Santa Mónica evoca imágenes de sol y surf, pero la ciudad del sur de California también debería ser conocida por la sustentabilidad, y con razón. El ayuntamiento adoptó el programa Santa Monica Sustainable City en 1994. Veinticinco años después, la ciudad implementó proyectos que van desde tareas de modernización de edificios hasta programas de energía renovable, y cada uno o dos años hay un nuevo alcalde para garantizar que haya nuevas perspectivas. Gleam Davis asumió como alcaldesa en diciembre de 2018, luego de ejercer en el consejo desde 2009. Participa de manera activa en la comunidad desde que se mudó allí en 1986, y se ha involucrado con organizaciones como la Comisión de Planificación de Santa Mónica, WISE Senior Services y Santa Monicans for Renters’ Rights. Como asesora corporativa de AT&T, trabajó con Kids in Need of Defense, que representa a menores solos en tribunales de inmigración. Antes de unirse a AT&T, Davis procesaba violaciones a los derechos civiles como abogada litigante en el Departamento de Justicia de EE.UU. y fue socia en el estudio de abogados Mitchell, Silberberg & Knupp. Nació en California y se recibió en la Facultad de Derecho de Harvard y USC. Davis tiene un hijo con su esposo, John Prindle. Habló con Anthony Flint, miembro sénior del Instituto Lincoln, para este número de Land Lines.

Anthony Flint: El sistema de Santa Mónica de cambiar de alcalde cada dos años, ¿presenta un desafío para las labores de sustentabilidad, que suelen demorar en su proceso y en mostrar resultados? ¿Cuáles son los proyectos que pueden tener más impacto en su próximo término?

Gleam Davis: No creo que esto genere un gran impedimento para el programa de sustentabilidad. El alcalde y el alcalde pro tempore son miembros del ayuntamiento de toda la ciudad. El ayuntamiento establece la política, adopta el presupuesto y lleva adelante las políticas de la ciudad. Luego, es el administrador de la ciudad quien las implementa. Todas las orientaciones de políticas que recibe el administrador de la ciudad provienen de votos de todo el ayuntamiento.

En el frente de la sustentabilidad, la gran noticia es que ahora pertenecemos a un grupo llamado Clean Power Alliance

Otro hilo conductor que mantenemos en el tiempo es ofrecer opciones de movilidad. Vivimos en una ciudad compacta, menos de 23 kilómetros cuadrados, y tenemos la capacidad de ofrecer opciones de transporte a nuestros residentes. Tenemos un metro ligero con tres estaciones; entonces, se puede tomar ese transporte hasta el centro de Santa Mónica o el de Los Ángeles. Para nuestro Big Blue Bus [que funciona a gas natural y se está cambiando para tener toda la flota eléctrica en 2030], tenemos una política de “cualquier viaje, en cualquier momento”. Así, los estudiantes se pueden subir a un autobús, mostrar su identificación de cualquier universidad (muchos estudiantes de UCLA viajan allí, y por supuesto [estudiantes de] Santa Monica College), y es gratis.

AF: La estrategia ecológica general de la ciudad ha incluido una norma pionera de energía cero para nuevas construcciones unifamiliares y el compromiso de que toda la energía municipal se debe obtener con métodos renovables. Pero el proyecto de US$ 75 millones para el nuevo edificio municipal ha recibido críticas por ser demasiado caro. ¿Cómo se hace para que ser ecológico también sea rentable?

GD: Es importante saber que estamos alquilando una buena cantidad de propiedades privadas para las oficinas gubernamentales, con un costo de unos US$ 10 millones anuales. Necesitábamos llevar a los empleados a una ubicación central, que ahorrará dinero en los alquileres y promoverá las reuniones cara a cara y “accidentales”, que pueden resultar tan importantes para la comunicación. Sencillamente, tenía sentido a nivel empresarial que todos estuvieran bajo un mismo techo. Con el tiempo, terminaremos ahorrando dinero, y al final el edificio se pagará a sí mismo, solo con esa base. Con el tiempo, habrá ahorros adicionales, si el edificio es energéticamente neutral y reduce el consumo de agua (no consumiremos recursos fuera del edificio).

Una de las cosas que hemos hecho fue exigir a los desarrolladores que cumplan requisitos de sustentabilidad bastante estrictos. Si vamos a hacer eso, debemos predicar con el ejemplo. Esa es una de las cosas que demuestra este edificio: se puede construir un edificio extremadamente sustentable que, al final, ahorrará dinero. Intentamos ser un modelo, demostrar que, con un poco de inversión anticipada, se puede tener un gran impacto con el tiempo.

