Transformaciones urbanas y salud fiscal de la Ciudad de Buenos Aires en la postpandemia

Este estudio analiza el impacto de la pandemia de COVID-19 en las dinámicas urbanas y fiscales de la Ciudad de Buenos Aires, con un foco en las transformaciones del microcentro. A través de un enfoque metodológico mixto que combina análisis de datos cuantitativos, revisión de literatura internacional y entrevistas con actores clave, la investigación distingue entre cambios transitorios y estructurales, identificando desafíos y oportunidades para la revitalización de esta área.

La pandemia acentuó problemas previos en el microcentro. Aunque se implementaron iniciativas para reconvertir oficinas en viviendas, estas enfrentaron obstáculos como altos costos y complejidades regulatorias.

En términos de movilidad, los viajes al microcentro disminuyeron de manera persistente debido al teletrabajo, afectando especialmente el uso del transporte público, en particular las líneas del subterráneo que conectan barrios de mayores ingresos. En el mercado inmobiliario, los precios residenciales cercanos al microcentro cayeron durante la pandemia, aunque esta tendencia fue temporal y se revirtió hacia 2022. Por el contrario, las oficinas enfrentaron un aumento de la vacancia, con un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas mejor equipadas.

Desde el punto de vista fiscal, la ciudad mostró resiliencia. La recaudación del impuesto sobre ingresos brutos, que representa el 70-80% de los ingresos tributarios, se recuperó rápidamente. Paradójicamente, el impuesto inmobiliario no se vio afectado. Si bien presenta menor relevancia en la estructura fiscal (6% de los ingresos), éste ya mostraba una tendencia decreciente antes de la pandemia, atribuida a cuestiones de diseño tributario.

El estudio concluye que, aunque la salud fiscal de la ciudad no se vio comprometida, el microcentro enfrenta desafíos estructurales profundos. Revitalizarlo requerirá políticas integrales que diversifiquen sus usos, mejoren la conectividad y fortalezcan su sostenibilidad fiscal, abordando los problemas estructurales que la pandemia expuso.