Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 4 del libro Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

La recuperación de plusvalías es un concepto que tiene mayor aceptación día a día y cuyo propósito es recuperar, parcial o totalmente, para el beneficio público, los incrementos en el valor de bienes raíces provenientes de aquellas inversiones o acciones que emergen de la comunidad más que del sector privado. Sin embargo, sobre la base de la experiencia que tiene el Instituto Lincoln en el patrocinio de muchos programas educativos y de investigación relacionados con las políticas de recuperación de plusvalías en América Latina, está claro que el concepto también despierta bastante controversia.

Este artículo aborda algunos de los temas polémicos y constantes que han involucrado a los participantes en un continuo debate sobre la recuperación de plusvalías, que va desde las preocupaciones básicas, tales como la comprensión adecuada de los fundamentos legales para los derechos en bienes raíces, hasta las cuestiones políticas de mayor envergadura que surgen de nuevos o mayores gravámenes sobre los bienes raíces. Asimismo, hay aspectos técnicos involucrados, tales como la distinción entre los incrementos en el valor de los bienes raíces (o plusvalías) que se atribuyen a inversiones públicas específicas o la toma de decisiones a partir de fuentes o factores más generales que influyen en el mercado inmobiliario, así como los desafíos pragmáticos que surgen de la selección de los instrumentos adecuados para las circunstancias apropiadas en el momento justo.

Para comprender mejor el concepto de recuperación de plusvalías, no basta con recurrir solamente a los argumentos técnicos o a la opinión de especialistas o peritos. De igual manera, tampoco se puede desestimar la cuestión meramente con fundamentos políticos atribuyendo los obstáculos principales a la implementación de políticas sobre la recuperación de plusvalías a grupos de interés con una posición privilegiada. Más bien, una parte considerable de la “discrepancia inexplicable” en la aplicación de la recuperación de plusvalías parece deberse a falta de información o a un concepto erróneo por parte de los actores fundamentales del debate.

La Figura 1 resume 10 problemas contenciosos de la recuperación de plusvalías; los puntos 1, 2 y 3 se comentan brevemente a continuación.

Gravámenes Injustos para Personas de Escasos Recursos

Aunque en América Latina está disminuyendo el apoyo a los subsidios directos o subvenciones para personas de escasos recursos, muchos siguen sosteniendo que estas personas no deben pagar los servicios municipales, o deben ser exonerados del pago de impuestos y demás gravámenes sobre su propiedad, tal como lo estipulan varias políticas y leyes más progresistas sobre la recuperación de plusvalías.

Uno de los argumentos más comunes a favor de exceptuar a las personas de escasos recursos de dichos gravámenes genera un dilema entre generaciones: dado que los ciudadanos con mayor poder adquisitivo han disfrutado durante muchos años de los servicios municipales en forma gratuita, ¿por qué los menos privilegiados deben pagar ahora los servicios que necesitan y merecen? Otro argumento se centra en la idea de que la mayoría de los incrementos sobre bienes raíces en áreas humildes de hecho han sido generados por los mismos pobres, mediante la aportación de mano de obra propia o proyectos particulares para tener acceso a los servicios básicos en su área, y no mediante la intervención pública. Algunos reconocen que los programas de mejoramiento urbano simplemente conducen a los asentamientos humildes a la primera etapa del proceso de urbanización, lo cual constituye sólo un requisito mínimo indispensable para participar en los mercados inmobiliarios comunes. Otros creen que hasta un instrumento de recuperación de plusvalías socialmente neutral puede producir un resultado regresivo, lo que entonces perpetuaría la diferencia entre ricos y pobres en el contexto de acceso injusto a las instalaciones y servicios urbanos, como es el caso en la mayoría de las ciudades de América Latina (Furtado 2000).

En el otro extremo están aquellos que piensan que los pagos por recuperación de plusvalías forman parte de los reclamos que hace el sector de escasos recursos por una ciudadanía de pleno derecho, que incluya el derecho de exigirle al gobierno que le preste atención. Son muchos los ejemplos de sectores menos privilegiados que han estado verdaderamente dispuestos a pagar por los servicios recibidos (tales como sistemas de suministro de agua, alumbrado público y control de inundaciones), dado que el costo de no tener acceso a los mismos es mayor que el pago por tenerlos. Esto fue lo que ocurrió en Lima, Perú, a principios de los años noventa, en donde más de 30 comunidades humildes participaron en un programa de servicios públicos que incluía el pago del costo de los servicios suministrados.

Un argumento más teórico y tal vez menos intuitivo considera el efecto de capitalización de todo gravamen en los precios de los bienes raíces. Dicho efecto es la reducción (o incremento) del precio actual de los bienes raíces en el mercado debido a la suma capitalizada o descontada de los costos (o beneficios) que afecta las ganancias previstas que las propiedades podrían generar en el futuro. En la medida en que los gravámenes sobre la recuperación de plusvalías para áreas regularizadas o mejoradas (reclasificadas) se incluyan en las expectativas relacionadas con los futuros impuestos sobre tierras sin servicios compradas a parceladores ilegales o piratas, se tendería a capitalizar dichos gravámenes en el precio que los compradores estarían dispuestos a pagar o el que el parcelador pudo cobrar (Smolka 2003). Si bien los pobres al final terminarían pagando el mismo monto, el dinero sería destinado al tesoro público local en vez de al bolsillo del parcelador.

Incidentemente, una opinión muy común pero errónea sostiene que dichos gravámenes (recuperación de plusvalías o impuesto inmobiliario) son inflacionarios o incrementan el precio de los bienes raíces en el mercado. Si bien el efecto de capitalización es complicado, la mayoría de las personas podrán comprender el ejemplo en el que se comparan dos departamentos que, en otras circunstancias, serían idénticos: el que está ubicado en un edificio con gastos comunes más altos tendría un alquiler más bajo en el mercado que el departamento con gastos comunes más bajos. El mismo razonamiento puede aplicarse para explicar por qué no existe la doble tributación entre la recuperación de plusvalías y el impuesto inmobiliario. El incremento significativo sobre el valor de los bienes raíces que resulta de una intervención pública se acumula o se agrega al precio mínimo observado en el mercado actual, que ya es un neto del efecto capitalizado de todo beneficio o pago futuro previsto, incluido el impuesto inmobiliario.

Derechos Adquiridos Cuando Cambia el Uso del Inmueble

A pesar de que pocos argumentarían que las expectativas son un factor crucial en la determinación de los precios de los inmuebles, se considera ampliamente injusto si la compensación de precio se ubica por debajo de los precios del mercado actual. Esta idea está comenzando a cambiar, tal como se refleja en la legislación reciente. Por ejemplo, la Ley 338 de 1997 en Colombia permite la adquisición pública de bienes raíces a precios justos del mercado, pero sin incluir el incremento del valor del inmueble resultante de inversiones públicas previas o de cambios en los usos normativos de la tierra (ver el artículo de Maldonado y Smolka, página 15). El mismo principio se establece en el nuevo Estatuto Municipal de Brasil (Ley 10.257 de 2001) cuando la expropiación de la tierra se usa como sanción contra un propietario que no cumple con los usos sociales de la tierra. Muchos abogados están de acuerdo en que las expectativas no crean derechos; por lo tanto, las expectativas no materializadas no deberían ser compensadas. La preocupación social acerca de la adquisición pública de bienes raíces que llevó a la postergación del nuevo megaproyecto propuesto para el aeropuerto de la Ciudad de México ilustra vívidamente este problema.

Es difícil para el típico propietario, que en buena fe compró una parcela de tierra con la expectativa de usar su potencial de desarrollo, entender por qué no debería ser compensado por la pérdida de esa tierra al precio vigente del mercado o al menos al precio de adquisición, aunque los derechos de desarrollo no hayan sido ejercidos. Sin embargo, a menudo el resultado depende del grado en que la nueva política haya sido efectivamente implementada. En la práctica, los precios reflejan las expectativas relacionadas con el cumplimiento (usualmente insatisfactorio) de la legislación existente, incluidas las discrepancias legales o lagunas impositivas en el contexto normativo y fiscal correspondiente. Éste ha sido el caso en la mayoría de las decisiones de la corte referidas a la justa compensación en los procesos de adquisición pública de bienes raíces y en las demandas de los propietarios (o de promotores inmobiliarios) sobre quienes los administradores locales imponen gravámenes de plusvalía. Un argumento más pragmático es que los derechos pueden en efecto estar restringidos por una nueva legislación o normativa de zonificación, siempre y cuando esté acompañada por reglas de transición adecuadas para proteger los derechos de aquellos que tenían demandas legítimas previas. Otros defienden el proceso de transición como un paso indispensable para permitir que el mercado absorba gradualmente tales cambios.

Los economistas luchan para transmitir la importancia de las expectativas al determinar la estructura de los precios actuales observados de los bienes raíces. La manera en que el futuro afecta los precios actuales de los inmuebles es de hecho más difícil de expresar al público en general que la noción de que los precios actuales reflejan derechos, como se hacía en propiedades comparables en el pasado. En América Latina las expectativas asociadas con los usos de la tierra no siempre están relacionadas con los códigos de zonificación o edificación, sino más bien con la especulación inmobiliaria. Sería de interés señalar que mientras la especulación en América Latina está asociada con la retención a largo plazo de los bienes raíces, en América del Norte, en cambio, está más asociada con la rapidez en la compra y venta de las propiedades. El fenómeno de la retención del inmueble para su desarrollo futuro, con la consiguiente apropiación privada de la plusvalía en los valores de los bienes raíces, ha obstaculizado el planeamiento y el desarrollo urbano desde que las ciudades comenzaron a expandirse rápidamente hace varias décadas.

