A(lguien lo) D(iseñó para) U(sted)

Los Estados Unidos enfrentan una grave escasez de viviendas asequibles: existe una necesidad urgente de millones de hogares adicionales. Pero lo que agrava esa escasez de viviendas es un desajuste habitacional.

Resulta abrumador saber que, en gran parte de los EUA, los barrios residenciales existentes, es decir, los lugares que la mayoría elige para vivir por la cercanía a sus trabajos, amigos y familiares, y por contar con servicios públicos, transporte público y otras infraestructuras, están compuestos, de manera casi exclusiva, por viviendas unifamiliares.

Si bien una casa de estilo colonial con cuatro dormitorios y un patio grande puede tener sentido para una familia de altos ingresos compuesta por cinco personas, no debería ser la única opción de vivienda disponible en una comunidad, dada la caleidoscópica diversidad de los hogares, que van desde personas mayores hasta adultos jóvenes y padres solteros.

“Tendremos más personas mayores de 65 años que menores de 18 años en la próxima década”, comenta Rodney Harrell, vicepresidente de Familia, Hogar y Comunidad de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP, por su sigla en inglés). La organización tiene una larga historia de abogar por mejores condiciones y opciones de vivienda para los adultos mayores. “Las personas quieren estar cerca de tiendas de comestibles, parques, bibliotecas, medios de transporte y otras opciones que los hagan sentir conectados. Pero uno de los desafíos es que quieren quedarse en sus barrios existentes y no hay suficientes opciones”.

Sin embargo, agregar nuevas opciones de vivienda a las comunidades existentes suele provocar quejas sobre los cambios en el carácter del barrio. Esta frase cargada puede incluir actitudes excluyentes y argumentos de mala fe dentro de su amplia ambigüedad, pero también puede ser una respuesta a decisiones de desarrollo cuestionables. Es comprensible que un propietario en un barrio de bungalós artesanales de principios del siglo pasado se sienta desanimado por la idea de un nuevo y elegante edificio de acero y hormigón de siete pisos en la esquina.

Y allí es donde radica el atractivo de la humilde unidad de vivienda accesoria, o ADU, más conocida coloquialmente como departamento para suegros, cochera, suite secundaria o casita, entre otros alias.

Al convertir un garaje, ático o sótano en un departamento independiente, o agregar una pequeña cabaña a un patio trasero, los propietarios pueden crear un espacio adicional para los miembros de la familia o una pequeña propiedad de alquiler que ayude a generar ingresos. Al mismo tiempo, ayudan a aumentar la oferta de opciones de vivienda asequible y accesible en el barrio, sin tener consecuencias drásticas en la estética local. Y facilitar esta posibilidad para los propietarios puede ayudar a las comunidades de todo el mundo a analizar la crisis habitacional local y nacional.

Durante la última década, muchas ciudades y algunos estados flexibilizaron las restricciones que existían desde hace décadas respecto de las ADU. California, por ejemplo, legalizó las ADU en todos los lotes unifamiliares en 2017; unos años más tarde, en 2023, las casi 27.000 ADU permitidas en todo el estado representaron un aumento de 20 veces con respecto a 2016 y más del 20 por ciento de todas las nuevas viviendas autorizadas. En 2024, se otorgaron permisos para más de 6.000 ADU solo en Los Ángeles.

Estas cifras no resultan suficientes para resolver por sí solas la crisis habitacional en California: ninguna medida aislada puede hacerlo. Pero es, sin dudas, una pieza del rompecabezas y una solución que muchas comunidades pueden respaldar.

Aun así, legalizar la construcción de una ADU es solo el primer paso. Facilitar la construcción es otro, y las ciudades pueden ayudar a darlo al eliminar las barreras innecesarias.

Por ejemplo, para fomentar y acelerar la adopción de las ADU, muchas ciudades de los EUA y Canadá comenzaron a ofrecer a los residentes acceso a planos preaprobados para ADU independientes, es decir, esquemas técnicos completos ya revisados por funcionarios de la construcción.

“Es posible que el sistema vaya un poco en contra del propietario local que desea poder hacer esto”, indica Harrell. Entre las revisiones del sitio, los planos de servicios públicos y las aprobaciones arquitectónicas, “son tantas cuestiones por superar y que uno está haciendo por primera vez”, agrega. “Tener estos diseños preaprobados elimina una de esas barreras. Sería algo así como: ‘No necesita ser diseñador ni tener suficiente dinero para contratar a uno. Aquí hay algunos diseños que pueden funcionar’”.