AF: ¿Cómo se conecta el proyecto Wellbeing, que ganó un premio de Bloomberg Philanthropies por la evaluación prolongada de las necesidades de los votantes, con sus labores de sustentabilidad? ¿Qué ha revelado?

GD: Nos declaramos una ciudad sustentable de bienestar. ¿Cómo les está yendo a las personas de la comunidad? ¿Prosperan o hay algún problema? El proyecto Wellbeing comenzó como una evaluación de la juventud y cómo le iba, y qué podemos hacer como ciudad para ayudar. En verdad, se trata de cambiar la relación entre el gobierno local y la gente. No es un concepto nuevo, en realidad. Sin intención de ser cursi, se remonta a la Declaración de la Independencia: vida, libertad y la búsqueda de la felicidad. Eso no tiene que ver con que la gente salga y se divierta, sino con la capacidad que tiene de prosperar. El sentido de comunidad se puede desgastar, sea por la tecnología o la cultura. Una de las cosas que hacemos es asegurarnos de que los niños entren al jardín de infantes listos para aprender. Para los ciudadanos mayores, [nos preguntamos] ¿se sienten aislados en sus departamentos? Es un movimiento global en el cual nos entusiasma participar.

En nuestro programa Wellbeing Microgrant, si a la gente se le ocurre algo para fortalecer la comunidad, lo financiaremos, hasta US$ 500. Un ejemplo fue salir y escribir las historias y los recuerdos de los residentes hispanohablantes en muchas partes de la comunidad en que el inglés es la segunda lengua. Otra fue una cena para acercar a la comunidad latina con la etíope. Un individuo tomó un terreno vacío y creó una zona de juegos temporal y un espacio de arte. Se trata de que la comunidad esté conectada.

AF: Otra estrategia innovadora es aplicar recargos al uso excesivo de agua para financiar programas de eficiencia energética en viviendas de bajos ingresos. En lo que respecta al agua, ¿cuál es su visión a largo plazo sobre la gestión de este recurso, siendo que parecen venir tiempos peligrosos?

GD: Una cosa que hemos hecho, que se propagará en mi término y en el próximo, es trabajar para ser autosuficientes con el agua. Controlamos algunos pozos en la región, pero [en la década de 1990] tuvimos contaminación, y acabamos por llegar a un acuerdo multimillonario [con las petroleras responsables]. Hemos estado obteniendo el 80 por ciento de nuestra agua del Distrito Metropolitano de Agua [desde que se descubrió la contaminación]. Si ha visto Barrio chino, ese [es el sistema que] chupa agua del río Colorado y lo lleva a Los Ángeles; y ahora lo hemos revertido por completo, y volvimos a recibir el 80 por ciento del agua de nuestros propios pozos (restaurados). Con esto, tenemos mayor capacidad de resistencia en caso de que un terremoto afecte los acueductos u ocurran otros eventos disruptivos a la infraestructura hídrica, por ejemplo si se rompe un conducto de agua. Además, bombear el agua de las montañas [desde el río Colorado] cuesta mucha energía. Nos estamos asegurando de que nuestra infraestructura hídrica esté en buen estado. No estamos intentando aislarnos. Pero si obtenemos mejor agua de nuestros propios pozos, tendremos agua buena y limpia en el futuro próximo.

AF: ¿Qué políticas le gustaría ver que podrían limitar la devastación tan triste que se vio en los últimos incendios de California?

GD: Por suerte, Santa Mónica no sufrió efectos directos del incendio Woolsey. Nuestra vecina Malibú sí, su centro de operaciones de emergencia estaba justo en el camino del incendio, entonces vinieron a usar el nuestro para combatir el fuego, rescatar a personas y limpiar. Bajo el enfoque de ayuda mutua, algunos bomberos de Santa Mónica trabajaron en el foco en distintas partes del estado. Organizamos reuniones con la FEMA sobre el desplazamiento y la recuperación. Tenemos una directora general de recuperación; ella es como un martilleo constante, les recuerda a las personas que [un desastre natural importante] podría ocurrir aquí. Promocionamos el Plan de Siete Días: ¿todos tienen siete días de agua y comida y una radio de emergencia que no necesite electricidad? También aprobamos requisitos agresivos para terremotos y evaluamos las propiedades más vulnerables; ahora estamos pasando a hacerles reformas antisísmicas.