Compensación Asimétrica para las Minusvalías

El debate acerca de la recuperación de plusvalías (es decir, recuperar los incrementos en el valor de los bienes raíces, las ganancias o las plusvalías) hace surgir inevitablemente esta pregunta: ¿qué pasa con las minusvalías? La percepción corriente es que los gobiernos están más ansiosos por aprobar la legislación para recuperar las plusvalías que por brindar protección legal a los ciudadanos contra expropiaciones o compensaciones arbitrarias en los casos de pérdidas igualmente predecibles (minusvalías). El informe de América Latina ha demostrado, sin embargo, que el balance entre las plusvalías recuperadas y las minusvalías pagadas es claramente negativo. La suma pagada en compensación a los propietarios sobrepasa en mucho a las ganancias pequeñas y esporádicas que el sector público ha logrado recuperar de los beneficios directos que genera para las propiedades privadas.

Todos los alquileres, y precios de los bienes raíces en este sentido, no son en esencia más que plusvalías acumuladas, o incrementos en el valor de los bienes raíces, a lo largo del tiempo, lo que hace eco del argumento de Henry George para la confiscación total de los alquileres inmobiliarios. Así, las minusvalías alegadas son consideradas incidentales y sólo parte de un valor con respecto al cual los derechos individuales no son (o no deberían ser) absolutos. El debate acerca de esta asimetría con lleva directamente a la definición correcta de las minusvalías y a la manera en que son entendidas estas pérdidas, lo cual hace surgir la cuestión de los derechos de desarrollo. Mientras que algunos desean restringir la compensación por las mejoras en la tierra y en los inmuebles que el propietario podría perder, otros argumentan que los derechos de desarrollo son un atributo inherente e incuestionable de los bienes raíces.

En la práctica no es fácil justificar estos argumentos. Lo que puede ser válido para la totalidad no lo es necesariamente para cada parte, ya que los propietarios individuales consideran como una pérdida en el valor de los bienes raíces cuando, por ejemplo, una autopista amurallada pasa a través de su terreno o un viaducto bloquea la vista y produce ruido y contaminación. El ciudadano promedio no se convence fácilmente con los argumentos antedichos. El reclamo por un tratamiento equitativo y simétrico es social y culturalmente demasiado delicado como para ser ignorado.

La transferencia de los derechos de desarrollo (TDD) –un instrumento concebido originalmente para compensar las minusvalías provenientes de ordenanzas históricas, arquitectónicas, culturales y de protección del medio ambiente para las plusvalías de otro sector– ahora se ha ampliado para mitigar otros reclamos legítimos de compensación de minusvalías. Algunos argumentan que la compensación ordinaria para las minusvalías es una garantía, lo que hace así más fácil aceptar pagos por pérdidas. Según el principio de la equidad, las decisiones de planeamiento, incluidos los esquemas de zonificación, están reconocidas como potencialmente injustas con respecto a la distribución de los valores en los mercados inmobiliarios. Por más ingenioso que pueda parecer el instrumento de la TDD, no permite aclarar las cuestiones en juego. Por el contrario, acentúa el debate, pues reconoce el derecho de que las minusvalías sean compensadas a la vez que sanciona el derecho de los individuos a las plusvalías, por lo que replantea la cuestión de las apropiaciones privadas de los valores comunitarios.

Comentarios Finales

El complejo debate sobre las políticas e instrumentos de recuperación de plusvalías en América Latina indica que queda mucho por investigar y aprender. Si bien la cuestión no tiene necesariamente una única respuesta, los argumentos presentados aquí demuestran que una parte significativa de la resistencia a tales ideas puede ser atribuida a prejuicios y falta de información. A pesar de que las posiciones mantenidas por los diferentes grupos no son tan claras ni tan coherentes como sería de esperar, las percepciones y las actitudes sí cambian, como lo demuestra el artículo adjunto.

Martim O. Smolka es Senior Fellow y Director del Programa del Instituto Lincoln para América Latina y el Caribe. Fernanda Furtado es Fellow del Instituto y profesora del Departamento de Urbanismo de la Universidad Fluminense Federal en Niteroi, Brasil.

After spending more than a decade on restructuring central-provincial fiscal relations, the Chinese government is advancing its efforts to reform local public finance. In 2003 the central government issued a directive to ameliorate the real property tax system in China. To fulfill this mandate, tax authorities are reviewing international property taxation experiences, sending officials overseas to study pertinent models and inviting foreign experts to China for consultation. Yet comparable cases from which the government can draw relevant lessons for tailor-making a Chinese property tax system are few. The danger is that when public officials are under pressure to move the reform forward, they may be tempted to adopt concepts that do not match the country’s conditions.

One recent proposal that may develop into such a scenario is to establish an ad valorem property tax system in which leasehold land would be taxed as if it were freehold. This article explains what the Chinese government’s current proposal entails, why it may not be consistent with existing land tenure arrangements and, more tentatively, how the establishment of a land rent system could mediate potential contradictions of taxing land that is not private property.

China’s Property Tax Reform Proposal

The Chinese property tax system currently has as many as nine property taxes, depending on the definitions (see Hong 2003; 2004). The central government has proposed to consolidate three of these taxes into a single levy to simplify the existing tax structure. One of them is the Township and Urban Land Use Tax (LUT), which all land users (except foreign entities, government and nonprofit agencies, and agricultural industries) are required to pay. To collect this tax, local governments divide their jurisdictions into different taxing zones according to population size or land use. Land in different zones is taxed at an array of tax rates preset by the central government, ranging from 0.2 to 10 yuan per square meter (1 yuan = US$0.122). Some Chinese officials have admitted that the tax rates for the LUT have been set too low; hence its collections have little impact on local revenue. The government plans to eradicate this tax.

The other two taxes, the Building (or House) Tax and Urban Real Estate Tax (URET), will also be subject to reform. While the Building Tax is imposed on income-generating properties held by Chinese nationals, the URET is levied on all real estate owned by foreign entities and overseas Chinese. Both are ad valorem taxes whose bases can be the discount original purchasing cost, assessed capital value or gross annual rental value of the property.

When the assessed capital value (or the purchasing cost for the Building Tax) is used as the basis for tax assessment, the tax rate is 1.2 percent for the Building Tax and 1.5 percent for the URET. If an estimated rental value is used instead, the tax rates for the Building Tax and URET will be 12 and 15 percent, respectively. In some locales, like Beijing, if actual rental value is available because individual property owners rent their dwellings to another party at the market rate, the Building Tax rate will be 4 percent of gross rental income of the property. In view of this discrepancy in taxing local- and foreign-owned real estate, the government would replace these two levies with a single property tax as part of the upcoming reform.

The proposed new property tax would be imposed on both land and buildings at a uniform rate. The tax base would encompass all properties, domestic and foreign, located in rural as well as urban areas. As some public officials argue, a standardized property tax could have at least three advantages. First, the new property tax system may ease tax administration. Instead of administering the collection of the LUT, Building Tax and URET separately, local tax bureaus will be able to concentrate their effort on just one tax.

Second, the new property tax would be a value-based tax, which allows the government to capture future land value increments if property reappraisal can be done regularly. Third, one key purpose for creating the new property tax is to convert selected real estate development charges into a unified tax. Many scholars argue that some local governments might have abused the current system of user charges, thereby making payments for public services unduly cumbersome.

Collecting these charges through the new property tax may lower the transaction costs of doing business. As well-intentioned as the proposal may sound, policy designers might have underestimated the importance of one fundamental matter: the integration of the new property tax system with the current land tenure arrangements.

Property Taxation and Public Leaseholds

As specified in the Chinese Constitution, urban land is owned by the state and rural land is owned by collectives. Local governments, empowered by the state, can assign land use rights to users through a set of leasing arrangements. Lease terms are 40 years for commercial land, 50 years for industrial land and 70 years for residential land. If a local government wants to lease an urban land site to a private entity, it must be assigned through a bidding process. The winning bidder must pay the total set of leasing fees (including a “conveyance fee,” expropriation costs if land is acquired from the collective, and various land allocation charges) in a lump sum and immediately to obtain the land use rights.

The payment of the market-determined conveyance fee allows the lessee to transfer or rent the land use rights to another party and to use them as collateral. In the past, land rights were allocated mainly to private entities through negotiation, but this method failed to collect proper fees due to personal connections or corruption and it was suspended by the central government in 2002.

Users of land assigned administratively to public agencies or state-owned enterprises are not required to pay the conveyance fee, but must compensate the state for any allocation costs. The assignment of the land rights has no term limit. According to the law, if a state-owned enterprise wants to transfer its land rights to a private entity for commercial purposes, it must pay the conveyance fee to the state before doing so. For the transfer of rural land into urban uses or to nonmembers of the collective, the state will first expropriate the land from the collective with compensation and then lease the use rights to interested users for the payment of the conveyance fee and other leasing charges.

Owing to a long bureaucratic process and high transaction fees, many users have transferred their land rights to other parties without going through the proper procedure and registration. As such informal exchanges have gained in popularity, the official land leasing record is no longer reliable. Hence, any future attempt to identify the actual landholders, delineate their land rights, and estimate the leasehold value for tax purposes would no doubt be a difficult task.

The design of the new property tax system must take these unique land tenure arrangements into consideration. Aside from the extensive informality involved in land transaction and possession—a topic that is beyond the scope of this article—the most basic question is: How can the government convince lessees to pay property tax on lands that they do not own?

Certainly not all property tax systems are based on the premise that property owners should be taxpayers; occupiers are sometimes liable for tax payment. In some countries, such as Australia, the Netherlands and United Kingdom, taxes paid by occupiers are referred to as rates, a council tax or a user tax to avoid any confusion. Despite the different names, the calculation of these levies is still based on either the capital or rental value of the property, which is the same approach as for the property tax.

More fundamentally, since the supply of land is fixed, the landowner (the state government in the case of China) would bear the ultimate tax burden even if land users paid the property tax directly to the government. This is because the new tax would dampen the demand for land use rights and in turn reduce the fees that local governments could receive from leasing public land.

