Rampant informality, so emblematic of large cities in developing countries, poses many challenges for property taxation systems. For instance, tenure rights in informal settlements are often obscure or even unknown; buildings are constructed gradually over time, self-construction is common, and the whole unit may never be finished; property value depends on vague or intangible factors such as the security provided by community organizations; the occupant or even the legal owner may be too poor to pay taxes; administrative costs of tax collection are higher than in the formal areas, whereas assessed values are often much lower; and there is hardly any public investment in infrastructure and services.

These critical features of informal housing seem to violate many of the premises on which the administration of a property tax system is grounded: identification of taxable property and corresponding taxpayers; description of the property’s physical characteristics; determination of property values on a reasonable market basis and according to predictable measures; the taxpayer’s presumed ability to pay; collection costs that are relatively low compared to the revenue collected; and an expectation that tax revenues would benefit the area from which the tax was collected.

This comparison depicts the essence of the conventional wisdom on informal occupations and the reasons why they are generally disregarded for taxation purposes, but misconceptions and prejudices are evident. This article examines some of these biases and their consequences for property tax collection in informal areas. The Latin American situation is used to illustrate this debate, but this study is still exploratory due to limited data. The arguments discussed indicate promising directions for further analyses, rather than conclusive findings in most cases.

Informal Occupations

In land occupation and housing, informality is a multidimensional phenomenon involving thorny issues related to land tenure; noncompliance with urban norms and regulations, such as minimum lot size, allowance for public spaces, and street layouts; inadequate provision of public services and equipment; and occupation of improper areas, such as environmentally protected or ecologically risky areas and contaminated brownfield sites.

Slums originated by land invasions are the first image of informality that comes to mind, but other social and physical forms of informality range from pirate subdivisions, usually characterized by market sales of land having no clear title, to situations where even legally qualified owners with titled land do not conform to existing urban norms and regulations.

According to the United Nations–Habitat (2003), about 928 million people (32 percent of the world’s urban population or 43 percent of the population of developing countries) currently live in slums with precarious urban infrastructure and inadequate public services. If current trends and policies continue, the report estimates that slum populations will increase by 37 million per year to reach a total of 1.5 billion people in 2020. Although Latin America accounts for 9 percent of the world’s population, it comprises about 14 percent of those who live in slums.

Why is Informality a Problem?

Informality disorganizes the functioning of urban land markets, since illegal, irregular, and clandestine operators are able to reap higher profits by avoiding some costs, such as taxes, the cost of protecting the land from invasions, or the cost of providing basic urban infrastructure and services. Contrary to expectations, land prices per square meter in informal settlements are often higher than those in formal areas, when discounting investments related to the provision of water, electricity, drainage, sewerage, and other services.

Moreover, informality is expensive for society. The costs of curative policies to upgrade irregular settlements are higher than the cost of new land development, and indirect social costs include the presence of criminal activity and natural disasters caused by development in environmentally sensitive areas. The evidence also suggests that informality is both a cause and an effect of urban poverty. The geographic distribution of poverty tends to overlap with the spatial pattern of informal arrangements, although the magnitude and persistence of informality cannot be entirely explained by poverty. A survey conducted by the Instituto Pereira Passos (2002) based on the Brazilian Census of 2000 found that about 64 percent of the population classified as poor actually lived outside the slum areas.

Myths of Informality

There are many prevailing myths about how informal settlements are either established or operated, including the perception that occupants in informal areas are neither willing nor able to pay property taxes. In fact, not only are occupiers usually willing to pay the tax as a way to legitimate their land tenure, but they are often quite able to pay it. New occupants, in fact, have already paid the property tax in the form of higher land prices, yet the payment went to either the subdivider or original landowner instead of the government.

Moreover, payment of the property tax by occupants of informal areas is likely to legitimate their right to demand public services and other urban improvements from government authorities. Many informal occupants also realize that private provision of basic services through informal means, such as buying water from a truck, is likely to be more costly and risky than payment of the property tax.

Other myths or assumptions about informality include beliefs that occupants of informal settlements are necessarily poor; informal settlements are occupied only by unemployed and informal workers; formal property title is necessary to obtain access to credit; informal settlements are homogeneous entities clearly distinguished from formal settlements; and occupation of informal settlements is made through nonmarket transactions.

Property Tax Collection

In an attempt to relate property tax collection per inhabitant to the presence of informality, we used data based on a survey of municipalities conducted in 1999 by the Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE 2001). Table 1 presents data that measured two criteria: the occurrence of slums (i.e., informal settlements caused by invasions) and the existence of all types of irregular land development. Slums occur in 27.6 percent of all municipalities in Brazil, while irregular land development (including slums) occurs in almost 44 percent of them. The maximum value of property tax collected is higher in larger municipalities and those with slums and other irregular developments, and the revenues also tend to be higher on average than in those municipalities without such development.

However, Table 2 illustrates the difficulty of monitoring property ownership and tax collection records by comparing the presence of cadastres in municipalities with records on slums and informal settlements. Local cadastres cover information on slums in 52.5 percent of the municipalities in which they are found, but only 39 percent of those cities have complete records on informality. By comparison, 50.5 percent of municipalities with irregular land developments have this information included in their cadastres, and 51 percent of the cases with records have complete information. Thus, one cannot reject the hypothesis that the larger, richer, and more developed municipalities are also the ones with better records on informal occupations.

Using the IBGE database, a model for multiple regression analysis was developed to test the relationship between informality and the property tax collected per inhabitant. The relationship was controlled with other attributes available in the database, including the average income per inhabitant, the size of the population, and a group of variables associated with the role of the local administration in promoting urban development. Based on this model, which explains approximately 72 percent of the variation in the property tax collected per inhabitant, the following factors have proven to be influential in determining the amount of property tax collected.

• Urban regulations and minimum lot sizes. The findings support the argument that municipalities with a more complete regulatory framework are able to collect more property tax per inhabitant. Consistently, a decrease in the property tax collected per inhabitant is found in municipalities where no minimum lot size is established. Thus, stricter land use regulations have a positive effect on property tax performance, as much as their absence produces adverse effects.
• Updated property cadastre and maps. As expected, municipalities in which the property cadastre and maps have been updated more recently tend to obtain a higher collection ratio. The model also indicates that municipalities that use more technology, as measured by the use of a digital cadastre, are able to collect more property tax per inhabitant than the others.
• Occurrence of slums. Municipalities with slums collect more property tax per inhabitant than those without slums. A plausible explanation for this phenomenon may be that more industrialized and/or more economically dynamic cities have a higher incidence of informality. In this case, the loss of property tax revenue generated by informality is likely to be compensated by the revenue collected in high-income areas and from commercial and industrial properties.
• Inclusion of informal property in the cadastre. The importance of a more universal tax base is also confirmed, as reflected in better property tax performance when informality is recorded at the local government level.
• Collection ratio. Municipalities with less tax evasion, that is, a higher collection ratio, tend to collect more property taxes per inhabitant.
• Average income per inhabitant. Finally, the average income per inhabitant is the most important factor in tax collection, accounting for about 42 percent of the variation in the property tax collected per inhabitant.

In addition to the level of income, the findings clearly indicate the importance of an effective administration of the property tax. In other words, even in the presence of informality municipalities achieve better results in comparative terms if they maintain updated cadastres and maps, include informal properties in the cadastre, and have a broad framework of urban legislation. In summary, when focusing strictly on the property tax performance, the major cause of concern is not the presence of informality itself, but the way public officials deal with it for property tax purposes.

The Property Tax as a Tool to Reverse Informality

A more vigorous property tax is likely to affect informality directly. For instance, the portion of the property tax levied on land value constitutes a strong antidote to force the existing stock of serviced land to the market. The property tax may also be important as a tool to influence the decision-making process for which areas should receive urban services. Indeed, communities without a property tax system are particularly vulnerable when it comes to seeking public attention.

The property tax can also be an educational mechanism for helping citizens realize their rights and duties, including the need to contribute to public expenses. The government’s commitment to allocate tax revenues fairly and equitably provides greater legitimacy to the tax. Furthermore, a property tax may be one mechanism to reduce land prices through the capitalization effect (Bahl and Linn 1992). Usually local government recognition of occupancy has no direct, legal effect on guaranteeing property titles at the public registry, but informal occupiers may perceive it as a kind of a green card to access the legal world.

Rabello de Castro (2000) has argued that there are solid legal grounds to use cadastres for property tax purposes to legitimize tenure rights, and that the courts would have no difficulty in admitting such records as trustworthy evidence. Finally, there is an advantage for the property tax to cover informal property because its application requires specific knowledge of the area, which has immensurable value to the city management.

Policy Recommendations

Informality poses particular challenges to property tax administration, including the need to design feasible and politically acceptable procedures. Following are some policy recommendations for consideration.

