Walk around virtually any city in the United States, and it’s hard to miss the stark symbols of economic inequality. Restaurant workers unable to afford the food they cook and serve. Teachers and tradespeople priced out of the community in which they work. A family on the brink of poverty unable to afford treatment at the world-class hospital a mile away.

These scenes play out not just in large, expensive cities, but in small and mid-sized ones, too, including places that have worked tirelessly to jumpstart their economic engines. These persistent, almost vulgar disparities were enough to make Haegi Kwon, policy analyst at the Lincoln Institute of Land Policy, pursue a pointed research question: Is economic development, as a set of policies and practices that aims to produce community prosperity . . . actually working? 

In a new working paper, Kwon argues that traditional economic development approaches—such as trying to attract outside employers with promised infrastructure or tax breaks (recall how cities bent over backwards trying to woo Amazon as it sought a second home)—often produce uneven growth that can deepen disadvantage and exacerbate longstanding inequities. “Just because there’s overall economic growth at the city level, it doesn’t mean those benefits trickle down,” Kwon says. “A lot of times you end up seeing increased disparities within cities.” 

Evidence suggests that when a new tech company or other sought-after employer enters a community, for example, the benefits mostly flow toward homeowners and people who are highly educated. “But if you’re low-income and you’re a renter, then you’re probably going to experience some vulnerability, and at worst displacement,” Kwon says. 

Historically, the goal of most local economic development programs has been to bring in more, says Jessie Grogan, director of reduced poverty and spatial inequality at the Lincoln Institute. “More jobs, more investment, more businesses—there’s a perception that you need to grow, you need more stuff, and that’s what economic development success looks like,” Grogan says. But as part of a research project supported by the Robert Wood Johnson Foundation, Grogan and Kwon are asking community leaders to challenge those long-held assumptions. 

In her working paper, Kwon introduces a new three-part framework for thinking about economic development—one that targets resident health, equity, and wellbeing as the explicit goals of such investments, rather than just growth.

Looking In, Leveraging, and Locking

To gain a new perspective on economic development, Kwon explored existing theoretical frameworks such as the Asset-Based Community Development (ABCD) model and the slow-growth, locally resourced concept of “scaling deep” to achieve more durable success. Applying elements of these alternative perspectives, Kwon has proposed a three-step framework that represents a community-centered approach to economic development: looking in, leveraging, and locking.

“This framework emphasizes the importance of identifying and nurturing existing assets, collaborating to leverage these assets, and promoting greater community stability,” Kwon says. 

Economic development practitioners should start by looking in, she says. That includes some inclusive and collective soul-searching to identify a community’s issues and shared priorities—but it also means recognizing assets already in place to help attain those goals. Every community has something of value on which it can build—some combination of natural, social, cultural, human, political, economic, or built resources.

Community assets might be historical or geographic advantages, such as a working waterfront, key railway, or abundant green space or city-owned lots. They could include institutions, such as a university or museum, or a patchwork of small nonprofits that have earned trust by developing deep roots in different parts of the city. And then there’s the often-overlooked value of the people and cultures that comprise a community—the local knowledge, lived wisdom, and diverse skill sets of the existing residents.

“There might be a lot of skill and talent in those communities that has just not been recognized,” Kwon says, such as informal businesses that could be formalized, or entrepreneurial immigrants whose contributions are often ignored or underutilized. “If you look deeper, there’s a lot of capital and skill that they’re bringing with them.” 

Leveraging those assets means making the most of them by collaborating, sharing resources, and building off even modest advantages to create an impact greater than the sum of the inputs.

For example, bringing together nonprofit organizations and other institutions that have operated in competition with or in isolation from each other, and getting them to complement each other’s work—by sharing information, developing referral systems, and coordinating activities to avoid duplicative efforts—can help them achieve shared goals. Andrew Crosson, founder and chief executive of the regional social investment fund Invest Appalachia, calls this approach the “stone soup” of economic development, with organizations pooling their limited resources and building upon each other’s work.

There’s one more crucial step to the puzzle, Kwon says, and that’s locking investments into place to ensure sustained stability and prosperity for the community.

“Locking is about creating virtuous cycles of growth,” Kwon says, often by investing in workforce training, wealth building, and entrepreneurship efforts. “Local business owners are more likely to reinvest, so the more you have businesses owned by people who live locally, the more likely you are to get this kind of reinvestment in the community.” She notes that shared ownership models such as community land trusts can also help secure continued stability and wellbeing as new investment flows into a community. 

Appalachian Assets 

Kwon’s framework isn’t just informed by existing research literature; a number of organizations nationwide have been putting similar steps into practice, with encouraging results. 

Before launching Invest Appalachia, for example, Crosson and other members of the Appalachia Funders Network spent years conducting an “open-eyed analysis” of the region’s opportunities and gaps within a historical and economic context—looking in, if you will. They identified the region’s active network of nonprofits as a crucial asset. “We have the benefit of some networks of nonprofits that have been doing community economic development work for years, with really sharp, ground-truthed, multi-year track records,” Crosson says.

“They did a very seemingly homegrown exercise in getting everyone who touches the proverbial elephant together to say, ‘Okay, let’s work together. What do we want, and how can we think about developing shared priorities and then bringing in resources around those priorities in a more structured and intentional way?” Grogan says. “They got all the players organized and rowing in the same direction.”

One of the most powerful ways Invest Appalachia has been able to leverage its modest grant dollars for greater impact, meanwhile, is through credit enhancements. These arrangements allow the fund to essentially absorb excess risk on behalf of low-wealth businesses, builders, and mission-driven lenders—borrowers who will pay back the money, but lack the collateral to qualify for traditional financing, or who need more flexible lending terms. It’s not entirely unlike having someone with financial stability cosign a car loan or apartment lease for someone else.

“You have to break the cycle of scarcity and disinvestment and lack of investment readiness,” Crosson says. “And I think the best tool that we have as a field is credit enhancements, and specifically grant-funded credit enhancements—like loan guarantees, loan loss reserves, conditional repayment loans, unsecured bridge loans, things like that—that can help to get money into a project to get the juices flowing. You’re giving people a chance to build assets.”

Every credit enhancement unlocks investment capital for projects and borrowers who couldn’t otherwise access it, Crosson says. “It allows community lenders and impact investors to put repayable dollars into things that are investment-worthy but not quite investment-ready.”

One simple and effective example, Crosson says, is providing uncollateralized bridge loans to nonprofits and small businesses that want to invest in rooftop solar. On-site solar generation is a win-win, improving climate resiliency while reducing operational expenses, and organizations can get up to 50 percent of the installation cost reimbursed through federal tax credits—but not until they file their taxes a year later. Invest Appalachia worked with the Appalachian Solar Finance Fund, a core partner in the clean energy sector, to identify this major bottleneck in solar development and develop a solution. By extending short-term bridge loans—which carry very little risk, since they’re essentially backed by the Internal Revenue Service—Invest Appalachia has helped provide nonprofits like the Just for Kids Advocacy Center and Howell’s Mill Summer Camp, both in West Virginia, with the upfront money they need to invest in solar.

The majority of those loans will be repaid and then reinvested, Crosson says, allowing grant money to go farther and last longer. “That money will come back, it will recycle, and we’ll get to use it again and again and again.” At the same time, the repayable nature of credit-enhanced loans helps lock in prosperity by setting projects on a path toward long-term sustainability and self-sufficiency.

Locking in demands a systems-level approach, Crosson adds. “If we do individual transactions—one factory here, one housing development there, in the way that people think about economic development traditionally—that’s just not going to add up, especially in a place with the socioeconomic characteristics of our region,” he says. Clustered investments, though, can yield compounding benefits.

“A few targeted interventions can generate the momentum needed to sort of catalyze an entire industry,” he says. “We also think about that in terms of geographies, where doing a cluster of deals, businesses, and projects allows that community to achieve some level of self-sustaining growth and inclusive growth that starts to spill over to the communities around it.”

Russell: A Place of Promise

While Invest Appalachia serves an entire region spanning multiple states, the same principles can be applied at the city or even neighborhood level.

In Louisville, Kentucky, for example, local government has been countering decades of disinvestment in the predominantly Black neighborhood of Russell with a focus on revitalization and staying out in front of displacement pressures. Recognizing the value of both the place itself and its people, a public-private initiative called Russell: A Place of Promise has been guiding that effort since 2018 with an uncommonly profound and prolonged commitment to the neighborhood’s crucial asset: its residents. 

“Oftentimes, what you see in community development projects is a focus more on the built environment, rather than the actual people,” says Cassandra Webb, co-lead of Russell: A Place of Promise (RPOP) and director of the Place of Promise initiative at Cities United. And as new buildings, facades, trees, streetlights, and other overdue investments make a place more attractive, she says, “folks enjoy the resources and the goods and services that are there, but the people who call that neighborhood home can no longer afford to live there. So part of our strategy was, how do we make sure that folks are a part of building out what RPOP is going to be, and that they also have the opportunities—whether it’s workforce development, greater job opportunities, more sustainable housing—so they can afford to stay in their community?” 

RPOP leaders have been listening to, learning from, and learning with neighborhood residents, not only through ongoing conversations, block party events, and leadership education sessions, but by taking residents on paid trips to explore examples of shared ownership in other cities. Webb accompanied a group of about 20 Russell residents on a trip to Atlanta, for example, where they met with peer organizations to learn firsthand about community land trusts. 

“It’s about investing in the people of the community,” Webb says, “and as we invest in them, and work in partnership with them, being able to gain insights that then help us inform our strategies on the place side.”

Investing in Russell’s residents has helped cultivate another important, hard-won asset: trust.

“The city is not necessarily seen as a trusted partner in historically Black neighborhoods, because the city has been a driver of a lot of the disparity,” says Theresa Zawacki, RPOP co-lead and policy executive on loan from Louisville Metro Government. “And even in present times, the city is seen as a source of state violence, a source of disparate impact, a source of unkept promises. . . . So there was a lot of relationship maintenance and trust-building at first.”

Those efforts got a boost in late 2019, when RPOP hired a resident named Jackie Floyd—known to many in the community as “the mayor of Russell”—as a full-time outreach member. The pandemic prompted some pivoting, but RPOP continued to engage and support residents through the lockdown, providing local families with care packages containing health and hygiene items, kids’ activities, and fresh food grown by a collective of Black farmers. A program called the Russell for Russell Residents Coalition coalesced online, and drew more than two dozen participants, aged 22 to 72, who helped shape a set of Black wealth creation strategies and craft the group’s Partnership Pledge. Since then, RPOP has graduated 62 residents through its small business accelerator, with one cohort specifically focused on childcare businesses, and built both single-family and income-generating duplex homes in partnership with a Black-led affordable housing developer, Rebound.

In further community workgroups, residents (who earned a stipend for participating) learned about and helped define the parameters of new neighborhood investments, from models of community ownership to universal basic income programs—including the YALift! guaranteed income pilot that RPOP helped create and implement in Louisville along with Metro United Way.

Russell: A Place of Promise also has a key place-based asset to leverage toward its mission of creating lasting Black wealth in the neighborhood. Louisville Metro Government has committed a five-acre plot of vacant land to the organization, sitting at the intersection of 30th and Madison streets—across from an athletic facility that draws tens of thousands of visitors annually.

As RPOP prepares to redevelop the property in its first major capital project, residents are deeply involved in charting the course. The goal is to create a mixed-use community focal point, defined by shared ownership, to act as both a catalyst for generational wealth and a bulwark against displacement.

