En los escasos años que pasaron desde que el movimiento Yes in My Back Yard (Sí en mi patio trasero) apareció en escena en las ciudades de Estados Unidos, el mantra del movimiento YIMBY ha sido constante: superar las barreras normativas y permitir a los desarrolladores construir más viviendas. Según esta postura, las leyes de oferta y demanda tomarán el control y los precios terminarán por bajar. Pero la oposición al movimiento ha sido fuerte, ya que los activistas de las comunidades han advertido que el incremento de desarrollos en realidad empeora las cosas. Les preocupa, y con algo de razón, que los cambios en zonificación que defiende YIMBY solo proponen acelerar el aburguesamiento y el desplazamiento, y producen un daño desproporcionado para las familias de bajos ingresos y las comunidades de color.

El año pasado, estas preocupaciones bastaron para malograr una ley de California respaldada por YIMBY que habría acelerado la producción de viviendas multifamiliares cerca de estaciones de tránsito. Las coaliciones de familias de bajos ingresos y defensores de la justicia social denunciaron el enfoque procrecimiento en términos cada vez más severos, y anunciaron que en algunos barrios en transición podría ser mejor detener las construcciones nuevas en general. 

La controversia se agitó aun más cuando los críticos del movimiento YIMBY afirmaron que este se inclina demasiado por los jóvenes y blancos como para comprender o abordar con efectividad las realidades de vivienda a las que se enfrentan los residentes de los barrios en transición. Al mismo tiempo, de las investigaciones surgieron dudas sobre la premisa misma de que el mercado puede resolver el desafío de la asequibilidad.

En medio de esta situación embrollada, empezó a surgir un posible compromiso, gracias a los gestores de políticas más vanguardistas: cada vez más ciudades formalizan el requisito de que los nuevos desarrollos residenciales incluyan un porcentaje de viviendas asequibles, en una política conocida como viviendas inclusivas. Los principios de captura de valor territorial conforman la base para dichas exigencias de asequibilidad; así, el público puede recuperar parte del aumento de valor inmobiliario del que disfrutan los propietarios como resultado de las medidas gubernamentales, tales como la rezonificación.

“[La mejora de zonificación] genera mucho valor. Hay un común acuerdo sobre esto”, dice Rick Jacobus, jefe de Street Level Advisors en Oakland, California, quien escribió Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities (Viviendas inclusivas: crear y mantener comunidades equitativas) para el Instituto Lincoln (Jacobus 2015). Jacobus indica que, con los requisitos de asequibilidad, las comunidades “pueden recuperar ese valor y convertirlo en ayuda para el público, además de beneficiar a las personas que, de otro modo, no se beneficiarían con el desarrollo inmobiliario, y que de hecho han sufrido por esto en el pasado”.

Esta reformulación del paradigma del desarrollo urbano (la noción de que, cuando el gobierno abre las posibilidades a más construcciones, el público puede esperar algo a cambio) se convirtió en la base para la creación de coaliciones incipientes desde Seattle hasta Minneapolis y más allá. Dentro del movimiento YIMBY, algunos siguen considerando a los requisitos de viviendas inclusivas como otra barrera que obstaculiza el aumento de oferta de viviendas. Pero otros dicen que esta nueva forma de pensar en la relación entre constructores, gobierno y vecindarios puede ser la clave para superar el punto muerto, y que podría ser un paso más hacia la construcción de ciudades donde todos puedan vivir.

Nacido de la oposición

En ciudades costosas, como Seattle o Boston, la crisis de asequibilidad de viviendas ya está llegando a un punto en el que incluso las personas de ingresos medios y altos se ven superadas. Como resultado, la energía política se extiende más allá de los defensores de viviendas asequibles de siempre e incluye nuevos interesados, de los cuales muchos se centran en la zonificación y otras barreras normativas del desarrollo. Estas son las personas que se organizaron bajo el lema Yes in My Backyard (Sí en mi patio trasero), o YIMBY. Se trata de un movimiento antagonista a quienes se oponen al desarrollo en sus vecindarios, una mentalidad, o incluso un movimiento organizado, que hace mucho se conoce como Not in My Backyard (No en mi patio trasero), o NIMBY.

El movimiento YIMBY nació en Europa y Canadá, y se podría decir que en Estados Unidos empezó a ganar ímpetu en San Francisco, cuando los millennials y los involucrados en la pujante industria tecnológica se frustraron por la falta de oferta de nuevas viviendas (ver Figura 1, página 17). YIMBY captó la atención nacional el año pasado con una ley escrita por un grupo de California y respaldada por dinero de Silicon Valley, por la cual las ciudades deberían permitir desarrollos con mayor densidad cerca de rutas de tránsito, sin importar la zonificación local.

Si bien ahora está retrocediendo, el movimiento YIMBY en sí nació de la oposición. Desde que las ciudades de todo el país comenzaron a renacer en los 80, el redesarrollo de población en terrenos vacíos de vecindarios urbanos establecidos se vio obstaculizado por zonificaciones y códigos anticuados, normativas intrincadas, requisitos onerosos, como estacionamiento extensivo fuera de las calles y la llamada zonificación excluyente, que favorece a los terrenos grandes y desalienta la construcción de viviendas multifamiliares. El movimiento YIMBY nació, en gran parte, de la frustración generada por la negativa de los barios a las nuevas ofertas de viviendas. 

Con frecuencia, los residentes arraigados de todas las tendencias políticas, se resistieron con obstinación a ver cambios en su entorno, y adoptaron las barreras normativas (todas las vallas que tenían que saltar los desarrolladores) como una protección muy necesaria. “Se preocupan por la vista, el tráfico y el estacionamiento, y por que un nuevo sector demográfico llegue a su comunidad”, dice Mary Lydon, consultora de vivienda en San Diego, donde hace poco el alcalde Kevin Faulconer anunció que desea ser el primer alcalde del movimiento YIMBY. Lydon dice que, ante la mera propuesta de aumentar la densidad en las bandas de tránsito, la gente “se pone histérica”.

Los economistas y expertos en políticas de suelo han documentado la dinámica de NIMBY en detalle. William Fischel, de Dartmouth College, autor de The Homevoter Hypothesis (La hipótesis del votante que defiende su vivienda, Fischel 2001) y Zoning Rules! (¡La zonificación es lo mejor!, Fischel 2015), demuestra que la preocupación por los valores de la propiedad individual generaba gran parte de la resistencia a un mayor crecimiento. Edward Glaeser, profesor en la Universidad de Harvard, ilustra en Triumph of the City (Triunfo de la ciudad) y muchos artículos cómo las normativas sobre el uso del suelo, la zonificación excluyente e incluso la conservación histórica restringen a las economías urbanas porque no hay viviendas suficientes para los trabajadores (Glaeser 2011).

