Many historic centers in Latin America have been the focus of government and private initiatives seeking to rehabilitate the building stock and position the areas to serve the tourism industry. In most cases these efforts have led to the displacement of lowincome residents or of residential activities altogether, due to gentrification and commercialization of the district (Scarpaci 2005). More recently, the rehabilitation of these historic cores has been framed as part of broader debates and efforts that pursue the recovery of the city centers (historical or otherwise) because of their key role as collective symbols or spaces of social interaction, or because of their potential efficiency as dense, well-serviced urban districts (Pérez, Pujol, and Polèse 2003; Rojas 2004).

This article seeks to advance this discussion based on the experience in Panama City’s historic center, “Casco Antiguo.” It describes some recent, innovative policies that have explored the intersections of tourism, affordable housing, employment, and culture in a historical context, and draws some general insights and lessons.

A medida que una ciudad crece, tanto en tamaño como en su densidad de edificación, una parte de este proceso de crecimiento consiste, por lo general, en las mejoras que se realizan en el suelo a raíz de los nuevos desarrollos. No obstante, la combinación de la demanda de sitios de construcción adicionales y de la cantidad limitada de espacio físico disponible para el desarrollo generalmente da como resultado un aumento en los precios de los terrenos.

Esta escasez de suelo se debe a tres factores principales: la capacidad de los propietarios de no poner a disposición del mercado sus terrenos con servicios (una causa que se atribuye a la concentración de la propiedad de terrenos y a otras limitaciones legales e institucionales); las dificultades para tener acceso a ciertas áreas que aún no están listas para ser ocupadas debido a la falta de infraestructura; y las restricciones impuestas por las normas de zonificación. Cada uno de estos factores presenta su propia dinámica, aunque no necesariamente aparecen al mismo tiempo. Este es el caso de las ciudades brasileñas, particularmente São Paulo, donde estos factores restrictivos no siempre se presentan de la misma manera en relación con el precio de los terrenos.

Por ejemplo, las normas de edificación pueden reducir el precio de los lotes individuales, pero pueden aumentar el precio general cuando dichas normas afectan a todos los lotes y, como consecuencia, restringen la oferta de viviendas. Una gran oferta de terrenos vacantes controlados por unos pocos propietarios puede ocasionar el aumento de los precios, mientras que la falta de accesibilidad puede dar como resultado la reducción de los precios.

El precio de los terrenos también depende de las características de las normas sobre el suelo. A medida que la ciudad crece, la mayor demanda de terrenos urbanos edificables por lo general genera valores más altos si la infraestructura existente tiene la capacidad de contener una ocupación de terrenos más intensa y si las normas sobre zonificación (o las modificaciones a dichas normas) permiten además una mayor densidad de edificación.

Con el fin de examinar estas cuestiones, debemos, en primer lugar, considerar de qué forma se financia la inversión en infraestructura que brinda o intensifica los medios para acceder a los terrenos y utilizarlos y, en segundo lugar, analizar cómo se distribuyen los beneficios y costos derivados de las mejoras al suelo. Por lo general, el costo de los servicios públicos (tales como calles, puentes, alcantarillado, alumbrado público, agua potable, etc.) se financia mediante los fondos públicos, mientras que las mejoras o el valor agregado a los terrenos como resultado de la inversión pública en infraestructura son aprovechados, salvo pocas excepciones, por los propietarios de los terrenos mejorados sin ningún tipo de costo.

El aumento en los valores de las propiedades también puede provenir de simples cambios en la utilización del suelo que ya se encuentra accesible, como por ejemplo cuando un terreno que anteriormente se consideraba rural ahora se redefine como urbano. Los cambios en las posibles densidades como consecuencia de nuevas normas de zonificación pueden generar grandes beneficios para las propiedades afectadas, aunque en este caso, como en el caso anterior, la presión futura en cuanto a la infraestructura requerirá una importante inversión pública.

Marco legal

Los propietarios de inmuebles mejorados en Brasil tradicionalmente se apropiaban, tal como ocurre en la mayoría de los países, del valor agregado que se derivaba de la inversión del sector público y de los cambios en la zonificación. El concepto de que los propietarios no deberían ser los únicos beneficiarios de dichas mejoras se introdujo en forma gradual en Brasil durante la década de 1970, y este principio se incorporó en los artículos 182 y 183 de la Constitución Federal de 1988. Con posterioridad, dichos artículos se regularon mediante la Ley Federal Nº 10.257 del año 2001, conocida también como la Ley de Desarrollo Urbano o Estatuto de la Ciudad (Estatuto da Cidade).

Desde 1988, el desarrollo urbano se ha convertido en una cuestión del derecho federal. En la práctica, la legislación federal ratificó el principio de la función social de la propiedad de terrenos urbanos y la separación del derecho a la propiedad del derecho de edificar. Sobre la base de la ley de 2001, la ciudad de São Paulo aprobó su Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial en el año 2002, así como también la Ley sobre la Utilización del Suelo Nº 13.885 en 2004. Las mencionadas leyes introdujeron el mecanismo de Compensación Monetaria por el Derecho de Edificación (Outorga Onerosa do Direito de Construir u OODC), establecieron coeficientes de utilización del suelo (o coeficientes de edificabilidad) mínimos, básicos y máximos, y limitaron la oferta de superficies edificables. La utilización de estas herramientas en conjunto permitió al municipio mejorar la eficiencia en la gestión del suelo, promover los resultados sociales deseados y aumentar los ingresos.

El coeficiente de edificabilidad (CE) mínimo se refiere a la utilización mínima que se espera de un lote para que cumpla con su función social; el CE básico se relaciona con la superficie edificable que todo propietario tiene el derecho de desarrollar en virtud de su propiedad; y el CE máximo es la cantidad de desarrollo permitida por la infraestructura existente y las normas de zonificación. Los cargos asociados con la OODC se aplican sobre la diferencia existente entre el CE máximo y el CE básico de un lote.

Administración de los derechos de edificación

La OODC es la compensación monetaria que pagan aquellos a quienes el gobierno les otorga nuevos derechos de edificación (superficie edificable). Esta concesión de desarrollo (establecida en los artículos 28, 29, 30 y 31 de la Ley Federal Nº 10.257 de 2001 y definida en los artículos 209 a 216 del Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002) es una de las herramientas normativas que se utilizan a los fines de administrar los derechos de edificación en la ciudad, con excepción de aquellas áreas destinadas a proyectos urbanos a gran escala en los que se utiliza una herramienta legal especial cuyo fin es fomentar las intervenciones públicas y privadas (Biderman, Sandroni y Smolka 2006).

El CE básico de utilización del suelo establecido en el año 2004 varía entre 1 y 2, dependiendo del área de la ciudad a considerar. El CE máximo puede ser 1, 2, 2,5 ó 4, dependiendo asimismo del área. En algunas áreas urbanas, estas nuevas normas redujeron los derechos de edificación, estableciendo un CE básico de 1 para aquellos terrenos que se habían clasificado como 2 o más según la legislación anterior. En forma paralela, el municipio de São Paulo utilizó la OODC para extender el potencial de edificación o el CE máximo hasta 4 en aquellos terrenos que, según la legislación anterior, solo podían desarrollarse hasta 1 ó 2.

Como resultado, en algunas áreas en las que se redujo el CE de 2 a 1, los emprendedores pudieron presentar proyectos utilizando el CE 2 anterior, o hasta el CE máximo de 3 ó 4, siempre y cuando pagaran al gobierno el monto relativo a la superficie edificable adicional correspondiente a la diferencia entre el CE básico y el CE utilizado en el proyecto. Suponiendo que los cargos sean efectivos en cuanto al costo para los emprendedores, este instrumento los beneficia, ya que les permite edificar hasta un CE 4 en áreas en donde previamente el máximo era de CE 2. No obstante, el propietario promedio no siempre considera que esta herramienta sea una ventaja, debido a que el potencial de edificación de su terreno podría verse reducido y se le podría aplicar un cargo sobre lo que anteriormente percibía como un derecho de edificación libre de todo cargo.

Los propietarios de pequeños lotes y viviendas de baja densidad tal vez no se den cuenta de lo que podrían estar perdiendo cuando se modifica el CE, debido a que, por lo general, consideran su propiedad como una combinación del terreno, la edificación y otras mejoras. Resulta difícil separar el valor del terreno del valor de las mejoras, por lo que una futura reducción en el valor del terreno no se percibe en forma inmediata. Asimismo, la expansion del mercado inmobiliario en São Paulo coincidió con la aprobación de la nueva legislación en el año 2004, por lo que el aumento general en los precios de los terrenos puede haber compensado la futura reducción de los precios de los terrenos asociada con las modificaciones del CE. Debe destacarse además que la expansión del crédito gubernamental destinado a la financiación de la vivienda desde el año 2006 contribuyó a un aumento en la demanda de terrenos y, en consecuencia, a un aumento en los precios de los mismos.

Para los emprendedores, el aumento del CE a 4 en aquellas áreas en las que el máximo había sido 1 ó 2 constituyó una situación favorable, ya que pudieron invertir más capital en los terrenos y llevar a cabo proyectos más lucrativos que compensaron los pagos adicionales realizados en concepto de la diferencia entre el CE básico y el CE máximo. En forma gradual, los emprendedores se convencieron de que era mejor pagar este aumento en el valor del terreno al gobierno que a los propietarios privados, ya que el gobierno convertía dichos pagos en mejoras que, por lo general, generaban un beneficio para los proyectos de los emprendedores.

El Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002 y la Ley 13.885 de 2004 también limitaron la oferta de potencial edificable, tanto residencial como no residencial, en todos los distritos municipales, estableciendo una superficie edificable adicional total de 9.769 millones m2: 6.919 millones m2 para uso residencial y 2.850 millones m2 para uso no residencial (ver tabla 1). Dicho potencial no incluyó las superficies edificables que se encontraban dentro del perímetro de los 13 proyectos urbanos de São Paulo. Las superficies adicionales se distribuyeron entre 91 de los 96 distritos municipales, exceptuando cinco áreas destinadas a la protección ambiental. Esta definición y delimitación de la oferta de edificación potencial introdujo un nuevo elemento en el mercado inmobiliario.

Una vez que los emprendedores supieron cuál era la superficie edificable máxima, previeron la escasez de terrenos en aquellos distritos en los que la oferta era baja y la dinámica inmobiliaria era alt y, así, desataron una tendencia hacia un aumento de los precios de terrenos. A su vez, la falta de superficie edificable originó presiones por parte de los emprendedores inmobiliarios para que el gobierno aumentara la oferta, es decir, modificara los límites de la superficie edificable en algunos distritos durante la revisión del Plan Estratégico que se llevó a cabo en el año 2007, aunque no tuvieron éxito. Hacia octubre de 2010, la oferta de terrenos se había agotado totalmente (o casi por completo) para la utilización residencial en 17 distritos, y para la utilización no residencial en 5 distritos (ver figura 1).