• Extend tax liability to occupants in informal settlements. Limiting property tax liability to the landowner reduces the ability to collect taxes in countries with a substantial number of informal settlements. Legislation could establish the possessor or occupier as the taxpayer of record, so there should be no technical impediment to considering alternative forms of secured tenure to meet the challenge of enhancing the universality of the property tax.
• Update urban cadastres. Conventional cadastral procedures and techniques are not able to keep up with the physical and legal idiosyncrasies of informal settlements. Low-cost, flexible initiatives to update cadastres and identify irregular land subdivisions and buildings might include the establishment of partnerships with companies that provide public services or institutions responsible for social programs.
• Determine how to assess informal property. Assessing informal property is a challenge since there is little understanding of how informal markets operate. This may require taking into account atypical determinants of property values (e.g., the value of relaxed urbanistic norms and regulations) and creative sources of information (e.g., neighborhood association records on property transactions). However, a vibrant property market is generally observed in informal areas, and the analysis of the determinants of land prices is as feasible and amenable to standard techniques as the analysis undertaken in formal markets (Abramo 2003). Another alternative is to use self-assessment, as applied in Bogotá, Colombia, using simplified forms to make the process easier for low-income families.
• Bypass assessment difficulties for progressive housing. Self-production of housing is common, and improvements may take place on a gradual, albeit permanent, basis in informal occupations. Consequently, proper taxation of informal properties would require inspecting the houses more frequently. These difficult circumstances suggest considering other alternatives, including the use of either the site value as the tax base or a self-reporting scheme. Neighborhood associations and community organizations could be involved in such programs. Initiatives to encourage self-reporting would be facilitated by the extent to which the revenue collected is earmarked to improve public services and equipment in the neighborhoods in which the property tax was collected.
• Minimize tax evasion. Contrary to the view that higher rates of tax evasion prevail in low-valued properties, the general perception is that tax evasion is more likely to occur on high-valued properties. Local administrators and other sources confirm that poor families are quite willing to have their properties included in the fiscal cadastre, and to pay the property tax.
• Adjust the tax burden on the poor. Current alternatives for either reducing or eliminating the tax burden on the poor in formal areas should be applied to informal areas. Such measures include either deductions or exemptions according to the property value, the family income, or both criteria, and the use of progressive rates starting at a symbolic value and moving up according to classes of assessed values.
• Establish a fiscal culture. Symbolic tax payments may have no impact in terms of revenue, but are likely to contribute to the creation of a fiscal culture. A sustainable tax system for informal housing requires steps similar to those for formal property markets: adjust the tax burden according to the ability-to-pay; demonstrate to taxpayers the public benefits related to the collection of the property tax; promote educational programs explaining the rights and duties of citizens; and apply effective and reasonable penalties for cases of nonpayment.

Even though most informal property is excluded from the property rolls, the above requirements should be applied to informal properties if a higher level of efficiency in property tax collection is to be achieved. The argument about high collection costs to exclude low-valued properties (or low-income families for that matter) from the tax-rolls should be reckoned against the benefits of promoting broader fiscal citizenship.

A Longer View

The collection of property taxes in informal areas may be not only possible under certain circumstances, but also attractive for pursuing a more effective urban policy that is capable of mitigating informality and its negative effects for society in general and for individual occupants of these settlements in particular.

Despite the difficulty of providing empirical evidence on its theoretical impacts on the land market, the part of the property tax levied on the land value is likely to produce effects that are critical to mitigate the distortions and dysfunctions in land markets with a high degree of informality. These effects include stimulating land development; deterring land speculation; reducing land prices; increasing the supply of urbanized land; encouraging more compact cities; promoting more efficient provision of urban infrastructure and services; and encouraging a more rational pattern of development. Indirect benefits may include the relevance of the information generated to identify property, the use of paid property taxes as a paralegal means to legitimize tenure rights, and last but not least the opportunity for accessing citizenship and becoming integrated into society.

In summary, when focusing on the property tax performance, the major cause of concern is not so much informality itself, but the way public officials treat informality and how they administer a property tax system. In this context, the introduction of the property tax into an environment with rampant informality requires special caution. The challenges to operating the property tax in informal areas include the need to understand the informal market, curb intervening land ownership claims from previous or absent owners, improve administrative capability, and legitimize public actions that result in social benefits to the poor. In addition, public officials need to overcome prejudice and misconceptions regarding informality and introduce efficient property tax initiatives that may actually reduce informality.

About the Authors

Martim O. Smolka is senior fellow and director of the Program on Latin America and the Caribbean at the Lincoln Institute of Land Policy.

Claudia M. De Cesare is a property tax advisor to the Secretariat of Finance in the municipality of Porto Alegre, Brazil. She is on the advisory board of the International Property Tax Institute (IPTI) and is a faculty member of the Lincoln Institute.

References

Abramo, Pedro. 2003. A teoria econômica da favela: quatro notas sobre a localização residencial dos pobres e o mercado imobiliário informal, in A cidade da informalidade: o desafio das cidades latino-americanas, Pedro Abramo (Org.). Rio de Janeiro: Librería Sette Letras, Fundação Carlos Chagas Filho de Amparo a Pesquisa do Estado do Rio de Janeiro, and Lincoln Institute of Land Policy.

Bahl, R.W., and Johannes F. Linn. 1992. Urban Public Finance in Developing Countries. Washington DC: Oxford University Press.

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). 2001. Perfil dos municípios brasileiros: Pesquisa de informações básicas municipais, 1999. Rio de Janeiro: IBGE.

Instituto Pereira Passos. 2002. Evolução da população de favelas no Rio de Janeiro: Uma reflexão sobre os dados mais recentes. Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro. http://www.rio.rj.gov.br.

Rabello de Castro, S. 2000. Habitação: Direito e governança – Duas sugestões para ação governamental. Fundação João Ribeiro. Cadernos de Textos 2: 321–338.

UN–HABITAT. 2003. The challenge of slums: Global report on human settlements. Nairobi, Kenya: United Nations Human Settlements Programme.

Hoy en día, cerca de un millón de personas vive en apartamentos subterráneos en Beijing, donde, para los 23 millones de habitantes de la gran ciudad, las viviendas sociales cercanas a los lugares de trabajo son muy escasas (Xing 2011). Estas unidades habitacionales por lo general son subdivisiones sin ventanas en sótanos y en refugios antiaéreos, cuyo tamaño promedio es de 9,75 metros cuadrados.

En agosto de 2010, Beijing estableció un plan de tres años para evacuar a los inquilinos de estas viviendas subterráneas. Los desalojos comenzaron en 2011, especialmente en los distritos urbanos más céntricos con valores de suelo caros, pero la demanda continúa siendo alta. En algunas áreas de la ciudad, particularmente en los distritos periféricos, pueden verse en la calle anuncios de alquileres subterráneos y, en Internet, también existen miles de avisos de alquiler de unidades subterráneas.

El presente artículo está basado en el análisis de este fenómeno llevado a cabo por la autora en los años 2012 y 2013, cuando los avisos en Internet de apartamentos subterráneos eran una actividad dinámica y creciente. Los listados de alquiler analizados contienen suficiente información sobre las unidades en particular, tales como ubicación, precio, tamaño, comodidades y nivel de subsuelo, para evaluar la dinámica de este submercado de alquiler de viviendas para personas de bajos recursos.

Escasez de viviendas de alquiler accesible

Tal como ocurre en la mayoría de las ciudades chinas, Beijing sufre una grave escasez de viviendas de alquiler accesible, a consecuencia de la migración masiva hacia los centros urbanos (Liu y otros 2013; Xie y Zhou 2012). La ciudad también tiene una gran cantidad de espacio subterráneo, derivada de una política del año 1950 que establece que todos los edificios nuevos deben tener un subsuelo común y refugios antiaéreos. Los códigos de edificación especifican las pautas de construcción, inclusive la provisión de infraestructura, como electricidad, agua y alcantarillado. Esta disponibilidad de espacio subterráneo ha crecido de forma exponencial en medio del extraordinario boom de la construcción que se ha producido en China en las últimas décadas. Algunos complejos constan de hasta 600 unidades por debajo del nivel del suelo.

Como forma de abordar el déficit de vivienda, las políticas oficiales promovieron, durante 24 años en época de paz, la utilización “económica” de este espacio subterráneo, y uno de los usos establecidos por dicha política fue el residencial (BMBCAD 1986). Sin embargo, en 2010 Beijing cesó de otorgar nuevos permisos de uso de apartamentos subterráneos e instituyó el plan de tres años mencionado anteriormente con el fin de evacuar a los residentes. En vista de la cantidad de personas involucradas y la falta de alternativas de vivienda social, este proceso ha presentado diferentes desafíos, como el hecho de que los propietarios de estas unidades están demandando una compensación por derechos de ocupación que habían adquirido cuando las unidades eran legales.

Viviendas financiadas por el Estado

Desde que China hizo la transición a un mercado privado desde una economía de planificación centralizada, en la que el estado proporcionaba todas las viviendas, el sector inmobiliario ha crecido de forma explosiva. Consideradas principalmente como un vehículo de inversión, las nuevas unidades privadas son accesibles únicamente a aquellos que poseen suficientes ahorros para comprar una vivienda con poco financiamiento.

