Research Projects
The Supply of Affordable Land for the Poor by Private Developers in El Salvador: The Case of Argoz S.A. -
La provisión de tierra accesible a los pobres por parte de los desarrolladores privados en El Salvador: el caso de Argoz S.A.
Start Date: December 2009
End Date: January 2011
Researchers
Carlos E. Ferrufino, Marielos Marin y Cloris Velásquez, Universidad Centroamericana “José Simeón Cañas”, El Salvador
Description
In El Salvador, land subdivision has been part of the public discourse agenda from legal, urban planning and economic points of view. Up to 1980s, attention was focused on rural land and the dynamics related to the Agrarian Reform. However, after the end of the civil war (1992), public interest shifted to subdivisions in peripheral rural and urban land for housing intended for low-income families. This research is a case study of the firm ARGOZ S.A. which has the objective of better understanding the practices of private developers as suppliers of land for the poor in El Salvador. The case study is organized by themes. First we review the legal and territorial planning framework in El Salvador. Second, we describe the general features of subdivisions in the country, their importance for the housing sector and their historic background. The following section analyzes the case of ARGOZ in detail, covering its historic evolution, production volume, and geographic coverage. We review the operations of ARGOZ in its relations with landowners, clients, the State, and other private firms. Finally, we draw conclusions and recommendations for a public policy of access to land.
Descripción
En El Salvador los procesos de subdivisión de la tierra han sido parte de la agenda pública de discusión desde su perspectiva jurídica, urbanística y económica. Hasta los años ochenta la atención estuvo focalizada en la tierra rural y las dinámicas relacionadas a la Reforma Agraria. Sin embargo, después del final de la Guerra Civil (1992) el interés público ha estado más orientado hacia los procesos de subdivisión o “lotificación” de tierra rural o peri urbana dirigidos a proveer suelo para las familias de menores recursos. Este trabajo busca por medio del estudio de caso de la empresa Corporación ARGOZ S.A. profundizar en el entendimiento de las prácticas de los desarrolladores privados como proveedores de suelo para los pobres en El Salvador. El caso se organiza en varios temas: primero, se revisa el marco legal y de planificación territorial en El Salvador. Segundo, se elabora un panorama general acerca de las lotificaciones en el país, su peso dentro del sector vivienda y antecedentes históricos. Luego se profundiza en el caso de estudio de ARGOZ S.A., analizando su evolución histórica, volumen de producción y cobertura geográfica. Se revisa el quehacer de ARGOZ en el marco de sus relaciones con los propietarios de la tierra, los clientes, el Estado y otras empresas privadas. Por último, se extraen conclusiones y valoraciones de cara a una política pública de acceso al suelo.