Factores de planificación e interés social

La fórmula para calcular la OODC, adoptada en el Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002 de São Paulo, tiene en cuenta factores de planificación e interés social, además de las características de la parcela en cuestión y del beneficio económico real que se le asigna a la propiedad como resultado de la OODC. El factor de la planificación es un instrumento cuyo fin es el de fomentar o desalentar densidades altas en ciertas áreas dependiendo de la infraestructura existente, en particular del transporte público y el tránsito masivo. El factor de la planificación también se utiliza con el fin de obtener una mayor compensación económica derivada de la venta de derechos de edificación para empresas ubicadas en áreas de la ciudad que han experimentado mejoras, ya que el coeficiente varía según los terrenos se utilicen con fines residenciales o no residenciales.

El factor del interés social establece exenciones o reducciones en los cargos financieros, dependiendo del tipo de actividad que se desarrollará en la parcela en cuestión. El coeficiente varía de 0 a 1 y se aplica sobre una variedad de actividades. A modo de ejemplo, el coeficiente correspondiente a viviendas económicas o de interés social es 0, lo que significa que los emprendedores de este tipo de viviendas nopagan compensación alguna por los derechos de edificación adicionales. De manera similar, las instituciones sin fines de lucro, tales como hospitales, escuelas, clínicas de salud y maternoinfantiles, centros culturales, instituciones deportivas y recreativas y centros religiosos, poseen un coeficiente 0.

Los mencionados factores actúan a modo de incentivos para lograr los resultados sociales deseados, ya que cuanto menor sea el coeficiente correspondiente al factor de planificación e interés social aplicable a un área determinada, menor será el cargo que se abonará, y mayor será el incentivo para llevar a cabo proyectos de desarrollo en dicha área.

Los efectos en los ingresos y la asignación de fondos

Los ingresos totales provenientes de los pagos de la OODC alcanzaron los R$650 millones (US$325 millones) en aproximadamente cinco años, a pesar de la crisis económica mundial que restringió el crédito hacia finales del período (ver tabla 2). Dichos fondos se depositan en el Fondo de Desarrollo Urbano (FUNDURB), creado con el fin de llevar a cabo planes y proyectos en áreas urbanas y de protección ambiental, u otros tipos de intervenciones contempladas en el Plan Estratégico de 2002.

Para septiembre de 2008, los proyectos aprobados para ser financiados por el FUNDURB fueron 15 parques lineales (R$42,5 millones), mejoras en las aceras y calles (R$21,2 millones), drenajes y obras sanitarias (R$108 millones), instalaciones comunitarias (R$21,1 millones), regularización de asentamientos informales (R$50 millones) y restauración de edificios del patrimonio cultural (R$37 millones).

Comentarios finales

Después de que la ciudad de São Paulo aprobó el Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002, el principio de concesiones de desarrollo y terrenos edificables se aplicó en todo el territorio de la ciudad. Cuando un proyecto inmobiliario excede el CE básico y el emprendedor desea edificar hasta un máximo de 4, deberá abonar al gobierno ciertas compensaciones económicas. Desde que se introdujo la OODC, los ingresos han aumentado todos los años. Debe tenerse en cuenta que dichos ingresos son netos de los más de mil millones de dólares generados por 2 de los 13 proyectos urbanos de la ciudad (Faria Lima y Agua Espraiada) donde están ocurriendo los mayores cambios en cuanto a zonificación y densidad (Biderman, Sandroni y Smolka 2006). En dichas áreas, los nuevos derechos de edificación obtienen su precio a través de la subasta de Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC), y los ingresos deben invertirse en el área correspondiente al proyecto urbano, en lugar de colocarse en el FUNDURB para el beneficio de toda la ciudad (Sandroni 2010).

El cargo correspondiente a derechos de edificación en São Paulo parece no haber afectado el rendimiento económico de los emprendedores. Por el contrario, el aumento del CE máximo hasta 4 en algunas áreas de la ciudad contribuyó a mejorar las tasas de rendimiento de los emprendedores. Sin embargo, el establecimiento de una reserva máxima para derechos de edificación parece haber generado una tendencia de aumentos en los precios de los terrenos, en particular en aquellos distritos en los que la oferta de superficies edificables es baja. En algunos distritos, los emprendedores agotaron rápidamente la oferta de derechos de edificación residencial. Este tipo de respuesta tal vez se intensifique en el futuro, lo que dará como resultado que el gobierno municipal se vea presionado para aumentar la oferta máxima de superficies edificables y/o el CE máximo. De ser así, existe el riesgo de que la motivación para aumentar los ingresos municipales tal vez llegue a tener más peso que los criterios de planificación urbana y las limitaciones de la infraestructura, en particular el transporte público y el tránsito masivo.

Por otro lado, el flujo de compensación económica no será continuo. A diferencia de los ingresos derivados de impuestos inmobiliarios, que se repiten en forma anual, los ingresos generados por la venta de derechos de edificación irán desapareciendo con el tiempo a medida que se agote el potencial de edificación adicional. En algunos sectores de la ciudad, la oferta de superficies edificables ya se encuentra agotada y la ciudad ya ha llegado al límite de densidad de edificación definido en la normativa. No obstante, las modificaciones que se realicen en un futuro al Plan Estratégico tal vez establezcan un mayor potencial de edificación para dichas áreas, dependiendo de las recomendaciones técnicas y las condiciones políticas para que ocurran dichos cambios.

En resumen, la aplicación del principio de la función social de la propiedad, incluido en el Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002 de la ciudad de São Paulo, permitió la promulgación de una legislación municipal que separa claramente el derecho a la propiedad del derecho a edificar.

Como resultado, ya no se sostiene la noción tradicional de los derechos de propiedad globales, por lo que el hecho de poseer la propiedad de un terreno no puede invalidar el interés público ni estar por encima de la función social de la propiedad. En consecuencia, los derechos de edificación existents pueden reducirse sin que los propietarios tengan el derecho a recibir una compensación económica por el simple hecho de que se han frustrado sus sueños.

Sobre el Autor

Paulo Henrique Sandroni es economista y fue director de planificación urbana y transporte público de la ciudad de São Paulo desde 1988 hasta 1993 y, por un breve período, fue viceministro de administración del gobierno federal. Ha publicado artículos y libros sobre economía, entre los que se cuenta un diccionario considerado como referencia principal en temas de economía en Brasil. Sandroni es, además, profesor de la Facultad de Economía y Negocios en la Fundación Getulio Vargas de São Paulo, consultor independiente en temas de desarrollo urbano y transporte y conferencista en programas patrocinados por el Instituto Lincoln.

Referencias

Biderman, Ciro, Paulo Sandroni y Martim O. Smolka. 2006. “Large-scale urban interventions: The case of Faria Lima in São Paulo”. En Land Lines 18(2): 8–13.

Ayuntamiento Municipal de São Paulo, Secretaría de Finanzas. www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas.

Sandroni, Paulo. 2010. “A new financial instrument of value capture in São Paulo: Certificates of additional construction potential”. En Municipal revenues and land policies, Gregory K. Ingram y Yu-Hung Hong, editores, 218–236. Cambridge, Massachusetts: Lincoln Institute of Land Policy.

SECOVI. 2010. Estoque de Outorga Onerosa Residencial. Septiembre. www.geosecovi.com.br.

A large share of national energy consumption takes place in cities—in the United States about three-quarters of energy use is in or related to urban areas. Accordingly, cities offer significant opportunities for energy savings from increased efficiency, but important issues remain: Will market forces produce efficiency gains when appropriate, or will market failures such as imperfect information, unavailable financing, or misunderstood risks impede market solutions? How much do people value energy savings, and how sensitive are they to changes in energy prices? The Lincoln Institute hosted a conference on energy efficiency and cities in October 2012 to address these and related issues, and a few highlights follow.

Valuing Energy Efficiency

Consumers should be willing to pay more for built space that uses less energy. Evidence indicates that users of commercial space value energy efficiency and are willing to pay more for it, and many studies indicate that LEED-certified office and commercial space sells or rents at a premium over traditional space. There is much less evidence of such preferences for residences, in part because it is difficult for most homebuyers to determine the energy efficiency of a dwelling, especially a new one with no operating record.

Some residential developments are now being classified using procedures similar to LEED certification or to the Energy Star ratings such as those used for major appliances. Dwellings in California that have the highest energy efficiency ratings sell at a premium of about 9 percent above units with average energy efficiency. Similar price premiums have been observed in the Netherlands for houses certified at the highest efficiency level using a European certification procedure. Some of these premiums may reflect the improved comfort levels that these buildings provide in addition to energy savings. It also seems likely that the energy efficiency premium observed in California is up to three times greater than the incremental cost of the higher efficiency of these dwellings.

Determining Cost

The cost of integrating energy efficiency into new buildings is less than the cost of improving the efficiency of older buildings. A home built since 2000 uses about 25 percent less energy per square foot than one built in the 1960s or earlier. The technical potential for improved energy efficiency in older homes seems evident, but homeowners face two challenges: to determine which improvements have the highest payoff per dollar spent, and to obtain a contractor and financing for the work.

While many diagnostic tools are available to assess existing dwellings, their accuracy varies widely and depends critically on detailed inputs about both the dwelling’s attributes and the household’s living style. Obtaining a contractor and financing can involve high transaction costs for households in effort, time, and money. Many utility companies are offering both technical and financial support for energy retrofitting, but progress has been slow.

Changing Energy Consumption

It may be easier to change residential living styles than to retrofit old buildings, and many utilities are experimenting with schemes to modify household behavior. The most common program involves “nudging” households toward more efficient habits by providing periodic home energy reports that compare their recent energy use with that of their neighbors. Analysis indicates that these reports have both a short-term impact on household energy consumption and a longer-term cumulative impact that continues after the reports end. The energy savings from these programs are small, ranging from a half to one kilowatt hour per day for a household, but the program’s low cost makes the results as cost-effective as many other policies.

Recognizing John Quigley

This conference was designed with John Quigley, economics professor at the University of California at Berkeley, who passed away before the conference took place. In addition to the original papers on energy and cities, papers on urban economics were presented by some of his former students, colleagues, and coauthors. All of the papers will be submitted for a forthcoming special edition of Regional Science and Urban Economics, which will recognize his contributions over a long and distinguished career.