Estas cosas que hacemos en Santa Mónica pueden parecer un poco extremas y cuestan dinero, pero no se trata solo de ganar premios o darnos palmaditas en la espalda por ser progresistas con el medioambiente. Es para que podamos capear eventos climáticos como incendios. La gente dice “están gastando dinero, aumentan el precio del agua, y la energía cuesta más . . .” queremos hacerlo para afrontar los impactos del cambio climático. Pero también significa que, cuando haya un desastre natural, seremos más resistentes.

AF: La experiencia de la ciudad con los escúter eléctricos (me refiero a la empresa que lanzó una flota sin pedir permiso) parece demostrar que la transición a una economía compartida sumada a la innovación tecnológica puede ser desprolija. ¿Es posible aceptar la alteración y mantener el orden?

GD: Fuimos una especie de foco con los escúter. Al principio, fue una alteración, y tuvimos que hacer muchos ajustes. Su filosofía fue que era más fácil pedir perdón que permiso. Hubo un poco de pánico, y algunas personas también los usaban de una manera horrible. Ahora estamos en un programa piloto de 16 meses, para el cual seleccionamos cuatro operadores de movilidad sin anclaje: Bird, Lime, Jump, que es parte de Uber, y Lyft. Creamos un límite dinámico sobre la cantidad de aparatos en la calle, para que no puedan soltar todos los que quieran. Tenemos algunas políticas para abordar los conflictos y la seguridad, y se emitieron multas cuando fue necesario.

Todo esto forma parte de la intención de dar a nuestros residentes muchas opciones de movilidad. Todo está diseñado para dar a las personas la opción de salir del auto, ya sea para ir al centro de Los Ángeles o para caminar dos cuadras al restaurante del vecindario. Queríamos asegurarnos de que nuestras comunidades con mayor diversidad económica tengan acceso, que no sea solo el centro. Si se puede reemplazar al auto por medios alternativos como los escúter o bicicletas eléctricas para la primera o la última milla, eso es mucho ahorro en costos. [En noviembre de 2018] tuvimos unos 150.000 viajes en movilidad compartida. Eso es bastante increíble para un lugar con 93.000 personas. Al final del piloto, evaluaremos todo y descifraremos cómo seguir a partir de eso.

Algunas ciudades vecinas prohibieron los escúter por completo, pero Santa Mónica no lidia así con la tecnología. Estamos buscando el mejor modo de gestionar la tecnología disruptiva. La alteración no es mala palabra.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Fotografía: Gleam Davis, alcaldesa de Santa Mónica. Crédito: Kristina Sado

Hacia 2050, el 70 por ciento del planeta será urbano: se sumarán unos dos mil millones de residentes a las ciudades de todo el mundo. Si consideramos la historia y el futuro de estas áreas, nuestro desafío más importante podría ser redesarrollar territorio que ya está en uso u ocupado. Mantener, gestionar y expandir una ciudad donde los edificios y las personas ya están arraigados es mucho más difícil que crear una desde cero. El lugar y el modo en que ubiquemos a la población nueva allanarán el camino de las viviendas para el resto del milenio. En este siglo urbano, debemos encontrar formas de construir las ciudades que necesitamos.

El crecimiento urbano del futuro no se dará en las megaciudades. Todo parece indicar que, en 30 lugares con más de 10 millones de residentes, el crecimiento demográfico se está estabilizando. Las ciudades con crecimiento más acelerado son las que hoy tienen entre 100.000 y un millón de habitantes. Estas ciudades no tienen ni tendrán la capacidad de gestionar el crecimiento. ¿Cómo pagarán la infraestructura (carreteras, puentes, gasoductos, etc.) para duplicar o triplicar su tamaño? ¿Se atorarán con desarrollos no planificados que sumarán a las mil millones de personas que ya viven sin servicios públicos?

Más allá de los desafíos logísticos y económicos, hay otra preocupación, relacionada con la identidad de las ciudades. ¿Cuánto nos importa la relación entre las personas y su lugar? ¿Estamos listos para conservar la “personalidad” y proteger la integridad de las ciudades y las personas que viven en ellas? ¿Nos podremos dar el lujo de renunciar a la conveniencia a cambio de la individualidad? Si aceptamos que la mayoría de las ciudades en todo el mundo no tienen los recursos para planificar y gestionar su propio crecimiento futuro, entonces concedemos el diseño y la forma de las ciudades futuras a las fuerzas del mercado. Esto augura un futuro de monotonía urbana, una distopía tomada de Le Corbusier: todas las ciudades parecerán bosques de “torres en el parque”, convenientes y desalmadas.

