Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 3 del libro Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

Con el objetivo de analizar la equidad y eficacia del sistema fiscal de tributación inmobiliaria, el Instituto Lincoln desarrolló, en conjunto con el Ayuntamiento de Porto Alegre (Brasil), el Seminario Internacional sobre Tributación Inmobiliaria en abril de 2001, el cual formó parte de su programa educativo en América Latina. Asistieron al seminario más de 200 delegados de 12 países, 14 estados brasileños y 45 autoridades municipales. Expertos reconocidos en el ámbito internacional, funcionarios gubernamentales y personalidades del sector académico, de finanzas públicas y de materias impositivas representaron instituciones tales como el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el Instituto Internacional de Tributación Inmobiliaria (IPTI), la Asociación Internacional de Funcionarios de Tasación (IAAO), la Asociación Brasileña de Secretarías de Finanzas de Capitales (ABRASF) y la Escuela de Administración Hacendaria (ESAF). En este artículo se analizan los temas y experiencias tratados en el seminario.

Así como en los Estados Unidos, en América Latina hay un debate continuo sobre la mayor eficacia, la simplificación en los procesos de administración y la menor influencia de factores políticos que derivarían de la sustitución del tributo inmobiliario por otras fuentes de ingreso, tales como recargos y tarifas. No obstante, el tributo inmobiliario continúa siendo la opción predominante de financiamiento de los servicios públicos de los gobiernos municipales de América Latina.

Una característica importante del tributo inmobiliario es la gran diversidad que hay en su administración en cada país. Por ejemplo, en Brasil, Colombia y Ecuador es un impuesto exclusivamente municipal, mientras que en Argentina es administrado por el gobierno provincial. En México, el papel de las autoridades municipales se ha reducido principalmente a la recaudación de los impuestos. En Chile, el tributo inmobiliario es una importante fuente de ingreso para los gobiernos municipales, aunque el gobierno central es el responsable por la administración de los sistemas catastrales, de tasación y recaudación. El Salvador es el único país centroamericano que no ha impuesto nunca una tributación sobre la propiedad, aunque cada vez más se discute sobre la necesidad de establecer nuevos impuestos, dado que los ingresos tributarios constituyen apenas un 11 por ciento del producto bruto interno (PIB).

Reflexiones sobre el sistema fiscal de tributación inmobiliaria

En general, el tributo inmobiliario está reconocido como un impuesto “bueno” que tiene una función esencial en el proceso de recuperación de ingresos, financiamiento de servicios públicos y promoción del desarrollo social. Su naturaleza única establece vínculos importantes entre riqueza e ingresos, desarrollo social y uso y ocupación del suelo. Sin embargo, es fundamental administrarlo con justicia para evitar ineficacias y desigualdades en la distribución de la carga impositiva. En varias sesiones del seminario se mencionó la necesidad de contar con un catastro que tenga cobertura completa y adecuada, además de los atributos básicos para la tasación de diferentes clases de propiedades. Un grupo de participantes recomendó integrar la comunidad al proceso de actualización continua de los datos catastrales, mientras que otros enfatizaron la necesidad de realizar un cuidadoso análisis de costo-beneficio antes de implementar sistemas de información geográfica.

En países donde el catastro no es administrado por el gobierno central, no existe un sistema o modelo estándar. Según el nivel de desarrollo de la municipalidad o de los recursos financieros disponibles, la tecnología catastral puede exhibir grandes variaciones, desde una simple lista de propiedades hasta un catastro multifinalitario basado en un sistema de información geográfica. También se observan diferencias en los sistemas de tasación; por ejemplo, en Colombia y Bolivia se utiliza la autotasación, mientras que en Brasil, Chile, Ecuador y México es común el método de tasación por costos. Algunas autoridades municipales de Brasil están trabajando activamente para instituir el método de comparación de ventas para la propiedad residencial. Al aplicar el método de tasación por costos, el valor del suelo se determina mediante el método de comparación de precios de venta. El valor del suelo, si se basa en la información del mercado, también se calcula de maneras diferentes, lo cual genera preocupación sobre cómo reducir las desigualdades en la tasación.

