Land value capture—the concept behind several mechanisms to finance infrastructure, affordable housing, and other key components of urban development—was rich food for thought at the Daniel Burnham Forum on Big Ideas at the American Planning Association Policy Conference last month in Washington, DC.
As a policy approach currently being deployed around the world, land value capture enables communities to recover and reinvest land value increases that result from public investment and other government actions, such as rezoning. Also known as value sharing or value recovery, it is rooted in the notion that public action should generate public benefit.
The concept of land value capture has a long history, dating from the Roman Empire and including Baron von Haussmann’s 19th-century redevelopment of Paris, said Anthony Flint, senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, who introduced an expert panel at the plenary session of the conference. The concept also traces its roots to the American political economist Henry George, who observed during the Gilded Age that private landowners were reaping the benefits of urban development and public investment through no effort of their own. George advocated for the land value tax—a more honest assessment of the way public actions boost the value of land—as a remedy.
Many well-known economic development and public finance tools in the United States are actually instruments of land value capture, even if they’re not labeled as such. These include, for example, density bonuses and inclusionary housing policies, which require developers of new residential projects to provide a portion of affordable homes (affordable housing was a major theme throughout the conference). Other land value capture tools include special assessments, developer exactions, betterment contributions, linkage fees, improvement districts, community benefit agreements, the transfer of development rights, and land assembly or land readjustment.
Cities around the globe have deployed other innovative land value capture mechanisms. In London, for example, the regional transit agency is helping to pay for its massive new CrossRail project by measuring and recovering increased adjacent property values resulting from the infrastructure. The city of São Paulo, Brazil, has raised billions of dollars by auctioning development rights on the stock market through an instrument known as CEPACs. Under Hong Kong’s “rail plus” model, the public transit agency partners with developers to build along rail lines and shares in the profits.
In the United States, land value capture is funding infrastructure at San Francisco’s Transbay Transit Center and New York’s Hudson Yards. New York Governor Andrew Cuomo proposed special assessment districts at new transit nodes, where developers and landowners benefit from the proximity of a station.
Julie Kim, program developer at Stanford University’s Global Projects Center, highlighted how land value capture can make local governments more fiscally independent. She said local governments must demonstrate how public projects increase value for the private sector in a direct and measurable way. She said reciprocal arrangements have come to be expected: if developers receive density bonuses, for example, they know they’ll need to provide more affordable housing in exchange.
Gerald Korngold, professor at New York Law School, contextualized the legal and constitutional framework of land value capture. He emphasized that while land value capture is not a widely used phrase in the United States, the policy tools are commonplace. “This is not some odd, newfangled idea,” he said. “It has been part of U.S. municipal finance for well over 150 years.”
Korngold said value capture policies need to be consistent with constitutional protections of property rights—specifically the Fifth Amendment stating that private property cannot be taken for public use without just compensation. Over time, landowners have challenged various regulations and requirements as a de facto “taking.” Korngold surveyed the history of U.S. property rights jurisprudence—from Justice Oliver Wendell Holmes’s caution in Pennsylvania Coal v. Mahon (1922) about government regulation that goes “too far” to Nollan v. California Coastal Commission (1987) and Dolan v. City of Tigard (1994), which established that exactions or contributions from landowners must have an “essential nexus” and “rough proportionality” between government demands and a project’s adverse impacts. In 2016, in of the most recent significant cases, the Supreme Court let stand an inclusionary housing ordinance in San Jose, which is not subject to the Nollan/Dolan test because it is designed to improve the public welfare, according to the California Supreme Court.
Michael Alexander, director of the Atlanta Regional Commission’s Center for Livable Communities, zeroed in on new partnerships and approaches to financing infrastructure and urban redevelopment in the Atlanta area. Local governments in Georgia use financing tools such as tax allocation districts (TADs) and community investment districts (CIDs). CIDs, which are self-taxing districts blended with public-private development finance strategies, have financed projects such as the new streetcar extensions in the Atlanta metro region.
The panelists agreed that the goals of financing infrastructure and more equitable urban development were paramount—especially in the absence of a national plan for urban infrastructure. There is no substitute for government funding and borrowing, but land value capture can be a critical supplement.