RPOP and Russell residents have been exploring several different models of shared ownership, Zawacki says, including community land trusts and real estate investment trusts. But whatever form that eventually takes, the hope is that it will help lock in place a foundation for long-term stability and opportunity. “Where we’ve landed at this point is that residents are interested in the idea of having some amount of financial ownership in 30th and Madison Street, but it doesn’t necessarily need to be something that pays dividends,” Zawacki says. “It could be something that allows for the profit that comes off of that property, after it stabilizes, to be something that they direct in an investment back into the neighborhood.”

Residents also see the opportunity to own a business at the 30th and Madison Street complex as its own form of community ownership. “We’re actually having conversations with seven- and eight-year-olds, about how one day, when the site is built, when you’re 15 or 16 years old, your business that you’re thinking about could actually be at 30th and Madison,” Webb says.

Prioritizing Well-Being

Both Invest Appalachia and Russell: A Place of Promise are explicitly prioritizing resident well-being and working toward that goal with a promising mix of strategies, Kwon says. And while many of those initiatives are fairly new or works in progress, she’s excited to see the impacts they’ll have on their communities in years to come.  

“We’re not saying that everything’s going to be rainbows and unicorns, but Russell, for example, is really looking at cooperative structures, clear ways of trying to ensure that at the city level, you have dedicated, permanently affordable housing,” she says. “They’re not just looking at bringing in a chain supermarket—they’re looking at, how do we build wealth within the community? How do we ensure affordable housing so people can stay, and also ensure a sort of cultural stability as well?”

Indeed, stability may be just as important to a community as economic growth. “The way I’m starting to think about it is that ideal places are stable across generations,” Grogan says. “You have enough opportunities that your kids want to stay here, but you’re not so unaffordable that your kids can’t stay here.”

And stability isn’t purely an economic matter, either; it’s also about autonomy. So as RPOP prepares to incorporate itself as a standalone nonprofit this year, its outgoing co-leads are making sure the board is composed mostly, if not entirely, of neighborhood residents and small business owners. “Our board members that we have now, four are Russell residents that have been along with us over the past few years, that have gone on those trips with us,” Webb says, “and now are very comfortable and knowledgeable about how we move this work forward.”

Crosson says one of the key, and hopefully lasting, aspects of Invest Appalachia’s work has been increasing capacity in the region—not just the capacity for technical expertise or securing funding, but the ability to put it to use in service of the community’s agreed-upon goals. “One of our partners uses the analogy of watering the soil,” he says. “If there’s a drought, and you pour water on the soil, it runs off, right? And if a region is disinvested and under-resourced, you can’t just throw money at it and hope that’s going to solve everything.”

 Zawacki credits Louisville Metro Government for supporting Russell: A Place of Promise with a steady palm rather than a strong fist. The city doesn’t hold their grant money or dictate how they use it, and has provided land that the organization would have struggled to purchase at market rates. “That opportunity to be entrepreneurial with the resources of government, but without the direction and control of government, has been essential to our success,” Zawacki says. “That is definitely one of the takeaways from the last five years of the work: having the resources is great, but having the freedom is even greater.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: A shuttered movie theater in southern California. Credit: Michael Warren via iStock/Getty Images Plus.

The Lincoln Institute provides a variety of early- and mid-career fellowship opportunities for researchers. In this series, we follow up with our fellows to learn more about their work.

Oji Alexander is the CEO of People’s Housing+, a New Orleans nonprofit that aims to close the racial wealth gap by developing affordable homeownership opportunities, providing long-term financial stewardship services, and ensuring perpetual affordability through its community land trust and shared ownership arrangements. Alexander participated in the Center for Community Investment’s 2022–2023 Fulcrum Fellowship, a one-year, intensive program for field-level community leaders. In this interview, which has been edited and condensed for clarity, he explained how the fellowship shifted his perspective on affordable housing, and how People’s Housing+ is working to create generational wealth for New Orleans families.

JON GOREY: What is the focus of your organization, and how did your Fulcrum Fellowship help you build upon that work?

OJI ALEXANDER: People’s Housing+ is the result of a strategic merger between three New Orleans-based affordable housing organizations. My organization was called Home by Hand—we were historically a single-family affordable homeownership developer. Tulane Canal Neighborhood Development Corporation was also a single-family affordable housing developer for homeownership, but their unique wrinkle was in-house financial fitness work and homebuyer training. And the third organization was the Crescent City Community Land Trust, one of the city’s two community land trusts. Three small organizations, two of them Black-led, with similar missions; we partnered pretty often, and it was the same old story of competing for the same limited resources. So we built a larger scale, Black-led organization that’s able to provide a greater breadth of services to our community.

Our mission is African American wealth creation, shrinking the racial wealth gap. We do that through affordable real estate development, as we know homeownership is a reliable driver of wealth creation, and by providing stewardship services. So not only are we building the units, identifying the families, identifying the resources, getting those families into the homes, but really the important work, and what distinguishes us from some of our peers, is that first five to seven years that folks are in their homes, making sure that they understand the asset they have just acquired, how to keep and maintain that asset, and how to grow that asset, with the goal of being able to transfer that asset. We’re also providing resources for folks in our network who have been in their homes for 10 to 15 years, which is a completely different set of services.
 

I’d always thought of housing as a transactional process—it was always about building more units, numbers, more and more and more. Before Fulcrum, my goal would have been to be the biggest, most productive affordable housing organization for our size—we have developed more single-family housing, I think, than any organization in South Louisiana, other than Habitat for Humanity. What Fulcrum helped me realize is that our organization alone is not the answer, and it’s really helped me think about systems-level change and what we can do—what is our part in the broader affordable housing ecosystem and community development ecosystem? It has completely changed my approach to our work.

Fulcrum also helped me pull myself out of the weeds. I was always proud to know not just the big picture but how a house gets built, start to finish—the nuts and bolts—and Fulcrum helped me take that balcony view and start looking at the broader ecosystem, really incorporating the capital absorption framework and figuring out where we fit within the pipeline of deals.
 

JG: What are you working on now, and what do you have planned next?

OA: The ‘Plus’ in our name is that we’re also working toward some shared ownership and community ownership projects, where we have partnered with folks who own land but have not had the resources to get the land back into commerce. We had Hurricane Katrina, and we have a lot of families who are still trying to recover from a storm back in 2005—who have blighted property, who are deemed unbankable by traditional lending institutions. So we partner with organizations, lend our balance sheet and our access to resources, to help them get properties back in commerce, in situations where we can incorporate affordable housing as well. We’ve got quite a mountain to climb.

We are also working on our first small, multi-family rental, mixed-use project. It’s the historic restoration of a blighted firehouse that was built in the early 1900s in a neighborhood called Central City, a historically African American neighborhood that is really starting to see the effects of gentrification and displacement. The firehouse will have seven permanently affordable rental apartments upstairs, and a 65-seat early childhood development center downstairs, which is the first cohabitation of affordable housing and early childhood education in the city.
 

What we’re looking to start working on is more community ownership, shared ownership, shared equity. We’re always looking to provide benefits not just to the direct recipients of our products, but to folks who are already living in the neighborhoods that we’re working in. There are a number of different shared ownership models nationwide, but we’re involved with the Community Investment Trust, which was started in Portland and spun off by Mercy Corps, and is a way for residents of a particular neighborhood to safely invest in commercial real estate. The potential is for them to realize the upside of real estate development in their neighborhood—again, without being direct recipients of some of the new housing that’s going in—but making sure that we’re giving people the opportunity to invest and capitalize on neighborhoods transitioning, as opposed to being displaced by that transition.

JG: Can you talk about the twin challenges of developing not just affordable housing but also climate-resilient housing, in a city that’s particularly vulnerable to climate change?

OA: Because of Hurricane Katrina, we’re in a unique position: we’re talking about rebuilding a city. And conventional wisdom has been, if we’re going to rebuild the city, we’ve got to build a resilient city. We have always approached it from a practical standpoint. For us, it was always about the families, always about the end user—how can we build a resilient home that’s going to have low operating costs. The goal is predictability: You want to have predictability in your payments, whether they be rental payments or mortgage payments, and you want to have predictability in your utility bills. So we’re building with insulation, efficient HVAC systems. We want to make sure that the end user has a building they can afford to maintain. With some of the mitigation features that we build into the houses, people are realizing discounts on their insurance rates.

It’s also predictability that when a storm comes, and you have the opportunity to evacuate, your house is still going to be there when you get home. And this is where stewardship comes in. If you do come home after a storm, and your home does sustain some damage, we’re there to help you navigate the transactions with your insurance company and FEMA and things like that. 

We’re a city that sits below sea level, and the way our city deals with water is we try to pump it out faster than it rains. So we’re building green infrastructure and stormwater management into our homes at no cost to our homeowners. Stormwater management is an area where you’re not going to see a lower water bill; it’s really a community benefit. And low- and moderate-income folks generally don’t have expendable income to provide community benefits. So we want to make sure that we’re providing that at no cost.
 

JG. What do you wish more people knew about affordable housing?

OA: Overwhelmingly, people come to us thinking that there was no way that they could have possibly purchased a home. In addition to what we know about the racial wealth gap from an asset standpoint—those disparities are understood and well known—I think there’s also a gap in the wealth of knowledge that comes along with generational wealth. And a lot of our folks who don’t come from generational wealth just don’t have the understanding of what owning an asset can do for a family.

So if there was something I wish the broader community knew, especially the African American community, who has historically—purposefully, through racist housing practices and policies—been denied access to homeownership, it’s that there’s a pretty simple recipe. And with a little bit of support, in a reasonable timeframe, most folks who have steady work, steady income, can achieve homeownership if they follow that path. Homeownership is not unattainable for folks who do not come from generational wealth.

JG: When it comes to your work, what keeps you up at night? And what gives you hope?

OA: What keeps me up at night is really the fact that we have to fight so hard for what should be a basic right, which is shelter. The fact that an organization like ours has to exist. What gives me hope, though, is the compound nature of wealth—the impact that one individual home can have on a family from a generational standpoint. There were folks who were raising kids when we first started working with them. Now those kids are graduating or in college and in certain cases actually inheriting these homes. So we’re actually starting to see the transfer process. You plant the seed, you water it and give it resources, and then you just watch it grow.

JG: What’s the best book you’ve read lately?

OA: It’s not related to housing, but it really is related to the work that we did at Fulcrum. The best book I’ve read lately was called Breath: The New Science of a Lost Art, by James Nestor. A lot of the work that we did in the Fulcrum Fellowship, in addition to the redevelopment framework and leadership training, was on self-care—as nonprofit leaders, we often take self-care for granted, we kill ourselves in these jobs. And the power of what breath can do, the physiological impact that breathing and the way you breathe has on you, is really amazing.

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Jon Gorey is staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: Oji Alexander, CEO of People’s Housing+ and a former Fulcrum Fellow, in front of two People’s Housing+ homes. Credit: Courtesy photo.

More than 30 reporters, editors, podcasters, and Substack writers attended the Lincoln Institute of Land Policy’s 2023 Journalists Forum, engaging in two days of conversations about the problem of housing affordability and the impact of current policy interventions.

The 2023 Journalists Forum: Innovations in Affordability was held November 17–18 in Cambridge, Massachusetts, in partnership with the Joint Center for Housing Studies at Harvard University (JCHS) and TD Bank. The annual convening bridges the media and academic inquiry, allowing journalists to hear new ideas and network with each other.