Because the Chinese government is both the landowner and property tax collector, lessees who leased land in the past and paid the entire leasehold value without anticipating the additional property tax burden would wonder why they should pay more land tax to the government. Thus it is essential to have a rationale for taxing leasehold land, so as to convince lessees to comply with their property tax obligation.

One way to analyze the matter is to treat property rights as a bundle of rights, which includes the right to own, use, develop, transfer, bequest and benefit from land. This bundle also comprises the right to exclude others from enjoying these privileges.

Viewing the Chinese land tenure arrangements through this lens, the government holds the ownership of land and leases other attributes of the bundle of land rights to private entities. So long as the privileges and obligations of holding the leased land rights are fully delineated and recognized, both legally and by the society, there is no reason why leasehold rights cannot be regarded as private property of the lessees for a specific period of time as stipulated in the lease.

In 1988 the Chinese National People’s Congress amended the Constitution to acknowledge the transferability of the right to use land. Further amendments are needed to explicitly recognize leaseholds as private property and empower the state to establish special legislation for the enforcement and protection of leasehold rights. In this way, the implicit contradiction in imposing property tax on leased public land would be clarified and resolved.

One technical issue remains, however: valuation of leasehold rights for tax purposes. Since the new property tax will be value-based, assessors will face the challenges of estimating the leasehold value of land independently, based on market data that normally reflect a combined value of land and all improvements. Most property valuation methods presume that land is freehold, and that developed real estate markets are present. Neither of these assumptions can be applied to China. Although there are practices that separate land and building values for tax purposes, the divisions are generally based on crude assumptions. How can assessors modify the existing (or invent new) valuation techniques to accommodate these special Chinese conditions?

More important, leasehold value is highly sensitive to the lease term and conditions, both of which can vary significantly from one case to another. At this moment, time-tested mass appraisal techniques for assessing large numbers of leasehold sites do not exist. Do these issues imply that property assessment for tax purposes under the Chinese leasehold system requires a case-by-case approach? If so, do local governments have the capability to carry out such detailed property appraisals for the collection of the new property tax? The Chinese government must find ways to deal with these practical matters if it decides to tax leasehold rights as private property.

It is also extremely important to educate would-be taxpayers and public officials about the distinctions between freehold and leasehold systems. Lessees must recognize that they possess only the leased land rights that are not designed to last in perpetuity. If the rights and obligations of both the state and lessees are not clearly delineated, taxing leasehold rights as if they were freehold could complicate the implementation of future land and tax policy. For example, in Canberra, Australia, and Israel, lessees are requested to pay the entire leasehold value up front, and thereafter they pay an annual property tax (or rates in Australia) for leasing public land. Lease terms in both cases are long and renewable—99 years in Canberra and 49 years in Israel with four automatically renewable terms totaling 196 years.

This method of collecting leasehold charges and taxes is tantamount to the payment system for land in countries where land is freehold. Due to this similarity, lessees have developed the perception that land is privately owned (Hong and Bourassa 2003). This view, albeit legally a fiction, has engendered the expectation that any government’s attempt to exercise its rights as the landowner to retake land for public uses or to demand additional payments from lessees for enlarging or extending land use rights would constitute an infringement on private property.

This expectation has added conflict to government efforts to redistribute land and land value between private landholders and the state on behalf of the public. As Neutze (2003) argued, had the Canberra government provided enough public education about its leasehold system, it would have spared the Australian capital from many intractable disputes over land ownership.

The Chinese government has no immediate plan to give fee simple deeds to private landholders. Thus, if local governments continue to collect all leasehold charges up front and then levy the new property tax on both land and buildings, they may be at risk of creating the same mistaken expectations, that is, that land is privately owned. This may put the government and lessees at odds with each other when there is a later need to reallocate land from private to public uses. Designing a real property tax that will not add more complications to the already unsettling land tenure system is a critical task that policy makers should not overlook.

Land tenure reform is a long, controversial process, however, and the Chinese government would be ill-advised to delay the implementation of the new property tax system until land reform is completed. What the government needs is a transition system in which property tax reform can proceed as planned without interfering with its endeavors to restructure land ownership. Establishing a land rent system seems to be an option.

Land Rent System

Under a land rent system, leasehold charges would be paid in the form of an annual land rent, not a one-time leasing fee. Local land bureaus could continue to assign land use rights by public auction, but the bidding would be to determine the amount of annual land rent. Similarly for lands that were assigned to state agencies administratively, users would pay their conveyance fee for transferring land rights to other private parties in annual installments, which would be equivalent to the yearly rental payments. The land rent system has pros and cons (see Hong 2004 for a detailed discussion); four important advantages are discussed here.

First, collecting a land rent is the most straightforward way to characterize the landowner-tenant relationships between the state and lessees. More important, requesting lessees to make their rental payments annually would serve as a constant reminder of their leasehold relationships with the state.

Second, if leasehold charges were paid in annual installments, local officials would no longer be able to generate a large amount of cash instantly to cover short-term fiscal shortfalls. This in turn may lower their incentive to lease land rapidly—a major malady of the current land leasing system.

Third, research using the input-output (I/O) technique and the 1997 I/O Table of China found that collecting land rent could facilitate the transition to the new property tax system (Hong 2004). Had the central government required all land users to pay an annual land rent in 1997, rental income would have added 29.8 billion yuan (US$3.6 billion) to the government treasury, representing a 2.9 percent increase in total tax revenue (see Table 1). This revenue increase would represent a net gain over estimated tax revenue losses under the proposed property tax reform.

The land rent system, however, may generate a cash flow problem for local governments. When leasing fees are deferred and paid by lessees in annual installments, fewer funds would be immediately available for local governments to cover public expenditures. To resolve this problem, local jurisdictions may borrow money from the central government or other financial intermediaries, using perhaps the future land rent collections as collateral. Loans would then be repaid in annual installments by funds gathered from yearly rental payments made by lessees.

Had the government decided to keep the total tax revenue approximately the same, it could have set the new property tax rate at 4 percent, which is the same as the Building Tax rate for personal dwellings rented at market prices, and then discounted the land rent by as much as 47 percent (see Table 1). With a reasonable tax rate and a substantial reduction on rental payment, taxpayers would be less resistant to the reform.

Table 1 also shows several possible combinations of rent level and property tax rate to produce a revenue-neutral shift. If the government were to increase the new property tax rate to deepen the tax reform, it could lower the rent level to avoid antagonizing taxpayers. This approach would provide local governments with an array of options to adopt the new property tax system in stages and at a pace that suits their economies.

Fourth, the proposed land rent system could keep future tenure choices open. If the sociopolitical sentiment of the country favors public leaseholds, local governments could continue to levy the land rent and property tax at the ratio that matches local needs. Subsequent adjustments to the rent-tax ratio could also be made when new circumstances arise.

If central authorities, in response to popular demand, were to grant fee simple deeds to all lessees, it could order local governments to phase out the collection of land rent and raise the new property tax rate accordingly. As shown in Table 1, directing the reform toward either path would not create adverse effects on local government budgets.

This analysis shows that choices available to the Chinese government are not limited to privatizing land ownership and relying solely on real property taxation to recoup land value. Undeniably, the Chinese government may eventually choose to do just that because it is indeed an option, but there are many other possibilities as well. Why, then, should the government make such a decision now, when there may be other viable alternatives that can keep all options open? Recognizing that there are many choices could unleash the creative powers of policy makers and scholars to imagine a unique Chinese system to capture land value.

References

Director General of State Statistics Bureau. 1999. Input-output table of China, 1997. Beijing: China Statistical Press.

Hong, Yu-Hung. 2003. The last straw: reforming local property tax in the People’s Republic of China. Working paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

_____. 2004. Assessing property tax reform in China. Report for the David C. Lincoln Fellowship Program. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

_____ and Steven C. Bourassa. 2003. Why public leasehold? Issues and concepts. In Leasing public land: Policy debates and international experiences, Steven C. Bourassa and Yu-Hung Hong, eds., Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Neutze, Max. 2003. Leasing of publicly owned land in Canberra, Australia. In Leasing public land: Policy debates and international experiences, Steven C. Bourassa and Yu-Hung Hong, eds. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Yu-Hung Hong is a fellow of the Lincoln Institute of Land Policy. This article reports on selected preliminary results of his research funded by the David C. Lincoln Fellowship in Land Value Taxation.

The annual rate of urbanization in China has increased rapidly from 17.9 percent in 1978 to 39.1 percent in 2002, accompanied by rural-to-urban migration on a massive scale. More than 70 million rural migrants were working and living in urban areas at the end of 2000.

This influx of population has created a unique urban form—villages within cities, also referred to as “urbanizing villages” or ChengZhongCun in Chinese. For example, in the city of Shenzhen, with an official population of around 9 million in 2000, approximately 2.15 million inhabitants lived in 241 urbanizing villages with a land area of almost 44 square kilometers. In the city of Guangzhou, with a population of more than 8 million, there were 277 urbanizing villages with approximately one million inhabitants in 2000.

At the end of 2009, the United States faced an economic disaster of major proportions, with trillions of dollars of asset value lost, more than 16 million people unemployed, and four consecutive quarters of rapidly falling GDP. These events were the direct and indirect result of extreme volatility in the value of residential property that had served as collateral for the nation’s huge stock of home mortgages.

Between 2000 and 2005, the value of residential land and buildings increased from about $14 trillion to $24 trillion. About half of this increase reflected new construction, and half was due to rising land values, primarily on the coasts (Case 2007). But in late 2006 prices began to decline, and by mid-2009 they had fallen roughly 30 percent.