Por encima de todo, la valuación es una tarea técnica que requiere tasación uniforme, realizada a intervalos cortos, y que no debe utilizarse para fines políticos. Los sistemas que establecen límites de los aumentos impositivos entre periodos consecutivos para cada propiedad individual, hasta un ajuste general basado en la tasa de inflación anual, son vistos como una fuente principal de inequidad de tasación. Para poder ganar la aceptación del sistema tributario y la confianza de los contribuyentes, es imprescindible que haya transparencia en los resultados de las valuaciones además de características básicas tales como responsabilidad fiscal, justicia, democratización de la información y simplificación del lenguaje técnico a fin de facilitar el entendimiento de los miembros y líderes de la comunidad. Además, estos últimos deben participar en la toma de decisiones referentes a la recaudación de impuestos y gastos públicos.

Una tendencia reciente es el uso creciente de Internet por parte de los contribuyentes para recibir y pagar sus facturas impositivas, revisar los datos estadísticos de sus propiedades y actualizar la información catastral. En este particular se considera a Chile como punto de referencia en el uso de estas tecnologías en América Latina.

Experiencias con la reforma fiscal

Varios ponentes del seminario hablaron de sus experiencias con la reforma fiscal a la propiedad inmobiliaria, las cuales suelen incluir inversiones en sistemas catastrales. En Colombia, por ejemplo, la mejora en la recaudación del tributo inmobiliario se tradujo en un aumento en el porcentaje del PIB, de un 0,22 por ciento en 1970 al 0,91 por ciento en 1994. Esta mejora se atribuyó en parte a leyes que exigieron la implementación y actualización del catastro en todo el país. La fuerte oposición hacia la actualización de los valores de tasación, así como las dificultades administrativas para realizar las valuaciones, llevaron a establecer un procedimiento de autotasación. Ahora los contribuyentes son responsables por declarar el valor de tasación de sus propiedades, pero dicho valor no puede ser inferior al valor catastral registrado. Para reducir la subtasación, el valor de tasación se usa también como base para la expropiación.

Las iniciativas de reforma fiscal que hubo en Argentina durante la década de 1990 estuvieron fuertemente motivadas por las crisis financieras del sector público. El proyecto de reforma del tributo inmobiliario fue dividido en dos áreas principales: administración catastral y fiscal. A pesar de que en estas reformas se ha invertido el equivalente a más de US$120 millones, el proyecto ha sido completado en apenas un 50 por ciento de las jurisdicciones. En otro ejemplo, Mexicali, la ciudad capital de Baja California, fue la primera en adoptar un sistema basado en el valor del suelo como base impositiva predial en la década de 1990. Si bien se trató de una exitosa experiencia de reforma fiscal a la propiedad inmobiliaria, actualmente México se enfrenta a una serie de retos, entre ellos lograr un equilibrio fiscal entre el gasto público y los ingresos recaudados, además de recuperar la importancia del tributo inmobiliario como fuente de ingresos.

La tributación inmobiliaria en Brasil

Varias barreras políticas, jurídicas y prácticas han contribuido a mantener la inequidad e ineficacia del tributo inmobiliario en Brasil. Las ramas principales del gobierno (el poder ejecutivo, el legislativo y el judicial) suelen diferir en su interpretación de las regulaciones impositivas, lo cual crea una perenne falta de confianza en el sistema tributario. Entre los problemas principales que afectan el sistema fiscal de tributación inmobiliaria cabe mencionar: 1) catastros obsoletos e incompletos que derivan en pérdidas irrecuperables de los ingresos; 2) prácticas de tasación deficientes que conducen a una falta de uniformidad generalizada; 3) fuerte influencia de los valores de tasación históricos, no sólo porque los avalúos son poco frecuentes sino también porque la aprobación de cualquier nueva lista de valuación por la Cámara de Concejales suele ser difícil; y 4) deficiencias en el proceso de recaudación de impuestos.

Se reexaminó la validez y factibilidad de adoptar tasas progresivas (móviles) para el tributo inmobiliario, las cuales habían sido utilizadas ampliamente en Brasil durante la década de 1990. La idea básica había sido establecer tasas progresivas según las clases de valores de tasación e introducir un elemento de “capacidad de pago” en el sistema, en el que la carga impositiva de las propiedades más costosas fuera mayor que las de propiedades de menos valor. Si bien en 1996 la Corte Suprema declaró como inconstitucional el uso de tasas progresivas para el tributo inmobiliario, una reciente enmienda constitucional autorizó la progresividad de las tasas de tributo inmobiliario según el valor de las propiedades, así como también diferentes tasas según la ubicación de la propiedad.