El curso reúne diferentes miradas del tema de la informalidad urbana con el propósito de ampliar la perspectiva crítica, tanto en la interpretación del problema, como en relación a las formas de buscar soluciones. Desde las ópticas de la sociología, del urbanismo y del derecho, se diseñará una trayectoria desde lo conceptual hacia lo práctico a lo largo del curso.
En términos conceptuales, se trata de romper con imágenes estereotipadas de los asentamientos informales, buscando retratar su multiplicidad formal y funcional como parte integral de su definición.
Durante el desarrollo del curso, el participante tendrá un acercamiento a la diversidad de formas de abordar el tema de informalidad urbana, y comprenderá por qué es un fenómeno que puede plasmarse de diferentes formas sobre el espacio de la ciudad. Con el apoyo de sus colegas de América Latina, discutirá e identificará las posibilidades y limitaciones de los programas de apoyo convencionales, y será capaz de identificar componentes mínimos para el diseño de políticas urbanas por medio de instrumentos de regularización.
Requisitos previos: Conocimientos sobre el funcionamiento de los mercados de suelo y los fundamentos jurídicos de las políticas de gestión de suelo.
Favela, mercados informales de suelo, pobreza, políticas públicas, seguridad de tenencia del suelo, segregación, barrio bajo, partes interesadas, tenencia, urbano, mejoramiento urbano y regularización
El curso tiene como propósitos difundir el potencial de las geotecnologías para la mejor gestión del suelo y demostrar como la aplicación de los Sistemas de Información Geográfica (SIG) y los datos geográficos adecuados hacen más eficiente y efectivo el uso de los instrumentos de gestión de suelo.
Se considerarán conceptos claves, tales como el proceso de identificación de problemas urbanos y su abordaje con las geotecnologías; la problemática de trabajar con datos geográficos efectivos; y el uso de herramientas de análisis espacial avanzado para el modelamiento de problemas geográficos y sus soluciones, así como casos concretos de aplicación.
Durante el desarrollo del curso, el participante tendrá un acercamiento al uso de los SIG, así como a la elección de los datos geográficos útiles para aplicar en el estudio de diversos problemas. También conocerá el uso de las herramientas de análisis espacial para producir información adecuada para la toma de decisiones.
Requisitos previos: Familiarización con el uso de software SIG y datos geográficos.
valoración, avalúo, catastro, fideicomiso de suelo comunitario, desarrollo económico, economía, expropiación, medio ambiente, gestión ambiental, planificación ambiental, tierra agrícola, Favela, planicie aluvial, área boscosa, SIG, controles de crecimiento, gestión de crecimiento, vivienda, mercados informales de suelo, infraestructura, banco de tierras, Ley de suelo, monitoreo del mercado de suelo, regulación del mercado de suelo, monitoreo de suelo, reforma agraria, uso de suelo, planificación de uso de suelo, valor del suelo, tributación del valor del suelo, impuesto a base de suelo, temas legales, gobierno local, mapeo, recursos naturales, planificación, tributación inmobilaria, finanzas públicas, políticas públicas, servicios públicos, regímenes regulatorios, reutilización de suelo urbano, planificación de escenarios, crecimiento inteligente, orden espacial, desarrollo sostenible, Financiamiento por Incremento Tributario, reforma tributaria, tributación, tenencia, transporte, urbano, diseño urbano, desarrollo urbano, expansión urbana descontrolada, mejoramiento urbano y regularización, urbanismo, valuación, recuperación de plusvalías, impuesto a base de valores, agua, zonificación
Las intervenciones urbanas de gran envergadura, denominadas usualmente Grandes Proyectos Urbanos (GPU), combinan una escala espacial importante con la complejidad de su gestión, y constituyen uno de los rasgos dominantes actuales de las ciudades de América Latina. El componente suelo hace parte esencial en la estructura de estos proyectos, puesto que éstos pueden impulsar cambios urbanos inmediatos capaces de afectar los valores de los terrenos. La valorización del suelo generada por la implementación de este tipo de proyectos representa un potencial de autofinanciamiento y viabilidad económica, a partir de la movilización de plusvalías para beneficio público.