Measuring House Price Appreciation and Depreciation

The S&P/Case-Shiller repeat sales home price indexes were developed 25 years ago to track changes in the market value of existing homes. Based on observed values of properties that changed hands more than once, the indexes were proposed as an alternative to the prevailing measure of home price appreciation or depreciation, which was the median price of homes sold in a city or region. A simple median price will move up or down over time with changes in the mix of properties that sell, as well as with changes in the price or value of houses. This can cause the median price to shift even if no appreciation or depreciation occurs, particularly when new, higher-valued properties are part of the sales base.

In the repeat sales methodology we collect all available data on home sales and then determine if the same house has been sold in the past 20 years or so. Each pair of sales provides information on appreciation or depreciation. We then eliminate sales where the property has been changed significantly, or the sale was not arm’s length, such as purchases by a financial institution or sales where the buyer and seller have the same name.

Finally, we reduce the weight assigned to paired sales that are far apart in time, in part because there is a greater chance that those properties have undergone physical changes. We also eliminate paired sales that are less than six months apart, because they may represent purely speculative activity. We publish only results that are supported by strong statistical tests of confidence.

Home Prices: 1990–2010

Between 1975 and 2006 no measure of home prices showed a national decline. The S&P/Case-Shiller and OFHEO (Office of Federal Housing Enterprise Oversight) national house price indexes both show a continuous rise, accelerating around the year 2000 and peaking between 2006 and 2007 (figures 1a and 1b). However, Case and Shiller (2003) found that in 43 states the ratio of house prices to income remained low and constant between 1985 and 2002, even as house prices rose, suggesting that it was changes in per capita income that explained the increase in home values.

Figure 2 shows the ratio of home price to per capita income for 17 of the more volatile metropolitan areas between the first quarters of 1987 and 2009. After 2000, this ratio began to increase in virtually all of these metropolitan areas, with steep acceleration after 2002. The data suggest four distinct submarkets. The first consists of Las Vegas, Miami, and Phoenix, with a virtually constant price/income ratio until 2000, followed by a rapid increase in 2003 and 2004.

The California submarket was even more explosive. San Diego doubled its ratio from below 8 to above 16, with San Francisco and Los Angeles close behind. New York and Boston, in the third group, experienced accelerating ratios, but they were not as dramatic as those in the first two subgroups. In the Midwestern cities of Chicago, Charlotte, Portland, and Minneapolis, the increases were much lower than those observed on the coasts.

Figure 3 shows the volatility of home prices in the same 17 metropolitan areas based on sales in the lower third tier of sales prices. The number of these sales tripled in Miami, Los Angeles, Washington, DC, San Diego, and Las Vegas. In September 2005, Boston saw a price drop that later spread to every metropolitan area in the country.

Table 1 shows the S&P/Case-Shiller Index through September 2009, when prices began to stabilize and then rise. The bottom two lines show composite indexes for two sub-samples of the 20 available metropolitan areas. Both have fallen nearly 30 percent since the summer of 2006.

How Did It Happen?

Needless to say, a credit expansion of this magnitude had a major impact on the housing market. As noted earlier, between 2000 and 2006 prices in the bottom tier of the market increased the most—by 241 percent in Miami, 249 percent in Los Angeles, and 200 percent in Washington, DC, Las Vegas, and San Diego. The S&P/Case-Shiller composite indexes more than doubled, and the national index increased by nearly 90 percent.

At the end of 2005 and into 2006, the housing market began to soften. Interest rates rose, and the 30-year mortgage interest rate was back to 6.6 percent by the last half of 2006. Gluts of speculative building slowed markets in Florida, Arizona, and Nevada. Homes in California and in the Northeast had become very expensive relative to incomes, and the manufacturing base of the Midwest fell into recession. As expectations turned gloomy in 2006, 16 of the 20 S&P/Case-Shiller metropolitan areas showed price declines, and by 2007 all were declining. This had never happened before.

Then inventories of houses for sale began to increase. In the past, when markets rose too quickly, prices were slow to change and adjustment was orderly. With house prices falling nationally, and with the bulk of the newly written mortgage debt carrying high loan-to-value ratios, mortgage default rates rose sharply.

Underwriting standards changed over this period as well. Statistical models of default and foreclosure seemed to “explain” defaults as a function of borrower and loan characteristics. These models were used by all market participants, sometimes even without their knowledge. The most widely known underwriting tools were Loan Prospector and Desktop Underwriter, developed by Fannie Mae and Freddie Mac respectively. Their low cost and ease of operation made them the industry standard. As these models spread throughout the market, mortgage lenders and insurers that did not accept their results garnered little new business. The rating agencies also fell victim to the same statistical methods, which suggested a very low likelihood of rapidly rising defaults.

The stated goal of the new model of underwriting was to transform a patchwork risk-allocation process into a more efficient and accurate pricing system. But this proved to be not only difficult, but ultimately impossible. Analysts seeking to predict the likelihood of default had little choice but to look to the past: at what rate did mortgages with the same characteristics fail in the past?

But past experience dealt with a 30-year period of rising prices in which the collateral was in most cases sufficient to cover claims. Thus, outside of a few regional downturns, no experience provided data that could accurately measure the impact of falling house prices on delinquency, default, and foreclosure.

The historic housing boom of 2000–2005, together with the change in underwriting standards and credit market operations, made the period of 2000–2008 one of the truly important economic episodes of the last century. Its legacy is a flood of bad mortgages with millions of homes headed for foreclosure.

The Government Has Played a Big Role

One additional factor clearly played a role in all of this: the federal government’s strong efforts to promote home ownership for rich and poor alike. In 1977 Congress passed the Community Reinvestment Act (CRA) and the Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), designed to increase bank lending to low-income and minority households. Even today, banks have a CRA exam every year to determine whether they are meeting the credit needs of their entire CRA area, which in almost all cases includes low-income neighborhoods that in previous years might have been rejected (“redlined”) for loans or insurance.

These programs reflect a belief that the nation has an interest in promoting home ownership as the American Dream, which is thought by many to lead to meritorious behavior. A homeowner is considered likely to be a better citizen, and more involved in local affairs. Home ownership was also thought to be a way of building wealth for low-income households, part of the social safety net (Case and Marynchenko 2002).

Home ownership was encouraged in a variety of ways. The federal subsidy in the income tax treatment of home ownership (the mortgage interest deduction, the capital gains exclusion, the property tax deduction, and the nontaxation of imputed rent on owner-occupied housing) amounts to about $140 billion annually. The Government Sponsored Enterprises (GSEs) including Fannie Mae, Freddie Mac, the Government National Mortgage Association (Ginny Mae), and the Federal Housing Administration (FHA) were all set up to channel capital into home mortgages.

The national housing boom had its roots in unprecedented events that unfolded in U.S. financial markets beginning in 2000. The rapid decline of high tech industries, the stock market collapse in 2000 and 2001, the slow level of technology investment resulting from Y2K, and finally, of course, the events of 9/11 led to a relaxed monetary policy as the Federal Reserve continually reduced interest rates in an attempt to stimulate the economy and prevent recession. In January 2001 the Fed cut the federal funds rate (the interest rate banks charge one another for the use of federal funds) from 6.5 percent to 6 percent, and by the end of 2002 had reduced the rate 11 times, to 1.75 percent.

When the easing of credit began, the 30-year fixed rate for a conventional mortgage was 7.17 percent, down slightly from the 8.3 percent average rate over the first nine months of 2000. By the time the federal funds rate fell to 1.75 percent in the fourth quarter of 2002, the conventional fixed mortgage rate was 6.39 percent. The federal funds rate continued its downward trend until it hit 1 percent in July 2003 and remained there for over a year. By that time, the conventional 30-year fixed-rate mortgage carried an interest rate of 4.6 percent. This easing of credit was the result of a massive injection of liquidity. The dramatic drop in interest rates reduced returns on many investments, placing pressure on yields around the world.

The expansionary monetary policy pursued during this short period reduced the cost of buying a home by almost a third. If its purpose had been to stimulate the mortgage and housing markets, the policy certainly worked, as lower interest rates reduced mortgage costs. Housing production and sales of existing homes boomed. In October 2001 there were about 1.52 million housing starts annually. By the end of 2003 housing starts had increased by a third, to well over 2 million.

Existing home sales were 5.2 million annually at the beginning of 2001 and 6.5 million by the third quarter of 2003. By 2005 they reached 7 million and stayed at about 6 million until 2007. There is little doubt that the housing market kept the economy out of recession through the turbulent early years of the decade.

Figure 4 shows the explosion in home sales and mortgage volume at the end of 2002 and into 2003. Low interest rates stimulated demand for refinancing, and between the fourth quarters of 2002 and 2003, $5.5 trillion in mortgages were originated, and $3.7 trillion were paid off. Over five quarters, the total value of new mortgages was about the same as the entire stock of mortgage debt outstanding in 2001. Seventy-five percent of the new mortgages were written for refinancings rather than purchases of new homes.

By bundling large numbers of mortgages into securities, Wall Street could offer an investment vehicle that combined the implicit government guarantees of the Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) and the Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) with a history of very low default rates. As a result, much of the liquidity that drove the economic expansion was channeled directly into mortgages.

In June 2003, mortgage rates began to rise, moving from 4.60 percent to 5.97 percent by August. The third quarter of 2003 saw the highest volume of refinancings, with originations of $942 billion. The refinancing boom ended with the rise in interest rates, dropping 56 percent in the fourth quarter.

During this expansion of credit, the mortgage industry became highly profitable, collecting fees of about 2.5 percent of the $4 trillion in total originations in 2003 alone—over $100 billion. Greenspan and Kennedy (2008) estimate that fees for refinancings and home equity loans in 2004 reached $200 billion. With default and foreclosure rates low and housing prices high, lenders competed vigorously for the business of homebuyers.

Mortgages for home purchases doubled from $239 billion in 2004 to $478 billion in 2005. Much of this business was directed at low-income neighborhoods and sub-prime borrowers. Between 2002 and 2006, the market originated $14.4 trillion in mortgages, retired $10.3 trillion in debt, and increased the stock of outstanding mortgage debt to $10.3 trillion from $6.2 trillion.