Durante el transcurso del seminario, los argumentos en contra de la aplicación de tasas progresivas para el tributo inmobiliario apuntaron a la necesidad de mantener un impuesto sencillo y eficaz, mientras que aquéllos a favor de la progresividad hicieron énfasis en la concentración de la disparidad de los ingresos en Brasil y en el hecho de que los gastos de vivienda de la población pobre son proporcionalmente mayores que los de la población adinerada. La mayoría de los participantes del seminario estuvieron de acuerdo en que las tasas progresivas podrían conducir a una distribución más justa de la carga impositiva. No obstante, la progresividad debe ser gradual, es decir, se debe aplicar una tasa mayor únicamente a la parte del valor de la propiedad que excede el límite establecido en cada clase de valor de tasación, a fin de evitar grandes diferencias en la carga impositiva para aquellas propiedades cuyos valores estén ligeramente por encima o por debajo de los límites en cada categoría.

En el ámbito nacional, en Brasil es ampliamente conocida la ineficacia del tributo inmobiliario como fuente del ingreso público. Los ingresos provenientes del tributo inmobiliario representan menos del 0,4 por ciento del PIB —de hecho, la cantidad realmente recaudada es puramente simbólica en muchas partes del país. En una encuesta reciente de las municipalidades se investigaron varios aspectos del desempeño gubernamental municipal, entre ellos la evasión de impuestos. Los resultados demostraron que la evasión de impuestos es menor del 20 por ciento en apenas un 13 por ciento de las municipalidades. En una de cada cinco municipalidades, el ingreso fiscal representa menos del 20 por ciento de las propiedades incluidas en el catastro.

Nota: La divisa brasileña es el real (R$). En 1996, R$1 equivalía aproximadamente a US$1.

En la tabla 1 se muestra la importancia relativa del ingreso del tributo inmobiliario en Brasil, según el tamaño de la municipalidad. Las municipalidades pequeñas obtienen su financiamiento mayormente por transferencias de otros niveles gubernamentales, mientras que las grandes tienen una mayor dependencia del tributo inmobiliario como fuente de ingreso. Sin embargo, el funcionamiento del sistema fiscal de tributación inmobiliaria depende directamente de la voluntad política, la cual muestra grandes variaciones entre una ciudad y otra. Por ejemplo, debido a una extensa actualización de su catastro, Santana de Parnaíba, una ciudad de 60.000 habitantes en el estado de São Paulo, recauda aproximadamente R$212,00 por habitante, mientras que la recaudación promedio del tributo inmobiliario para ciudades con población similar (10.000 a 100.000 habitantes) es de R$10,04 por habitante. Las cifras de Santana de Parnaíba son incluso mejores que las de São Paulo, la capital del estado, donde se recaudan menos de R$80,00 por habitante. Igualmente, un modelo participativo en el que actúa la comunidad local y organizaciones no gubernamentales (ONG) facilita la discusión de asuntos críticos de la evaluación y administración del tributo inmobiliario, lo cual ha llevado a medidas de mejoramiento del sistema. En la ciudad Ribeirão Pires, por ejemplo, se logró aumentar el ingreso en un 40 por ciento gracias a la adopción de medidas tales como una exhaustiva revisión de la legislación del tributo inmobiliario que permitió adoptar mejores prácticas de tasación, nuevas tasas de tributo inmobiliario e implementación de procedimientos más eficaces para la recaudación de impuestos. Aún mejor: la reforma fiscal ha contribuido a incrementar la popularidad del gobierno municipal.

Caso de estudio: Porto Alegre

Inspirado por el seminario de abril y por trabajos de investigación y análisis previos, el gobierno municipal de Porto Alegre elaboró una propuesta para una reforma fiscal a la propiedad inmobiliaria con el objetivo de promover la equidad fiscal y la importancia del tributo inmobiliario como fuente de ingreso, así como también crear una administración más eficaz del impuesto. El proyecto se presentó el 28 de septiembre ante el Ayuntamiento —entidad encargada de aprobar o rechazar las medidas—, y deberá haber una decisión final antes de finalizar el año 2001.