Las restricciones en la oferta de terrenos constituyen otro obstáculo para la provisión privada de vivienda. Debido a que la intención del Estado, propietario de todos los terrenos del país, es proteger el suelo agrícola fértil, ha prohibido el desarrollo en las áreas rurales de la periferia urbana. Aun así, dichas zonas han experimentado una rápida construcción de proyectos de vivienda por parte de personas que se asientan informalmente. Estos “pueblos urbanos” proporcionan viviendas privadas a una cantidad de entre 5 y 6 millones de personas de bajos ingresos que no pueden acceder a viviendas cercanas al centro de la ciudad, pero el gobierno ha estado intentando demoler estas viviendas.

El Estado chino ofrece cuatro tipos de proyectos de vivienda social, especialmente para empleados públicos con bajos ingresos (ver tabla 1). Los primeros tipos de asistencia fueron el programa lian zu fang, que ofrecía viviendas de alquiler a las familias más pobres, y el programa jing ji shi yong fang, que proporcionaba oportunidades de acceder a la propiedad de una vivienda con subsidio.

En 2011, el gobierno lanzó un programa para construir más viviendas de alquiler (gong zu fang) para personas recientemente graduadas de la universidad y trabajadores cualificados en sectores clave, como la industria de alta tecnología. No obstante, debido a que este programa es algo reciente, la cantidad de unidades de alquiler accesible todavía es relativamente baja. Por otro lado, los proyectos de vivienda xian jia fang están dirigidos a la población desplazada. A pesar de la gran cantidad de unidades que se han construido para residentes de bajos ingresos a lo largo de los años, la demanda supera con creces la oferta, produciéndose una larga lista de espera.

La barrera del hukou

En Beijing, el hukou o permiso de registro de familias, es un requisito previo para acceder a cualquiera de los cuatro tipos de viviendas sociales mencionados. A modo de una retención de la planificación central, el hukou otorga a las familias el derecho a los servicios públicos en el lugar de residencia que el gobierno les ha asignado, pero les restringe recibir dichos servicios en otros lugares. Las personas que nacieron dentro de un hukou en grandes ciudades son elegibles para recibir mejores servicios educativos, de salud y de infraestructura. A no ser que un empleador patrocinado por el Estado solicite un cambio en el hukou de un trabajador, las personas que no poseen un hukou en las principales ciudades siguen enfrentándose a una barrera importante para acceder a las oportunidades económicas.

La figura 1 muestra la ubicación actual de los programas públicos de vivienda para las personas que poseen un hukou en Beijing. Al igual que ocurre en otros lugares del mundo, los proyectos de vivienda social se encuentran, como ya se ha mencionado, en las áreas más apartadas de la ciudad, donde los terrenos son menos caros pero, también, menos demandados. El subalquiler, otra de las características típicas de los proyectos de vivienda social, se encuentra muy difundido, pues los beneficiarios del programa cobran un alquiler a sus inquilinos por los apartamentos que les proporcionó el Estado.

Análisis del mercado subterráneo

En nuestro estudio hicimos uso de los listados detallados de viviendas subterráneas en alquiler que se encuentran disponibles en Ganji.com. Estos listados resultaron muy útiles para llevar a cabo el análisis, ya que el sitio estaba bien organizado y tenía la mayor cantidad de avisos. Utilizamos el término de búsqueda “地下室” o “unidad subterránea”, con lo que obtuvimos el alquiler mensual, la superficie en metros cuadrados, la ubicación específica, las comodidades y otras características de los apartamentos subterráneos, tales como el nivel de subsuelo. De los 7.312 anuncios que recabamos desde octubre de 2012 hasta septiembre de 2013, seleccionamos 3.677 entradas singulares con información completa. Tal como muestra la figura 1, estas unidades se encuentran bien distribuidas por toda la ciudad, lo que refleja el requisito de que todos los edificios de nueva construcción en Beijing posean un espacio subterráneo.

Resulta importante destacar que estos anuncios representan lo que probablemente es el sector de mayor poder adquisitivo del mercado inmobiliario subterráneo. Los propietarios que publican sus anuncios en Internet suelen tener un mayor nivel de educación y más recursos. Los anuncios normalmente vienen acompañados de fotografías, para demostrar la calidad relativamente alta de la vivienda. Además, la intención de los propietarios de publicar los anuncios sugiere que se sienten relativamente seguros en cuanto a la tenencia de las unidades.

La tabla 2 contiene estadísticas descriptivas de las 3.677 unidades habitacionales subterráneas estudiadas. La mediana de tamaño de las unidades es de 9,75 metros cuadrados, levemente menor que el mínimo de 10 metros cuadrados de Beijing y que la superficie habitacional general promedio per cápita (28,8 metros cuadrados por persona). Aun así, los apartamentos son por lo general más grandes que un dormitorio promedio para trabajadores, que sólo llega a 6,2 metros cuadrados (Xie y Zhou 2012).

El alquiler promedio mensual de 436 RMB (US$70) confirma que los apartamentos se encuentran en el sector de mayor poder adquisitivo de las viviendas para trabajadores migrantes. Según un estudio llevado a cabo por el gobierno en 2012, cerca del 48 por ciento de los trabajadores migrantes en Beijing paga menos de 300 RMB (US$48) por mes, un 27 por ciento paga entre 301 RMB y 500 RMB (US$48–US$80) y un 17 por ciento paga más de 1.000 RMB (US$160) (Xie y Zhou 2012). Es decir que estas unidades subterráneas en alquiler representan, por lo general, un tipo de vivienda con más valor para los trabajadores migrantes que los dormitorios comunes para trabajadores o las viviendas en pueblos urbanos.

En promedio, las unidades subterráneas se encuentran a menos de 11 kilómetros del centro de la ciudad, con una desviación estándar de 6,2 kilómetros, lo que las ubica definitivamente dentro de la Quinta Autopista de Circunvalación. Con estas ventajas de ubicación, los apartamentos ofrecen potencialmente costos más bajos de traslado ida y vuelta al trabajo, así como mejores oportunidades económicas. De manera similar, la distancia promedio a la estación de metro más cercana es de poco más de 1 kilómetro, lo que se considera una distancia caminable.

Cerca de un 50 por ciento de las unidades anunciadas se encuentran a uno o dos pisos por debajo del nivel del suelo. El 50 por ciento restante son semisubterráneas, como los denominados “apartamentos jardín” de los Estados Unidos, que tienen una pequeña ventana cerca del cielorraso de la habitación. Según nuestro análisis preliminar, el hecho de que la unidad estuviera a uno o dos niveles por debajo del suelo no presentaba ninguna diferencia estadística en cuanto al precio, habiendo considerado otras variables. Con respecto a las comodidades, cerca del 25 por ciento de los anuncios de las unidades indicaba que tenían calefacción, más de la mitad mencionaba la conectividad a Internet, aproximadamente el 25 por ciento señalaba la presencia de cámaras de vigilancia y menos de un 12,5 por ciento indicaba la existencia de guardias de seguridad.

Análisis de la dinámica de mercado

En nuestro estudio analizamos si la demanda en este submercado inusual de viviendas subterráneas es similar al mercado convencional sobre el suelo. En particular, la desventaja de vivir por debajo del nivel del suelo puede ser muy grande; además, este tipo de viviendas es, por lo general, tan pequeña que las demás variables estándar en los modelos de precios hedónicos pueden llegar a ser más pronunciadas o diferenciarse de alguna otra manera.

Nuestro análisis estadístico consistió en una progresión escalonada en la que se intentó ajustar las variables de la prueba a un modelo base que incluye las variables que la bibliografía ya considera significativas. Los resultados del análisis resultaron ser los previstos, ya que todas las variables fueron significativas y apuntaban en la misma dirección. Por ejemplo, el alquiler aumenta cerca del 3,3 por ciento por cada metro cuadrado en que se incrementa el tamaño de la unidad, y un 3,6 por ciento por cada kilómetro en que se reduce la distancia hasta el centro de la ciudad. El acceso al transporte también es significativo. La cercanía a una estación de metro aumenta el alquiler en 1,8 por ciento por kilómetro; y para cada estación de línea de metro en un radio de 800 metros, el alquiler aumenta un 2,8 por ciento.

Debido a que el desempeño de nuestro modelo de precios hedónicos fue el mismo que el de otros modelos, con las mismas variables principales significativas y en la misma dirección, el fenómeno de la vivienda subterránea es, evidentemente, un mercado. El surgimiento de este mercado sugiere que existe una fuerte demanda de viviendas en alquiler –especialmente entre las familias de bajos ingresos– que ni el mercado formal ni los programas públicos de vivienda pueden satisfacer. Este es un hecho evidente, en vista de que las normas sobre hukou no permiten a los trabajadores migrantes presentar solicitudes a los programas públicos de vivienda, y que se sabe que incluso los residentes de bajos ingresos de Beijing que poseen un hukou ocupan viviendas subterráneas.

Los resultados de nuestro análisis sugieren que la máxima prioridad de la población de bajos ingresos y a menudo migrante de Beijing es la proximidad al lugar de trabajo y al transporte. Vivir en habitaciones subterráneas merece la pena cuando la contrapartida es su ubicación céntrica. Además, al comparar los alquileres de estas unidades con los de las viviendas públicas, tal como muestra la tabla 1, observamos que, aunque los costos por metro cuadrado sean mayores, el alquiler total de la unidad subterránea es mucho menor (Hu y Hu 2012). Así, el mercado subterráneo satisface la demanda de aquellas personas con ingresos por debajo de los niveles a los que apuntan los programas de vivienda social.