This not-so-subtle pressure from the Congress was clearly accepted by Fannie Mae and Freddie Mac as the price they needed to pay to maintain the implicit guarantee of their debt, which they enjoyed as a result of their government franchises. There can be no precise division of responsibility between the GSEs and the private sector in expanding the housing bubble.

Several factors played a role in the ultimate collapse: the competitive battle for market share waged by Wall Street investment banks, the private securities markets, and some highly leveraged specialty firms; the high credit ratings that were distributed by the rating agencies; and the fact that default and foreclosure rates remained low. In fact, it took a partnership between public legislation, governmental regulation, private market exuberance, and an extreme increase in liquidity to bring the markets down.

Where Do We Go From Here?

By late 2009, housing markets seemed to be approaching a bottom with prices stabilizing, but many forecasts anticipate declines extending well into 2010. If that were to happen, numerous mortgages written in 2008 and 2009 would not be fully secured and could turn unprofitable.

A prolonged period of falling prices would prevent a significant increase in housing construction. Despite record low interest rates, housing starts have been in uncharted territory for more than a year, having fallen below levels seen in prior downturns. The last four recessions began with large declines in housing starts. At the end of 2008, starts were down from a peak of 2.27 million in 2006 to around 500,000, where they stayed for more than a year, well below the typical bottom of one million starts per year. This represents a decline of approximately $600 billion in aggregate demand.

Two market-clearing processes are currently underway in the housing market, operating side by side, often neighborhood by neighborhood, within metropolitan areas. First, there is the traditional search for a new equilibrium. Inventories remain high as risk-averse sellers seek to avoid sharp price reductions. Sellers without access to liquid capital can actually be among the most reluctant to sell, because they cannot afford to incur high transactions costs. Homeowners do not like to sell at a loss, and may postpone sales in hope of a rising market. This type of market-clearing process is slow and usually results in a long and costly period of quantity adjustment with relatively little change in sale prices.

Second, banks, loan servicers, and other market participants are left holding properties because of defaults and foreclosures. These houses are typically sold at auction, often at very low prices. In every past regional decline these two processes worked together to clear the market. The final result will be the product of a battle between them.

At the end of 2009, homes were selling at a rate of about 6 million per year, 5.5 million existing and 500,000 new homes, including between 1 and 1.5 million sales at foreclosure auctions. The bad news is that new properties are entering the foreclosure process faster than older cases are being resolved, suggesting that the portion of all sales accomplished through the auction process is likely to grow.

But a number of facts suggest that the current bottom could hold and eventually turn upward. First, prices have fallen substantially. In Boston, they have been falling for some time, and in California they are down over 50 percent. Eventually, when prices get low enough, people will start buying again. Furthermore, interest rates are remaining at all-time low levels, with the conventional 30-year fixed-mortgage rate below 5 percent.

In short, all housing market indicators are improving. Pending home sales, existing home sales, new home sales, and housing starts were all up during 2009; and prices actually stopped falling. The OFHEO price index and the S&P/Case-Shiller indexes for 18 of the 20 cities analyzed were up for several months in a row. New home inventories fell to 251,000 (7.4 months of inventory) in September, after having fallen for 13 consecutive prior months.

California represents about 25 percent of all the land value in the United States, and events there have major implications for the rest of the country. The good news is that for the last three months, the indexes for San Francisco, San Diego, and Los Angeles have led the nation in price appreciation. The California Association of Realtors reports substantial increases in home sales volumes except in the Central Valley.

It is important to remember that it takes only a relatively small number of buyers to move the market. Our measures of home values are based on observed sales, but only 5 to 7 percent of the total housing stock changes hands annually. Even with an unemployment rate near 10 percent, homebuyers continue to be very optimistic, and now there may be enough of them to change the market’s direction.

But, we are by no means out of the woods. Unemployment remains very high and jobs are still being lost. In addition, the foreclosure pipeline is moving very slowly, and foreclosures are spreading from the sub-prime market to the presumably more secure A-, Alt A, and prime loans. If the jobs picture does not brighten, and the market does not speed up the process of resolving foreclosures, the housing market could face a long period of stagnation and even a return to falling prices.

References

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Case, Karl E., and Maryna Marynchenko. 2002. Home Appreciation in Low and Moderate Income Markets. in Low Income Homeownership: Examining the Unexamined Goal, ed. Nicolas Retsinas and Eric Belsky. Washington, DC: Brookings Institution Press.

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Greenspan, Alan, and James Kennedy. 2008. Sources and Uses of Equity Extracted from Homes. Federal Reserve Board, Finance and Economics Discussion Working Paper Series 2007-20, October. http://www.federalreserve.gov/PUBS/feds/2007/200720/200720pap.pdf

About the Author

Karl E. “Chip” Case is the Katharine Coman and A. Barton Hepburn Professor of Economics at Wellesley College in Massachusetts. With Robert J. Shiller he developed the S&P/Case-Shiller Home Price Indices. Case is a former member of the Lincoln Institute of Land Policy board of directors.

With more than 25,000 local governments in the United States involved in the review and approval of proposed changes in zoning, planning, and property development, the number of local land use decisions made annually likely runs into the millions. While the vast majority of such determinations proceed in a routine fashion, more complex and contentious changes in land use and zoning frequently involve lengthy and acrimonious conflicts. Excess development entitlements in the Intermountain West (p. 4) exemplify such a challenging land use issue.

Land use and real estate development disputes are ranked among the most common types of civil disagreements in the United States, and they generally include multiple parties, properties, and interests. These contests produce costs for all parties directly involved as well as for the public more generally. Yet long experience with the resolution of land use disputes indicates that changes in the land use decision-making process can produce better outcomes at lower cost.

Local governments normally have a board charged with making decisions about changes in land use, and such boards employ a four-step process. First, the party seeking a change or permission to develop a property files an application with the board. Second, the board reviews the submission and may seek responses or modifications from the applicant. Third, there is an opportunity for public comment, which may lead to an additional dialog between the board and the applicant and further modifications in the application. Finally, the board renders a decision. This process works well for the majority of applications that are processed reasonably quickly. However, most of the board’s time is spent on the minority of cases that involve many interests and numerous rights that can be overlapping, contradictory, or imprecise.

The typical four-step process focuses on adjudicating rights; when the issues are few and simple, and the rights are well defined for the properties in question, this method works well. For more complex cases, however, an expanded approach that focuses on mutual gains for all concerned parties is more promising. The mutual gains approach is most productive when: there are many interested stakeholders; the deciding board has some discretion in the particular decision; the impacts of the decision are long-term and far-reaching; and a non-collaborative outcome is likely to be challenged by one or more of the involved stakeholders. The mutual gains approach should not be viewed as an alternative to the usual four-step process but as an expansion of it—essentially through the addition of extra steps or the expansion of existing steps in the standard procedure.

The key to successful use of the mutual gains approach is to discover stakeholders’ underlying interests—behind their publicly announced positions—and then to develop new options or solutions that are responsive to those interests. It is ideal if this step occurs early in the process when positions are still flexible.

This process of investigation and discovery is an element of the first stage of the mutual gains approach, which involves identifying the stakeholders, listening carefully to their concerns, and building on their interests. In the usual four-step process, this would likely occur in a pre-application phase addressing development and design concepts before final proposals are formulated. The second stage of the mutual gains approach is to design a process for collaboration that involves all stakeholders and offers opportunities for them to share information and learn from each other. The third stage is to promote successful deliberation among the stakeholders—typically by using a good facilitator who can build relationships and trust among those involved. The final stage is to implement the agreements that have been forged, ensuring that the proposed solutions incorporate the accords reached by the participants while also meeting the requirements of the decision-making board.

A much more detailed description of the mutual gains approach, along with informative case studies, is available in the recent Lincoln Institute book, Land in Conflict, authored by Sean Nolon, Ona Ferguson, and Pat Field. This title is available in both print and ebook formats.

Liz Wood quería comprar una casa. Corría el año 2006, había estado alquilando por una década y sus pagos mensuales le estaban resultando muy altos. Tenía 43 años de edad y un empleo estable como educadora familiar en el que ganaba US$34.000 al año más beneficios. No quería nada lujoso; simplemente un lugar donde pudiera “crear amor y tener estabilidad”. No quería vivir más allá de sus recursos.

De todas maneras, las cuentas no le cuadraban. Wood vive en Duvall, Washington, un pueblo de aproximadamente 7.500 habitantes al pie de las Montañas Cascade. Duvall, inmerso en un bosque frondoso, se encuentra a alrededor de 48 kilómetros de Seattle y apenas 13 kilómetros de la ciudad de Redmond, sede de Microsoft. La mediana de ingresos en Duvall es casi el doble de la del estado de Washington en general, y las viviendas de la zona son caras. En 2010, la mediana del valor de las viviendas ocupadas en Duvall era de US$373.500, en comparación con US$262.100 del estado, según la Oficina del Censo de los EE.UU.

Entre las pocas opciones que tenía, Wood se decidió finalmente por una casa prefabricada de segunda mano de US$55.000 en Duvall Riverside Village, una comunidad de dos hectáreas con 25 viviendas prefabricadas, ubicada en el centro de Duvall. “Vivir aquí es increíble”, declaró. “Mi propiedad da sobre el río, así que cuando salgo de mi casa veo agua, pinos y un sendero por el cual puedo caminar hasta el pueblo vecino. Me despierto por la mañana escuchando a los pájaros. Conozco a todos mis vecinos; estoy conectada con mi comunidad. Estoy a una cuadra de la comisaría. Me siento segura”.

