Prescripción administrativa
En los últimos años a pesar del enorme esfuerzo estatal en la ejecución y realización de soluciones habitacionales y de infraestructura social, ha aumentado el déficit de suelo urbano y viviendas para sectores sociales medios y bajos. Asimismo se ha acrecentado y densificado la población que habita en villas y asentamientos. El precio de suelo ha experimentado aumentos que superan toda lógica afectando principalmente a los más jóvenes que se ven imposibilitados de acceder a su primera vivienda, como así también a todos aquellos que dependen del salario para adquirir un lote dentro de la ciudad formal.
La presente investigación propuesta por el Lincoln Institute of Land Policy nos permite presentar una experiencia de gestión de suelo exitosa llevada a cabo en la Provincia de Buenos Aires por la Escribanía General de Gobierno de la Provincia, a través de la utilización de la Ley Nacional N° 24.320.
Debe tenerse en cuenta que Argentina es un Estado Federal que cuenta con 23 provincias y una Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el que habitan 40 millones de personas, con una fuerte concentración urbana en el área metropolitana de Buenos Aires, dando como resultado que en el 3% del territorio nacional se concentre casi la mitad de la población del país.
La presentación intentará responder a las principales preguntas que nos venimos haciendo desde el año 2008 a esta fecha, tiempo durante el cual hemos dando un fuerte impulso a esta operatoria que se encuentra legislada desde 1994 aunque recién comenzó a ser utilizada por los municipios de la Provincia de Buenos Aires desde el mencionado año. Aunque consideramos auspicioso el avance hasta aquí logrado aún creemos que es muy largo el camino por recorrerse ya que son la mitad de las 134 municipalidades las que no comenzaron a aplicar la norma y muchas otras lo hicieron por debajo del potencial de intervención que la misma permite. Ello sin mencionar su falta de aplicación por parte de las demás provincias que conforman el país.
Estas cuestiones tienen que ver con múltiples factores que impactan sobre las decisiones políticas que deben tomar los intendentes a los fines de su aplicación, entre las que encontramos: falta de conocimiento de la norma y de equipos técnicos capaces de implementarla, resistencia de los profesionales del derecho a su utilización, falta de políticas activas referidas a la gestión de suelo, el concepto de la propiedad privada en la Argentina, entre otras causas.
Aquí nos referiremos a la experiencia de la aplicación de la Ley N° 24.320, profundizando en sus postulados, modo de uso y resultados obtenidos, priorizando en el análisis que se trata de un “proceso de adquisición del dominio llevado a cabo como proceso social”.
Es muy importante destacar que se trata de un instrumento de gestión de suelo novedoso en Latinoamérica, ya que si bien existen legislaciones que permiten avanzar administrativamente para lograr la legalización del dominio en el interés particular y privado del poseedor (por ejemplo en Perú, Brasil, Colombia o Argentina misma), lo que aquí analizaremos es que su uso ha permitido tanto a los Estados provinciales como locales (municipios) intervenir en el desarrollo urbano de las ciudades incorporando a su favor inmuebles que hasta la realización del procedimiento de usucapión administrativa pertenecían al dominio privado de personas físicas o jurídicas.
