Una nueva forma de comparar el negocio inmobiliario en América Latina 

La falta de acceso a una vivienda digna puede perpetuar la desigualdad que persiste de generación en generación. En ese sentido, países de toda América Latina y el Caribe tienen crisis de vivienda, pero cada uno se enfrenta a desafíos únicos. Por ejemplo, en las ciudades que se urbanizan rápidamente, donde los costos del terreno y la construcción son altos, la demanda de viviendas asequibles supera la oferta. En otros lugares, puede ser difícil o demasiado costoso para los compradores obtener una hipoteca.

Esos desafíos relacionados, que se dan en contextos distintos, exigen soluciones de políticas únicas y sensatas. Ahora, el panorama de la vivienda de la región es más claro para los gestores de políticas gracias a un nuevo informe en el que se “armonizan” datos dispares sobre la vivienda de una decena de países latinoamericanos.

En el Anuario de Vivienda de ALC de 2024, una colaboración entre el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y CAF (Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe), se catalogan más de 250 indicadores de vivienda y financieros en 12 países (Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, México, Panamá, Perú, República Dominicana y Uruguay) para propiciar comparaciones en toda la región. El informe ya está disponible en español, próximamente con traducciones al inglés y portugués.

“Al recopilar y estandarizar este amplio conjunto de información, el proyecto busca abordar las brechas de conocimiento, permitir hacer comparaciones entre países y apoyar la formulación de políticas eficientes y específicas que reduzcan los déficits de vivienda, mejoren la accesibilidad y promuevan el desarrollo sostenible”, explica Pablo López, coordinador ejecutivo sénior de vivienda de CAF.

“Los datos revelan realidades crudas”, continúa López, cuyo equipo presentó el informe inaugural a la Asamblea General del Foro de Ministros y Autoridades Máximas de la Vivienda y el Urbanismo de América Latina y el Caribe (MINURVI) en diciembre. “Los déficits de vivienda son significativos, la penetración hipotecaria sigue siendo baja y la asequibilidad se ve erosionada continuamente por el aumento de los costos a tasas más altas que los ingresos”.

Los tipos de indicadores analizados en los 12 países incluyen tasas de inflación e hipotecas, tasas de participación en el mercado laboral formal e informal, costos de construcción por metro cuadrado, y medidas cuantitativas y cualitativas del déficit de vivienda de un país (la primera se refiere al número de viviendas adicionales necesarias para satisfacer la demanda, mientras que la segunda indica el número de familias que viven en viviendas en malas condiciones). Además de un almanaque de información estadística, en el informe se incluye información general regional y perfiles detallados del negocio inmobiliario de cada país.

“Es un proyecto bastante ambicioso, debido a la amplia gama de categorías de datos que se intenta consolidar”, expresa Luis Quintanilla, analista sénior de políticas del Instituto Lincoln. La meta es actualizar el anuario cada año, lo que permitirá hacer comparaciones año tras año y ampliar la lista de países a lo largo del tiempo. “Creemos que es un recurso muy valioso”, agrega. “Esperamos que sea útil para los ministros de vivienda y los secretarios de desarrollo urbano, así como para los profesionales, los emprendedores inmobiliarios, las instituciones bancarias y financieras y otros investigadores”.

La recopilación de algunos de los datos presentó un “desafío formidable”, dice López, ya que estaban dispersos en varias bases de datos públicas y privadas y requerían referencias cruzadas verificadas, si es que estaban disponibles. Por ejemplo, la información sobre microfinanciación (pequeños préstamos no hipotecarios que las familias pueden utilizar para realizar mejoras graduales en sus hogares) era inconsistente y estaba fragmentada. Además, fue difícil o imposible encontrar cifras confiables sobre la fabricación de viviendas informales y el acceso al crédito para los trabajadores informales,

El proceso también reveló algunas brechas de información que los investigadores o los organismos públicos podrían abordar en el futuro, así como algunas ineficiencias en los subsidios de vivienda. “Contrario a la lógica, los mecanismos de apoyo a la vivienda de algunos países carecen de consideración social, [por lo que] benefician a los grupos de mayores ingresos y socavan sus objetivos de equidad social”, explica López.

Los países estudiados no solo están experimentando la crisis de la vivienda de diferentes maneras, sino que también están tomando distintas medidas para abordarla. “Si bien los países comparten desafíos fundamentales en materia de vivienda, sus enfoques varían de manera significativa”, dice López. “Según la investigación, existen focos de innovación y progreso en toda la región: cada nación demostró fortalezas únicas que ofrecen información valiosa sobre posibles soluciones”.

Por ejemplo, Chile ha desarrollado un sofisticado mercado hipotecario “complementado por programas innovadores de subsidios de alquiler que abordan la asequibilidad de la vivienda desde varios ángulos”, indica López. Panamá puede presumir tasas hipotecarias relativamente bajas y un mercado crediticio que alcanza casi una cuarta parte (23,1 %) del PIB, “un logro notable en una región que a menudo se caracteriza por una inclusión financiera limitada”, agrega. “Mientras tanto, Ecuador y Perú están ampliando los límites a través de instrumentos pioneros de financiamiento verde, incluidos bonos e hipotecas verdes innovadores que señalan un enfoque con visión de futuro para el desarrollo de viviendas sostenibles”.

Aun así, López explica que los datos dejan en claro que ningún país ha resuelto de manera integral sus desafíos de vivienda. “En cambio, la región demuestra una variedad de innovaciones específicas, cada una de las cuales aborda dimensiones particulares de un panorama de vivienda complejo”.

Quintanilla espera que esta nueva recopilación de datos confiables y comparables ayude a los gestores de políticas de políticas a comunicarse y aprender unos de otros. “Si un país en particular encuentra un contexto similar al suyo, pero resultados diferentes, esperamos que resaltar algunas de esas discrepancias pueda ser la chispa para un intercambio de ideas y lecciones transferibles”, dice.

Jon Gorey es redactor del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Crédito de la imagen principal: Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe (CAF)