Si se pueden tomar como referencia las labores recientes e históricas para redesarrollar los vecindarios urbanos, los residentes urbanos podrían no aceptar las soluciones convenientes tan fácilmente. En Dharavi, un barrio de Bombay que se hizo famoso por la película ¿Quién quiere ser millonario?, 700.000 personas viven en una superficie de menos de 2,5 kilómetros cuadrados. En 2006, un grupo de interés decidió construir edificios altos para “mejorar” las condiciones de vida de miles de personas que vivían en el asentamiento informal e intentaron convencerlos de que se mudaran allí. A pesar de que ofrecieron conexión de agua corriente, techos seguros y beneficios similares, este grupo se sorprendió al ver que pocos lo aceptaban. Se quedaron perplejos porque nadie quería irse para ocupar viviendas modernas. Pero no habían hecho la tarea: Dharavi produce alrededor del 25 por ciento del producto interno bruto de Bombay. Los residentes no solo vivían ahí, sino que trabajaban ahí. No estaban dispuestos a cambiar su sustento y su techo por un techo nuevo, aunque fuera mucho mejor. 

Todavía se está planificando cómo desarrollar Dharavi, ubicado en el territorio más valioso de Bombay. Los residentes pobres tendrán problemas para protegerse del poder inexorable del mercado. Pero si nos comprometiéramos a defender los derechos e intereses de los residentes, ¿podríamos imaginar un futuro centrado no en edificios altos, sino en un uso del suelo más creativo que ofrezca un techo y promueva el empleo? ¿Qué se necesitará? ¿Dónde podemos buscar buenos ejemplos de redesarrollos con buenos resultados?

En la historia de Estados Unidos no abundan los ejemplos exitosos de redesarrollo urbano. Los primeros intentos de desmantelar asentamientos informales mediante la construcción de viviendas públicas guardan una similitud inquietante con las labores de Bombay. Irónicamente, la construcción de viviendas públicas no fue una estrategia de viviendas. El Congreso la aprobó como una estrategia de empleo, diseñada para volver a emplear mano de obra de construcción durante la Gran Depresión. 

Durante la posguerra, el gobierno federal delegó el redesarrollo a las autoridades locales con la Renovación Urbana. Un caso famoso fue el del redesarrollo de West End, en Boston, a mediados de la década de 1950. La ciudad hizo uso (correcto o incorrecto) de la expropiación y obtuvo cientos de viviendas que pertenecían a familias blancas de clase media, con la excusa de que estaban en malas condiciones y de que era necesario “hacer un mayor y mejor uso de estas”. Los residentes del vecindario intentaron detener el proceso mediante organizaciones locales, protestas y juicios. Pero no lo lograron. El barrio fue sustituido por un desarrollo impulsado por el mercado. Según la Fundación para la Preservación Histórica, hacia 1964 se perdieron más de 18.000 edificios históricos de Estados Unidos por renovaciones urbanas.

Cuando el desarrollador Robert Moses propuso una carretera transurbana que pasaría por Greenwich Village, Jane Jacobs, activista y escritora, aprovechando la experiencia de Boston y la demolición de la Estación Pensilvania original de Nueva York, una “mejora” contra la cual ella había protestado, organizó a otras personas para evitar la destrucción al por mayor del tejido urbano de la Ciudad de Nueva York. Jacobs marcó el inicio de un enfoque con múltiples frentes en oposición a la planificación abusiva, centralizada y vertical. La resistencia organizada fue el primer frente; el armado de coaliciones, el segundo; pero lo que creó el marco para que cientos de otras personas defendieran su ciudad fue la política de uso del suelo.

Las coaliciones de Jacobs reclutaban a amas de casa de Nueva York y a aliadas poderosas, como Eleanor Roosevelt y Lady Bird Johnson, quienes no solo pensaban que la renovación urbana tenía un costo humano intolerable, sino que también lloraban la pérdida de la cultura y la historia. Movilizar a otros nos puede ayudar a proteger la historia y la cultura urbanas. Incluir a aliados poderosos ayuda aun más. Pero para poder potenciar nuestras labores, necesitamos herramientas más poderosas: políticas que impidan lo que queremos impedir y promuevan lo que queremos promover. Necesitamos zanahorias y palos.

La Ley Nacional para la Conservación Histórica (NHPA, por su sigla en inglés), sancionada en 1966 por el presidente Johnson, fue el palo que exigía revisar las estructuras históricas antes de demolerlas para redesarrollar vecindarios. El Crédito Fiscal Histórico, promulgado en 1978, fue la zanahoria. Dado que redesarrollar edificios históricos y adaptarlos para nuevos usos podría ser más caro, el crédito fiscal endulzó la idea: se pagaba por el bien público que se conservaba con las estructuras históricas y lograba que el redesarrollo fuera asequible. Treinta y cinco estados imitaron estos pasos con sus propios programas de crédito fiscal histórico para complementar la financiación federal. Así, comenzó la recuperación de las ciudades de Estados Unidos. Según la Fundación para la Preservación Histórica, entre 1981 y 2015 se invirtieron más de US$ 120.000 millones en la reutilización de edificios para adaptarlos. 

