Anuncio de proyecto y avalúos de referencia como mecanismo de control a los precio del suelo
Uno de los principales inconvenientes con los que se enfrentan las autoridades públicas a la hora de acometer programas y proyectos de utilidad pública o interés social, tiene que ver con los mecanismos de adquisición de los predios requeridos y específicamente con el uso del instrumento de la expropiación. La principal tensión que subyace en el uso del instrumento expropiatorio es la definición del valor del bien expropiado. Tradicionalmente en Colombia las administraciones municipales, regionales o nacional han sido permisivas frente al hecho que los avalúos base para la adquisición o expropiación de los predios requeridos incorporen o reconozcan expectativas urbanísticas o incrementos de valor producidos por la intención del Estado de llevar a cabo cierto programa, proyecto u obra. De esta forma se terminan reconociendo en tales avalúos los incrementos de valor que tienen como causa justamente el mismo anuncio de la realización de planes, programas u obras públicos o la incorporación de expectativas asociadas a usos o aprovechamientos urbanos futuros.
A pesar de lo anterior, existe en Colombia desde la Ley 9 de 1989 la posibilidad de descontar de los valores de adquisición los incrementos de valor producidos por el anuncio de un programa, proyecto u obra de utilidad pública. Sin embargo sólo hasta el año 2003, y por primera vez en el país, la Administración del Distrito Capital de Bogotá decidió implementar un mecanismo de gestión dirigido a aplicar dicha posibilidad en el contexto de la Operación Urbanística Nuevo Usme (en adelante OUNU).
El objetivo de este trabajo consiste en documentar esta experiencia. Para tal fin en la primera parte se propone un marco de análisis sobre la importancia de la discusión sobre el momento (cuándo) y los supuestos y condiciones de aprovechamiento de la propiedad inmueble (qué uso) que pueden plantearse para efectos de la valoración de predios en caso de adquisición por motivos de utilidad pública o interés social, en el contexto más amplio de las política de suelo y de los medios e instrumentos disponibles para la recuperación de plusvalías. En esta parte se hace un breve análisis comparado de la forma en la que se aborda esta discusión en otros países como España, Francia e Inglaterra.
En la segunda parte se hace una descripción general del proyecto –la OUNU- en el que se inscribe la aplicación del mecanismo de control a los precios del suelo conocido como “Anuncio del Proyecto”. En la tercera parte se describe de forma detallada la instrumentación realizada para la implementación de este instrumento y los medios técnicos y jurídicos que fueron empleados para su puesta en marcha y para su aplicación.
En la cuarta parte se presentan resultados vinculados a la aplicación de este instrumento. En primer lugar, se presentan datos sobre el impacto en los precios de adquisición de terrenos en el área objeto del anuncio del proyecto de la OUNU y una modelación del posible impacto que el control de los precios del suelo puede llegar a tener sobre el precio final de las viviendas y sobre sus características de área construida. En segundo lugar se muestran avances en la regulación de este instrumento en reglamentaciones tanto de Bogotá como nacionales expedidas con posterioridad a la implementación del anuncio del proyecto de la mencionada Operación y donde a partir de la experiencia acumulada por este instrumento se avanza en la regulación sobre algunos de sus aspectos claves, llegando al análisis de una reglamentación nacional expedida muy recientemente que define el marco, procedimiento y condiciones para que cualquier municipio o el nivel central puedan aplicar este instrumento cuando requieren de la adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública.
En la quinta parte se presentan unas conclusiones sobre el instrumento analizado y se propone un análisis sobre sus limitaciones y potencialidades para otro tipo de proyectos y para el contexto latinoamericano.