Conclusiones

Las viviendas subterráneas representan un fenómeno de grandes proporciones en Beijing. En Internet encontramos miles de avisos de alquiler de apartamentos subterráneos, y esa cantidad seguía creciendo en el año 2013, a pesar de los desalojos. No obstante, el tamaño de este submercado no significa que deba ser incorporado a las políticas públicas.

Existen historias extraordinarias de personas que habitaban en tejados y en pozos de alcantarillado para poder vivir en el área central de Beijing. Las viviendas subterráneas son, con frecuencia, sólo otra alternativa desesperada a la que recurren los pobres en los centros urbanos para poder vivir y trabajar en las áreas urbanas donde no poseen hukou y, por ende, no tienen acceso a los servicios.

¿Cuánto puede una sociedad reducir el espacio habitable para que las ubicaciones urbanas sean accesibles? Esta pregunta ejercerá una presión cada vez mayor a medida que las densidades de las megaciudades asiáticas excedan los niveles aceptables de dignidad humana, lo que obligará a los responsables de elaborar políticas y a los diseñadores a pensar de manera más creativa sobre las reformas urbanas. Aunque las unidades subterráneas son, de hecho, más espaciosas que los dormitorios para trabajadores o estudiantes, el extraordinario desarrollo económico de China ha elevado las aspiraciones y expectativas de sus ciudadanos para obtener mejores condiciones de habitabilidad.

Debido a que la mayoría de los inquilinos son solteros o parejas sin hijos, y a que la tenencia es temporal (ya que no se prolonga por muchos años), en las políticas de vivienda debería tenerse en cuenta la necesidad de tener una vivienda para toda la vida, tanto para las personas que recién comienzan a desarrollarse en esta ciudad tan cara como para aquellas que sólo requieren una estancia temporal por motivos de salud, educación y otros.

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Sobre el autor

Annette M. Kim, Ph.D., es profesora asociada en la Escuela de Políticas Públicas Sol Price de la Universidad del Sur de California. Además, es directora de SLAB, el laboratorio de análisis espacial de la Escuela Price recientemente creado, dedicado a promover la visualización de las ciencias sociales para el servicio público por medio de la enseñanza, la investigación y la participación pública.

Referencias

BMBCAD (Oficina Municipal de Defensa Civil Aérea de Beijing). 15 de mayo de 1986. “关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》的实施细则” (Cambios en las normas de implementación para construir refugios antiaéreos mediante su combinación con edificios civiles).

Hu, Hai-feng y Ji-ya Hu. 2012. “Overall Evaluation and Future Development Planning of Beijing Affordable Housing System During the Eleventh Five-Year Plan”. Beijing Social Science 1: 7–14.

Liu, Xiang, Maojun Wang, Jiabin Cai y Mengchen He. 2013. “An Analysis on the Spatial Structure of Non-Native Permanent Population of Beijing Metropolitan Area in 2000–2010”. Urban Development Studies 20(10): 86–93.

Xie, Xinmei y Le Zhou. 2012. “Study on Housing Demands of Migrant Workers in Key Industries in Beijing”. Documento presentado en las ponencias de la Conferencia Anual de Planificación Urbana de China, Beijing.

Xing, Fan. 2011. “北京清理地下空间提速 百万北漂可能无处寄居” (Beijing limpiará el espacio subterráneo. Un millón de personas tal vez no tengan adónde ir). Beijing Times, 14 de enero. http://news.qq.com/a/20110114/000529.htm

Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 2 del libro Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

Al acentuarse las disparidades socioeconómicas y espaciales en las ciudades de América Latina ha resurgido el interés en políticas gubernamentales orientadas hacia la equidad que buscan reducir dichas disparidades. Sin embargo, las soluciones para los problemas urbanos más graves que aquejan a las ciudades actualmente deben cubrir más que la mera implementación de medidas incongruentes y de escasa definición. Las soluciones deben garantizar la equidad para todos los sectores de la sociedad. Son demasiados los casos en que vecindarios enteros se ven forzados a habitar en condiciones deplorables mientras las dependencias del gobierno buscan desalojar a los residentes en nombre de la protección del medio ambiente. Es evidente que la legislación urbana no puede seguir ignorando los derechos de las personas a tener un lugar donde vivir con seguridad y dignidad.

El impacto crítico de la desigualdad en la tenencia de la tierra en el entorno urbano exige que la población urbana pobre tenga acceso a la información técnica necesaria para negociar mejor sus inquietudes con los funcionarios públicos. En mi investigación exploro el papel de la educación ambiental en las comunidades de pocos ingresos de los países en desarrollo. Adoptando una perspectiva basada en la creación propia de capacidad, mi objetivo es desarrollar programas de capacitación para los dirigentes comunitarios en los niveles más básicos para manejar con más eficacia los conflictos locales sobre el uso del suelo y los riesgos ambientales.

Repercusiones del acceso desigual a la tierra

Al igual que muchas otras ciudades latinoamericanas, Río de Janeiro está seriamente afectada por la pobreza reinante y la degradación del medio ambiente. Intervienen factores complejos, tales como: Inestabilidad económica, tenencia desigual de la tierra, políticas de desarrollo deficientes y carencia de un sistema democrático que propicie los derechos humanos y las libertades. En mi opinión, los problemas que ha enfrentado Río de Janeiro durante las últimas décadas son el fruto de suposiciones existentes sobre la planificación urbana tipo “apartheid” y la falta de voluntad política para integrar a los sectores populares en el diseño de políticas para el uso del suelo.

En la región de Baixada de Jacarepaguá –en pleno corazón del área de expansión de Río de Janeiro– el extraordinario proceso de crecimiento urbano ocurrido desde 1970 ha provocado cambios drásticos en el paisaje, así como numerosos problemas ambientales. En medio de la espectacular belleza natural de los ecosistemas de lagunas, selvas de manglares y ciénagas, la región sigue albergando una enorme población de habitantes urbanos pobres que viven en favelas –comunidades de chabolas que son el resultado de un descontrolado proceso de urbanización del suelo público–.

Durante los años 1980 y a principios de la década de 1990, el desarrollo en la región tuvo un auge sin precedentes que ha dado pie a patrones insostenibles en el uso del suelo. La discriminación contra los habitantes pobres y las desigualdades en la tenencia de la tierra permitieron que los propietarios y especuladores se aprovecharan del auge mediante la obtención formal de títulos de propiedad y la subdivisión del suelo. Por otra parte, un grupo selecto de constructores privados se introdujo por sí solo en la escena local gracias a múltiples permisos judiciales para desarrollar en la región condominios residenciales para la clase alta, locales comerciales y empresas industriales.

El aumento de las presiones sobre el suelo se transformó rápidamente en una enorme variedad de protestas entre los sectores populares y los poderosos promotores inmobiliarios, lo que planteaba la amenaza de desalojo forzoso de los habitantes pobres. El descontento acumulado contra el gobierno por su incapacidad para controlar la especulación urbana y garantizar leyes de protección generó una situación sumamente peligrosa. La violencia y la persecución cobraron la vida de 30 dirigentes comunitarios, presidentes de asociaciones locales de vecinos, sus familiares cercanos y otros parientes. Los asesinatos fueron cometidos por escuadrones conocidos en la región como “grupos de exterminio” y no se ha llevado a cabo investigación criminal alguna.

El ciclo vicioso de la pobreza y la degradación ambiental

Dada la interdependencia que hay entre la pobreza y la degradación del medio ambiente, cabe pensar en los problemas ambientales en términos de la justicia social. Mi investigación gira en torno a la problemática de la desigualdad y los riesgos ambientales que enfrentan los residentes de Via Park, un asentamiento informal ubicado en la región de Baixada de Jacarepaguá. Una pregunta básica que surge de esta investigación es en qué medida la mejora del acceso equitativo al suelo contribuye verdaderamente para atenuar los factores que estimulan la degradación ambiental. Al relacionar los problemas del uso del suelo con el proceso de aprendizaje de la educación ambiental, la investigación demuestra que la degradación del medio ambiente es un fenómeno recurrente que se manifiesta en las maneras desiguales en que se ha usado y distribuido el suelo en la región.

El poblado de Via Park se ha visto atrapado en una lucha acérrima por el uso del suelo desde los años 1970, cuando el desarrollo urbano comenzó a afectar muchas comunidades pesqueras tradicionales en el área. Los constructores estaban deseosos de influir en el gobierno para quebrar el sistema de tenencia de la tierra de los pescadores, que estaba impuesto por la ley, para así entregar el suelo a las fuerzas del mercado. En la década de 1980, el área fue designada como patrimonio nacional para la conservación del medio ambiente, consagrada en el artículo 225 de la Constitución de Brasil (1988). Puesto que el poblado estaba ubicado en suelo protegido, las autoridades de la ciudad a cargo de la planificación arguyeron entonces que los residentes de Via Park no tenían derechos legítimos de propiedad.