¿Cuáles son los desafíos de hoy para el redesarrollo urbano? Uno es la perseverancia de la planificación para hacer un “mayor y mejor uso”. En una charla que di el año pasado en Cantón, China, los planificadores no podían concebir por qué se pensó que Jacobs ganó al evitar que se construyera una carretera a lo largo del sur de Manhattan. Argumentaban que el trabajo de un planificador es alcanzar el mayor y mejor uso, y no mantener intactos los edificios y vecindarios antiguos. La planificación vertical aplicada a objetivos estrechos es una garantía casi segura de que se replicarán los resultados de la renovación urbana, a costa de la cultura y la historia.

Todas las comunidades urbanas corren el riesgo de ser desplazadas por un segundo desafío, más importante, y un nuevo villano sin rostro: el capital global capturará inmuebles en ciudades de todo el mundo y los hará menos habitables y menos asequibles. A pesar de la crisis económica mundial de 2008, se considera que los bienes inmuebles urbanos aseguran el capital, en especial en lugares con moneda estable, como Estados Unidos. Según CNBC, durante los 12 meses anteriores a marzo de 2017, los inversores extranjeros compraron 284.455 viviendas de Estados Unidos y gastaron más de US$ 150.000 millones. Según Statistica, el 52 por ciento de las adquisiciones extranjeras de bienes inmuebles se dan en los suburbios, mientras que el 27 por ciento se da en ciudades centrales. En algunas ciudades, más del 20 por ciento del total de inversión en bienes inmuebles proviene del extranjero. La inversión mundial también incluye el capital local, y no solo fluye hacia destinos dentro de Estados Unidos, sino también hacia ciudades en crecimiento de todo el mundo. Este capital distorsiona los mercados inmobiliarios y hace que las personas que viven en las zonas urbanas no puedan costearlas, desde California hasta China. También distorsiona los mercados de oferta y determina lo que se construirá de acuerdo con los gustos de los residentes temporales y los especuladores.

¿Qué se puede hacer? ¿Qué haría Jacobs? Estoy seguro de que ella movilizaría a los residentes locales para que exigieran el poder sobre el control del suelo, y enseñaría sobre las consecuencias de tratar a las viviendas como un producto básico comercializable. Parte de la movilización es atraer más interesados al mapa. Sin duda, ella usaría herramientas nuevas para involucrar a los ciudadanos en la planificación urbana, como las que ayudaron a construir el plan Detroit Future City. Los planificadores de Detroit usaron de todo, desde juegos en línea hasta visualizaciones de datos, y obtuvieron la opinión de más de 100.000 residentes.

Para potenciar la labor, ella necesitaría nuevas herramientas de políticas de suelo, palos y zanahorias, para motivar a los desarrolladores a que construyan las ciudades que los ciudadanos necesitan, y no los bienes inmuebles que los inversores desean. Algunos palos pueden ser recargos para inversiones extranjeras, como los que se implementaron recientemente en Vancouver y Toronto. También pueden tomar forma de tributos inmobiliarios mucho más altos combinados con exenciones de viviendas muy altas, con el objetivo de aumentar el costo de posesión en las propiedades cuyos dueños no son los residentes. Se podría proteger a los edificios de la especulación con medios como fideicomisos de suelo comunitarios. Una zanahoria puede ser aprobar desarrollos adicionales mediante bonos de densidad para los desarrollos que conserven la personalidad urbana, lo cual ofrecerá a los residentes la oportunidad de vivir y trabajar cerca. Y también debería ser una zanahoria incluir subsidios para motivar a los desarrolladores a construir los desarrollos correctos, que apoyen a los residentes y su sustento para conservar la personalidad de la ciudad.

Como sociedad, hemos cometido muchos errores, y los seguimos cometiendo. Pero quienes queremos ayudar a crear ciudades más sustentables y equitativas debemos hacer dos cosas: encontrar formas más efectivas de involucrar y movilizar a las personas, y encontrar las políticas para trabajar a escala. Es hora de preguntarse: “¿Qué haría Jane Jacobs?” Si bien no siempre acertó en todo, nos obligó a encontrar formas creativas de lograr que las ciudades funcionen y, al mismo tiempo, conservar la cultura y la historia. Ciudades más acogedoras, que puedan ofrecer un techo y empleo. Ciudades que faciliten la interacción social, no solo el comercio. Son pretensiones grandes, pero que debemos aspirar a alcanzar. Esto es crucial si queremos sobrevivir a este siglo urbano.