Se encomendó el proyecto a un equipo multidisciplinario formado por miembros de la autoridad municipal, entre ellos asesores, expertos en tributo inmobiliario y planificadores urbanos y ambientales, como también un grupo de profesionales de estadística y tecnología de información de la Universidad Federal de Rio Grande do Sul. Las medidas propuestas fueron discutidas ampliamente con representantes de asociaciones públicas, líderes de la comunidad, representantes de los medios de comunicación, y, por supuesto, con los concejales (véase la tabla 2).

Conclusión

La participación de varios cientos de delegados pone en evidencia la importancia del tributo inmobiliario en sus países. Si bien es cierto que todavía hay mucho por hacer para mejorar el desempeño general de los sistemas de tributación inmobiliaria, el debate demostró que ha habido progreso en la manera como el impuesto se administra y se percibe en muchas partes del continente. Varias experiencias independientes demostraron claramente que la voluntad política es la causa principal de las diferencias observadas en los resultados del tributo inmobiliario en América Latina. Gracias a los recientes avances tecnológicos (ahora accesibles a cualquier país), se han podido poner en práctica mejores técnicas de valuación, tasación y manejo de la información. Poco a poco los retos se están desplazando de la esfera técnica a la política. Hoy más que nunca es esencial aprender a implementar las reformas y revisiones fiscales a fin de lograr sistemas de tributación inmobiliaria de mayor eficacia. También se evidencia la tendencia al uso de métodos participativos durante las revisiones, dado que es probable que la aceptación del público facilite el proceso de reforma.

Claudia M. De Cesare es consultora en tributación inmobiliaria de la Secretaría de Finanzas de la municipalidad de Porto Alegre, Brasil; investigadora e imparte clases de valuación y tributación inmobiliaria en la Universidad Federal de Rio Grande do Sul y en el Instituto Lincoln, forma parte del consejo consultivo del Instituto Internacional de Tributación Inmobiliaria (IPTI) y participa activamente en otras organizaciones profesionales.

Sidebar: Red Latinoamerica Sobre Tributación Inmobiliaria

Recientemente el Instituto Lincoln creó un grupo de redes formadas por expertos y legisladores, cuya misión es el estudio de los fundamentos de la política impositiva y del suelo en América Latina. Bajo la dirección de Martim Smolka, Senior Fellow y director del Programa para América Latina y El Caribe, la primera reunión de la red de tributación inmobiliaria se realizó durante el seminario en Porto Alegre en abril de 2001, siendo sus participantes Hector Serravalle (Argentina), Claudia M. De Cesare, Cintia E. Fernandes, Mauro Lunardi y Sol G. Pinto (Brasil), Carlos Acuña (Chile), Maria Camila Uribe y Claudia Puentes (Colombia), Mario R. Maldonado (Ecuador), Roberto Cañas (El Salvador) y Sergio Flores (México).

La red está a la búsqueda de sistemas de tributación inmobiliaria de mayor eficacia en América Latina y de reforzar la función del tributo inmobiliario en los ingresos gubernamentales municipales. Sus miembros buscan promover el desarrollo profesional, identificar temas apropiados para proyectos educativos y trabajos de investigación comparativa y diseminar información y experiencias.

Los proyectos clasificados como principales son los siguientes:

• indicadores del tributo inmobiliario
• bibliografía comentada
• base de datos de instituciones, cursos permanentes y programas educativos
• desarrollo curricular
• intercambios para el aprendizaje profesional

Si bien es cierto que algunos programas nacionales o estatales han mejorado los sistemas catastrales, los procedimientos de valuación y la comunicación en algunos países, los miembros de la red están de acuerdo en que todavía falta un largo camino para poder mejorar la eficacia y la equidad de los sistemas impositivos actuales. Los miembros también aspiran tener mayor comunicación y acceso a la información relacionada con asuntos de tributación inmobiliaria en América Latina. Los programas de capacitación futuros podrían ser una fuente de inspiración para otras municipalidades, que al igual que Porto Alegre, enfrentan dificultades en sus sistemas fiscales de tributación inmobiliaria.

As a next step in the economic reforms begun in the post-Soviet period, momentum is growing in Poland for the introduction of a property tax based on market value. The recently established Department of Local Government Taxes and Cadastre within the Ministry of Finance is responsible for carrying out the reforms, and has invited the Lincoln Institute and other international organizations to advise them on developing an ad valorem property tax system.