Es para mí un honor suceder a Gregory K. Ingram como quinto presidente del Lincoln Institute of Land Policy (ver página 28) y participar junto con ustedes en mi número inaugural de Land Lines. Será un gran desafío para mí poder estar a la altura de la capacidad de liderazgo de Greg y los años extraordinariamente productivos desde que él se hizo cargo del Instituto en 2005. Espero poder combinar mis habilidades y experiencia con las formidables herramientas y el talentoso personal del Instituto para continuar con nuestra misión singular: conectar a académicos, funcionarios públicos y líderes empresariales para combinar la teoría y la práctica de las políticas de suelo con el fin de abordar una gran variedad de desafíos sociales, económicos y medioambientales.

Hay fuerzas tectónicas —naturales, artificiales o ambas— que están dando nueva forma a nuestro planeta. A medida que confrontamos el cambio climático, la aceleración de la urbanización en Asia y África, el envejecimiento de las poblaciones de Europa y América del Norte, la suburbanización de la pobreza en los Estados Unidos y la insolvencia económica de las ciudades estadounidenses, las decisiones sobre el uso del suelo que tomemos hoy dictarán la calidad de vida de cientos de millones de personas en los próximos cien años. Hay una demanda crítica de planes y políticas integrales que regulen de manera equitativa el uso del suelo, sistemas políticos y sociales que garanticen la sostenibilidad, y análisis económicos sólidos con los que abordar estos desafíos, y esta demanda seguirá siendo alta durante las próximas décadas.

En este número de Land Lines, autores estrechamente relacionados con el Instituto Lincoln exploran estos temas. La fellow Lincoln/Loeb de 2013, Lynn Richards, próxima presidente del Congreso para el Nuevo Urbanismo, expone 10 pasos ingeniosos que las comunidades de los Estados Unidos han tomado para hacer sus suburbios más accesibles a los peatones, con viviendas económicas para compensar la suburbanización de la pobreza y emprendimientos más densos de uso mixto y transporte público para reducir el uso del automóvil y ayudar a retrasar el cambio climático. La arquitecta y fellow Lincoln/Loeb de 2014, Helen Lochhead, analiza los proyectos ganadores de Rebuild by Design (Reconstrucción por Diseño), el concurso internacional que promovió innovaciones de diseño para integrar resiliencia, sostenibilidad y habitabilidad en las regiones afectadas por la supertormenta Sandy. El Director de Relaciones Públicas Anthony Flint informa sobre el séptimo Foro periodístico anual del Instituto Lincoln sobre el suelo y el entorno edificado, que exploró opciones para realizar inversiones más inteligentes y equitativas en infraestructura en las ciudades del siglo XXI. Finalmente, en el Perfil académico, el analista de investigación senior del Instituto Lincoln, Adam Langley, comenta la base de datos de ciudades fiscalmente estandarizadas (FiSC) del Instituto, una nueva herramienta que servirá de base para nuevos análisis importantes que guiarán las respuestas locales a los desafíos fiscales de los Estados Unidos.

Y ahora un poco sobre mí. En los últimos 14 años trabajé en la Fundación Ford, donde ocupé un puesto singular en el sistema filantrópico global que me permitió apoyar, demostrar y ensayar nuevas maneras de resolver importantes problemas sociales. Algunos de los logros que más me enorgullecen son haber creado la Campaña Nacional de Propiedades Vacantes y Abandonadas, para ayudar a construir e incrementar la bolsa de viviendas de patrimonio compartido de la nación, por medio de colaboraciones con la Red Nacional de Fideicomisos de Suelo Comunitario y otras organizaciones asociadas. Ayudé a diseñar y posteriormente lideré Metropolitan Opportunity (Oportunidad Metropolitana), la próxima generación de programación comunitaria y de desarrollo económico de la Fundación, que se propone reducir el aislamiento espacial de las poblaciones necesitadas en regiones metropolitanas integrando la planificación del uso del suelo, el desarrollo de viviendas económicas y la inversión en infraestructura para ofrecer un mejor servicio a todos sus residentes.

Antes de trabajar en la Fundación Ford, había acumulado una gran experiencia en investigación sobre vivienda, economía y análisis de políticas públicas. Tuve la oportunidad de trabajar con académicos de todo el mundo en temas tan diversos como el nacimiento del movimiento medioambiental en Rusia, el papel de los desequilibrios de intercambio comercial y la deuda en los ciclos macroeconómicos y el impacto de la propiedad de la vivienda en las vidas de familias de bajos ingresos. He sido maestro y mentor de miles de estudiantes y he seguido sus logros con gran orgullo. Presenté investigaciones, abogué por cambios políticos y colaboré con éxito con investigadores, activistas y funcionarios públicos en cuatro continentes. Y ahora estoy entusiasmado y me siento honrado por unirme a ustedes en esta aventura con el Lincoln Institute of Land Policy.

Los viejos residentes de Detroit recuerdan las décadas de 1950 y 1960 como una era dorada de la planificación urbana. Bajo Charles Blessing, el carismático jefe de planificación de la ciudad entre 1953 y 1977, Detroit llevó a cabo una serie de intentos ambiciosos para rediseñar su paisaje urbano. Dejando de lado un siglo de conventillos y estructuras comerciales pequeñas, se creó el emprendimiento residencial de Lafayette Park, diseñado por Mies van der Rohe, adosado al este del centro, un parque para industrias ligeras, al oeste del centro y manzana tras manzana de viviendas de baja altura para residentes de ingresos moderados, en el norte. Edward Hustoles, un veterano planificador jubilado de aquellos años, recuerda que Blessing era tan reconocido como visionario en Detroit que bosquejaba sus planes sobre el mantel mientras almorzaba en un buen restaurante; si el mesero se quejaba, Blessing enrollaba el mantel y le decía que lo agregara a su cuenta.

Pero los tiempos cambian. Blessing se jubiló en la década de 1970, y para entonces Detroit estaba sumiéndose en su larga y agonizante pendiente hacia la ruina del cordón industrial. El doble flagelo de la desindustrialización y el crecimiento suburbano desordenado, que lastimó a tantas ciudades del corazón de los Estados Unidos, afectó a Detroit de manera particularmente intensa. Muchas fábricas, tan modernas cuando se construyeron a comienzos del siglo XX, parecían obsoletas en las décadas de 1950 y 1960, y en su mayoría fueron abandonadas a fines de la década de 1980. La nueva cultura suburbana del automóvil, facilitada por la construcción de la red federal de carreteras y otras medidas, alentó a cientos de miles de residentes a abandonar la ciudad para asentarse en Birmingham, Troy y otras comunidades periféricas. El éxodo se aceleró por las tensas relaciones raciales, que se hicieron particularmente tóxicas después de los disturbios civiles de 1967. Sin habitantes, el vasto inventario de pequeñas viviendas de madera para trabajadores se fue deteriorando; los incendios provocados, la droga, el hurto de metales, el deterioro y otros males corroyeron barrios enteros, forzando a la ciudad a demoler manzana tras manzana de casas en las décadas de 1990 y 2000, una tendencia acelerada por la crisis inmobiliaria de 2007–2008, que creó un círculo vicioso de mora en el pago de impuestos sobre la propiedad y ejecuciones hipotecarias, diezmando lo que quedaba del mercado inmobiliario de Detroit. Hoy, las mejores estimaciones sugieren que por lo menos 62 de los 360 km2 de Detroit están vacíos, y otros 15 a 23 km2 tienen viviendas desocupadas que se tienen que demoler. Agréguense los parques municipales que la ciudad ya no mantiene y los derechos de paso abandonados, como las viejas líneas de ferrocarril, y un 25 por ciento de Detroit (un área mayor que Manhattan) está vacante.

Para la década de 1990, la planificación urbana se había quedado obsoleta como foco y guía. Una serie de alcaldes trataron de engancharse en cualquier proyecto vistoso que surgiera: el tan difamado Renaissance Center en la década de 1970, o la apertura de casinos a finales de los noventa. El departamento de planificación municipal de Detroit encontró una nueva función administrando subvenciones federales en bloque para el desarrollo comunitario y, en años recientes, el departamento ha tenido más contadores que planificadores. Pero en 2010, el entonces alcalde David Bing lanzó una iniciativa estratégica para abordar el problema generalizado de suelos vacantes y la carga que ejercía sobre los servicios y presupuestos municipales. Dicho esfuerzo culminó en 2013 con la publicación de Detroit Future City, un marco de referencia integral de 354 páginas para fortalecer y volver a expandir los barrios deteriorados de Detroit y dar un nuevo destino a sus lotes y edificios vacíos en las décadas futuras. Detroit Future City, con sus estrategias de “reverdecimiento” extendido –incluyendo “paisajes productivos” que reutilizarían suelos vacantes mediante reforestación, lagunas de retención de agua de lluvia, instalación de paneles solares y producción de alimentos– recibió elogios como una nueva manera visionaria de pensar sobre las viejas ciudades industriales y de incluir a ciudadanos comunes y corrientes en la conversación sobre su futuro. “En los anales de participación cívica y planificación comunitaria, Detroit Future City es probablemente el ejercicio de planificación y extensión comunitaria más amplio que he visto”, dijo George W. McCarthy, presidente y Director Ejecutivo del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Orígenes y esencia

En 2010, tres años antes de que Detroit declarara la bancarrota municipal más grande de la historia de los EE.UU., la población se había reducido a 700.000 habitantes, de su pico de 1,85 millones en 1950. El alcalde de entonces, David Bing, se vio obligado a reajustar los servicios municipales a la reducción de la base imponible y del paisaje urbano. Su sugerencia inicial a los medios, de que iba a mudar a los pocos habitantes que quedaban fuera de los barrios “fantasma” más abandonados de Detroit, generó comparaciones despiadadas con los proyectos de renovación urbana del pasado e incluso abucheos acusatorios de “limpieza étnica”; su idea fue rápidamente guardada en un cajón. Ese mismo año, el alcalde y sus principales funcionarios organizaron una serie de reuniones comunitarias llamadas Detroit Works para iniciar un diálogo con la ciudadanía sobre la necesidad de repensar cómo debería operar la ciudad en el futuro. Pero los residentes tenían otras ideas. Las reuniones enseguida derivaron en sesiones caóticas de quejas, en las que cientos de residentes demandaban mejor alumbrado en las calles, protección policial y otros servicios municipales con urgencia.