Researchers, scholars, practitioners, and appointed and elected officials shared perspectives on recent policies aimed at increasing the supply of housing. The group considered statewide zoning mandates that require cities and towns to allow more multifamily development; tax policies that can help manage runaway land prices and real estate speculation (with Detroit’s efforts to establish a land value tax serving as a case study); local strategies to outmaneuver institutional investors; and calibrating the home financing system to help close a stubborn racial wealth gap.

Local Strategies, a Nationwide Crisis

Arthur Jemison, director of the Boston Planning and Development Agency, kicked off the proceedings by describing Boston’s “all of the above” efforts to address affordable housing, a major issue for the entire region.

On the supply side, Jemison said, the city is looking to allow accessory dwelling units (ADUs) as of right in the city’s Mattapan neighborhood to start, coupled with low- or zero-interest financing programs for residents, and to upzone transit-oriented neighborhoods citywide through a “Squares and Streets” initiative.

The city is also pursuing “a very deep tax incentive” for property owners who convert vacant office buildings to residences, Jemison said. Global architecture firm Gensler surveyed downtown Boston, “and they found about 60 great candidates for office-to-residential conversion,” he said. “We think that maybe 10 percent, maybe 15 percent of those buildings could be and will likely be converted with this incentive.”

Daniel McCue, senior research associate at the Joint Center for Housing Studies, then set the stage for the next two days of discussions by detailing worrying trends in home prices and rents, pulled from the JCHS’s annual State of the Nation’s Housing assessment. Home construction hasn’t kept pace with demand since the Great Recession, McCue explained, but low interest rates kept monthly mortgage payments somewhat affordable even as home prices climbed amid the scarcity.

That dynamic, though, has changed.

“Over the past two and a half years, we’ve seen prices go up 40 percent nationwide,” he said. “That’s combined with a rise in interest rates that has really ratcheted up mortgage costs,” adding $1,200 a month to the average homebuyer’s mortgage payment. “That’s the carpet getting pulled out from under you if you’re a millennial, maybe even a Gen Z-er.”

Zoning Reform

As more states from California to Connecticut pursue statewide zoning reform in an effort to boost housing production, density, and affordability—prompting backlash from local governments seeking to retain control over land use—the issue of upzoning mandates and the impact of increased density was deftly taken up by a panel including Jessie Grogan, associate director of reduced poverty and spatial inequality at the Lincoln Institute; Jenny Schuetz, senior fellow at Brookings Metro; Patrick Condon, professor of urban design at the University of British Columbia; and David Garcia, director of the Terner Center for Housing Innovation at the University of California, Berkeley.

Moderator and urban policy writer Diana Lind asked Grogan to start by explaining why some states are looking to override local zoning rules. Housing is often a regional problem, Grogan said, “but most of the tools that we’re given to address that problem are at a local level.” In a sense, she noted, that geographic mismatch creates more of a politics problem than a policy one.  

“We’ve created this system of perverse incentives—particularly for the more affluent, higher opportunity places—where current residents, even if they acknowledge the need for more affordable housing and more housing supply more broadly at a regional level, it’s really in their best interest to keep the gates up,” she added. “If housing supply is low, property values remain high. . . . It’s great for them, it’s terrible for the region.” 

As a result, Grogan said, there are now quite a few states either passing or actively discussing statewide zoning policies that generally aim to do one of three things. “First, they try to boost overall housing supply. Second, they try to increase the amount of inexpensive and below-market-rate housing. Third, they try to build housing in strategic places, like near transit.”

Unfortunately, explained Schuetz—who recently coauthored a Lincoln Institute Policy Download on implementing state housing reforms—it will take a while before anyone can measure the impact of such interventions, and even longer for new housing to materialize.

Developers need to wait for their municipality to write and pass new state-compliant zoning rules before they can apply for permits, she explained, and some communities—like those in Massachusetts that have pushed back on the state’s MBTA Communities Act—put up a fight. “It’s not unusual for it to take three to five years from the state law passing until you actually have local zoning that’s compliant,” Schuetz said.

“We would like to think, ‘Oh, the state now legalized a bunch of new housing, you can build apartments near transit stations, so how many apartments are getting built?’ And of course the answer is, well, so far, none—because we don’t actually have local zoning in place,” she said. “It’s going to take a couple of years before we start seeing even the early stages, like developers requesting permits for these apartments.”

That said, while some communities may push back or even sue the state in response, many others acknowledge the problem and are willing to comply. And state policies can give cover to local officials who want to upzone but fear political blowback.

“​​A forward-looking mayor or city council can go to their voters and say, ‘Hey, the state is telling us we have to allow apartments, we have to allow duplexes. We know that we have an affordability problem, that many of the kids who grew up here can’t move back to the community because it’s so expensive, so we’re going to take this opportunity and lean into the idea and figure out on our terms what works for us to comply with the state mandate,’” Schuetz said. 

Condon, who has studied housing affordability in Vancouver for decades, raised a contrarian point: There are lots of good reasons for zoning reform and increasing density, he said, but affordability is not one of them.

“We have doubled the number of people per square kilometer in the city since 1970; there is no other center city that I’ve been able to find in North America that’s come even remotely close to the addition of new supply,” Condon said. “If adding supply was going to reduce prices, Vancouver should have the cheapest housing in North America. It now has the most expensive housing in North America.” 

And so the question, Condon continued, is why the additional supply didn’t help affordability. “The answer seems to be that land prices absorbed all the benefit of that new supply,” he said. “Because the capacity of those parcels was increased in terms of the financial return, it’s reflected in this tremendous rise in land value.”

Condon pointed to Cambridge, Massachusetts, as one community taking the right approach: Its 100 percent Affordable Housing Overlay allows extra density in exchange for assured, permanent affordability. “The wrong thing is just to increase allowable density and think that that’s going to solve the problem,” he said. “The right thing is to figure out ways to capture that new land value increase in the context of rebuilding these neighborhoods.”

Municipalities should insist on affordability “to discipline the land market, which is out of control,” Condon concluded. “A lot of the initiatives that we’re talking about today do the opposite—they unleash the land market. It’s a fundamentally different philosophy of how to solve the problem.”

The impacts of increased housing supply can be subtle. Grogan pointed to Minneapolis, where Pew Research has been tracking rents since the city legalized triplexes on all residential lots and did away with parking requirements. While rents increased 31 percent nationwide between 2017 and 2023, they were up just one percent in Minneapolis. “It’s very, very, very early in their experiment of increasing density, but they are finding that their rent prices are not increasing as steeply as other places in the country,” she said.

As the conversation turned to California, where some 200 new statewide housing policies have emerged since 2016—including preempting local zoning to allow ADUs by right on nearly all residential lots— more evidence was available to analyze. The Terner Center at UC Berkeley has been tracking the passage of California’s zoning interventions and housing laws, Garcia said, and the results have been mixed.  

Legalizing ADUs has been a success, for example, but has proven no match for the larger problem. “ADUs now make up almost 20 percent of new homes permitted in California,” Garcia said, “which seems like a good thing, but also is a little bit scary, because it means the rest of the market is not working.”  

Other policies out of Sacramento now require communities to prove they’re planning for significant new housing, and make it more difficult to skirt that obligation. Changes to the state’s density bonus law, meanwhile, allow developers to build higher in exchange for more affordable units, and a bill called Senate 35 allows affordable housing developers to bypass local approval and the “infamous” California Environmental Quality Act.

“Is it working? My very simple answer to that question is not yet, but maybe,” Garcia said. California used to build 200,000 housing units per year, he said. “More recently, even with all of these state-level changes, California hovers at around 100,000 units per year,” he said. “Last year we had 120,000 units. That’s an increase, that’s good—but it’s still lagging well behind the 180,000 units California needs to be building per year.”

Tax Policy

Cities and towns are also considering the effects of their tax systems on housing affordability. A panel including Jay Rising, chief financial officer for Detroit; Nick Allen, a researcher based at MIT; Joan Youngman, senior fellow at the Lincoln Institute; and former Boston assessor Ron Rakow examined Detroit’s proposal for a land value tax to lower residential taxes and encourage development.

About 17 percent of Detroit’s 138 square miles lies vacant, said Rising, and owners of unproductive land pay very little property taxes. “This is incentivized speculation,” he said. Taxing land more than buildings will also lower the property tax burden for many homeowners who have stayed in Detroit and seek to raise their families there. The city, which needs permission from the Michigan state legislature to implement the land tax, is trying to “protect public revenues and public services by making it fairly revenue-neutral. That’s how we got to where we are today.”

Detroiters “are paying the highest property tax rates in the nation, particularly on the housing investments that they own,” said Allen, coauthor of a Lincoln Institute study on the feasibility of splitting the tax rates for land and buildings. “A land value tax, in some ways, is just a neutral tax. Some economists have called it the least bad tax. It taxes an asset that doesn’t move, that when you tax it, it doesn’t chase that asset away. It raises revenue to fund the types of services that cities are providing.”

The theory is that landowners will build housing or make other improvements rather than pay taxes on vacant land. Many are holding on to the land expecting to sell at a higher price, but that speculation is based on an unearned windfall. “If you have a piece of bare land in the middle of Manhattan, you have wealth, but not because of anything you did. It’s because society has grown and there’s demand around you,” said Youngman, author of A Good Tax.

A well-functioning property tax based on market value is also critical to greater equity, the panelists agreed, with many jurisdictions designing property tax relief programs and homestead exemptions to lessen the tax burden in targeted circumstances.

“In terms of tax equity, it’s really important to . . . have a good and solid assessment system where assessments are kept up to date and with targeted exemption programs to make sure that we’re only giving relief where needed, and ensuring that we’re having adequate revenues for our communities,” said Rakow, who analyzed Boston property taxes to test for regressivity.

Policies that are less effective include some urban agriculture exemptions and broad-based tax caps like Proposition 13 in California, the panelists agreed. “The dirty little secret with assessment caps is that far more people pay more in taxes than they would if there were no cap at all,” said Rakow.

Institutional Investors

In one of the liveliest discussions at the workshop, the issue of institutional investors—large companies that are buying, flipping, or charging high rents for properties in weak real estate markets and elsewhere—was subject to a thorough examination.

Cincinnati Mayor Aftab Pureval, appearing on video, touted the use of a Port of Cincinnati bond issue to outbid institutional investors for control of nearly 200 properties across several neighborhoods.

“We have an aging built environment, aging buildings and aging single-family homes. That reality, combined with the fact that we’re an affordable city in the national context, has made us a key target for predatory institutional investors,” Pureval said. “Like other cities, we’ve seen a trend of bad-acting out-of-town corporations coming in to buy up huge swaths of single family homes, not doing anything to invest in them, and then jacking up the rents overnight. This practice contributes to pricing legacy communities out of their neighborhoods. It hurts the well-being of the tenants who are being neglected and it has a negative impact on our entire housing market.

“[We] jumped at the chance to get these houses back into the hands of local homeowners,” he said. “Local governments are inherently limited in terms of both resources and our ability to move markets, but I believe that this program has been a strong piece of evidence for the value there is in thinking outside of the box and in leaning in and testing innovative ideas.”

The success in Cincinnati was the result of a thoughtful organization of public finance structures that can be replicated in other communities to preserve affordable housing, said Robert J. (RJ) McGrail, who leads the Accelerating Community Investment initiative at the Lincoln Institute.

The extent of property ownership by institutional investors, covered by many news outlets as a key facet of the housing affordability crisis, can be documented using increasingly sophisticated mapping and data technology, said Jeff Allenby, director of innovation at the Center for Geospatial Solutions.

“What we can do with this information . . . is begin to look at a lot of different pieces and really dig into things like transaction history, layer on other information from the city [including building code violations] . . . to begin to tackle what I call data fusion,” Allenby said. CGS has developed an approach that uses this data to map property transactions, in some cases revealing swaths of institutional ownership in a single neighborhood.