Pero aun así, su situación era complicada. Wood era dueña de su casa, pero no del terreno donde estaba ubicada. Alquilaba el terreno por US$450 mensuales, más el pago del agua y los demás servicios públicos, como el resto de los residentes de Duvall Riverside Village. Por lo tanto, Wood y sus vecinos estaban básicamente a merced del dueño de la propiedad, y no gozaban de la autonomía y seguridad legal asociadas con los modelos de propiedad de vivienda más tradicionales.

El propietario prohibía la construcción de garajes, limitando las opciones de almacenamiento de los residentes. Cobraba US$25 al mes por cada automóvil o persona adulta adicional que no se hubiera registrado en el momento de la mudanza. Cobraba US$5 al mes por cada mascota y los perros no podían quedar sueltos en ningún momento. Había que pagar una cuota mensual de US$5 por cada dos metros cúbicos de leña extra, que Wood necesitaba para alimentar su estufa. Aunque el propietario había contratado un empleado de mantenimiento, no había instalado alumbrado exterior ni mantenía las calles de la comunidad, que estaban llenas de baches y grietas.

En 2012, Wood y sus vecinos recibieron un aviso por escrito de que el propietario estaba vendiendo el suelo. A diferencia de otros propietarios, que preferían vender su terreno a un emprendedor inmobiliario, este propietario estaba dispuesto a vendérselo a los residentes. Había aceptado organizar una reunión entre los inquilinos, un corredor de bienes raíces y el Centro de Desarrollo Cooperativo del Noroeste (Northwest Cooperative Development Center), una organización sin fines de lucro que apoya a las cooperativas. Las partes consideraron la posibilidad de establecer una cooperativa de residentes sin fines de lucro para comprar la propiedad. De esa manera podrían conservar el suelo para las casas prefabricadas, seguir viviendo en comunidad y administrar colectivamente un lugar seguro, económico y de alta calidad.

Los residentes votaron a favor de esta propuesta. El propietario tenía dos demandas. Quería vender su propiedad a un valor justo de mercado, y quería completar la venta antes del fin del año. Estaban ya en agosto. Tenían cinco meses.

Además de colaborar con el Centro de Desarrollo Cooperativo del Noroeste, los residentes también comenzaron a trabajar con ROC USA, una organización sin fines de lucro de Nueva Hampshire que ofrece a los residentes de comunidades de casas prefabricadas una combinación de asistencia técnica y financiamiento asequible para comprar su suelo alquilado cuando se pone a la venta. Desde su fundación en 2008, ROC USA ha facilitado con éxito 80 transacciones de este tipo en todo el país y consiguió préstamos de financiamiento por más de 175 millones de dólares.

ROC USA trabaja con una red de ocho filiales regionales, una de las cuales es el Centro de Desarrollo Cooperativo del Noroeste. En Duvall, las organizaciones sin fines de lucro trabajaron con los residentes para hacer un análisis económico de la oferta y confirmar que era una buena oportunidad para que los residentes fueran propietarios de la comunidad. A continuación, las organizaciones ayudaron a los residentes a contratar a un abogado independiente y establecer su cooperativa, que funcionaría como una democracia, en la que los residentes elegirían a sus propios dirigentes. ROC USA ayudó a los residentes a contratar a un ingeniero independiente para realizar la diligencia debida de la propiedad; a conseguir financiamiento a través de la subsidiaria de préstamo de ROC USA, llamada ROC USA Capital; a comprar la propiedad y realizar las reparaciones indispensables; y a organizar la transferencia inmobiliaria.

El 27 de diciembre de ese año, la nueva cooperativa compró Duvall Riverside Village con US$1,3 millones en financiamiento de ROC USA Capital, y Wood y los demás propietarios pasaron a controlar sus propias viviendas y a preservar de forma permanente 25 viviendas económicas en un pueblo donde la oferta de este tipo de viviendas es escasa.

Los residentes continuaron pagando US$450 mensuales para alquilar el terreno, pero ahora votan para establecer las reglas de la comunidad, y usan el pago del alquiler para realizar mejoras y pagar la hipoteca, los impuestos y los gastos de comunidad.

“Ahora puedes tener un garaje si quieres”, explica Wood, que es la presidente de la cooperativa de residentes de Duvall y miembro de la junta directiva de ROC USA. “E invertimos US$35.000 para arreglar las calles. Ya no tenemos que vivir con temor, así que la gente está dispuesta a invertir en sus casas. Tenemos reuniones anuales para votar sobre proyectos. Si en el presupuesto hay cosas que no necesitamos, podemos reducir nuestro alquiler mensual. En última instancia, controlamos nuestro propio destino”.

Después de completar la venta, ROC USA y el Centro de Desarrollo Cooperativo del Noroeste han seguido proporcionando a los residentes asistencia técnica para garantizar el buen funcionamiento de la comunidad.

“Si simplemente nos hubieran prestado dinero y nos hubieran dicho: ‘Estas son las pautas, y esto es lo que tienen que hacer’, hubiéramos fracasado”, explica Wood. “Pero son un recurso constante. Nos ayudan en situaciones difíciles o cuando no sabemos hacer algo de forma legal. Nuestra meta es independizarnos y poder administrar nuestra comunidad como un negocio. Pague sus cuentas y su casa puede quedarse donde está. Punto. Para siempre”.

Beneficios

Más de 18 millones de estadounidenses viven en casas prefabricadas, lo cual representa el 5 por ciento del inventario de viviendas en las áreas metropolitanas de los Estados Unidos, y un 15 por ciento en las comunidades rurales. Su calidad tiene variaciones significativas. Aproximadamente el 25 por ciento de las casas prefabricadas son las casas rodantes frágiles desvencijadas de la década de 1960 y comienzos de la de 1970, fabricadas antes de que el gobierno federal introdujera controles de calidad en 1976. El 75 por ciento restante cumple con las normas federales, y muchas son viviendas agradables y térmicamente eficientes, que a simple vista no se pueden distinguir de las viviendas tradicionales construidas sobre el terreno. Si bien las casas prefabricadas han sido despreciadas durante mucho tiempo como el último recurso para vivienda, los modelos actuales son robustos, eficientes y atractivos, con el potencial de aliviar la carencia de viviendas seguras y económicas en el país.

Las casas prefabricadas modernas cuestan aproximadamente la mitad que las construidas sobre el terreno, y se pueden construir cinco veces más rápido, convirtiéndose en una opción realmente viable para los consumidores de bajos ingresos. El proceso de producción es menos costoso y los modelos que cumplen con las normas Energy Star del gobierno federal ofrecen a los propietarios un importante ahorro de energía. Y son duraderas. Mientras que las casas prefabricadas construidas antes de las regulaciones de 1976 fueron diseñadas para ser portátiles, como vehículos recreativos, los modelos modernos están construidos con materiales más fuertes y diseñados para ser permanentes. Las casas prefabricadas de hoy pueden sustentarse en los mismos tipos de cimientos que se usarían para una estructura construida sobre el terreno, ofreciendo flexibilidad para usarlas en una amplia gama de geografías y ambientes.

“El inventario de casas prefabricadas es un componente fundamental de las viviendas económicas del país”, dice George McCarthy, presidente y Director Ejecutivo del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. “Supera fácilmente dos o tres veces el inventario de viviendas subsidiadas en casi todos los mercados”.

Las casas prefabricadas son más baratas de producir que las casas construidas sobre el terreno, debido a su proceso de manufactura. Andrea Levere, presidente de Corporation for Enterprise Development, ha escrito en The Huffington Post que “el término ‘casa prefabricada’ tiene menos que ver con la calidad que con el proceso de producción, que deriva de las cadenas de montaje creadas por Henry Ford. Este modelo permite construir las casas prefabricadas en un ambiente de trabajo más controlado, con costos más predecibles, mayor eficiencia y menos residuos” (Levere 2013).

En 2013, el costo de una nueva casa prefabricada térmicamente eficiente era de US$64.000, en comparación con los US$324.500 de una nueva casa construida sobre el terreno, según el Censo de los Estados Unidos, si bien el precio de la segunda incluye el suelo. Pero incluso cuando se descuenta el costo del suelo, las casas prefabricadas siguen siendo significativamente más baratas, con un promedio de US$4 por metro cuadrado, en comparación con US$8,7 por metro cuadrado para las casas construidas sobre el terreno. Y no son viviendas subsidiadas, lo cual es una ventaja cuando se tiene en cuenta la oferta extremadamente escasa de viviendas subsidiadas en comparación con la demanda. En la actualidad, sólo una de cuatro familias que reúne los requisitos debido a sus bajos ingresos recibe una vivienda subsidiada, de acuerdo a la Comisión Bipartidista de Políticas, dejando al 75 por ciento restante en necesidad de una alternativa económica sin subsidiar. Al ayudar a cubrir ese vacío, las casas prefabricadas pueden aliviar algo esta demanda de casas subsidiadas que los gobiernos estatales y el gobierno federal tienen tanta dificultad para ofrecer debido a la reducción de sus presupuestos. “La mayoría de las familias que viven en casas prefabricadas serían elegibles para viviendas subsidiadas, pero en su lugar eligen esta opción más barata y sin subsidio”, dice McCarthy.

El inventario es también muy versátil, señala McCarthy, citando el papel que las casas prefabricadas cumplieron en el periodo inmediatamente posterior al Huracán Sandy. “Los trabajadores de emergencia instalaron 17 casas prefabricadas en Nueva Jersey a pocas semanas del huracán. Estas eran casas permanentes para inquilinos desplazados, no los problemáticos ‘tráileres Katrina’. Y lo hicieron antes de que la mayoría de las organizaciones elaborara siquiera un plan de vivienda. Esto es una muestra de la eficiencia y flexibilidad de las casas prefabricadas. Los plazos de producción son aproximadamente 80 por ciento más cortos que los de las casas construidas sobre el terreno, convirtiéndolas en la mejor opción de vivienda como respuesta a las catástrofes”.