McCarthy, que en ese entonces trabajaba en la Fundación Ford y respaldaba los esfuerzos de revitalización de Detroit, dijo que los líderes deberían haber pensado antes de actuar. “Cuando se incorpora a ciudadanos normales al proceso de planificación, lo consideran como si fuera una reunión pública y la manera de hacerse notar es gritar más fuerte”, dijo. “Si uno es sincero sobre la participación ciudadana, tiene que tomarse el tiempo para capacitar a los ciudadanos para ser planificadores. Hay que dedicar una cantidad importes de tiempo y atención para que la gente pueda comprender que la planificación consiste en tomar decisiones difíciles en un entorno constreñido”.

Con financiamiento de la Fundación Kresge y otras fuentes, la ciudad se reagrupó y contrató a equipos de consultores, algunos respetados a nivel nacional, como la Directora de Proyecto Toni L. Griffin, profesora y directora del Centro J. Max Bond de Diseño para la Ciudad Justa en la Facultad Spitzer de Arquitectura de City College en Nueva York. Con el liderazgo de Griffin, comenzaron a delinear el documento que se convertiría en Detroit Future City.

El grupo tuvo cuidado en evitar la palabra “plan” cuando se lo presentaron al público. A diferencia de un plan de ordenamiento convencional, que básicamente crea un mapa de qué usos se permitirá en los distintos lugares antes de que el sector privado llegue para desarrollarlos, Detroit Future City es un marco de referencia estratégico para pensar en los distintos tipos de barrio y cómo podría evolucionar cada uno, dadas las tendencias existentes.

“No queríamos dejar a la ciudad imágenes estáticas ilustrativas de cómo podría ser”, dice Griffin. “Ya había montones de ellas. Queríamos dejar a la ciudad una herramienta para que la gente pudiera manejar el cambio, porque, como ya se sabe, Detroit todavía tiene mucho por definir en términos de gobierno, estructuras fiscales, servicios municipales, pérdida de población y la composición siempre cambiante de suelos vacantes”.

El marco de referencia tenía que permitir a los dirigentes tomar decisiones mientras se producía el cambio a lo largo del tiempo. “Ofrece distintas estructuras para tomar decisiones que permiten, por ejemplo, decir: si esta es la condición actual, estos son los distintos tipos de opciones que se pueden considerar para pasar de A a B”, dice Griffin. Para simplificar: Si un barrio está mostrando un nivel significativo y creciente de vacancia, pero sigue teniendo un inventario utilizable de viviendas y comercios, el suelo vacante en esa zona se podría convertir en área de producción de alimentos o en un campo de paneles solares para alimentar a las empresas locales. Pero un barrio con poca vacancia y niveles mucho más altos de densidad podría planificar emprendimientos internos para sus pocos lotes vacantes. En vez de sugerir que la esquina de Woodward Avenue y 7 Mile Road debería tener un centro comercial, el marco de referencia ofrece una serie de ejemplos de lo que podría ocurrir dadas ciertas tipologías de barrios.

El lema fue: “Cada barrio tiene un futuro, pero no necesariamente el mismo futuro”.

Las estrategias de reverdecimiento de Detroit Future City fueron particularmente importantes y llamaron la mayor atención debido a la gran cantidad de suelos vacantes en los que la opción de desarrollo inmobiliario no era realista, y probablemente no lo fuera por muchos años más; quizá un tercio de la ciudad reclama un nuevo propósito y uso. Los puntos con más lotes vacantes del mapa se podrían hacer productivos con la instalación de campos de paneles solares productores de energía, reforestación, agricultura o “infraestructura azul”, como lagunas de retención de agua de lluvia, biocanales de drenaje y canales que proporcionan agua para riego agrícola y que desvían el agua de lluvia y la nieve derretida del sistema de alcantarillado combinado de Detroit, ya de por sí sobrecargado. Casi todos estos usos serían presuntamente esfuerzos privados, pero requerían de permisos municipales y quizá otro tipo de asistencia, como cambios de zonificación o sociedades con varios grupos filantrópicos o sin fines de lucro. “Hay que contar con una estrategia de reverdecimiento para poder usar el suelo de manera que, como mínimo, no presente una carga para las áreas pobladas existentes y, como máximo, aumente la calidad de vida, la productividad económica y la calidad medioambiental de la población de Detroit”, dice Alan Mallach, un consultor de Detroit Future City, fellow no residente del Brookings Institution, y autor de Regenerating America’s Legacy Cities (Cómo regenerar las ciudades tradicionales de los EE.UU.), publicado por el Instituto Lincoln.

Pero el plan contempla también densidades de población significativamente mayores en aquellas zonas de Detroit que ya se están regenerando, como el área extendida del centro, donde profesionales jóvenes han provocado un resurgimiento residencial recientemente, y donde empresas pioneras como Quicken Loans, que se mudó al centro en 2010, han llenado torres de oficinas previamente vacantes. Ello sugiere que los hospitales y corredores industriales existentes en Detroit podrían y deberían ver concentradas en ellos nuevas inversiones para aumentar las oportunidades de capacitación laboral y nuevos emprendimientos residenciales y minoristas en esos nodos. Los distritos de empleo claves se podrían interconectar con nuevas opciones de transporte público, como la línea de tranvía M-1 que se está construyendo a lo largo de Woodward Avenue, la calle principal de la ciudad, con financiamiento público-privado. La construcción de esta línea de 5 kilómetros de largo a un costo de US$140 millones comenzó a mediados de 2014, y conectará el centro desde Jefferson Avenue hasta el área de New Center, otro centro de actividad, a lo largo del distrito de Midtown, que se está revitalizando rápidamente. Se espera que la línea comience a operar a fines de 2016. Si los votantes aprueban un nuevo amillaramiento del impuesto sobre la propiedad que se presentará a su consideración presuntamente en 2016, la línea M-1 podría ser suplementada por un sistema regional de tránsito rápido por autobús que se construiría en los próximos años.

Mallach describe Detroit Future City “como un análisis realista de lo que está ocurriendo, para sugerir cómo gastar el dinero, dónde realizar las inversiones, a qué dar prioridad, etc.”.

“Detroit Future City ofrece un menú”, agrega. “No dice: este sitio deberá convertirse en una granja urbana; sólo sugiere opciones”.

Participación ciudadana

Las decisiones sobre qué ocurriría y dónde quedarían a criterio del proceso político, con la participación de los vecinos, dirigentes municipales y otras partes interesadas. De esa manera, la opinión pública sería crucial para el éxito del programa.

En 2012, el equipo de Detroit Future City contrató a Dan Pitera, profesor de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Detroit Mercy (UDM), para diseñar una nueva y mejor estrategia de participación que recogiera y orientara el deseo de cambio de los residentes. Los esfuerzos abarcaron desde sesiones de charla informales en torno a una “mesa itinerante” diseñada por los estudiantes de arquitectura de UDM, que se ubicó en varios lugares de la ciudad, hasta una serie de reuniones en centros comunitarios, donde 100.000 residentes participaron en debates sobre la rehabilitación urbana.

Durante la etapa de planificación de 2012 y principios de 2013, se abrió una nueva oficina al público en el distrito de Eastern Market para que los residentes pudieran conocer al personal, ver planes, responder a encuestas, etc. El personal de la oficina incluía a miembros del Centro de Diseño Colaborativo de UDM, dirigido por Pitera, y de la organización sin fines de lucro Recursos Legales Comunitarios. El grupo de Pitera también creó una aplicación de teléfono móvil para fomentar la participación comunitaria. Y el equipo creó 25 carteles de colores para identificar los distintos temas, como suelos vacantes o jardines comunitarios, y los distribuyó a millares por toda la ciudad.

En una reunión de sábado por la mañana en 2012 en la Misión de Rescate de Detroit, unos 50 residentes tuvieron una vista previa de lo que pasaría con distintos barrios, dependiendo de las condiciones existentes y los deseos de los residentes. Algunos de los asistentes expresaron una opinión positiva. “El diálogo es justo lo que necesitamos para volver a considerar los problemas reales”, dijo Phillis Judkins, de 65 años de edad, proveniente del distrito de North End. Y Larry Roberts, de 70 años de edad, quien vive en el barrio Indian Village de Detroit, dijo que las reuniones públicas de 2012 fueron más productivas que las reuniones masivas más bien caóticas de Detroit Works en el otoño de 2010. “Hoy parece que hay gente con ideas que nos pueden hacer progresar”, dijo.

Por supuesto, todavía había un poco de escepticismo sobre cuántas de estas buenas ideas se convertirían en políticas reales en una ciudad con un presupuesto tan restringido, y cuántas se concretarían alguna vez. “Si el gobierno municipal adopta este plan y nos comunica lo que va a hacer, creo que las cosas van a salir bien”, dijo Roberts.

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La controversia de la agricultura urbana

Un uso controvertido del suelo que la oficina ha fomentado proviene de una tendencia ya conocida en Detroit: la agricultura urbana. En los últimos 15 años, Detroit ha presenciado el nacimiento de más de 1.000 pequeños jardines comunitarios, incluidos entre ellos proyectos reconocidos a nivel nacional como Earthworks y D-Town Farm, cada uno de los cuales abarca unas pocas hectáreas. Pero en la actualidad la mayor parte de la actividad agrícola la realizan voluntarios, y la producción la consumen los vecinos, se dona a bancos de alimentos o, en algunos casos, se vende en mercados de agricultores locales. En años recientes Detroit se ha visto sumido en un intenso debate sobre la posibilidad de ampliar esta actividad a escala de agricultura comercial. Algunos proyectos, como Hantz Farms y RecoveryPark, han elaborado planes ambiciosos para convertir cientos de hectáreas para la producción de alimentos. Pero por el momento cada uno de estos esfuerzos tiene una escala relativamente pequeña mientras el debate sobre la oportunidad de la agricultura comercial continúa.

De todas maneras, el equipo de DFC sigue comprometido a producir muchos más alimentos dentro de la ciudad, tanto en terrenos vacantes como en fábricas abandonadas, donde se podrían realizar cultivos hidropónicos. El equipo de DFC, por ejemplo, está trabajando con RecoveryPark para diseñar un sistema de retención hídrica para regar los cultivos.

Como mínimo, la agricultura urbana podría ayudar a algunos emprendedores de alimentación locales a hacer crecer sus empresas, generar puestos de empleo y ampliar la base imponible, aunque sea en una escala modesta. La producción de alimentos también ayuda a generar un propósito comunitario alrededor de una actividad, eleva la conciencia sobre la nutrición y crea un nuevo uso productivo para lotes vacantes y fábricas en ruinas. “Detroit tiene la oportunidad de ser la primera ciudad del mundo con alimento asegurado”, dijo Kinkead.