Planos preaprobados de ADU en California

Los Ángeles ofrece a los residentes un creciente catálogo de planes preaprobados de ADU, incluido un plan arquitectónico estándar de un dormitorio solicitado por la ciudad, que se denomina YOU-ADU (en la foto), que cualquier residente de Los Ángeles puede usar de forma gratuita.

También existen docenas de otros planos preaprobados, pero requieren que se pague una modesta tarifa de licencia a los respectivos arquitectos, que también pueden contratarse para consultas específicas del sitio.

Si bien un plano preaprobado de ADU ya cumple con ciertos códigos de la ciudad (por ejemplo, regulaciones de construcción, incendios y energía) y, por lo tanto, puede avanzar a través del proceso de verificación y permisos con mayor rapidez que un diseño personalizado, un propietario no puede solo instalar una ADU en el patio trasero sin más preguntas. Sigue siendo necesario conseguir las aprobaciones específicas del sitio, como el uso de suelo o las revisiones de aguas pluviales.

Pero usar un plano preaprobado puede acortar el proceso semanas o incluso meses, y ofrece más previsibilidad a los propietarios de viviendas y los funcionarios locales. La eficiencia de un diseño estándar también puede generar ahorros de costos.

“Los planos personalizados no solo requieren más tiempo y dinero, sino que resulta mucho más complejo cumplirlos en el sitio”, comenta Whitney Hill, cofundadora y directora ejecutiva de SnapADU en el sur de California, donde varias ciudades cerca de San Diego seleccionaron sus planos de diseño estándar para la preaprobación.

Todos estos factores aumentan los precios, agrega, y señala que, en general, la construcción de una ADU totalmente personalizada cuesta de USD 30.000 a USD 50.000 más que una estándar del mismo tamaño y cantidad de camas y baños. “Por otro lado, los planos que construimos con anterioridad ya se pusieron a prueba frente a las limitaciones del mundo real; sabemos que podemos construirlos de manera eficiente”.

Hill comenta que la obtención más rápida de permisos con diseños estándar también puede traducirse en costos más bajos. “Construir una ADU en 12 meses en comparación con 18 meses es mucho más económico desde una perspectiva de costos generales para nosotros”, indica. “Compartimos esos ahorros con el propietario”.

Incluso cuando se utiliza un plano preaprobado, los propietarios deben estar preparados para los costos y el trabajo específicos del sitio, señala. “Es fundamental comprender la topografía del sitio, las ubicaciones de los servicios públicos existentes y las cargas existentes sobre esos servicios públicos”, indica. Algunos proyectos pueden necesitar mejoras en el servicio de agua para incluir un baño adicional, por ejemplo, o un panel eléctrico mejorado, lo que puede ser costoso.

Pero uno de los mayores beneficios de usar un diseño estándar, según Hill, es la previsibilidad. “Los costos de construcción de un plano de planta existente están disponibles incluso antes de que inicie su propio proyecto”, explica Hill, “[lo cual] es ideal para los propietarios que tienen que ceñirse a un presupuesto específico”.

El ADUniverso de Seattle

Si bien el estado de Washington aprobó recientemente una legislación que exige que las ciudades permitan cuatro viviendas en todos los lotes residenciales (y seis unidades cerca de centros de transporte público), Seattle comenzó a adoptar las ADU hace más de una década, para lo cual flexibilizó algunas restricciones locales que se interponían, como el tamaño mínimo de los lotes.

“Ese fue un primer paso importante y viable, porque la ciudad ejerce el mayor control en las regulaciones del uso de suelo”, comenta Nicolas Welch, planificador sénior de la Oficina de Planificación y Desarrollo Comunitario de Seattle.

Aun así, la mayoría de los propietarios tienen poca o ninguna experiencia con el desarrollo de viviendas, por lo que la idea de contratar a un arquitecto y solicitar permisos para construir una casa de campo en el patio trasero puede ser abrumadora, incluso antes de pensar en el alto costo que implica. Seattle pronto decidió que debería hacer más que simplemente mejorar sus regulaciones y, en 2020, creó un sitio web repleto de recursos llamado ADUniverse.

“El sitio se creó para proporcionar todos los recursos que un propietario podría necesitar en un solo lugar con información de mejor calidad y más clara para las personas que básicamente están tratando de emprender la construcción por primera vez, sin ningún tipo de experiencia”, indica Welch. “Una parte de ello era ofrecer algunos diseños preaprobados, la otra, permitirles buscar su propiedad para ver qué es realmente factible en su lote”.