En una atmósfera de temor y viéndose a merced de los promotores inmobiliarios y especuladores que seguían proliferando, los residentes de Via Park comenzaron a realizar subdivisiones ilegales y a vender pequeñas parcelas de tierra a los nuevos habitantes. El crecimiento de la población pobre y la concentración de la propiedad del suelo y la especulación contribuyeron a la expansión de los mercados inmobiliarios informales hacia comunidades cercanas de ingresos bajos.

Estas prácticas llevaban implícito un esquema complejo de transacciones comerciales y relaciones civiles que controlaban la invasión de terrenos baldíos, así como la división y venta de parcelas. En todo Río de Janeiro, el desarrollo urbano a través de canales informales es el “pacto territorial” predominante mediante el cual los grupos locales desfavorecidos han podido obtener acceso al suelo y la vivienda. Al mismo tiempo, los agentes del “mundo formal” han concretado acuerdos políticos para respaldar los mercados inmobiliarios informales y sacarles ventaja.

Fue en este contexto que se concibió un programa de mejoramiento ambiental a nivel comunitario, el cual vendría a implementarse en el poblado de Via Park. No obstante, debido a la larga historia de exclusión –que llegaba hasta las amenazas de desalojo forzoso– que habían sufrido, los residentes seguían mostrándose desconfiados. Se hizo claro que el éxito de la implementación del programa dependería de las estrategias de una gestión basada en una visión integrada del ambiente geográfico-ecológico y sociocultural.

Para que de verdad pueda resolverse el dilema de la pobreza y la degradación ambiental, la tarea de mejorar el medio ambiente debe ser compatible con la lucha por la equidad del suelo. Este novedoso enfoque de la educación ambiental se diferencia de la metodología tradicional, la cual suele centrarse más en la mera introducción de cambios físicos en el medio ambiente. La clave está en centrarse en las condiciones favorables para el desarrollo y el ejercicio de un sentido de “pertenencia a la comunidad” –una expresión tangible de sentimientos, valores e identidades en común en la que el suelo se percibe no sólo como fuente de riqueza, sino como un lugar de convivencia compartida con significados simbólicos–.

Lecciones aportadas por el poblado de Via Park

Si bien no existe una solución única para la vulnerabilidad social y ambiental de la población urbana pobre que reside en Via Park, su experiencia sí ofrece cierta perspicacia. Una alternativa propone crear “reservas naturales urbanas” incorporadas en la comunidad donde aquellos amenazados con el desalojo forzoso reciben estímulo para mantener su estilo de vida tradicional. A cambio, todas las instancias de autoridad gubernamental asumirían la obligación de promover la equidad del suelo, garantizando la tenencia y la protección de aquellos que forzados por las circunstancias viven en asentamientos informales.

Los aspectos del programa de educación ambiental iniciado en el poblado de Via Park son aplicables a otras ciudades de América Latina. El principio fundamental se basa en asegurar el respeto por la identidad propia de la comunidad. La experiencia de los residentes de Via Park demuestra que la actuación local puede contribuir con la consolidación de una lucha sociopolítica por la equidad del suelo en conjunción con la protección del ambiente. Esto está en sintonía con la corriente de pensamiento actual acerca del uso del suelo y la gestión ambiental, la cual sugiere un enfoque integrado que reconoce la función de liderazgo de los residentes locales.

El caso de Via Park revela que una excusa usada con frecuencia para justificar los desalojos es la “protección del ambiente”. En otras palabras, los habitantes urbanos pobres a menudo acusados de ser los principales protagonistas de la degradación del medio ambiente son en realidad las mayores víctimas. Para los 450 residentes del poblado de Via Park, el trauma de ser desalojados por la fuerza de sus hogares nunca será superado. Cinco personas, entre ellas dos niños y una mujer, perdieron la vida en la confrontación. La aldea de Via Park, que fuera destruida por excavadoras, sigue siendo un recordatorio de que la esperanza por la equidad del suelo radica en la solidaridad comunitaria, la administración pública eficaz y la democracia.

Sonia Pereira es docente invitada del Lincoln Institute. También está preparando su tesis doctoral del Instituto de Ciencias de la Tierra de la Universidad Federal de Río de Janeiro, con el apoyo de una beca Fulbright. Como abogada ambientalista, bióloga, psicóloga social y activista por los derechos humanos, ha recibido amplio reconocimiento por su labor en el campo de la protección ambiental para comunidades de escasos recursos en Brasil. Ha sido galardonada con el premio “Citizen of the World” (otorgado por Universidad para la Paz Mundial, 1992) y el premio “Global 500” (otorgado por el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente-PNUMA, 1996).

Post-apartheid South Africa is an experiment the like of which the world has never seen before,says Myesha Jenkins, performance poet from Los Angeles who emigrated in 1993, the year before Nelson Mandella became president. “We want this experiment to work.” Taxi-driver Vincent from the northern province of Limpopo, speaking of the elections that will take place later in 2007, says, “We must do it right. The eyes of the world are on us.”

Las personas que trabajan conmigo por lo general se sorprenden de hasta qué punto mi canon filosófico deriva de las películas no convencionales de bajo presupuesto, especialmente de la década de 1980. Cuando busco sabiduría, suelo recurrir a las enseñanzas de la película “Repo Man” (traducida al español como “Los recolectores”) o, en el caso de este ensayo, a la obra maestra alegórica de Terry Gilliam, “Time Bandits” (“Bandidos del tiempo”). En esta película, un grupo de trabajadores públicos son empleados por el Ser Supremo para rellenar los agujeros que quedaron en el continuo espacio-tiempo por el apresuramiento de haber creado el universo en siete días: “Verán, fue un trabajo algo chapucero”.

Igual que los bandidos del tiempo, los gestores de políticas generalmente tienen la tarea de rellenar agujeros: agujeros literales, como los baches de las calles, o agujeros más teóricos, que son los artefactos de los mercados privados disfuncionales. Uno de los grandes agujeros que la política ha tratado de rellenar durante décadas es la oferta inadecuada de viviendas sociales. Por ejemplo, los economistas especializados en vivienda de los Estados Unidos se han vuelto bastante expertos en hacer el seguimiento del tamaño de este agujero, que cada vez es más difícil de rellenar desde que el gobierno federal se comprometió a tratar el tema como una prioridad de política nacional a partir de la Ley de Vivienda de 1949, que fue parte de la legislación conocida como Fair Deal del expresidente Harry S. Truman.

Tal vez nuestro fracaso colectivo para resolver el déficit de viviendas sociales en los últimos 66 años tenga que ver con un análisis incorrecto del problema y con la conclusión de que pueden diseñarse soluciones basadas en el mercado con el fin de resolver la discordancia entre la oferta de viviendas sociales y la demanda de las mismas. En su discurso del Estado de la Unión de 1949, el presidente Truman resaltó que, para poder suplir las necesidades de millones de familias sin una vivienda adecuada, “la mayoría de las viviendas que necesitamos deberán ser construidas por el sector privado sin subsidios públicos”.

Para apoyar esta idea, me desviaré brevemente hacia la teoría del mercado. Partiendo del enfoque matemático para analizar la economía que predomina hoy en día, un mercado es, simplemente, un sistema de ecuaciones diferenciales parciales que se resuelve mediante un único precio. Las ecuaciones diferenciales parciales captan las decisiones complejas que toman los consumidores y los productores de bienes, y concilian los gustos, las preferencias y los presupuestos de los consumidores con las complejidades técnicas derivadas de producir un bien para así llegar a un precio que despeje el mercado mediante el acuerdo de todas las operaciones que los proveedores y consumidores de bienes están dispuestos a realizar.

Los prestigiosos economistas Arrow, Debreu y McKenzie demostraron la existencia teórica de un conjunto único de precios capaz de resolver simultáneamente la cuestión del “equilibrio general” de todos los mercados en una economía nacional o mundial. Un importante aspecto de esta contribución (que obtuvo el Premio Nobel) fue la observación de que un único precio despejaba cada mercado: un mercado, un precio. No se esperaba que un único precio mantuviera el equilibrio en dos mercados. Pero este es el defecto fundamental del mercado de la vivienda: en realidad, no es un mercado, sino dos. Los mercados de la vivienda proporcionan tanto lugares para vivir a los consumidores locales como bienes de inversión comercializables en todo el mundo, gracias a los grandes mercados de capital al servicio de los inversores a nivel mundial. Esta condición de mercado doble describía más al sector de viviendas ocupadas por sus propietarios; sin embargo, con la proliferación de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por su sigla en inglés), los mercados de alquiler se encuentran ahora en la misma situación.

Los mercados de bienes de consumo se comportan de manera muy diferente a los mercados de inversión, ya que responden a “reglas básicas” distintas. En lo que a la oferta se refiere, los precios de los bienes de consumo se derivan de los costos de producción, mientras que los precios de los mercados de inversión tienen que ver con los beneficios esperados. En relación con la demanda, factores tales como gustos y preferencias, ingresos de las familias y características demográficas determinan el precio de la vivienda como lugar donde residir. La demanda de vivienda con fines de inversión está relacionada con aspectos tales como la liquidez y las preferencias de liquidez de los inversores, las ganancias esperadas de inversiones alternativas, o las tasas de interés.