David Howard, CEO of the National Rental Home Council, a DC-based nonprofit trade association that represents the single-family rental home industry, countered that property ownership by institutional investors is a small fraction on a national basis, though he acknowledged it is more concentrated in certain metro areas. While there are some bad actors, he said, outside investors are simply meeting market demand—fueled by a slowdown in construction of starter homes.

“It’s becoming harder and harder to purchase single-family homes. They’re harder to finance. They’re more expensive. There are significant inventory challenges. There’s excess demand for single-family rentals,” he said.

Home Financing

On the second day of the conference, Dan D’Oca of Harvard University’s Graduate School of Design explored how innovative design can promote affordability, summarizing a recent report published by the GSD and the Joint Center for Housing Studies.

The presentation was followed by another lively discussion about home financing. After the Community Reinvestment Act and the financial crisis of 2008, a reset has been in the works, with new programs and policies intended to help both individuals and neighborhoods access capital and to help close the racial homeownership gap. But there is disagreement on how much can be accomplished with policy tweaks versus a more radical reassessment of the $12 trillion mortgage market.

NPR reporter Chris Arnold opened the discussion by noting that if zoning reform and other measures increase housing supply—“as the ice floe breaks up,” as he put it—clearly evident barriers remain for financing homeownership, particularly for low-income families and communities of color.

Chris Herbert, managing director of the Joint Center for Housing Studies, applauded incremental changes that could make it easier for more people to enjoy wealth-building through homeownership, including down payment assistance, making the application process easier, improving the credit score and appraisal process, and making it possible to get financing for ADUs, manufactured homes, and property purchases through community land trusts.

Majurial (MJ) Watkins, community mortgage sales manager at TD Bank, cited the use of special purpose credit programs to expand access to home finance—though there is concern such outreach could trigger a legal challenge on the basis of reverse discrimination.

Jim Gray, a senior fellow at the Lincoln Institute, which is a member of the Underserved Mortgage Markets Coalition, noted that about 70 percent of all mortgages end up with Freddie Mac and Fannie Mae. “The way we change the system is primarily through Fannie and Freddie because they control such a big part of the market,” he said. “If you want to get a system that now recognizes your rent credit in your credit score, well, when you get Fannie and Freddie to do it, that’s when the system changes. That’s why we at the Lincoln Institute feel like it’s so important and we hope that you all will pay more attention to what Fannie and Freddie are doing and how they’re continuing to evolve our mortgage market.”

Also important, he said, are the Duty to Serve rules that govern the GSEs and, as a result, shape the lending criteria used by non-bank lenders, an increasingly prevalent category of mortgage providers that are not subject to provisions of the Community Reinvestment Act.

Will incremental measures be sufficient? Not really, said Chrystal Kornegay, director of MassHousing, an independent, quasi-public agency created in 1966 and charged with providing financing for affordable housing in Massachusetts.

“The current housing finance system is a total creation of the government. When you think about all of the injustices and inequities in that system, it is a total creation of the government. It was all done with intention,” she said. “When we ask questions around why there are homeownership gaps, should you buy a house now, the question is really much more about what can the government do to create a system that’s equal for everybody. They created this system that’s unequal; they can also create a different system.”

Kornegay described the MassDreams program, which was supported with American Rescue Plan Act funds and designed to expand homeownership opportunities for people in communities disproportionately affected by COVID by providing down payment and closing cost grants. By providing funds directly to buyers, she said, “all of a sudden, we had 64 percent of people who bought houses were people of color. Seventy-five percent were at 100 percent of area median income and below. It just goes to show what the power of money can do for people who make good decisions.

“What if we, the government, all of us, decided that we wanted to have . . . a whole system for people of color to actually buy houses?” Kornegay said. “We could do that. We know how to do that . . . [but] it’s not going to happen if we don’t make the federal government make it happen.”

Herbert emphasized the important role that housing owned by nonprofits and the public sector can play in expanding homeownership. “We’ve got 11 million renters paying more than half their income on housing, and we think that we’re going to fix zoning and make a little innovation in financing and solve this? No,” said Herbert. “We’ve got to get enough housing for those 11 million people to be able to afford housing, and it’s got to be outside the private market. Because most of that increase in price is land prices. If we get that out of the market, and you have good housing that’s well-financed, over time, we can actually start to have housing for those 11 million people.”

He also noted that the terms “public housing” and “social housing” don’t fully capture the concept of mixed-income, permanently affordable developments. “We need to have this conversation. We need to have a name for it that doesn’t make people think it’s socialist or Swedish,” he said.

A final session reviewed some of the approaches the Lincoln Institute is currently taking to help address the housing affordability crisis in the United States, followed by the traditional concluding roundtable, facilitated by Paige Carlson-Heim from the TD Charitable Foundation and TD Bank’s Shelley Silva, who earlier in her career ran the Philadelphia Housing Authority.

The journalists shared their perspectives on the challenges of being on the housing beat, given the complexities of the different elements of the story, from the dire needs of an aging population to increasingly visible homelessness, to the potential of new forms of government-enabled social housing.

Stories flowing from the Journalists Forum continue to appear, including a dispatch by Josh Stephens in the California Planning & Development Report, “Does Density Lead to Affordability?,” based on the first session on zoning reform; and an editorial encouraging a proposal for legalizing basement apartments in New York City by Mayor Eric Adams in Crain’s New York Business.

“The mayor is in good company,” the editorial states. “As discussed at a recent Lincoln Institute of Land Policy conference on innovations in affordable housing, municipalities across the nation are considering ADUs, which can include apartments fashioned out of garages and other structures, as solutions to housing shortages. One speaker pointed out that the high cost of constructing an ADU, which some local analysts say could run about $400,000, and the fact that federal programs such as Freddie Mac and Fannie Mae don’t help with financing, were major hindrances to getting them into the legal housing stock, with only about 772,000 created across the country since 2015.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Lincoln Institute of Land Policy President George W. McCarthy welcomes participants at the start of the 2023 Journalists Forum. Credit: Dakin Henderson.

En sus tres décadas como director del Scenic Hudson Land Trust, Steve Rosenberg vio olas de personas mudándose de ciudades a Hudson Valley tras acontecimientos importantes: El 11 de septiembre, los huracanes Sandy e Irene, e incluso la boda de Chelsea Clinton en Rhinebeck. Así que, cuando llegó una nueva ola durante la COVID-19, parte de la gran migración de trabajadores de oficina urbanos hacia la zona rural de los Estados Unidos, no fue una gran novedad.

Pero, esta vez, las cosas fueron diferentes en Hudson Valley, un valle que corre a lo largo del río Hudson desde Nueva York hasta Albany. Los precios del suelo y los bienes raíces se dispararon, debido a la afluencia de residentes nuevos y a las presiones más amplias del mercado. En las ciudades y los pueblos de la región, el aburguesamiento había empezado a arrasar con áreas echadas a perder por mucho tiempo a causa de la falta de inversión. Como consecuencia, los residentes de bajos ingresos se sintieron desplazados, las comunidades de personas negras y mestizas se vieron amenazadas, y se dificultó la preservación y creación de viviendas asequibles.

Esta “presión intensa sobre el suelo”, dice Rosenberg, también obstaculizó el trabajo de conservación. Tan solo una década antes, los fideicomisos de suelo pudieron ensamblar con mayor facilidad tres o más parcelas de tierra para crear un área protegida continua que ayudaría a preservar el hábitat silvestre y desarrollar la resiliencia ante el cambio climático. Ahora se necesitarían entre 10 y 12 compras para poder ensamblar una cantidad comparable de superficie, y, por lo general, siempre había ofertas mejores que las de los grupos de conservación.

Debido a que competían con compradores externos por la tierra, las organizaciones de vivienda y conservación de la región enfrentaban desafíos similares, y algunas empezaron a preguntarse si podrían lograr más trabajando juntas. Al mismo tiempo, algunas organizaciones de conservación, impulsadas principalmente por el movimiento Las vidas negras importan, exploraron cómo podrían abordar mejor la justicia racial, la salud pública y la equidad climática, como parte de un tipo de conservación del suelo más centrado en la comunidad. Pero los grupos de conservación y vivienda parecían existir en mundos paralelos, con misiones, objetivos, modelos de financiación y estructuras de gobierno diferentes.

Aun así, Rosenberg divisó un potencial. Cuando se jubiló de Scenic Hudson en 2021, se reunió con Rebecca Gilman Crimmins, nacida en Hudson Valley y profesional de la vivienda asequible en Nueva York, para reunir a un grupo de trabajo de cinco fideicomisos de conservación del suelo y cinco organizaciones de vivienda asequible de la región. Los grupos empezaron a aprender sobre el trabajo de lo demás, para identificar puntos de intersección y trazar un mapa de lugares potenciales en los que podrían asociarse. Combinaron datos sobre clima, biodiversidad y censo con su conocimiento sobre los funcionarios locales, las políticas de planificación y la regulaciones del uso del suelo (RPA 2023). “Las comunidades saludables necesitan tener ambas cosas”: espacios abiertos y viviendas asequibles, dijo Rosenberg. “Estas no deberían verse como mutuamente excluyentes u opuestas”.

A medida que los precios de los bienes raíces se disparan, el clima se desmorona y los Estados Unidos atraviesan una época de reconocimiento del tema racial, grupos de apoyo a la vivienda asequible y la conservación están empezando a explorar cómo pueden trabajar juntos. En 2022, el Instituto Lincoln reunió a profesionales y defensores, incluidos Rosenberg y Crimmins, para debatir sobre el potencial de colaboración entre los fideicomisos de conservación del suelo y los fideicomisos de suelo comunitarios. A través de una serie de debates presenciales y virtuales con el apoyo de la 1772 Foundation, participantes de grupos locales, regionales y nacionales exploraron las barreras que han enfrentado en el camino hacia la asociación, y las oportunidades que tienen por delante.

Preocupaciones compartidas, raíces diferentes

El arquitecto paisajista Charles Eliot, cuyo padre fue presidente de Harvard, fue quien inventó el primer fideicomiso de conservación del suelo de los Estados Unidos, The Trustees of Reservations. Eliot vio cómo las ciudades del país se marchitaban con la contaminación industrial, y previó focos de espacios abiertos de color verde silvestre en todas las ciudades y pueblos. El estado permitió que The Trustees empezara a adquirir y proteger suelo en 1891. En la actualidad, en los Estados Unidos hay 1.281 fideicomisos de suelo que protegieron más de 24 millones de hectáreas. Los fideicomisos de suelo, que en su mayoría operan en entornos rurales y suburbanos, y suelen estar a cargo de voluntarios, protegen los hábitats salvajes, los ecosistemas críticos y los espacios culturales, históricos y naturales, al comprar y gestionar parcelas en su totalidad o al poseer servidumbres de conservación, es decir, acuerdos legalmente voluntarios con los propietarios que limitan el desarrollo y otros usos determinados en una propiedad.