Los GPU incluyen intervenciones dirigidas a la recuperación de áreas urbanas deterioradas o abandonadas (incluyendo centros históricos), desarrollo de proyectos de expansión urbana, consolidación de centralidades, la utilización de tierras públicas en desuso (antiguos aeropuertos o puertos, zonas industriales, etc.) o la ejecución de proyectos de mejoramiento habitacional de gran dimensión.
Esta forma de hacer ciudad plantea una serie de desafíos: la articulación del plan de ordenamiento territorial con el proyecto, la captación de las plusvalías generadas por los proyectos, el rol de la institucionalidad pública y del sector privado, la conformación de un equipo gestor, la participación ciudadana, su contribución a la integración y cohesión social en la ciudad, la utilización del marco normativo urbanístico general o la adopción de marcos específicos, y su contribución a la sostenibilidad urbana, entre otros.
Requisitos previos: Manejo de conceptos de formación de precios del suelo y su relación con la planificación urbana.
avalúo, Brownfield, BRT, sistema de buses rápidos, Distritos de Mejoramiento Comercial, desarrollo, desarrollo económico, economía, expropiación, medio ambiente, gestión ambiental, SIG, vivienda, inequidad, infraestructura, banco de tierras, monitoreo del mercado de suelo, regulación del mercado de suelo, monitoreo de suelo, especulación del suelo, uso de suelo, planificación de uso de suelo, valor del suelo, temas legales, gobierno local, espacio abierto, planificación, contaminación, pobreza, políticas públicas, reutilización de suelo urbano, segregación, barrio bajo, crecimiento inteligente, partes interesadas, suburbano, desarrollo sostenible, desarrollo orientado a transporte, urbano, diseño urbano, desarrollo urbano, regeneración urbana, expansión urbana descontrolada, mejoramiento urbano y regularización, urbanismo, recuperación de plusvalías, zonificación
Curso
Financiamiento Urbano a través del Cobro de Cargas Urbanísticas
El curso busca evidenciar la relación entre las prácticas urbanísticas, el comportamiento de los mercados de suelo, y los sustentos legales de la propiedad y de la gestión pública del suelo. Para ello se abordará el marco conceptual, económico y jurídico que fundamenta diversas políticas de financiamiento y de gestión social de las plusvalías del suelo. Durante el curso se revisará una variedad de instrumentos diseñados para financiar bienes y servicios urbanos, incluyendo herramientas tanto de recuperación de costos de las inversiones públicas (contribución por mejoras y otras contribuciones especiales), como de cobro de derechos de desarrollo.
Durante el desarrollo del curso el participante tendrá un acercamiento a las bases jurídicas de la distribución equitativa de cargas y beneficios como mecanismo de generación de recursos para apoyar el desarrollo urbano. Además, tendrá un acercamiento a experiencias de financiamiento mediante la discusión de las posibilidades de diferentes instrumentos, tales como la contribución por mejoras y algunas modalidades de cobro de cargas urbanísticas, así como la experiencia brasileña de financiamiento urbano a través de la venta de derechos de edificabilidad.
Requisitos previos: Conocimientos sobre el funcionamiento de los mercados de suelo y efectos de las intervenciones públicas en los precios del suelo (decisiones de planificación e inversiones).
La planificación urbana mantiene una deuda con la gestión de suelo para la vivienda social. Revisar el papel de la planificación urbana en la producción de la informalidad puede dar lugar a diversas acciones en la escala local para aportar al desafío de generar suelo urbano servido, asequible y bien localizado para la vivienda de interés social.
El curso presenta argumentos para debatir el rol que juegan los mercados de suelo de las ciudades para explicar la existencia, permanencia y características de la informalidad, además de la localización periférica de la vivienda social (VIS), superando el enfoque tradicional de insuficiencia de ingresos de las familias para adquirir una vivienda adecuada e incluyendo una mirada sobre la producción de suelo asequible.
Se espera que el participante del curso adquiera elementos para comprender el rol que juegan el mercado de suelo y el tipo de planificación urbana que se practica en América Latina en la localización de la VIS, así como conocer instrumentos para mejorar dicha localización.
expropiación, Favela, vivienda, inequidad, banco de tierras, uso de suelo, planificación de uso de suelo, planificación, segregación, recuperación de plusvalías, zonificación
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