Según investigaciones en cuatro ciudades prósperas de Texas (Dallas, Houston, San Antonio y Austin), las viviendas de Austin encarecieron más rápidamente que en las otras áreas metropolitanas. El factor característico fue que, en comparación, Austin tenía normativas y requisitos para permisos más extensos que desalentaban el incremento de densidad o generaban más demoras en la construcción (Shannon 2015).

Los defensores de YIMBY afirmaban que, si se agregaban más viviendas y se absorbía la demanda de ese producto, los precios bajarían; es una regla económica básica. Argumentaban que incluso las viviendas de lujo podrían tener un efecto positivo, con un proceso llamado “filtrado”: los residentes más pudientes que se mudan a un penthouse nuevo del centro liberan una casa grande antigua en la periferia, que a su vez libera una casa de tres plantas en la misma calle y fomentará la reducción del alquiler.

El mantra de construir, construir y construir también se reforzó con un argumento medioambiental: las ciudades tienen la obligación de agrupar la altura y la densidad en estaciones de tránsito para reducir las emisiones de carbono. Dan Bertolet, investigador sénior del Instituto Sightline en Seattle, una organización investigadora que promueve el medioambiente y la igualdad en la región del Noroeste del Pacífico, dice que la combinación de cambio climático y la crisis de asequibilidad representan una emergencia nacional.

“Debemos concentrarnos en la situación general: las ciudades como Seattle necesitan agregar cuantas viviendas [puedan] lo más rápido posible. Parece que la gente se queda con cuán justo es eso . . . que los propietarios y los desarrolladores nadan en oro”, dice. La ola de empleos tecnológicos en ciudades como esta se debería considerar un “regalo”, dice, que terminará por ayudar a toda la ciudad.

“Los desarrolladores construyen, la oferta aumenta, los precios comienzan a decantar (y esto sucede ahora en Seattle, el costo del alquiler disminuyó), y los desarrolladores se detienen porque ya no pueden hacer dinero. Los gobiernos de las ciudades deberían reducir todos los costos normativos y todo lo que puedan controlar para que los desarrolladores puedan continuar, y así reducir el alquiler de referencia todo lo posible, antes de que se detengan”, dice Bertolet. 

“La gente dice que con la construcción de toda esta oferta no se soluciona el problema [de asequibilidad], y es cierto”, dice, y destaca que las familias de bajos ingresos seguirán necesitando subsidios y formas de viviendas públicas. “Pero si construyes todo lo que puedes, reduces el problema adicional de subsidios. ¿Quién no querría lograr eso? Todos sabemos que es muy caro construir viviendas públicas”.

El experimento en California

A pesar de su aparente lógica, el movimiento YIMBY sufrió un revés importante el año pasado, cuando la ley de California que aceleraba el aumento de densidad en las estaciones de tránsito, la SB 827 del senador estatal de San Francisco Scott Wiener, no avanzó más allá del comité. Los defensores tradicionales de las viviendas asequibles, preocupados por el aburguesamiento y el desplazamiento, se apartaron formalmente de la causa que buscaba aumentar la oferta. Se acusó a los defensores de YIMBY de no comprender las realidades inmobiliarias de cada lugar, en especial entre las comunidades de color.

El problema básico era que la ley no hacía nada para contrarrestar los patrones históricos de desplazamiento y desposeimiento racial por parte del capital de inversión inmobiliario, según lo que escribió en su blog Lisa Schweitzer, profesora de estudios urbanos en la Universidad del Sur de California, durante el salvaje debate. La sensación de que la medida de California daba luz verde a los desarrolladores sin tratar los problemas de igualdad era cada vez más fuerte. El Departamento de Planificación de San Francisco comentó con frialdad que la SB 827 aportaría “un inmenso valor adicional a los dueños de propiedades de todo el estado, sin una captura de valor simultánea”. En el sitio web de la coalición Crenshaw Subway Coalition, Damien Goodmon fue más franco y describió la ley como “una declaración de guerra contra el sur de Los Ángeles”.

La desintegración política de California presagiaba mucha más aspereza en el futuro. Un folleto de Oakland llamaba a la “acción autónoma/intervención creativa/sabotaje” contra una reunión programada del “partido YIMBY a favor del aburguesamiento” que baja a la comunidad “para tramar nuestra destrucción total”. En otoño del año pasado, cuando los organizadores de YIMBY eligieron la sección Roxbury de Boston, un vecindario con intensa presión de aburguesamiento y precios en alza, como sede para su conferencia nacional llamada YIMBYtown, una coalición de grupos locales de justicia social organizó una protesta con el lema “Hogares para todos”. Se colocaron cintas de advertencia con la leyenda “Zona sin desplazamientos” e interrumpieron la plenaria de cierre y a su orador de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos.

“Creemos que las personas que padecen las molestias más de cerca son quienes tienen las respuestas”, dijo Armani White, residente de Roxbury que trabaja con un grupo llamado Reclaim Roxbury.

Hallah Elbeleidy, analista de políticas de Programas Urbanos en el Instituto Lincoln, ayudó a organizar la conferencia YIMBYtown como voluntaria y se concentró en ofrecer un programa que presentara puntos de vista críticos y diferentes. Dijo que la protesta llevó a que los miembros locales de YIMBY y las organizaciones afines se cuestionaran sus ideas, pero no necesariamente generó un cambio significativo. “Ellos declaran que quieren como vecinos a personas que no tienen representación significativa en sus organizaciones, y tampoco en los vecindarios donde residen”, dice Elbeleidy. “Si bien hay algunos factores incontrolables en juego, los defensores de YIMBY deben examinar y responder cuán lejos están realmente de estos individuos, y no solo en términos espaciales”.

Elbeleidy reflexionó sobre la experiencia de haber sido el foco de las protestas y la incomodidad que pueden causar estas conversaciones tan necesarias, y redactó un ensayo titulado “Getting Comfortable with Being Uncomfortable” (“Sentirse cómodo con estar incómodo”) en la revista Planning (Elbeleidy 2019). En este artículo, exhorta a que haya más colaboración entre los defensores de las viviendas: “No podemos aceptar un enfoque aislado para un problema que tiene relevancia fundamental para todos los individuos”.