En cambio, el inicio de los fideicomisos de suelo comunitarios (CLT) es más reciente.En 1969, un grupo de activistas de derechos civiles dirigido por Charles Sherrod se propuso generar riqueza y poder colectivo entre los productores rurales negros del suroeste de Georgia. Crearon New Communities, una empresa que combinaba propietarios comunitarios de suelo con propietarios individuales de viviendas, lo que sirvió como modelo para los CLT de hoy en día. La organización se vio forzada a una ejecución hipotecaria de su tierra en 1985, después de que las prácticas discriminatorias del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por su sigla en inglés) la privaran de subsidios y ayudas fundamentales tras una sequía devastadora. Pero aún está funcionando como una organización educativa y le dio vida un movimiento: hoy en día existen más de 300 CLT en el país. Los CLT aún tienen como propósito servir a las comunidades marginales, y por lo general, poseen suelo a la vez que les dan a las personas la oportunidad de ser propietarias de viviendas y negocios. A pesar de sus orígenes rurales, ahora, la mayoría de los CLT se centran en brindar viviendas asequibles de forma permanente en entornos urbanos.

Estos orígenes diversos condujeron a una variedad de diferencias, como Katie Michels y David Hindin describen en un documento de trabajo elaborado para la convocatoria del Instituto Lincoln (Michels y Hindin, 2023). La tendencia de los fideicomisos de suelo ha sido centrarse en un electorado más rural, blanco y más adinerado, que, a su vez, está a cargo de su dirección, mientras que los CLT suelen estar destinados a personas de color, que son quienes los dirigen. Los recursos disponibles para los grupos también difieren.

“En comparación con los CLT, los fideicomisos de suelo pueden ser organizaciones más ricas y tener un mayor acceso al poder político y recursos financieros”, escriben Hindin y Michels, y advierten que el financiamiento público y privado se suele destinar a la vivienda o la conservación, pero no a ambas. Debido a que ambos grupos necesitan suelo para cumplir su misión, añaden, “algunos fideicomisos de suelo comunitarios y de conservación del suelo locales han tenido experiencias negativas entre ellos y pueden considerarse como enemigos”.

Pero eso está empezando a cambiar. “Estamos empezando a ver que algunos fideicomisos de conservación del suelo y CLT están realmente intentando resolver cómo trabajar juntos”, dijo Beth Sorce, vicepresidenta del sector de crecimiento de Grounded Solutions Network, una organización nacional sin fines de lucro que promueve soluciones de vivienda asequible y fue producto de una red de CLT. A medida que las ciudades se extienden y las parcelas asequibles empiezan a escasear, las organizaciones de vivienda asequible y conservación están empezando a dejar a atrás sus diferencias, dice Sorce, que participó en la convocatoria del Instituto Lincoln: “Tenemos un objetivo en común de una lugar realmente saludable y habitable. Quizás, en lugar de que todos intentemos adquirir tierras de forma individual, podríamos trabajar juntos para resolver cómo hacerlo de un modo más ecológico para nuestra comunidad”.

Fideicomisos de todo el país “están brindando muchos beneficios a nuestro medioambiente, así como a las vidas y el bienestar de las personas”, comentó Forrest King-Cortes, director de conservación centrada en la comunidad de Land Trust Alliance (LTA), una colación nacional de fideicomisos de conservación del suelo. LTA contrató a King-Cortes, quien también participó en la convocatoria del Instituto Lincoln, para coordinar sus esfuerzos para poner a las personas en el centro del trabajo de conservación. King-Cortes ve “más oportunidades de tener diálogo con otros movimientos como el movimiento de vivienda asequible”.

A medida que estas conversaciones continúan, los participantes están identificando muchas formas posibles de colaboración, desde el intercambio de ideas e información hasta esfuerzos para impulsar una reforma política de forma conjunta. En algunos casos, los grupos están adoptando medidas en el terreno. En Ohio, la Western Reserve Land Conservancy, que trabajó mucho tiempo con bancos de tierras locales para adquirir propiedades inmobiliarias para el espacio público verde, está empezando a asociarse con CLT para una planificación conjunta coordinada por la comunidad que incluirá la vivienda asequible. En Mount Desert Island, Maine, donde hay restricciones de vivienda y los costos llevan al 54 por ciento de los trabajadores a vivir fuera de la isla, Island Housing Trust, un CLT, se está asociando con Maine Coast Heritage Trust en un proyecto de 24 hectáreas que combina la conservación de humedales con el desarrollo de viviendas asequibles para los trabajadores. Y en un suburbio de Seatle con predominio de personas negras y desarrollo acelerado, Homestead Community Land Trust y la organización dirigida por la comunidad Skyway Coalition se están asociando para proteger el espacio verde y la capacidad de pago, mientras evitan el aburguesamiento.

Un modelo colaborativo en Athens, Georgia

Mientras quienes defienden la vivienda asequible y la conservación exploran oportunidades de colaboración, pueden aprender de organizaciones que incorporaron ambos objetivos en su misión. Muchas personas consideran que Athens Land Trust es la estrella guía en la intersección de estos mundos.

A principios de la década de 1990, Nancy Stangle y Skipper StipeMaas estaban desarrollando una comunidad intencional rural, Kenney Ridge, en 53 hectáreas del condado de Athens-Clarke, Georgia, unos 320 kilómetros al norte de Albany, donde nació el movimiento CLT. El plan era que Kenney Ridge incluyera lotes privados para propietarios de viviendas, una casa de hacienda y jardines comunitarios, y espacios abiertos comunes conservados. Pero a medida que desarrollaban la iniciativa, se dieron cuenta de que separar más suelo para conservación también encarecía los lotes privados, porque el costo de construir rutas, tuberías de agua y cloacas se dividía entre los lotes, y a mayor conservación menor era la cantidad de lotes, y por tanto, menos propietarios de lotes había para afrontar los costos. “Veían esta tensión entre el desarrollo de tipo medioambiental y la asequibilidad”, dijo Heather Benham, directora ejecutiva de Athens Land Trust. Además, el aumento del precio estaba excluyendo a algunos de sus amigos.

En esta época, un día Stangle estaba llevando a sus hijos al zoológico en Atlanta cuando su auto se rompió. Una mujer paró y ofreció llevar a Stangle a su oficina, donde podía usar el teléfono. La mujer trabajaba en un fideicomiso de suelo comunitario, Cabbagetown Revitalization and Future Trust.

Después de repasar el modelo del CLT, Stangle y StipeMaas decidieron crear una organización que funcionaría como un fideicomiso de suelo y como un CLT, y así nació Athens Land Trust.

Durante los primeros años, Athens Land Trust funcionó principalmente como un fideicomiso de conservación del suelo. Luego, en 1999, uno de los miembros de la junta compró un baldío en un barrio de Athens con tradición histórica de personas negras y lo donó al grupo. El gobierno local otorgó un subsidio para viviendas asequibles y la organización construyó su primera vivienda.

Las dos alas de la organización siguieron creciendo (el fideicomiso llegó a poseer 8.375 hectáreas de servidumbre de conservación, que provenían de orígenes diversos, desde granjas a las afueras de Athens, hasta plantaciones de pino y montañas en el norte de Georgia, y construyó y reacondicionó viviendas dentro de la ciudad), pero permanecieron prácticamente separadas. “Básicamente, cuando atendíamos el teléfono, era bastante claro si alguien llamaba por una cosa o por otra”, dijo Benham. Quienes llamaban solían ser familias negras de ingresos bajos interesadas en viviendas, o agricultores blancos que deseaban proteger el suelo que habían poseído por generaciones.

A principios de la década de 2000, estas facetas de trabajo paralelas empezaron a intersectarse. Un miembro de la junta mencionó que en uno de los baldíos en el barrio se estaban llevando a cabo actividades con drogas. ¿Podría el fideicomiso de suelo transformarlo en un jardín comunitario? “Cuando estás protegiendo granjas, hacer jardines no parece un salto tan grande”, dijo Benham. “Eso se convirtió en un proyecto, y luego, simplemente siguió creciendo”.

Otros barrios empezaron a comunicarse con nosotros a fin de iniciar proyectos similares. El grupo se asoció con la universidad local para crear una red de jardines comunitarios y una granja urbana donde los vecinos pudieran cultivar alimentos para vender, complementando sus ingresos. El subsidio del USDA brindó financiamiento y la ciudad también ofreció algunas tierras. Para maximizar el beneficio que obtiene la comunidad del suelo, Athens Land Trust empezó a organizar clases de jardinería y jornadas de cultivo, programas para jóvenes relacionados con las habilidades agrícolas y un mercado de productores rurales en un barrio de personas negras con ingresos bajos. Estas actividades apoyan los objetivos de Athens Land Trust de fomentar el desarrollo económico y el empoderamiento de la comunidad, dice Benhma. “La oportunidad económica en torno al mercado de los productores rurales y el desarrollo de pequeños negocios”, comenta, entreteje las parcelas en “el ecosistema y la economía de los barrios”.

Punto de encuentro de la conservación y la justicia

A medida que crecía el trabajo urbano de Athens Land Trust, sus dirigentes también empezaron a aplicar una perspectiva de equidad en su trabajo de conservación rural, e identificaron poblaciones desatendidas por esfuerzos previos de proteger las tierras agrícolas. En abril de 2023, el fideicomiso del suelo estaba cerca de alcanzar un trato para la primera servidumbre de conservación en una granja en posesión de personas negras en Georgia. A lo largo de los Estados Unidos, un 97 por ciento de granjas y un 94 por ciento de hectáreas de granjas pertenecen a productores rurales blancos. Muchos propietarios de tierras negros carecen de un derecho claro (un legado de reglas injustas de herencia de bienes inmuebles) y no pueden donar o vender las servidumbres de sus tierras. Por otro lado, es entendible que quienes ganaron la lucha para obtener un derecho claro duden a la hora de transferirlo. Benham añade que los mecanismos de puntuación utilizados por el Servicio de Conservación de Recursos Naturales del USDA para determinar si una parcela debe conservarse tienden a favorecer a las granjas ubicadas en suelos agrícolas de primera calidad. “¡Vaya sorpresa!: la mayoría de los productores rurales negros no obtuvieron las tierras de mejor calidad”, señala.

Benham cree que Athens Land Trust logró tender un puente entre ambos mundos porque su objetivo fundamental es darle a la comunidad el control de las tierras y el desarrollo. Dejando de lado la visión estricta hacia la vivienda o la conservación, el fideicomiso y otras organizaciones afines “pueden tener más marcos, vocabulario, prácticas y formas de interactuar en común” con el movimiento de justicia medioambiental que con los fideicomisos de conservación del suelo, explica. Esto también se refleja en la filantropía: los financiadores que parecen entender cómo se alinean el trabajo de vivienda y de conservación de los fideicomisos son quienes reconocen su “trabajo de sostenibilidad”, similar a la justicia social, “en barrios de bajos ingresos”.

En el sur del Bronx, Nueva York, un fideicomiso de suelo comunitario creado en 2020, funciona con un modelo híbrido similar, y trabaja para preservar la capacidad de pago de la vivienda y proteger el espacio abierto, lo que incluye la red de jardines comunitarios del barrio. South Bronx Community Land and Resource Trust surgió del trabajo de Nos Quedamos, una sociedad de desarrollo comunitario local que comenzó en la década de 1990 como resistencia de base a un plan de renovación urbana que habría desplazado a una comunidad de ingresos bajos, en su mayoría latina. Comprometidos con el “desarrollo sin desplazamiento”, desarrollo impulsado y controlado por la comunidad, Nos Quedamos ahora tiene una cartera de viviendas asequibles. Lanzó el CLT para “crear y fomentar una comunidad más saludable al equilibrar el uso del suelo, la capacidad de pago, la accesibilidad a los servicios y espacios abiertos, la sostenibilidad y la resiliencia medioambiental, la escala y el carácter comunitario”. Tiene como objetivo ser una entidad centralizada que sea propiedad de la comunidad.