En los países desarrollados, los mercados de capitales mundiales y el mercado de la vivienda colisionan a nivel local, con pocas probabilidades de reconciliación. Los hogares a nivel local compiten con los inversores a nivel mundial para decidir el tipo y la cantidad de viviendas que se producen. En los mercados que atraen la inversión mundial se produce una gran cantidad de viviendas, aunque la falta de viviendas sociales es aguda y empeora con el paso del tiempo. Esto se debe a que una gran parte de las viviendas nuevas se produce para maximizar las ganancias de la inversión y no para suplir las necesidades de vivienda de la población local. Por ejemplo, no escasean los inversores mundiales dispuestos a participar en el desarrollo de apartamentos de US$100 millones en la Ciudad de Nueva York; sin embargo, escasean las viviendas sociales por la dificultad de conseguir fondos para desarrollarlas. En los mercados que han sido abandonados por el capital mundial, los precios de las viviendas caen por debajo de los costos de producción, por lo que existe un excedente de viviendas que se acumula y se deteriora. En casos extremos como el de Detroit, el orden del mercado sólo puede recuperarse mediante la demolición de miles de viviendas y edificios abandonados.

Tal vez sea este el momento de reconsiderar el análisis que llevó al presidente Truman (y a miles de gestores de políticas de vivienda después de él) a concluir que podemos forjar soluciones basadas en el mercado ante el desafío de proveer de vivienda a la población del país. Truman concluyó que “al producir pocas unidades de alquiler, frente a una proporción demasiado grande de viviendas de alto precio, la industria de la construcción se está excluyendo a sí misma rápidamente del mercado debido a los precios”. No obstante, Truman se refería al mercado de la vivienda para residir, no para invertir. Resulta importante destacar que la cantidad de unidades habitacionales en oferta en los países desarrollados como los Estados Unidos excede en mucho la cantidad de hogares. En el año 2010, el Censo de los EE.UU. calculó que en el país existían 131 millones de unidades habitacionales y 118 millones de hogares, y que una de cada siete unidades habitacionales se encontraba vacante. Resulta aún más impactante que, en los Estados Unidos, este excedente de la oferta de viviendas es una característica de todos los mercados metropolitanos del país, incluso de aquellos mercados metropolitanos con una escasez extrema de viviendas sociales. En 2010, el 8,5 por ciento de las unidades habitacionales se encontraban vacantes en el Gran Boston, un 9,1 por ciento en el área de la Bahía de San Francisco, y un 10,2 por ciento en Washington D.C. El problema radica en que muchas familias no tienen suficientes ingresos para acceder a las viviendas que están disponibles.

Al final, los bandidos del tiempo decidieron, en lugar de rellenar los agujeros que existían en el tejido de espacio y tiempo, aprovecharse de ellos para “hacerse indecentemente ricos”. Los bandidos querían capitalizar las imperfecciones celestiales de la misma manera que los inversores mundiales desean obtener rentabilidad de las dislocaciones del mercado a corto plazo. A fin de ilustrar los peligros de la especulación desmedida en los mercados no regulados, consideremos un relato apócrifo de un mercado muy diferente. En 1974 en Bangladesh, se sugirió que, debido a las copiosas lluvias que habían caído durante la temporada de siembra, era posible que existiera una escasez de arroz en la temporada de cosecha. Para anticiparse a dicha escasez, el precio del arroz comenzó a subir. Especuladores expertos en bienes comercializables se dieron cuenta de que obtendrían una buena rentabilidad del arroz que mantuvieran fuera de mercado. A pesar de que la cosecha real produjo abundante arroz, la interacción entre las expectativas del mercado y las manipulaciones del mercado por parte de los inversores en bienes comercializables generó una de las peores hambrunas del siglo XX, que causó aproximadamente un millón y medio de muertes relacionadas con el hambre. Esta hambruna no fue el resultado de una escasez real de alimentos. La colisión entre el mercado de bienes y el mercado de inversión especulativa causó tal aumento del precio del arroz que hizo que quedara fuera del alcance de las poblaciones locales, lo que dio como resultado que las familias sin tierras sufrieran una tasa de mortalidad tres veces más alta que las familias con tierras.

Tal vez la vivienda y el alimento sean aspectos demasiado importantes para ser administrados por los mercados no regulados. En vista de los daños que puede provocar el conflicto entre el mercado de bienes y el mercado de inversiones en las poblaciones locales, quizá las políticas públicas deberían concentrarse en proteger una parte del mercado —y del público— de los estragos de la especulación. En este número de la revista Land Lines, describimos algunas medidas incipientes para producir constantemente viviendas sociales, aislándolas de la especulación mediante fideicomisos de suelo comunitario, viviendas inclusivas y cooperativas de vivienda. Miriam Axel-Lute y Dana Hawkins-Simons examinan los mecanismos necesarios para organizar fideicomisos locales de suelo comunitario. Loren Berlin describe las medidas tomadas a fin de preservar la vivienda social en forma de viviendas prefabricadas y promover la accesibilidad permanente a dichas viviendas mediante la conversión de comunidades de viviendas prefabricadas en cooperativas de patrimonio limitado.

En artículos más admonitorios, Cynthia Goytia analiza las formas en que las comunidades de bajos ingresos en ciudades de toda América Latina eluden las regulaciones sobre vivienda que aumentan los costos de la misma, y producen sus propias viviendas accesibles pero por debajo de los estándares en asentamientos informales. Finalmente, el artículo de Li Sun y Zhi Liu trata de la precaria condición del 25 por ciento de los hogares urbanos en China que compraron viviendas sociales con derechos de propiedad inciertos en terrenos de propiedad colectiva ubicados en la periferia en rápido desarrollo de las ciudades y en “aldeas urbanas”, es decir, asentamientos que, anteriormente, eran rurales y en la actualidad están rodeados de construcciones modernas. A medida que los mercados de capital se intensifican en estos países, la rivalidad entre la vivienda como un bien de inversión y la vivienda como un lugar para vivir probablemente exacerbará la informalidad en las ciudades de América Latina y hará más precarios los derechos de propiedad de las familias chinas. Después de casi setenta años de medidas fallidas para lograr que los mercados privados suplan las necesidades de vivienda social de la población, tal vez sea el momento de desarrollar, y de exportar, otro enfoque que se fundamente en una comprensión más realista de la complejidad del mercado de la vivienda y del mercado del capital.

Increasing socio-economic and spatial disparities in Latin American cities have prompted a revival of interest in equity-oriented government policies to reduce those disparities. However, solutions to the major urban problems being faced today must go far beyond the implementation of inconsistent and narrowly defined actions. The solutions must ensure equity for all sectors of society. In too many places, entire neighborhoods are forced to exist under deplorable living conditions while government agencies seek to evict residents in the name of environmental protection. It is evident that urban legislation can no longer ignore the rights of people to have a place in which to live in security and dignity.

The critical impact of land inequity on the urban environment requires that the urban poor gain access to the technical information necessary to better negotiate their concerns with public officials. My research explores the role of environmental education in low-income communities in developing countries. Taking a perspective based on self-help capacity building, my goal is to develop programs to train community leaders at the grassroots level to deal more effectively with local land use conflicts and environmental risks.

Impacts of Land Inequity

Like many Latin American cities, Rio de Janeiro is strongly affected by prevailing poverty and environmental degradation. Complex factors are involved: economic instability, inequitable land ownership, short-sighted development policies, and a lack of a democratic system that provides for human rights and freedoms. In my view, the problems experienced by Rio de Janeiro during the last few decades are mainly a result of existing “apartheid” urban planning assumptions and a lack of political will to incorporate the popular sectors in land use policy making.

In the region of Baixada de Jacarepaguá-at the heart of the core expansion area of Rio de Janeiro-the extraordinary process of urban growth since the 1970s has provoked dramatic changes in the landscape, as well as a variety of environmental problems. Amidst the spectacular natural beauty of lagoon ecosystems, mangrove forests and wetlands, the region remains home to a large population of urban poor who live in favelas-shanty communities resulting from largely uncontrolled urbanization of public land.

During the 1980s and early 1990s, the region enjoyed an unprecedented development boom that has fostered unsustainable patterns of land use. Discrimination against the poor inhabitants and inequalities in landownership allowed landowners and speculators to capitalize on the boom by formally obtaining titles and subdividing the land. In addition, a select group of private builders injected themselves into the local scene with multiple court permits to develop the region for high-income residential condominiums, commercial establishments and industrial enterprises.

Increasing pressures on the land snowballed into a wide range of protests between the popular sectors and the powerful land developers, posing the threat of forced eviction of the poor inhabitants. The accumulated discontent against the government for failing to control land speculation and ensure protective legislation created an extremely dangerous situation. Violence and persecution claimed the lives of 30 community leaders, presidents of local community associations, their family members and relatives. The murders were carried out by what are known in the region as “extermination squads,” and no criminal investigation has taken place.

The Vicious Cycle of Poverty and Environmental Degradation

Since poverty and environmental degradation are interdependent, it is appropriate to think of environmental concerns in terms of social justice. My research revolves around the problems of inequality and the environmental risks faced by the residents of the Via Park village-an informal settlement located in the region of Baixada de Jacarepaguá. A basic question arising from this research is to what extent can improved access to land equity actually contribute to mitigate the factors that encourage environmental degradation. By connecting land use issues to the learning process of environmental education, the research demonstrates that environmental degradation is a recurring phenomenon manifested in the inequitable ways land has been used and distributed in the region.