Examinar la premisa

Uno de los argumentos más potentes de la oposición contra el movimiento YIMBY es que la premisa básica es totalmente incorrecta. “Desafiamos a los miembros de YIMBY para que dejen de promover el mito de que el mercado puede resolver la crisis de asequibilidad y desplazamiento”, dijo Lori Hurlebaus, de Dorchester Not for Sale, durante la protesta de Roxbury.

Hay estudios de larga data que demuestran que el exceso de normativas, la zonificación excluyente y el movimiento NIMBY pueden provocar un aumento en los precios. Pero las publicaciones actuales incluyen poca evidencia concluyente de que quitar las barreras y mejorar la zonificación ayuda a disminuir los precios.

Algunos estudios usan modelos econométricos y datos de encuestas que sostienen la teoría de YIMBY. En The Long-Term Dynamics of Affordable Rental Housing (Las dinámicas a largo plazo de las viviendas asequibles en alquiler), los investigadores del Instituto Hudson y de Econometrica Inc. descubrieron que entre 1985 y 2013, cerca de la mitad de los alquileres asequibles para las familias de bajos ingresos antes eran hogares que poseían o alquilaban residentes de ingresos más altos (Weicher 2017). Stuart Rosenthal, de la Universidad de Syracuse, estimó que este filtrado se dio en el mismo período estimado con un índice estable del 2,5 por ciento al año (Rosenthal 2014).

Si no se construyen viviendas nuevas, los pudientes recién llegados no tienen más opción que competir por las viviendas existentes, lo cual eleva los precios y malogra el proceso de filtrado, explica Roderick M. Hills, Jr., profesor de la Universidad de Nueva York. Según este enfoque, afirmar que construir más oferta exacerba de algún modo los problemas de asequibilidad sería desafiar las leyes de la gravedad económica. “Atribuir el aumento de los alquileres a las nuevas viviendas a precio de mercado es como atribuir las tormentas a los paraguas”, escribió Hills en The Washington Post (Hills 2018).

Sin embargo, otros estudios sugieren que lo que realmente ocurre en el terreno es mucho más complicado. Una revisión extensa que llevó a cabo el Centro Furman de la Universidad de Nueva York descubrió que “tanto de la teoría como de la evidencia empírica . . . agregar nuevas viviendas modera el incremento de los precios y, por lo tanto, hace que las viviendas sean más asequibles para las familias de ingresos bajos y moderados”. Pero el estudio también se apuró en acentuar que “las viviendas nuevas a precio de mercado son necesarias, pero no suficientes, y la intervención del gobierno es crucial para garantizar que se agregue oferta a precios asequibles para un cierto rango de ingresos” (Been 2018).

Un artículo de la Reserva Federal de 2018 escrito por Elliot Anenberg y Edward Kung confirmó que la demanda de viviendas tiene poca elasticidad —lo cual significa, básicamente, que los consumidores siguen pagando precios más altos, a pesar de que la oferta aumenta— y que los alquileres podrían estar más determinados por los servicios en los vecindarios deseados o en transición (Anenberg 2018). La conclusión es que, incluso si una ciudad pudiera relajar algunas restricciones de oferta para alcanzar un aumento marginal en la disponibilidad de viviendas, no vería una reducción significativa en las cargas de alquileres.

En algunos casos, en los barrios sujetos a reformas de zonificación que permiten aumentar la altura y la densidad se observan aumentos en los precios con mucha rapidez, antes de que se coloque un solo cimiento. Esa fue la conclusión de un estudio de MIT publicado en enero de 2019 en Urban Affairs Review, que observa parcelas de tierra y condominios en zonas de influencia cercanas a estaciones de tránsito de Chicago rezonificadas con edificios más altos y con mayor densidad (Freemark 2019). Una advertencia importante fue que hubo una demora en los permisos y la construcción de proyectos nuevos, por lo que la oferta en realidad no aumentó. Pero, dado que la ciudad notificó que la densidad aumentaría, la investigación concluyó que “el impacto a corto plazo y a nivel local de la mejora de zonificación es un aumento en el valor de las propiedades”.

Incluso si la adición masiva de oferta luego tiene un efecto moderador, la urgencia de la crisis de viviendas es que no hay un mañana. “Por desgracia, quienes sufren la presión del aumento de precios no se pueden dar el lujo de tener tiempo; no pueden pagar la diferencia y esperar a que venga una mejor oportunidad en el futuro”, dice Elbeleidy.

Las ciudades avanzan

Mientras se libra esta batalla, los gestores de políticas y los defensores de las viviendas realizan ajustes en el terreno. Muchos están vinculando la mejora de la zonificación con requisitos de asequibilidad, como viviendas inclusivas: los nuevos desarrollos residenciales deben incluir un porcentaje de viviendas asequibles (en general, una base de 10 a 15 por ciento) o proveer fondos para que se pueda construir la misma cantidad de viviendas asequibles en otra parte de la comunidad (ver Figura 2, página 18: mapa de políticas locales y estatales de viviendas inclusivas). Muchas ciudades están cambiando esta política, de voluntaria a obligatoria. En California, los legisladores trabajaron junto con los críticos para volver a redactar la propuesta de ley de densidad con requisitos de asequibilidad en todo el estado, además de otras protecciones para los inquilinos. La normativa también demora la implementación durante cinco años en los vecindarios con mayor peligro de desplazamiento.

Minneapolis, con sus extensas innovaciones en políticas sobre viviendas, estableció las bases para aumentar la oferta: relajó las restricciones en la zona céntrica, legalizó las unidades de vivienda accesoria y prohibió la zonificación con viviendas unifamiliares para incentivar los desarrollos multifamiliares. Inmediatamente después de todo esto, se estableció un requisito mínimo inclusivo del 10 por ciento para cualquier proyecto que obtuviera un aumento en el tamaño permitido, medido como coeficiente de edificabilidad.

“Este ayuntamiento no realizará tareas de mejora de zonificación sin esa política”, dijo Lisa Bender, presidenta del ayuntamiento de la ciudad de Minneapolis. Dijo que, aunque no se debata todos los días, el concepto de captura de valor ofreció una lógica crucial para dicha reciprocidad. “Facilitamos el desarrollo. Ofrecimos muchos beneficios a los desarrolladores: eliminamos requisitos de estacionamiento, tenemos un sistema de parques, calles y tránsito fantástico; todo tipo de inversiones que generan un beneficio privado. Y las viviendas asequibles no son la única forma mediante la que pedimos un poco de retribución por ese beneficio. Tenemos una tasa que ayuda a pagar el sistema de parques”. Dijo que este mensaje —que los contribuyentes ofrecen continuamente cosas que aumentan el valor de los propietarios y desarrolladores privados— es muy importante.