Fotografía: En Dharavi, un barrio de Bombay, India, de 2,5 kilómetros cuadrados y 700.000 habitantes, hubo tensión entre las “mejoras” diseñadas de forma externa y las necesidades reales de los residentes. Crédito: Flickr/Adam Cohn

By 2050, the planet will be 70 percent urban, as we add some two billion residents to the world’s cities. As we consider the history and future of these areas, our biggest challenge may be redeveloping land that is already used or occupied. Maintaining, managing, and growing a city where buildings and people already are rooted is much harder than creating one from scratch. Where and how we accommodate new populations will set the stage for human habitation for the rest of this millennium. In this century of the city, we must find ways to build the cities we need.

Future urban growth will not take place in megacities. All indications suggest that popula­tion growth is plateauing in the 30 or so places with more than 10 million residents. The fastest-growing cities are the ones with current populations between 100,000 and one million. These cities do not and will not have the capacity to manage growth. How will they pay for the infrastructure—highways, bridges, gas lines, and the like—to double or treble their size? Will they be choked with unplanned development, adding to the one billion people already living without public services?

Beyond the logistical and financial challenges, a separate concern relates to the identity of cities. How much do we care about the relation­ship between people and their places? Are we prepared to protect the integrity of cities and the people who live in them by preserving their “character”? Will we have the luxury of forgoing expedience for individuality? If we accept that most of the world’s cities do not have the resources to plan and manage their own future growth, then we concede the design and form of future cities to market forces. This portends a future of urban sameness, a dystopia straight from Le Corbusier: all cities looking like forests of “towers in the park,” expedient and soulless.

If recent and historic efforts to redevelop urban neighborhoods are any indication, urban residents might not be so quick to accept expedient solutions. In Dharavi, a Mumbai neighborhood made famous in the movie Slumdog Millionaire, 700,000 people live on less than one square mile of land. In 2006, an advocacy group decided to “improve” the living conditions of thousands of people who lived in the slum by building high-rises and trying to persuade people to move. Despite offering indoor plumbing, secure roofs, and the like, this group was stunned to have few takers. They were mystified that no one wanted to leave for modern accommodations. But they hadn’t done their homework: Dharavi produces an estimated 25 percent of the gross domestic product of Mumbai. The residents didn’t just live there, they worked there. They weren’t willing to trade their livelihoods and shelter for better shelter, no matter how much better.

Plans are still afoot to develop Dharavi, which sits on the most valuable real estate in Mumbai. It will be difficult for its poor residents to protect themselves from the inexorable power of the market. But if we were committed to defending the rights and interests of the residents, could we imagine a future centered not on high-rises, but on more creative land use providing shelter and promoting livelihoods? What would that take? Where can we look for good examples of respon­sive redevelopment?

In the United States, our history is not replete with successful examples of urban redevelopment. Early attempts at slum clearance through the construction of public housing are eerily similar to the efforts in Mumbai. Ironically, building public housing was not a housing strategy. Congress passed it as a livelihood strategy, designed to reemploy idle construction labor during the Great Depression.

In the postwar era, the federal government devolved redevelopment to local authorities through Urban Renewal. A famous case involved the redevelopment of Boston’s West End in the mid-1950s. Using (or misusing) eminent domain, the city obtained hundreds of homes that were owned by middle-class white families, citing their poor condition and the need for “higher and better use.” Neighborhood residents tried to stop the process through local organizing, protest, and the courts. They failed. The neighborhood was replaced by market-driven development. By 1964, more than 18,000 historic buildings in the United States were lost to urban renewal, says the Trust for Historic Preservation.

Informed by the Boston experience and the demolition of New York’s original Penn Station, an “improvement” against which she had protested, activist and author Jane Jacobs organized others to prevent the wholesale destruction of the urban fabric of New York City when developer Robert Moses proposed a crosstown highway through Greenwich Village. Jacobs ushered in a multipronged approach to oppose abusive, top-down, centralized planning. Organized resistance was the first prong; coalition-building was the second; but it was land use policy that created the framework for hundreds of others to defend their cities.