Last October several Polish officials visited the Institute to learn about property taxation in the United States, and subsequently the Polish government requested support from the U.S. Agency for International Development (USAID) to bring international advisors to Poland for a series of seminars and meetings.

In January we traveled to Warsaw to participate in a week-long program on the legal and administrative framework needed to implement an ad valorem system. We made presentations at two seminars: one at the Sejm, the Polish Parliament, for its members and local government officials; and another at the Ministry of Finance for central government officials, professional experts and other interested parties. Our meetings with department officials focused on the draft laws being prepared by the ministry for introduction to the parliament later this spring.

The proposed ad valorem tax on real property in Poland will replace three existing taxes on urban, agricultural and forest property that are based on non-value-based rates per square meter of land and buildings. These taxes were introduced originally with purely fiscal objectives to expand the tax base beyond income and to capture wealth being diverted into real property assets. After the Soviet period, property taxes were recognized as an appropriate source of revenue for local governments. Since 1991 the revenues from the three existing taxes have been assigned solely to local governments (gminas).

The economic reforms introduced in the past decade by Deputy Prime Minister for Finance Leszak Balcerowicz have now reached such a stage of maturity that a market value-based tax on property is both feasible and desirable. There is an active and growing real estate market, including privatization of land holdings by local governments and secondary sales of residential and commercial properties. Ad valorem taxation will offer a stable source of revenue with a potentially broad and expanding tax base for local governments. It will provide the benefits of a more equitable distribution on taxes, as well as greater fiscal transparency and accountability.

An earlier USAID-funded feasibility study project in Krakow, in which the Institute also participated, resulted in legislative proposals for an ad valorem property tax in 1995. However, those efforts stalled in the face of complexities of land surveying, land registration and assessment administration.

Benefits and Obstacles

In this renewed effort, Polish officials are also focusing on the non-fiscal benefits of a value-based property tax, including its potential as a stimulus of real estate markets and mortgage credit institutions and as a tool for urban revitalization and more efficient land use. W. Jan Brzeski, president of the Krakow Real Estate Institute and adviser to the Deputy Prime Minister, has contributed to an understanding of these non-fiscal benefits through previous Lincoln Institute-sponsored research and education programs in Poland and other transition economies.

Considerable progress has been made in addressing some of the institutional obstacles to an ad valorem property tax that stalled the 1995 proposal. There is acknowledgment that a property tax information system and fiscal cadastre can be developed independently of title registries and land surveys that are as yet incomplete. Mass appraisal concepts and methods are more readily understood now and are viewed as opening new opportunities to the appraisal profession. Local governments have developed greater experience and influence to lobby for an autonomous source of revenue and greater independence in fiscal decision-making. Although local administrative capacity and expertise remain a concern for the over 2400 gminas, a possible solution may be found in placing fiscal cadastre and mass appraisal functions in the newly created regional governments (Powiats).

Discussions with Ministry officials concerning policy issues and implementation strategy focused on how to define market valuation in the law and how to educate local officials and taxpayers on its meaning and application. Current Polish law requires that detailed descriptions of taxation methods be written into legislation and that the local elected council approve the calculations. There is concern about an appropriate appeals system that will recognize both taxpayers’ rights and the government’s ability to achieve defensible mass appraisal models from less mature real estate markets. There is also a growing awareness of the importance of educating the public on the benefits and responsibilities associated with an ad valorem property tax.

The need to estimate implementation costs, develop effective administrative arrangements and assess the potential impacts of an ad valorem system has led some officials to propose one or more pilot projects before full implementation. However, this approach must be weighed against the possibility of losing the political momentum to enact ad valorem taxation in this parliament if legislative action is delayed until after pilot projects are completed.

Jane Malme is an attorney and fellow of the Lincoln Institute. She has researched and advised on property tax policy and administration for transitional economies and is preparing a series of case studies on the development of market value-based taxation in several countries. She is also a legal adviser on property taxation to USAID tax reform assistance programs in the Russian Federation.

Dennis Robinson, vice president for programs and operations, has worked on fiscal cadastre systems in Central and Eastern Europe and throughout Latin America.