Mientras las expectativas no han parado de mutar, la ciudad controla constantemente los proyectos para garantizar que los desarrolladores no acaben con cargas indebidas. Se está estudiando otra medida: permitir usar financiamiento por incremento impositivo como complemento al requisito inclusivo; son fondos adicionales que podrían duplicar la cantidad de unidades asequibles, de un 10 a un 20 por ciento.

“Creo que en Minneapolis estamos en un punto en que tenemos una coalición política procrecimiento y proigualdad”, dice Bender. “Aumentar la oferta es una parte necesaria de la estabilidad de viviendas, pero insistimos en que el crecimiento debería ayudar a cerrar las grietas de raza e igualdad, que son de las peores en el país”.

Los requisitos de viviendas inclusivas ya existen o se están implementando en otras ciudades. Por ejemplo, hoy, el programa Housing Affordability and Livability, de Seattle, fundamentalmente, establece una fórmula: si se está mejorando la zonificación en ciertas partes de la ciudad o los proyectos tienen mayor densidad, tamaño y altura, la obligación de ofrecer viviendas asequibles aumenta en simultáneo. Estos son otros ejemplos:

• En Honolulu, una nueva línea de ferrocarril disparará los valores del suelo privado aledaño a ella. Así, los requisitos de asequibilidad de Hawái no se consideran un regalo de los desarrolladores ni una carga adicional, sino más bien la recuperación de una parte del proyecto de infraestructura financiado por los contribuyentes que genera grandes aumentos en valor para el sector privado. “El público invirtió miles de millones de dólares en la vía. Eso aumenta el valor de las propiedades que se encuentran cerca de las estaciones y permite que la gente construya a mayor altura y con mayor densidad. Todo esto vale mucho, y necesitamos recuperar parte de la inversión pública con la construcción de más viviendas asequibles”, dice Gavin Thornton, codirector ejecutivo del centro Hawaii Appleseed Center for Law and Economic Justice.
• En San Diego, el enfoque con múltiples frentes incluye retirar las restricciones de altura y los requisitos mínimos de estacionamiento, un adicional ilimitado de densidad para cualquier proyecto que incluya viviendas asequibles, un 10 por ciento de estándar inclusivo y aprobación por derecho de zonificación de viviendas asequibles y viviendas para gente sin techo. Se pretende acompañar un plan de gran aumento de la altura y la densidad permitidas a lo largo de la nueva banda de tránsito con la entrega de suelo cercano a estaciones que pertenecen al organismo regional de tránsito.
• Vancouver, B.C., se divide en hasta seis distritos que determinan las contribuciones de los desarrolladores, conocidas como Contribuciones para Servicios Comunitarios y Gravámenes por Costo de Desarrollo, según la rezonificación de cada área. Por ejemplo, hay una medida que admite más dúplex y dispara un requisito de asequibilidad calibrada. El sistema se diseñó para aumentar la transparencia, y también tiene el efecto de desenmascarar lo que los desarrolladores pueden costear o no.

“Hay una desconfianza comprensible en los desarrolladores, quienes se han beneficiado con la crisis de la vivienda. Las políticas de captura de valor territorial bien diseñadas sirven para contrarrestar algunos de esos miedos”, dice Christine Boyle, concejala de la ciudad de Vancouver. Cada vez más personas están de acuerdo con las palabras de Boyle cuando dice que preferiría una tributación del valor del suelo en toda la ciudad, que coincidiría totalmente con las realidades de cómo los propietarios y desarrolladores obtienen ganancias hoy. Boyle es pastora de la Iglesia Unida y lanzó la idea durante su campaña, con un nombre atractivo: Windfall Power (Poder caído del cielo).

Un nuevo marco

Si bien se aceptaron los requisitos inclusivos, sigue habiendo quejas de que nunca alcanzan, que si las ciudades exigen un 15 por ciento de desarrollos residenciales nuevos, la cantidad de viviendas asequibles nunca alcanzará la de viviendas a precio de mercado.

“Todos admiten que no es suficiente y que nunca deberían ser la única opción, pero las viviendas inclusivas son una fuente importante de viviendas asequibles”, dice Jacobus, de Street Level Advisors. Explica que no se discute que los detalles de implementación son realmente complicados, y que cambiar el porcentaje requerido de viviendas asequibles puede no alinearse con la intención de hacer que la política sea predecible. 

Pero, en cuanto los propietarios en particular se den cuenta de que los requisitos inclusivos serán parte de la ecuación desde el principio, la política se convertirá en un componente aceptado y estándar en el proceso de desarrollo urbano. Con eso como cimiento fundamental, los gestores de políticas pueden acudir a otras medidas e iniciativas, con un conjunto de acciones proasequibilidad: fortalecer la protección a los inquilinos, coviviendas y viviendas igualitarias compartidas, financiamiento por incremento impositivo para viviendas asequibles y reformas para permitir la construcción de unidades de vivienda accesoria, viviendas diminutas y habitaciones de ocupación individual o pensiones, entre otras.

Dado que el suelo urbano tiene un precio elevado, lo cual encarece demasiado las viviendas, muchas ciudades complementan los requisitos de inclusión con acciones directas, como destinar terrenos del gobierno a la construcción de viviendas asequibles. Sound Transit, la autoridad regional de transporte en la zona de Seattle, convirtió eso mismo en una política: entrega estacionamientos y terrenos reservados para materiales de construcción cercanos a estaciones de tren ligero nuevas y existentes.

Cada vez se agregan más zanahorias y palos a la labor de fomentar que las ciudades y los pueblos planifiquen viviendas adecuadas. Durante décadas, los juzgados de Nueva Jersey aplicaron las leyes estatales de vivienda “con repartición justa”, que surgen de las decisiones pioneras de Mount Laurel. En Massachusetts, bajo la Sección 40-B, las viviendas se aceleran si los municipios no pueden mantener al menos un 10 por ciento de la oferta de hogares asequibles para quienes ganan un 80 por ciento de la mediana de ingresos en la zona.