Pero los funcionarios municipales no han aprobado aún estos proyectos agrícolas comerciales en gran escala, por temor a que los problemas secundarios, como polvo, ruido y olores, se les vayan fuera de control. Otros cuestionan si los bajos márgenes de las economías agrícolas (que dependen del trabajo pesado realizado en su mayoría por migrantes que ganan el salario mínimo) pudieran producir ingresos y trabajos suficientes como para justificar esta estrategia. McCarthy sigue siendo uno de los escépticos. “Creía que no era una buena idea cultivar productos alimenticios”, dijo. “La ecuación económica no lo justifica; los costos son prohibitivos, ya que no hace falta ir demasiado lejos para llegar a suelos agrícolas excelentes fuera de Detroit a un décimo del precio”. Así que el debate continúa, mientras el equipo de implementación de DFC sigue trabajando para producir más alimentos en los suelos vacantes de Detroit.

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En el ejercicio del actual alcalde, Mike Duggan, quien se hizo cargo del gobierno en 2014, se ha abierto una serie de oficinas en los barrios para comunicarse con los ciudadanos más de cerca que las administraciones anteriores, y recoger sus inquietudes. El nivel de participación comunitaria a la fecha ha puesto en evidencia que los habitantes de Detroit no se han dado por vencidos, incluso en los barrios más perjudicados.

La hora de la verdad

Felizmente, la preocupación de que Detroit Future City languidezca en algún cajón acumulando polvo, como tantos otros documentos lo hicieron antes en Detroit, parece infundada. Con el respaldo financiero y el liderazgo de Kresge, se estableció la Oficina de Implementación de Detroit Future City (DFC) como una organización sin fines de lucro encargada de implementar las visiones y sugerencias del plan. Dan Kinkead, un arquitecto que ayudó a escribir Detroit Future City, fue nombrado director de proyectos. El grupo tiene una sede permanente en el distrito New Center de Detroit y una plantilla de 12 miembros, incluyendo el personal disponible a través de varios programas de becarios se ha puesto en marcha en la ciudad. Kenneth Cockrel, un expresidente del Concejo Municipal de Detroit que ejerció brevemente como alcalde interino después de que el entonces alcalde Kwame Kilpatrick dimitiera por un escándalo en 2008, fue contratado a finales de 2013 para ser el director de la oficina de implementación.

A comienzos de 2015, la oficina de implementación había puesto en marcha múltiples proyectos piloto en alianza con otras organizaciones. Estos incluyen:

Campos solares. En colaboración con Focus: HOPE, organización sin fines de lucro para la capacitación laboral de la ciudad, y una pequeña empresa emergente, el equipo de DFC tiene pensado cubrir alrededor de 6 hectáreas de suelos vacantes con paneles solares. Kinkead estima que el campo podría producir cinco megavatios de energía, suficiente para alimentar varios cientos de casas. Los planificadores esperan comenzar el proyecto este año o el que viene, pero no se sabe bien a cuántas personas va a dar empleo.

Lagunas de retención de agua de lluvia. En el lado este de Detroit, el personal de DFC está considerando crear una serie de lagunas de retención de agua de lluvia en un barrio residencial, para evitar que drene en el sistema de alcantarillado. El barrio, conocido como Jefferson Village, había sido destinado a viviendas unifamiliares 15 años antes, pero ese proyecto quedó paralizado por falta de financiamiento, dejando docenas de lotes vacantes y muy poca demanda por ellos. Pero, con el financiamiento de la Fundación Erb local y con el asesoramiento del Departamento de Aguas y Alcantarillado de Detroit, el equipo de DFC ha identificado varias docenas de lotes vacantes para las lagunas de retención. Prevén que los propietarios cercanos podrían recibir una reducción en sus facturas de agua, puesto que el departamento ya no tendría que construir y mantener la infraestructura de grandes tuberías necesaria para recolectar el agua de lluvia que se mezcla con las aguas residuales. Si el esfuerzo resulta exitoso, se ampliará al resto de la ciudad.

Amortiguadores de carbono en los bordes de las carreteras. Una de las recomendaciones de DFC, la plantación de árboles como amortiguadores de carbono junto a las calles y carreteras principales, dio lugar, junto con la organización sin fines de lucro Greening of Detroit, a la mayor campaña de plantación de árboles de la ciudad a finales de 2014 en el lado oeste de Detroit, cerca de la carretera Southfield, uno de los conectores principales de norte a sur. Alrededor de 300 árboles fueron plantados por voluntarios en un solo día a lo largo de varias cuadras. Cuando maduren, estos árboles absorberán por lo menos algunas de las emisiones de carbono de la carretera.

Trish Hubbell, vocera de Greening of Detroit, dijo que la alianza con el equipo de implementación de DFC para este tipo de iniciativas eleva la visibilidad de cada proyecto, lo cual a su vez contribuye a la recaudación de fondos. Y el equipo de DFC aporta una gran cantidad de conocimientos sobre temas de uso del suelo en cada uno de estos empeños.

“Su valor más importante es que tienen un marco de referencia, de manera que pueden ayudar a determinar dónde se tienen que hacer las cosas”, dijo Hubbell. “El marco de referencia agrega valor a todas las oportunidades que se presenten”.

Construcción de consenso

En vez de ignorar Detroit Future City como un producto de una administración previa, el alcalde Duggan ha apoyado públicamente esta iniciativa como guía propia. Su asesor principal para temas laborales y económicos se refiere a su ejemplar ya desgastado de Detroit Future City como su “Biblia” para reorganizar la ciudad.

Jean Redfield, Directora Ejecutiva de Next-Energy, una organización sin fines de lucro de Detroit que trabaja por un futuro de energía sostenible para la ciudad, tiene otro ejemplar de Detroit Future City sobre su escritorio. “Lo uso mucho para encontrar el lenguaje específico necesario para hablar de opciones específicas”, dijo. “Uso algunos de los mapas y estadísticas con regularidad”. Y el equipo de NextEnergy colabora con el equipo de implementación de DFC para planificar una variedad de proyectos de infraestructura verdes y azules. “Nuestros caminos se cruzan con frecuencia”, declaró. “Allá donde surja una pregunta o un problema sobre el Departamento de Energía o la ciudad de Detroit relacionado con el uso del suelo, la infraestructura de energía, el alumbrado de calles o proyectos solares, frecuentemente trabajamos codo a codo con ellos”.

Como mencionamos, el equipo de implementación actúa más como asesor principal de otras agencias, como Greening of Detroit o el Departamento de Aguas y Alcantarillado de Detroit, que como protagonista. El Director de Implementación de DFC, Kenneth Cockrel, denomina al equipo una “agencia de planificación no gubernamental”. Explica: “Brindamos información para poder tomar decisiones, pero no tomamos las decisiones nosotros mismos. En última instancia, las recomendaciones del marco de referencia serán implementadas por el alcalde y el Concejo Municipal, si es que deciden ejecutarlas. Ellos son los que las pondrán en práctica”.

Cockrel también compara la implementación de Detroit Future City “con lo que ocurre cuando un libro se convierte en una película. No se filma el libro palabra por palabra y página por página. Algunas cosas se dejan de lado, y otras aparecen en la película. Me imagino que en última instancia esta será la estrategia utilizada por la administración Duggan”.

Como cualquier organización nueva, el equipo de DFC sigue afinando su papel a la búsqueda de dónde puede contribuir más. Kinkead concuerda que su papel se puede describir mejor con una paráfrasis del viejo lema corporativo de BASF: El equipo de DFC no implementa muchos proyectos innovadores en Detroit; simplemente hace que esos proyectos sean mejores.

“Vivimos en un mundo escurridizo”, dice Kinkead. “Es un tipo de juego distinto, pero nuestra misión se basa en brindar ayuda a los demás”.

A comienzos de 2015, quedó claro que muchas de las ideas innovadoras del corazón de Detroit Future City, como las estrategias de reverdecimiento, la producción de energía, los árboles como amortiguadores de carbono, los nuevos emprendimientos dedicados a distritos que ya son densos, que parecían ideas traídas por los pelos en 2010, cuando el entonces alcalde Bing lanzó su campaña Detroit Works, se han convertido en ideas normales.

“Ya no son sólo los ecologistas o activistas del cambio climático los que hablan sobre bosques de carbono; son los residentes y directores ejecutivos de las corporaciones de desarrollo comunitario”, dice Griffin. “Los líderes empresariales y los filántropos ahora reconocen su importancia. Un resultado importante de este trabajo es que hay un espectro más amplio de la ciudadanía que habla de estos temas, aunque no sean necesariamente una cuestión fundamental para sus actividades cotidianas.

Quizá sea igualmente importante la conciencia generalizada de que Detroit tiene que proporcionar servicios municipales de manera distinta, dada la realidad de los problemas económicos y la pérdida de población de la ciudad. La ciudad emergió con éxito de la bancarrota a finales de 2014, pero en el mejor de los casos esto le ha dado a Detroit un respiro para comenzar a crecer de nuevo. Si este crecimiento vuelve a producirse, la ciudad tiene que conducirlo de manera más inteligente que como lo hizo en los periodos de expansión del pasado, cuando el desarrollo se produjo en forma desordenada en toda la ciudad.

El camino por delante

Una de las razones por las que la ciudad y sus habitantes estaban listos para un documento como Detroit Future City fue la comprensión profunda de que los problemas de Detroit se debieron a la desindustrialización y el crecimiento suburbano desordenado. “Los residentes comenzaron a comprender que en realidad estaban subsidiando el crecimiento desordenado y la desinversión. Comenzaron a pensar en maneras de cambiar estos sistemas para que fueran más eficientes”, dijo Griffin.

Mientras este artículo se estaba preparando para su publicación, Detroit dio otro paso gigante para revitalizar sus actividades de planificación, que se encontraban en hibernación desde hace tiempo. El alcalde Duggan anunció que había contratado a Maurice Cox, el sumamente considerado director de Tulane City Center, un centro de recursos de diseño comunitario para Nueva Orleáns, y vicedecano de Community Engagement (Participación comunitaria) en la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Tulane, como nuevo director de planificación de Detroit. En Nueva Orleáns, Cox facilita una amplia gama de alianzas entre la Universidad de Tulane, la Autoridad de Revitalización de Nueva Orleáns y la Ciudad de Nueva Orleáns. En Detroit, entre otras actividades, ayudará a convertir algunos de los marcos de referencia generales de Detroit Future City en recomendaciones de planificación específicas.

