Terrenos públicos para beneficio público

Millones de estadounidenses, ya sea que vivan en zonas urbanas o rurales, se enfrentan a la necesidad urgente de tener una vivienda segura y asequible. Y cientos de ciudades, tanto grandes como pequeñas, buscan formas de desarrollar resiliencia ante los fenómenos meteorológicos extremos que amenazan a los residentes y, en algunos casos, de adaptarse a la llegada de nuevos residentes que huyen de los impactos de un clima cambiante. Las soluciones a todos estos desafíos comparten un ingrediente esencial: el suelo.

Los gobiernos de todo el mundo ya poseen más que suficientes terrenos para satisfacer estas necesidades; sin embargo, grandes cantidades de terrenos públicos están vacantes o desaprovechadas, y su propósito no coincide con las necesidades actuales. En particular, esto es cierto en los niveles más locales de gobierno, como ciudades, condados, estados, distritos escolares y autoridades públicas. Estos terrenos podrían y deberían utilizarse para el beneficio público, en especial, para viviendas asequibles y soluciones basadas en la naturaleza. Sin embargo, es más fácil decirlo que hacerlo.

Este otoño, el Instituto Lincoln planea lanzar una campaña centrada en ayudar a las comunidades a hacer uso de las parcelas de propiedad pública adecuadas para brindar soluciones con beneficios duraderos.

Como país, nos faltan unos 4,7 millones de hogares. Según un análisis realizado por el Centro de Soluciones Geoespaciales del Instituto Lincoln, los Estados Unidos tienen más de 111.690 hectáreas edificables de terrenos propiedad del gobierno en áreas urbanas accesibles para el transporte público, lo suficiente como para alojar entre dos y siete millones de viviendas nuevas, según la densidad. Esta estimación excluye adrede parques, humedales y servidumbres de paso, y se concentra en sitios donde el desarrollo no sacrificaría el espacio abierto.

El punto no es construir en cada hectárea. El punto es que los terrenos públicos, usados de forma estratégica, pueden modificar la curva de costos de viviendas asequibles y crear espacio para la infraestructura verde que protege a los barrios del calor y las inundaciones.

El impulso ya es visible en todos los niveles de gobierno. La administración federal ha pedido a las agencias que identifiquen las propiedades que podrían utilizarse para viviendas. Mientras tanto, los estados y las ciudades están tomando medidas: California ha fortalecido su Ley de Terrenos Excedentes para exigir que las agencias locales realicen un inventario de las parcelas disponibles, las ofrezcan primero a los emprendedores inmobiliarios de viviendas asequibles y se rijan según procedimientos transparentes y exigibles. Una ley en el Distrito de Columbia vincula la asequibilidad a los acuerdos de terrenos públicos al exigir una parte importante de unidades por debajo del precio de mercado, en especial cerca del transporte público. Massachusetts ha presentado una cartera de parcelas estatales excedentes con el objetivo de producir miles de viviendas. El programa de Tierras Públicas para la Vivienda de San Francisco destina sitios grandes de bajo rendimiento, como Balboa Reservoir, de 6,8 hectáreas, a viviendas de ingresos mixtos; y Sound Transit, en el estado de Washington, bosquejó una política para dedicar propiedades excedentes a viviendas para personas con ingresos limitados cerca de las estaciones. No son casos aislados, sino ladrillos que construyen una estrategia.

La reutilización de terrenos públicos no es solo una solución de vivienda, también es una forma de desarrollar resiliencia. Muchas de las parcelas más prometedoras son ideales para soluciones basadas en la naturaleza que gestionan las aguas pluviales, refrescan los vecindarios y suman espacios públicos. El programa Ciudad Verde, Aguas Limpias de Filadelfia utiliza calles, parques, patios escolares y otros derechos de paso públicos para captar aguas pluviales, lo cual reduce los desbordamientos del alcantarillado a la vez que reverdece los barrios. La Medida W del condado de Los Ángeles financia proyectos de múltiples beneficios, como Magic Johnson Park, donde la captación de agua, el hábitat, la recreación y la sombra se unen en terrenos públicos. En Nueva Orleans, el Distrito Gentilly Resilience agrega parcelas públicas e institucionales para almacenar agua y reducir las temperaturas del barrio. Estos proyectos dejan en claro que la reutilización de los terrenos municipales puede mejorar las condiciones de vida en las comunidades, que deberán centrarse en cuatro pilares concretos y viables para que este esfuerzo tome vuelo:

1. Encontrar los terrenos. Los gobiernos deben crear inventarios abiertos a la comunidad de parcelas de propiedad pública con potencial para el desarrollo. Mediante la metodología Who Owns America^®, el Centro de Soluciones Geoespaciales puede producir mapas específicos de jurisdicción de alta calidad completos, con atributos de parcelas como zonificación, contaminación potencial, acceso a infraestructura, proximidad a empleos y transporte público, y limitaciones y prioridades conocidas. Como los funcionarios públicos no suelen contar con la capacidad y los recursos para realizar este análisis, prevemos trabajar con socios que respalden una toma de decisiones clara. Los mapas pueden clasificar los sitios en categorías: la vivienda como prioridad (cerca del transporte público o corredores donde las unidades asequibles de tamaño familiar tienen más sentido), la resiliencia como prioridad (vías de inundación, corredores ribereños o islas de calor que podrían ser un mejor apoyo para el almacenamiento de agua, la refrigeración y el hábitat) y beneficio doble (sitios que pueden albergar viviendas e infraestructura verde).
2. Corregir las normas. Los buenos inventarios solo sirven si las normas permiten que los terrenos públicos se usen para el beneficio público de manera predecible y a gran escala. Las políticas de resiliencia como prioridad suelen incluir cinco elementos: una necesidad para inventariar terrenos excedentes y proporcionar aviso público; un proceso de primera oferta o prioridad para las entidades de vivienda asequible calificadas; reservas mínimas de asequibilidad que son más fuertes cerca del transporte público de alta calidad; autoridad explícita para arrendar o vender terrenos por debajo del precio de mercado para cumplir con los objetivos de asequibilidad; y plazos con consecuencias para que los procesos no se detengan. Para las autoridades públicas, como las agencias de transporte, agua y educación, los objetivos a nivel de cartera crean responsabilidad y protegen la alineación con la misión. A medida que la campaña evoluciona, esperamos proporcionar un texto modelo para políticas, facilitar los intercambios entre pares y ofrecer soporte técnico para alinear los objetivos de los propietarios públicos con las adquisiciones, la zonificación y el financiamiento.
3. Brindar financiamiento. Incluso cuando el valor del suelo está en debate, las viviendas muy asequibles y la infraestructura verde moderna requieren financiación, en especial desde el principio. Las comunidades deben adoptar un enfoque de capital trenzado que trate el valor del suelo como patrimonio en la estructura de capital y entrelace múltiples flujos de financiamiento. La iniciativa Acelerar la Inversión Comunitaria del Instituto Lincoln, que convoca a agencias públicas, entidades crediticias impulsadas por la misión, filántropos y capitales privados a fin de estructurar proyectos invertibles, es un buen ejemplo de un programa que ayuda a los socios a combinar el patrimonio del suelo con bonos estatales de vivienda, patrimonio de crédito fiscal, inversiones concesionarias o relacionadas con el programa, herramientas federales y financiamiento local para cerrar brechas. Una vez que las jurisdicciones pueden cuantificar el valor desbloqueado por el suelo, pueden negociar con confianza y transparencia.
4. Recuperar los beneficios Lógicamente, las comunidades esperan claridad, equidad y valor público visible de los acuerdos de terrenos públicos, lo que requiere diseñar procesos que generen confianza, desde solicitudes de propuestas estandarizadas hasta precios fijos del suelo. A través del programa Comunidades Vibrantes de Lincoln en la Universidad Lincoln de Claremont, podemos proporcionar capacitación directa, asistencia técnica y capacitación para los equipos intersectoriales (funcionarios públicos, líderes comunitarios, profesionales de la vivienda y agencias de infraestructura) que desean trabajar juntos para usar terrenos públicos para el beneficio público. Este desarrollo de capacidades en equipo es esencial: el éxito de todo este trabajo hasta la entrega depende de la ejecución coordinada.

Para evitar algunas preocupaciones predecibles, nuestros inventarios tienen un diseño específico para evitar cualquier riesgo de erosión del espacio abierto: excluyen parques y hábitats sensibles y dirigen la atención a sitios ya pavimentados, desaprovechados y con servicios de transporte público. Además, muchos proyectos de resiliencia agregan espacios abiertos asequibles (como un parque acuático inteligente o una vía verde sombreada) y, al mismo tiempo, protegen de las inundaciones a los barrios que se encuentran río abajo. También debemos tener en cuenta que, a diferencia de lo que piensan algunos críticos, los acuerdos de terrenos por debajo del precio de mercado no son “regalos”. De hecho, el público recibe un valor duradero: viviendas siempre asequibles, protección climática y comodidades garantizadas por arrendamientos de terrenos, restricciones de escrituras y convenios exigibles. Por último, el problema no puede solucionarse solo mediante terrenos federales. Las propiedades federales pueden ser de ayuda en los márgenes, pero la mayor parte de la oportunidad recae en los gobiernos locales y las autoridades públicas que controlan el suelo cerca de los empleos y el transporte público. Es por eso que los programas estatales y locales son lo más importante, y por eso nuestros esfuerzos se centrarán en ayudar a esos propietarios a actuar.

Esta campaña unirá los puntos entre la producción de viviendas y la resiliencia ante el cambio climático en más lugares. Y vinculará la política con la entrega, para que los compromisos se conviertan en hogares e infraestructura verde reales en el terreno, ya que la escasez de viviendas y la emergencia climática no esperan.

Los terrenos públicos son un fideicomiso público. Si se usan bien, pueden ayudarnos a entregar viviendas a las personas en lugares donde las oportunidades y las necesidades son mayores, mantener los barrios a salvo del calor y las inundaciones, y renovar la confianza de que las instituciones públicas pueden resolver grandes problemas. Esta próxima campaña será nuestra invitación a todas las partes para que trabajen juntas al ritmo y a la escala que requiera el momento.

Imagen principal: Una renderización de la comunidad Balboa Reservoir que se está desarrollando en terrenos públicos en San Francisco. Crédito: Van Meter Williams Pollack.