De todas maneras, las casas prefabricadas con frecuencia tienen mala reputación, debido en gran medida a la percepción equivocada de que los modelos de hoy en día son los mismos que los de las primeras generaciones de casas móviles, antes de la introducción de normas de control de calidad por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano en 1976. Hoy en día hay aproximadamente 2 millones de casas construidas antes de 1976; muchas de ellas apenas se sostienen erguidas, y alojan a la población más vulnerable, como los ancianos y discapacitados. Si bien el inventario de viviendas anteriores a 1976 no tiene casi relación con sus contrapartes de la actualidad, estas viviendas más viejas y deterioradas dominan la percepción pública de las casas prefabricadas en los Estados Unidos.

La reputación del inventario de estas viviendas es aún menor por las vulnerabilidades que tienen los residentes que no son dueños del terreno donde viven. Aproximadamente 3 millones de personas viven en una de las 50.000 comunidades de viviendas prefabricadas del país, mientras que otros 3 millones alquilan una casa prefabricada en terrenos privados. Hay comunidades de casas prefabricadas en todos los estados del país. Como en el caso de Duvall Riverside Village, muchas se encuentran en terrenos privilegiados, y los propietarios de esos terrenos reciben habitualmente ofertas de emprendedores inmobiliarios.

Los promotores de casas prefabricadas y de su viabilidad como alternativa de vivienda económica se han enfocado en tres áreas fundamentales de innovación: conservar los parques de casas móviles; reemplazar las unidades anteriores a 1976 por casas térmicamente eficientes; y aumentar el acceso a financiamiento asequible para los compradores potenciales, ya que es prácticamente inaccesible en el mercado actual, y es imperativo para acumular un patrimonio neto y preservar el valor de reventa de la casa.

Conservación de las comunidades de casas prefabricadas

La conversión de una comunidad de casas prefabricadas de propiedad privada a una cooperativa de residentes, como se hizo en Duvall Riverside Village, no es frecuente. Por cada comunidad que se ofrece a la venta y se preserva satisfactoriamente como vivienda económica, hay muchas más que se terminan vendiendo para realizar emprendimientos inmobiliarios, desplazando a los residentes, quienes quizás no tengan ninguna otra buena alternativa.

“No es tan sencillo como sólo mover la casa”, dice Ishbel Dickens, presidente de la Asociación Nacional de Propietarios de Casas Prefabricadas. “Primero está la cuestión de si la casa se puede mover. Puede ser demasiado vieja o inestable para moverse. Y aunque se pueda mover, esta operación es cara, y es muy difícil encontrar un espacio en otra comunidad. En la mayoría de los casos, cuando un parque de casas cierra, los residentes probablemente van a perder la casa y todos sus recursos. Lo más probable es que nunca puedan ser propietarios de una vivienda. Probablemente terminarán en una lista de viviendas subsidiadas, o acabarán viviendo en la calle”.

Hasta cierto punto, es un accidente histórico que tantos parques de casas móviles ocupen terrenos valiosos, dice Paul Bradley, presidente de ROC USA. En las décadas de 1950 y 1960, los estadounidenses comenzaron a comprar casas rodantes, en parte debido al surgimiento de una cultura de recreación al aire libre, y en parte debido a que las fábricas comenzaron a producirlas para utilizar la capacidad de manufactura excedente después de la Segunda Guerra Mundial, haciéndolas atractivas y asequibles. A medida que las unidades se fueron haciendo más populares, pasaron de ser estructuras transitorias a permanentes, y la gente comenzó a agregar garajes provisionales para sus automóviles y solarios. En ese momento, los planificadores urbanos aceptaron la evolución hacia la permanencia. Desde su punto de vista, la mayoría de las casa rodantes se encontraban en terrenos periféricos que no se usaban para emprendimientos inmobiliarios. ¿Qué tenía de malo dejar estas casas móviles por un tiempo hasta que las ciudades se expandieran hasta llegar allí, y en ese momento desarrollar el suelo?

“Estas comunidades originales se construyeron con un plan en mente para eliminarlas”, dice Bradley. “En ese entonces, nadie contempló las consecuencias de crear un inventario de viviendas donde los propietarios no podían controlar el suelo donde se encontraban. Nadie anticipó que estas comunidades se llenarían de propietarios de bajos y moderados ingresos, quienes invertían su dinero para comprar estas casas y tenían muy pocas alternativas viables. Y hoy en día todavía estamos tratando de resolver este problema. Esta falta de control del suelo significa que los propietarios de las viviendas viven con una profunda sensación de inseguridad, y de que es absurdo efectuar inversiones en su vivienda, porque nunca las van a poder recuperar. ¿Cuál es la consecuencia para un propietario que no puede invertir racionalmente en su casa? ¿Qué significa esto para el inventario de viviendas? ¿Para los barrios?”

Las políticas de corto plazo para el uso del suelo no son el único problema para preservar las comunidades de casas prefabricadas. Otro obstáculo igualmente oneroso es la falta de protección legal para los residentes. En 34 estados y el Distrito de Columbia, el propietario puede vender el terreno sin dar a los residentes la oportunidad de comprarlo. De hecho, en la mayoría de los estados el propietario no tiene siquiera que notificar a los residentes que la comunidad está a la venta; puede esperar hasta que la propiedad se haya vendido antes de informar a los residentes de la transacción, dejándolos de golpe en una situación muy frágil. Incluso los 16 estados que exigen al propietario la notificación previa a la comunidad de la venta de viviendas prefabricadas no brindan necesariamente las protecciones que requieren los inquilinos. “En la mayoría de los estados con notificación previa, hay tantas limitaciones en los requerimientos de la notificación que pocas veces sirve de algo a los residentes”, dice Carolyn Carter, directora de promoción en el Centro Nacional de Derecho del Consumidor (National Consumer Law Center).

Para proteger mejor a los promotores respaldan reformas legislativas a las leyes estatales e incentivos tributarios para que los propietarios vendan el suelo a los residentes. La estrategia más efectiva consiste en promulgar leyes estatales que requieren al dueño que dé un aviso anticipado de la venta a los residentes (idealmente de 60 días) junto con la oportunidad de comprar la propiedad, señala Carter. Según ella, hay seis estados que tienen leyes que “funcionan en la práctica, y brindan oportunidades reales para que los residentes compren sus comunidades”: Nueva Hampshire, Massachusetts, Rhode Island, Florida, Vermont y Delaware. Dice también que Oregón promulgó una legislación prometedora en enero de 2015. “En estos estados con avisos efectivos y leyes que brindan la oportunidad de comprar, está tomando fuerza el que los residentes se conviertan en propietarios”, explica Carter.

Aproximadamente el 46 por ciento de las 80 comunidades respaldadas por ROC USA se encuentra en Nueva Hampshire o Massachusetts, dos estados pequeños con algunas de las protecciones más efectivas del país para los residentes. Hay 89 cooperativas de residentes adicionales en Nueva Hampshire anteriores al lanzamiento de ROC USA.

Para comprender el valor de las leyes de protección firmes para los residentes, basta con contar la historia de Ryder Woods, un parque de 174 casas móviles en Milford, Connecticut, a 18 kilómetros al sur de New Haven, pegado a una carretera principal. Connecticut es uno de 19 estados que ofrecen incentivos tributarios o brindan a los residentes “algunas” protecciones cuando se vende la comunidad, aunque también presenta “importantes vacíos”, según Carter. En 1998, el dueño de Ryder Woods vendió su propiedad a emprendedores inmobiliarios. Informó a los residentes por medio de avisos de desalojo, en contravención de las leyes estatales, que le exigían no sólo dar un aviso por adelantado de la venta pendiente sino también ofrecerles la oportunidad de ser los primeros en comprar el suelo. Ryder Woods tenía una asociación de propietarios activa y rápidamente se organizaron protestas, peticiones y campañas ante la legislatura estatal para cancelar la venta. Finalmente, los medios de comunicación se hicieron cargo de la historia, y una abogada de Milford ofreció sus servicios de forma voluntaria para ayudarlos. A medida que profundizaba en el caso, se dio cuenta de que la ley estaba del lado de los residentes, y que la comunidad necesitaba más respaldo legal que el que ella podía ofrecer por sí sola. Pidió ayuda a un amigo y colega, socio de una importante compañía de Hartford, que aceptó tomar el caso pro bono y asignó la tarea a un equipo de abogados. El caso finalizó en un juicio y en última instancia llegó hasta la corte suprema estatal. El comprador original, que no estaba interesado en este embrollo legal, vendió la propiedad a un segundo emprendedor.

Cuatro años después de la venta original, el tribunal falló a favor de los residentes. En un pacto sin precedentes, y como parte del acuerdo, el segundo emprendedor compró un nuevo terreno a un kilómetro y medio de la parcela original y reconstruyó completamente allí la comunidad. El emprendedor compró 174 casas móviles nuevas y se las vendió a los residentes a un precio significativamente reducido, con hipotecas más favorables que cualquier otro financiamiento convencional del mercado. Construyó un centro comunitario y un estanque que completó con cisnes. Y como parte del acuerdo dio a los residentes la oportunidad de formar una cooperativa y comprar el terreno, lo cual hicieron en 2009 con un financiamiento de compra de US$5,4 millones de ROC USA Capital. La escritura de compra se firmó en las oficinas de la mencionada compañía de Hartford, la cual siguió prestando sus servicios de forma voluntaria a los residentes hasta que se completó la venta. Hoy, en el suelo que ocupaba la comunidad original de Ryder Woods, hay una tienda de Walmart.

“A veces, cuando recordamos lo que pasó, pensamos que fue una locura. Contratamos un autobús, fuimos a Hartford, hablamos con la legislatura, y luchamos. Nos juntamos y ganamos contra dos emprendedores multimillonarios”, explica Lynn Nugent, de 68 años de edad, vendedora a tiempo parcial en una tienda de Sears, y una de los residentes que ayudó a organizar la campaña junto con su marido, cerrajero jubilado. “Yo siempre digo: Antes pertenecíamos a otra persona; ahora nos pertenecemos a nosotros mismos”.