Jacobs’ coalitions enlisted New York house­wives and powerful allies such as Eleanor Roosevelt and Lady Bird Johnson, who not only found the human toll of urban renewal intolerable, but also mourned the loss of culture and history. Mobilizing others can help us protect urban history and culture. Including powerful allies helps even more. But to scale up one’s efforts requires more powerful tools—policies that prevent what one wants to prevent and promote what one wants to promote. It requires carrots and sticks.

The National Historic Preservation Act (NHPA), signed into law by President Johnson in 1966, was the stick, requiring review of historic structures before demolishing them to redevelop neighborhoods. The Historic Tax Credit, enacted in 1978, provided the carrot. Because it might be costlier to redevelop historic buildings and adapt them for new uses, the tax credit sweetened the pot—paying for the public good that was preserved in the historic structures and making redevelopment financially feasible. Thirty-five states have followed suit with their own historic tax credit programs to supplement federal funding. Thus began the rebound of American cities. More than $120 billion was invested in adaptive reuse of buildings from 1981 to 2015, says the Trust for Historic Preservation.

What are the challenges of urban redevelop­ment today? One is the persistence of “highest and best use” planning. In a talk I gave last year in Guangzhou, China, planners could not conceive of why Jacobs’ prevention of a highway across lower Manhattan was considered a success. They argued that achieving highest and best use was the planner’s job. Keeping old buildings and neighborhoods intact was not. Top-down planning predicated on narrow objectives is almost guaranteed to reproduce the results of urban renewal, at the expense of culture and history.

Urban communities everywhere are at risk of displacement from a second, bigger challenge and a faceless new villain: global capital capturing real estate in cities across the globe, making them less livable and less affordable. In spite of the global financial crisis of 2008, urban real estate is considered a safe harbor for capital, especially in places with stable curren­cies like the United States. In the 12-month period ending in March 2017, foreign investors purchased 284,455 U.S. homes, spending more than $150 billion, according to CNBC. According to Statistica, 52 percent of foreign real estate purchases are in the suburbs, while 27 percent are in central cities. In some cities, more than 20 percent of all real estate investment comes from outside the country. Global investment includes domestic capital as well, and it flows not only to U.S. destinations, but also to growing cities around the world. This capital distorts housing markets and makes urban areas, from California to China, unaffordable for the people who live there. It also distorts supply markets, dictating what will be built based on the tastes of part-time residents and speculators.

What can be done? What would Jacobs do? I am sure she would mobilize local residents to reclaim power over land control and teach about the consequences of treating housing as a tradable commodity. Part of mobilizing is to get more stakeholders to the table. She would no doubt use new tools to engage citizens in urban planning, like the tools that helped build the Detroit Future City plan. By using everything from online games to data visualizations, Detroit planners secured input from more than 100,000 residents.

To scale this effort, she would need new land policy tools, sticks and carrots, to motivate developers to build the cities residents need, not the real estate investors want. Sticks might include surcharges on outside investment, like those recently enacted in Vancouver and Toronto. They might include significantly higher property tax rates combined with very high homestead exemptions to increase holding costs for properties owned by nonresidents. Buildings might be protected from speculation using devices like community land trusts. Carrots might include approval for additional develop­ment through density bonuses for developments that preserve urban character, offering residents the opportunity to live and work in closer proximity. And the carrots should also include subsidies to motivate developers to build the right developments—those that preserve the character of the city by supporting residents and their livelihoods.

As a society, we have made, and continue to make, lots of mistakes. But those of us who want to help create more sustainable and equitable cities must do two things: find more effective ways to engage and mobilize people and find the policies to work at scale. This is a time to ask, “What would Jane Jacobs do?” While she did not get it all just right every time, she did compel us to find creative ways to make cities work while preserving their culture and history. Cities that were more welcoming, that could provide both shelter and work. Cities that facilitated social interaction, not just commerce. That is a tall agenda, but it’s one that we should aspire to achieve. It is critical if we are going to survive beyond this century of the city.

George W. McCarthy is the President and CEO of the Lincoln Institute of Land Policy.

Photograph: In Dharavi, a one-square-mile neighborhood in Mumbai, India, that’s home to 700,000 people, tensions have existed between externally designed “improvements” and the actual needs of residents. Credit: Flickr/Adam Cohn

As the world rapidly urbanizes, millions of people are flooding into informal, unplanned settlements, often located at the urban periphery without access to services like water and sanitation. These settlements hold a quarter of the global urban population, and they are absorbing the majority of urban growth in developing regions.

While slums and informal settlements are ubiquitous, policy makers, academics, and activists are still working to understand why these places emerge and persist. To advance ideas that could help improve existing slums and generate alternatives to future ones, the Lincoln Institute collaborated with Harvard University’s Graduate School of Design and Joint Center for Housing Studies this fall to convene top international experts at the conference Slums: New Visions for an Enduring Global Phenomenon.

