Segunda edición del Anuario de la vivienda de América Latina y el Caribe ya disponible

El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y CAF – Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe lanzaron la segunda edición del Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe 2025 durante la Asamblea de MINURVI, celebrada del 3 al 5 de diciembre en Barbados. Este esfuerzo reafirma el compromiso de ambas instituciones con el fortalecimiento de la base estadística y analítica del sector de vivienda en la región, brindando información comparable y actualizada para orientar políticas públicas que fomenten ciudades más equitativas, sostenibles e inclusivas.

El Anuario 2025 consolida y amplía el esfuerzo iniciado en la primera edición. En esta nueva entrega, se incorporan los países Barbados, Honduras y Paraguay, alcanzando un total de 15 países con perfiles estadísticos comparables, lo que enriquece la base de datos regional y refuerza su utilidad como herramienta de análisis y toma de decisiones. En MINURVI, “el público destacó especialmente el enfoque de acceso abierto total del Anuario, que no solo pone a disposición los datos, sino las fuentes, las notas metodológicas, y el contexto necesario para garantizar tanto la comprensión como el uso riguroso y transparente de la información”, según Claudia Magalhaes Eloy, editora principal del Anuario. También, la plataforma digital del Anuario, la cual ha sido fortalecida, resaltó en la Asamblea. “Fue especialmente valorada la plataforma estadística de fácil acceso que respalda al Anuario, la cual permite generar gráficos y visualizaciones dinámicas, facilitando la interpretación de tendencias y el análisis comparado de los datos”, comenta Magalhaes Eloy.

El Anuario busca consolidarse como una herramienta de referencia para gobiernos, investigadores y actores del mercado que trabajan por ofrecer vivienda digna y mayor integración social en nuestras ciudades latinoamericanas. Los datos y análisis reunidos no solo permiten comprender mejor la realidad habitacional de la región sino también identificar oportunidades de transformación urbana que integren el suelo, la vivienda y la inclusión social en una agenda común de desarrollo.

Informalidad habitacional: el rol del acceso al suelo y al financiamiento

El tema destacado de la segunda edición del Anuario aborda uno de los desafíos urbanos más persistentes de América Latina: la vivienda informal y su relación con las políticas de uso del suelo y la planificación urbana. “Esta edición señala algunos aspectos de interés en un contexto de estabilización macroeconómica que convive con tensiones persistentes: la informalidad laboral que limita el acceso al crédito, la presión creciente sobre los alquileres y la dificultad de habilitar suelo bien localizado en entornos urbanos dinámicos”, menciona Mariana Poskus, Ejecutiva Principal de la Dirección de Hábitat y Movilidad Sostenible de CAF.

La proliferación de asentamientos informales en América Latina y el Caribe, lejos de ser un fenómeno marginal, constituye un proceso estructural vinculado a la interacción entre mercados de suelo poco accesibles, marcos regulatorios restrictivos, limitaciones en la planeación urbana y deficiencias en la provisión de infraestructura y servicios públicos. La consecuencia ha sido la consolidación de un patrón urbano caracterizado por la segregación residencial de carácter informal y la vulnerabilidad socioeconómica de millones de hogares. La dinámica de los mercados de suelo en la región explica en gran medida este resultado, ya que la escasez de suelo urbanizado con servicios adecuados, junto con la especulación inmobiliaria y altos costos de transacción, generan barreras de entrada al mercado formal de vivienda para los sectores de menores ingresos. Esta situación se ve agravada por la ausencia de mecanismos efectivos de oferta de vivienda social o suelo asequible, lo cual empuja a un amplio segmento de la población hacia soluciones informales.