Via Park village has been caught in a serious land use struggle since the 1970s, when urban development began to impact many traditional fishing communities in the area. Builders were eager to lobby the government to break the fishermen’s land tenure system, which was enforced by law, and thereby turn the land over to market forces. In the 1980s, the area was designated a public reserve for environmental preservation, enshrined in Article 225 of the Brazilian Constitution (1988). Since the village was located on protected land, the city’s planning authorities then argued that the Via Park residents had no legitimate claims of ownership.

Living in an atmosphere of fear and at mercy of the land developers and speculators who continued to flourish, the Via Park residents started illegally subdividing and selling small parcels of land to new settlers. The growth of the poor population and the concentration of land ownership and speculation contributed to the expansion of informal land markets into nearby low-income communities.

Underlying these practices was a more complex system of commercial transactions and civil relations governing the invasion of vacant lands, as well as the division and sale of plots. Throughout Rio de Janeiro, land development through informal channels is the predominant “territorial pact” by which disadvantaged local groups have been able to gain access to land and housing. At the same time, agents from the “formal world” have developed political arrangements to support and take advantage of existing informal land markets.

It was in this context that a program for grassroots environmental improvement was conceived and eventually implemented in Via Park village. However, given the residents’ long history of exclusion-including threats of forced eviction-they remained suspicious. It became clear that successful program implementation would depend on managerial strategies based on an integrated vision of the geographic/ecological and social/cultural environment.

If the dilemma of poverty and environmental degradation is to be overcome, then the task of improving the environment must be shown to be compatible with the struggle for land equity. This innovative approach toward environmental education differs from traditional methodology, which is generally more concerned with simply introducing physical changes to the environment. The key here is to focus on the conditions that are favorable for the development and exercise of a sense of “community belonging”-a tangible expression of shared sentiments, values and identities where land is understood not only as a component of wealth, but as a common settled place invested with symbolic meanings.

Lessons of Via Park Village

While there is no single solution to the social and environmental vulnerability of the urban poor living in the Via Park village, their experience does offer some insights. One alternative suggests creating “urban natural reserves” integrated into the community where those threatened with forced eviction are encouraged to maintain their traditional lifestyles. In exchange, government authorities at all levels would accept the obligation to promote land equity, giving security of tenure and protection to those forced by circumstances to live in informal settlements.

Aspects of the environmental education program initiated in the Via Park village are applicable to other Latin American cities. The fundamental principle is based on insuring respect for the inherent identity of the community. The experience of the Via Park residents demonstrates that local action can contribute to consolidating a socio-political struggle for land equity with protection of the environment. This is in line with current thinking about land use and environmental management, which suggests an integrated approach that acknowledges the leadership role of the local residents.

The Via Park case reveals that a routine excuse being used to justify evictions is “protecting the environment.” In other words, the urban poor most often accused of being the primary protagonists of environmental degradation are in reality the greatest victims. For the 450 residents of the Via Park village, the trauma of being forcibly evicted from their homes will never be overcome. Five people, including two children and one woman, lost their lives in the confrontation. The Via Park village, now destroyed by bulldozers, still reminds us that hope for land equity lies in community solidarity, effective governance and democracy.

Sonia Pereira is a visiting fellow of the Lincoln Institute. She is also completing her Ph.D. thesis from the Institute of Earth Sciences of the Federal University in Rio de Janeiro, with support from a Fulbright scholarship. An environmental lawyer, biologist, social psychologist and activist on behalf of human rights, she has been widely recognized for her work on environmental protection for low-income communities in Brazil. She is a Citizen of the World Laureate (World Peace University, 1992) and a Global 500 Laureate (United Nations Environment Programme-UNEP, 1996).

Most people are not particularly fond of paying taxes of any sort, but the discontent with one particular type of public levy, the local property tax, is gaining momentum across the country. Disgruntled homeowners are demanding that governors and mayors find alternative methods to raise revenue in order to relieve their own property tax burden.

Decades ago this discontent led to such tax limitation measures as Proposition 13 in California and Proposition 2½ in Massachusetts. More recently, this movement has been driven by sharply rising property tax levies in many cities and suburbs as a result of the extraordinary appreciation in property values over the past few years. The high visibility of the property tax, which in contrast to sales and income taxes is often paid annually in one or two large installments, makes this form of revenue generation an attractive target for taxpayer antipathy.

People who work with me are often surprised by the extent to which my philosophical canon derives from low-budget offbeat films, typically from the 1980s. When in need of wisdom, I frequently turn to the teachings of Repo Man or, for this essay, Terry Gilliam’s allegorical masterpiece Time Bandits. In the movie, a group of public workers are employed by the Supreme Being to fill holes in the time-space continuum left from the haste of creating the universe in seven days: “It was a bit of a botched job, you see.”

Like the Time Bandits, policy makers are often tasked to fill holes—actual potholes in roadways, or more theoretical holes that are the artifacts of dysfunctional private markets. One big hole that policy has struggled for decades to fill is the inadequate supply of affordable housing. For example, housing economists in the United States have become quite adept at tracking the size of the hole, which has only become harder to fill since the federal government committed to address it as a national policy priority beginning with the Housing Act of 1949, part of President Harry S. Truman’s Fair Deal.

Perhaps our collective failure to solve the affordable housing deficit over the last 66 years stems from wrongheaded analysis of the problem, and the conclusion that market-based solutions can be designed to solve the mismatch between the supply of affordable housing and demand for it. In his 1949 State of the Union address, President Truman noted that to fill the needs of millions of families with inadequate housing, “Most of the houses we need will have to be built by private enterprise, without public subsidy.”

To support this claim, permit me a short departure into market theory. From the now-preferred mathematical approach to economic analysis, a market is simply a system of partial differential equations that is solved by a single price. The partial differential equations capture the complex decisions made by consumers and producers of goods, reconciling tastes, preferences, and budgets of consumers with the technical complexities of producing goods to arrive at a price that clears the market by settling all transactions that suppliers and consumers of goods are willing to make.

Acclaimed economists Arrow, Debreu, and McKenzie proved the theoretical existence of a single set of prices that can simultaneously solve for the “general equilibrium” of all markets in a national or global economy. One important aspect of this Nobel Prize–winning contribution was the observation that a unique price cleared each market—one market, one price. There was no expectation that a single price could maintain equilibrium in two markets. But this is the fundamental flaw of the housing market—it is actually two markets, not one. Housing markets supply both shelter for local consumption and a globally tradable investment good made possible by broad capital markets that serve global investors. This dual-market status used to be more descriptive of owner-occupied housing, but, with the proliferation of real estate investment trusts (REITs), rental markets are now in the same boat.

Markets for consumption goods behave very differently than investment markets, responding to different “fundamentals.” On the supply side, prices for consumption goods are dictated by production costs, while prices in investment markets are dictated by expected returns. On the demand side, such things as tastes and preferences, household incomes, and demographics determine the price of housing as shelter. Investment demand for housing is dictated by factors like liquidity and liquidity preferences of investors, expected returns on alternative investments, or interest rates.

In developed countries, global capital markets and the market for shelter collide locally with little chance of reconciliation. Local households compete with global investors to decide the character and quantity of housing that is produced. In markets that attract global investment, plenty of housing is produced, but shortages of affordable units are acute, and worsen over time. This is because a huge share of new housing is produced to maximize investment return, not to meet the needs of the local population for shelter. For example, there is no shortage of global investment willing to participate in developing $100 million apartments in New York City. But affordable housing, being much harder to finance, is in short supply. And in markets that have been abandoned by global capital, house prices fall below production costs, and surplus housing accumulates and decays. In extreme cases such as Detroit, market order can only be restored by demolishing thousands of abandoned homes and buildings.

Perhaps it is time that we reconsider the analysis that led President Truman, and thousands of housing policy makers after him, to conclude that one could forge market-based solutions to the challenge of sheltering a country’s population. Truman concluded that “By producing too few rental units and too large a proportion of high-priced houses, the building industry is rapidly pricing itself out of the market.” But Truman was thinking about the market for shelter, not investment. It is remarkable to note that the number of housing units supplied in developed countries such as the United States significantly exceeds the number of households. In 2010, the U.S. Census estimated that there were 131 million units of housing in the country and 118 million households—one in seven housing units were vacant. It is even more shocking to note that in the United States this oversupply of housing characterizes every metropolitan market in the country—even metropolitan markets with extreme shortages of affordable housing. In 2010, 8.5 percent of housing units were vacant in Greater Boston, 9.1 percent in the San Francisco Bay area, and 10.2 percent in Washington, DC. The problem is that many households have insufficient incomes to afford the housing that is available.