Julia Duranti-Martínez, que trabaja convarios CLT en la organización para el desarrollo comunitario nacional LISC y es miembro de la junta directiva de East Harlem/El Barrio CLT en la ciudad de Nueva York, recomienda que las conversaciones sobre colaboración “den prioridad a los grupos que surgen de la organización de justicia medioambiental”. En un mercado de bienes raíces donde el suelo es costoso y escaso, los grupos de conservación y vivienda compiten por parcelas, y los parques nuevos suelen verse como presagios de aburguesamiento, los proyectos de desarrollo comunitario que han navegado estas tensiones con mayor éxito se han visto impulsados por el mismo objetivo fundamental que el movimiento de justicia medioambiental, explica Julia, y asegura que las “comunidades de color, indígenas y negras son las que realmente están en condiciones de tomar decisiones”.

Duranti-Martínez agrega que, históricamente, el marco de los CLT ha tenido más en común con los grupos de justicia medioambiental que con el movimiento ecologista. “La promoción de estos modelos de administración comunitarios no se opone a la vivienda asequible”, comentó, simplemente porque “una comunidad saludable” tiene “todos los tipos de espacios: vivienda asequible y digna, espacio comercial asequible, espacio verde y espacios culturales y comunitarios”.

Hacia adelante

A pesar de las ideas prometedoras de colaboración y entusiasmo para estas iniciativas, sigue habiendo obstáculos culturales e ideológicos. Históricamente, para los fideicomisos de suelo, el éxito se ha medido por el número de hectáreas protegidas y los dólares recaudados, pero estas mediciones convencionales “no capturan realmente todo el impacto” de los proyectos más complejos y pequeños, dijo Michels. Proteger el especio verde y construir viviendas en dos hectáreas podría llevar la misma cantidad de tiempo, esfuerzo y recursos que conservar 4.000 hectáreas rurales, señala, lo que significa que existen algunos marcos ideológicos en relación con la conservación que deben cambiar.

Los colaboradores potenciales también deben avanzar con determinación y esmero. Según muchas parte involucradas en este trabajo, la participación significativa e inclusiva de la comunidad será clave para lograr combinar con éxito objetivos de espacio abierto y vivienda asequible, ya sea que ese esfuerzo esté ocurriendo dentro de una sola organización o como parte de una colaboración entre grupos. “La conservación tiene mucho que aprender sobre cómo incorporar a las partes interesadas de la comunidad como tomadores de decisiones dentro de nuestras organizaciones”, dice King-Cortes de LTA. A pesar del interés cada vez mayor de ampliar el trabajo del movimiento, “muchos de nosotros no estemos listos, diría, para formar parte de asociaciones con grupos para la vivienda asequible hasta que no hayamos hecho nuestro trabajo: hasta que hayamos aprendido sobre las raíces del movimiento de vivienda asequible, los lazos con el movimiento de derechos civiles”.

Sin embargo, los grupos de conservación también tienen un caudal de recursos y experiencia para ofrecer. Para los CLT, “sin lugar a duda, el mayor obstáculo para poder expandirse es el acceso al suelo y al dinero”, dijo Sorce de Grounded Solutions Network. Las asociaciones suelen ser útiles para cerrar la brecha, y los grupos de conservación también podrían ayudar en este sentido. “Podrían agruparse para adquirir una parcela más grande, parte de la cual se destinará a conservación, y parte a vivienda”.

De hecho, este tipo de sociedad podría beneficiar a ambos sectores. “Todos están luchando para recaudar fondos”, dijo King-Cortes. “Todos están intentando sacarle el mayor provecho a lo que tenemos. Pero, si trabajamos juntos en la planificación, creo que ambos movimientos pueden lograr más o aprovechar al máximo los recursos”.

Tener éxito en eso demandará esfuerzo, porque la mayor parte de la financiación para la conservación y la vivienda se ha separado históricamente, como apuntan Michels y Hindin. “Todos los programas y financiamientos apoyados por políticas públicas están estancados”, confirmó Rosenberg. Un grupo para la vivienda que quiere ejecutar una iniciativa de desarrollo con caminos, parques o jardines comunitarios, por lo general, puede conseguir financiación para construir las viviendas, mientras, por otro lado, los grupos de conservación solo pueden conseguir financiamiento para conservar suelo.

Sin embargo, existen excepciones a la regla. En Vermont, en 1987, los grupos de conservación y vivienda se organizaron para crear una fuente única de financiamiento público, el Vermont Housin and Conservation Trust Fund, administrado por la Junta de Conservación y Vivienda de Vermont (Vermont Housing and Conservation Board, VHCB). Michels, que trabajó en VHCB por muchos años, dice que representa un modelo potencial de colaboración. Se cultivaron relaciones y se logró un entendimiento entre las dos comunidades, y tanto los profesionales como los gestores de políticas llegaron a ver que los objetivos dobles se complementan, no compiten, lo que refuerza una tradición de uso del suelo de casi 100 años de antigüedad de asentamiento compacto rodeado por un paisaje de trabajo.

Todos los años, una coalición de grupos de conservación y vivienda asequible ejercen presión en la legislatura del estado para obtener financiamiento del VHCB. El resultado es “muchas relaciones forjadas entre dichas comunidades de práctica, y cada una sabe en qué trabaja la otra”, dijo Michels. VHCB invirtió en proyectos con ambos elementos en muchos pueblos, y garantizó la disponibilidad de viviendas asequibles y espacios abiertos. “Existe una versión de colaboración que no implica trabajar en conjunto en una misma parcela”, pero se puja por el mismo resultado, dice Michels; cuando una oportunidad se presenta en una parcela, se aprovecha al máximo.

De regreso en Hudson Valley, el grupo de trabajo de Rosenberg está tomando como modelo la Ley de Preservación Comunitaria (Community Preservation Act) de Massachusetts. Los votantes en Massachusetts pueden elegir que su municipalidad aplique un recargo a los impuestos prediales, lo que, luego, puede usarse para financiar la conservación, vivienda asequible, recreación en espacios abiertos y preservación histórica. La legislatura de Nueva York autorizó que algunas municipalidades voten por una tarifa local de transferencia de bienes raíces para crear un fondo de preservación comunitario, pero la recaudación solo puede apoyar la conservación, no la vivienda.

Identificar las reformas políticas que podrían ayudar a realizar su trabajo y acordar en una declaración de propósitos compartidos han sido prioridades para el grupo de Hudson Valley, que continuó sus exploraciones con apoyo de la Regional Plan Association, el patrocinador fiscal del proyecto, y el Consensus Building Institute. “En realidad, existen algunas colaboraciones que ya están comenzando”, dijo Rosenberg. Kingston Land Trust, que estudia y fomenta el modelo de fideicomiso de suelo comunitario desde 2017, se asoció con el grupo para la vivienda asequible regional, RUPCO, para lanzar una CLT como parte de su iniciativa Land for Homes (Suelo para Viviendas). Además, la organización trabajó con estudiantes graduados en la Universidad de Columbia y Bard College para desarrollar una visión de vivienda regional, y una guía para la colaboración entre grupos de conservación y vivienda (Kingston Land Trust 2021). Mientras tanto, The Chatham, una empresa de conservación del suelo de Columbia, con sede en Nueva York, cumple la función de patrocinador fiscal de otro CLT nuevo.

Y, dentro del grupo de trabajo, uno de los fideicomisos de conservación del suelo identificó una parcela agrícola de 46 hectáreas para la venta en el pueblo de Red Hook que “define la entrada a la comunidad”, dijo Rosenberg. Red Hook, tiene un fideicomiso de preservación comunitario que apoya la conservación, y Scenic Hudson y otros grupos están activos allí desde hace mucho tiempo.  Pero, tras expandir, hace poco, su sistema cloacal público, Red Hook también estuvo considerando desarrollar más viviendas asequibles, y, en el caso de estos bienes inmobiliarios, repeler a los compradores privados interesados en desarrollar la parcela completa.

Las condiciones parecían favorables. Así que dos de las organizaciones de vivienda del grupo de trabajo y dos de los fideicomisos de suelo se reunieron con funcionarios locales para debatir sobre la colaboración con el pueblo en torno a un proyecto que alcanzaría ambos objetivos: conservar las tierras agrícolas y construir algunas viviendas asequibles. Ahora, el pueblo planea comprar la tierra, trabajar con uno de los fideicomisos de suelo para implementar una servidumbre de conservación en la mayor parte de esta y separar el resto para viviendas que uno de los grupos para la vivienda asequible construirá. “Ese proyecto aún no se implementó, pero está avanzando”, dijo Rosenberg. “Es muy emocionante”.

COLOQUIO DEL INSTITUTO LINCOLN SOBRE FIDEICOMISOS DE SUELO COMUNITARIOS Y DE CONSERVACIÓN DEL SUELO

Durante 2022, el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo coordinó un trabajo de investigación de un año sobre el potencial de colaboración entre los fideicomisos de conservación de suelo y fideicomisos de suelo comunitarios. Con el apoyo de Peter Stein de Lyme Timber Company y un subsidio de 1772 Foundation, el instituto reunió a un grupo de expertos en conservación y vivienda asequible para realizar una serie de reuniones, lo que culminó con un coloquio y un documento de trabajo (Michels y Hindin, 2023).

El coloquio ha servido como fuente de información para iniciativas en curso para fomentar prioridades en materia de conservación y vivienda asequible. En febrero, en la cumbre del Con-necticut Land Conservation Council (Consejo de Conservación del Suelo de Connecticut), los coautores del documento de trabajo, Katie Michels y David Hindin, aconsejaron a los defensores y líderes de los sectores de conservación y vivienda que consideren agendas compartidas y objetivos de políticas futuras. En marzo, Jim Levitt, director de Recursos de Suelo y Agua Administrados de Forma Sustentable del Instituto Lincoln, moderó un panel principal titulado “Affordable Housing and Land Conservation: Not an Either/Or” (Vivienda asequible y conservación del suelo: no es una o la otra) en la reunión anual de la Massachusetts Land Trust Coalition; el panel incluyó un participante del coloquio.

“Para prosperar, las comunidades necesitan viviendas asequibles permanentemente y suelo conservado permanentemente que brinde espacios verdes, infraestructura verde y hábitats respetuosos de la biodiversidad”, dice Chandni Navalkha, directora asociada de Recursos de Suelo y Agua Administrados de Forma Sustentable del Instituto Lincoln. “Al trabajar de forma más colaborativa, estas comunidades de práctica tienen un potencial único para aprovechar sus décadas de éxito y experiencia para implementar proyectos con múltiples beneficios y objetivos que enfrentan los desafíos más urgentes de las comunidades”.

Audrea Lim es escritora en la ciudad de Nueva York y su trabajo ha aparecido en el New York Times, Harper’s y Guardian. Su libro Free the Land (Liberar el suelo), sobre la mercantilización del suelo y alternativas en los Estados Unidos, será publicado por la editorial St. Martin’s Press en 2024.

Imagen principal: Estudiantes de posgrado de la Universidad de Columbia trabajaron con Kingston Land Trust en un proyecto que prevé nuevos modelos de vivienda asequible en inmuebles de propiedad comunal, incluidos departamentos de densidad media. Crédito: “(E)CO-Living: Towards a More Affordable and Green Kingston” ([E]COVida: hacia un Kingston más ecológico y asequible) de Yiyang Cai, Kai Guo, Lingbei Chen, Wenyi Peng. Urban Design Studio II, primavera de 2021, Facultad de Arquitectura, Planificación y Preservación, Universidad de Columbia. Profesores: Kaja Kühl (coordinadora), con Lee Altman, Anna Dietzsch, Shachi Pandey, Thaddeus Pawlowski y asociados, Zarith Pineda, Victoria Vuono. Socio local: Kingston Land Trust.