La planeación urbana y las normativas de uso del suelo también han contribuido a la expansión de la informalidad. Regulaciones de suelo poco flexibles y procesos administrativos complejos excluyen a amplios sectores de la población del acceso formal a suelo y vivienda. A ello se suma el carácter frecuentemente excluyente de los reglamentos de zonificación, construcción y subdivisión, que suelen estar diseñados para hogares de ingresos medios y altos. Este sesgo eleva los costos del suelo y de la producción de vivienda formal, limitando la oferta accesible para los sectores populares. A su vez, la limitada capacidad de las autoridades locales para orientar el crecimiento urbano, sumada a restricciones presupuestarias, deriva en la falta de una planificación preventiva que promueva procesos de densificación de forma ordenada que anticipe la expansión de la mancha urbana y habilite suelo con servicios básicos de manera oportuna. La insuficiente cobertura de infraestructura y servicios públicos refuerza este círculo vicioso. En muchos casos, los asentamientos surgen y se consolidan en áreas donde el Estado carece de presencia efectiva, lo que genera déficits crónicos de servicios básicos como agua, saneamiento, electricidad y movilidad. “Al observar estos fenómenos en simultáneo, aparece una imagen más nítida de qué desafíos son estructurales, cuáles responden a ciclos económicos y dónde comienzan a surgir señales incipientes de cambio” señala Poskus.

Superar estos desafíos requiere un enfoque integral que combine políticas de acceso al suelo, flexibilidad normativa y fortalecimiento de la capacidad institucional y financiera de los gobiernos locales. Entre los campos de acción más relevantes se encuentran: la generación de suelo urbanizado asequible mediante mecanismos de gestión del valor del suelo y financiamiento de infraestructuras; la revisión de marcos normativos para permitir soluciones graduales y asequibles de vivienda; la implementación de programas de regularización o mejoramiento de asentamientos que integren servicios básicos desde una perspectiva inclusiva; y el desarrollo de instrumentos de planeación que anticipen el crecimiento urbano y lo orienten hacia un modelo sostenible y equitativo. En este sentido, el plan parcial Triángulo de Fenicia en Bogotá, así como el proyecto de mejoramiento integral Juan Bobo en Medellín, con sus respectivas limitaciones, muestran cómo es posible avanzar para generar suelo urbano con usos mixtos, reservar vivienda social en proyectos de redesarrollo, y reorganizar predios mediante planes parciales o intervenciones zonales, lo cual reduce barreras de acceso al suelo formal. Los marcos normativos adaptados (decretos, unidades de actuación, declaratorias de prioridad) permiten introducir flexibilidades y acoplar normativas a la realidad local. Las intervenciones integrales en estos proyectos combinan mejoramiento de vivienda, servicios públicos, espacio público, mitigación de riesgos y participación comunitaria. Si bien los desafíos logísticos, financieros y de coordinación siguen siendo importantes, este tipo de proyectos de transformación urbana muestran que, con voluntad política, apoyo técnico y recursos adecuados, se puede avanzar hacia un desarrollo más inclusivo.

En este mismo espíritu, la finalidad del Anuario es proporcionar una herramienta de consulta que sirva para apoyar la toma de decisiones en materia de políticas de vivienda y desarrollo urbano sostenible en la región. “Las políticas públicas efectivas se sustentan en información de calidad. Dada la complejidad del sector vivienda, los responsables de la formulación de políticas requieren datos precisos, confiables y actualizados. El Anuario responde a esta necesidad al consolidar una base de evidencia robusta, transparente y en permanente expansión, que no solo apoya mejores decisiones hoy, sino que también fortalece las bases para sistemas de vivienda más inclusivos y resilientes en toda la región en el largo plazo”, dice Magalhaes Eloy. Poskus añade, “Tal vez lo más valioso de esta segunda edición es que no busca ofrecer conclusiones definitivas, sino abrir debates con mejor información. Y en una agenda tan desafiante como la de la vivienda, creemos valioso contar con esa claridad inicial —saber qué mirar, cómo compararlo y qué preguntas hacer—”.

Luis Felipe Quintanilla es analista de políticas para el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Imagen principal: Una vista de la ciudad de São Paulo, Brasil. Crédito: Johnny Miller.