Si la planificación innovadora está otra vez de moda, como parece ser, es más descentralizada, menos enfocada en grandes proyectos y más en sintonía con las condiciones reales, que podrían demandar soluciones distintas en cada barrio. Y la cantidad de voces que se escuchan en los debates de planificación es mayor que nunca. Quizá la contribución final y más importante de Detroit Future City ha sido la de incorporar a los barrios y ciudadanos al mismo nivel que a los planificadores profesionales de gran prestigio para decidir la dirección futura de la ciudad.

En efecto, Detroit Future City ha inaugurado una nueva era de planificación, y no se parecerá casi o nada a la de la era de Blessing. “La planificación ciertamente ha resurgido, pero es fundamentalmente distinta de lo que fue hace 50 años”, dice Kinkead. “En las décadas de 1950 y 1960, los objetivos de planificación amplios de la ciudad eran frecuentemente la manifestación de una elite municipal gubernamental”.

“Para que la ciudad avance, hacen falta todos”, dice Kinkead. “No se trata sólo de Detroit Future City. No se trata sólo del gobierno. No se trata sólo del sector empresarial. Se trata de todos ellos trabajando juntos”.

John Gallagher cubre temas de desarrollo urbano para el Detroit Free Press. Sus libros Reimagining Detroit: Opportunities for Redefining an American City (Imaginando un Detroit nuevo: Oportunidades para redefinir una ciudad norteamericana) y Revolution Detroit: Strategies for Urban Reinvention (Revolución en Detroit: Estrategias para una reinvención urbana) se pueden obtener de Wayne State University Press.

Referencias

Detroit Future City. 2012. Detroit Future City: 2012 Detroit Strategic Framework Plan. Detroit, MI: Inland Press.

Mallach, Alan and Lavea Brachman. 2013. Regenerating America’s Legacy Cities. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Skidmore, Mark. 2014. “Will a Greenbelt Help to Shrink Detroit’s Wasteland?” Land Lines 26 (4): 8–17.

We are inaugurating our fourteenth volume year of Land Lines with a new look and feel—more color, more articles, more news about our faculty, and more announcements about our courses, publications and special projects.

In the past five years our educational programs have expanded to reach policy makers and practitioners in federal, state and local government throughout the United States and in many countries of Latin America, Europe, Africa and Asia. Our faculty has developed a broad range of introductory and advanced professional development courses that explore both the theory and practice of land and tax policy.

The Institute’s Department of Valuation and Taxation, chaired by Joan Youngman, has three major goals: improving public and scholarly debate on the taxation of land value; addressing the economic impact, feasibility, political acceptability, and appropriate use of value-based taxes; and contributing to a better understanding of the valuation process for tax purposes. The local property tax, as the primary value-based tax in the United States, is a major focus of the Institute’s work, but we analyze a variety of revenue instruments, particularly with regard to their treatment of land value increments attributable to public investment.

The Department of Planning and Development, cochaired by Rosalind Greenstein and Armando Carbonell, links interests in the theory and practice of planning with an understanding of how land markets operate. Our concerns focus on urban and regional planning and design, land conservation, urban redevelopment, and the behavior of land markets. We are particularly interested in the integration of urban and environmental systems; the planning process and its outcomes; the interplay of public and private roles in decisions involving land policy and land use; the effect of land markets and the institutions that support them on the city and its residents; and the role of land and real estate in the larger economy and in poverty alleviation.

Building on our experiences in Latin America since 1993, Martim Smolka directs the Institute’s Program on Latin America and the Caribbean in developing activities oriented toward both scholars and practitioners, including legislative and executive policy officials and upper-level technical staff. Programs focus on five priority topics: value capture policies and implementation of instruments to mobilize land value increments; property taxation systems that can meet the needs of rapid urbanization; regulatory environments supporting large-scale urban intervention; security of tenure, regularization and urban upgrading programs; and urban land market forces, including spatial and social segregation, speculation, vacant land and related issues.

Each issue of Land Lines will continue to feature articles by faculty who share the ideas discussed and lessons learned in Institute-sponsored courses. In addition, we will announce upcoming courses, lectures and other programs that are open to a general audience, and we will keep you informed about new publications, web-based programs and other resources that address our work in land and tax policy.

While the issue of managing suburban growth has long been on the Lincoln Institute’s agenda, “sprawl” is now receiving a great deal of attention from citizens, policy analysts and policymakers, as well as the popular press. However, crafting policies to respond to suburban growth is extremely difficult for a variety of reasons.

First, we lack a public consensus about what sprawl is. Even paraphrasing former US Supreme Court Justice Potter Stewart, “. . . but I know it when I see it” does not work in this case. For example, one often hears from anti-sprawl activists that they do not want their community to be “another Los Angeles.” However, Los Angeles is more densely populated today than it was 30 years ago.

Dowell Myers and Alicia Kitsuse report that “the Los Angeles urbanized area (the region excluding mountains and deserts) has the highest gross population densities among the 20 largest metropolitan regions, higher even than New York.”1 Exploring deeper, one finds that “Los Angeles” is code for a variety of social problems that are concentrated in our nation’s cities, such as urban crime, teenage pregnancy, poverty, persistent unemployment, and a variety of other concerns, not the least of which is the organization of uses in metropolitan space.

A second challenge to crafting policies to respond to suburban growth is the threat to anticipated economic gain by some of those who own undeveloped land on the fringes of metropolitan areas. For example, one can imagine the great interest these landowners would have in negotiations to redraw urban growth boundaries. The line on the map can have significant monetary implications for a parcel depending on which side of the line it lands.

A third challenge is the variety of existing policies and laws that have encouraged suburban growth over the past 50 years. In a recent Institute-supported study, Patricia Burgess and Thomas Bier make a strong case that governmental fragmentation on two fronts contributes to a policy environment that supports sprawl.2 Fragmentation between levels of government makes regional planning approaches difficult, while fragmentation across functional agencies impedes comprehensive solutions. In another study, Joseph Gyourko and Richard Voith have argued that the combination of the federal mortgage interest deductions and local-level exclusionary zoning have encouraged low-density residential development in jurisdictions surrounding central cities.3

Finally, there is little agreement about desired future development patterns. Thus, if the forces that create sprawl are based on a combination of federal, state and local policies, if our existing landscape reflects both public and private actions, and if the desired future is unclear, how does one even begin to address the issue? The Lincoln Institute’s mission is to contribute to and improve the quality of debate about land policies. Toward that end, our work on sprawl is multi-dimensional, focusing on educational programs for policy officials at the federal, state and local levels.

Programs for Federal and State Officials

Land use issues have increased in importance on the federal policy agenda, and the Institute has begun working with Region 1 of the Environmental Protection Agency (EPA), based in Boston, to develop a training course for senior administrators. Many staff at EPA are not schooled in land use planning, but their work in traditional EPA areas such as water or air quality requires that they pay attention to land use issues.

Harvey Jacobs, professor of urban and regional planning at the University of Wisconsin-Madison, developed and taught a course to two groups of EPA administrators in the fall of 1998. Response to the two-day program, which included the historical and institutional context of land use planning, was so positive that the EPA asked the Institute to offer this program annually as part of EPA’s required orientation for new administrators.

At the state level, the Institute has recently supported programs to facilitate information exchanges among legislators and planning directors. Patricia Salkin of the Government Law Center at the Albany Law School has researched lessons to be learned from states that attempted state-level legislation on growth management, but failed. Among her findings was the lack of in-depth knowledge among state legislators and executive-level policymakers about the causes and consequences of suburban sprawl. In order for any kind of growth management legislation to be passed successfully, sponsorship is needed by the appropriate legislator. Depending on the state, this might be the chair of the Local Affairs Committee or a different committee leader.

In an attempt to respond to this need for better understanding about sprawl on the part of legislators and their staffs, the Lincoln Institute and the Albany Law School cosponsored a briefing session in February 1999, in Albany. It coincided with the legislative session and, fortuitously, was held on the day of a press conference announcing that the bipartisan “Smart Growth Economic Competitiveness Act of 1999” had been filed in both houses of the New York legislature. The bill includes three key provisions:

(1) It charges the Governor to create an inter-agency council to review existing policies related to growth and development.

(2) It creates a task force to study the issue and come up with recommendations.

(3) It asks the Governor to provide grants for regional compact efforts.

National experts on sprawl, state legislators and commissioners, and Mayor William A. Johnson of Rochester and members of his staff exchanged up-to-date information on related state-level efforts, as well as possible resources for their continued work on this issue. The briefing session gave prominence to the issue of growth management at an important juncture in the state’s history. Perhaps most useful to the legislators and other senior-level policymakers was the neutral forum that the briefing provided for frank discussion of the complexities of “smart growth.” While the event was designed with legislators in mind, it is clear that participants from the executive branch who attended the briefing session also benefited.

In another attempt to target our educational programs to key decision makers, the Lincoln Institute, the Regional Plan Association (RPA) and the New Jersey State Planning Commission cosponsored a leadership retreat for state planning directors from ten of the eleven Northeast states. The directors, or in states without a state planning director a representative from the executive branch, met in Princeton in March for a day characterized by peer-to-peer training.

States with nascent state-level efforts were able to learn from those with more institutionalized programs. While Delaware is as different from New York as Connecticut is from Maine, their state officials were able to benefit enormously from stepping outside their individual political, geographic and economic contexts and considering alternative solutions to similar problems. While each state must construct strategies appropriate to its own needs, all states face many common concerns.

The gathering also provided an opportunity to contribute to a larger, region-wide planning effort. Among the initiatives presented by Robert Yaro, executive director of RPA, was Amtrak’s introduction of high-speed rail service between Boston and Washington, DC, which may leverage substantial economic growth for cities along the corridor. Boston, New York, Philadelphia, Baltimore and Washington will clearly benefit from rapid, comfortable transportation between terminals. However, it may be in smaller cities such as Providence, Hartford, New Haven, Bridgeport, Stamford, Newark, Trenton and Wilmington where high-speed rail could have a far greater impact. Frequent service to these cities, where airline connections are limited, could bring new investment as well as increased access to other employment centers for their residents.

RPA is drafting a proposal to provide the analysis and preliminary recommendations needed to evaluate the benefits of the Amtrak service. The state planning officers at the Princeton meeting felt that the initiative would be of great interest to their governors and agreed to take the RPA proposal back to their states in an effort to broaden the coalition in support of Amtrak’s high-speed rail service in the Northeast Corridor.