Mejor acceso a casas prefabricadas económicas y de calidad

A diferencia de los residentes de Ryder Woods, muchos propietarios de casas prefabricadas tienen problemas para conseguir una unidad de calidad con un financiamiento asequible. De nuevo, el principal responsable es la legislación. Según la ley federal, las casas prefabricadas se consideran una propiedad personal, como un automóvil o una embarcación, y no una propiedad inmueble como las casas tradicionales. Por lo tanto, los compradores no pueden acceder a préstamos hipotecarios. En cambio, el financiamiento se realiza por medio de préstamos personales. Estos préstamos son más caros que las hipotecas, con un promedio de tasas de interés 50 a 500 puntos básicos mayor, y con menores protecciones al consumidor. Más del 70 por ciento de los préstamos para la compra de casas prefabricadas es de este tipo, considerado un sustituto de productos subprime.

“Esta situación de pertenecer a un segundo nivel es una de las mayores limitaciones para aumentar el inventario de casas prefabricadas permanentemente asequibles”, dice McCarthy. “Es un obstáculo al financiamiento de las casas, incrementando su costo y reduciendo el potencial de acumulación de patrimonio neto, porque reduce la demanda efectiva de unidades existentes”.

Si bien la solución ideal sería cambiar las leyes federales de la titulación, no es probable que ocurra. En cambio, Next Step, una organización sin fines de lucro de Kentucky, ha establecido el concepto de “Viviendas Prefabricadas Hechas Correctamente” (Manufactured Housing Done Right o MHDR)”. Esta estrategia innovadora pone casas prefabricadas asequibles de alta calidad —junto con el financiamiento correspondiente— a disposición de consumidores de ingresos bajos a moderados, por medio de una combinación de casas térmicamente eficientes, educación a los compradores y financiamiento barato. Funciona de la siguiente manera.

Primero, Next Step brinda a los compradores de bajos ingresos acceso a casas prefabricadas de alta calidad. La organización creó una cartera de modelos sólidos y asequibles. Cada casa de Next Step cumple o excede las normas Energy Star, reduciendo tanto los costos de los servicios públicos para el propietario como la huella medioambiental. De acuerdo a Next Step, las pruebas han demostrado que estas casas son un 30 por ciento más eficientes que una casa básica que cumple con el código de edificación, y 10 a 15 por ciento más eficiente que una casa Energy Star básica. En promedio, esto genera un ahorro de energía de US$1.800 al año por cada casa móvil anterior a 1976 reemplazada, y US$360 al año por cada casa nueva establecida.

Además, las casas de Next Step están “diseñadas para garantizar que sean económicas al tiempo que cumplen con las normas de calidad”. Se instalan sobre cimientos permanentes, proporcionando un mayor soporte estructural contra el viento y reduciendo los problemas de asentamiento. Las casas tienen pisos y aislamiento de alta calidad, lo cual ayuda a aumentar su durabilidad y reducir los gastos de energía. Y como el problema principal de los cimientos es el agua, las casas de Next Step tienen protecciones adicionales contra la humedad.

Mejor acceso a financiamiento sostenible

Next Step también asegura a los compradores de vivienda un financiamiento seguro, sostenible y económico. “Uno de los problemas de esta industria es que los mercados de capital no participan de forma importante”, explica Stacey Epperson, Directora Ejecutiva de Next Step. “No hay un mercado secundario significativo, de manera que hay muy pocos prestamistas en el mercado y muy pocas opciones para los compradores. Nuestra solución es preparar a nuestros prestatarios para que sean propietarios, y después conseguirles buenos préstamos”.

Next Step trabaja con una combinación de prestamistas con y sin fines de lucro, aprobados por la organización, que proporcionan un financiamiento seguro a precios razonables. Como contrapartida, Next Step reduce el riesgo de los prestamistas. Las casas están diseñadas para cumplir con los requisitos de los prestamistas, y los compradores reciben capacitación financiera integral para que puedan tener éxito como compradores. Por lo tanto, los compradores de casas de Next Step no sólo obtienen una mejor hipoteca inicial, sino que tienen la capacidad para acumular patrimonio neto y obtener un buen precio de reventa cuando decidan vender su casa.

Además, cada casa de Next Step se instala sobre un cimiento permanente para que el propietario pueda cumplir con los requisitos de ciertos programas hipotecarios con garantía gubernamental, que son menos onerosos que un préstamo personal. Next Step estima que ha ahorrado a sus 173 propietarios aproximadamente US$16,1 millones en pagos de interés.

“En estos momentos, cerca del 75 por ciento del financiamiento de casas prefabricadas se hace con préstamos personales. Pero el 70 por ciento de casas nuevas prefabricadas se instala en suelos privados donde, en muchos casos, la casa se podría colocar sobre un cimiento permanente, y el dueño podría obtener una hipoteca de largo plazo con una baja tasa de interés”, dice Epperson.

El modelo de MHDR es innovador en parte porque es escalable. Next Step capacita y depende de una red de organizaciones miembros sin fines de lucro para implementar el modelo en sus comunidades respectivas. Next Step vende casas a sus miembros a precios competitivos, y después las organizaciones miembros supervisan el proceso de identificar y educar a los compradores, ayudando a conseguir el préstamo y administrando la instalación.

“En el modelo tradicional de la industria, no había manera de que una organización sin fines de lucro pudiera comprar una casa prefabricada a precios de mayorista. Esto es lo que hemos diseñado, y como resultado podemos ofrecer una vivienda mucho más económica que si la organización sin fines de lucro o el propietario tratara de comprarlas por sí mismos”, explica Kevin Clayton, presidente y Director Ejecutivo de Clayton Homes, uno de los productores más grandes de casas prefabricadas del país, y uno de los proveedores de largo plazo de Next Step.

“El programa Next Step funciona porque prepara a la gente para tener éxito”, dice Clayton. “Next Step les ofrece asesoramiento para ser propietarios y les brinda apoyo si tienen problemas económicos en el futuro. Pueden comprar su casa por mucho menos dinero, acumular patrimonio neto y pagar una cuota mensual baja por su préstamo y sus costos de energía”.

Cyndee Curtis, una propietaria de Next Step, está de acuerdo. Curtis tenía 27 años de edad, era soltera y estaba embarazada cuando compró una casa móvil usada modelo Fleetwood de 1971 por US$5.000 en 2001. La colocó en un lote de su propiedad en las afueras de Great Falls, Montana.

“No tenía dinero, no tenía un título universitario, y no tenía opciones”, dice Curtis. “El viejo tanque séptico de acero tenía agujeros por el óxido, era como una bomba de tiempo. La alfombra estaba completamente gastada, el linóleo debajo de la alfombra tenía agujeros de quemaduras, y el cielorraso tenía fugas donde se había colocado una extensión de la casa. Todos los años compraba libros de construcción, iba a Home Depot y preguntaba cómo arreglar esa fuga. Y todos los años me encontraba en la situación de arreglarla sola. Había moho en el umbral de la puerta debido a esa fuga, y tenía un recién nacido viviendo en la casa”.

En 2005, Curtis volvió a la universidad por dos años, obtuvo su título de enfermera y comenzó a trabajar como enfermera práctica registrada, ganando US$28.500 por año. “Ahora que estaba ganando un sueldo decente, podía explorar mis opciones”, dijo Curtis, madre soltera de dos hijos. “Quería conseguir un lugar donde mis hijos pudieran crecer con orgullo, y aprovechar el lote al máximo”.

Pero su historial de crédito no era bueno, y finalmente recaló en NeighborWorks Montana, un miembro sin fines de lucro de Next Step, que le informó sobre el programa de Next Step. En los dos años y medio siguientes, Curtis trabajó con el personal de NeighborWorks Montana para reparar su historial de crédito. Con su ayuda, consiguió una hipoteca y compró una casa de Next Step por US$102.000, que incluía no sólo la casa sino también la extracción, eliminación y recambio de su viejo sistema séptico. Como la casa de Next Step está instalada sobre un cimiento permanente que reúne ciertas calificaciones, y debido a haberse mejorado el historial de crédito, los ingresos y las condiciones de vivienda de Curtis, pudo conseguir una hipoteca del programa de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los EE.UU., mucho menos onerosa que los préstamos personales comunes. Además, mientras que la casa móvil anterior de Curtis tenía un título equivalente a un automóvil, su casa de Next Step tiene una escritura similar a la de una casa construida sobre el terreno. Por lo tanto, un futuro comprador también estará en condiciones de solicitar una hipoteca tradicional.

Curtis dice que su casa de Next Step le ha proporcionado ahorros de energía significativos. “Tengo 40 metros cuadrados más que antes. Antes tenía un baño; ahora tengo dos. Y sin embargo, mis gastos de gas y electricidad se han reducido en dos tercios”.

Dice además: “Mi casa es mil por ciento mejor que donde vivía antes. Si una persona entra a mi casa, no se da cuenta de que es prefabricada. Tiene lindas puertas, con paredes texturizadas. Se parece a cualquier otra casa nueva donde uno quisiera vivir. A veces la gente cree que tiene que sufrir con una vivienda en malas condiciones. Yo sé lo que es vivir así, y les quiero decir que si trabajan con dedicación pueden mejorar su vida y la de su familia”

Loren Berlin es escritora y consultora de comunicaciones del área metropolitana de Chicago.

Referencias

Levere, Andrea. 2013. “Hurricane Sandy and the Merits of Manufactured Housing.” Huffington Post. 8 de enero. http://www.huffingtonpost.com/andrea-levere/hurricane-sandy-manufactured-housing_b_2426797.html