reduced risk of mortgage default persists for at least two years after assistance ends. In short, one in four of these assisted homeowners would have entered foreclosure in severe default absent the HHF program, the study concludes.

Timing is critical. A foreclosure intervention at the beginning of an economic shock can have an important ripple effect, the authors of the working paper said, noting that avoiding severe defaults resulted in about $9 billion in cost savings to lenders, investors, the secondary market, and local governments. “This does not include,” the authors added, “the benefit to individual homeowners of retaining ownership in their homes and preventing damage to their consumer credit, nor spillover effects on local property values.”

One Chicago-area study from 2005 expands upon the notion of spillover costs to municipalities and residents living near a foreclosed property. The research paper, commissioned by the Homeownership Preservation Foundation, estimated a foreclosure could directly cost local government agencies more than $34,000 and reduce nearby property values and home equity by an additional $220,000.

“Foreclosure prevention programs allow families to maintain the home equity they have built while preventing widespread displacement that would negatively impact households and communities,” Wunsch said. “This is particularly important for lower-income households and households of color who are most likely to be impacted during an economic downturn and have historically been excluded from homeownership in this country.”

Oregon was winding down its program in accordance with HHF guidelines in 2020 when the pandemic hit. Treasury granted OHSI an extension on its use of federal funds, and the initiative used that extension to open a COVID-19 Mortgage Relief program.

In the current recession, states have received billions in federal Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES Act) funds, including housing assistance. But a spending deadline of December 31, 2020, has left governments scrambling to spend what they can while the public health crisis itself is adhering to no such end date. The $2.2 trillion stimulus bill approved by the House of Representatives on October 1 includes $50 billion in emergency rental assistance funds and a homeowner assistance fund with up to $80 million for each state. But the Senate had not taken it up at press time, and the prospects of any new federal aid are uncertain. So how can a state keep an assistance program running, given the unpredictability of federal funding? Pennsylvania’s temporary mortgage payment assistance program, a state-funded program that dates to 1983, demonstrates one strategy states can use to create a more lasting policy response to the moment.

Pennsylvania’s Homeowners’ Emergency Mortgage Assistance Program

In Pennsylvania, the Homeowners’ Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) provides loans to homeowners that must be repaid with interest, which differentiates it from the HHF. This allows HEMAP to recover a large share of its costs. Between 2007 and 2010, loan repayments represented roughly half of the program’s funding, according to the Pew Charitable Trusts; the balance came from state appropriations.

The repayment requirements still produce highly effective outcomes. A 2011 analysis by the Federal Reserve Bank of New York found that HEMAP had kept 80 percent of participants in their homes. The New York Fed also estimated the cost of running HEMAP was significantly cheaper than running federally funded programs: just 22 cents on the dollar.

Despite the documented successes of the program, however, state funding has been sporadic, making it vulnerable to cuts during or after recessions. In fact, in 2012 the Pennsylvania Housing Finance Agency temporarily suspended the program because of funding shortfalls.

This year, Pennsylvania allocated $175 million of its $39 billion in federal CARES Act funding for housing assistance, setting aside $25 million of that for a new Pandemic Mortgage Assistance Program to be used this year. The process slowed because the state’s enabling legislation included a multitude of requirements for applicants, according to a spokesman for the agency, but the state housing agency pushed back against these requirements. As a result, the legislature allowed the agency to move the assistance application deadline a month later than it was originally slated, to November 4, and to waive a requirement for applicants to be 30 days in arrears, among other changes.

The future of mortgage assistance funding is in question, but it’s clear the need for such assistance will remain. As Pennsylvania has shown, mortgage assistance programs can be sustained even in the absence of federal help. And Oregon’s experience shows the benefits of adapting the needs and types of assistance as the economy changes.

“There’s so much more experience available now for how to create better processes and address those bigger systemic problems of how to be more resilient,” said Charland of OHSI. “That’s the legacy of the Hardest Hit Fund: how we can do the next thing better.”

Liz Farmer is a fiscal policy expert and journalist whose areas of expertise include budgets, fiscal distress, and tax policy. She is currently a research fellow at the Rockefeller Institute’s Future of Labor Research Center. 

Image: Adaptability to changing circumstances is key to helping homeowners avoid foreclosure, according to states that have run successful mortgage assistance programs. Credit: Taber Andrew Bain via Flickr CC BY 2.0.

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