Programs for Local Officials and Community-Based Organizations

At the local level, strategies to address suburban sprawl also need to focus on development and redevelopment in the cities, and the Institute is expanding its course offerings to groups long interested in urban policy. Last November, the Institute cosponsored “Breaking Barriers, Building Partnerships: Urban Vacant Land Redevelopment” with the Massachusetts Association of Community Development Corporations. Meeting in Boston, staff from community development corporations and private and non-profit lenders explored strategies for bringing underutilized land back into use. A similar group gathered in Chapel Hill, North Carolina, in May for a workshop cosponsored by the North Carolina Community Development Initiative and the Kenan Institute for Private Enterprise. The hands-on training was designed to give participants experience in generating alternative financing strategies for urban redevelopment

In another effort in the Southeast, the Lincoln Institute provided support to Spelman College as part of an effort to contribute to the redevelopment of its neighborhood in Atlanta. In June, Spelman and its partners from the Atlantic University Center held a community summit as part of a larger initiative to identify both neighborhood needs and university-community strategies to address those needs.

Our experiences in these programs confirm the complex factors influencing current development patterns: the variety of social, economic, technological and political forces; complex and sometimes conflicting policies at the local, state and federal levels; and the actions of those in the public, private and non-profit sectors. Through this work we have come to understand the need for basic information about the broader issue of land markets. In particular we are interested in how and why land markets operate as they do and the implications of land market activity on various public and private stakeholders. Future curriculum development efforts in this area will concentrate on materials to help policymakers and citizens gain a better appreciation of these markets. In doing so, we will have a fuller understanding of the sprawl issue: what causes sprawl, where interventions will be effective, and the characteristics of successful interventions.

Rosalind Greenstein is a senior fellow and director of the program in land markets at the Lincoln Institute.

Notes

1. Myers, Dowell, and Alicia Kitsuse, “The Debate over Future Density of Development: An Interpretive Review.” Lincoln Institute Working Paper, 1999: 22.

2. Burgess, Patricia, and Thomas Bier, “Public Policy and ‘Rural Sprawl’: Lessons from Northeast Ohio.” Lincoln Institute Working Paper, 1998.

3. Gyourko, Joseph, and Richard Voith, “The Tax Treatment of Housing and Its Effects on Bounded and Unbounded Communities.” Lincoln Institute Working Paper, 1999.

Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 6 del libro Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

La descentralización del estado, el crecimiento de las empresas y la participación comunitaria en los asuntos públicos, están presentando nuevos retos para el desarrollo de las instituciones enfocadas en las políticas de tierras y su implementación en a través de América Latina. Los alcaldes y consejos locales están asumiendo nuevas responsabilidades en las áreas de protección ambiental, transporte urbano, infraestructura básica, financiamiento local, servicios sociales y desarrollo económico. Al mismo tiempo, las empresas y organizaciones civiles encuentran nuevas vías para asegurar la atención pública de sus exigencias mediante el urbanismo participativo, la administración de presupuestos, la cofinanciación y el control a nivel local.

De este modo, la descentralización y participación democrática están construyendo un medio en el cual las alianzas publico-privadas pueden desarrollar proyectos conjuntos de interés común tanto para individuos como para el gobierno. Sin embargo, a muchas instituciones les falta mucho para adaptarse totalmente a sus nuevos papeles de planificación, regulación y evaluación.

Las culturas de apatía y desconfianza hacia el gobierno arraigadas desde hace mucho tiempo, deben transformarse en una confianza común capaz de movilizar las mejores tradiciones comunitarias de los latinoamericanos. El patronazgo político y económico y la corrupción del estado, deben reemplazarse por responsabilidad política y administrativa. Leyes municipales, de contratación y de administración obsoletas aún restringen la capacidad tanto de los gobiernos locales como de la sociedad civil de interactuar creativamente por medio de arreglos contractuales y de cofinanciación.

Los retos institucionales y los dilemas de políticas que actualmente enfrenta el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) ilustran las transformaciones que ocurren a lo largo de la región. Después de años de guerra civil, los salvadoreños firmaron un acuerdo de paz en 1992 que proporcionó un marco de competencia real entre los partidos políticos y estimuló una participación más activa por parte de las empresas, las organizaciones no gubernamentales (ONGs) y las organizaciones comunitarias. La AMSS comprende varias municipalidades, algunas de ellas dirigidas por alcaldes de partidos de oposición al gobierno central. El cuerpo coordinador del AMSS es el Consejo de Alcaldes, que a su vez es dirigido por la Oficina Metropolitana de Planificación.

Con asistencia técnica de ONGs internacionales, la AMSS ha preparado un plan integral de desarrollo. Instrumentos contemporáneos de planificación urbana tales como la macrozonificación, los impuestos a la propiedad de tasa variable, la recuperación de plusvalías para la protección del medio ambiente, los consorcios público-privados y los coeficientes de uso de suelo están siendo considerados en la implementación de políticas de tierra, de desarrollo y de protección del medio ambiente. De hecho, los salvadoreños tienen el apoyo de varios centros de investigación que están familiarizados con el uso e impacto de estos y otros instrumentos en otras partes del mundo. Actualmente, su necesidad fundamental es movilizar a los protagonistas metropolitanos, tanto públicos como privados, en dirección a políticas comunes y desarrollar instrumentos compartidos para su aplicación.

Cerca del final, PRISMA, una prominente ONG salvadoreña y centro urbano de investigación, invitó al Instituto Lincoln a desarrollar un taller conjunto sobre herramientas de administración urbana, mecanismos de coordinación intergubernamental para áreas metropolitanas e iniciativas público-privadas para ciudades sustentables. El taller, llevado a cabo en El Salvador en octubre, contó con la participación de representantes de alta jerarquía en el gobierno central, así como alcaldes, funcionarios de planificación y otras autoridades del AMSS; así como representantes de asociaciones de construcción y desarrollo y algunas instituciones y organizaciones comunitarias.

Los oradores del Instituto Lincoln presentaron experiencias de Taiwan, Filipinas, México y otros países de América Latina que destacaron las políticas e instrumentos capaces de armonizar los intereses de diversos inversionistas urbanos y coordinar varios niveles de gobierno para el uso de la tierra y objetivos de desarrollo urbano. Los salvadoreños explicaron sus preocupaciones inmediatas, como la falta de coordinación intergubernamental para proteger el ambiente urbano, las discontinuidades en las medidas políticas, arbitrariedades a todos los niveles del gobierno e incertidumbres legales y administrativas.

Los participantes del taller concluyeron que para fomentar el nuevo marco legal e institucional que busca el AMSS, los salvadoreños necesitan ampliar las discusiones a otros protagonistas urbanos. También necesitan continuar trabajando con instituciones como el Instituto Lincoln, que tienen la confianza y credibilidad para presentar políticas de administración de tierra reconocidas internacionalmente y pueden ayudar a construir consenso entre intereses públicos y privados.

Mario Lungo es investigador en PRISMA, el Programa Salvadoreño de Investigación y Medio Ambiente; Alejandra Mortarini es la directora de los programas para Latinoamérica y el Caribe del Instituto Lincoln; y el abogado colombiano Fernando Rojas, es miembro visitante del instituto este año.

Local governments exercise greater land use authority in the United States than in any other advanced democracy. Yet local governments have themselves evolved piecemeal in the typical U.S. metropolitan area, producing a pattern of fragmented authority. Most notably, as metropolitan areas have exploded outward, the local government system has adapted mainly by creating new suburbs and single-function districts rather than by expanding the boundaries of existing central cities.

Illustratively, when Robert Wood studied the New York metropolitan region in the late 1950s, he counted roughly 1,400 local governments. When Jameson Doig and Michael Danielson examined the same region in the early 1980s, the number had grown to 2,200, of which more than 800 exercised land use regulatory authority.

Critics levy numerous charges against this system. Above all, they contend it invites parochialism and, in dealing with issues of regional scale, gridlock. These failings are particularly apparent when the potential ends of land use policy are controversial. But they are visible in many other circumstances as well—wherever, for example, there is substantial risk that the instruments of policy (from regional overrides of local zoning to the siting of new incinerators) will be highly controversial and no consensus has yet emerged about the severity of a crisis that might justify accepting such risk.

In other respects, however, the system is both adaptive and finely tuned to citizen desires. Numerous functions have been shifted from localities to regional authorities and higher levels of government in recent decades, yet the changes have been highly selective and incremental.

When broad agreement has emerged that a particular function—such as mass transit or environmental protection—requires decisionmaking and management at supra-local scale, the political leaders in many metropolitan areas have frequently crafted new institutional arrangements. They have typically defined the new institutions quite precisely, however, so as to avoid sapping local authority any more than necessary to deal with the specific problems that gave rise to the consensus for change. Where large numbers of voters still favor local control, moreover—as, preeminently, in the field of land use regulation—metropolitan-area political leaders have taken great care to avoid disturbing it.

To be sure, certain objectives are all but impossible to realize through this piecemeal, consensus-dependent mode of institutional adaptation (most notably, greater class and racial integration at regional scale, and prevention of urban sprawl). But others (e.g., the preservation of neighborhood character and vigorous grassroots democracy) are accomplished much more reliably than would be likely in a more “rationalized” system.

Balancing Communal and Individualistic Values

Controversies about this system invariably reflect a mix of conflicting interests and values. Since a considerable body of scholarship exists on the interests most commonly in dispute, let us concentrate here on the values.

Americans consider land use issues within the framework of two disparate ideologies: one communal and egalitarian, the other individualistic and disposed to leave distributional outcomes to the marketplace. In any given controversy, self-interested groups organize their briefs around aspects of one or the other of these ideologies. So it is easy to miss the crucial fact that both enjoy near-consensual support. Americans favor both private capitalism and government action to further collective values–each in its place. The disputes typically arise in situations where parties disagree about which ideology ought to take precedence or about how the differing ideological claims should be balanced.

The land use arena is chock full of such points. Ownership is private. Most development initiative is private. And tradition favors viewing land as a market commodity. But most human activities take place on land; the byproducts of land use profoundly affect every aspect of the human environment; and no one is an owner every place he or she goes. So everyone has a powerful stake in the preservation of some common spaces, in society’s rules for behavior in such spaces, and in some regulation of land use “overspill” effects.

Owners themselves, moreover, are eager for collective services. The value of urban real estate hinges critically on the availability and quality of such services, from highway access to public safety to education. In addition, neighborhood characteristics and the level of investor confidence in the neighborhood’s future profoundly affect real estate values. As a result, whether their aim is development or simply enjoyment of what they already have, property owners are drawn inevitably to the public realm.

Within the public realm, however, communal values–including the presumption of equal access to collective services regardless of income or wealth–predominate. This poses a severe problem for relatively affluent property owners who are reluctant to trigger wide egalitarian claims.

The fragmentation of metropolitan areas into independent suburbs, a problem for some, is for these voters a solution. It provides a means of confining the application of communal norms within relatively small population groups. And it makes available to such groups an instrument of extraordinary power for the pursuit and preservation of homogeneity: land use regulation.