La ciudad invitó a los arquitectos a presentar sus diseños de ADU y, de 165 presentaciones, un jurado seleccionó los 10 planos que obtendrían la preaprobación del departamento de construcción. En los cinco años transcurridos desde entonces, agrega Welch, “se otorgaron unos 350 permisos para los diseños preaprobados”, o alrededor del 10 por ciento de todas las ADU aprobadas en ese momento; la ciudad ahora permite un promedio de unas 900 ADU nuevas por año.

“Por un lado, es un número muy pequeño para una ciudad y un condado con una escasez de cientos de miles de unidades, por lo que creo que es importante dimensionar las expectativas”, agrega Welch. “Es un número muy pequeño e incremental. Pero también son cientos de unidades nuevas en las que ahora viven personas”.

El uso de un plano preaprobado acelera el proceso de revisión en gran medida, indica Welch. “Si las características no son complejas, como estar en una pendiente muy empinada o tener que quitar un árbol gigantesco o algo así, entonces el permiso se obtiene en dos a seis semanas, en lugar de tres o cuatro meses”.

ADU preaprobados en Oregón

Más allá de crear viviendas discretas de alta densidad, las ADU son, casi por definición, pequeñas y, por lo tanto, inherentemente más asequibles que la mayoría de las viviendas unifamiliares nuevas, que promediaron 223,5 metros cuadrados en el tercer trimestre de 2025.

En Oregón, el Proyecto de Densificación Residencial (Residential Infill Project) de Portland produjo más de 1.400 nuevos permisos para ADU y viviendas intermedias faltantes en barrios unifamiliares, que representan casi la mitad de todo el desarrollo nuevo en la ciudad desde 2022 hasta 2024, incluso mientras otros tipos de construcciones se rezagaban.

Pero el programa también limitó el coeficiente de edificabilidad del suelo (FAR, por sus siglas en inglés) y, como resultado, “el motivo económico para los desarrolladores pasó de construir las unidades más grandes posibles a construir la mayor cantidad de unidades posibles”, según un informe de progreso de 2025.

Esta iniciativa demostró una mejora en la capacidad de pago. En 2023 y 2024, los precios de venta de las nuevas viviendas intermedias faltantes promediaron entre USD 250.000 y USD 300.000 menos que las nuevas casas unifamiliares en los mismos barrios de Portland, en gran parte, debido a los tamaños más pequeños.

ADU preaprobados en Louisville, Kentucky

AARP publicó su primer modelo de ordenanza ADU hace más de dos décadas. Desde entonces, la organización ayudó a varias ciudades, incluida Louisville, Kentucky, a volver a legalizar las ADU a nivel local y ayudó a las comunidades a celebrar concursos de diseño para crear planes arquitectónicos gratuitos para uso de los residentes.

Louisville invitó a los arquitectos a presentar sus diseños y luego preaprobó y compró los derechos de tres planos de ADU, que ofrece de forma gratuita a los residentes de Louisville.

Rodney Harrell, de AARP, comenta que las ADU pueden mejorar la libertad de las personas mayores al darles más y mejores opciones en los lugares donde ya viven. “Lo que me encanta es que es una solución que brinda más opciones a las personas que quieren estar en las comunidades donde mejor se sienten”, explica.

“Hablo con muchas personas que están estancadas”, agrega Harrell. “Tienen una casa y quizás, en algún momento, fue la casa de sus sueños, pero ahora se convirtió en una pesadilla. Tienen demasiadas escaleras. Tal vez es demasiado grande y su cónyuge falleció, y ya no puede afrontar los gastos”.

Una persona mayor que ya no puede usar las escaleras de su casa puede permanecer en la comunidad que ama al construir una ADU totalmente asequible y de diseño universal en el patio trasero, explica, y alquilar la casa principal. “Eso le da más libertad”, indica. “Si quiere quedarse en su casa principal y que un cuidador se quede en la ADU, eso también le da más libertad. O tal vez solo necesita un poco de dinero que le permita quedarse en su casa, y podría alquilar la ADU para cubrir los gastos de permanecer en la casa principal”.

Y en otros lugares

En Seattle, Welch comenta que los esfuerzos de la ciudad para legalizar las ADU en barrios unifamiliares ayudaron a allanar el camino para más viviendas intermedias (dúplex, tríplex y cuádruples). “El cielo no se desplomó, por lo tanto, los legisladores estatales se sintieron respaldados y con mayor capacidad de acción”, agrega.

Muchas otras ciudades y estados de los EUA y Canadá también están adoptando las ADU y ofrecen planes de diseño, orientación y “catálogos de ADU” para los residentes interesados en construir una.