Over the past decade, the Lincoln Institute has developed and presented many courses on the interaction of land and tax policies and on the development of value-based land and real property taxation for policy makers and senior government officials from countries transitioning to market economies in Central and Eastern Europe and the Baltics. These courses address the economic and legal basis for value-based taxes as well as practical problems in their implementation.

As private property markets evolve, property changes hands and new wealth is invested in real estate. The introduction of ad valorem taxation is a natural step in the development of market-based economies. With economic growth and development, the revenue capacity of a value-based tax increases, and the tax can contribute to other important transition objectives such as privatization, government decentralization, infrastructure improvement and efficient land use. Nevertheless, the introduction of value-based taxation confronts both political and practical difficulties in developing an appropriate legal and administrative framework, as well as effective valuation, appeals and information systems.

The Baltic countries of Estonia, Latvia and Lithuania have been in the forefront of implementing value-based taxes on land (Malme and Youngman 2001). Estonia was the first of these new independent states to recognize the benefits of land taxation and to introduce a value-based land tax in 1993, followed by Latvia in 1998. Lithuania has been a leader in integrating and unifying real property cadastral, registration and valuation systems to strengthen nascent real estate markets and support real property taxation. Progress toward value-based taxation in Lithuania began with the integration of real property administrative units and the development of an automated central database of real property information in a self-funded state enterprise known as the State Land Cadastre and Register (SLCR). In 2001 the Ministry of Finance funded the SLCR to plan and develop a mass valuation system in preparation for the anticipated passage of laws that will introduce value-based taxation of real property throughout Lithuania. The first phase of this program was the development of land value maps that were completed and made public in 2003.

The Lincoln Institute and SLCR (renamed the Lithuanian State Enterprise Centre of Registers [SECR] in 2002) have worked collaboratively since 1997 to offer educational programs and document Lithuania’s progress (Malme 2001; Sabaliauskas and Aleksienė 2002). In 2003 the Institute and SECR developed a new executive course, Introducing a Market Value-Based Mass Appraisal System for Taxation of Real Property, for lawmakers and senior government representatives preparing to implement value-based taxes in other countries experiencing rapid political and economic change.

The course uses Lithuania’s experiences in market valuation as a case study, and SECR executives and specialists join core international faculty in the Institute’s Department of Valuation and Taxation to address the principles, strategies and practical problems raised by mass valuation of real property. The Lithuanian case study demonstrates how those responsible for developing that mass valuation system dealt with the problems they faced.

The first offering of the week-long course was presented in Vilnius, Lithuania, in October 2003 to a delegation from the Russian Federation, led by Alexey Overchuk, deputy chief of the Federal Land Cadastre Service of Russia (see related article). Participants included senior administrators of land valuation boards from various regions of Russia, officials from the federal ministries of Economic Development, Finance and Property Relations, and representatives from private companies involved in valuation system development. Two delegates from the National Cadastral Agency of the Republic of Belarus also participated. This course will be offered again in Vilnius in fall 2004 for a delegation from another country that is undertaking mass valuation for land or real property taxation.

Jane H. Malme is a fellow at the Lincoln Institute. She developed the new course on mass valuation with Lincoln Institute faculty Richard Almy, John Charman and Robert Gloudemans, together with SECR representatives Albina Aleksienė, Arvydas Bagdonavičius, Bronislovas Mikūta, Rimantas Ramanauskas, Antanas Tumelionis and Lidija Zavtrakova.

References

Malme, Jane H. 2001. Market value-based taxation of real property. Land Lines 13(1):8–9.

Malme, Jane H. and Joan M. Youngman. 2001. The Development of Property Taxation in Economies in Transition: Case Studies from Central and Eastern Europe. Washington, DC: The World Bank. Available at http://www1.worldbank.org/wbiep/decentralization/library9/malme_propertytax.pdf

Sabaliauskas, Kestutis, and Albina Aleksienė. 2002. Progress toward value-based taxation of real property in Lithuania. Land Lines 14(4):11–13.

A well-functioning property tax system could offer many benefits to the nations of sub-Saharan Africa. At a time of decentralization, when local governments are being asked to assume new responsibilities for services and infrastructure in such countries as Sierra Leone, South Africa, and Uganda, a dependable and locally administered source of revenue would greatly benefit local democracy and economic development. It could improve the standard of living in local communities on a continent still grappling with abject poverty and poor governance.