Referencias

Kingston Land Trust. 2021. “An Affordable Eco-Dwelling Roadmap: A Guide for Land Trusts and Housing Organizations to Collaborate on Inclusive, Holistic, and Sustainable Affordable Housing Developments”. Kingston, Nueva York: Kingston Land Trust and Bard College MBA in Sustainability. https://kingstonlandtrust.org/sites/KingstonLandTrust.org/files/inline-files/Affordable%20Eco-Dwelling%20Roadmap%20KLT%20v.5.28.21_0.pdf.

Michels, Katie y David A. Hindin. 2023. “Building Collaboration Among Community Land Trusts Providing Affordable Housing and Conservation Land Trusts Protecting Land for Ecological Value”. Documento de trabajo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. (Enero). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/building-collaboration-among-community-land-trusts-providing-affordable.

RPA (Regional Plan Association). 2023. Hudson Valley Affordable Housing and Conservation Strategy. https://rpa.org/hudson-valley-affordable-housing-conservation-strategy.

Aftab Pureval, electo en 2021, está haciendo historia como el primer alcalde asiático estadounidense de Cincinnati. Se crio en el suroeste de Ohio, fue hijo de primera generación de estadounidenses y trabajó en una juguetería cuando estaba en la secundaria. Después de graduarse en la Facultad de Derecho de la Universidad Estatal de Ohio, Pureval ejerció varios cargos en la comunidad jurídica, entre ellos, abogado en Procter & Gamble, antes de ingresar al servicio público. Ejerció como secretario del Tribunal del condado de Hamilton de 2016 a 2021, y fue el primer demócrata en ocupar dicha oficina en más de 100 años. Pureval reside en el norte del barrio de Clifton, en Cincinnati, con su esposa y sus dos hijos. A principios de este año, habló con nuestro miembro sénior, Anthony Flint, para el pódcast Land Matters. Esta transcripción se editó por motivos de espacio y claridad.

Anthony Flint: Has atraído mucha atención por lo que algunas personas denominan una “responsabilidad heroica” de preservar el parque de viviendas unifamiliares de la ciudad y mantenerlo lejos de las manos de los inversionistas externos. Explíquenos brevemente cuáles fueron los logros en colaboración con Port of Cincinnati.

Aftab Pureval: Solo para brindar un poco más de contexto, Cincinnati es una de las antiguas ciudades industriales. Tenemos una larga y orgullosa tradición de ser el destino final del Ferrocarril Subterráneo. Fuimos la puerta de entrada a la libertad para muchos esclavos que escapaban de esa experiencia horrible. Tenemos muchos vecindarios históricos, muchas construcciones históricas, y tenemos mucha infraestructura antigua y viviendas unifamiliares antiguas, lo que, sumado al hecho de que somos una ciudad asequible en el contexto nacional, nos convierte en el blanco principal de los inversionistas institucionales.

Desafortunadamente, Cincinnati figura en lista nacional tras lista nacional en cuanto a la tasa de aumento de los alquileres. El factor principal que impulsa esta situación proviene de esos inversionistas, que no son de la ciudad y no tienen ningún interés en el bienestar de Cincinnati y sus inquilinos, y que acaparan todas las viviendas unifamiliares baratas, no hacen nada para invertir en ellas, pero duplican o triplican los alquileres de un día para el otro. La ciudad está haciendo muchas cosas a través de litigaciones, por medio de la aplicación del código . . . para hacerles saber que no estamos jugando. Si vas a tener un comportamiento depredador en nuestra comunidad, no te defenderemos.

Además, hemos tomado medidas en una etapa temprana para prevenir que esto suceda al asociarnos con The Port . . . Cuando muchas propiedades salieron a la venta porque un inversionista institucional las incluyó en un bloque de venta, The Port gastó US$ 14,5 millones para comprar más de 190 viviendas unifamiliares, y superó las apuestas de otros 13 inversionistas institucionales . . . Durante el año pasado, The Port trabajó para modificar esas propiedades a fin de que cumplan con los requisitos [y de encontrar] compradores calificados, a menudo, ciudadanos que están trabajando en la pobreza o de clase media-baja, que jamás han poseído una vivienda.

Este año estamos trabajando en tres de las 194 de esas viviendas disponibles para la venta. Es un gran éxito en desde donde se lo mire . . . pero es solo una herramienta en la que The Port y la ciudad están trabajando para aumentar la capacidad de pago de la vivienda en todos nuestros barrios.

AF: ¿Qué aprendió de esto que pueda transferirse a otras ciudades? Se requiere mucho capital para superar la apuesta de un inversionista institucional.

AP: Es verdad, se requieren muchos fondos. Por eso es que necesitamos más flexibilidad del gobierno federal y del estatal para brindarles a las municipalidades las herramientas necesarias para evitar que esto suceda en una primera instancia. Ahora, una vez que un inversionista institucional clava sus garras en una comunidad, no hay mucho que la ciudad pueda hacer para responsabilizarlo.

Como hemos visto, la mejor estrategia es comprar grandes cantidades de propiedades en una etapa temprana. Muchas ciudades reciben muchos dólares del gobierno federal por medio del Plan de Rescate Estadounidense (ARP, por su sigla en inglés). Hemos usado gran parte de los dólares del ARP no solo para que el dinero llegue a las manos de las personas que más lo necesitan, lo que es de vital importancia en este momento, sino también para asociarnos a otras alianzas público-privadas o a The Port, a fin de proporcionarles los recursos necesarios para comprar grandes cantidades de suelo y conservarlo.

Este es un momento único para las ciudades que tienen más flexibilidad [con] los recursos que provienen del gobierno federal. Incentivaría a todos los alcaldes y consejos a que realmente piensen de forma crítica sobre el uso de los fondos, no solo en el corto plazo, sino también en el largo plazo, para enfrentar a algunas de estas fuerzas macroeconómicas.

AF: Cincinnati se convirtió en un destino de residencia más atractivo, y la población aumentó ligeramente tras años de recesión. ¿Considera a Cincinnati como un refugio del clima o de la pandemia? ¿Qué implicaciones tiene este crecimiento?

AP: Lo que amo de mi trabajo como alcalde es que no me centro necesariamente en los próximos dos o cuatro años, sino en los próximos 100 años. En este momento, estamos atravesando un cambio de paradigma debido a la pandemia. La forma en la que vivimos, trabajamos y jugamos está cambiando drásticamente. El trabajo remoto está transformando por completo nuestro estilo de vida económico en todo el país, pero, en particular, aquí en el Medio Oeste.

No me cabe duda de que debido al cambio climático, debido al aumento del costo de vida en la costa, habrá una migración hacia el interior. No sé si será entre los próximos 50 o 75 años, pero sucederá. Estamos viendo cómo grandes empresas toman decisiones con base en el cambio climático. Tan solo a dos horas al norte de Cincinnati, Intel está invirtiendo US$ 200.000 millones para crear la planta semiconductora más amplia del país, atraída por nuestro acceso a agua dulce y la resiliencia climática de nuestra región.

Ahora, no me malinterpreten: el cambio climático nos afecta a todos . . . pero en Ohio y Cincinnati, no observamos los incendios forestales, las sequías, los huracanes, los terremotos, la erosión costera que vemos en otras partes del país, lo que nos hace un refugio seguro del cambio climático no solo para la inversión privada sino también para las personas.

Cincinnati está creciendo, en parte, porque, en este momento, nuestra economía se está expandiendo, pero creo que realmente veremos un crecimiento exponencial en las próximas décadas debido a estos factores masivos que empujan a la gente hacia el interior del país. Para asegurarnos de que en el futuro las inversiones y el crecimiento demográfico no desplacen a nuestros residentes actuales, tenemos que estabilizar el mercado ahora y prepararnos para tal crecimiento..

AF: ¿Cuáles son los cambios en el uso del suelo y las mejoras de transporte en las que se está concentrando con relación a esto?

AP: Si queremos que esto salga bien, debemos hacer una revisión y una reforma integrales de nuestras políticas. Nos estuvimos reuniendo con las partes interesadas para [explorar cómo] se vería una Cincinnati moderna. Creo que se vería como un barrio denso y diverso por el que se podría caminar, y tendría un buen transporte público e inversiones en arte público. Ahora mismo, la zonificación de la ciudad de Cincinnati no está promoviendo esos tipos de barrios. Cerca del 70 por ciento de nuestra ciudad se zonificó exclusivamente para uso unifamiliar, lo que representa una restricción artificial en la cantidad de oferta que podemos crear. A su vez, esto está aumentando los alquileres y los impuestos a la propiedad de forma artificial, lo que está haciendo que muchos de nuestros antiguos residentes, incluso aquellos que poseen sus viviendas, se vean desplazados.

Si nos tomamos con seriedad la desconcentración de la pobreza y la desegregación de nuestra ciudad, entonces tenemos que analizar las prohibiciones de unidades multifamiliares. Tenemos que analizar los requisitos de estacionamiento para empresas y viviendas. Tenemos que considerar el desarrollo orientado al transporte público junto con nuestras líneas de tránsito rápido de autobuses. Tenemos que considerar oportunidades creativas para crear más viviendas como unidades accesorias, pero nada de esto es fácil . . . Tengo la convicción de que podemos lograr algunos cambios sustanciales para nuestro código de zonificación a fin de propiciar una mayor capacidad de pago, fomentar más transporte público y, simplemente, ser una ciudad más ecológica. En este punto, asumimos el compromiso de que, cuando estén disponibles, solo compraremos vehículos para la cuidad que sean eléctricos. Tenemos la granja solar administrada por una ciudad más grande de todo el país, lo que contribuye significativamente a nuestro consumo de energía.

AF: Un poco de esto es volver al futuro, porque la ciudad tenía tranvías. ¿Tiene la sensación de que existe una apreciación de eso, de que esos tiempos, en realidad, hicieron que la ciudad funcione mejor?

AP: La ciudad solía ser densa, solía tener tranvías increíbles, transporte público, y luego, lamentablemente, las ciudades, no solo Cincinnati sino en todo el país, vieron una disminución constante de la población, y una pérdida de residentes desplazados a los suburbios. Ahora las personas quieren regresar a la ciudad, pero tenemos el trabajo duro de deshacer lo que muchas ciudades intentaron hacer, que fue crear vecindarios de suburbios dentro de una ciudad para incentivar que la gente de los suburbios regrese. Se trata de deshacer un poco el pasado a la vez que nos concentramos en lo que supo existir.

AF: ¿Qué le preocupa más sobre este tipo de transiciones, y qué identifica como el problema principal que enfrentan las personas de ingresos bajos y comunidades de color en Cincinnati?

AP: Desplazamiento. Si no podemos ser una ciudad asequible para sus residentes, estos se irán, lo que es perjudicial en muchos aspectos. Si la ciudad no crece, una ciudad de nuestra magnitud y con nuestra ubicación dentro del país, entonces muere, muere rápido. Las ciudades de magnitudes como la nuestra tienen que crecer, y para que esto ocurra, no solo debemos reunir talento, sino también preservar a las familias y las comunidades antiguas que han estado aquí desde el primer momento..

Ninguna ciudad del país descubrió una forma de crecer sin desplazamiento. Los factores del mercado, los factores económicos son tan profundos y es tan difícil influir sobre estos, y los recursos de la ciudad son tan limitados, que es realmente difícil . . . A menudo, supongo que me frustro por no contar con suficientes recursos, suficiente autoridad para tener un impacto significativo en las fuerzas macroeconómicas que están ingresando a la ciudad. Ya que, si alcanzamos nuestro sueño, que es más inversión, más crecimiento, esto conllevará consecuencias negativas, y es realmente difícil de gestionar ambos..