Public Regulation vs Market Forces

Pressures have built in recent decades, nonetheless, for public land use action on a wider scale. Some of these pressures (e.g., for major infrastructure investments and for environmental protection) come largely from property owners themselves and do not pose much redistributive threat even when higher-level governments assume responsibility for action. Nearly all of the centralization that has occurred has been in response to pressures of this sort.

A second set of pressures for supra-local action has come primarily from less favored groups and their political representatives, seeking fiscal equalization and residential integration. There have been considerable shifts of money in response to these pressures. But resistance has been fierce to reforms that might force racial or class integration at the neighborhood level. With rare exceptions it has been successful.

The reform idea with the greatest apparent potential to override local land use parochialism would be a shift of some land use regulatory authority to the state level. Movement in this direction occurred in about one-quarter of the states during the 1970s and 1980s. Except in the notable cases of Oregon and Florida, however, the changes were slight, and the historic pattern of local land use autonomy remained firmly entrenched. Concerns about growth, moreover, rather than concerns about equality or integration drove these state land use reforms. Consequently, with weak real estate markets in the early 1990s interest in them has waned.

The question remains whether shifting land use authority from the local to the state level, if it does occur, will be likely to produce more egalitarian and integrationist outcomes than would the existing pattern of fragmented land use governance. One can plausibly argue that it will, stressing that egalitarian norms tend to prevail within (even if not between) U.S. public jurisdictions. Thinking of the immediate future, however, the likelihood is that such shifts will be rare and that, even when they occur, their egalitarian impacts will be meager.

For better or worse, the overwhelming trend of the 1990s, at all levels of government, is toward greater market deference rather than more vigorous public action to achieve redistributive objectives.

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Alan Altshuler is professor in urban policy and planning and director of the Taubman Center for State and Local Government at the John F. Kennedy School of Government, Harvard University. He is also a faculty associate of the Lincoln Institute, which distributes several of his publications. This article is reprinted with permission from the 1995-96 Annual Report of the Taubman Center.

For the past several years, the Lincoln Institute has been collaborating with the Loeb Fellowship Program based at Harvard University’s Graduate School of Design. The program was established in 1970 through the generosity of Harvard alumnus John L. Loeb to allow mid-career professionals to study independently and gain additional tools to help revitalize the built and natural environment. The 2001-2002 Loeb Fellows took their end-of-the-year class trip to Cuba in mid-June, including two days in Santiago de Cuba and four in Havana, with a side trip from Havana to Trinidad and destinations in between.

With its neoclassical facades, white cobbles, Caribbean clouds and pastel paint, Trinidad is frozen in time like a watercolor postcard. Because Cuba’s architectural heritage is the focus of growing international attention and it’s not threatened by waves of new construction, the future of the past seems assured. The future itself is much more difficult to find. As our Loeb Fellowship group searched for clues in three cities and parts of the countryside, we found that despite economic stagnation and international political tension Cubans are hard at work on a future that is uniquely theirs.

An influx of tourist dollars and an aggressive, uniquely Cuban preservation campaign have begun to seize the riches of Old Havana from the jaws of benign neglect. After at least one bad experience with new construction, the Office of the City Historian, which coordinates the impressive large-scale restoration and revitalization of Old Havana, is still grappling with the problem of integrating the new with the historic. One way of addressing the problem is to closely oversee the design of block-sized developments. We walked by one large, modern parking structure inside Old Havana that will be rebuilt as a multi-use building, with parking beside it, according to a design intended to replicate the scale and some of the monumental features of a colonial convent that once stood on the site. Although some residents are being relocated here and elsewhere, many are returning to their homes after their neighborhoods are rehabilitated.

Now considered a model for financing rehabilitation efforts in other districts of the city, the renewal of Old Havana is based on a system of taxes and joint ventures that includes revenues from the private enterprises profiting from restoration-related tourism. The Office’s US$50 million-per-year budget is divided between construction and social supports for Cubans living within the boundaries of the rehabilitation zone. This can be thought of as a system of “value capture,” long a topic of interest at the Lincoln Institute.

Julio César Pérez, a Cuban architect, urban designer and advocate for community-based planning, was a member of our Loeb Fellowship class. With his special perspective as a local practitioner, he showed our group some favorite examples among the rich legacy of pre-revolutionary Deco and Modern architecture in Havana. Five-story gems are set among the very mixed cityscape of central Havana, which also includes the 28-story Edificio Focsa, with its 375 apartment units, built in the twilight of the Batista years.

On the heels of the international style housing blocks and casinos of the 1950s, the revolution brought its own form of land use revision. Julio told a story of Che Guevara and Fidel Castro playing a game of congratulatory post-revolution golf on the vast green of the former Havana Country Club. “How can we make good use of this land?” they mused, according to the legend. The results of their conversation are the grandly metaphoric and mostly unfinished National Schools of Art designed by Ricardo Porro, Vittorio Garratti and Roberto Gottardi. Their stance is deliberately indifferent to the clubhouse or the plan of the golf course, treating the open area as if it were a large meadow in the wilderness. The buildings are slated for restoration, a project made more complicated by poor siting and hydrological problems.

Julio also singled out more recent examples of large-scale construction in Havana, such as the Melia Cohiba Hotel with its bulky, corporate arch and the Miramar Trade Center, a commercial (dollar) mall across the street. These expensive projects are not only design failures, but also miss the relationship of the site with the sea and the possibility for creating a new quality of place in a developing district.

With the stalled economy and international stalemate of the 1990s, Cuban architect and planner Miguel Coyula and his colleagues have made use of the time and materials at hand to take a more thoughtful approach to land use and development. While vertical cities of steel and glass are popping up on a fast track and enormous scale in cities around the world, one of the world’s largest scale city models is being built out of discarded cigar boxes in Havana. This breathtaking miniature landscape was conceived as an aid to planning and an anchor for the efforts of the Group for the Integrated Development of the Capital (GDIC), which has been advising the city government on planning matters since 1988.

The 1:1000 model of greater Havana has been evolving piece by fitted piece for most of the last decade, and now covers 112 square meters or about a quarter of a basketball court. The model is housed in a specially designed, daylight-filled pavilion in the Mirarmar area near the center of the city, where drop-in visitors can circulate around and above the model on the broad floor and ramping mezzanine levels. Scale models of virtually every structure in the city are mounted on the wood topographical base. The buildings are color-coded to show development at different stages in history: colonial, pre-revolutionary modern (1900-1958) and post-revolutionary.

Miguel describes one construction project, a high-rise for the Committee for Economic Collaboration (CECE), which was cancelled because the model showed it was clearly out of scale for its location in central Havana. The decision seems to be a milestone because it was a very real project and also symbolic of a determination to build with environmental sensitivity—despite pressures to accommodate foreign investors in cash-strapped Cuba.

The primary mission of the GDIC is intimately familiar to Americans involved in planning inside major cities: start with neighborhoods. The group has run a series of “neighborhood transformation workshops” for local residents guided by professional designers and planners, selected from the same area when possible. These projects capture the spirit of the international community design movement, a 45-year-old, U.S.-linked tradition in which designers work directly in the interest of area residents. Since both the hard times of the post-Soviet 1990s and the U.S. embargo began taking their huge economic toll on Cuba, these workshops have gained in significance. They have brought planning and economic development together in a new local context, with neighborhoods tackling projects like urban farming and manufacturing building materials from recycled rubble.

The neighborhood transformation workshops and similar initiatives over the last 20 years have helped to bridge the Cuban revolutionary imperative of equal treatment for all and the very human imperative of making decisions about family, community and daily life. Another example is Architects for the Community, a national civic sector community design practice involved in town construction and environmental planning as well as low-fee design services for individual families. Built on the theories of Argentinean architect Rodolfo Livingston, the practice promotes a direct relationship between the user and the architect while building sustainability and contextual sensitivity into each construction project. Julio worked with the practice for five years before coming to Harvard and he presented a paper with Kathleen Dorgan, another member of the Loeb class, at the Association of Collegiate Schools of Architecture conference in Cuba last spring. As an advocate for more humane and thoughtful land use and building design in his country, Julio is among a number of Cuban architects concerned with traditional values of craft and environmentally appropriate design.

Considering efforts like these, there is hope for a future of construction based on a fine calibration of scale, carefully considered relationships between built fabric and natural features of the surroundings, as well as the comfort and pleasure of the users. The challenge is to find the economic and regulatory means to support appropriate construction. So far, the state has maintained control of land use through direct and almost exclusive ownership, negotiating leases for some private and foreign investment through a delicate and extremely tenuous web of economic and legal formulas for valuing the parcels involved. As the economy becomes tied to the influx of outside currencies, these leases are likely to evolve into more predictable and transparent transactions. Perhaps land sales and heftier taxation are not far behind.

With the coming of foreign investment and the pressures to open up to even more, there will be ample opportunity in the future to be hijacked by land use decisions that are driven by the profit margins of distant organizations, and that would be an unfortunate addition to Cuba’s historic burden. Because, despite the beauty of its landscapes and cityscapes, Cuba is a map of victimization—by colonial conquest, crass economic exploitation, revolutionary confrontation, and brutal Soviet-style development.

The Loeb Fellows got an overview of intense nationalism built upon a deep and diverse culture, cosmopolitan history and the very real achievements of the last 40 years. Cuba is a place of great hardship and also enormous potential, for Cubans and for the rest of the world. We hope that the future does not hold only exploitation and cultural degradation when the barriers to trade and international travel finally fall. We also hope to show that Cuba is a place to learn from the mistakes of the past—theirs and ours—and to find out what is possible when a people are free to protect, respect and enhance their environment.

For more information about the Loeb Fellowship Program, see the website at www.gsd.harvard.edu/loebfell.

Loeb Fellows, 2001-2002

Kathleen Dorgan
Architect and community designer, Storrs, Connecticut

Clair Enlow
Journalist, Seattle

Kathleen Fox
Director, Ohio Arts and Sports Facilities Commission, Columbus.

James Grauley
President, Bank of America’s Community Development Corporation, Atlanta

Seitu Jones
Public artist, Minneapolis

Rick Lowe
Public artist and founder, Project Rowe Houses, Houston

Rubén Martínez
Writer, Los Angeles, and professor of non-fiction writing, University of Houston

Julio César Pérez
Architect, urban planner and professor, Faculty of Architecture, Havana

Virginia Prescott
Radio journalist and interactive media specialist, National Public Radio, New York and Boston

Richard St. John
Director, Conversations for the Common Wealth, Pittsburgh

Marina Stankovic
Architect, Berlin