Y algunos políticos se están poniendo más estrictos. El alcalde Martin Walsh promocionó un impuesto especial para los penthouse y otras viviendas de lujo que ganan cada vez más presencia en el paisaje de Boston. Gavin Newsom, gobernador de California y exalcalde de San Francisco, agregó nuevos fondos para viviendas e iniciativas para personas sin techo por el valor de US$ 2.000 millones, con una propuesta de castigar a las comunidades que impidan la construcción de viviendas al retener otros fondos estatales.

Randy Shaw, líder de la causa YIMBY y autor de Generation Priced Out: Who Gets to Live in the New Urban America (Generación superada por los precios: quién puede vivir en el nuevo Estados Unidos urbano) (Shaw 2018), dijo que llevaría esas medidas tan estrictas un poco más allá: cobraría a los residentes que obstaculizaran las viviendas multifamiliares por el mismo valor que acumulan al mantener la situación actual.

“Los propietarios que incrementan su propio valor obtienen ganancias al restringir el desarrollo de forma artificial”, dice Shaw, que dirige Tenderloin Housing Clinic, un grupo proinquilinos. “Hacemos de cuenta que las políticas antidepartamentos no tienen un impacto económico. Aumentan el precio para todos los demás y, en términos de igualdad, es una cantidad de dinero abrumadora que queda para los propietarios”.

En contraste, vincular la mejora de zonificación con requisitos de asequibilidad parecería ser un paso más viable y políticamente aceptable, como base teórica del movimiento YIMBY. Al cambiar el marco de desarrollo urbano en todo el país, también se pueden suavizar las políticas de vecindarios muy sobrecargados.

“Creo que, gracias a ellos, el mundo es un lugar mejor”, dice Jacobus al referirse a los defensores de YIMBY. “Solo quiero que se preocupen más por los temas que preocupan a estas comunidades”.

Dijo que los choques como el de la protesta de YIMBYtown, en Roxbury, son “totalmente evitables”. “Ambas partes libran una batalla cuesta arriba, y no hay motivos para tomar posiciones enfrentadas. No construir nada no será bueno”.

YIMBY, cuando menos, podría aceptar los requisitos de asequibilidad como parte de una campaña para comunicarse mejor. “Esto cambia el modo en que los votantes responden a los nuevos desarrollos, aunque todos admitan que no alcanza”, dice Jacobus. “Sermonear a la gente sobre oferta y demanda no funciona. ¿Qué haría falta para que la gente se sienta parte de la solución? Si todos vamos a remar para el mismo lado, todos debemos pensar que podemos obtener algo”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Fotografía: Los defensores de YIMBY se convocaron para protestar en San Francisco en apoyo del proyecto de ley del Senado (SB) 827, en 2018. El proyecto de ley habría acelerado la producción de viviendas multifamiliares cerca de estaciones de tránsito. Crédito: Jef Poskanzer/Flickr CC BY-NC 2.0

Referencias

Anenberg, Elliot y Edward Kung. 2018. “Can More Housing Supply Solve the Affordability Crisis? Evidence from a Neighborhood Choice Model.” Finance and Economics Discussion Series 2018-035. Washington, DC: Junta de Gobernadores del Sistema de Reserva Federal. https://doi.org/10.17016/FEDS.2018.035.

Been, Vicki, Ingrid Gould Ellen y Katherine O’Regan. 2018. “Supply Skepticism: Housing Supply and Affordability.” Artículo en elaboración. Nueva York, NY: NYU Furman Center (noviembre). http://furmancenter.org/research/publication/supply-skepticismnbsp-housing-supply-and-affordability.

Beyer, Scott. 2016. “Why Is Austin’s Housing More Expensive Than Other Texas Cities?” Forbes, 31 de agosto de 2016. https://www.forbes.com/sites/scottbeyer/2016/08/31/why-is-austins-housing-more-expensive-than-other-texas-cities/#3b7f37ce6121.

Elbeleidy, Hallah. 2019. “Getting Comfortable with Being Uncomfortable.” Planning, enero de 2019. https://www.planning.org/login/?next=/planning/2019/jan/viewpoint/.

Fischel, William A. 2005. The Homevoter Hypothesis: How Home Values Influence Local Government Taxation, School Finance, and Land-Use Policies. Cambridge, MA: Harvard University Press.

———. 2015. Zoning Rules! The Economics of Land Use Regulation. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/books/zoning-rules.

Freemark, Yonah. 2019. “Upzoning Chicago: Impacts of a Zoning Reform on Property Values and Housing Construction.” Urban Affairs Review, republicado el 29 de enero de 2019. https://doi.org/10.1177/1078087418824672.

Glaeser, Edward. 2011. Triumph of the City: How Our Greatest Invention Makes Us Richer, Smarter, Greener, Healthier, and Happier. Nueva York, NY: Penguin Press.

Hills, Roderick M. 2018. “Why Do So Many Affordable-Housing Advocates Reject the Law of Supply and Demand?” The Washington Post, 18 de septiembre de 2018. https://www.washingtonpost.com/outlook/2018/09/18/why-do-so-many-affordable-housing-advocates-reject-law-supply-demand/.

Jacobus, Rick. 2015. Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities. Enfoque en Políticas de Suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/policy-focus-reports/inclusionary-housing.

Rosenthal, Stuart A. 2014. “Are Private Markets and Filtering a Viable Source of Low-Income Housing? Estimates from a ‘Repeat Income’ Model.” American Economic Review 104, n.º 2: 687-706. https://www.jstor.org/stable/42920713?seq=1#page_scan_tab_contents.

Departamento de Planificación de San Francisco. 2018. “Memo sobre SB 827”. 5 de febrero de 2018. http://commissions.sfplanning.org/cpcpackets/SB%20827.pdf.

Shannon, Megan Elizabeth. 2015. “Quantifying the Impacts of Regulatory Delay on Housing Affordability and Quality in Austin, Texas.” Tesis de Maestría, Universidad de Texas en Austin. https://repositories.lib.utexas.edu/handle/2152/32194.

Weicher, John C., Frederick J. Eggers y Fouad Moumen. 2017. The Long-Term Dynamics of Affordable Rental Housing. Washington, DC: Instituto Hudson (15 de septiembre). https://www.hudson.org/research/13339-the-long-term-dynamics-of-affordable-rental-housing.

In the few years since the Yes in My Backyard (YIMBY) movement splashed on the scene in cities across the United States, the YIMBY mantra has been persistent: Clear away the regulatory barriers and let developers build more housing. The laws of supply and demand will take over, their argument goes, and ultimately prices will go down. But the backlash against the YIMBY movement has been strong, as community activists have warned that increased development actually makes things worse. They worry, with some evidence, that the zoning changes YIMBYs are advocating for only accelerate gentrification and displacement—disproportionally harming low-income families and communities of color.