AF: La página web de la alcaldía dice que Cincinnati está bien posicionada para ser líder en el cambio climático localmente y en el exterior. ¿Qué cree que la ciudad tiene para ofrecer que hace que se distinga en términos de acción climática?

AP: Todas nuestras iniciativas políticas se analizaron con dos lentes. El primer lente es el de la equidad racial y el segundo, el del clima. Esto se aplica a todo lo que hacemos, ya sea nuestra valuación de la silvicultura urbana, el análisis de un mapa de calor de nuestra ciudad o las inversiones en árboles no solo para limpiar el aire sino también para enfriar nuestros barrios, [o] nuestras inversiones en biocarbón. Somos una de las únicas tres ciudades en todo el mundo que recibieron un copioso subsidio por parte de Bloomberg Philanthropies para seguir innovando en el mundo del biocarbón, que es un subproducto de la quema de madera, que es un imán de carbono increíble que ayuda con la escorrentía de aguas pluviales a la vez que captura el carbono del aire.

Últimamente, las empresas y personas que miran hacia el futuro consideran al cambio climático en ese futuro. Si busca una ciudad que sea resiliente ante el cambio climático y además realice inversiones cuantiosas en tecnología climática, entonces Cincinnati es el destino indicado para usted.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Aftab Pureval. Crédito: Amanda Rossmann/USA Today Network.

Puede que el hecho de que el financiamiento de la vivienda pueda considerarse una política de suelo no sea evidente a simple vista, e incluso menos evidente el motivo por el que los opinólogos como yo describimos la regulación financiera nacional, como la Ley de Reinversión Comunitaria, como una de las políticas de suelo más importantes del siglo XX. ¿Cómo diablos podría la regulación financiera nacional influir sobre el uso del suelo local, y qué tiene que ver la actividad de inversión y préstamo de los bancos con el suelo?

Como ya he señalado aquí en otras ocasiones, los mapas de préstamos federales discriminatorios diseñados por la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas y adoptados por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por su sigla en inglés) en la década de 1930 tuvieron un impacto duradero. Unos 90 años más tarde, una revisión de 2022 llevada a cabo por la Reserva Federal informó sobre una investigación que finalmente vinculó estos mapas con inequidades contemporáneas en cuanto a oportunidades económicas, resultados sanitarios, acceso a espacios verdes, efectos de islas de calor, mortalidad por la COVID y expectativa de vida.

La Ley de Reinversión Comunitaria (CRA, por su sigla en inglés) fue una de tres acciones del Congreso, posteriores a la Ley de Derechos Civiles de 1964, diseñadas para remediar el daño infligido a las comunidades por las políticas federales de financiación de la vivienda. Décadas de escases de capital y discriminación intencionada han vaciado las ciudades de los Estados Unidos y empobrecido a millones de estadounidenses y sus comunidades.

A raíz de la Ley de Vivienda Justa de 1968, que prohibió la discriminación en las transacciones inmobiliarias, y la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas de 1975, que exigió que las entidades crediticias informen sobre sus actividades con precisión geográfica, la CRA impuso una obligación positiva, que se aprobó en 1977, a los bancos regulados por el estado para que satisfagan las necesidades crediticias de todas las comunidades en las áreas en las que ofrecen servicios. No le indicó a los bancos lo que no podían hacer, sino lo que tenían que hacer para revertir décadas de mal comportamiento.

Tres agencias federales, la Reserva Federal, la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, por su sigla en inglés) y la Oficina del Contralor de la Moneda (OCC, por su sigla en inglés), se encargaron de garantizar que los bancos cumplieran la nueva regulación. Curiosamente, la ley solo se aplicó por completo doce años más tarde, cuando a los reguladores se les encomendó que aprobaran la expansión geográfica de los bancos, principalmente a través de fusiones o adquisiciones.

La CRA se ha revisado en numerosas oportunidades para responder a la industria bancaria en crecimiento. Recientemente, en 2020, la OCC propuso una regla de modernización para abordar el cambio del mundo físico a los bancos digitales, pero la Reserva Federal, la FDIC y miles de grupos comunitarios se opusieron. La propuesta se revocó en 2021, pero pocos supervisores argumentarían que la CRA no necesita una modernización. Más apremiante que el banco digital son las preocupaciones sobre el enorme cambio en la concesión de préstamos hipotecarios, que se aleja de los bancos regulados y se consolida cada vez más en entidades crediticias no bancarias.

Según el Consejo Federal de Examen de Instituciones Financieras, en 2021, 10 de las 12 entidades crediticias más importantes (y cuatro de las primeras cinco) eran empresas hipotecarias independientes. Estas entidades crediticias no bancarias no tienen obligaciones positivas de analizar la discriminación histórica.  Más allá de la observancia de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas, la regulación de su actividad crediticia es muy deficiente. Sin embargo, no están fuera del alcance de las políticas de suelo en cuanto a la regulación financiera.

Las entidades crediticias no bancarias dependen de las grandes corporaciones de la industria para obtener capital. Según el Urban Institute, las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por su sigla en inglés), Fannie Mae y Freddie Mac, compraron alrededor del 60 por ciento de las hipotecas que surgieron en los Estados Unidos en 2021. La FHA y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por su sigla en inglés) de los Estados Unidos fueron los responsables de otro 16 por ciento. Cabe destacar que las entidades no bancarias dieron origen a alrededor del 70 por ciento de los préstamos comprados por las GSE y a más del 90 por ciento de los préstamos respaldados por el gobierno en 2021. Por lo tanto, si alguien quisiera continuar las medidas positivas para satisfacer las necesidades de financiamiento de la vivienda de los mercados desatendidos, el camino es bastante obvio: buscar marcos de políticas nuevas o existentes que brinden oportunidades, por medio de la regulación de las GSE, para afectar el comportamiento crediticio de las entidades no bancarias.

Por suerte, las grandes corporaciones de financiamiento de la vivienda se someten a controles públicos. En 2008, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA, por su sigla en inglés) colocó a Fannie Mae y Freddie Mac bajo la tutela del estado, cuando se volvieron insolventes durante la crisis de ejecución hipotecaria. En 2017, la FHFA implementó el programa Duty to Serve, que impuso obligaciones legales a las GSE para que se ocupen de tres mercados específicos desatendidos: viviendas prefabricadas, preservación de la vivienda y viviendas rurales. Bajo el programa Duty to Serve, Fannie Mae y Freddie Mac tuvieron que presentar tres planes anuales que describieran cómo atenderían mejor tales mercados. Los planes se ultiman con base en la participación del público y se informan en el Congreso anualmente.

IEn 2021, la FHFA impuso obligaciones adicionales a las GSE para ampliar el acceso a oportunidades de vivienda asequible, decente y segura: ahora deben preparar e implementar planes de Financiamiento de la Vivienda Equitativa de forma anual, y presentar informes sobre estos, en los que se describa cómo “resolverán sustancialmente las diferencias étnicas y raciales en la propiedad de la vivienda y la riqueza que han persistido por décadas”.

La década posterior a la primera aplicación de la CRA en 1989 fue la época dorada para el desarrollo de las comunidades ya que los defensores se movilizaron para presionar a los bancos a fin de que cumplieran sus obligaciones en virtud de la CRA. Casi de inmediato, cientos de miles de millones de dólares de nuevos préstamos se dirigieron a las áreas de servicio de la CRA. La tasa nacional de propiedad de la vivienda subió de un 64 por ciento a un 68 por ciento, y el crecimiento de los barrios de ingresos bajos y medios duplicó las cifras nacionales. Prosperaron las corporaciones de desarrollo comunitario y se incubó la industria de financiamiento de desarrollo comunitario.

Nos encontramos en un momento similar en cuanto a los planes de Financiamiento de la Vivienda Equitativa y Duty to Serve, que he decidido llamar “la Nueva CRA”. La FHFA está construyendo una vigilancia regulatoria rigurosa, y, con la ayuda del Instituto Lincoln, el sector civil ha vuelto a movilizarse para pedir por mejores planes, mejor observancia y mejores resultados.

El año pasado, reunimos a 20 de los mayores desarrolladores de viviendas asequibles para lanzar la Coalición de Mercados Hipotecarios Desatendidos (UMMC, por su sigla en inglés). El objetivo es transmitir un mensaje unificado que aliente a las GSE, junto con nuestra colaboración, a que cumplan su misión respecto de los planes de Financiamiento de la Vivienda Equitativa y Duty to Serve. Juntos podemos trabajar con las GES para diseñar mejores productos crediticios para financiar la compra de viviendas prefabricadas, fortalecer la capacidad de las Instituciones de Financiamiento de Desarrollo Comunitario para crear hipotecas nuevas en los mercados de difícil alcance, y persuadir a la FHFA para que apoye los nuevos programas pilotos de préstamos para evaluar los productos y procesos nuevos a fin de atender mejor estos mercados.

La UMMC está desmitificando el mercado hipotecario secundario (donde las entidades crediticias y los inversionistas compran y venden préstamos y derechos de servicio) y proponiendo soluciones realistas para fomentar un cambio real en los sistemas. En su primer año como coalición, la UMMC alcanzó una importante victoria cuando la FHFA rechazó los nuevos planes del Duty to Serve presentados por las GSE y pidió planes más ambiciosos con objetivos más específicos como aquellos reflejados en un proyecto integral que la coalición había preparado. Entre las iniciativas recientes de la UMMC se encuentran un sistema de puntuación que muestra en qué medida las GSE respetaron el proyecto y un tablero que brindará datos cuantitativos detallados y accesibles sobre su desempeño.

Los planes de Financiamiento de la Vivienda Equitativa y Duty to Serve no sustituyen la Ley de Reinversión Comunitaria. La CRA sigue siendo la política de suelo más importante de nuestro arsenal nacional de regulaciones financieras, y es responsable de las inmensas cantidades de crédito nuevo que regresó a las comunidades a las que se les había negado el acceso durante décadas.

Pero los tiempos han cambiado. Cuando se aprobó la CRA, la FDIC aseguró alrededor de 18.000 bancos. Hoy en día son 4.844. Y, por si fuera poco, muchos bancos están cerrando y reduciendo su negocio hipotecario minorista, para ceder el espacio a entidades crediticias no bancarias. Podemos intentar reformular la CRA para reflejar esta nueva realidad de mercado, o podemos cumplir con las expectativas del mercado tal como está.

Las brechas raciales y étnicas respecto a la propiedad de la vivienda siguen siendo dolorosamente altas, al igual que la inaceptable y persistente desigualdad racial de ingresos. Si esperamos hacer mella en cualquiera de estos aspectos, tendremos que encontrar una forma de expandir la propiedad de la vivienda de formas sin precedentes.

Nadie esperaba que la CRA reparara losimpactos vergonzosos de políticas de préstamos engañosas. Los planes de Financiamiento de la Vivienda Equitativa y Duty to Serve son un maravilloso complemento de la CRA. Quizás una cartera de regulaciones de préstamos sea un enfoque más apropiado que una solución universal. Deseamos que la UMMC empodere a los profesionales y defensores para que les exijan a las GSE y la FHFA lo que necesitan a fin de afrontar estos inmensos desafíos.

Imagen: El presidente Jimmy Carter firma la Ley de Reinversión Comunitaria en 1977. Crédito: Reserva Federal.