In this interview, Enrique Silva, associate director of the Lincoln Institute’s Program on Latin America and the Caribbean, briefly discusses the challenges presented by slums and informal settlements and the role of land.

Will Jason: The terms “slum” and “informal settlement” are often used interchangeably. Would you please first clarify the terminology?

Enrique Silva: Slums are urban areas characterized by poverty and substandard living conditions, and informal settlements are areas developed outside of planning regulations and legally sanctioned housing and land markets. There is significant overlap between the two, but some slums are part of the formal housing sector, and some informal settlements may have very good living conditions and are actually quite affluent.

WJ: Why should the world worry about the growth of slums and informal settlements?

ES: Informal settlements offer opportunities for housing and work that are not available in the formal sector for vast numbers of people. But from a moral standpoint, slums represent a system that creates and reinforces human and ecological vulnerabilities to unemployment, homelessness, violence, and disasters. If you don’t have title to demonstrate ownership of a house, for example, you usually have no legal recourse if that home is taken away from you. What is your means to claim the theft or destruction of that asset? And then there’s a question of whether informal settlements are good for the city overall. Unregulated, precariously built settlements can be sites of pollution and contamination that are hazardous for the places where the toxins are being produced as well as for everything else that’s connected—water sources, ravines, and so on.

WJ: What has been missing from conversations about slums or informal settlements?

ES: Many things have been missing. For example, academics have made huge contributions to the understanding of what slums and informal settlements are—conceptually, socially, politically, economically—but much of that knowledge does not seem to make it down to ground and into the realm of public policy. Then you have practitioners who are in the trenches making decisions on the spot, but who are often unaware or unempathetic to the contributions that academics are making. And governments, who have to develop policies that address informality and slums, tend to be vilified. These actors all have something to contribute, but they rarely interact in ways that generate lasting solutions or build empathy for the differing perspectives. The idea of the conference was to bring together institutions and actors that have an interest in doing something about slums, but that may not have a chance to meet and learn from one another. It is tough to see ideas translated into action and vice versa.

WJ: It is often suggested that the media is another key actor. How are slums portrayed in the media and popular culture?

ES: Slums are often portrayed as these black holes of social, economic, and cultural pathologies—sites of violence, insecurity, and so forth. And there’s another end of the spectrum that shows them as these places of heroic achievement in the face of horrible living conditions. Overall, what the media reinforces is that these places are different from everything else—that they are separate. We have to look at that effect more critically. Visual media, in particular, is a kind of language in images that influences the public debate. We need to figure out ways to make the influence constructive.

WJ: What is the role of land in the creation and persistence of slums and informal settlements?

ES: We focus a lot on the relationship between land and the cost of housing and transportation. Are land markets and governments able to produce enough serviced land close to employment at a cost and pace that meets the demands of households of all incomes, in particular the lowest? Are land prices low enough to make safe housing accessible to all? In many places around the world, the answer is “no,” and that is where you are most likely to see informal settlements. You also have to look at the political will and capacity of government to regulate land and housing quality in ways that are responsive to demographic and economic conditions. What can be ironic is when a housing policy is allowing informal settlements or slums to emerge and persist because it may be faster and cheaper than what governments and markets can provide. Some experts say, with little irony, that Brazil’s most effective affordable housing policy is the tolerance of favelas.

WJ: If services and infrastructure make land more valuable, could some of that value be used to help upgrade slums and informal settlements?

ES: Land-based financing tools like property tax or land value capture are not silver bullets, but they certainly play a role in ensuring land is available for housing and services, thereby improving quality of life. Land-based financing tools, when used correctly and widely, ensure that the costs and benefits of urbanization for all residents are distributed and born as equitably as possible.

WJ: Is it fair or realistic to expect residents to pay property taxes or other charges to upgrade their neighborhoods?

ES: Some people question whether residents have the capacity to pay for improvements made to their neighborhoods, but despite the myth that informality is cheap, the status quo is actually quite expensive. For example, water is often delivered to informal settlements by truck, which costs more than what residents pay for water in the formal sector. And because many informal settlements are located on the urban periphery, there are hidden costs that residents pay, in time and money, for transportation. There are certainly legal and ethical questions that need to be addressed—about legitimizing unlawful activity, for example—but if you believe that all residents should have security of tenure and a stake in a city or place, then you need to do what you can to make sure that’s the case. We were glad that the role of land and land policy in all of these issues was discussed at the Symposium.