Those concerns were enough to derail YIMBY-sponsored legislation in California last year that would have fast-tracked multifamily housing production around transit stations. Coalitions of low-income families and social justice advocates, in increasingly harsh terms, denounced the pro-growth approach and proclaimed that in some transitioning neighborhoods, it might be better to halt new building altogether.

The controversy roiled further as critics of the YIMBY movement asserted that it skews too young and white to effectively understand or address the housing-related realities faced by residents of neighborhoods in transition.  Meanwhile, research has cast doubts on the very premise that the market can solve the affordability challenge.

In the midst of this messy situation, a potential compromise has begun to emerge thanks to forward-looking policy makers: Increasingly, cities are formalizing the requirement that new residential development include a percentage of affordable homes, the policy known as inclusionary housing. The principles of land value capture form the foundation of such mandates for affordability, which allow the public to recover some of the increased property value enjoyed by landowners as the result of government actions like rezoning.

“[Upzoning] generates a lot of value. There’s widespread agreement on that,” said Rick Jacobus, principal at Street Level Advisors in Oakland, California, who wrote Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities for the Lincoln Institute (Jacobus 2015). With affordability requirements, he says, communities “can recover that value and put it to work for the public, and benefit the people who would not otherwise be the beneficiaries of real estate development—and indeed have suffered from it in the past.”

This reframing of the urban development paradigm—the notion that when government clears the way for more building, the public can expect something in return—has become the basis for fledgling coalitions from Seattle to Minneapolis and beyond. Some in the YIMBY movement still view inclusionary housing requirements as another barrier that gets in the way of increased housing supply. But others say this new way of looking at the relationship among builders, government, and neighborhoods may be the key to breaking the deadlock—and that it could be one more step toward building cities that are livable for all.

Born of Backlash

In high-cost cities from Seattle to Boston, the housing affordability crisis is extending its reach to the point where even middle- and higher-income people are getting priced out. As a result, political energy is spreading beyond longstanding advocates for affordable housing to include new stakeholders, many of whom are focused on zoning and other regulatory barriers to development. These are the people who have organized under the banner of Yes in My Backyard, or YIMBY. It’s a counterforce to those who oppose development in their neighborhoods—a mindset, if not quite an organized movement, long known as Not in My Backyard, or NIMBY.

The YIMBY movement has roots in Europe and Canada, and arguably first gained momentum in the United States in San Francisco, as millennials and those in the burgeoning tech industry became frustrated with the lack of new housing supply. The YIMBYs received national attention last year with a bill—written by a California YIMBY group and backed by Silicon Valley money—that would have required cities to allow denser development near transit, regardless of local zoning.

Though now facing pushback, the YIMBY movement was itself born of backlash. Ever since cities across the country started making a comeback in the 1980s, infill redevelopment in established urban neighborhoods has been stymied by outdated zoning and codes, Byzantine regulations, onerous requirements such as extensive off-street parking, and so-called exclusionary zoning that favors large lots and discourages multifamily housing. YIMBYism arose in large part out of frustration with neighborhoods saying no to new housing supply.

Established residents of every political persuasion have often been stubbornly resistant to change in their midst, embracing the regulatory barriers—all the hoops developers had to jump through—as much-needed protection. “They’re worried about their views, traffic, parking, and a new demographic coming into their community,” said Mary Lydon, a housing consultant in San Diego, where Mayor Kevin Faulconer recently announced he wants to be the first YIMBY mayor. At the mere proposal of increased density along transit corridors, she said, people “become unglued.”

Economists and land policy scholars have thoroughly documented the NIMBY dynamic. William Fischel at Dartmouth College, author of The Homevoter Hypothesis (Fischel 2001) and Zoning Rules! (Fischel 2015) showed that concern about individual property values was driving much of the resistance to further growth. In Triumph of the City and numerous papers, Harvard University professor Edward Glaeser illustrates how land use regulations, exclusionary zoning, and even historic preservation are hobbling urban economies because there isn’t enough housing available for workers (Glaeser 2011).

Research on four booming cities in Texas—Dallas, Houston, San Antonio, and Austin—indicates that Austin’s housing got more expensive more quickly than in the other metro areas.  The distinguishing factor was that Austin, by comparison, had more extensive regulations and permitting requirements that either discouraged density or led to long construction delays (Shannon 2015).

Add more housing, the YIMBY advocates claimed, and the demand for that product will get absorbed, leading prices to drop—a basic rule of economics. Even new luxury housing could have a salutary effect, they argued, in a process known as “filtering”: wealthier residents moving into a new penthouse downtown free up the aging townhouse in outlying neighborhoods, which in turn liberates a triple-decker down the street that will command lower rents.

The mantra to build, build, build has also been buttressed by an environmental argument: that cities have an obligation to cluster height and density at transit stations, to cut down on carbon emissions. The combination of climate change and the affordability crisis amounts to a national emergency, said Dan Bertolet, senior researcher at the Sightline Institute in Seattle, a research organization promoting environment and equity in the Pacific Northwest.

“We need to focus on the big picture: cities like Seattle need to add as much housing as [they can] as fast as possible. People seem to get hung up somehow on the fairness of that … that landowners and developers are bathing in gold coins,” he said. The wave of tech jobs in such cities should be seen as a “gift,” he said, that will ultimately boost the entire city.

“Developers build, supply increases, prices start to roll off—they are right now in Seattle, rents are down—and then developers stop because they can’t make money anymore. City governments should lower all the regulatory costs and all the things they can control, so developers will keep going, and lower the baseline rent as much as possible, before they stop,” Bertolet said.

“People say building all this supply won’t solve the [affordability] problem, and that’s true,” he said, noting that low-income families will still need subsidies and forms of public housing. “But if you build as much as you can, you make the leftover subsidy problem smaller. Who wouldn’t want to do that? We all know public housing is hugely expensive to build.”

The California Experiment

For all its apparent logic, the YIMBY movement was dealt a serious setback last year, when the California legislation fast-tracking density at transit stations, SB827 by San Francisco State Senator Scott Wiener, died in committee. Traditional housing affordability advocates concerned about gentrification and displacement formally parted ways with the cause for increasing supply. YIMBY advocates were accused of not understanding real estate realities on the ground, particularly in communities of color.