In the end, rather than fill the holes in the fabric of time and space, the Time Bandits decided to take advantage of them to “get bloody stinking rich.” The bandits sought to capitalize on celestial imperfections in the same way that global investors seek returns from short-term market dislocations. To illustrate the dangers of naked speculation in unregulated markets, consider an apocryphal tale from a very different market. In 1974, heavy rains during planting season in Bangladesh suggested that rice might be in short supply at harvest time. In anticipation of these shortages, rice prices started to rise. Savvy commodity speculators realized that there would be a good return on any rice that was held off the market. Despite the fact that the actual harvest produced a bumper crop, the interaction between market expectations and market manipulations by commodity investors produced one of the worst famines of the 20th century—with an estimated 1.5 million famine-related fatalities. The famine was not the result of real food shortages. The collision of the market for goods and the market for speculative investment priced rice out of the reach of the local populations, with landless families suffering mortality at three times the rate of families with land.

Perhaps shelter and food are too important to be left to unregulated markets to allocate. In light of the damage that the conflict between the market for goods and the market for investment can inflict on local populations, perhaps public policy should focus on protecting a share of the market—and the public—from the ravages of speculation. In this issue, we describe some nascent efforts to produce permanently affordable housing by insulating it from speculation—through community land trusts, inclusionary housing, and housing cooperatives. Miriam Axel-Lute and Dana Hawkins-Simons discuss the mechanics of organizing local community land trusts. Loren Berlin describes efforts to preserve affordable housing in the form of manufactured homes and to promote permanent affordability of that stock through the conversion of manufactured housing communities to limited equity cooperatives.

On more cautionary notes: Cynthia Goytia discusses the ways that low-income communities circumvent housing regulations that drive up housing costs to produce their own affordable but substandard shelter in informal settlements around Latin American cities; and Li Sun and Zhi Liu discuss the tenuous status of one-quarter of urban Chinese households that purchased affordable shelter with uncertain property rights on collectively owned land at the rapidly developing edge of cities and in “urban villages,” former rural settlements now surrounded by modern construction. As capital markets deepen in these countries, the competition between housing as investment good and housing as shelter will likely exacerbate informality in Latin American cities and make property rights of these Chinese families more precarious. After almost seven decades of failed efforts to get private markets to meet populations’ needs for affordable shelter, it might be time to develop, and to export, another approach that is based on a more realistic understanding of the complexity of housing and capital markets.

A proud outpost of America’s Industrial Revolution, Johnstown, Pennsylvania, survived the Great Flood of 1889, when a 40-mph wave swept the city into the Conemaugh River. Johnstown rebuilt itself into a dynamic city teeming with factories and steel mills. Yet what the flood couldn’t kill, a changing economy nearly has.

In the space of a generation, Johnstown has hemorrhaged 40 percent of its population and seen its job base disintegrate–joining the growing ranks of U.S. industrial cities teetering on the brink of terminal illness. They are becoming places without purpose, experts say, ill-prepared for a new economic era except as recipients of transfer payments and warehouses for the poor, the aged, the infirm and, in big cities, the violently deviant. “Johnstown is a place where wealth has moved out, where there is no middle class and where the town frantically searches for a magic solution to stay alive,” said anthropologist Bruce Williams of the University of Pittsburgh at Johnstown.

As the Information Age unfolds, urban scholars see a disturbing new set of forces converging viselike on Johnstown and many U.S. cities. While the problems of a New York City or a Detroit command popular attention, smaller cities such as Johnstown–those with populations of 25,000 to 100,000–might be suffering most from wrenching economic changes. No longer are place and distance such vital factors. The new economy is driven by technological changes that allow those with means to live and work largely where they want. New suburbs are still the number one choice for both business and residential developers seeking large plots of cheap land.

Struggling for Relevance

Many old industrial cities, meanwhile, struggle for relevance. Their residents lack the training for–and access to–the modern work force. New offices and industries require less labor. Isolation and segregation of the urban poor feed a cycle of despair. Advantages such as a coast, river or rail line matter less. With dwindling public investment and little or no market for their services or products, scores of these older cities can’t nurse themselves back to health.

“If a city lacks the basics for economic viability, what does it have left except some type of massive support by the federal government?” said Dr. Irving Baker, a retired political scientist at Southern Methodist University. “Those cities . . . are expendable,” he said.

This phenomenon links aging central cities, decaying inner-ring suburbs and exploding Mexican border cities. One of every five U.S. cities larger than 25,000 people has a poverty rate greater than 20 percent–a prime symptom of urban decay, an analysis of U.S. Census Bureau data indicates. Dallas and other Sun Belt cities are repeating the trajectory of distressed Northern cities, where poverty rates soared and the concentration of poor worsened.

As the debate continues over Washington’s shifting budget role, some experts wonder whether one result might be disposable cities, like the 19th-century ghost towns that predated federal bailouts. Solutions seem elusive, the experts agree, because neither government-run urban renewal nor private enterprise alone appears equal to the task.

“I think we are in a struggle for America’s heart right now,” said Peter C. Goldmark, president of the Rockefeller Foundation, whose programs support efforts to revitalize communities. “Because I don’t think America can live if its cities are dying.” Neal Peirce, an urban affairs commentator and writer, noted: “As I see it, we have a civilization to defend. If we really come to the point of writing places off as cities and neighborhoods of no return, we have reached the point of giving up what made this country the civilization I think many of us really have much pride being in.”

Disturbing Trends in Distressed Cities

Analysis by The Dallas Morning News–based on more than 125 interviews, a review of hundreds of reports and creation of a computer-generated index of 148 distressed communities–documented a number of alarming urban trends:

The United States remains an urban nation. But of all urban dwellers, 60 percent now live in suburbs — not in the nation’s 522 central cities.

Concentrations of the poor are increasing in all cities, including Sun Belt cities. In 1968, 30 percent of the nation’s poor lived in cities. Now the figure is 42 percent.

Jobs are leaving cities in massive numbers and are not being replaced. About 70 percent of new jobs, most requiring extensive technical training, are being created outside cities. Although the number of poor Americans dropped in 1994 for the first time in four years, the gap between rich and poor continued to widen as low-skill, low-wage jobs disappeared, according to the U.S. Census Bureau.

Many older cities are burdened with foul physical sites created for a smokestack economy that no longer exists. Mayor Freeman Bosley said St. Louis’ dramatic population decline–a 50 percent loss since 1950–relates directly to his city’s inability to reclaim contaminated properties, known as brownfields. “Right now, there is no way the city of St. Louis can attract business to abandoned industrial sites,” he told a congressional panel recently. “The existing cleanup standards and related costs exceed the property’s value, and there are no compensating incentives.”

The revival of rural America comes at the expense of many cities. Following a decade of decline, three in four rural counties gained population between 1990 and 1994. Most of the gain was caused by migration from cities, not urban encroachment.

Few places have been able to reverse these trends once decline sets in. Said Brian Berry, an internationally recognized professor of urban geography at the University of Texas at Dallas: “To be blunt and brutal about it, there’s very little that policymakers can do [about these cities] short of bringing in the aspirins and making people feel a little better.”

The success stories of recent years have enjoyed some attractive geographic asset or been the target of a sustained intentional effort. Hoboken, New Jersey, once a rundown manufacturing hub, capitalized on its waterfront view of the Manhattan skyline. It is now a trendy suburb for young couples with children. Cleveland, Pittsburgh and St. Louis have stabilized after shedding population for decades. Yet even though each has poured tens of millions into successful downtown revitalization efforts, many neighborhoods remain deeply troubled.

Smaller cities such as Johnstown dominated The News’ list of distressed communities. “Small and medium-sized cities don’t have the great urban assets to draw on,” said David Rusk, former mayor of Albuquerque, New Mexico, and now an urban consultant in Washington, D.C. “They don’t have the legacy of parks, museums and recreational facilities that big cities have. And, most of all, they don’t have the old downtown core.”

What can be done to assist these communities? Gary Orfield, a professor of education and social policy at Harvard University, said, “If I were a mayor, my number one effort would be to try to help people to understand how serious these problems are and to convince the people in the rest of the society that if they don’t share in the solution, they are going to be sharing in a much, much more radical problem in the future.”

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Chris Kelley is urban affairs writer at The Dallas Morning News. This article is excerpted from a four-part series titled “Whither the Cities?” which ran December 3-6, 1995. A series reprint is available by calling The News at 1-800-431-0010, ext. 8472, or on the Internet at http://www.pic.net/tdmn/tdmn.html. Kelley participated in the Lincoln Institute’s 1995 Land Policy Forum for Journalists.

Although vast differences in standard of living exist among the native-born residents of Chinese cities, the distinction between all urban natives and rural migrants runs deeper. It is, in fact, the fundamental social division in Chinese cities for several reasons, including labor market segmentation that sees migrants doing dirty, dangerous, and low-paying work; institutional rules that favor urban residents in everything from health care access to university entrance exams; and cultural ideas about the backwardness of rural areas and rural people.

In the housing sector, it is therefore not surprising that migrants’ housing quality is quite low in an absolute sense and relative to that of other urban residents. What is less clear is the source of these differences. Research that we recently completed for the Lincoln Institute leads us to question the conventional wisdom that institutional rules linked to the hukou system are primarily responsible for the differential (Li, Duda, and Peng 2007). We believe that hukou status is only one of several factors responsible for migrants’ differential housing outcomes, and that the research literature has not spent enough time assessing the relative importance of these factors. While not definitive, our empirical results provide several reasons to question a hukou-centric modelof the sources of urban housing inequality.