The basic problem was that the legislation did nothing to counteract historical patterns of racialized displacement and dispossession by real estate investment capital, University of Southern California urban studies professor Lisa Schweitzer wrote on her blog during the fractious debate. The growing perception was that the California measure gave the green light to developers without addressing equity concerns. The San Francisco Planning Department noted drily that SB827 would provide “huge additional value to property owners throughout the state, without concurrent value capture.” On the Crenshaw Subway Coalition’s website, Damien Goodmon was more forthright, describing the legislation as “a declaration of war on South LA.”

The political disintegration in California augured much more acrimony to come. A flier in Oakland called for “autonomous action/creative intervention/sabotage” against a scheduled gathering of the “pro-gentrification YIMBY party” descending on the community “to plot our total destruction.” In the fall of last year, when YIMBY organizers chose the Roxbury section of Boston—a neighborhood facing intense gentrification pressure and rising prices—as the site for their national conference, called YIMBYtown, a coalition of local social justice groups organized a protest under the banner Homes for All. Bearing spools of caution tape imprinted with the words “No Displacement Zone,” they interrupted the closing plenary, which featured a speaker from the National Low Income Housing Coalition.

“We believe the people closest to the pain are people who have the answers,” said Armani White, a Roxbury resident working with a group called Reclaim Roxbury.

Hallah Elbeleidy, policy analyst of Urban Programs at the Lincoln Institute, helped organize the YIMBYtown conference as a volunteer and focused on offering a program that featured critical and different viewpoints. The protest led to some soul-searching within local YIMBY and YIMBY-aligned organizations, she said, but didn’t necessarily lead to meaningful change. “Those they declare to want as neighbors aren’t represented in their organizations in a meaningful way, nor in the neighborhoods in which they reside,” says Elbeleidy. “While there are some uncontrollable factors at play, YIMBY advocates must examine and respond to how far from these individuals they really are, and not just spatially.”

Reflecting on the experience of being the subject of protests and the discomfort these very necessary conversations can bring, Elbeleidy penned an essay titled “Getting Comfortable with Being Uncomfortable” in Planning magazine (Elbeleidy 2019). In the piece, which was published in January, she urges greater collaboration among housing advocates: “We cannot accept a siloed approach to a problem fundamentally relevant to every individual.”

Examining the Premise

One of the most potent arguments in the backlash against the YIMBY movement is that its basic premise is all wrong. “We’re challenging YIMBYs to stop promoting the myth that the market can solve the affordability and displacement crisis,” said Lori Hurlebaus of Dorchester Not for Sale, during the Roxbury protest.

Well-established research shows that excessive regulations, exclusionary zoning, and NIMBYism can lead to higher prices. But there is little definitive evidence in the current literature that removing barriers and adopting upzoning brings prices down.

Some studies use econometric modeling and survey data that shore up the YIMBY argument. In The Long Term Dynamics of Affordable Rental Housing, researchers at the Hudson Institute and Econometrica Inc. found that from 1985 to 2013, nearly half of rentals affordable to low-income families existed previously as homes owned or rented by higher-income residents (Weicher 2017). Stuart Rosenthal at Syracuse University estimated that this filtering occurred over roughly the same time period at a steady rate of 2.5 percent per year (Rosenthal 2014).

If new housing isn’t built, wealthy newcomers have no choice but to bid on existing homes, driving up prices and derailing the filtering process, said New York University professor Roderick M. Hills, Jr. In this view, it would defy the laws of economic gravity to assert that building more supply somehow exacerbates affordability problems. “Attributing rent increases to new market-rate housing is like attributing rainstorms to umbrellas,” Hills wrote.

Other studies, however, suggest that what’s actually happening on the ground is far more complicated. An extensive review by New York University’s Furman Center found that, “from both theory and empirical evidence . . . adding new homes moderates price increases and therefore makes housing more affordable to low- and moderate-income families.” But the study also quickly emphasized that “new market-rate housing is necessary but not sufficient, and that government intervention is critical to ensure that supply is added at prices affordable to a range of incomes” (Been 2018).

A 2018 Federal Reserve paper by Elliot Anenberg and Edward Kung confirmed that housing demand has low elasticity—meaning essentially that consumers continue to pay higher prices despite increases in supply—and that rents may be more determined by the amenities in desirable or transitioning neighborhoods (Anenberg 2018). The implication is that even if a city were able to ease some supply constraints to achieve a marginal increase in its housing stock, that city would not experience a meaningful reduction in rental burdens.

In some cases, neighborhoods that are targeted for zoning reforms allowing greater height and density see prices rise very quickly—before a single foundation is poured. That was the conclusion of an MIT study published in January 2019 in Urban Affairs Review, looking at land parcels and condominiums in catchment areas around transit stations in Chicago that had been rezoned for taller and denser buildings (Freemark 2019). An important caveat was that there was a lag in permitting and construction of new projects—so supply wasn’t actually increased. But because the city signaled that density would increase, the research concluded that the “short-term, local-level impacts of upzoning are higher property prices.”

Even if the massive introduction of supply eventually has a moderating effect, the urgency of the housing crisis is that there’s no tomorrow. “Unfortunately, those facing pressures from increasing prices don’t have the luxury of time—they can’t pay the difference and wait for a better deal down the line,” said Elbeleidy.

Cities Move Forward

While this battle plays out, policy makers and housing advocates are making adjustments on the ground. Many are tying upzoning to affordability requirements such as inclusionary housing, where new residential development must include a percentage of affordable homes—typically 10 to 15 percent as a baseline—or funding so that the same amount of affordable homes can be built elsewhere in the community. Many cities are changing this policy from voluntary to mandatory. In California, lawmakers have worked with critics to redraft the density bill with statewide affordability requirements, as well as other protections for renters. The legislation also delays implementation for five years in neighborhoods most threatened by displacement.

In Minneapolis, the scene of extensive policy innovations around housing, the city laid the groundwork for increasing supply by easing restrictions in the downtown area, legalizing accessory dwelling units, and banning single-family-only zoning, to encourage more multifamily development. All of that was swiftly followed by a minimum inclusionary requirement of 10 percent for any project that gets increased allowable size, measured as floor-area ratio.

“This city council isn’t going to upzone without that policy,” said council president Lisa Bender. Even if it’s not discussed on a daily basis, the concept of value capture provided a critical rationale for that reciprocity, she said. “We have made it easier to develop. We have given lots of benefits to developers—we’ve eliminated parking requirements, we have an amazing park system, streets, transit—all kinds of investments that are creating a private benefit. And affordable housing isn’t the only way we ask for some of that benefit back. We have a fee to help pay for the park system.” That message—that taxpayers are constantly providing things that increase value for private landowners and developers—is hugely important, she said.

While expectations have permanently shifted, the city is constantly monitoring projects to make sure developers don’t end up with undue burdens. One additional measure being studied is allowing the use of tax increment financing as a supplement to the inclusionary requirement—additional funding that could potentially double the number of affordable units from 10 to 20 percent.

“I think we’re at a point in Minneapolis where we have a pro-growth, pro-equity political coalition,” Bender said. “Increasing supply is a necessary part of housing stability, but we insist that growth should help close our race and equity gaps, which are among the worst in the country.”

Inclusionary housing requirements are either in place or on the way in other cities as well. Seattle’s Housing Affordability and Livability program, for example, essentially now establishes a formula: if certain parts of town are upzoned, or projects get to be denser, larger, and taller, the obligation to supply affordable housing increases concomitantly. A few other examples:

• In Honolulu, a new rail line will boost private land values along its route. As such, the affordability requirements in Hawaii are seen as neither a gift by developers nor an extra charge—but rather, the recovery of a portion of the taxpayer-funded infrastructure project that is creating large increases in value for the private sector. “The public has invested billions of dollars into rail. That is increasing the property values around rail stations, and allowing people to build higher and more densely. That is all worth a lot and we need to get back some of our public investment by building more affordable housing,” said Gavin Thornton, co-executive director of the Hawaii Appleseed Center for Law and Economic Justice.
• In San Diego, the multipronged approach includes removing height restrictions and minimum parking requirements, an unlimited density bonus for any project that includes affordable housing, a 10 percent inclusionary standard, and by-right zoning approval for affordable housing and housing for the homeless. A plan to vastly increase allowable height and density along a new transit corridor is set to be accompanied by the provision of land near stations owned by the regional transit agency.
• Vancouver, B.C., is divided up into six districts that determine contributions by developers, known as Community Amenity Contributions and Development Cost Levies, based on the rezoning in each area. A measure to allow more duplexes, for example, triggers a calibrated affordability requirement. The system was designed to improve transparency, and it also has the effect of taking the mystery out of what developers can or can’t afford.

“There is understandable distrust of developers—those who have benefitted from the housing crisis. Well-designed land value capture policies serve to counter some of those fears,” said Vancouver City Councilor Christine Boyle. In what is increasingly becoming a common refrain, Boyle said she would prefer a citywide land value tax, which would fully match the realities of how landowners and developers are currently making profits. Boyle, a United Church minister, pitched the idea during her campaign, and gave it a catchy label: Windfall Power.

A New Framework

Despite this embrace of inclusionary requirements, complaints persist that they are never enough—that if cities require 15 percent of new residential development, the number of affordable homes will never catch up to the number of market-rate homes.

“Everybody recognizes it’s not enough, and it should never be the only thing, but inclusionary housing is an important source of affordable housing,” said Jacobus of Street Level Advisors. There is no question, he said, that the details of implementation are reliably complicated, and that changing the required percentage of affordable homes can be at odds with making the policy predictable.

But once landowners, in particular, realize that inclusionary requirements will be part of the equation from the start, the policy becomes an accepted and standard component of the urban development process, he said. With that as a basic foundation, policy makers can turn to other measures and initiatives, in a bundling of actions for affordability—strengthened tenants protections, co-housing and shared equity housing, tax increment financing for affordable housing, and reforms to allow accessory dwelling units, tiny houses, and single-room occupancy or rooming houses, just to name a few.

Given the high price of urban land, which makes housing so expensive, many cities are supplementing inclusionary requirements with direct actions such as providing government-owned land for affordable housing. Sound Transit, the Seattle area’s regional transportation authority, has made it a policy to do just that, handing over parking lots and construction staging areas next to existing and new light rail stations.

A mix of carrots and sticks is increasingly part of the effort to push cities and towns to plan for adequate housing. Courts in New Jersey have for decades enforced the state’s “fair share” housing laws, stemming from the landmark Mount Laurel decisions. In Massachusetts, under Chapter 40-B, housing gets fast-tracked if municipalities fail to maintain at least 10 percent of their housing stock as affordable to those earning 80 percent of median area income.

And some politicians are getting tougher. Mayor Martin Walsh has endorsed a special tax on the penthouses and other luxury homes that are increasingly dominating the landscape in Boston. California Governor Gavin Newsom, formerly the mayor of San Francisco, coupled $2 billion in new funding for housing and homelessness initiatives with a proposal to punish communities that block home building by withholding other state funding.

Randy Shaw, a leader of the YIMBY cause and author of Generation Priced Out: Who Gets to Live in the New Urban America (Shaw 2018), said he would take such tough measures a step further—by charging residents who block multifamily housing for the value they are accruing by maintaining the status quo.

“Homeowners increasing their own values are profiting by artificially restricting development,” said Shaw, who is director of the Tenderloin Housing Clinic, a pro-tenants group. “We act as if there’s no economic impact of anti-apartment policies. They increase the price for everybody else, and in terms of equity, it’s a staggering amount of money that homeowners are gaining.”

In contrast, linking upzoning to affordability requirements stands to be a more feasible and politically acceptable step, as a theoretical basis for the YIMBY movement. Changing the framework for urban development across the country can also smooth out highly charged neighborhood politics.

“I think the world is a better place for them being around,” said Jacobus of YIMBY advocates. “I just want them to be more concerned about what these communities are concerned about.”

Clashes like the protest of YIMBYtown in Roxbury are “totally avoidable,” he said. “Both sides are fighting an uphill battle, and there’s no good reason to be on opposite sides. It’s not going to be right to not build at all.”

If nothing else, YIMBYs might embrace affordability requirements as part of a better communications campaign. “It changes the way voters respond to a new development, even though everybody recognizes it’s not enough,” Jacobus said. “Lecturing people about supply and demand doesn’t work. What would it take to make people think they’re part of the solution? If we’re all going to row in the same direction, we have to all think there’s something in it for everyone.”

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy.

Photograph: Members of the YIMBY (Yes in My Backyard) movement at a rally for failed California housing bill SB 827 in 2018. The bill has been redrafted to include statewide affordability requirements and other protections for renters. Credit: Jef Poskanzer/Flickr CC BY-NC 2.0 

References

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